Har RR 17 förändrat den rättvisande bilden av fastighetsvärdena i fastighetsbolagens redovisning?

Uppsala Universitet Företagsekonomiska Institutionen C-uppsats 10 poäng VT 2005 Har RR 17 förändrat den rättvisande bilden av fastighetsvärdena i fastighetsbolagens redovisning? Revisions byrå Fastighets bolag Värdering sbolag Författare: Martina Hummel Anna Schnell Handledare: Roger Johansson

SAMMANFATTNING Den här uppsatsen behandlar nedskrivningar av fastighetsbestånd i fastighetsbolag, och hur införandet av RR 17 har påverkat denna process och i sin tur den rättvisande bilden. Syftet med vår studie är att beskriva om det har skett några förändringar av den rättvisande bilden gällande fastighetsvärdena i fastighetsbolagens redovisning efter implementeringen av RR 17 och hur den rättvisande bilden i så fall har förändrats. Den empiriska undersökningen vi utfört avser intervjuer med ett fastighetsbolag, ett värderingsbolag och en revisionsbyrå. Den slutsats vi har dragit av vår studie är att RR 17 har haft en varierande påverkan på fastighetsbolags nedskrivningsprocess utifrån hur detaljerad och genomarbetad processen i företaget var före införandet av regleringen. Vi anser således att en mer reglerad nedskrivningsprocess påverkar den rättvisande bilden av fastighetsvärdena positivt, om man ser begreppet rättvisande bild som en strävan efter att återge en verklig bild av företagets ställning. 2

Förkortningar BFL Bokföringslagen FAR Föreningen för revisionsbyråbranschen FAR 3 FAR: s rekommendation nr 3 om redovisning av materiella anläggningstillgångar IAS International Accounting Standards RR Redovisningsrådets Rekommendationer RR 17 Redovisningsrådets Rekommendation nr 17 gällande nedskrivningar ÅRL Årsredovisningslagen (1995:1554) 3

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1.) INLEDNING... 5 1.1) Problembakgrund... 5 1.2) Problemformulering... 6 1.3) Syfte... 7 1.4) Avgränsningar... 7 2.) TEORI... 7 2.1) Nedskrivningsprincip... 8 2.1.1) FAR 3:6... 8 2.1.2) RR 17... 9 2.1.3) Jämförelse mellan FAR 3:6 och RR 17... 13 2.2) Redovisningsprincip... 13 2.2.1) Rättvisande bild... 13 2.3) Sammanflätning... 15 3.) METOD... 15 3.1) Undersökningsmetod... 15 3.2) Datainsamling... 16 3.3) Urval... 16 3.4) Undersökningens genomförande... 17 3.5) Källkritik... 17 4.) EMPIRI... 18 4.1) Fastighetsbolag... 18 4.2) Värderingsbolag... 20 4.3) Revisionsbyrå... 21 5.) ANALYS... 23 5.1) Rättvisande bild... 23 5.2) Hur skiljer sig RR 17 från FAR 3:6?... 24 5.3) Förändring av nedskrivningsprocessen... 25 5.4) Hur har RR 17 påverkat den rättvisande bilden?... 26 6.) SLUTDISSKUSION... 27 6.1) Slutsats... 28 6.2) Egna Reflektioner... 29 6.3) Förslag till vidare studier... 29 KÄLLFÖRTECKNING... 29 4

1.) INLEDNING Detta kapitel innehåller en problemdiskussion som leder fram till uppsatsens syfte. Vi tar även upp arbetets disposition samt avgränsningar. 1.1) Problembakgrund Den ekonomiska krisen i Sverige i slutet av 80-talet och början av 90-talet berodde till stor del på att övervärderade fastigheter inte kunde ge den avkastning som investerare förväntat sig när de köpte eller byggde dem. Till följd av att bankerna i mitten av 80-talet ökade belåningen av främst kontorsfastigheter så ökade efterfrågan som i sin tur höjde fastighetspriserna. Trots att hyrorna sedan började sjunka så fortsatte fastigheterna att stiga i pris med följd att tillgångsvärdena i redovisningen också steg. När värdebubblan sedan sprack så var det många fastigheter som hade ett för högt redovisat värde. 1 Den 1 januari 2002 trädde Redovisningsrådets rekommendation nr 17 i kraft. Rekommendationens syfte är att beskriva värderingsmetoder för att säkerställa att tillgångarna inte är redovisade till ett för högt värde. I och med införandet av Redovisningsrådets rekommendation tydliggörs kravet på ställningstagandet till tillgångars värde, inklusive krav på dokumentation av ställningstagandet. Enligt KPMG finns det grupper som inte anser att detta är någon skillnad i praktiken eftersom även tidigare normgivning, FAR 3 om anläggningstillgångar, vilat på samma grund som RR 17. Andra däremot tolkar det som om det faktiskt är en skillnad i sak och att det därför kommer att innebära förändrade processer och mätmetoder i företagen. 2 Nyllinge och Winkvist från Öhrlings PricewaterhouseCoopers menar att redovisningsrådets nya rekommendation avseende nedskrivningar ställer stora och delvis helt nya krav på värderingar vid bedömning av eventuella nedskrivningsbehov vilket innebär nya utmaningar för så väl företagare som revisorer. De finner RR 17 1 Lundell 2003 2 www.kpmg.se 5

betydligt mer detaljerad än tidigare praxis, både gällande när bedömning av nedskrivningsbehov skall göras och även hur beräkning av nedskrivningsbeloppet skall ske. 3 Det råder alltså delade meningar om huruvida implementeringen av RR 17 har inneburit några förändringar i nedskrivningsprocessen jämfört med tidigare gällande praxis, och vilka eventuella effekter detta kan ha fört med sig. 1.2) Problemformulering Det finns många olika exempel på att nedskrivningsprocessen har haft stora konsekvenser på svenska bolags redovisning och i och med detta även inverkat på dessa bolags resultat i praktiken. Fastighetsbranschen är en av de mest berörda branscherna. Med stora och värdefulla fastighetsbestånd som kontinuerligt omvärderas och skrivs ned vid behov kan denna process ha en stor inverkan på bolagen slutliga resultat. Vasakronan gör nedskrivning på 712 miljoner, och redovisar en vinst efter finansnetto på 37 miljoner kronor för 2003. Det är en kraftig försämring jämfört med 2002, då vinsten uppgick till 601 miljoner kronor. Dagens Industri [2004-01-30] Mot bakgrund av de betydande effekter nedskrivningsprocessen bevisligen har, är det av stort intresse att undersöka hur implementeringen av RR 17 har förändrat denna process i fastighetsbolag och vilka effekter införandet fått. Att en nedskrivning av ett fastighetsvärde kan förändra resultat i stora fastighetsbolag markant var något som fångade vårt intresse i inledningsskedet av vår uppsats. Det vi då frågade oss var om införandet av RR 17 gett en hårdare reglering av nedskrivningsprocessen. Har man i och med den mer utförliga regleringen tvingats värdera fastigheterna inom hårdare 3 Nyllinge & Winkvist 2001 6

ramar och med ett mer styrt resultat? Har den rättvisande bilden av fastighetsvärdena förändrats efter ändrad reglering gällande nedskrivningar? Speglas verkligheten bättre i de fastighetsvärden som fastighetsbolagen uppger i sina finansiella rapporter, efter införandet av RR 17? Vi vill utifrån dessa frågeställningar beskriva om de fastighetsvärden som redovisas av fastighetsbolagen ger en mer rättvisande bild efter införandet av RR 17. 1.3) Syfte Syftet med vår studie är att beskriva om det har skett några förändringar av den rättvisande bilden gällande fastighetsvärdena i fastighetsbolagens redovisning efter implementeringen av RR 17 och hur den rättvisande bilden i så fall har förändrats. 1.4) Avgränsningar Vi valde att inrikta oss på endast en bransch för att begränsa vår studie. Valet föll på fastighetsbranschen då vi fann den vara en av de mest berörda branscherna gällande införandet av RR 17. Regleringen omfattar ett flertal tillgångar så som anläggningstillgångar och omsättningstillgångar. Vi har här valt att endast titta på förvaltningsfastigheter hos fastighetsbolag, då det vanligtvis är den största och mest betydande tillgången hos dessa bolag. Vår studie har sedan begränsats till en undersökningsbas bestående av ett fastighetsbolag, en revisionsbyrå och ett värderingsbolag. Vi är medvetna om att det från den 1 januari 2005 finns nya internationella regleringar (IAS) inom vårt valda ämnesområde. Men vi har valt att göra vår studie bakåt i tiden, granskande övergången från FAR 3 till RR 17, då vi ville granska effekterna av ett väletablerat regleringsskifte. 2.) TEORI I detta kapitel redovisas teorin kring vår valda frågeställning. Kapitlet är uppdelat i nedskrivningsprinciper och redovisningsprinciper och avslutas med en sammanflätning. 7

2.1) Nedskrivningsprincip I detta avsnitt sammanfattas inledande de delar av FAR 3:6 och RR 17 som vi finner relevanta för vår frågeställning. Detta för att avslutas med en jämförelse där de betydande förändringarna mellan rekommendationerna behandlas. 2.1.1) FAR 3:6 I ÅRL 4 kap 5 står följande: Har en anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det värde som följer av 3 och 4 första stycket (se bilaga 1), skall tillgången skrivas ned till detta lägre värdet, om det kan antas att värdenedgången är bestående. I proposition (1975:104) om BFL var målet att framhålla att man vid en värdenedgång i första hand bör försöka korrigera förhållandena genom att jämka avskrivningsplanen och göra hårdare avskrivningar i fortsättningen. Först när detta ej är tillräckligt bör en nedskrivning ske enligt FAR. 4 Kommande avsnitt ur FAR tar upp efter vilka principer värdet skall bestämmas, hur termen varaktighet skall tolkas samt hur redovisningen skall ske. a) Värdet på anläggningstillgång Huvudprincip: Värdet beräknas genom en diskontering av anläggningstillgångens framtida överskott i företagets verksamhet. Kvittning mellan nedskrivningsbehov i vissa tillgångar och dolda reserver i andra får ej förekomma. Individuell bedömning skall göras för varje tillgång. För anläggningstillgångar som beräknas säljas eller utrangeras inom överskådlig framtid bör nettoförsäljningsvärdet eller utrangeringsvärdet beaktas. För beräkning av tillgångens avkastningsvärde krävs en diskonteringsränta. Dess storlek beror bl.a. på om anläggningens framtida avkastning är uttryckt i fasta eller löpande priser. 4 FAR 1999 8

Då det finns en fungerande andrahandsmarknad för anläggningstillgångarna, kan marknadsvärdet ge viss ledning för beräkning av avkastningsvärdet. Då det är osäkert om en anläggning är för högt bokförd kan en nedskrivning underlåtas, men detta skall då omnämnas och kommenteras i förvaltningsberättelsen. Indikationer på nedskrivningsbehov o Prissänkning på liknande tillgångar har skett. o Nya effektivare tillgångar har kommit ut på marknaden. o Kapacitetsutnyttjandet i tillgången är låg på grund av bristande efterfrågan. o En anläggning som används för annat ändamål än planerat uppvisar troligen sämre lönsamhet. o Förslitning av en anläggning sker snabbare än vad kalkylen över förvärvet förutsatt. Nedskrivningsbeov föreligger endast i de fall anläggningens lönsamhet är otillfredsställande och denna situation förväntas bli bestående. b) Varaktighet Nedskrivning behöver bara ske om värdenedgången är varaktig. Grundtanken är att tillfälliga försämringar inte behöver leda till nedskrivningar. Varaktigheten måste bedömas mot bakgrund av den aktuella anläggningens återstående livslängd. 2.1.2) RR 17 Rekommendationens syfte är att beskriva de metoder ett företag skall använda för att tillförsäkra att dess tillgångar inte är upptagna till ett högre värde än återvinningsvärdet. 9

Företaget skall vid varje bokslutstillfälle bedöma om det föreligger någon indikation som tyder på att en tillgång minskat i värde. Är så fallet skall tillgångens återvinningsvärde beräknas. 5 Externa indikationer på nedskrivningsbehov Väsentlig minskning av tillgångens marknadsvärde, ej pga. av ålder eller normal användning. Väsentliga förändringar i teknologi, marknadsföring, ekonomisk/legal miljö i nutid eller snar framtid på den marknad som berör tillgången negativt. Ökning av marknadsräntor eller avkastningskrav på investeringar som kan påverka den diskonteringsfaktor som använts vid beräkning. Företagets redovisade egna kapital överstiger börsvärdet. Interna indikationer på nedskrivningsbehov Tillgången är tekniskt föråldrad eller skadad. Betydande förändringar i nutid eller snar framtid som påverkar möjligheten att utnyttja tillgången för avsett ändamål. Tillgångens avkastning är eller kommer att bli sämre än vad som tidigare antagits. 6 En tillgång med nedskrivningsbehov skall nedskrivas till återvinningsvärde och nedskrivningsbeloppet belastar resultatet. Om en tillgång inte omsätts på en aktiv marknad är det inte alltid möjligt att fastställa nettoförsäljningsvärdet. Då kan i stället nyttjandevärdet användas. Återvinningsvärde: Det högsta av en tillgångs nettoförsäljningsvärde och nyttjandevärde. 5 RR 17 2000 6 RR 17 2000 10

Nettoförsäljningsvärde: Det pris som finns i ett bindande avtal mellan oberoende parter, justerat för kostnader som är direkt hänförliga till försäljningen av tillgången. 7 Nyttjandevärde: En uppskattning av de framtida kassaflöden som tillgången ger upphov till i den löpande verksamheten och i samband med att den avyttras, alternativt en diskontering av framtida betalningar med en lämplig diskonteringsfaktor. Bedömningen av de framtida kassaflödena baseras på: Rimliga och verifierbara antaganden, företagens bästa uppskattningar av de ekonomiska förhållanden som råder under tillgångens återstående nyttjandeperiod. De fem senaste årens budgetar och prognoser som företaget fastställt. Ett antagande om en oförändrad eller avtagande tillväxttakt om en tilltagande tillväxttakt ej kan motiveras. 8 Kassaflöden som ingår: Prognostiserade inbetalningar som tillgången ger upphov till i verksamheten. Prognostiserade utbetalningar som är nödvändiga för att tillgången skall kunna ge upphov till inbetalningar hänförliga till tillgången. Eventuella betalningar som kommer att erhållas eller erläggas vid avyttrande av tillgången vid nyttjandeperiods slut. 9 Diskonteringsfaktorn skall anges före skatt och återspegla aktuella marknadsmässiga bedömningar av pengar tidsvärde och de specifika risker som är knutna till tillgången. Den skall inte återspegla sådana risker som beaktas när de framtida kassaflödena beräknats. 10 Redovisning av nedskrivningar 7 Ibid. 8 RR 17 2000 9 Ibid. 10 Ibid. 11

En nedskrivning skall kostnadsföras omedelbart. Om nedskrivningen avser en tillgång vars värde tidigare skrivits upp Återföring av en nedskrivning Företag skall vid varje bokslutstillfälle fastställa om det finns indikationer på att en tidigare nedskrivning, helt eller delvis, inte längre är motiverad. Finns sådana indikationer skall företaget beräkna tillgångens återvinningsvärde. Följande indikationer skall beaktas: Externa indikationer: Tillgångens marknadsvärde har ökat väsentligt under perioden. Väsentliga förändringar i teknologi, marknadsföring, ekonomisk/legal miljö i nutid eller snar framtid på den marknad som berör tillgången positivt. Minskning av marknadsräntor eller avkastningskrav på investeringar som kan påverka den vid beräkningar använda diskonteringsfaktorn. Interna indikationer: Betydande förändringar i nutid eller snar framtid som positivt påverkar möjligheten att utnyttja tillgången för avsett ändamål. Tillgångens avkastning är eller kommer att bli bättre än vad som tidigare antagits. 11 En ökning av det redovisade värdet på en tillgång till följd av en återföring av en tidigare nedskrivning får ej leda till att det redovisade värdet överstiger vad företaget skulle ha redovisat om ingen nedskrivning hade skett. När värdet på en tillgång skrivs ner eller en nedskrivning återförs, skall upplysningar lämnas om den typ av tillgångar om avses. RR 17 innehåller ytterligare upplysningskrav om nedskrivningen eller återföringen är väsentlig för företaget i sin helhet. 12 11 RR 17 2000 12 Ibid. 12

2.1.3) Jämförelse mellan FAR 3:6 och RR 17 RR 17 är betydligt mer detaljerad än tidigare praxis, vad gäller dels när bedömning av nedskrivningsbehov skall göras, dels hur beräkning av nedskrivningsbeloppet skall ske. Rekommendationen innebär härigenom en viss skärpning, även om grundprincipen, att beakta diskonterat kassaflöde, fanns redan i FAR 3. I tidigare praxis avseende nedskrivningar tar man sikte på att nedgången i värde skall vara varaktig. I nuvarande praxis anges inte varaktighetskriteriet längre, utan tillgången skall skrivas ner så snart det redovisade värdet överstiger återvinningsvärdet. 13 En av de förändringar som uppmärksammats mest är det inte längre existerande varaktighetskriteriet. Vi ser även förändringar gällande indikationerna på nedskrivningsbehov som har utvecklats och blivit mer detaljerade i RR 17. Ytterligare en markant förändring som kommit i och med införandet av RR 17 är att återföring av en nedskrivning regleras utförligt. Detta avsnitt existerade inte i den tidigare regleringen. Sammanfattningsvis så har införandet av RR 17 kommit med mer detaljerade och utvecklade regler kring nedskrivning som ställer större och delvis helt nya krav på värderingar vid bedömningar av eventuella nedskrivningar. Den nya rekommendationen beskriver hur både beräkningar skall ske samt hur du i detalj skall gå till väga i din värderingsprocess, något som ej reglerades fullt ut i FAR 3. 2.2) Redovisningsprincip I detta avsnitt görs en ansats till att definiera redovisningsbegreppet rättvisande bild utifrån varierande synsätt. 2.2.1) Rättvisande bild Efter Storbritanniens inträde i EU har begreppet true and fair upphöjts till en övergripande princip i EU: s redovisningsdirektiv. I den svenska årsredovisningslagen 13 Nyllinge & Winkvist 2001 13

har termen översatts med rättvisande bild. Vilken effekt det fått på redovisningen är dock oklart, eftersom begreppets innebörd blivit föremål för de mest skiftande tolkningar. Enligt en utpräglad kontinental tolkning - framförallt företrädd av Tyskland - innebär rättvisande bild att redovisningen skall upprättas i enlighet med lagar och rekommendationer. Enligt en utpräglad anglosaxisk tolkning - företrädd framförallt av Storbritannien - innebär rättvisande bild att det skall vara tillåtet att avvika både från lagar och rekommendationer, om det är nödvändigt för att avbilda verkligheten i företaget på ett sätt som uppfattas som rättvisande. 14 Begreppet behandlas i ÅRL 2 kap 3 på följande sätt: Balansräkning, resultaträkning och noterna skall upprättas som en helhet och ge en rättvisande bild av företagets ställning och resultat. Om det behövs för att en rättvisande bild skall ges, skall det lämnas tilläggsupplysningar. Om avvikelse görs från vad som följer av allmänna råd eller rekommendationer från normgivande organ, skall upplysningar om detta och om skälen för avvikelsen lämnas i en not. 15 Rättvisande bild är ett värdeladdat begrepp som vid en ytlig betraktelse tycks göra anspråk på att någonting skall liknas vid sitt rätta jag, en objektiv sann avbildning. Det är ett begrepp som kan ges olika tolkningar och olika betydelser vilket följaktligen medför olika praktiska konsekvenser även för redovisning och extern rapportering. Kärnan i problemet med begreppet rättvisande bild är hänförligt till hur vi väljer att tolka det, vilket observerbart fenomen vi anser att begreppet skall gestalta. 16 Det har skrivits hyllmeter om begreppet utan att man för den skull har kommit fram till någon definition eller enighet kring vad begreppet står för. 17 En alternativ definition på begreppet kan byggas på de separata ordens innebörd. Ordet rättvisande förklaras med definitionen: som ger ett intryck som väl svarar mot 14 Smith 2000 15 ÅRL 2004 16 Lagerström 1996 17 Artsberg 2003 14

verkligheten. Bild förklaras med begreppen föreställning som ger en helhetsuppfattning av något och företeelse som ett visst tankeinnehåll kan liknas vid. 18 Att klart hitta en gemensam definition på begreppet rättvisande bild har ingen än idag lyckats göra. Det ligger helt enkelt i betraktarens öga hur man väljer att uppfatta begreppet. 2.3) Sammanflätning I vår teoridel har målet varit att kortfattat beskriva de två regleringar vi ämnat jämföra i vår uppsats. Detta för att ge en översiktlig bild över relevant innehåll och belysa skillnaderna och förändringarna mellan FAR 3:6 och RR 17. Fortsättningsvis förklaras begreppet rättvisande bild utifrån flera olika synsätt. Detta för att i kommande analys kunna se hur skillnaden mellan gammal och ny reglering har påverkat detta begrepp. 3.) METOD Nedan redogörs för den metod vi valt för att uppnå vårt syfte på bästa sätt. Avslutningsvis diskuteras vilka faktorer som kan ha påverkat uppsatsens trovärdighet. 3.1) Undersökningsmetod För att bäst uppnå vårt syfte och svara på vårt problem valde vi inledningsvis att studera litteratur, aktuella artiklar, lagar och rekommendationer kring det valda ämnesområdet för att få en både allmän och detaljerad kunskap. Vi fortsatte sedan studien med att genomföra interjuver. Detta tillvägagångssätt passade oss då respondenterna lämnades utrymme att utveckla sina svar samt att vi fick en chans att följa upp med följdfrågor vid behov. Målet med vår studie var att få rikligt med information inom ett smalt och begränsat område, vilket uppnåddes då studien skedde på djupet. 18 Svensk Ordbok 1986 15

För att få en djupare förståelse för våra respondenters intervjusvar var vi först tvungna att ordentligt undersöka begreppet rättvisande bild. För att på ett grundligt sätt mäta ett så tolkningsbart begrepp, ansåg vi att det var av betydande vikt att inledande få respondenterna att definiera begreppet innan påbyggande frågor ställdes. För att få ytterligare inblick kring begreppet studerades aktuell litteratur. I respondenternas givna definitioner kombinerat med intagen litteratur kring begreppet fann vi gemensamma nämnare. Dessa gemensamma nämnare utgjorde grunden för den definition av begreppet som vi valt att använda oss av i kommande slutsats. Den skapade definitionen gjorde att vi fortsättningsvis kunde mäta den rättvisande bilden. Hur den rättvisande bilden av fastighetsvärden har påverkats efter införandet av RR 17 mättes genom att vi tolkade våra respondenters svar utifrån vår valda definition av begreppet. 3.2) Datainsamling Vi har i vår studie valt använt oss av både primärdata och sekundärdata. I inledningen av studiens gång behandlades främst artiklar och litteratur gällande ämnesområdet redovisning, mer djupgående inom fastighetsvärdering, nedskrivningsprocesser samt begreppet rättvisande bild. Den största delen av sekundärdatan återfinns under teoriavsnittet. Primärdatan utgörs av intervjuer med ett fastighetsbolag, ett värderingsbolag och en revisionsbyrå, och återfinns främst under empiriavsnittet. 3.3) Urval Efter utsett ämnesområde föll valet av målpopulationer för vår undersökning på fastighetsbolag, värderingsbolag och revisionsbyråer. Detta för att få underlag från tre olika, men väl insatta parter inom vårt valda område samt granska våra problem ifrån flera olika infallsvinklar. Då vi valt att studera ett specifikt problem på djupet begränsades undersökningsgrupperna till endast ett av varje bolag. Detta även då tiden för vår studie inte gav utrymme för en bredare undersökning samt att de svar vi fick in gav oss tillräckligt med information. 16

Vi valde Castellum AB, ett av de större fasighetsbolagen i Sverige. Detta på grund av att de med sina omfattande fastighetsbestånd har en välutvecklad och genomarbetad process för redovisning av fastigheternas värden. För att få en övergripande uppfattning om hur vår målpopulation tillämpar RR 17 tog vi även kontakt med en revisor med inriktning på fastighetsföretag från en av Sveriges ledande revisionsbyråer, Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Detta då vi anser att han besitter god kunskap och stor insikt och erfarenhet av fastighetsbolagens tillämpning av RR 17. Motivet till att välja en representant från en av de större och ledande byråerna, var dels att de sannolikt har mer erfarenhet av Redovisningsrådets rekommendationer samt att de arbetar mer specialiserat och inriktat på ett specifikt område och därför besitter större kunskap på detaljerade områden. För att få ytterligare information kring vårt valda ämne valde vi att även kontakta ett av de större värderingsföretagen, Svefa AB, som anlitas av fastighetsbolag för just värderingsprocessen av fastigheterna. 3.4) Undersökningens genomförande Vi sände inledande ut en förfrågan via e-post till det utvalda fastighetsbolaget, revisionsbyrån och värderingsbolaget. Efter etablerad kontakt med lämpliga personer inom passande områden på företagen skickades sedan ett frågeformulär ut via e-post. Vi har därefter haft kontinuerlig kontakt för kompletterande frågor och information. (se bilaga 2-4) 3.5) Källkritik Vi finner vår studie trovärdig då våra respondenter är yrkesverksamma och specialiserade inom redovisningsområdet och fastighetsbranschen. Vi anser att vi uppfyllt vårt syfte och mätt det vi avsåg att mäta. Dock kan trovärdigheten ifrågasättas gällande begreppet rättvisande bild. Detta då begreppet är mycket svårdefinierbart och respondenterna kan ha skilda uppfattningar om begreppets innebörd vilket kan påverka tolkningen av frågan respektive svaret. 17

4.) EMPIRI I detta kapitel sammanfattar vi respondenternas svar på genomförda intervjuer med utvalt fastighetsbolag, värderingsbolag samt revisionsbyrå. Vi har valt att redovisa våra respondenters svar i punktform och bolagsvis. Detta på grund av att frågorna varierar mellan bolagen. Även för att lättare kunna jämföra de olika respondenternas svar. En löpande text ansåg vi skulle ge ett för mastigt intryck och strukturen skulle då gå förlorad. 4.1) Fastighetsbolag Mailintervjuv: 2005-04-28 Respondent: Ulrika Danielsson, Koncerncontroller, Castellum AB Tillämpar ert företag RR 17 gällande nedskrivningar på fastigheter? Före den 1/1 2005 tillämpade Castellum RR 17 både avseende nedskrivningar och återföring av dylika. Anser ni att RR 17 skiljer sig från tidigare regler (FAR 3)? Hur? Kan inte svara på frågan då jag inte känner till FAR 3 i alla delar, dock vet jag att Castellum inte har ändrat sina redovisningsprinciper avseende nedskrivningar efter införandet av RR 17. Hur går er nedskrivningsprocess till? Har den förändrats sedan införandet av RR 17 och i så fall på vilket sätt? I vår årsredovisning för år 2004 under redovisningsprinciper finns detta beskrivet: Det bokförda värdet på koncernens anläggningstillgångar prövas fortlöpande genom analyser av enskilda tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet 18

och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I de fall en tidigare gjord nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, dvs. ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle ha gjorts om nedskrivning ej skett. I de fall en tidigare nedskrivning har redovisats i resultaträkningen sker återföringen i resultaträkningen, medan i de fall nedskrivningen tidigare redovisats direkt i balansräkningen sker återföringen direkt mot eget kapital. För att pröva eventuellt nedskrivnings- eller återföringsbehov stäms, vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar finns, varje fastighets bokförda värde av mot en intern värderingsmodell. Värderingsmodellen, som finns beskriven i not nedan, bygger på en långsiktig avkastnings värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. Vad anser du att begreppet rättvisande bild innebär? Utveckla gärna ditt svar! Att redovisningen skall dels avspegla den verksamhet som bedrivs i bolaget, dels vad som sker i bolaget och innebörden i enskilda transaktioner/händelser. Ger RR 17 en mer rättvisande bild av företagets ställning än tidigare (FAR 3)? På vilket sätt? Kan inte svara på frågan då jag inte känner till FAR 3 i alla delar, dock vet jag att Castellum inte har ändrat sina redovisningsprinciper avseende nedskrivningar efter införandet av RR 17. Hur ofta gör ert företag en värdering av tillgångarna? 19

När vi följde RR 17, dvs. före 1/1-2005, gjordes det vid varje årsskifte eller kvartalsvis om indikation på större värdeförändringar fanns. Därtill görs detta löpande i verksamheten vid varje affärsbeslut om investeringar/förvärv/försäljningar. 4.2) Värderingsbolag Mailintervjuv: 2005-05-03 Respondent: Bengt Wedin, Affärsområdeschef, Svefa AB Tillämpar de fastighetsbolag ni arbetar med RR 17 gällande nedskrivningar? Svefa arbetar med en mängd olika företag, både små och stora likväl privata som offentliga. Jag har därför ingen uppfattning om hur många och vilka som följer Redovisningsrådets Rekommendationer. Anser ni att RR 17 skiljer sig från tidigare regler (FAR 3)? Hur? Är inte tillräckligt insatt i de gamla reglerna för nedskrivningar. Men som jag uppfattat situationen innebär de nya reglerna att kravet på nedskrivning är hårdare och företagen måste göra nedskrivningar. Tidigare kunde revisorerna avgöra om nedskrivningar var befogade. Hur går en värderingsprocess till i de fastighetsbolag ni arbetar med? Har processen förändrats sedan införandet av RR 17 och i så fall på vilket sätt? Värderingsprocessen har i princip ej förändrats, vi bedömer marknadsvärden på samma sätt som tidigare. Om en nedskrivning bli aktuell skall ett såkallat nettoförsäljningsvärde tas fram som grund för nedskrivningen. Nettoförsäljningsvärdet är enligt min uppfattning marknadsvärdet minskat med försäljningsomkostnaderna. Vad anser du att begreppet rättvisande bild innebär? Utveckla gärna ditt svar! 20

Rättvisande bild borde vara att siffrorna stämmer överens med verkligheten. Ger RR 17 en mer rättvisande bild av företagets ställning än tidigare (FAR 3)? På vilket sätt? Ja, det tycker jag att den gör eftersom kravet på nedskrivning är tuffare och mer preciserat. Hur ofta gör de fastighetsbolag ni arbetar med en värdering av fastigheterna? Som jag nämnde i en tidigare fråga är vår kundkrets mycket heterogen. De noterade bolagen som vi arbetar med har hittills gjort värderingar en gång per år, per bokslutsdagen, men vissa överväger nu att göra värderingar i samband med delårsrapporter. 4.3) Revisionsbyrå Mailintervjuv: 2005-05-04 Respondent: Jonas Brade, Auktoriserad Revisor och gruppchef för en fastighetsgrupp inom Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Tillämpar de fastighetsbolag ni reviderar RR 17 gällande nedskrivningar? Ja. De största tillämpar dock IAS 40 med marknadsvärdering from 1 januari 2005, RR 17 gällande nedskrivningar blir då ej tillämplig. Anser ni att RR 17 skiljer sig från tidigare regler (FAR 3)? Hur? Ja. Ett tydligare ramverk till hur du skall göra och vad som gäller. Principiellt är den stora skillnaden att en nedgång inte behöver vara varaktig för att en nedskrivning krävs. Hur går en nedskrivningsprocess till i de fastighetsbolag ni reviderar? Har processen förändrats sedan införandet av RR 17 och i så fall på vilket sätt? 21

En tydlig skillnad har uppkommit i och med införande av RR 17: Du måste i dina kalkyler visa att ett värde kan försvaras. Tidigare kunde ett kompletterande resonemang eventuellt göra att det bokförda värdet ansågs försvarbart, men nu måste dessa resonemang synas i värdeberäkningen. Värderingsprocessen: Den interna värderingsmodellen och antaganden om inflation, riskfri ränta etc. fastställs på huvudkontoret. De ansvarande förvaltarna och fastighetschefer för respektive fastighet går igenom fastigheten för att bedöma kassaflöden i form av intäkter (hyresutveckling & vakansbedömning), driftskostnader och investeringar. Detta görs för de 10 närmsta åren. Därefter räknas ett restvärde ut på evigheten år 10 som sedan diskonteras till värderingsdatumet. För samtliga fastigheter fastställs en individuell fastighetsspecifik risk utifrån ort, funktion, hyressituation och en mängd andra aspekter. Dessa kan göra att diskonteringsräntan varierar från 6,5-14 %. Efter en sammanställning görs en rimlighetskontroll och en jämförelse med föregående år samt de externa värderingarna. I de fall externa värderingar avviker väsentligt från interna värderingar görs en analys av bakgrunden till detta. Vad anser du att begreppet rättvisande bild innebär? Utveckla gärna ditt svar! Rättvisande bild för mig är att resultaträkningen och balansräkningen är rimlig och kompletteras med kommentarer och information som ger en mer komplett bild av den situation som bolaget befinner sig i, riskerna och den marknad som bolaget verkar på. För ett fastighetsbolag är sättet och resultatet av fastighetsvärderingarna väsentliga. Likaså är marknadsvärden på finansiella instrument, genomsnittlig ränta, vakansgrad och kontraktsstruktur av stor vikt. Ger RR 17 en mer rättvisande bild av företagets ställning än tidigare (FAR 3)? På vilket sätt? Nej, jag skulle ej se det så eftersom övervärdena i fastigheterna inte beaktas. Nedskrivningar kan dock ge en signal om att en värdenedgång sker i en fastighet vilket är positivt för den rättvisande bilden. 22

Hur ofta gör de fastighetsbolag ni reviderar en värdering av fastigheterna? Alla fastigheter värderas en gång per år på hösten med värdedatum den 31 december. Ett urval av fastigheterna värderas under löpande år om en nedskrivningssituation föreligger, vilket förekommer väldigt sällan. 5.) ANALYS Kommande avsnitt är uppbyggt på våra grundfrågeställningar. Detta för att klart och tydligt urskilja och redogöra för de väsentliga delarna som vår frågeställning berör, inför kommande slutdiskussion. 5.1) Rättvisande bild Efter våra studier har begreppet rättvisande bild visat sig vara ett mycket svårdefinierbart. Det finns två olika synsätt att tolka begreppet på. Det ena menar att redovisningen skall upprättas i enlighet med lagar och rekommendationer. Det andra synsättet förespråkar att så verklig bild som möjligt skall ges av företaget, även om detta leder till att lagar och rekommendationer frångås. Att klart hitta en gemensam definition har visat sig vara en mycket svår uppgift. Det ligger främst i betraktarens öga hur man väljer att uppfatta begreppet rättvisande bild. Svårigheten i att finna en gemensam definition på begreppet har även visat sig tydligt i svaren från våra respondenter. Fastighetsbolagets representant uppfattar rättvisande bild som att redovisningen dels skall avspegla den verksamhet som bedrivs i bolaget, dels vad som sker i bolaget och innebörden i enskilda transaktioner och hädelser. Respondenten från värderingsbolaget menar att rättvisande bild bör vara att siffrorna stämmer överens med verkligheten. Vår kontaktperson på revisionsbyrån definierar begreppet enligt följande: Att resultaträkningen och balansräkningen är rimliga och 23

kompletteras med kommentarer och information som ger en mer komplett bild av den situation som bolaget befinner sig i, riskerna och den marknad som bolaget verkar på. Gemensamt för alla våra respondenters definitioner av begreppet rättvisande bild är att de i olika utsträckning vill ge en så verklig bild av företaget ställning som möjligt. De två respondenterna från fastighetsbolaget och värderingsbolaget gav en mer kortfattad definition av begreppet, vilket enligt vår mening orsakats av att de inte är så bekanta med detta begrepp som visats sig ha en mycket djupare innebörd än vad många anar. En annan anledning som vi ser, är att deras kunskap och erfarenhet för definition av begreppet bygger på och utgår ifrån det enskilda företag de är verksamma vid. Detta kan enligt vår uppfattning ge en snävare syn vilket i sin tur ger en tunnare definition av begreppet. Vår revisorskontakt har en mer utvecklad begreppsdefinition, mycket beroende på hans distanserade syn på olika fastighetsföretag och dess redovisning. Vi tror att ett utomstående och granskande perspektiv ger mer utrymme för en bredare definition av begreppet rättvisande bild. Då det enligt vår uppfattning ligger i betraktarens öga hur man väljer att tolka begreppet har vi valt att fortsättningsvis använda oss av följande definition: Rättvisande bild innebär att ge en så verklig bild av företagets ställning som möjligt. Till grund för vår valda definition av begreppet ligger våra respondenters syn samt delar av redogjord teori kring begreppet. Vi har ur dessa separata informationskällor funnit övergripande gemensamma drag som lett oss till denna slutgiltiga definition. 5.2) Hur skiljer sig RR 17 från FAR 3:6? Vi anser att RR 17 skiljer sig väsentligt från FAR 3:6 i vissa avseenden. RR 17 är betydligt mer detaljerad än tidigare praxis gällande när och hur nedskrivningsprocessen skall ske. Innan införandet av RR 17 togs värdenedgångens varaktighet i mycket större beaktande, men med nuvarande praxis skall tillgångar skrivas ner så fort dess värde överstiger återvinningsvärdet. Denna förändring har följaktligen gjort nedskrivningsprocessen mer tvingande och svårare att undvika. 24

Våra respondenter från värderingsbolaget och fastighetsbolaget känner sig inte tillräckligt insatta i den gamla regleringen för att djupgående kunna förklara förändringarna som skett i deras bolag. Värderingsbolaget uppfattar dock att RR 17 har medfört hårdare krav på nedskrivningar, vilket har lett till en mer tvingande reglering. Fastighetsbolaget anser dock att den nya reglering inte har lett till några förändringar av redovisningsprinciper gällande nedskrivningar i deras företag. Detta beror enligt vår mening på att deras nedskrivningsutförande var genomarbetat och detaljerat redan innan införandet av RR 17 och således gav regleringsskiftet inga märkbara förändringar i själva utförandet. Respondenten från revisionsbyrån ser en klar skillnad mellan RR 17 och FAR 3:6. Han anser att RR 17 är ett tydligare ramverk för hur du skall gå till väga i din nedskrivningsprocess och för vad som verkligen gäller. Den största skillnaden är även enligt honom att varaktighetskriteriet inte länge är ett krav för att nedskrivningen skall ske. Sammanfattningsvis skiljer sig RR 17 väsentligt från FAR 3:6, främst genom att den är betydligt mer detaljerad och att varaktighetskriteriet inte längre kvarstår. Förändringen visar sig i olika utsträckning hos olika företag beroende på hur genomarbetat deras tidigare nedskrivningsförfarande varit. 5.3) Förändring av nedskrivningsprocessen Gällande själva processutförandet av nedskrivningar och dess förändringar har våra respondenter skilda åsikter. Fastighetsbolagets respondent som inte är ordentligt insatt i den gamla regleringen, menar att inga större förändringar har skett i själva nedskrivningsprocessen. Bolaget har en väl genomarbetad redovisningsprincip gällande nedskrivningar, innehållande utförlig värderingsmodell. Vi anser att denna mall är anledningen till att inga större processförändringar krävdes vid införandet av RR 17, då man redan innan hade en detaljerad plan gällande nedskrivningar. Respondenten från värderingsbolaget har uppfattningen av att värderingsprocessen i de fastighetsbolag de arbetar med i princip ej har förändrats. Vi har under studiens gång fått intryck av att 25

indikationerna för en värdenedgång analyseras av fastighetsbolaget själva, men att den faktiska nedskrivningsprocessen bearbetas tillsammans med ett värderingsbolag. Detta ser vi som en anledning till att införandet av RR 17 inte haft någon betydande inverkan på värderingsbolagets nedskrivningsutförande, utan mer påverkat förarbete och redovisning hos fastighetsbolaget. Det finns en tydlig skillnad i nedskrivningsprocessen i och med införandet av RR 17, menar vår respondent från revisionsbyrån. Skillnaden är att du nu i dina kalkyler måste visa att ett värde kan försvaras. Tidigare kunde ett bokfört värde eventuellt försvaras med ett kompletterande resonemang, men i dag måste detta resonemang finnas med i värdeberäkningen. Detta är ännu ett exempel som bekräftar den striktare regleringen som kommit i och med RR 17. Till skillnad från tidigare praxis måste nu alla beräkningar och antaganden åskådliggöras och bifogas. Enligt våra respondenter har införandet av RR 17 haft varierande påverkan på nedskrivningsprocessen. Detta återigen beroende på hur detaljerad nedskrivningsprocess företaget hade innan regleringskiftet, men svaren här beror även på hur väl insatta våra kontaktpersoner varit i den tidigare regleringen. Den tydliga förändring som skett är att du nu i dina kalkyler måste kunna försvara det värde som redovisats. 5.4) Hur har RR 17 påverkat den rättvisande bilden? Fastighetsbolagets respondent anser att den rättvisande bilden inte har förändrats i deras företag efter införandet av RR 17, då de efter implementeringen inte har förändrat sina redovisningsprinciper. Kontaktpersonen från värderingsbolaget anser att RR 17 ger en mer rättvisande bild av företagets ställning då kraven i den nya rekommendationen är tuffare och mer preciserade. Revisionsbyråns representant menar att införandet av RR 17 har påverkat den rättvisande bilden på två sätt. Det har haft en positiv påverkan då nedskrivningar kan ses som en signal om värdenedgång i fastigheten vilket tydligt speglar verkligheten. Samtidigt har införandet haft en negativ påverkan på den rättvisande bilden då man inte längre tar hänsyn till övervärden i fastigheter. 26

Vi anser efter utförd studie att den rättvisande bilden av fastighetsvärden i fastighetsbolag övervägande har förbättrats i de fall företagets nedskrivningsprocess har utvecklats. Detta då vi ser att rättvisande bild innebär att ge en så verklig bild av företagets ställning som möjligt, och i vårat fall alltså ge en så verklig bild av fastighetsbolagets fastighetsvärden som möjligt. Den rättvisande bildens förbättring kommer enligt vår uppfattning av flera delförändringar. Först har vi förändringen gällande varaktighetskriteriet. När man i och med RR 17 inte längre behöver se en värdenedgång som bestående för att skriva ner, anser vi att nedskrivningarna sker oftare och även vid tillfällig värdenedgång. Detta följer i sin tur den verkliga värdeutvecklingen av fastighetsvärden i bokföringen på ett mer kontinuerligt sätt än innan och ger där igenom en mer rättvisande bild enligt vår valda definition. En ytterligare delförändring i och med införandet av RR 17 är att det nu finns ett tydligt krav på återföring av nedskrivning samt hur detta skall ske. Detta gör att nedskrivningar som det ej längre finns skäl för måste återföras. Även denna förändring anser vi bidra till att mer kontinuerligt följa den verkliga värdeutvecklingen av fastighetsvärdena än vid tidigare reglering, vilket i sin tur ger en mer rättvisande bild enligt vår uppfattning. Den slutliga och mest övergripande förändringen i den nya reglering är en omfattande utveckling av detaljerna och mycket mer styrda ramar. Denna förändring anser vi har lett till en mer rättvisande bild av fastighetsvärden då man inte längre kan undvika eller missförstå de olika processer som förklaras ingående i RR 17. Regleringen är mer tvingande och gör det svårare att undvika en justering när det verkliga fastighetsvärdet förändras. Avslutningsvis anser vi att den rättvisande bilden har förbättrats i och med införandet av RR 17. Ett resultat av flera delförändringar som redogjorts ovan. 6.) SLUTDISSKUSION I detta avsnitt kommer vi utifrån vårt syfte lyfta fram de slutsatser som vi under studiens gång kommit fram till. Vi kommer även att redogöra för egna reflektioner samt avslutningsvis ge förslag på vidare studier inom ämnesområdet. 27

6.1) Slutsats Syftet med vår uppsats var att beskriva om det skett några förändringar av den rättvisande bilden gällande fastighetsvärdena i fastighetsbolagens redovisning efter implementeringen av RR 17 och hur den rättvisande bilden i så fall har förändrats. Den 1 januari 2002 trädde RR 17 i kraft och tydliggjorde kravet på ställningstagandet till tillgångars värde, inklusive kravet på dokumentation av detta ställningstagande. För fastighetsbolag med stora fastighetsbestånd har denna reglering lett till förändring i olika stor uträckning beroende på hur företagets nedskrivningsprocess såg ut tidigare. Det har under studiens gång visats sig mycket svårt att finna en enda gemensam definition på begreppet rättvisande bild. Vi har därför valt att använda oss av följande definition: Rättvisande bild innebär att ge en så verklig bild av företagets ställning som möjligt. Vi finner RR 17 mer detaljerad, styrd och utan varaktighetskriterium. Vår undersökning har visat att införandet av regelringen har haft en varierande påverkan på fastighetsbolags nedskrivningsprocess. Påverkan har varierat utifrån hur detaljerad och genomarbetad processen i företaget var före införandet av regleringen. I de fall nedskrivningsprocessen har förändrats, anser vi att den rättvisande bilden av fastighetsvärdena, enligt ovanstående definition, också har förändrats. Förändringen av den rättvisande bilden anser vi vara positiv då vi uppfattar verkligenheten bättre avspeglad. Den rättvisande bilden har enligt vår uppfattning förbättrats på grund av följande förändringar i den nya regleringen: Varaktighetskriteriet har försvunnit, tydliga krav på återföring har uppkommit och övergripande har regleringen blivit mer styrd och detaljerad. Dessa tre förändringar har gjort att den verkliga värdeutvecklingen av fastighetsvärdena i bokföringen följs på ett mer kontinuerligt och detaljerat sätt än tidigare och ger därför en mer rättvisande bild av fastighetsvärdena. 28

6.2) Egna Reflektioner I inledningsskedet av studien hade vi en föreställning om att fastighetsbolaget och värderingsbolaget skulle vara väl insatta i både gammal och ny reglering gällande nedskrivningar. Under studiens gång har det visat sig att dessa två bolag besitter en viss kunskap som är tillräcklig för deras behov. För en djupare granskning, i enlighet med vårt arbete, visar sig kunskapen hos dessa bolag dock något begränsad. Revisionsbyrån är den del i vår trefaldiga respondentgrupp som enligt vår uppfattning besitter en djupare kunskap som vi dragit stor nytta av. Revisionsbyråns stora kunskap är även något som vi uppfattar att fastighetsbolag och värderingsbolag förlitar sig på och tar stor hjälp av. 6.3) Förslag till vidare studier Under studiens fortlöpande har flera intressanta frågeställningar väckts: Har införandet av RR 17 lett till att värderingsbolags används i större utsträckning för värdering av förvaltningsfastigheter? En djupare och mer genomgående granskning av begreppet rättvisande bild. En granskning av fastighetsbranschen efter införandet av RR 17, med tyngdpunkt på de kvalitativa egenskaperna jämförbarhet och tillförlitlighet. KÄLLFÖRTECKNING Artiklar: Lagerström, Bo, 1996: Redovisning & begreppet rättvisande bild. Balans nr 6-7. Lundell, Stefan, 2003-02-27: Stjärnrevisor godkände bokslut. Dagens Industri. Lundell, Stefan, 2003-02-27: Tricket som räddar vinsten. Dagens Industri. 29

Nyllinge, Peter, Winkvist, Mikael, 2001: Ny rekommendation avseende nedskrivningar ställer stora krav på värderingar. Balans nr 11. Litteratur: Artsberg, Kristina, 2003: Redovisningsteori policy och praxis. Malmö: Liber Ekonomi. FAR, 1999: FAR:s samlingsvolym 1999. Stockholm: FAR Förlag AB. Holme, Idar Magne, Solvang, Bernt Krohn, 1997: Forskningsmetodik Om kvalitativa och kvantitativa metoder. Lund: Studentlitteratur. RR 17, 2000. Redovisningsrådet. Smith, Dag, 2000: Redovisningens språk. Lund: Studentlitteratur. Strömquist, Siv, 1999: Uppsatshandboken. Uppsala: Hallgren & Fallgren Studieförlag AB. Svensk ordbok, 1986. Stockholm: Nordstedts Förlag. Sverige rikes lag, ÅRL, 2004. Stockholm: Nordstedts Juridik AB. Internet: KPMG, http://www.kpmg.se/pages/101646.html, (2005-04-12) Intervjuer: Brade, Jonas, 2005, Auktoriserad revisor och gruppchef för fastighetsgrupp: Öhrlings PricewaterhouseCoopers. Stockholm. (2005-05-04) Danielsson, Ulrika, 2005, Koncerncontroller: Castellum AB. Göteborg. (2005-04-28) 30

Wedin, Bengt, 2005, Affärsområdeschef: Svefa AB. Stockholm. (2005-05-03) 31

Bilaga 1: ÅRL 4 kap 1-6 & 12 4 kap. Värderingsregler Vad som är anläggningstillgångar och omsättningstillgångar 1 Med anläggningstillgång förstås tillgång som är avsedd att stadigvarande brukas eller innehas i verksamheten. Med omsättningstillgång förstås annan tillgång. Om företaget drivs av en fysisk person eller ett dödsbo, får djur i jordbruk eller renskötsel anses som omsättningstillgång oavsett avsikten med innehavet. Lag (1999:1112). 2 Utgifter för forsknings- och utvecklingsarbeten och liknande arbeten som är av väsentligt värde för rörelsen under kommande år får tas upp som immateriell anläggningstillgång. Detsamma gäller utgifter för koncessioner, patent, licenser, varumärken, hyresrätter och liknande rättigheter och tillgångar samt ersättning som vid förvärv av rörelse överstiger det behållna värdet av de tillgångar som förvärvats och de skulder som övertagits (goodwill). Utgifter för företagsbildning, ökning av aktiekapitalet eller motsvarande eller för företagets förvaltning får inte tas upp som tillgång. Lag (1999:1112). Anskaffningsvärde för anläggningstillgångar 3 Anläggningstillgångar skall tas upp till belopp motsvarande utgifterna för tillgångens förvärv eller tillverkning (anskaffningsvärdet), om inte annat följer av 4-6 eller 12. I anskaffningsvärdet för en förvärvad tillgång skall räknas in, utöver inköpspriset, utgifter som är direkt hänförliga till förvärvet. I anskaffningsvärdet för en tillverkad tillgång skall räknas in, utöver sådana kostnader som direkt kan hänföras till produktionen av tillgången, en skälig andel av indirekta tillverkningskostnader. Ränta på kapital som har lånats för att finansiera tillverkningen av en tillgång får räknas in i anskaffningsvärdet till den del räntan hänför sig till tillverknings- perioden. Om ränta har räknats in i anskaffningsvärdet, skall upplysning om detta och det belopp som har räknats in lämnas i en not. 32

Utgifter för värdehöjande förbättringar av en tillgång får räknas in i anskaffnings- värdet, om de har lagts ned under räkenskapsåret eller balanserats från tidigare år. Avskrivning av anläggningstillgångar 4 Anläggningstillgångar med begränsad ekonomisk livslängd skall skrivas av systematiskt över denna livslängd. Den ekonomiska livslängden för en immateriell anläggningstillgång som avses i 2 skall anses uppgå till högst fem år, om inte en annan längre tid med rimlig grad av säkerhet kan fastställas. Om en sådan längre avskrivningstid tillämpas, skall det i en not lämnas upplysning om detta. I noten skall i så fall också anges skälen för den längre avskrivningstiden. Avskrivningar skall redovisas i resultaträkningen. Nedskrivning av anläggningstillgångar 5 Har en anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det värde som följer av 3 och 4 första stycket, skall tillgången skrivas ned till detta lägre värde, om det kan antas att värdenedgången är bestående. En finansiell anläggningstillgång får skrivas ned till det lägre värde som tillgången har på balansdagen även om det inte kan antas att värdenedgången är bestående. En nedskrivning enligt första eller andra stycket skall återföras, om det inte längre finns skäl för den. Nedskrivningar och återföringar som avses i första-tredje styckena skall redovisas i resultaträkningen. Redovisning till bestämd mängd och fast värde 12 Materiella anläggningstillgångar, råvaror och förnödenheter som omsätts och vilkas sammantagna värde är av underordnad betydelse för företaget, får tas upp till en bestämd mängd och ett fast värde, om deras kvantitet, värde och sammansättning inte varierar väsentligt. Lag (1999:1112). 33