10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE

10 PUNKTER FÖR ETT ÖKAT BOSTADSBYGGANDE

FÖRORD Under 2012 ökade bostadsbristen ytterligare från en redan oroande hög nivå. 126 av Sveriges 290 kommuner uppgav i 2013 års version av Boverkets bostadsmarknadsenkät att de har brist på bostäder. Särskilt stor är bristen på hyresrätter. Fastighetsägarna har under en längre tid varnat för att den omfattande bostadsbristen och låga nyproduktionen av bostäder hämmar både sysselsättningsnivå och ekonomisk tillväxt i Sverige. Fastighetsägarna presenterar i denna rapport tio punkter som vi anser kan tillföra mest för att öka byggandet, inte minst av hyresrätter. Bland förslagen återfinns flera av de förslag som aktuella statliga utredningar presenterat gällande reformering av planprocessen respektive hyressättningssystemet. Här finns även behov av utbyggd infrastruktur, likvärdiga skattemässiga villkor för hyresrätter samt ändrad kommunal markpolitik. Även detaljerade byggregler samt tillämpning av riktvärden för buller föreslår vi ändras. I samband med framtagandet av rapporten genomfördes en enkätundersökning bland drygt 200 fastighetsägare. Resultatet av denna redovisas sist i rapporten. FASTIGHETSÄGARNAS 10 FÖRSLAG FÖR FLER BOSTÄDER Påbörja skyndsamt en ansvarsfull och genomgripande reformering av det svenska hyressättningssystemet. Avskaffa möjligheten till kommunala särkrav. Inför ordningen med antingen detaljplan eller bygglov som föreslagits av Plangenomförandeutredningen. Lagreglera innehåll i exploateringsavtal. Länsstyrelserna ska inte längre vara första överklagandeinstans för plan- och byggärenden. Begränsa vad som får överklagas och vilka som får överklaga i de olika stegen i planprocessen Ändra dagens bullerregler. Låt Plan- och Bygglagen (PBL) vara styrande kring buller och bostadsbyggande. Investera mer i infrastruktur. Det offentliga behöver samarbeta med näringslivet och söka alternativa finansieringsformer. Slopa fastighetsskatten på hyresrätter samt inför en låg moms på hyra. Sverige bör säkerställa EU-godkännande för en sådan moms. Kommuner måste producera ett större utbud av planbelagd byggklar mark och, i avvaktan på lika marknadsmässiga villkor för hyresrätten, aktivt använda markpolitik och markanvisningar för att gynna hyresrätter. Rensa bland kostnadsdrivande bestämmelser i Boverkets Byggregler (BBR) och lätta på den andel av lägenheterna i flerbostadshus som avkrävs tillgänglighetsanpassning. Fastighetsägarna juni 2013 2

Våra största städer och universitetsorter har under lång tid dragits med tilltagande bostadsbrist. Under 2012 ökade bostadsbristen ytterligare och 126 av Sveriges 290 kommuner uppger i 2013 års bostadsmarknadsenkät att de har brist på bostäder. Bristen på bostäder finns i alla typer av kommuner och över hela landet. Särskilt stor är bristen på hyresrätter och antalet kommuner som uppger sig sakna tillräckligt med hyresrätter fortsätter att öka. I år är det 246 kommuner, eller 85 procent. Även kommuner som totalt sett har ett överskott på bostäder har brist på hyresrätter. 10 PUNKTER FÖR ÖKAT BOSTADS- BYGGANDE Trots den stora bristen på bostäder, är byggandet lågt. Preliminära uppgifter visar att under 2012 påbörjades byggande av 20 050 lägenheter, en minskning med 23 procent jämfört med 2011 1. En viktig anledning till att det byggs för lite är allt för detaljreglerande byggregler, detaljplaner och genomförandeavtal. Andra hämmande faktorer är hyressättningssystemets utformning, långsamma planprocesser och generösa och tidskrävande överklagansprocesser. Tillsammans bidrar de hämmande faktorerna till att exkludera mindre och internationella aktörer från marknaden. Med en begränsad konkurrenssituation drivs produktionskostnader upp, vilket försvårar ytterligare. Bostadsbyggandet i Sverige har därmed hamnat i en ond spiral. Fastighetsägarna har länge varnat för att den omfattande bostadsbristen och låga nyproduktionen hämmar både sysselsättning och tillväxt. Flera oberoende experter och institutioner ansluter nu till denna analys. Finanspolitiska rådet skriver till exempel i sin rapport från maj 2013: Vi menar att en bättre fungerande bostadsmarknad bidrar till ökad rörlighet på arbetsmarknaden och till högre ekonomisk tillväxt. ÅTGÄRDER FÖR ÖKAT BYGGANDE För att öka sysselsättningen och tillväxten är det nödvändigt för Sverige som välfärdsstat att bryta den negativa spiral bostadsbyggandet hamnat i. Detta kan åstadkommas endast genom att åtgärda de hämmande faktorer som enskilt och sammantagna står i vägen för den nödvändiga skjuts framåt som bostadsmarknaden behöver. Regeringen har under 2012 och 2013 initierat flera utredningar vars direktiv och slutsatser Fastighetsägarna i många fall stödjer. Syftet med denna rapport är att lyfta fram de åtgärder som vi anser kunna tillföra mest för att öka bostadsbyggandet, då främst hyresrätter. Vi vill 1 SCB 3

med våra tio punkter visa på behovet av verkliga förändringar och inte enbart utredningar och parlamentariska kommittéer. Om förslagen i de tio punkterna genomförs finns det goda förutsättningar för att öka bostadsproduktionen. Det bekräftas bland annat av den enkätundersökning vi genomfört under våren, i vilken fler än 200 fastighetsföretag har tagit ställning till de tio punkterna. En mer utförlig redovisning av resultaten återfinns sist i rapporten. 1. REFORMERA HYRESSÄTTNINGEN EU-kommissionen fortsätter uppmana Sverige att reformera hyressättningssystemet för att komma tillrätta med obalanser i ekonomin. Det framgår av kommissionens senaste granskning 2 av makroekonomiska obalanser i medlemsländerna liksom i dess specifika förslag till rekommendationer för Sverige. Kommissionen är inte ensam, utan rådet att se över prisbildningen på den svenska bostadshyresmarknaden har även framförts av bland andra IMF, OECD och nu senast Finanspolitiska rådet som skriver att Problemen på utbudssidan och med bruksvärdessystemet utgör allvarliga hinder för en väl fungerande bostads- och arbetsmarknad och hämmar därför den ekonomiska tillväxten. Regeringens egen utredning, Hyresbostadsutredningen, skriver i sitt slutbetänkande 3 att hyresmarknaden behöver reformeras. Hyressättning och investeringsförutsättningar som följer av bruksvärde- och förhandlingssystemen framstår som en nyckelfråga för hyresmarknaden. Bilden tonar fram av marknadsförutsättningar som inte är skapade för att undvika utbudsunderskott/bostadsbrist och följaktligen heller inte för att underbygga ekonomisk utveckling i en dynamisk värld. Bruksvärde- och förhandlingssystemen har enligt utredaren allmänt fört med sig förhållandevis små skillnader i hyresrelationer som inte speglar efterfrågan och alltså inte konsumenternas värderingar. Efterfrågeöverskott motsvaras inte av påtagligt högre hyresnivåer och utbudsöverskott kommer inte till uttryck genom påtagligt lägre hyresnivåer. Prismekanismen är i betydande utsträckning satt ur spel. Systemen har bidragit till osäkerhet och minskad investeringsvilja i områden med efterfrågeöverskott. I det ligger bl.a. att hyror i ingångna avtal kan åsidosättas genom prövning i hyresnämnderna. Systemen har enligt utredaren hämmat utbudet. Med blicken framåt blir också dagens frånvaro av ägarlägenheter en hämmande faktor för utbudet av hyresbostäder. Det är inte möjligt för privatpersoner att investera i enstaka lägenheter för uthyrning på ekonomiskt rimliga villkor. Privat investeringskapital söker sig generellt i alltför begränsad utsträckning till investeringar i hyresbostäder i områden med efterfrågeöverskott. Systemet med så kallade presumtionshyror tilllämpas endast i begränsad utsträckning. Trots det råder en spridd missuppfattning om att all nyproduktion sker med presumerade hyror och att presumerade hyror är liktydigt med fri hyressättning. Utformningen av dagens presumtionssystem är i grunden olycklig och stimulerar inte investeringsviljan i tillräcklig utsträckning. Även med en förlängning av presumtionstiden från 10 till 15 år är osäkerheten kring framtida avkastning för stor och utrymme för överenskommelser direkt med hyresgästerna saknas. Formellt kan hyresvärd och hyresgäst i dag visserligen fritt avtala om hyran för nyproducerade lägenheter. Risken finns dock att hyresgästen tidigt vänder sig till hyresnämnden och att nämnden fattar beslut om en lägre hyresnivå. Då håller inte fastighetsbolagets produktionskalkyl. Ovissheten som nuvarande regelverk medför hindrar nyproduktion. Därför krävs en lagändring som innebär att en nyproduktionshyra som avtalas mellan hyresvärd och hyresgäst vid sidan av det kollektiva förhandlingssystemet också ska kunna utgöra en presumtionshyra. Viktigare än att förlänga presumtionsperioder är därför att vidga presumtionsbegreppet till att även omfatta individuellt förhandlade hyror. En reformering av hyressättningen måste genomföras stegvis och få ta tid. Det starka konsumentskyddet på den svenska bostadsmarknaden bör värnas och förändringstakten vara sådan att tryggheten för konsumenter upplevs i en kombination av regelverk och det ökade utbudet av bostäder. Det är därför naturligt att de första reforminslagen berör nyproducerade bostäder. Förslag: Påbörja skyndsamt en ansvarsfull och genomgripande reformering av det svenska hyressättningssystemet. 4 2 http://ec.europa.eu/economy_finance/publications/occasional_paper/2013/pdf/ocp141_en.pdf 3 http://www.regeringen.se/sb/d/14867/a/206280

2. INGA KOMMUNALA SÄRKRAV Den statliga Byggkravsutredningen har påvisat att förekomsten av särkrav inte bara fördyrar nyproduktion utan även kraftigt försvårar den. Det är tveksamt att kommuner ska tillåtas ställa sådana krav kring tekniska egenskapskrav på byggnader. Kommuner har inte mandat att avgöra vad som är samhällsekonomiskt mest fördelaktigt. De bör därför inte överta statens ansvar för ställningstaganden om samhällsekonomiskt rimligt sätt att bygga. Det är upp till byggherren, utifrån marknads- och livscykelkostnadsanalyser (LCC), att avgöra huruvida den byggnad som uppförs ska överträffa de minimikrav staten fastställt. Att bygga energisnålt är bra ur ett LCC-perspektiv. Fastighetsägarna vill se enhetliga nationella krav. Kommunala särkrav inom flertalet områden sätter stopp för effektivisering och utveckling för branschen om de tillåts att fortsätta existera. Förslag: Avskaffa möjlighet till kommunala särkrav. 3. FÖRKORTA PLANPROCESSEN Plangenomförandeutredningen presenterade den 7 maj 2013 sitt förslag om omfattande ändringar i planprocessen. Planprocessen trimmas genom att översiktsplanens roll stärks då begreppet områdesplaner införs. Utifrån dessa blir efterföljande steg i planprocessen antingen detaljplan eller bygglov. Därmed frångås det tidsödande förfarandet med först detaljplan och sedan bygglov. Förslag: Inför ordningen med antingen detaljplan eller bygglov, såsom föreslagits av Plangenomförandeutredningen. 4. LAGREGLERA EXPLOATERINGSAVTAL Den statliga Plangenomförandeutredningen föreslår att exploateringsavtal lagregleras. En undersökning från KTH 4 har påvisat att flertalet avtal saknar lagstöd. Vidare medför förfarandet kring exploateringsavtalen att det uppstår både brister i transparens och förutsägbarhet. Många exploatörer hamnar i underläge mot kommunen som sitter på både markanvisningsval och planmonopol. Extra pålagor i form av åtgärder i exploateringsavtal som saknar lagstöd leder till kalkyler som inte går ihop och fler bostadsprojekt som läggs på is. Såväl innehållen i som förfarandet kring exploateringsavtal bör därför lagregleras så att transparens och förutsägbarhet uppnås. De som vill bygga bostäder ska inte avkrävas att även bygga det som kommuner har ansvar för att tillhandahålla. Förslag: Reglera i lag innehållet i exploateringsavtal. 5. KORTA HANDLÄGGNINGSTIDEN VID ÖVERKLAGANDE En undersökning som Fastighetsägarna genomförde 2012 5 visar att politiker och fastighetsföretag är rörande överens. Tidsbegränsa handläggningen vid överklaganden av plan- och byggärenden och ta bort en instans för överklagan. Hela 94 procent av de politiska företrädarna tyckte att det är mycket bra eller ganska bra att tidsbegränsa handläggningen vid överklaganden av plan- och byggärenden. Motsvarande siffra bland fastighetsföretagen var 97 procent. På frågan om det är bra att ta bort en instans, länsstyrelsen, för överklagan svarade 80 procent av fastighetsföretagen att de tycker det är mycket eller ganska bra. Bland politiker var motsvarande siffra 69 procent. Förslag: Länsstyrelserna ska inte längre vara första överklagandeinstans för planoch byggärenden. Begränsa vad som får överklagas och vilka som får överklaga i de olika stegen i planprocessen. 6. SE ÖVER REGLER FÖR RIKSINTRESSEN OCH BULLER Riksrevisionen konstaterade i en rapport 2009 att: statens styrning inte tillgodoser grundläggande krav på transparens och förutsägbarhet i plan- och byggprocessen i frågor om buller. Anledningarna till detta är följande: 4 Karlbro & Smith 2009 5 www.fastighetsagarna.se/gfr/aktuellt-opinion/nyheter1/nyheter-2013/sju-av-tio-politiker-vill-minska-mojligheten-att-overklaga-bygglov 5

Regeringen har inte sett till att det finns samsyn inom staten om hur buller ska bedömas vid planering och byggande av bostäder. Boverkets, Naturvårdsverkets och Socialstyrelsens allmänna råd och byggregler är inte samordnade. Länsstyrelserna tillämpar riktvärden för trafikbuller olika och saknar samsyn för hur buller ska bedömas. Boverket har inte fullgjort sin uppgift att följa upp hur statens samlade agerande har påverkat transparensen och förutsägbarheten i plan- och byggprocessen". Även efter Riksrevisionens rapport har ansvariga myndigheter, trots ett uttryckligt uppdrag från regeringen, inte lyckats med att samordna sina regler och vägledningar kring buller och bostadsbyggande. Det är ett anmärkningsvärt misslyckande. Skrivningen i Miljöbalken som säger att lagen ska tillämpas så att "människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter" tolkas ofta för ensidigt och stoppar många bostadsbyggen. Dagens bullerregler och dess tillämpning ter sig ologiska då många kompletterande bostadsprojekt i redan befintliga bostadsområden stoppas. Förslag: Ändra dagens bullerregler. Låt PBL vara styrande kring buller och bostadsbyggande. 7. INVESTERA I INFRASTRUKTUR Med infrastruktur följer bostäder. För att främja bostadsproduktionen är det nödvändigt att stat, kommuner och landsting gemensamt samarbetar mot att öka takten för att bygga infrastruktur. På senare tid har låsningar uppstått då finansieringen ofta inte gått att lösa. Det har ibland föreslagits att byggherrar och exploatörer som vill bygga bostäder ska medfinansiera infrastruktursatsningar. Fastighetsägarna menar att det är ett orealistiskt förslag att en redan tungt belastad kostnadssida för bostadsprojekt även ska bära kostnader för samhällets infrastruktursatsningar. Samtidigt lever vi i en tid där det offentligas resurser är knappa. Fastighetsägarna anser att, för bostads- och regionsutveckling, nödvändig infrastrukturutbyggnad med fördel kan finansieras med en OPS (offentlig-privat samverkan)-modell. Utöver de produktionsmässiga fördelarna med OPS kommer vi ifrån inlåsningseffekten. Att det offentliga och/eller bostadsproducenter på förhand ska finansiera infrastrukturutbyggnad och utbyggnad sker endast då det finns utrymme i de offentliga budgetarna. Förslag: Investera mer i infrastruktur. Det offentliga behöver samarbeta med näringslivet och söka alternativa finansieringsformer. 8. INFÖR LIKA SKATTEMÄSSIGA VILLKOR FÖR HYRESRÄTT För att få en välfungerande bostadsmarknad är det viktigt att det även i fortsättningen är intressant att investera i och förvalta hyresfastigheter. Fastighetsskatten på hyresrätter måste slopas för att uppnå en större neutralitet i förhållande till övriga upplåtelseformer. I dag betalar fastighetsägare moms på material och tjänster, men får inte lägga på moms på hyran och inte heller dra av den moms som påförs. En låg moms på hyran medför att fastighetsföretag kan kvitta in- och utgående moms. Att införa hyresmoms skulle sänka kostnaderna för renovering och nyproduktion väsentligt. Genom att införliva hyresbostaden i momssystemet skapas möjligheter att sänka kostnaden både för förvaltning i det befintliga beståndet och för nyproduktion. Detta kräver dock att Sverige lyfter frågan på EU-dagordningen. Förslag: Slopa fastighetsskatt på hyresrätter samt inför låg moms på hyra. Sveriges regering måste uppvakta EU kring momsfrågan. 9. ÖKA PLANBEREDSKAPEN Det kommunala planmonopolet i kombination med Bostadsförsörjningslagen ställer stora krav på kommuner att främja bostadsbyggandet. Samtidigt svarar kommunerna själva i den årliga Bostadsmarknadsenkäten att bristande planberedskap samt brist på planer i attraktiv mark är ett av de större hindren för bostadsbyggande (BME 2012, Boverket). Mellan 2000-2010 steg byggkostnaderna med 6

47 procent. Stigande markkostnader bidrar till största delen av den ökningen. 70 procent av ökningen förklaras av ökade markkostnader, 20 procent av ökade materialkostnader och 10 procent av ökade löner, enligt Sveriges Byggindustrier. I ett kortare perspektiv, mellan 2010 och 2011, ökade produktionskostnaden för flerbostadshus med 5,1 procent. Hela 77 procent av den ökningen förklaras av stigande markkostnader enligt SCB. Bristande planberedskap och brist på planer i attraktiv mark bidrar till denna lavinartade markprisökning. Att marknadspris ska råda är en viktig princip, som dessutom är tvingande enligt EU:s regler om försäljning av offentligt ägda byggnader och mark. Många bedömare anser dock att detta är en viktig anledning till att hyresrättsprojekt sällan klarar sig i konkurrensen mot bostadsrättsprojekt, som ger snabbare och ofta säkrare avkastning. Vid en budgivning eller vid kortsiktigt intäktsmaximerande vid försäljning av kommunal mark vinner därmed oftast bostadsrättsprojekt. Även om EU:s regler kräver att marken ska säljas till marknadspris, är det inte självklart vad som menas med detta. Fastighetsägarna menar inte att mark ska reas bort. Kommunen har dock ett ansvar för att göra bästa möjliga långsiktiga affär för kommunens invånare. I avvaktan på en långsiktigt hållbar lösning där marknadsmässiga lika villkor råder, med ett fungerande hyressättningssystem och skattemässig neutralitet mellan upplåtelseformerna, bör därför kommunerna utnyttja de medel som står till buds ökat utbud av byggklar mark samt en aktiv markpolitik för hyresrätten för att i möjligaste mån motverka hyresrättens fortsatta avveckling. Förslag: Kommuner måste producera ett större utbud av planbelagd byggklar mark och, i avvaktan på lika marknadsmässiga villkor för hyresrätten, aktivt använda markpolitik och markanvisningar för att gynna hyresrätter. 10 LÄTTA PÅ DETALJSTYRANDE BYGGREGLER Såväl, Plan- och Bygglagen, Plan- och Byggförordningen samt Boverkets byggregler (BBR) är för detaljstyrande. Ambitionen hos regeringen och Boverket är att skriva funktionskravsbaserade regler. Dessvärre har man inte lyckats fullt ut. Huvuddelen av gällande regler är relevanta och fyller sitt syfte. Det finns dock fog för att ifrågasätta varför Sverige ska ha ytterligare krav utöver de väsentliga egenskapskrav EU föreslår i Byggproduktförordningen. Lämplighet för användning är ett exempel på ett kostnadsdrivande svenskt krav vars samhällsekonomiska nytta bör utredas. I Boverkets byggregler finns ännu 2013 kvarlevor från hur man såg på bostadsbyggande i en svunnen tid. Att fortfarande hålla fast vid kostnadsdrivande krav på direkt solljus är ett exempel på detta. Det är dock inte bara svunnen tids tankar som bör ifrågasättas. Den missriktade välviljan att ställa långtgående och allt mer tilltagande tillgänglighetskrav för hela beståndet må vara en god tanke, men när kraven dras så långt att de hämmar nyproduktion bör man ställa frågan om de inte stjälper istället för hjälper. Kanske är det samhällsekonomiskt mer lönsamt att sänka grundkraven och istället utnyttja omflyttning i bestånd kombinerat med att i högre utsträckning använda bostadsanpassningsbidrag för att åstadkomma önskvärd tillgänglighet. Tillgänglighetskraven är särskilt betungande för produktion av små lägenheter. Förslag: Se över kostnadsdrivande regler i BBR och lätta på den andel av lägenheterna i flerbostadshus som avkrävs tillgänglighetsanpassning. 7

BILAGA 1. RESULTAT AV UNDERSÖKNINGEN OM UNDERSÖKNINGEN Undersökningen har genomförts i form av en digital enkät under perioden mars-april 2013 till medlemmar i Fastighetsägarna med hyresbostäder i sitt fastighetsbestånd. I undersökningen har fastighetsföretag med de högsta taxeringsvärdena för sina fastigheter inom respektive region deltagit. Totalt har 228 företag besvarat enkäten. HYRESSÄTTNING Enligt såväl EU-kommissionen som OECD kan en friare hyressättning ge positiva effekter på hur hyresmarknaden fungerar och öka investeringsviljan i nya hyresrätter. Ta ställning till påståendena: Den totala nyproduktionen av hyresrätter ökar om...... tidsperioden för presumtionhyror förlängs Instämmer helt 38 21% Instämmer delvis 70 38% Tar delvis avstånd 19 10% Tar helt avstånd 5 3% Vet ej 52 28% Total 184 100%... fri hyressättning införs vid nyproduktion Instämmer helt 124 66% Instämmer delvis 38 20% Tar delvis avstånd 10 5% Tar helt avstånd 2 1% Vet ej 13 7% Total 187 100%... hyror som avtalats individuellt med hyresgäst ges presumtionsverkan Instämmer helt 64 35% Instämmer delvis 58 31% Tar delvis avstånd 14 8% Tar helt avstånd 5 3% Vet ej 44 24% Total 185 100%... möjlighet till längre hyresavtal med indexuppräknad hyra inför Instämmer helt 50 27% Instämmer delvis 72 39% Tar delvis avstånd 17 9% Tar helt avstånd 10 5% Vet ej 34 19% Total 183 100%... fri hyressättning införs i det befintliga fastighetsbeståndet Instämmer helt 95 51% Instämmer. delvis 52 28% Tar delvis avstånd 22 12% Tar helt avstånd 5 3% Vet ej 14 7% Total 188 100% SÄRKRAV Den statliga Byggkravsutredningen har påvisat att förekomsten av kommunala särkrav både fördyrar och försvårar nyproduktion av hyresrätter. Ta ställning till påståendet: Den totala nyproduktionen av hyresrätter ökar om enhetliga nationella byggregler, utan möjlighet till kommunala särkrav införs. Instämmer helt 97 52% Instämmer delvis 61 33% Tar delvis avstånd 10 5% Tar helt avstånd 1 1% Vet ej 18 10% Total 187 100% EXPLOATERINGSAVTAL Den statliga Plangenomförandeutredningen föreslår att exploateringsavtal lagregleras så att det tydligt framgår vad kommunen kommer att begära av den som vill bygga. Ta ställning till påståendet: Den totala nyproduktionen av hyresrätter ökar om de krav som får ställas i exploateringsavtal lagregleras. Instämmer helt 62 34% Instämmer delvis 64 35% Tar delvis avstånd 11 6% Tar helt avstånd 3 2% Vet ej 45 24% Total 185 100% 8

ÖVERKLAGANDEN Den svenska planprocessen är unik då den medger många aktörer att överklaga flera olika beslut till flera instanser. Ta ställning till påståendet: Den totala nyproduktionen av hyresrätter skulle öka om...... VILKA som får överklaga begränsas Instämmer helt 116 63% Instämmer delvis 38 21% Tar delvis avstånd 7 4% Tar helt avstånd 5 3% Vet ej 18 10% Total 184 100%... VAD som kan överklagas begränsas Instämmer helt 114 62% Instämmer delvis 40 20% Tar delvis avstånd 7 4% Tar helt avstånd 5 3% Vet ej 17 9% Total 183 100%... ANTALET överklagandeinstanser minskas Instämmer helt 111 61% Instämmer delvis 43 24% Tar delvis avstånd 6 3% Tar helt avstånd 4 2% Vet ej 18 10% Total 182 100% BULLER Miljöbalken, som även omfattar nyproduktion i områden med befintlig bebyggelse, säger att lagen ska tillämpas så att "människors hälsa och miljön skyddas mot skador och olägenheter". Ta ställning till påståendet: Den totala nyproduktionen av hyresrätter skulle öka om dagens bullerregler ändras, så att fler bostadsbyggen tillåts i miljöer som idag inte godkänns ur bullersynpunkt. Instämmer helt 84 46% Instämmer delvis 64 35% Tar delvis avstånd 9 5% Tar helt avstånd 12 7% Vet ej 14 8% Total 183 100% INFRASTRUKTUR Med tillgång till kollektivtrafik, vägar och järnvägar ökar antalet attraktiva områden för bostadsproduktion. Ta ställning till påståendet: Den totala nyproduktionen av hyresrätter ökar om fler infrastrukturprojekt, inklusive kollektrafiksatsningar, genomförs. Instämmer helt 95 51% Instämmer delvis 61 33% Tar delvis avstånd 9 5% Tar helt avstånd 2 1% Vet ej 18 10% Total 185 100% SKATT OCH MOMS Hyresfastigheter är idag dubbelt beskattade jämfört med andra boendeformer, då fastighetsägaren både betalar fastighetsskatt och inkomstskatt på resultatet. Hyresfastigheter står idag också utanför momssystemet. Genom att belägga hyror med en låg momssats, exempelvis, sex procent och samtidigt medge fullt avdrag för ingående moms skulle det vara möjligt att öka investeringar i fastigheten. Ta ställning till påståendet: Den totala nyproduktion av hyresrätter ökar om...... fastighetskatten på hyresfastigheter slopas Instämmer helt 85 46% Instämmer delvis 65 35% Tar delvis avstånd 9 5% Tar helt avstånd 6 3% Vet ej 19 10% Total 184 100%... en låg moms på hyror införs Instämmer helt 110 60% Instämmer delvis 39 21% Tar delvis avstånd 7 4% Tar helt avstånd 7 4% Vet ej 20 11% Total 183 100% 9

PLANPROCESS Den kommunala planprocessen är omfattande och långsam, med flera steg. Ta ställning till påståendet:den totala nyproduktionen av hyresrätter ökar med en förkortad planprocess med antingen detaljplan eller bygglovsansökan. Instämmer helt 106 57% Instämmer delvis 59 32% Tar delvis avstånd 4 2% Tar helt avstånd 0 0% Vet ej 16 9% Total 185 100% BYGGREGLER De svenska byggreglerna omfattar ytterligare krav än de väsentliga egenskapskrav som EU anger. Ta ställning till påståendet: Den totala nyproduktionen av hyresrätter ökar om...... byggreglerna enbart skulle omfatta de väsentliga egenskapskraven Instämmer helt 93 51% Instämmer delvis 63 34% Tar delvis avstånd 3 2% Tar helt avstånd 1 1% Vet ej 23 13% Total 183 100%... tillgänglighetskraven begränsas till en viss andel av lägenheterna i en fastighet Instämmer helt 112 63% Instämmer delvis 48 27% Tar delvis avstånd 2 1% Tar helt avstånd 3 2% Vet ej 14 8% Total 179 100% 10

Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm Telefon: 08-613 57 00 Fax: 08-613 57 01 E-post: info@fastighetsagarna.se