Castellum vill attrahera aktieägare som siktar på att få en god totalavkastning under lågt fi nansiellt risktagande och god utdelningstillväxt. Castellum ska verka för att bolagets aktie ger en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risk samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt ska Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. 56 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ulrika Danielsson Målet med informationen till aktiemarknaden är att möjliggöra en rättvisande extern värdering av bolaget och därmed aktien Ulrika Danielsson, CFO Castellum AB Castellumaktien är registrerad på NASDAQ Stockholm Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2014 till 20,0 miljarder kr (16,4), vilket motsvarar ca 10% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 195 miljarder kr och knappt 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 5 200 miljarder kr. Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Under 2014 har totalt 133 miljoner (106) aktier omsatts motsvarande i genomsnitt 532 000 aktier per handelsdag (425 000), vilket på års basis motsvarar en omsättningshastighet om 81% (65%). Aktieomsättningen baseras på statistik från NASDAQ, Chi-X, Burgundy, Turquoise samt BATS Europe. Föreslagen utdelning Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,60 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 23 mars 2015, kommer aktien att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 19 mars 2015. Utbetalning av utdelningen beräknas ske torsdagen den 26 mars 2015. Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. Substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare. Utifrån detta kapital vill Castellum skapa stabil avkastning och tillväxt under lågt risktagande. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten ska diskonteras. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 114 kr/aktie (107). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 107% (94%) av långsiktigt substansvärde. Substansvärde Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 13 649 83 Återläggning Derivat enligt balansräkning 1 357 9 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 3 612 22 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 18 618 114 Avdrag Räntederivat enligt ovan 1 357 9 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5%* 829 5 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 16 432 100 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 2 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 21%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 6%. Intjäning Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2014 till 8,26 kr (8,04), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 6,8% (8,0%), motsvarande en multipel om 15 (12). Till det synliga förvaltningsresultatet bör läggas Aktieägare fördelat per land 2014-12-31 Börsnoterade fastighetsbolag CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57
en värdetillväxt i det långsiktiga fastighetsinnehavet, där 1% värdeförändring motsvarar 2,29 kr per aktie. Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2014 till 7,38 kr (10,41), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 6,1% (10,4%) motsvarande en multipel om 17 (10). Direktavkastning Direktavkastning är företagets utdelning dividerat med aktuell aktiekurs och utgör den avkastning man som aktieägare får kontant varje år efter årsstämmans beslut. Nyckeltalet uttrycker således en relation mellan två olika sfärer - dels Castellums prestation i form av utdelning, dels aktiemarknadens prissättning av företaget. Värderingen speglar sålunda marknadens åsikt om vilken direktavkastning som krävs för att ge en totalavkastning som möter marknadens avkastning på Castellumaktien. Den föreslagna utdelningen om 4,60 kronor (4,25) motsvarar en direktavkastning om 3,8% (4,2%) beräknat på kursen vid årets utgång. Totalavkastning Totalavkastningen speglar aktiekursens utveckling med tilllägg för lämnade utdelningar under perioden. Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 122,10 kr (100,10) motsvarande ett börsvärde om 20,0 miljarder kr (16,4), beräknat på antalet utestående aktier. Under 2014 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 4,25 kr, varit 27% (13%). Tillväxt, avkastning och finansiell risk 2014 3 år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt Hyresintäkt kr/aktie 2% 4% 6% Förvaltningsresultat kr/aktie 8% 7% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie neg 19% 3% Utdelning kr/aktie 8% 8% 7% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 7% 5% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 4% 4% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 6% 6% 8% Värdeförändring fastigheter 0,9% 0,5% 1,1% Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde 10,5% 9,2% 11,1% Avkastning aktuellt substansvärde 7,6% 8,9% 11,1% Avkastning totalt kapital 6,5% 5,9% 7,0% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 27% 17% 11% NASDAQ Stockholm (SIX Return) 16% 20% 12% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 37% 24% 14% Fastighetsindex Europa (EPRA) 26% 22% 6% Fastighetsindex Eurozone (EPRA 23% 19% 7% Fastighetsindex Storbritannien (EPRA) 21% 25% 3% Finansiell risk Belåningsgrad 49% 52% 49% Räntetäckningsgrad 318% 298% 298% Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring I bolag som förvaltar s k realtillgångar, t ex fastigheter, avspeglar förvaltningsresultatet endast en om än större del av det totala resultatet. I definitionen på realtillgångar framgår att dessa är värdeskyddade, d v s över tid och med gott underhåll har de en värdeutveckling som kompenserar för inflationen. Substansvärdet, d v s nämnaren i avkastningskvoten resultat/kapital, justeras årligen genom IFRS-reglerna med avseende på värdeförändringar. För att ge en korrekt avkastning måste även täljaren, d v s resultatet, justeras på samma sätt. Det redovisade förvaltningsresultatet måste sålunda kompletteras med en värdeförändringskomponent samt effektiv skatt för att ge en korrekt bild av resultat och avkastning. Ett problem är att värdeförändring kan variera kraftigt mellan år och kvartal och medföra volatila resultat. För en långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas för att justera täljaren i ekvationen. I nedanstående tabell har Castellums genomsnittliga värdeförändringar om 1,1% de senaste 10 åren använts. Avkastning substans och resultat inkl. långsiktig värdeförändring Känslighetsanalys 1%-enhet +1%-enhet Förvaltningsresultat 2014 1 450 1 450 1 450 Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) 410 37 782 D:o % 1,1% 0,1% 2,1% Aktuell skatt, 5% 77 77 77 Resultat efter skatt 1 783 1 410 2 155 Resultat kr/aktie 10,87 8,60 13,14 Avkastning aktien 8,9% 7,0% 10,8% Avkastning långsiktig substans 10,5% 8,3% 12,7% Värdering Placerarens avkastningskrav för en viss aktie är utgångspunkten för en värdering på lång sikt. Avkastningskravet varierar såväl från aktie till aktie som över tid, vilket bland annat beror på den risk placeraren upplever finns för det aktuella företaget och som denne vill kompenseras för - ju högre risk desto högre avkastningskrav. Beroende på placerarens - eller snarare kollektivet av placerares - bedömning av aktiens framtida totalavkastning (direktavkastning plus kurstillväxt) och risknivå framkommer en motiverad kurs. På kort sikt är det dock i hög grad utbud och efterfrågan på aktien i fråga som styr kursrörelserna och sätter dagskursen. Faktorer som påverkar på kort sikt (förutom placerarens bedömning av aktiens långsiktiga avkastning) är t ex branschutsikter, makrobedömningar, omvärldshändelser, allokeringsaspekter, avkastning på alternativa placeringar och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av totalavkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Som framgår av tabellen till vänster har Castellum de senaste 10 åren presterat en totalavkastning på i genomsnitt 11% per år, varav direktavkastningen står för ca 4% och kursutvecklingen ca 7%, med för den svenska fastighetsbranschen måttligt risktagande. Den genomsnittliga utdelningstillväxten har under samma period uppgått till 7% per år. 58 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Företagsskatteutredningen I juni utgav Företagsskattekommittén sitt slutbetänkande Neutral bolagsskatt - för ökad effektivitet och stabilitet. Förslaget innebär bl a begränsad avdragsrätt för finansiella kostnader. För Castellums del innebär begränsningen, allt annat lika och oaktat försäljning av fastigheter, värdeförändring derivat samt nyttjande av underskottsavdrag, en högre betald skatt om ca 100 Mkr på årsbasis, motsvarande ca 7% av förvaltningsresultatet. Om det omdebatterade förslaget blir verklighet, allt annat lika, medför det lägre kassaflöde för koncernen vilket i sin tur innebär lägre investeringsvolym eller minskad utdelning till ägarna alternativt en kombination av båda. Därmed kan utdelningen minska med ett intervall om 0-60 öre per aktie. Kommittén föreslår ikraftträdande 1 januari 2016. Aktieägare Vid årsskiftet hade Castellum ca 16 270 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 52%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och Blackrock. Blackrock har dock flaggat ned sitt innehav till under 5% efter årsskiftet. Därutöver har även SEB Investment Management AB flaggat för innehav över 5%. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se. Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn. Återköp av egna aktier Castellum har återköpt totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år 2000. Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till 164 000 000. Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma. Aktiens kurs/substansvärde Avkastning vinst per aktie Aktiens direktavkastning Castellums aktie är sedan 1997 noterad på NASDAQ Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. IR-kontakt Henrik Saxborn, Verkställande direktör. Tel 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, Ekonomi- och finansdirektör. Tel 0706-47 12 61 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59
Aktieägare per 2014-12-31 Aktieägare Antal aktier Andel röster/kapital Stiftelsen Global Challenges Foundation 5 000 000 3,0% Lannebo Småbolag 4 000 000 2,4% Länsförsäkringar Fastighetsfond 3 230 716 2,0% AMF Pensionsförsäkring AB 2 350 000 1,4% Kåpan Pensioner 2 180 000 1,3% Magdalena Szombatfalvy 1 935 000 1,2% Susanna Lööw 1 627 000 1,0% SEB Swedish Value Fund 1 525 000 0,9% SEB Sverigefond 1 476 000 0,9% SEB Sverigefond Småbolag 1 441 000 0,9% Tredje AP-Fonden 1 390 446 0,8% SEB Sverigefond Stora Bolag 1 361 479 0,8% SEB Stiftelsefond Sverige 1 314 000 0,8% Danske Invest Sverige 997 600 0,6% Andra AP-Fonden 989 149 0,6% KPA Pensionsförsäkring AB 953 297 0,6% Fjärde AP-Fonden 916 981 0,6% Försäkringsaktiebolaget Avanza Pension 893 550 0,6% Lannebo Mixfond 885 352 0,5% Jennie Lööw 850 000 0,5% Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige 802 402 0,5% Andrea Carpelan 772 300 0,5% AMF Aktiefond Småbolag 734 694 0,5% Nordea Småbolagsfond Sverige 725 861 0,4% SEB Världenfond 701 443 0,4% Gamla Livförsäkringsaktiebolaget 640 490 0,4% Skandia Fond Småbolag Sverige 593 102 0,4% Folksam Ömsesid Livfö KP Alt Placeringar 583 909 0,4% SPP Aktieindexfond Sverige 568 069 0,4% Livförsäkringsbolaget Skandia Öms 507 289 0,3% Carl Tryggers Stiftelse 500 000 0,3% Styrelse och ledning Castellum 266 781 0,2% Svenska aktieägare < 500 000 aktier: 56 ägare, 100 000-499 999 12 641 637 7,7% 439 ägare, 10 000-99 999 10 316 253 6,3% 4 101 ägare, 1000-9 999 9 569 368 5,8% 10 800, 1-999 2 956 278 1,8% 824 aktieägare registrerade i utlandet 85 803 554 52,3% Totalt utestående aktier 164 000 000 100,0% Återköpta egna aktier 8 006 708 Totalt registrerade aktier 172 006 708 Pressmeddelanden 2014 2014-01-20 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) 2014-01-22 Castellums bokslutskommuniké 2013: Tillväxt i förvaltningsresultat och höjd utdelning 2014-01-23 Cecilia Fasth ny VD Eklandia Fastighets AB 2014-01-24 VD för Fastighets AB Briggen avgår 2014-02-03 Castellum säljer för 75 Mkr till bostadsexploatering i Stockholm 2014-02-04 Castellums årsredovisning 2013 finns nu på hemsidan www.castellum.se 2014-02-12 Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ) 2014-03-10 Castellum förvärvar för 645 Mkr i högskoleområdet Halmstad 2014-03-20 Årsstämma i Castellum AB (publ) 2014-04-22 Castellums delårsrapport januari-mars 2014: 8% tillväxt i förvaltningsresultatet 2014-06-04 Ola Orsmark ny VD Fastighets AB Briggen 2014-06-24 Castellum investerar för 377 Mkr och säljer för 109 Mkr 2014-07-16 Castellums halvårsrapport januari-juni 2014: Stark tillväxt i förvaltningsresultatet om 11% 2014-09-12 Valberedning inför Castellum AB:s årsstämma 2015 2014-10-07 Castellum utser Ulrika Danielsson till ekonomi- och finansdirektör 2014-10-10 Castellum säljer Hansa i Malmö för 609 Mkr 2014-10-15 Castellums delårsrapport januari-september 2014: Castellum levererar tillväxt om 10% 2014-11-11 Castellum förhandlar om försäljning av hela fastighetsbeståndet i Värnamo och Växjö samt en fastighet i Göteborg 2014-11-17 Castellum säljer fastighetsbeståndet i Värnamo och Växjö och en fastighet i Göteborg för 1 946 Mkr 2014-12-16 Castellum investerar för 291 Mkr och säljer för 271 Mkr Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2014 För aktuell aktiekurs Castellum kurs Castellum kurs inkl utdelning Fastighetsindex Europa (EPRA inkl utdelning) Fastighetsindex Sverige (EPRA inkl utdelning) NASDAQ Stockholm (SIX Return inkl utdelning) Omsättning per månad 60 CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Tioårsöversikt 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 Nyckeltal, kr/aktie Hyresintäkt 20,23 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77 12,28 11,63 Förvaltningsresultat 8,84 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 Årets resultat 7,38 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 Utdelning (för 2014 föreslagen) 4,60 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 Fastighetsvärde 229 230 222 207 194 178 178 169 148 130 Värdering Förvaltningsresultat per aktie/kurs 7,2% 8,2% 8,3% 8,6% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4% 5,9% 7,0% Kurs/Förvaltningsresultat per aktie 14 12 12 12 13 11 10 12 17 14 Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs 6,8% 8,0% 7,9% 8,4% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2% 5,6% 6,3% Utdelning/Kurs (direktavkastning) 3,8% 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5% 3,1% 3,7% Långsiktigt substansvärde per aktie/kurs 93% 94% 92% 99% 88% 72% 76% 116% 104% 98% Aktuellt substansvärde per aktie/kurs 82% 97% 103% 108% 99% 81% 79% 120% 110% 104% Aktien Börsvärde, Mkr 20 024 16 416 15 137 13 989 15 014 11 890 9 963 11 029 14 965 11 726 Totalavkastning, Castellumaktien 26,9% 13,1% 13,0% 3,1% 32,6% 27,4% 5,9% 24,2% 31,7% 25,0% NASDAQ Stockholm (SIX Return) 15,8% 28,0% 16,5% 13,5% 26,7% 52,5% 39,0% 2,6% 28,1% 36,3% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 37,1% 20,6% 16,2% 13,0% 48,5% 24,0% 21,4% 18,5% 35,8% 40,2% Fastighetsindex Europa (EPRA) 26,5% 10,1% 28,7% 9,2% 19,8% 33,7% 48,8% 32,2% 49,4% 25,8% Utdelningsandel förvaltningsresultat 52% 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 4,0% 4,0% 4,0% 3,8% 3,9% 4,3% 3,8% 3,4% 3,6% 3,8% Aktiekurs, kr stängningskurs årets sista handelsdag 122,10 100,10 92,30 85,30 91,55 72,50 60,75 67,25 91,25 71,50 högsta kurs under året 124,10 107,50 94,50 97,50 91,75 73,75 80,00 107,00 95,50 85,00 lägsta kurs under året 99,05 87,75 76,30 65,25 58,50 42,80 41,40 62,00 56,50 55,00 genomsnitt (högst/lägst per dag) 112,28 95,43 87,27 88,69 75,70 58,57 63,42 87,55 78,54 68,29 Antal aktier, tusental genomsnitt och utestående 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 registrerade 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 Antal aktieägare 16 300 12 200 9 900 9 400 10 000 8 900 7 300 7 300 7 700 7 900 Utländsk ägarandel 52% 62% 60% 51% 46% 46% 47% 49% 53% 46% Antal omsatta aktier per år, tusental 133 083 106 266 129 276 150 482 152 186 191 129 218 304 207 442 107 710 93 268 Omsättningshastighet per år 81% 65% 79% 92% 93% 117% 133% 126% 66% 57% EPRA nyckeltal EPRA Earnings (Förv. res. efter betald skatt), Mkr 1 355 1 318 1 192 1 149 1 086 1 137 960 902 835 737 EPRA Earnings (EPS), kr/aktie 8,26 8,04 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 EPRA NAV (Långsiktigt substansvärde), Mkr 18 618 17 510 16 480 15 920 15 158 13 381 13 800 14 482 12 962 11 299 EPRA NAV, kr/aktie 114 107 100 97 92 82 84 88 79 69 EPRA NNNAV (Aktuellt substansvärde), Mkr 16 432 15 940 14 689 14 196 13 913 11 979 12 305 13 933 12 421 10 686 EPRA NNNAV, kr/aktie 100 97 90 87 85 73 75 85 76 65 EPRA Vacancy Rate (Vakansgrad) 11,3% 11,6% 11,4% 10,7% 11,0% 10,2% 10,3% 12,1% 12,9% 11,9% EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value), EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value) och EPRA vacancy. CASTELLUM 2014 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61