6 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Reskamraten 6, Alviksvägen 136, Smedslätten, Stockholms Stad Lagfaren ägare Uppdragsgivare Frank Poniridis, Michael Poniridis, Daniéle Poniridis och Angelica Poniridis Gionis Frank Poniridis Närvarande vid besiktningen Frank Poniridis Andreas Ouchterlony Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag Måndag 2013-02-18 Väderlek Ca 0 º C, molnigt Byggnaden 1 ¾-plans villa med källare uppförd 1924 Övriga byggnader - Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor Grundmurar Granit Bjälklag Trä Stomme Trä Fasad Träpanel Yttertak Tegelpannor, ( plåt ) Uppvärmning Bergvärme, fastbränslepanna ( äldre oljepanna med elpatron ) Ventilation Självdrag
7 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - Planritningar tillhandahölls. - Det finns troligtvis inga elledningar av äldre typ i byggnaden och det föreligger inga problem med elsystemet. Det föreligger inga problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga problem med värmesystemet. En obebyggd tomt gränsar till fastigheten. Den obebyggda tomten arrenderas av de 10 stycken till tomten angränsande fastigheterna. Servitut avseende byggnad i tomtgräns. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Radonmätning pågår. Rökgångar från de tre eldstäderna samt rökgång från oljepannan är enligt uppgift tätade och provtryckta utan anmärkning år 2006. Fuktskada har inträffat i balkong ca år 2007. Skadeorsaken är åtgärdad via omläggning av balkongbeläggning med falsad plåt. I samband med renoveringsåtgärden har rötskadat och fuktskadat trä bytts ut. Det finns en del skador längre ner på fasaden som ej åtgärdats.
8 OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Markytor runt byggnaden var snötäckta vid besiktningstillfället och ej besiktningsbara. Hussockel m m Marken lutar delvis mot byggnaden vilket medför ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Sockeln består av granit. Det noterades några mindre sprickförekomster i fogar mellan granitblocken. Det finns en del skador på verandatrappa av betong samt en del skador på verandatrappans räcke. Källarfönster mot baksidan är belägna nära marknivå och det har enligt uppgift trängt in vatten genom fönstren vid några tillfällen. Det rekommenderas att sänka marknivån i anslutning till fönstren. Förbättring av dagvattenavledning från stuprör bör utföras. Trappa utanför kök ansluter till byggnaden och saknar skyddande tak vilket innebär risk för fuktsugning till angränsande konstruktionsdelar. Kökstrappan var snötäckt och ej besiktningsbar. Besiktning bör utföras när trappan är snöfri. Fasad - Fasaden består av stående träpanel. Det noterades delvis färgflagning och missfärgning på fasad. Tvättning och målning av fasad bör kalkyleras / utföras. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. Fönstren är kopplade tvåglas. Målnings- och kittningsbehov i varierande omfattning.
9 Yttertak - Takbeklädnaden består av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket är enligt uppgift äldre. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till ca 40-50 år. Omläggning av underlagspapp och läkt bör kalkyleras på grund av takets ålder. Några takpannor i anslutning till takkupa mot söder saknas och en takpanna på andra sidan av takkupan har förskjutit sig. Åtgärdsbehov. Skador finns på en skorsten. Takbeklädnaden består ovan takkupa mot söder av falsad plåt som enligt uppgift är påförd ca år 2003. Yttertaket till större del snötäckt och ej besiktningsbart. Takbesiktning bör utföras när taket är snö- och isfritt.
10 INVÄNDIGT Källare Allmänt - Byggnaden är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och ovan betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet bedömes vara ett tunnare betonggolv med avsaknad av armering. Utförandet är normalt i äldre byggnader. Sprickor är vanligt förekommande i dessa konstruktioner. - Grundmurar bedömes ej vara omisolerade / omdränerade under senare år. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på grundmurar har endast mindre fuktindikationer noterats. Granitgrundmurar är generellt sett motståndskraftiga mot fuktgenomslag. - VA-serviser ( vatten - och avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) bedömes vara äldre. Trappförråd - Inga speciella noteringar.
11 Tvättstuga - Utrymmet är utfört med målade väggar och betonggolv. Golvbrunn saknas i utrymmet. Avloppsvatten från tvättmaskin leds till horisontellt avloppsrör. Äldre maskinell utrustning. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd. Pannrum - Bergvärmepumpen är enligt uppgift installerad år 2007. Rörledningar till bergvärmepumpen är provisorisk uppallade. Bergvärmepumpens tryckkärl är ej upphängt utan ligger på golv. Åtgärdsbehov. Det finns en äldre oljepanna, en äldre värmepump samt en tom oljetank i utrymmet. Det finns en duschkabin i utrymmet. Förråd - Det finns ett bykkar i utrymmet. Garage - Garagedörrar är enkla och otäta. ( Det finns en spricka i grundmuren ). Förråd under veranda - Utrymmet är beläget utanför huvudbyggkroppen och under veranda. Bjälklag under underbyggda altaner, och som i detta fall veranda, är alltid riskkonstruktioner för läckage och kondensskador och kräver extra noggrant underhåll. Läckage och kondensskador kan vara svåra att upptäcka i tid. Det noterades delvis fuktgenomslag i tak. Utbytesbehov av ytterdörren. Övrigt källare - Det finns endast en radiator i källaren.
12 Bottenvåning Entréhall - Ytterdörren är otät. Inga speciella noteringar för övrigt. Kapprum - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. Inga speciella noteringar för övrigt. Wc-rum - Utrymmet är utfört med träpanel på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 2005. Mycket långsam avrinning från tvättställ. Jungfrukammare - Inga speciella noteringar. Vardagsrum - Lösa tegelstenar i öppen spis. Salong - Inga speciella noteringar. Matsal - Spricka i en fönsterruta i en verandadörr. Inga speciella noteringar för övrigt. Veranda - Det noterades att kvarvarande skador ( torrt vid besiktningstillfället ) från balkongläckage år 2007 ej åtgärdats. På båda sidor om verandan noterades fuktskador på fasad och frilagd stomme. Se fortsatt teknisk utredning. Fuktskador kan vara orsakade av bristfällig dagvattenavrinning från tak och /-eller bristfällig dagvattenavrinning från balkong. För korta hängrännor mot balkong kan även vara orsak till fuktskador på fasad. Utbytesbehov av verandaräcke. Det finns vissa skador på verandapelare m m.
13 Kök - Utrymmet är enligt uppgift renoverat år 1970. Diskbänksblandaren är lös och det förekommer mindre dropp i underskåp under diskbänk vilket resulterat i förhöjd fuktindikation på väggskiva i underskåpet. Det noterades delvis golvresning med förhöjd fuktindikation i golv i anslutning till kyl / sval. Åtgärdsbehov av dessa fuktskador. Se fortsatt teknisk utredning. Diskmaskin bör förses med "diskmaskinsunderlägg". ( Läckageskydd saknas under kyl / sval ). Äldre maskinell utrustning. Teknisk och ekonomisk livslängd är uppnådd. Köksentré - Det finns en mindre skada i nedre del av dörr. Övervåning Förråd - Inga speciella noteringar. Möblerbar hall - Inga speciella noteringar. Klädkammare 1 - Utrymmet har ej besiktigats på grund av att nyckel saknades till låst dörr. Sovrum 1 - Inga speciella noteringar. Sovrum 2 - Fuktfläckar vid takvinkel och på vägg ( torrt vid besiktningstillfället ) har enligt uppgift uppkommit på grund av takläckage år 2012. Skadeorsak är enligt uppgift åtgärdad. Inga speciella noteringar för övrigt.
14 Sovrum 3 - Det finns en kakelugn i utrymmet. Torr fuktfläck finns i garderobstak. Balkongdörren är otät. Fuktskador på nedre dörrspeglar på balkongdörrarnas utsida. Balkong - Balkongen är belagd med falsad plåt som enligt uppgift är påförd ca år 2008. Balkongen snötäckt och ej besiktningsbar. Balkongbesiktning bör utföras när balkongen är snö - och isfri. Sovrum 4 - Fuktfläckar vid takvinkel ( torrt vid besiktningstillfället ) har enligt uppgift uppkommit på grund av takläckage ca år 2003. Skadeorsak är enligt uppgift åtgärdad via omläggnig av hela takkupans tak med falsad plåt. Inga speciella noteringar för övrigt. Klädkammare - Fuktfläckar på vägg ( torrt vid besiktningstillfället ) har enligt uppgift uppkommit på grund av takläckage ca år 2003. Skadeorsak är enligt uppgift åtgärdad via omläggnig av hela takkupans tak med falsad plåt. Inga speciella noteringar för övrigt. Tvättrum - Utrymmet är utfört med träpanel på väggar och klinkerplattor på golv. Tätning bör utföras i skarv mellan tvättställsavloppens rör nära golvnivå. Sprickor finns i några klinkerplattor på golv.
15 Badrum - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift helrenoverat av hantverkare år 2005. Enligt uppgift finns det fuktspärrar bakom kakelplattor på väggar och tätskikt under klinkerplattor på golv. Elgolvvärme i utrymmet. Det noterades golvbrunnsmanschett och klämring i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisningar. Frånluftsventil saknas. Fönster finns. Funktionen av badkarsblandarens omkopplingsvred är bristfällig. Vind - Vindsbjälklagets isolering består av torv. Kondensbildning ( svärtning ) och tunnare vita beläggningar noterades delvis på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. Det noterades fukt på råspont i anslutning till takluckan. Övrigt invändigt - Utrymmen i byggnaden var delvis belamrade och ej fullt besiktningsbara. Besiktning av dessa utrymmet ingår i köparens undersökningsplikt. Det noterades delvis golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader.
16 RISKANALYS - I en byggnad av denna karaktär skall det ej uteslutas att dolda skador framkommer vid framtida renoveringar. - Det skall ej uteslutas att underliggande skador kan finnas i takkonstruktionen där takpannor saknas. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - Enda sätter att bedöma omfattning av skador i fasad på båda sidor av verandan samt omfattning av två fuktskador i kök är genom att utföra fördjupade undersökningar. Solna 2013-02-19 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling