Värdefull information för Dig som skall köpa bostad.



Relevanta dokument
Värdefull information för Dig som skall köpa villa.

Värdefull information för Dig som skall köpa villa.

Tomtmark i Borås. Tomtmark om kvm belägen 15 km norr om Borås. Prisidé: kr. Pris: kr


TOMT - SKÖTTNING - PRIS: :- PRISIDÉ

Skogs/jordbruksfastighet 6 ha, Hallen ÅRE ÖVERHALLEN 3:6

Jordbruksmark och tomter vid havet

Köpa och sälja via fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare

HYRESFASTIGHET - MÖSSEBERG - DANSKA VÄGEN 126

JORDBRUKS-/SKOGSFASTIGHET - TIDAHOLM - BÄCK - PRIS: :- ELLER HÖGSTBJ

Mindre lantbruksfastighet i Romelanda

Lugna Gatan 39 Lugnet Malmö

AFFÄRS/KONTORSFASTIGHET/LOKAL - FALKÖPING - CENTRUM

Extra föreningsstämma

Lönngatan 54 A Lönngården Malmö

SKOGSMARK - TIDAHOLM - PRIS: KR EL.HÖGSTBJ.

GÅRD - VARA - PRIS: KR ELLER HÖGSTBJUDANDE

Skog och åkermark i Frillesås

GÅRD - VARA - PRIS: KR PRISIDÉ EL. HÖGSTBJUDANDE.

Köpa och sälja genom fastighetsmäklare. Information om förmedlingstjänsten till dig som är spekulant, köpare eller säljare

Sälja eller köpa bostad via mäklare. Bra att veta om rättigheter och skyldigheter för köpare, säljare och fastighetsmäklare

MINDRE GÅRD - FALKÖPING - SKÖTTNING - PRIS: KR EL.HÖGSTBJ.

Län Västmanland Gatuadress Källgatan 11 B Kommun Västerås Storlek 1 rum / 24 m² Område Centrum Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Sergels Väg 12 B Ribersborg Malmö

Skolgatan 9. Län. Västra Gatuadress Skolgatan 9. Kommun Göteborg Storlek 3.0 rum / 80 m² Tillträde tidigast. Enligt överenskommelse

Gruvvägen 21 A. Län Norrbotten Gatuadress Gruvvägen 21 A Kommun Kiruna Storlek 3 rum (2 sovrum) / 74 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Din guide till att bo med bostadsrätt

Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Sörgårdsvägen 12. Län. Västra Gatuadress Sörgårdsvägen 12. Kommun Ale Storlek 1 rum / 32 m² Tillträde tidigast. Enligt överenskommelse

Södermalmsgatan 21. Enligt överenskommelse

Modern mjölkgård i norra Bohuslän

Hallsbergsgatan 22. Lägenheten erbjuder hög standard och fri utsikt! -- Nikolaos Tzikas, säljare. Hallsbergsgatan 22.

Färgargränd 22. Ljus och fin lägenhet nära natur, sjö och ca 4 km till Östersund. -- Marita Evertsson, säljare

Län Värmland Gatuadress Kommun Karlstad Storlek 3.0 rum / 123 m² Område Ulleberg Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Kontakt. Att köpa en bostad skiljer sig på ett sätt inte alls ifrån att köpa en resa, ett par skor eller en glass.

Kommun Göteborg Storlek 2 rum (1 sovrum) / 68 m² Område Hisings Backa Tillträde tidigast

Län Västernorrland Gatuadress Kyrkogatan 4 Kommun Sundsvall Storlek 1 rum / 23 m² Område Stenstaden Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Fastighetsförmedling när säljare och köpare är konsument

Västra Gatuadress Arvesgärde 33 Götaland Kommun Göteborg Storlek 1 rum / 41 m² Område Tuve Tillträde tidigast

Lindåsvägen 1 Klagshamn Malmö

Län Skåne Gatuadress Annebergsgatan 2 B Kommun Malmö Storlek 3 rum (2 sovrum) / 81.5 m² Område Borgmästergården Tillträde tidigast

Torp utanför Flen FLEN STENHAMMAR 1:5

MINDRE JORD OCH SKOGSFASTIGHET - ULRICEHAMN - HÄLLSTAD

JORDBRUKS-/SKOGSFASTIGHET - SKÖVDE - PRIS: KR PRISIDÉ

Kommun Göteborg Storlek 2,5 rum (2 sovrum) / 57,5 m² Område. Tillträde tidigast

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Nynäsvägen 342B

Län Gotland Typ Fritidshus Kommun Gotland Storlek 28.5 m2. tidigast

Götaland Kommun Mölndal Storlek 3 rum (2 sovrum) / 72 m² Tillträde tidigast

Län Västmanland Gatuadress Bondebacken 16 Kommun Västerås Storlek 1 rum / 36.5 m² Område Centralt - Oxbacken. Tillträde tidigast

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Folksångsgatan 181

Med oss är bostadsaffären hemma

Fastighetsrätt. I fastighetsmäklarens vardag

Län Dalarna Gatuadress Idre fjäll lgh 157 Kommun Älvdalen Storlek 3 rum (2 sovrum) / 57 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Gymnasistgatan 13 C. Gymnasistgatan 13 C. - Sida 1 av 6

Gruvgången 87. Ljus och fin lägenhet på andra våningen med låg avgift. -- Mona Svärd, säljare

Granhäcksvägen 3c. Län. Granhäcksvägen 3c Götaland Kommun Ale Storlek 2 rum (1 sovrum) / 54 m² Område Ale Tillträde tidigast. Enligt överenskommelse

Län Södermanland Gatuadress Nygatan 36 Kommun Flen Storlek 3 rum (2 sovrum) / 81.5 m² Område Sparreholm Tillträde tidigast

Björngårdsgatan 3. Län Stockholm Gatuadress Björngårdsgatan 3 Kommun Stockholm Storlek 1 rum / 24 m² Område Södermalm - Maria. Enligt överenskommelse

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Hallonbergsplan 2

Bostadsrätt från A till Ö

Län Halland Gatuadress Granvägen 1 Kommun Varberg Storlek 3 rum (2 sovrum) / 75 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Enoch Thulins väg 30 B

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Hanna Paulis Gata 13

Terapivägen 14 B. Terapivägen 14 B. - Sida 1 av 13

Län Norrbotten Gatuadress Luleåvägen 18 A Kommun Gällivare Storlek 2 rum (1 sovrum) / 53 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Östra Vittusgatan 7 A

Lenvädersgatan 11. Län. Västra Gatuadress Lenvädersgatan 11. Kommun Göteborg Storlek 2 rum (1 sovrum) / 0 m² Område Biskopsgården Tillträde tidigast

Beslutet/domen har vunnit laga kraft. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande

Län Skåne Gatuadress Hagtornsvägen 11 Kommun Kristianstad Storlek 2 rum (1 sovrum) / 58 m² Område Vilan Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Gotland Typ Fritidshus Kommun Gotland Storlek 40 m2 Tillträde tidigast Gatuadress Slite Strandby 203

MINDRE JORD OCH SKOGSFASTIGHET - TIDAHOLM - PRIS: KR ELLER HÖGSTBJU

Skaragatan Sida 1 av 6

Välkommen till Solbringen Björnänge 2:89 JAN LOBERG KORTFAKTA

Götaland Kommun Strömstad Storlek 1.5 rum / 41 m² Tillträde tidigast

Västra Gatuadress Östra Eriksbergsgatan 79 Götaland Kommun Göteborg Storlek 2 rum (1 sovrum) / 57.6 m² Tillträde tidigast

Län Gatuadress Kommun Storlek Område Tillträde tidigast Klövervägen 2 B

Gränsgatan 8F. Län Norrbotten Gatuadress Gränsgatan 8F Kommun Luleå Storlek 2 rum (1 sovrum) / 62 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Stenbrinken 7. Län Södermanland Gatuadress Stenbrinken 7 Kommun Nyköping Storlek 4 rum (3 sovrum) / 100,5 m² Område Öster Tillträde tidigast

Län Skåne Gatuadress Serenadgatan 22 Kommun Malmö Storlek 2 rum (1 sovrum) / 64 m² Område Högaholm Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Kalmar Gatuadress Södra långgatan 21 A Kommun Oskarshamn Storlek 2 rum (1 sovrum) / 53.5 m². Tillträde tidigast

Län Stockholm Gatuadress Sibeliusgången 28 Kommun Stockholm Storlek 3 rum (2 sovrum) / 60 m² Område Akalla Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Skåne Gatuadress Framtidsgatan 4 A Kommun Kävlinge Storlek 2 rum (1 sovrum) / 49 m² Område Centrum Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Att köpa bostadsrätt INTRESSEANMÄLAN FÖRHANDSBOKNING BESLUT OM PROJEKTSTART

Västra Gränsgatan 14 A

Jägersrovägen 13 C. Län Skåne Gatuadress Jägersrovägen 13 C Kommun Malmö Storlek 2.0 rum / 52.5 m² Område Kattarp - Persborg. Tillträde tidigast

Län Jämtland Gatuadress Litsvägen 33 A Kommun Östersund Storlek 2 rum (1 sovrum) / 55,5 m² Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Skåne Gatuadress Rönnebergavägen 53 A Kommun Eslöv Storlek 2 rum (1 sovrum) / 63.5 m² Område Eslöv Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Hornsgatan 151. Hornsgatan Sida 1 av 12

Län Skåne Gatuadress Runslingan 12 B Kommun Lund Storlek 1 rum (1 sovrum) / 37 m² Område Linero Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Kommun Borås Storlek 2 rum (1 sovrum) / 57.7 m² Tillträde tidigast

Län Skåne Gatuadress Mellankullagatan 10 C Kommun Hässleholm Storlek 3 rum (2 sovrum) / 75 m² Område Hässleholm/Väster Tillträde tidigast

Län Jämtland Gatuadress Älgen 5 A Kommun Åre Storlek 5 rum (4 sovrum) / 90 m² Område Björnen Åre Tillträde tidigast Enligt överenskommelse

Län Stockholm Gatuadress Stickelbärsvägen 10 Kommun Stockholm Storlek 2 rum (1 sovrum) / 46 m² Område Östermalm - Ruddammen. Tillträde tidigast

Transkript:

Värdefull information för Dig som skall köpa bostad.

I detta häftet finner Du information som kan vara bra att känna till när det är dags att köpa bostad. BUDGIVNING Den allmänna utgångspunkten för budgivning är att bud inte är bindande inte ens om det lämnas skriftligt. Först när både säljaren och köparen har undertecknat ett köpekontrakt för fastighet eller bostadsrätt blir köpet bindande. Innan dess kan ena parten ändra sig utan att motparten kan ställa några krav. Mäklarens skyldigheter vid budgivning: Mäklaren ska ge alla spekulanter tydlig information om hur en eventuell budgivning kommer att gå till och hur bud bör lämnas. Mäklaren ska också upplysa om eventuella krav eller önskemål från säljaren. Eftersom det är säljaren som avgör om ett bud är intressant eller inte ska mäklaren ta emot och vidarebefordra alla bud till säljaren. Det gäller även om buden inte lämnats på det sätt som bestämts. Mäklaren ska också vidarebefordra spekulanters meddelanden om intresse för objektet till säljaren. Mäklarens skyldigheter gäller till dess att säljaren och köparen undertecknat ett köpekontrakt. Mäklarens skyldigheter när uppdraget slutförts: En mäklare är skyldig att upprätta en förteckning över budgivningen med uppgifter om spekulantens namn (alt namn på ombud som spekulanten använder sig av) kontaktuppgifter som adress, e-postadress eller telefonnummer, bud med tidpunkt för när budet lämnades och eventuella villkor för budet, t.ex. om lån eller besiktning. Mäklaren ska överlämna förteckningen till säljaren och köparen när uppdraget slutförts. Om uppdraget slutförts utan att det blivit någon försäljning (t.ex. om uppdragsavtalet sagts upp) ska mäklaren överlämna förteckningen till uppdragsgivaren. Säljaren bestämmer över budgivningen: Säljaren bestämmer i samråd med mäklaren hur en eventuell budgivning ska gå till. Säljaren är dock inte juridiskt bunden av sådana överenskommelser. Därför kan formerna för budgivningen ändras. Det är säljaren som bestämmer till vem han vill sälja, när och till vilket pris. Det betyder att säljaren inte behöver sälja till den som lämnat det högsta budet. Säljaren är inte juridiskt bunden av ett löfte att sälja eller att sälja till det pris som presenterats i marknadsföringen. Budgivning kan ske på olika sätt, i praktiken finns två modeller: öppen och sluten budgivning. Vid s.k. öppen budgivning lämnar spekulanterna bud till mäklaren som löpande redovisar buden till säljaren och till övriga spekulanter. Spekulanterna får då möjlighet att lägga nya bud. Vid s.k. sluten budgivning får spekulanterna en viss tid på sig att lämna sina bud, vanligtvis skriftligen. Mäklaren redovisar buden för säljaren. Den som lämnat bud informeras inte om övriga bud. Kort om budgivning: Vem som helst kan ge ett bud skriftligt eller muntligt. Budet kan förenas med villkor. En spekulant kan inte räkna med att få fortlöpande information av mäklaren om hur en budgivning fortskrider. En spekulant har inte rätt att få uppgifter från mäklaren om vilka de övriga budgivarna är, vilka bud som lämnats eller vilka villkor som diskuterats med andra spekulanter. Efter avslutad försäljning har en spekulant enbart rätt att få information från mäklaren om att objektet sålts till någon annan. Källa: FMI

Köparens undersökningsplikt Mäklaren ska informera köparen om undersökningsplikten. Informationen ska lämnas skriftligt och kan till exempel presenteras i objektsbeskrivningen. Den ska beskriva vad undersökningsplikten innebär vid köp av fastighet respektive bostadsrätt. Mäklaren ska försöka få köparen att undersöka fastigheten eller lägenheten, eller föreslå köparen att anlita en besiktningsman. En sådan undersökning bör ske i nära anslutning till kontraktskrivningen. Om undersökningen inte kan göras före kontraktskrivningen bör mäklaren föreslå en s.k. besiktningsklausul. Mäklaren har inte något ansvar för att köparen verkligen fullgör sin undersökningsplikt. Mäklarens intag: Mäklaren utför ingen besiktning av fastigheten eller lägenheten och har ingen skyldighet att undersöka objektet närmare. Men i samband med intaget ska mäklaren eller någon som mäklaren anlitat besöka objektet och göra en ytlig undersökning av objektet. Säljarens uppgifter: Mäklaren ska försöka få säljaren att lämna uppgifter om objektet som kan antas vara av betydelse för köparen. Mäklaren ska göra säljaren uppmärksam på betydelsen av att objektet beskrivs på ett korrekt sätt. Om säljaren lämnat en felaktig uppgift kan köparen ha rätt till prisavdrag. Vid allvarliga fel kan köparen ha rätt att häva köpet. Mäklaren ska göra köparen uppmärksam på att vissa uppgifter från säljaren kan medföra att köparens undersökningsplikt utökas. Säljarens ansvar för utfästelser: Om säljaren lämnat garantier eller andra utfästelser om objektets skick ansvarar säljaren för dessa. Köparen har inte någon undersökningsplikt avseende dessa förhållanden. Mäklaren ska uppmärksamma parterna på konsekvenserna av att säljaren gör utfästelser om objektet. Mäklarens information om fel: Mäklaren ansvarar inte för objektets skick eller för eventuella fel i objektet, men mäklaren ska informera spekulanter och köpare om sådant som kan vara av betydelse för dem. Det kan till exempel handla om fel som mäklaren iakttagit, känner till eller har anledning att misstänka, t.ex. genom tidigare försäljningar eller sin allmänna sakkunskap. Besiktningen en byggnadsteknisk undersökning: En besiktning är en byggnadsteknisk undersökning av ett bostadshus eller en lägenhet. Resultatet av besiktningen presenteras i ett protokoll. Finns det anmärkningar på bostaden i protokollet kan det medföra att köparen får en utökad undersökningsplikt. Köparen bör då göra en s.k. fördjupad undersökning. Vanligtvis omfattar en besiktning inte installationer som el, värme, vatten, sanitet, vitvaror, ventilation, eldstad och skorsten. I besiktningen ingår inte heller tomten eller andra byggnader på den. Vid besiktning av en lägenhet ingår inte den fastighet som bostadsrättsföreningen äger. För mätning av radon, buller och vattenkvalitet m.m. krävs andra typer av kontroller. Energideklaration utgör en särskild tjänst. Det är viktigt att mäklaren förklarar att köparens undersökningsplikt omfattar mer än den byggnadstekniska undersökningen. Överlåtelseförsäkring: Det finns försäkringar för det ansvar som säljaren har för dolda fel i samband med en överlåtelse. Till en sådan försäkring hör normalt en besiktning. Mäklaren ska informera parterna om hur försäkringen eventuellt ändrar säljarens och köparens köprättsliga ansvar. Källa: FMI

AREA & UPPMÄTNING Ibland används uttryck som bostadsyta, lägenhetsyta, våningsyta etc. Vid bostadsaffärer är det extra viktigt att parterna använder sig av och har kunskap om gällande mätregler. Mätreglerna i svensk standard SS 21054:2009 används i de flesta sammanhang när man ska redovisa arean på en bostad, t ex vid fastighetstaxering, bygglov, hyresavtal, köp och försäljning av bostäder. Mätreglerna i denna standard har i princip gällt sedan 1989. Tidigare gällde delvis andra mätregler. Den area som redovisas i kontrakt etc. kan därför avvika från den man får vid uppmätning enligt nuvarande regler. Om ytan är av avgörande betydelse för ditt köp uppmanas du att låta uppmäta bostaden. ENERGIDEKLARATION Energideklaration av byggnader är inte enbart en svensk företeelse, utan en del av EU:s miljömål om att minska energianvändningen och främja en hållbar utveckling. Lagen om energideklarationer för byggnader trädde i kraft den 1 oktober 2006. Den 1 juli 2012 ändrades lagen om energideklarationer och blev då mer omfattande. Målet med de nya reglerna är att energideklarationen ska delges köparen av en byggnad eller en del av en byggnad eller nyttjanderätt när den förmedlas. Säljaren (byggnadsägaren) - ansvarar för att det finns en aktuell energideklaration. MÄKLARENS ANSVAR De uppgifter som lämnas i objektsbeskrivning, prospekt samt annat informationsmaterial är i huvudsak grundade på information lämnad av säljaren, samt berörd förening och dess hemsida om sådan finns. Dessa uppgifter kontrolleras av fastighetsmäklaren endast om omständigheterna ger anledning till det. Köpare/spekulanter uppmanas att kontrollera uppgifter rörande exempelvis lediga parkeringsplatser, kommande renoveringar, källarutrymmen, tvättstuga, andra utrymmen tillhörande föreningen, eventuell avgiftshöjningar samt annat av betydelse för köpet av bostadsrätten. Köpare/spekulanter uppmanas också att kontrollera årsredovisning samt stadgar för föreningen.

Information om bostadsrättsförening En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som styrs enligt bostadsrättslagen. Medlemmarna äger och förvaltar hus, mark och gemensamma utrymmen gemensamt. En styrelse sköter det löpande arbetet och den väljs vid föreningens årsmöte. När du köper en bostadsrätt blir du medlem i en bostadsrättsförening och får en andel i den. Du äger rätten att bo i din lägenhet och har ansvar för att reparera och underhålla den. Bostadsrättsföreningen ska godkänna nya medlemmar och fattar beslut om större förändringar i fastigheten, som exempelvis att bygga balkonger. För att en bostadsrättsförening ska anses vara äkta krävs att minst 60 % av föreningens verksamhet består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av förenigen. Vid bedömningen tar man hänsyn till taxeringsvärde, bruksvärdes- och marknadshyra m.m. Äkta föreningar beskattas med en fastighetsavgift som tas ut per lägenhet och för närvarande uppgår till 1277 kr. Vidare utgår fastighetsskatt med 1 % av lokalernas taxeringsvärde. Medlemmar i äkta föreningar beskattas med en kapitalvinstskatt på 22 % av vinsten efter försäljning. Uppskov med kapitalvinstskatten kan erhållas med maximalt 1,45 miljoner per lägenhet om ersättningsbostad skaffas, för uppskovet betalas en årlig avgift motsvarande 0,5 % av vinsten. Låneräntor är avdragsgilla i inkomstslaget kapital. Information om bostadsförening Bostadsförening (privatbostadsföretag) är en äldre upplåtelseform av lägenheter. Dessa är ofta bildade innan 1930 när bostadsrättslagen tillkom. Skillnaden mellan en bostadsförening och en bostadsrättsförening behöver inte vara stor. Den väsentliga skillnaden är att olika civilrättsliga regelkomplex gäller - föreningslagen (LEF) gäller för bostadsföreningar och bostadsrättslagen gäller för bostadsrättsföreningar. När man köper en andel i en bostadsförening är det viktigt att man läser igenom de stadgar (regler) som gäller i föreningen. Dessa stadgar kan inverka på att t ex möjligheten att hyra ut i andra hand eller belåna lägenheten. Bostadsföreningar har stort utrymme i utformningen av stadgarna och det är därför viktigt att man vet vilka regler som gäller i föreningen. Många bostadsföreningar har skrivit om sina stadgar så att de är anpassade efter bostadsrättslagen. I dessa fall är det ingen reell skillnad. Har ni ytterligare frågor om bostadsföreningar så kan ni kontakta Skatteverket. Föreningens stadgar hittar ni tillsammans med årsredovisningen på vår hemsida www.bo-laget.se

OÄKTA FÖRENING Den vanligaste formen av bostadsrättsföreningar bedriver verksamhet vars syfte till minst 60% består i att till de egna medlemmarna tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. I en del föreningar uppfylls inte denna gräns eftersom andelen bostadslägenheter med hyresrätt, lokaler samt bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer överstiger 40%. Denna förening betraktas då som ett oäkta bostadsföretag. Att vara medlem i en oäkta förening (oäkta bostadsföretag) skiljer sig skattemässigt i jämförelse med de traditionella bostadsrättsföreningarna. De skattemässiga skillnaderna gäller främst uppskovsavdrag vid köp och försäljning samt ev bostadsförmånsbeskattningen under tiden man är medlem i föreningen. För säljare medges inte uppskovsavdrag vid försäljning av en andel i ett oäkta bostadsföretag. Säljare beskattas för hela överskottet inkomstslaget kapital med skattesats 30%. Redovisning sker i nästföljande års deklaration. Köpare av en andel i ett oäkta bostadsföretag får ej ta med tidigare beviljade uppskovsavdrag, utan dessa måste tas upp till beskattning. I de fall man bor billigare än vad det skulle kostat att hyra motsvarande lägenhet beskattas man som medlem för denna bostadsförmån. Marknadshyran minskas med de utgifter man har haft för att disponera lägenheten, dvs avgifter och eventuella reparationsutgifter som en hyresvärd skulle stått för om lägenheten varit en hyresrätt. Mellanskillnaden utgör bostadsförmånsvärdet och ses som en utdelning från föreningen i inkomstslaget kapital. Bostadsförmånen deklareras årligen. En del av utdelningen är dock skattefri enligt lättnadsreglerna. Det skattefria beloppet räknas fram genom att multiplicera lättnadsunderlaget med lättnadssatsen (70% av statslåneräntan den 30 november året före beskattningsåret). För mer information, kontakta Skatteverket.