Finansiell rapportering

52 53 Förvaltningsberättelse 56 Resultaträkning koncernen 60 Balansräkning koncernen 63 Eget kapital koncernen 64 Kassaflödesanalys koncernen 66 Moderbolaget 70 Redovisnings- och värderingsprinciper 74 Noter 98 Flerårsöversikt 100 Vinstdisposition 102 Revisionsberättelse Finansiell rapportering

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Jernhusen AB (publ), organisationsnummer 556584-2027, för räkenskapsåret 2008-01-01 2008-12-31. Årsredovisningens resultat- och balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 22 april 2009. Verksamhet Jernhusens affärsidé är: Jernhusen ska utifrån ett kommersiellt perspektiv främja utvecklingen av transportsektorn genom att utveckla, förvalta och äga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. Jernhusens vision är: Jernhusen ska vara världsledande på utveckling av stations- och verkstadsområden. Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett fastighetsbestånd som består av stationer, kontor, verkstäder och godsterminaler längs den svenska järnvägen. Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, verkstäder och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Större delen av verksamheten bedrivs i affärsområdena Stationer och Verkstäder. Affärs områdena Projektfastigheter och Mindre stationer har i uppdrag att förvalta, utveckla och avveckla fastigheter. Affärsområdet Svenska rese terminaler erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster både i egna och andras stationsfastigheter. Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration, utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen samt Jernhusens styrning. Dotterbolagen debiteras för tjänster utförda av moderbolaget. Finansiella Mål Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med motsvarande verksamhet. Soliditeten ska vara mellan 35 45 procent, räntetäckningsgraden minst 2,0 gånger samt avkastningen på eget kapital minst 12 procent över en konjunkturcykel. Jernhusen ska löpande dela ut det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn tagen till övriga finansiella mål och strategier. Organisationen Verksamheten har under 2008 varit indelad i fem affärsområden; Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter, Mindre stationer samt SRAB, Svenska Reseterminaler AB. Affärsområdena ansvarar för sina respektive fastigheters ut hyrning, drift och tekniska förvaltning. Fastighetsdriften köps sedan 2003 in från ett externt bolag. Inom affärsområdena Stationer och Verkstäder finns även affärsutvecklingsenheter, vilka består av ett antal koncept- och affärsutvecklare. Affärsområdena är således uppdelade i en utvecklingsdel och en förvaltardel. De tre enheterna Marknad och information, Ekonomi och Gemensam service samt Strategisk utveckling stödjer affärsområdenas verksamhet. Inom Verkstäder har det bildats ett nytt produktområde, Godsterminaler. Under 2008 har det pågått ett arbete med att utveckla terminalerna för att möta transportbranschens behov av optimala logistiklösningar. Medarbetarna Vid utgången av 2008 var antalet medarbetare 119, varav 116 aktiva. Det är en ökning med 18 procent från föregående år. Resurs- och kompetensförstärkning har till största delen skett inom affärsområde Stationer, men även övriga enheter har rekryterat nya medarbetare. Huvudkontoret ligger i Stockholm där drygt hälften av medarbetarna är verksamma. Kompetensutveckling Varje chef har utvecklingssamtal med sina medarbetare minst en gång per år. Samtalen ligger till grund för medarbetarens person liga och yrkesmässiga utveckling. Chef och medarbetare tittar på de företags gemensamma målen i affärsplanen samt ställer upp personliga mål för medarbetaren. Kompetensutvecklingsbehovet ses över utifrån målen. Ledningsgruppen har under 2008 påbörjat ett ledarskapsutvecklingsprogram med syfte att skapa en gemensam syn på utvecklingen av Jernhusen. Programmet har inriktat sig på strategifrågor och värderingar inklusive ledningsgruppens egna arbete. Målsättningen är att alla chefer inom Jernhusen ska genomföra ett liknande program. Dialog Två gånger per år samlas hela Jernhusen under så kallade Jernhusen-dagar och diskuterar frågor som berör vision, strategi och värderingar. En gång om året reser delar av ledningsgruppen runt i landet och träffar medarbetare i mindre grupper, så kallade Dialogsamtal. Syftet med Dialogsamtalet är att bjuda in till ett nära samtal mellan ledning och medarbetare kring frågor som berör visionen i vardagen. Incitamentsprogram Ett incitamentsprogram, som prövas årligen, beslutades av styrelsen under 2008 med målet att koppla samman medarbetarnas insats till företagets framgångar. Det av vd satta verksamhetsmålet, baserat på årets rörelseresultat, uppnåddes under 2008 och i början av 2009 betalas en halv månadslön ut till alla medarbetare, utom vd, som varit anställda längre tid än sex månader. Friskvård och arbetsmiljö Alla medarbetare erbjöds möjlighet att under våren 2008 göra en balansprofil hos företagshälsovården, en aktivitet som även erbjöds under 2007. Balansprofilen ger en indikation på medarbetarnas stressnivå och levnadsvanor såsom mat, motion och rökning. Efter undersökningen gavs medarbetaren möjlighet att göra en personlig plan och få hjälp med eventuell rökavvänjning, övervikt eller stress. Jernhusen har ställt upp med lag i motionsloppen Bellmanstafetten och Midnattsloppet. Under hösten 2008 deltog Jernhusen i Korpens Stegtävling.

54 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE NMI, Nöjd Medarbetar Index NMI-undersökningen, Nöjd Medarbetar Index, gjordes under våren 2008. Undersökningen syftar till att följa upp medarbetarnas delaktighet i processer och att ge en bild av graden av deras tillfredsställelse med arbetssituationen. 2008 års resultat var totalt 4,0 på en 5-gradig skala, vilket innebär samma resultat som 2007. Varje affärsområde har under året arbetat med uppgiften att förbättra de områden som visat sig vara mindre bra. ERSÄTTNING TILL LEDANDE BEFATTNINGSHAVARE Vid årsstämman den 14 april 2008 beslöts att löner och övriga förmåner ska vara marknadsmässiga för ledande befattningshavare. Ersättningen ska utgöras av fast lön samt av pensioner och övriga förmåner. Målbestämd rörlig del får utgå till ledande befattnings havare, exklusive vd, förutsatt att samma villkor gäller hela personalen och att statens regler för incitamentsprogram för anställda följs. Styrelsen ska ha rätt att frångå principerna om det finns särskilda skäl för detta. Med ledande befattningshavare avses vd samt övriga medlemmar av ledningsgruppen. Bolaget följer regeringens riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i bolag med statligt ägande. För vidare information, se not 9. Miljöpåverkan Policy och mål Jernhusen uppdaterar årligen en miljöpolicy som dikterar det övergripande miljöarbetet. Till miljöpolicyn har även miljömål tagits fram för 2008. Utöver detta har riktlinjer och instruktioner tagits fram att användas i arbetet för att bland annat öka miljövänliga transporter och skärpa miljökraven vid upphandlingar för att minska miljöpåverkan. Jernhusen satte upp tolv miljömål för 2008. Av dessa har sex mål uppnåtts, två mål har fått en lösning via ett framtaget miljöledningssystem, två mål har skjutits upp till 2009 och två mål har inte uppnåtts. Energianvändning Sedan hösten 2007 köper Jernhusen all sin el som produktionsdeklarerad el, vilket betyder att elen kommer från förnyelsebara källor. I praktiken innebär det att Jernhusen köper miljöcertifikat gällande produktionen från småskalig vattenkraft och biobränsleanläggningar, varigenom producenterna överlåter miljövärdet för motsvarande elproduktion till Jernhusen. Under 2008 köpte Jernhusen in 99 GWh el med en synlig vidaredebitering till hyresgästerna motsvarande 60 GWh, eller 61 procent, samt 83 GWh värme med en synlig vidaredebitering om 55 GWh, eller 66 procent. Den energi som inte har vidaredebiterats synligt hänförs främst till avtal där energi är inkluderad men även fastighetsförbrukningar och ledningsförluster bidrar. Jernhusen satte som mål för 2008 att minska energianvändningen i bolagets fastigheter (jämförbart bestånd) med 5 procent mätt mot basåret 2006 vilket inte har uppnåtts. Minskningen uppgick till 4 procent. Utsläpp till luft, mark, och vatten Jernhusen bedriver ingen tillståndspliktig miljöfarlig verksamhet som orsakar utsläpp till luft, mark eller vatten enligt 9 kap. i Miljöbalken. Direkta utsläpp sker dock i mindre omfattning via uppvärmning av byggnader där så sker med olje- och gasförbränning. Indirekt har Jernhusen en påverkan genom köp av energi såsom exempelvis fjärrvärme. Utsläpp från inköpt fjärrvärme har utretts under 2008. Även inköp av material till byggprojekt kan sägas ha en indirekt påverkan. Jernhusen strävar efter att minimera denna indirekta påverkan genom att köpa in material som orsakar mindre utsläpp vid tillverkning när så är möjligt. Större rivningar kan orsaka utsläpp av partiklar till luft och ämnen såsom PCB till mark och vatten varför rivningsinventeringar görs innan rivningsanmälan lämnas in. Jernhusen bedriver rivningar efter föreskrifter i 9 kap. PBL. Byggnadsmaterial Jernhusen jobbar aktivt med att få bort skadliga ämnen från bolagets byggnader och minimera risken för att nya skadliga ämnen byggs in. En stor satsning på detta under 2008 var PCBinventeringen av alla byggnader som befann sig i riskzonen för att innehålla PCB-haltiga material. Vid inventeringen upptäcktes att ett flertal byggnader hade PCB i fogar, golvmassor och lysrörsarmaturer. Dessa problem kommer att åtgärdas under 2009. För att förhindra att miljö- och hälsofarliga ämnen byggs in i de byggnader Jernhusen uppför arbetas det med materialvalsdatabaser i projekterings- och uppförandefaserna i byggprojekten. Detta sätt att arbeta har nyttjats framgångsrikt i uppförandet av Kungsbrohuset och vid projekteringen av ombyggnaden av Stockholms Centralstation. Avfall Jernhusen producerar en mycket begränsad mängd avfall från sin verksamhet. Det lilla som produceras källsorteras på kontoren. Desto större volymer avfall genereras av hyresgästerna i fastigheterna. I stor utsträckning är hyresgästerna själva ansvariga för sitt avfall men Jernhusen arbetar tillsammans med hyresgästerna för att hitta så bra lösningar som möjligt för avfallshantering. En framgångsrik koordinering av avfallshanteringen vid Stockholms Centralstation har lett till att avfallshanteringen kommer att ses över vid samtliga stationsfastigheter under 2009. MÖJLIGHETER OCH RISKER För Jernhusen innebär redovisningen av förvaltningsfastigheter till marknadsvärde enligt IFRS att volatiliteten på fastighetsmarknaden kan ge stora effekter på koncernens redovisade resultat och ställning. En orealiserad värdeförändring med ±1 procent per den 1 januari 2009 skulle påverka årets resultat med ±72 MSEK. Se vidare not 13. Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och för att en ränteuppgång inte ska få omedelbart genomslag på resultatet är kostnadsnivån säkrad genom derivatkontrakt. Vid en ögonblicklig förändring av räntenivån med ±1 procent enhet skulle räntekostnaderna påverkas med ±23 MSEK under den närmaste tolvmånadersperioden. Se vidare not 30 Finansiella instrument och finansiell riskhantering.

FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55 Den största enskilda driftkostnaden är energi. Effekten av prisfluktuationer begränsas genom terminsprissäkringar samt att drygt 80 procent av energikostnaderna vidarefaktureras direkt till hyresgästen. Ett ändrat marknadsläge vad det gäller hyresnivåer och uthyrningsläget ger ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna eftersom hyreskontrakten normalt tecknas för perioder mellan tre och sju år, med en uppsägningstid på nio månader. Däremot påverkas nyuthyrning och avtal som kan sägas upp eller omförhandlas. En ökad vakans ger direkt en negativ resultatpåverkan, varför uppföljning av befintliga och kommande vakanser är viktiga för verksamhetsstyrningen. De tio största hyresgästerna svarar för cirka 66 procent av hyresvärdet. Omförhandlingsrisken med stora hyresgäster reduceras av att Jernhusen tecknar ett flertal kontrakt med varierande längd. Risken för ökade kostnader för fastighetsskatt på grund av ändrad taxering begränsas av att hyreskontrakten normalt innehåller en klausul som innebär att fastighetsskatten kan vidaredebiteras till hyresgästerna. Fel eller brister i den administrativa rutinen är en risk som kan leda till ekonomisk eller förtroendemässig förlust. Detta begränsas av att det finns väl dokumenterade rutiner och en god intern kontroll. Den största miljörisk Jernhusen omfattas av är saneringskostnader av föroreningar i mark och byggnader. Även politiska risker såsom förändringar av företagsbeskattning, fastighetsskatt och energiskatt påverkar Jernhusens resultat. ÅRSSTÄMMA Årsstämma kommer att hållas den 22 april 2009 på Clarion Hotel, Norra Bantorget, i Stockholm och är öppen för allmänheten. Anmälan till årsstämman kan göras på www.jernhusen.se under mars månad. HÄNDELSER EFTER RÄKENSKAPSÅRETS UTGÅNG Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier höll extra bolagsstämma den 15 januari 2009 där det beslutades att genomföra en omvänd fusion mellan bolagen. Efter att fusionen har genomförts, vilket kommer att ske under våren 2009, kommer eget kapital att stärkas med drygt 500 MSEK i Jernhusen. Det ekonomiska tillskottet kommer att användas till utveckling av Jernhusens fastighetsbestånd för att öka kollektivtrafiken och transporterna på järnväg. Efter fusionen blir Jernhusen AB (publ) direktägt av staten. PROGNOS Resultatet efter finansiella poster prognostiseras för 2009 att bli i nivå med 2008. KALENDARIUM Delårsrapport jan mars 2009...22 april 2009 Halvårsrapport 2009...23 juli 2009 Delårsrapport jan september 2009...22 oktober 2009 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på Jernhusens hemsida www.jernhusen.se.

56 RESULTATRÄKNING KONCERNEN Resultaträkning koncernen MSEK Not 2008-01-01 2008-12-31 2007-01-01 2007-12-31 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 1 4 803,5 769,9 Fastighetskostnader Driftkostnader 255,5 268,2 Underhåll 35,0 35,8 Fastighetsskatt 7,9 12,5 Fastighetsadministration 100,4 90,9 Summa fastighetskostnader 5 398,8 407,4 Driftöverskott 404,7 362,5 Central administration 7 36,9 34,8 Utvecklingskostnader 7 12,4 2,2 Rörelseresultat 8 9 355,4 325,5 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 17,4 3,7 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 55,6 7,7 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 161,8 163,2 Summa finansiella poster 123,6 151,8 Resultat efter finansiella poster 231,8 173,7 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 0,1 10,5 Fastigheter, orealiserade 72,6 514,7 Finansiella instrument, realiserade 0,4 Finansiella instrument, orealiserade 117,4 34,2 Summa värdeförändringar 189,5 559,4 Resultat före skatt 42,3 733,1 Aktuell skatt 12 8,7 1,3 Uppskjuten skatt 12 2,2 55,3 ÅRETS RESULTAT 53,2 676,5 Moderbolagets aktieägares andel av årets resultat 52,9 676,1 Minoritetens andel av årets resultat 0,3 0,4 Resultat per aktie (SEK) 13,2 169,0 Antal aktier 4 000 000 4 000 000 Jämförbart bestånd 1) MSEK 2008 2007 Hyresintäkter 791,2 728,1 Fastighetskostnader 385,6 380,6 Driftöverskott 405,6 347,4 Rörelseresultat 356,3 310,4 1) De högre hyresintäkterna om 63 MSEK beror främst på ökade intäkter från kringtjänster (bagageboxar och parkering), indexhöjning, infrastrukturförvaltning samt lägre vakanser.

RESULTATRÄKNING KONCERNEN 57 Kommentar till resultaträkning koncernen HYRESINTÄKTER I hyresintäkter ingår bashyra, index, vidarefakturering av media samt kringtjänster (bagageboxar och parkering). Hyresintäkterna uppgick till 804 (770) MSEK, en ökning med 34 MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd uppgick hyresintäkterna till 791 (728) MSEK en ökning med 63 MSEK, främst på grund av högre intäkter från kringtjänster, indexhöjning, infrastrukturförvaltning samt lägre vakanser. Hyresvärdet i fastigheterna per den 31 december 2008 uppgick till 678 (641) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontrakts portföljen var 2,1 (2,4) år. Förfallostruktur på hyreskontrakten Förfalloår Antal avtal Objektsarea, kvm Årshyra, MSEK Andel av årshyra, % 2009 1 341 241 095 269,8 41 2010 658 171 160 160,7 24 2011 343 68 665 90,1 14 2012 143 96 845 75,6 11 2013 37 21 473 28,5 4 2014 9 43 255 9,6 1 2015 26 18 928 31,2 5 Totalt 2 557 622 421 665,5 1) 100 1) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal, endast bashyra och index ingår. VAKANSGRAD Hyresvakansgraden uppgick till 4,0 (5,6) procent vid årsskiftet. Minskningen beror dels på att fastigheter med hög vakans har avyttrats, dels på att nettouthyrningen var positiv. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, minskade till 12,7 (15,3) procent. NETTOUTHYRNING Under året nytecknades hyreskontrakt till ett värde om 25 MSEK. Hyreskontrakt har omförhandlats och förlängts till ett värde om 106 MSEK, vilket resulterade i en ökning om 3 MSEK eller 3 procent exklusive index. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till 13 MSEK. Nettouthyrningen för perioden blev därmed 15 MSEK. DRIFTKOSTNADER I driftkostnader ingår kostnader för energi och fastighetsdrift. Driftkostnaderna uppgick till 256 (268) MSEK, en minskning med 12 MSEK. Minskningen beror främst på avyttrade fastigheter samt en mildare vinter. UNDERHÅLL Underhåll består av reparationer samt kostnader för planerat underhåll och hyresgästanpassningar, vilka ej anses värderingshöjande. Kostnaderna för underhåll minskade med 1 MSEK och uppgick till 35 (36) MSEK. FASTIGHETSSKATT Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontors lokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för året uppgick till 8 (12)MSEK.Minskningen beror på avyttrade fastigheter samt att fastighetsskatt från tidigare år påverkade kostnaden negativt under 2007. FASTIGHETSADMINISTRATION I fastighetsadministration ingår kostnader främst för personal, lokalhyra och IT. Kostnaden för fastighetsadministration uppgick till 100 (91) MSEK. Ökningen om 9 MSEK beror på satsningar på en utvecklad och förbättrad förvaltning. DRIFTÖVERSKOTT Driftöverskottet ökade med 42 MSEK och uppgick till 405 (363) MSEK. Överskottsgraden var 50 (47) procent. För jämförbart bestånd ökade driftöverskottet med 58 MSEK. CENTRAL ADMINISTRATION I central administration ingår kostnader för styrelse, koncernledning, koncernekonomi och koncerngemensam marknadsföring. Kostnaderna för central administration uppgick till 37 (35) MSEK. % 10 HYRESVAKANSGRAD OCH HYRESBORTFALL MSEK 75 DRIFTÖVERSKOTT, KVARTAL MSEK 125 8 60 100 6 45 75 4 30 50 2 15 25 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2005 2006 2007 2008 0 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2005 2006 2007 2008 Hyresvakansgrad, % Hyresbortfall årsvärde, MSEK

58 RESULTATRÄKNING KONCERNEN UTVECKLINGSKOSTNADER Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 12 (2) MSEK. Ökningen beror på att ett antal projekt har startats för att utveckla stationer för ett ökat kollektivt resande, tillse att fler operatörer får tillgång till strategiskt viktiga verkstäder samt möjliggöra en ökning av godstrafik på järnväg. Projekten kommer på sikt att påverka Jernhusens fastighets bestånd positivt och ligger i linje med infrastrukturpropositionen. Jernhusen har tillsammans med GreenCargo, SJ, Alstom och Nordiska Investeringsbanken drivit ett projekt som tagit fram ett förslag till etablering av höghastighetståg mellan Stockholm Göteborg och Stockholm Malmö. Regeringen har utsett Gunnar Malm att utreda etableringen av höghastighetståg. FINANSIELLA POSTER Finansiella poster uppgick till 124 ( 152) MSEK. Trots en högre genomsnittlig ränta, 4,0 procent jämfört med 3,9 procent 2007, förbättrades finansiella poster med 28 MSEK. Förbättringen beror på försäljningen av Jernhusens andel i Comfort Hotel i World Trade Center i Stockholm, som gav en reavinst om 23 MSEK, och en lägre genomsnittlig låneskuld under året. Jernhusen har som mål att räntetäcknings graden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,8 (2,1) gånger. Förklaringen till den högre räntetäckningsgraden jämfört med föregående år är en lägre genomsnittlig låneskuld samt ett högre rörelseresultat. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen (31 december), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens ränte kostnad påverkas med ±23 MSEK under den närmaste tolv månaders perioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±38 MSEK. RESULTAT EFTER FINANSIELLA POSTER Resultat efter finansiella poster ökade till 232 (174) MSEK, vilket främst beror på högre intäkter, lägre driftkostnader och förbättrade finansiella poster. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 0 (10) MSEK. Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång minskat med marknadsvärdet vid årsskiftet, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 73 (515) MSEK, vilket beror på nedanstående faktorer. Driftnettona har förbättrats, vilket ökat marknadsvärdena med 207 MSEK. Intäkterna på Jernhusens fastigheter har ökat tack vare omförhandling av hyresavtal, indexhöjning samt lägre vakanser. Dessutom har ökade intäkter från kringtjänster på stationerna såsom taxiangöringar, parkering, reklam och förvaringsboxar påverkat driftnettot positivt. Projektvinster har kunnat tas hem i ett flertal stora projekt vart efter de fortlöpt enligt plan, med en värderingseffekt om totalt 118 MSEK. Bland annat har Jernhusen arbetat aktivt med att skapa byggrätter vid Centralstation Stockholm vilket bedöms ha ökat marknadsvärdet. Dessutom har uppförandet av Kungsbrohuset samt Centralhuset Sundbyberg bidragit till ökade marknadsvärden. Den planerade grundförstärkningen av Stockholms Centralstation har påverkat marknadsvärdet negativt med 235 MSEK. Avkastningskraven bedöms ha ökat med i genomsnitt 0,1 procent enheter, vilket har påverkat marknadsvärdet negativt med 163 MSEK. På vissa av de trafiknära verkstäderna har dock avkastningskraven sjunkit något sedan föregående år på grund av en ökad efterfrågan på lokaler av både hyresgäster och antalet potentiella köpare. Se vidare not 13. Finansiella instrument Den orealiserade värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under året varit negativ på grund av de kraftiga räntesänkningarna som skett under slutet av året. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusens finansiella instrument var 117 (34) MSEK. SKATT Den 10 december 2008 beslutade Sveriges riksdag att sänka bolagsskatten från 28 procent till 26,3 procent. Den nya skattesatsen tillämpas med början inkomståret 2009 och påverkar per 31 december 2008 värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder. Dessa har i bokslutet per 31 december 2008 omvärderats till den nya skattesatsen. Effekten av omvärderingen uppgick till 19,6 MSEK. Årets skatt uppgick till 11 ( 57) MSEK. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och resultat om cirka 22 MSEK blir ej föremål för beskattning. Av årets skatt utgjorde 9 ( 1) MSEK aktuell skatt och 2 ( 56) MSEK uppskjuten skatt. Den aktuella skatte intäkten avser främst en effekt av erhållet koncernbidrag från AB Swedcarrier. ÅRETS RESULTAT Årets resultat uppgick till 53 (677) MSEK. Minskningen beror främst på värdeförändring på fastigheter. RESULTAT KVARTAL 4 Hyresintäkterna uppgick till 210 (191) MSEK. Ökningen förklaras av högre intäkter från kringtjänster. Fastighetskostnaderna uppgick till 125 (111) MSEK, en ökning med 14 MSEK. Driftöverskottet uppgick till 85 (80) MSEK, en ökning med 5 MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 69 (71) MSEK.

RESULTATRÄKNING KONCERNEN 59 Skatteberäkning i koncernen MSEK Helår 2008 Helår 2007 Redovisat resultat före skatt 42,3 733,1 Skatt enligt gällande skattesats, 28% 11,9 204,4 Skatteeffekt av: till följd av ändrad skattesats 19,6 och andra temporära skillnader 2,6 bolagsförsäljning 6,1 145,3 försäljning intresseföretag 2,6 övriga skattemässiga justeringar 0,3 0,1 Summa 10,9 56,6 De fem största hyresgästerna, hyresvärde SJ AB, 23% EuroMaint Rail AB, 13% ISS-TraffiCare AB, 6% Banverket, 5% Pressbyrån och 7-Elevenbutikerna, 5% Övriga hyresgäster, 48% Specifikation av marknadsvärdeförändring hyresvärdet fördelat på användning Verkstad, 25% Kontor, 22% Övriga utrymmen 1), 14% Väntsal, 12% Butik, 12% Godsmaterial och lager, 6% Restaurang, 5% Arrende, 4% 1) I övriga utrymmen ingår biljettautomat, teknikutrymme, p-plats, personalutrymme, reklamplats, garageplats, spåranläggning, tomträtt, sport- och fritidsanläggning och bostad. MSEK Totalt Antal Marknadsvärde 1 januari 2008 6 697,8 336 Driftnettoeffekt 207,4 Projektvinster 117,5 Grundförstärkning 1) 235,0 Högre direktavkastningskrav 162,5 Delsumma orealiserad värdeförändring 72,6 Investeringar 608,5 Förvärv 0,3 Frånträden 48,1 30 2) Realiserad värdeförändring 0,1 Marknadsvärde 31 december 2008 7 186,1 309 1) Planerad grundförstärkning Centralstation Stockholm. I samband med grundförstärkningen planeras en modernisering och utveckling av stationen. 2) Under året har 30 fastigheter frånträtts i sin helhet. En fastighet har delats i fyra nya fastigheter. Affärsområden Affärsområde 1) Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Antal fastigheter 63 67 56 123 309 Hyresvärde, MSEK 2) 310 247 65 56 678 Marknadsvärde, MSEK 3 038 1 819 2 103 226 7 186 Lokalarea, kvm 3) 137 057 436 491 44 181 83 149 700 878 Vakant lokalarea, kvm 12 320 49 252 107 27 596 89 275 Återstående kontraktstid, år 1,9 2,5 2,5 1,3 2,1 Vakansgrad hyra, % 1,8 4,3 0,5 18,1 4 1) Avser endast fastighetsägande affärsområden. 2) Inklusive vakanshyror. 3) Inklusive vakanta ytor, exklusive utvecklingsfastigheter.

60 BALANSRÄKNING KONCERNEN Balansräkning koncernen MSEK Not 2008-12-31 2007-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 13 6 565,4 6 516,7 Pågående nyanläggningar 13 620,7 181,1 Maskiner och inventarier 14 5,7 4,8 Summa materiella anläggningstillgångar 7 191,8 6 702,6 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i intresseföretag 16 33,3 12,1 Andra långfristiga värdepappersinnehav 17 31,5 Räntebärande långfristiga fordringar 18 449,7 484,7 Summa finansiella anläggningstillgångar 30 483,0 528,3 Summa anläggningstillgångar 7 674,8 7 230,9 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 19 29,1 28,3 Fordringar hos koncernföretag 23,0 Räntebärande kortfristiga fordringar 18 5,3 Övriga fordringar 20 65,4 36,4 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 44,5 9,3 Summa kortfristiga fordringar 162,0 79,3 Likvida medel 22 31,3 5,0 Summa omsättningstillgångar 30 193,3 84,3 SUMMA TILLGÅNGAR 7 868,1 7 315,2

BALANSRÄKNING KONCERNEN 61 MSEK Not 2008-12-31 2007-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Aktiekapital 4 000 000 aktier á nom 100 kr 400,0 400,0 Övrigt tillskjutet kapital 1 887,0 1 887,0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 825,6 856,1 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 112,6 3 143,1 Minoritetsintressen 8,0 7,7 Summa eget kapital 3 120,6 3 150,8 Skulder Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 24 304,0 306,2 Skulder till kreditinstitut 25 2 000,0 2 600,0 Övriga räntebärande skulder 25 1 353,1 45,0 Summa långfristiga skulder 30 3 657,1 2 951,2 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25 81,5 42,6 Förskott från kunder 3,3 Leverantörsskulder 142,0 90,7 Övriga räntebärande skulder 25 607,6 870,5 Övriga skulder 27 28,7 32,0 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 227,3 177,4 Summa kortfristiga skulder 30 1 090,4 1 213,2 Summa skulder 4 747,5 4 164,4 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 868,1 7 315,2 Poster inom linjen Ställda panter 29 7 806,0 7 131,1

62 BALANSRÄKNING KONCERNEN Kommentar till balansräkning koncernen TILLGÅNGAR Förvaltningsfastigheter Per den 31 december ägde Jernhusen 309 fastigheter (336) i 114 kommuner. För att säkerställa värderingen har cirka 79 procent av det internt bedömda totala marknadsvärdet värderats externt, motsvarande 28 fastigheter. Jernhusens bedömda marknadsvärde uppgick till 5 662 MSEK medan den externa värderingen uppgick till 5 565 MSEK motsvarande 97 MSEK eller 2 procent lägre. Det totala marknadsvärdet, inklusive pågående projekt, per 31 december har av Jernhusen bedömts uppgå till 7 186 (6 698) MSEK. Ökningen av marknadsvärdet beror främst på fastighetsinvesteringar. För jämförbart fastighetsbestånd, exklusive försäljningar och investeringar, har marknadsvärdet minskat med 1,2 (+3,7) procent. Den uthyrnings bara lokalarean uppgick till 701 000 (714 000) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Pågående nyanläggningar och projekt Investeringar i fastigheter uppgick till 609 (476) MSEK. Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på 1 050 MSEK. Under året uppgick investeringen till 226 MSEK. I Hagalundsområdet i Solna uppgick årets investering till 27 MSEK. Investeringen avser lokaler för SJ:s personal. Dessutom har arbetet med totalrenoveringen av Centralhuset Sundbyberg fortsatt, med bedömd totalinvestering om 121 MSEK. Projektering har påbörjats för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalinvestering om 152 MSEK. I Malmö har uppförandet av en ny glashall påbörjats. Investeringen bedöms uppgå till 463 MSEK och är ett åtagande i samband med Citytunnelprojektet. I Arenastaden planeras en ny arena, Swedbank Arena, med plats för 50 000 60 000 besökare. Projektet drivs av fem ägare, Jernhusen, Solna Stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet. Marknadsvärde fördelat på kommun Stockholm, Solna och Sundbyberg, 61% Göteborg, 13% Malmö, 5% Örebro, 3% Västerås, 2% Gävle, 1% Övriga, 15% SKULDER Uppskjuten skatteskuld Uppskjutna skatteskulder och skattefordringar beräknas på underskottsavdrag samt på skillnaden mellan redovisat värde och skattemässigt värde, så kallade temporära skillnader. I Jernhusen finns huvudsakligen tre poster där det föreligger temporära skillnader. Dessa är förvaltningsfastigheter, el- och räntederivat samt osäkra kundfordringar. Uppskjuten skatteskuld uppgick netto till 304 (306) MSEK. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 675 (350) MSEK. Räntebärande skulder Under andra kvartalet 2008 lanserade Jernhusen ett företagscertifikat program om 2 000 MSEK. Intresset för Jernhusens företagscertifikat program har varit starkt under året i en turbulent finansmarknad och bolaget har lyckats emittera sina planerade volymer. Under fjärde kvartalet ökade Jernhusen sin andel utestående företagscertifikat med 153 MSEK till totalt 1 260 MSEK. I december 2007 säkrade Jernhusen den långfristiga upplåningen genom att ingå ett sexårigt låneavtal. Koncernens räntebärande skulder uppgick till 4 042 (3 558) MSEK, varav 76 MSEK avser marknadsvärdet för finansiella instrument. Nettolåneskulden var 3 561 (3 063) MSEK. Den genomsnittliga räntan uppgick till 4,0 (3,9) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för låneportföljen uppgick till 19 (26) månader. Jernhusen hade vid årets utgång ränteswapkontrakt om 1 200 (1 200) MSEK och räntecapskontrakt om 600 (900) MSEK. Marknads värderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument av detta slag per den 31 december var 75 (41) MSEK. Ränteförfallostruktur MSEK Belopp Effektiv ränta, % 1 år 1) 2 743 3,09 1 2 år 100 5,39 2 3 år 400 4,22 3 4 år 200 4,84 4 år 523 4,41 Totalt 3 966 3,52 1) Av det belopp som har en förfallostruktur 1 år har Jernhusen säkrat 600 MSEK i räntecaps med ett räntetak på 4 5 procent och en förfallotid på mellan 1 2 år. Räntetaket har inte uppnåtts. RÄNTEBÄRANDE SKULD, NETTO Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar uppgick räntebärande långfristiga fordringar till 450 (485) MSEK. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 400 (391) MSEK på bolaget som skall uppföra den nya nationalarenan i Solna och en fordran på Arlandabanan om 49 (54) MSEK. EGET KAPITAL Eget kapital uppgick till 3 121 (3 151) MSEK. I april 2008 gjordes en utdelning till AB Swedcarrier om 100 MSEK. MSEK 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2004 2005 2006 2007 2008

EGET KAPITAL KONCERNEN 63 Finansieringskällor MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet 5 500 1) 2 000 50 Företagscertifikatprogram 2 000 1) 1 260 32 Checkräkningskredit 200 81 2 AB Swedcarrier 582 15 Övriga lån 43 1 Totalt 5 700 3 966 100 1) Låneramen om 5 500 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. AVKASTNING Avkastning på eget kapital minskade till 1,7 (24,1) procent. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till årets utgång uppgick till 15 procent. SOLIDITET Jernhusens soliditet uppgick till 39,7 (43,1) procent. Minskningen beror främst på utdelning samt ökade investeringar. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 till 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till årets utgång uppgick till 35 procent. Belåningsgraden ökade till 56,3 (53,1) procent av fastighetsvärdet. AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL SOLIDITET OCH BELÅNINGSGRAD % 30 % 80 25 20 70 60 50 15 40 10 5 30 20 10 0 2005 2006 2007 2008 0 2005 2006 2007 2008 Avkastning på eget kapital Eget kapital koncernen Soliditet Belåningsgrad Förändringar i koncernens eget kapital, 1 januari 31 december Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare MSEK Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserat resultat inklusive årets resultat Summa Minoritetsintresse Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2007-01-01 400,0 1 887,0 180,0 2 467,0 7,3 2 474,3 Årets resultat 676,1 676,1 0,4 676,5 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare 676,1 676,1 0,4 676,5 Utgående eget kapital 2007-12-31 400,0 1 887,0 856,1 3 143,1 7,7 3 150,8 Ingående eget kapital 2008-01-01 400,0 1 887,0 856,1 3 143,1 7,7 3 150,8 Årets resultat 52,9 52,9 0,3 53,2 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare 52,9 52,9 0,3 53,2 Erhållet koncernbidrag 16,6 16,6 16,6 Lämnad utdelning 100,0 100,0 100,0 Utgående eget kapital 2008-12-31 400,0 1 887,0 825,6 3 112,6 8,0 3 120,6

64 KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN Kassaflödesanalys koncernen 1 januari 31 december MSEK Not 2008 2007 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 355,4 325,5 Avskrivningar 2,1 2,2 Finansnetto 1) 143,6 158,7 Övriga ej likviditetspåverkande poster 2,0 Betald inkomstskatt 9,7 5,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 204,2 172,6 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 0,8 4,9 Förändring av övriga korta fordringar 36,3 10,3 Förändring av leverantörsskulder 51,1 5,2 Förändring av övriga korta skulder 57,4 61,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 275,6 223,7 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter 13 608,5 475,9 Förvärv av förvaltningsfastigheter 13 0,3 18,2 Avyttring av förvaltningsfastigheter 13 48,1 1 966,3 Förvärv av inventarier 1,2 2,1 Avyttring av inventarier 0,4 Investeringar i intressebolag 38,7 Förändring av långfristiga finansiella fordringar 31,5 0,1 Kassaflöde från investeringsverksamheten 568,7 1 470,2 Kassaflöde från den operativa verksamheten 293,1 1 693,9 Finansieringsverksamheten Förändring av lån 350,5 1 694,9 Förändring av kortfristiga finansiella skulder 68,9 1,5 Utbetald utdelning 100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 319,4 1 696,4 Årets förändring av likvida medel 26,3 2,5 Likvida medel vid årets början 22 5,0 7,5 Likvida medel vid årets slut 22 31,3 5,0 1) För koncernen uppgår betald ränta till 161,4 ( 184,3) MSEK och erhållen ränta till 18,9 (4,5) MSEK. Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, MSEK Årets investering, MSEK Åter stående investering, MSEK Lokalarea, kvm 1) Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 121 42 75 5 400 jun 09 93 Malmö Malmö C 2) 463 33 427 n/a dec 10 n/a Solna Hagalundsområdet 49 27 0 3 000 apr 08 17 Uppsala Uppsala C 152 21 124 2 400 dec 10 n/a Stockholm Kungsbrohuset 1 050 226 789 27 000 mar 10 86 Stockholm Stockholm C 3) 450 8 392 n/a jan 12 n/a Övriga projekt 252 Totalt 609 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 3) Grundförstärkning

KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN 65 Kommentar till kassaflödesanalys koncernen KASSAFLÖDE FRÅN DEN LÖPANDE VERKSAMHETEN Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 204 (173) MSEK, en förändring med 31 MSEK. Ökningen beror främst på bättre rörelseresultat och finansiella poster. Förändring i rörelsekapital ökade kassaflödet till 276 (224) MSEK. KASSAFLÖDE FRÅN FINANSIERINGS- VERKSAMHETEN Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 319 ( 1 696) MSEK. Under året har Jernhusens låneskuld ökat med 350 MSEK. Lånen har används till investeringar. KASSAFLÖDE FRÅN INVESTERINGS- VERKSAMHETEN Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 569 (1 470) MSEK. Minskningen om 2 039 MSEK beror främst på färre avyttrade fastigheter. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 48 (1 966) MSEK. Under året tecknades avtal om försäljning av 34 (39) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 41 (1 972) MSEK exklusive försäljningskostnader. Under året frånträddes 30 (49) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpes killing om 48 (1 966) MSEK exklusive försäljningskostnader. Investeringar OCH FÖRVÄRV MSEK 250 200 150 100 50 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2005 2006 2007 2008 Förvärv Investeringar Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal

66 MODERBOLAGET Resultaträkning moderbolaget MSEK Not 2008-01-01 2008-12-31 2007-01-01 2007-12-31 Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 2 4 174,2 159,5 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader 3, 5 188,8 176,2 Driftöverskott 14,6 16,7 Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 6 16,6 521,2 Central administration 7 32,6 34,7 Utvecklingskostnader 7 12,4 2,3 Rörelseresultat 8 9 43,0 467,5 Finansiella poster Resultat från andra investeringar 1,3 0,1 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10 28,5 8,9 Ränteintäkter från koncernföretag 10 256,6 229,6 Nedskrivning finansiella anläggningstillgångar 3,7 Räntekostnader och liknande resultatposter 11 136,9 165,6 Räntekostnader från koncernföretag 11 146,5 77,5 Summa finansiella poster 0,7 4,5 Resultat före skatt 43,7 463,0 Skatt 12 76,3 15,4 Uppskjuten skatt 12 80,3 0,5 ÅRETS RESULTAT 39,7 478,9 Resultat per aktie (SEK) 9,90 119,7 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Omsättningen för året uppgick till 174 (160) MSEK och resultatet efter finansiella poster var 44 (463) MSEK. Det lägre resultatet beror främst på högre realisationsvinst föregående år i samband med avyttring av fastigheter via dotter bolagsförsäljning. Räntebärande skulder var 4 456 (3 495) MSEK. Vid årets utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200) MSEK varav 81 (43) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 1 (1) MSEK.

MODERBOLAGET 67 Balansräkning moderbolaget MSEK Not 2008-12-31 2007-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 13 41,3 14,2 Maskiner och inventarier 14 5,4 6,2 Summa materiella anläggningstillgångar 46,7 20,4 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 15 2 587,9 2 518,8 Fordringar hos koncernföretag 5 485,6 4 699,4 Andelar i intresseföretag 16 45,2 0,5 Andra långfristiga värdepappersinnehav 17 31,5 Uppskjutna skattefordringar 24 178,7 98,4 Räntebärande långfristiga fordringar 18 399,5 391,4 Summa finansiella anläggningstillgångar 30 8 696,9 7 740,0 Summa anläggningstillgångar 8 743,6 7 760,4 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 19 8,2 7,2 Fordringar hos koncernföretag 187,2 125,5 Övriga fordringar 20 13,8 13,3 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 21 38,4 5,3 Summa kortfristiga fordringar 247,6 151,3 Likvida medel 22 31,3 5,0 Summa omsättningstillgångar 30 278,9 156,3 SUMMA TILLGÅNGAR 9 022,5 7 916,7 MSEK Not 2008-12-31 2007-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 23 Aktiekapital 4 000 000 aktier á nom 100 kr 400,0 400,0 Reservfond 100,0 100,0 Balanserat resultat inklusive årets resultat 447,2 783,0 Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare 947,2 1 283,0 Summa eget kapital 947,2 1 283,0

68 MODERBOLAGET Balansräkning moderbolaget forts. MSEK Not 2008-12-31 2007-12-31 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25 2 000,0 2 600,0 Övriga räntebärande skulder 25 1 260,0 Summa långfristiga skulder 30 3 260,0 2 600,0 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 25 81,5 42,6 Leverantörsskulder 22,1 17,4 Skulder till koncernföretag 4 003,2 3 002,4 Övriga räntebärande skulder 25 582,0 852,0 Övriga avsättningar 26 1,1 Övriga skulder 27 14,5 7,4 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 28 112,0 110,8 Summa kortfristiga skulder 30 4 815,3 4 033,7 Summa skulder 8 075,3 6 633,7 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 022,5 7 916,7 Poster inom linjen Ställda panter 29 7 171,3 6 833,8 Eget kapital moderbolaget Förändringar i moderbolagets eget kapital, 1 januari 31 december Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Bundet eget kapital Fritt eget kapital MSEK Aktiekapital Reservfond Balanserat resultat inklusive årets resultat Summa Totalt eget kapital Ingående eget kapital 2007-01-01 400,0 100,0 264,4 764,4 764,4 Korrigering koncernbidrag 2006, netto efter skatt 30,3 30,3 30,3 Erhållet koncernbidrag 102,0 102,0 102,0 Lämnat koncernbidrag 88,9 88,9 88,9 Skatteeffekt av koncernbidrag 3,7 3,7 3,7 Årets resultat 478,9 478,9 478,9 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare 100,0 518,6 518,6 518,6 Utgående eget kapital 2007-12-31 400,0 100,0 783,0 1 283,0 1 283,0 Ingående eget kapital 2008-01-01 400,0 100,0 783,0 1 283,0 1 283,0 Erhållet koncernbidrag 109,3 109,3 132,3 Lämnat koncernbidrag 404,7 404,7 404,7 Skatteeffekt av koncernbidrag 82,7 82,7 76,3 Årets resultat 39,7 39,7 39,7 Summa förmögenhetsförändringar, exkl. transaktioner med bolagets ägare 252,4 252,4 335,8 Erhållet koncernbidrag 23,0 23,0 23,0 Skatteeffekt av koncernbidrag 6,4 6,4 6,4 Utdelning 100,0 100,0 100,0 Utgående eget kapital 2008-12-31 400,0 100,0 447,2 947,2 947,2

MODERBOLAGET 69 Kassaflödesanalys moderbolaget 1 januari 31 december MSEK Not 2008 2007 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 43,0 467,5 Avskrivningar 2,1 2,0 Finansnetto 1) 29,7 4,5 Övriga ej likviditetspåverkande poster 0,0 0,7 Betald inkomstskatt 3,0 2,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 73,6 467,2 Förändringar av rörelsekapital Förändring av kundfordringar 1,0 2,1 Förändring av övriga korta fordringar 40,8 42,3 Förändring av leverantörsskulder 4,7 9,4 Förändring av övriga korta skulder 66,8 606,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten 37,7 1 042,4 Investeringsverksamheten Avyttring av inventarier 0,4 Avyttring av dotterbolag 2) 48,1 1 966,3 Investeringar i intressebolag 44,7 Avyttring av intressebolag 2,1 Förändring av kortfristiga finansiella fordringar 55,2 Förändring av långfristiga finansiella fordringar 877,1 1 358,6 Kassaflöde från investeringsverksamheten 873,3 665,0 Kassaflöde från den operativa verksamheten 835,6 1 707,4 Finansieringsverksamheten Förändring av lån 893,0 1 708,4 Förändring av kortfristiga finansiella skulder 68,9 1,5 Utbetald utdelning 100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 861,9 1 709,9 Årets förändring av likvida medel 26,3 2,5 Likvida medel vid årets början 20 5,0 7,5 Likvida medel vid årets slut 20 31,3 5,0 1) För moderbolaget uppgår betald ränta till 283,1 MSEK ( 264,2 MSEK) och erhållen ränta till 253,3 MSEK (238,7 MSEK). 2) Varav 391,4 MSEK avser långfristig fordran per 2007-12-31.

70 REDOVISNINGS OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Redovisnings- och värderingsprinciper Allmän information Koncernredovisningen och årsredovisningen för Jernhusen AB (publ) för det räkenskapsår som slutar den 31 december 2008 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 16 mars 2009 och föreläggs till årsstämman den 22 april 2009 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt publikt aktiebolag med organisations nummer 556584-2027 med säte i Stockholm, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Uttalande om överensstämmelse med tillämpade regelverk Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med International Financial Reporting Standards (IFRS). Eftersom moderbolaget är ett bolag inom EU tillämpas bara av EU godkända IFRS. Koncernredovisningen är vidare upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 1.1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendationen RFR 2.1 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Detta innebär att IFRS värderings- och upplysningsprinciper tillämpas med de avvikelser som framgår av avsnittet Moderbolaget. Grunder för upprättandet av redovisningen Tillgångar och skulder är redovisade till historiska anskaffningsvärden med undantag för förvaltningsfastigheter och vissa finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde. Finansiella tillgångar och skulder som redovisas till verkligt värde är derivatinstrument och lån inom ramen för säkringsredovisning som värderas till verkligt värde med avseende på den risk som säkrats. Alla belopp är i miljoner svenska kronor (MSEK) om inget annat anges, och avser perioden 1 januari 31 december 2008 (2007) för resultaträkningsrelaterade poster respektive 31 december 2008 (2007) för balansräkningsrelaterade poster. Avrundningsdifferenser kan göra att noter och tabeller inte summerar. Användning av bedömningar Upprättandet av finansiella rapporter i enlighet med god redovisnings sed kräver att företagsledningen och styrelsen gör bedömningar och uppskattningar samt gör antaganden som påverkar tillämpningen av redovisningsprinciperna och de redovisade beloppen av tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Uppskattningarna och bedömningarna är baserade på historiska erfarenheter och ett antal faktorer som under rådande förhållanden synes vara rimliga. Resultatet av dessa uppskattningar och antaganden används sedan för att fastställa de redovisade värdena på tillgångar och skulder som inte annars framgår tydligt från andra källor. Det slutliga utfallet kan komma att avvika från resultatet av dessa uppskattningar och bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger i värderingen av förvaltningsfastigheter. Värdering av förvaltningsfastigheter görs årligen såväl internt som av externt värderingsföretag. Under året har externt värderings företag värderat cirka 79 procent av förvaltningsfastigheternas marknadsvärde. Se not 13 för mer information. Ändrade redovisningsprinciper Redovisningsprinciper och beräkningsmetoder är oförändrade från dem som tillämpats i årsredovisningen 2007. Nedan redovisas de nya och omarbetade standarder och tolkningsuttalanden, vilka har godkänts av EU, som träder i kraft räkenskapsåret 2009 och som är tillämpliga för Jernhusen. IFRS 8 Rörelsesegment Standarden träder i kraft 1 januari 2009. Förtida tillämpning är tillåten. Standarden anpassar identifieringen och redovisningen av bolagets rörelsesegment till den rapportering som ledningen använder för intern uppföljning av verksamheten. Detta för att ge en bättre koppling mellan de finansiella rapporterna och den information som lämnas i ledningens redogörelser. Jernhusen har valt att inte förtidstillämpa IFRS 8 och har gjort bedömningen att standarden inte kommer innebära några väsentliga förändringar. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter Standarden är omarbetad och träder i kraft 1 januari 2009. Omarbetningen innebär att det endast är transaktioner med ägarna som skall redovisas som förändring i eget kapital. Övriga transaktioner, som idag redovisas i eget kapital, skall istället redovisas i en utökad enskild resultaträkning, en Statement of comprehensive income. Jernhusen har gjort den bedömningen att den omarbetade IAS 1 inte kommer att innebära några väsentliga förändringar. IAS 23 Lånekostnader Standarden träder i kraft 1 januari 2009. Standarden innebär att lånekostnader som är direkt hänförliga till inköp, konstruktion eller produktion av en tillgång som tar betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning måste aktiveras. IAS 23 Lånekostnader har tagit bort den tidigare möjligheten att kostnadsföra denna typ av lånekostnader. För tillgångar som värderas till verkligt värde har bolag möjlighet att välja att frångå standarden. Jernhusen har valt att tillämpa standarden för förvaltningsfastigheter och idag aktiveras alla lånekostnader av detta slag i koncernen, varför förändringen inte får någon effekt. IFRIC 12 Koncessioner för samhällsservice Tolkningsuttalandet, som inte är godkänt av EU än, behandlar avtal där en uppdragsgivare i offentlig sektor avtalar med en privat operatör om att leverera tjänster som allmänheten får tillgång till. Dessa tjänster kan till exempel avse leverans av anläggningar för vattenrening, sjukhus, broar, tunnlar och telekommunikationsnät. Den offentliga sektorn bestämmer över dessa tillgångar men operatören kan ansvara för byggande, drift och underhåll. Jernhusen gör den preliminära bedömningen att tolkningsuttalandet inte kommer att vara tillämpligt för koncernen. Koncernredovisning Koncernredovisningen omfattar moderbolaget och samtliga bolag, där moderbolaget direkt eller indirekt innehar mer än 50 procent av rösterna eller på annat sätt har ett bestämmande

REDOVISNINGS OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 71 inflytande. Bestämmande inflytande innebär en rätt att utforma ett bolags finansiella och operativa strategier i syfte att erhålla ekonomiska fördelar. Koncernbokslutet är upprättat enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att eget kapital som fanns i dotterbolagen vid förvärvstidpunkten elimineras i sin helhet. I koncernens eget kapital ingår endast den del av dotterbolagets eget kapital som intjänats efter förvärvet. Under året förvärvade eller avyttrade bolags resultat inkluderas i koncernredovisningen med belopp avseende innehavstiden. Genom en förvärvsanalys i anslutning till rörelseförvärvet fastställs anskaffningsvärdet för andelarna eller rörelsen samt det verkliga värdet av förvärvade tillgångar samt övertagna skulder och eventualförpliktelser. Vid rörelseförvärv där anskaffningskostnaden överstiger nettovärdet av förvärvade tillgångar och skulder och eventualförpliktelser, redovisas skillnaden som goodwill. När skillnaden är negativ redovisas denna direkt mot resultaträkningen. Koncerninterna fordringar och skulder, intäkter eller kostnader eller orealiserade vinster och förluster som uppkommer från koncerninterna transaktioner mellan koncernbolag, elimineras i sin helhet vid upprättandet av koncernredovisningen. Motsvarande gäller för intressebolag. Minoritetens andel av eget kapital redovisas som en särskild post inom eget kapital separat från moderbolagets ägares andel av eget kapital. Särskild upplysning lämnas om minoritetens andel av årets resultat. Intressebolag Med intressebolag avses bolag där koncernen direkt eller indirekt kontrollerar 20 50 procent av rösterna eller har ett betydande inflytande, det vill säga kan delta i de beslut som rör bolagets finansiella och operativa strategier. Andelar i intressebolag redovisas enligt kapitalandelsmetoden i koncernredovisningen. Kapitalandelsmetoden innebär att andel i intressebolag redovisas till anskaffningsvärde ökat eller minskat med Jernhusens andel av vinster eller förluster uppkomna efter förvärvet. Resultaträkningen visar koncernens andel av intressebolagens resultat före skatt under perioden. Närstående parter Närstående bolag till Jernhusen definieras som statliga bolag med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande inflytande. Segmentrapportering Ett segment är en redovisningsmässigt identifierbar del av koncernen som antingen tillhandahåller produkter och tjänster (rörelsegrenar), eller produkter och tjänster inom en viss ekonomisk omgivning (geografiskt område), som är utsatta för risker och möjligheter som skiljer sig från andra segment. Jernhusenkoncernen organiseras och styrs primärt per rörelsegren. Segment utgörs av fem affärsområden, Stationer, Mindre stationer, Verkstäder, Projektfastigheter och Svenska reseterminaler. Svenska Reseterminaler AB är en egen legal enhet som inte äger några fastigheter. Jernhusenkoncernen redovisar inte något sekundärt segment eftersom verksamheten bedrivs enbart inom ett geografiskt område, Sverige, med likartad ekonomisk miljö. Intäktsredovisning Hyreskontrakt hänförliga till Jernhusens förvaltningsfastigheter är ur ett redovisningsperspektiv att betrakta som operationella leasingavtal enligt IAS 17, se not 4. Hyresintäkter och vidaredebitering av media periodiseras linjärt över avtalsperioden där endast den del av intäkten som avser aktuell period redovisas. Det innebär att förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. Ersättningar i samband med uppsägning av hyresavtal i förtid intäktsförs direkt om inga förpliktelser kvarstår gentemot hyresgästen. Fakturering av infrastrukturförvalting, stationsavgifter och kringtjänster på stationer samt utfakturerad fastighetsskatt och energikostnad redovisas som hyresintäkt. Vidarefakturering av kostnader vid gemensamma projekt med extern part redovisas som övrig intäkt. Intäkter från fastighetsförsäljningar bokförs på frånträdesdagen. Detta gäller även vid försäljning av fastighet via bolag. Ränteintäkter resultatförs i den period de avser. Avskrivningar Maskiner och inventarier tas upp till historiska anskaffningsvärden efter avdrag för avskrivningar och eventuella nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår utgifter som direkt kan hänföras till förvärvet av tillgången. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar under utnyttjande perioden. De olika grupperna av inventarier skrivs årligen av med följande procentsatser: Maskiner och inventarier 10 20 % Fordon 20 % Datorer 33 % Nedskrivningar Det bokförda värdet på koncernens materiella anläggningstillgångar (exklusive förvaltningsfastigheter vilka värderas till verkligt värde) prövas fortlöpande genom analyser av enskilda tillgångar. Om en sådan analys indikerar att det bokförda värdet överstiger tillgångens återvinningsvärde, vilket är det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet, sker nedskrivning till återvinningsvärdet. Nedskrivningsbeloppet belastar resultaträkningen i den period värdenedgång under bokfört värde påvisas. I det fall en tidigare nedskrivning ej längre är motiverad återförs denna till sitt nettovärde, det vill säga, ursprunglig nedskrivning med avdrag för de avskrivningar som skulle ha gjorts om nedskrivning ej skett. Finansiella intäkter och kostnader Med finansiella intäkter avses ränteintäkter på bankmedel, fordringar, finansiella placeringar, derivat, utdelningsintäkter samt positiva valutakursdifferenser. Med finansiella kostnader avses kostnader kopplade till lån, skulder och derivat. Här ingår även kostnader för löpande bankavgifter samt negativa valutakursdifferenser. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras och reducerar således de finansiella kostnaderna. Räntan beräknas utifrån genomsnittligt vägd upplåningskostnad för koncernen. Ränteintäkter på fordringar och räntekostnader på skulder beräknas med tillämpning av effektivräntemetoden. Effektivräntan är den ränta som gör att nuvärdet av alla framtida in- och utbetalningar under räntebindningstiden blir lika med det redovisade värdet av fordran eller skulden. Ränteintäkter inkluderar periodiserade belopp av transaktionskostnader och eventuella rabatter, premier och andra skillnader mellan det ursprungliga värdet av fordran och det belopp som erhålls vid förfall. Utdelningsintäkt redovisas när rätten att erhålla betalning fastställts.

72 REDOVISNINGS OCH VÄRDERINGSPRINCIPER Internprissättning Ersättning avseende tjänster utförda mellan koncernbolagen debiteras enligt marknadsmässiga villkor. Inom koncernen utnyttjas möjligheten att ge koncernbidrag enligt skattemässiga regler. Avsättningar avseende MILJÖÅTERställande åtgärder och rättsliga krav Avsättningar för miljöåterställande åtgärder och rättsliga krav redovisas när Jernhusen har en befintlig legal eller informell förpliktelse till följd av tidigare händelser där det är mer sannolikt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet än att så inte sker, samt att beloppet har beräknats på ett tillförlitligt sätt. Värdering och redovisning av avsättningar till pensioner Koncernens pensionsförpliktelser enligt allmän pensionsplan tryggas genom en försäkring i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3 (tidigare URA 42), är detta en förmånsbestämd plan som omfattar flera arbetsgivare. För räkenskapsåret 2008 har Jernhusen inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 5,4 (6,3) MSEK. Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112 (152) procent. Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtagandena beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Vissa anställda har rätt att byta ut del av sitt utrymme under ITP-planen mot en premiebestämd pensionslösning, där bolagets enda förpliktelser är att betala de stipulerade premierna. Inkomstskatter Inkomstskatten i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Skatteeffekten hänförlig till poster som redovisas direkt mot eget kapital, såsom koncernbidrag, redovisas tillsammans med den underliggande posten direkt mot eget kapital. Vid redovisning av inkomstskatter tillämpas balansräkningsmetoden. Enligt denna metod redovisas uppskjutna skatteskulder och fordringar för alla skillnader mellan en tillgångs eller skulds bokförda värde och dess skattemässiga värde, så kallade temporära skillnader. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som förfaller till betalning den dag tillgången eller skulden realiseras. I Jernhusen finns fyra enskilda kategorier som väsentligt påverkar uppskjuten skatt fastigheter, derivat, underskottsavdrag och osäkra kundfordringar. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Vid förändring av de fyra ovan nämnda enskilda kategorierna samt kategorin övrigt, förändras således även den uppskjutna skatteskulden/ -fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som en uppskjuten skattekostnad. Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen, även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell skatt avseende tidigare perioder. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesatser, som för 2008 är 28 procent respektive 26,3 procent som är den lägre nominella skattesats som gäller från och med 2009. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa. Samtliga av Jernhusen ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter, som huvudsakligen omfattar kontor, butiker, verkstäder, restauranger och väntsalar, bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter redovisas till verkligt värde med värde förändringar i resultaträkningen som en del av posten Fastigheter orealiserade. Verkligt värde för samtliga fastigheter har fastställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 13. För att säkerställa den interna värderingen görs extern värdering på cirka 80 procent av beståndet. Nedlagda utgifter för ny-, till- eller ombyggnad av fastigheter redovisas som pågående nyanläggningar till dess att projektet färdigställs och slutbesiktning skett. Arbeten avseende löpande underhåll, underhållsåtgärder i samband med ombyggnation och hyresgäst anpassningar aktiveras då de ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed påverka marknadsvärdet. Vid större ny-, till- och ombyggnad av fastigheter, överstigande 10 MSEK, aktiveras ränteutgifter till dess att projektet färdigställts och slutbesiktning skett. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdesdagen. Finansiella instrument Finansiella instrument är varje form av avtal som ger upphov till en finansiell tillgång eller en finansiell skuld. Dessa omfattar likvida medel, räntebärande fordringar, kundfordringar, aktier, leverantörsskulder, upplåning samt derivatinstrument. Finansiella instrument redovisas initialt till anskaffningsvärde motsvarande instrumentets verkliga värde med tillägg för transaktionskostnader, förutom avseende de finansiella instrument som tillhör kategorin finansiell tillgång, som redovisas till verkligt värde via resultaträkningen. Efterföljande värderingar efter anskaffningstillfället sker till verkligt värde eller upplupet anskaffningsvärde med tillämpning av effektivräntemetoden beroende på vilken klassificering det finansiella instrumentet tillhör. Om redovisningen sker till verkligt värde alternativt upplupet anskaffningsvärde redovisas värdeförändringen över resultaträkningen. Redovisning sker därefter beroende av hur de har klassificerats enligt nedan. Finansiella tillgångar och finansiella skulder redovisas i balansräkningen när bolaget blir part i dess avtalsmässiga villkor. Kundfordringar redovisas i balansräkningen när faktura har skickats. Skulder redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet föreligger att betala, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. En finansiell tillgång, eller en del av en finansiell tillgång, bokas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över dem. En finansiell skuld, eller en del av en finansiell skuld, bokas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts, annullerats eller löpt ut. Förvärv och avyttring av finansiella tillgångar redovisas på affärsdagen, som utgör den dag då bolaget förbinder sig att förvärva eller avyttra tillgången. Då det finns en aktiv marknad för de finansiella instrumenten motsvaras det verkliga värdet för dessa av officiella valuta- och ränte noteringar på den aktiva marknaden.

REDOVISNINGS OCH VÄRDERINGSPRINCIPER 73 Om aktiv marknad saknas bestäms verkligt värde utifrån en riskjusterad bedömning av diskonterade framtida kassaflöden. Kundfordringar redovisas till det belopp som förväntas inflyta efter avdrag för osäkra kundfordringar som bedöms individuellt. Kundfordrans förväntade löptid är kort, varför värdet redovisas till nominellt belopp utan diskontering. Nedskrivningar av kundfordringar redovisas i rörelsens kostnader. Individuell bedömning av samtliga kundfordringar görs kvartalsvis för att identifiera eventuella nedskrivnings behov. Redovisning till upplupet anskaffningsvärde avseende övriga fordringar innebär att det finansiella instrumentet värderas till anskaffningsvärde med avdrag för nedskrivning på grund av finansiella tillgångar som inte går att driva in. Jernhusen prövar per balansdagen om det finns objektiva belägg som indikerar att nedskrivningsbehov föreligger gällande en finansiell tillgång eller en grupp av finansiella tillgångar. Nedskrivningen för finansiella tillgångar som redovisas till upplupet anskaffningsvärde beräknas som skillnaden mellan tillgångens redovisade värde och nuvärdet av uppskattade beräknade kassaflöden. Nedskrivningen redovisas i resultaträkningen. I Jernhusen klassificeras finansiella tillgångar i tre kategorier: finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen, lånefordringar och kundfordringar och finansiella tillgångar som kan säljas. Finansiella skulder klassificeras i två kategorier: finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde och finansiella skulder värderade till nominellt värde. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Denna kategori består av två undergrupper: finansiella tillgångar och skulder som innehas för handel och andra finansiella tillgångar som bolaget initialt valt att tillhöra denna kategori. Derivat klassificeras som finansiella tillgångar som innehas för handel. Derivathandel bedrivs i huvudsak för att säkra koncernens ränterisker. Koncernen handlar även i mindre utsträckning med elderivat. Tillgångar och skulder i denna kategori värderas löpande till verkligt värde med värdeförändringar redovisade i resultaträkningen. Lånefordringar och kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar är finansiella tillgångar som inte utgör derivat, med fasta betalningar eller betalningar som är fastställbara, och inte är noterade på en aktiv marknad. Fordringarna uppkommer då bolag tillhandahåller pengar, varor och tjänster direkt till kredittagaren utan avsikt att idka handel i fordringsrätterna. Kategorin innefattar även förvärvade fordringar. Tillgångarna i denna kategori värderas till upplupet anskaffningsvärde, vilket bestäms utifrån den effektivränta som beräknades vid anskaffningstidpunkten. Finansiella tillgångar som kan säljas I denna kategori ingår långfristiga värdepappersinnehav, aktier och andelar som har identifierats att de kan säljas, men det finns ingen avsikt att inom 12 månader efter balansdagen avyttra tillgången. Finansiella skulder värderade till nominellt värde Leverantörsskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Finansiella skulder som inte innehas för handel värderas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupet anskaffningsvärde bestäms utifrån den effektivränta som beräknades när skulden togs upp. Det innebär att över- och undervärden periodiseras över skuldens löptid. KASSAFLÖDESANALYS Kassaflödesanalysen har upprättats enligt indirekt metod, vilket innebär att nettoresultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella in- och utbetalningar som hänförs till investerings- eller finansierings verksamhetens kassaflöden. MODERBOLAGET Avvikelserna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper motiveras av de begränsningar Årsredovisningslagen (ÅRL) medför i tillämpningen av IFRS i moderbolaget samt de beskattningsregler som möjliggör en annan redovisning för juridisk person än för koncernen. Skattelagstiftningen i Sverige ger bolag möjlighet att skjuta upp skattebetalning genom avsättning till obeskattade reserver i balansräkningen via resultaträkningsposten bokslutsdispositioner. Moderbolaget kan således redovisa obeskattade reserver i balansräkningen och bokslutsdispositioner i resultaträkningen. I koncernens balansräkning behandlas dessa som temporära skillnader, det vill säga uppdelning sker mellan uppskjuten skatteskuld och eget kapital. I koncernens resultaträkning fördelas avsättning till, eller upplösning av obeskattade reserver mellan uppskjuten skatt och årets resultat. Vid redogörelsen av redovisningsprinciperna ovan kommenteras moderbolagets principer enbart där de skiljer sig från koncernen. Intressebolag Andelar i intressebolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Erhållna utdelningar redovisas i resultaträkningen under förutsättning att dessa härrör från vinstmedel som intjänats efter förvärvet. Avser utdelningen däremot återbetalning av kapital minskar detta anskaffningsvärdet. Prövning av värdet på intressebolag sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen. Koncernbolag Andelar i koncernbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffnings värdemetoden. Prövning av värdet på koncernbolag, genom en jämförelse mellan aktiernas bokförda värde och dotterbolagens egna kapital, sker när det finns indikation på värdenedgång eller minst årligen. Eget kapital Lämnat och erhållet koncernbidrag och dess aktuella skatteeffekt som ges i syfte att minska skatten, redovisas direkt mot det fria egna kapitalet. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av andelar i koncernbolag. Hos mottagaren redovisas tillskottet direkt mot fritt eget kapital. I moderbolaget görs i balansräkningen en uppdelning mellan fritt och bundet eget kapital, i enlighet med ÅRL. Ingen sådan uppdelning görs i koncernredovisningen.

74 Noter Noter Not 1 Segmentrapportering Jernhusenkoncernen organiseras och styrs primärt per rörelsegren. Det primära segmentet utgörs av fem affärsområden, Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter, Mindre stationer och Svenska reseterminaler. I denna not redovisas endast fastighetsägande affärsområden. Jernhusenkoncernen redovisar inte något sekundärt segment eftersom all verksamhet bedrivs enbart inom ett geografiskt område, Sverige, med likartad ekonomisk miljö. Primärt segment Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Koncernjusteringar Jernhusenkoncernen Resultaträkning, MSEK 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Hyresintäkter 394,6 376,2 289,9 260,9 62,9 87,2 55,1 50,0 1,0 4,4 803,5 769,9 Fastighetskostnader 1) 202,9 196,2 129,4 115,5 12,6 34,9 48,0 45,6 5,9 15,2 398,8 407,4 Driftöverskott 191,7 180,0 160,6 145,4 50,3 52,3 7,1 4,4 4,9 19,6 404,7 362,5 Central administration 37,0 37,0 Utvecklingskostnader 12,3 Rörelseresultat 191,7 180,0 160,6 145,4 50,3 52,3 7,1 4,4 5,0 19,6 355,4 325,5 Finansnetto 123,6 151,8 Fastigheter, realiserad värdeförändring 3,2 3,9 7,3 0,8 3,2 0,1 10,5 Fastigheter, orealiserad värdeförändring 180,9 7,0 45,2 36,7 47,6 445,1 15,5 25,9 72,6 514,7 Finansiella instrument, realiserad värdeförändring 0,4 Finansiella instrument, orealiserad värdeförändring 117,4 34,2 Skatt 10,9 56,6 Årets resultat 14,0 187,0 205,8 182,1 94,0 504,7 23,4 33,5 4,9 19,6 53,2 676,5 Balansräkning, MSEK Förvaltningsfastigheter 3 037,8 3 080,1 1 819,3 1 620,8 2 102,8 1 774,0 226,2 222,9 7 186,1 6 697,8 Ofördelade poster Övriga tillgångar 650,8 612,4 Likvida medel 31,2 5,0 Summa tillgångar 3 037,8 3 080,1 1 819,3 1 620,8 2 102,8 1 774,0 226,2 222,9 7 868,1 7 315,2 Ofördelade poster Eget kapital 3 120,6 3 150,8 Räntebärande långfristiga skulder 3 353,1 2 645,0 Uppskjuten skatteskuld 304,0 306,2 Räntebärande kortfristiga skulder 689,1 913,1 Ej räntebärande skulder 401,3 300,1 Summa eget kapital och skulder 7 868,1 7 315,2 Kassaflödesanalys, MSEK Investeringar i fastigheter/ pågående projekt 165,4 118,2 153,3 53,1 281,0 321,0 9,1 1,8 608,8 494,1 Avyttring av förvaltningsfastigheter 6,7 10,0 0,0 7,8 3,9 1 915,0 45,3 33,5 48,1 1 966,3 Summa nettoinvesteringar 158,7 108,2 153,3 45,3 284,9 1 594,0 36,2 31,7 560,7 1 472,2 1) Fastighetsadministrationen är utfördelad efter en fördelningsnyckel. Stationer: Ökade intäkter från hyresgäster med omsättningsbaserade hyreskontrakt, likaså ökade intäkter från kringtjänster såsom parkering och taxiangöringar. Kostnadsökningen förklaras av ökade personalkostnader med anledning av gjorda personalförstärkningar. Verkstäder: Ökade intäkter förklaras av lägre vakanser. Projektfastigheter: Resultatförsämringen på driftnivå förklaras av ökade kostnader för fastighetsskatt (12 MSEK) samt försäljningen av Gullbergsvass under 2007. Mindre stationer: Resultatförbättringen mot föregående år förklaras av att försäljning av fastigheter med negativt driftnetto genomförts. Utvecklingskostnader: Kostnadsökningen förklaras i huvudsak av satsningen på ett antal projekt.

Noter 75 Not 2 Koncerninterna transaktioner Moderbolaget Merparten av Jernhusens förvaltningsintäkter avser tjänster relaterade till fastighetsverksamheten som debiterats dotterbolag. Inköp från koncernbolag avser främst hyreskostnader. Koncerninterna transaktioner i procent av totala intäkter och kostnader framgår av följande tabell: Koncerninterna transaktioner Moderbolag 2008 2007 Intäkter, % 89 96 Kostnader, % 3 2 Koncern MSEK 2008 2007 Intäkter 0,1 0,7 Kostnader 0,4 Ränteintäkter 3,7 Räntekostnader 31,5 11,4 Not 3 Transaktioner med närstående Transaktioner med närstående omfattar statliga bolag eller affärs drivande verk med marknadsmässiga krav där staten har ett bestämmande in flytande och framgår av nedanstående tabell. För information om personer i ledande befattningar, se not 9. Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Försäljning av varor och tjänster Statliga bolag/verk SJ AB 145,3 155,5 0,1 Banverket 42,9 41,5 1,2 Green Cargo AB 26,0 27,2 A-Banan Projekt AB 16,5 SJ Norrlandståg AB 1,6 Botniabanan AB 1,4 Svensk Kassa service AB 1,3 Posten AB 1,3 7,6 Nordea Bank AB 0,8 TeliaSonera Mobile Networks AB 0,7 Statens järnvägar 0,3 Apoteket AB 0,3 0,3 Nordea Bank Sverige AB 0,2 Vägverket 0,1 2,3 Försvarsmakten 0,7 EuroMaint AB 1) 72,9 SweMaint AB 2) 8,3 Polismyndigheten 3,8 Summa 238,7 320,1 0,1 1,2 Köp av varor och tjänster Statliga bolag/verk Banverket 3,7 21,3 0,0 2,3 Samhall AB 3,3 0,1 Vattenfall AB 2,9 4,7 1,5 2,5 Lantmäteriet 2,2 0,6 2,2 0,5 SJ AB 1,3 2,4 0,9 1,9 Posten AB 0,3 0,3 0,3 0,3 Green Cargo AB 0,1 EuroMaint AB 1) 0,3 0,2 Summa 13,8 29,6 5,0 7,7 Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Fordringar Statliga bolag/verk Banverket 12,6 13,3 7,2 6,7 SJ AB 0,4 1,6 0,1 Green Cargo AB 0,2 TeliaSonera Sverige AB 0,2 Vägverket 0,1 Summa 13,5 14,9 7,3 6,7 I följande tabell presenteras vad transaktionerna med närstående främst består av. SJ AB EuroMaint AB Banverket Intäkter Uthyrning av kontor Uthyrning av yta för biljettautomater Uthyrning av butikslokaler Uthyrning av verkstadslokaler Konsultkostnader Uthyrning av teknikutrymmen Uthyrning av kontor Uthyrning av förrådsutrymmen Kostnader Tågresor Jernhusenkoncernen har haft följande transaktioner med Swedcarrierkoncernen: Konsultkostnader Elkostnader Green Cargo AB Uthyrning av förrådsutrymmen A-Banan Projekt AB Upplåtelse av nyttjanderätt SJ Norrlandståg AB Uthyrning av kontor Botniabanan AB Uthyrning av kontor Svensk Kassaservice AB Uthyrning av kontor SweMaint AB Uthyrning av verkstadslokaler Posten AB Uthyrning av kontor Postbefordran Nordea Bank AB Uthyrning av kontor TeliaSonera Mobile Uthyrning av kontor Networks AB Statens järnvägar Uthyrning av kontor Polismyndigheten Uthyrning av kontor Vägverket Uthyrning av kontor Försvarsmakten Uthyrning av kontor Apoteket AB Uthyrning av kontor Samhall AB Städkostnader Vattenfall AB Elkostnader Lantmäteriet Stämpelskatt 1) EuroMaint AB avser perioden 2007-01-01 till 2007-08-31 2) SweMaint AB avser perioden 2007-01-01 till 2007-06-25

76 Noter Not 4 Hyresintäkter De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 803,5 (769,9) MSEK. Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Fördelning av hyresintäkter framgår av nedanstående tabell: Fördelning av hyresintäkt Koncern Moderbolag 2008 2007 2008 2007 Hyresavtal, arrende och tomrättsavgälder 637,6 601,0 Media 86,6 89,6 Parkering 28,5 23,4 Förvaringsboxar 17,0 15,3 Infrastrukturförvaltning 19,5 11,3 Övrigt 1) 14,3 29,3 174,2 159,5 Summa 803,5 769,9 174,2 159,5 1) Bland annat reklamintäkter och taxiangöringar Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis energi, värme, vatten, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori vid årsskiftet. hyresvärde KR/KVM Koncern 2008 2007 Förändring i % Handel, butik 3 065 2 932 4,5 Väntsal 2 961 2 044 44,9 Restauranger 1 617 1 505 7,4 Kontor 1 229 1 013 21,3 Industri, verkstad 531 467 13,7 Jernhusens hyreskontrakt, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresintäkterna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Jernhusens kontraktsportfölj bedöms för närvarande ligga på marknadsmässiga hyresnivåer. Detta innebär att merparten av kontrakten som nu förfaller förlängs på oförändrade villkor. I dessa kontrakt ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Den vanligaste förekommande löptiden på ett kontrakt är för närvarande tre år med en uppsägningstid om nio månader. Kontraktförfallostrukturen avseende Jernhusens bestånd framgår av tabellerna nedan, vilka visar avtal gällande 31 december 2008 samt avtal tecknade för framtida inflyttning varvid motsvarande nu gällande yta exkluderas. 1) 2) Förfallostruktur 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Totalt Totalt i % Antal avtal Arrende 164 53 17 13 6 6 259 10,1 Handel, butik 82 72 50 14 7 2 227 8,9 Restauranger 20 10 12 11 1 1 55 2,2 Industri, verkstad 56 43 26 21 2 4 152 5,9 Kontor 191 139 100 36 10 11 487 19,0 Lager, förråd 149 98 48 18 2 2 317 12,4 Väntsal 102 5 9 1 1 1 119 4,7 Övriga utrymmen 577 238 81 29 8 8 941 36,8 Summa 1 341 658 343 143 37 35 2 557 100,0 Årshyra, MSEK Arrende 15,5 5,5 1,8 1,1 1,1 1,9 26,9 4,0 Handel, butik 26,4 23,1 23,4 1,8 3,5 1,5 79,6 12,0 Restauranger 16,6 2,5 3,9 5,8 0,3 3,5 32,6 4,9 Industri, verkstad 61,6 58,3 10,1 26,7 3,6 12,8 173,1 26,0 Kontor 29,3 22,7 20,9 35,3 19,2 14,5 142,0 21,3 Lager, förråd 14,6 10,3 6,0 2,2 0,1 2,9 36,2 5,4 Väntsal 77,7 1,8 2,5 0,1 0,0 0,9 83,0 12,5 Övriga utrymmen 28,1 36,5 21,5 2,6 0,6 2,9 92,1 13,8 Summa 269,8 160,7 90,1 75,6 28,5 40,8 665,5 100,0 Andel, % 40,5 24,1 13,5 11,4 4,3 6,1 100,0 1) Exklusive ytor som disponeras för eget bruk 2) Exklusive mediaavtal

Noter 77 forts. NOT 4 Av tabellerna nedan framgår antal avtal och årshyra för framtida inflyttning. Dessa avtal ingår i förfallostrukturen i föregående tabeller sid 76. 1) 2) Kommande avtal 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Totalt Antal avtal Arrende 3 1 4 Handel, butik 7 1 2 2 12 Restauranger 1 1 Industri, verkstad 2 1 1 4 Kontor 3 8 1 2 4 18 Lager, förråd 1 3 1 5 Väntsal 2 2 Övriga utrymmen 5 3 3 2 13 Summa 13 1 25 5 7 8 59 Årshyra, MSEK Arrende 0,1 0,0 0,1 Handel, butik 2,6 0,2 1,7 1,5 5,9 Restauranger 0,3 0,3 Industri, verkstad 2,9 2,3 1,9 7,1 Kontor 0,5 0,5 0,0 0,7 3,6 5,3 Lager, förråd 0,0 0,1 0,0 0,2 Väntsal 2,0 2,0 Övriga utrymmen 0,0 0,1 0,3 0,1 0,6 Summa 0,9 0,0 8,2 0,6 4,8 6,9 21,5 Andel, % 4,2 0,1 38,3 2,8 22,3 32,3 100,0 1) Exklusive ytor som disponeras för eget bruk 2) Exklusive mediaavtal Den ekonomiska uthyrningsgraden i Jernhusen per 31 december 2008 var 96,0 (94,4) procent. Uthyrningsgraden är något högre än 2007. Den ekonomiska uthyrningsgraden i procent per fastighetskategori framgår av nedanstående tabell: Ekonomisk uthyrningsgrad Koncern 2008 2007 Förändring i % Handel, butik 97,5% 96,9% 0,6 Restauranger 96,8% 98,5% 1,7 Industri, verkstad 98,4% 97,3% 1,1 Kontor 95,0% 91,0% 4,4 Lager, förråd 82,7% 79,3% 4,3 Väntsal 99,9% 99,8% 0,1 Övriga utrymmen 97,5% 89,2% 9,3 Summa 96,0% 94,4% 2,3

78 Noter Not 5 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2008 till 398,8 (407,4) MSEK. I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Fördelning av fastighetskostnader framgår av nedanstående tabell: Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Driftkostnader Energi, värme, vatten 124,4 120,5 Fastighetsskötsel 40,3 46,0 Städning och renhållning 19,3 18,5 Bevakning 17,6 17,2 Utrednings- och projekteringskostnader 4,2 3,4 Utlägg för vidarefakturering 12,0 11,4 Övrigt 37,7 51,2 Summa 255,5 268,2 Fastighetskostnader Driftkostnader Merparten av driftkostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Underhållskostnader Underhållskostnader består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Planerat underhåll aktiveras då de ses som värderingshöjande. Med värderingshöjande menas att åtgärden ska ge en framtida ekonomisk fördel, jämfört med före åtgärden och därmed påverka marknadsvärdet. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontors lokaler samt en halv procent för industrilokaler. Flertalet av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter vilka inte åsätts något taxeringsvärde. Fastighetsskatten för året uppgick till 8 (12) MSEK. Minskningen beror på avyttrade fastigheter samt att fastighetsskatt från tidigare år påverkade kostnaden negativt under 2007. Underhåll 35,0 35,8 Summa 35,0 35,8 Fastighetsskatt 7,9 12,5 Summa 7,9 12,5 Fastighetsadministration Ersättning till anställda 75,1 65,7 75,1 65,7 Övriga personalrelaterade kostnader 3,1 3,2 3,1 3,2 Avskrivningar 1,9 2,3 1,9 2,0 Energi 64,4 61,1 Övrigt 20,3 19,7 44,2 44,2 Summa 100,4 90,9 188,8 176,2 Summa 398,8 407,4 188,8 176,2 Följande tabell visar fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm per affärsområde och kostnadsslag: Fastighetskostnader, kr/kvm 1) Stationer Verkstäder Mindre stationer 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Driftkostnader 928 904 178 175 361 337 Underhåll 121 113 22 23 91 85 Fastighetsadministration 327 236 78 65 62 92 Totalt 1 376 1 253 278 263 514 514 1) Fastighetsskatt ingår ej. Stationer Affärsområdet Stationer består till stor del av öppna och publika väntsalar med stor genomströmning av resenärer, vilket medför ett högt slitage på lokalerna och höga driftkostnader för städning, bevakning och renhållning. En stor del av driftkostnaderna debiteras hyresgästerna. Mindre stationer De lägre kostnaderna för drift och underhåll i Mindre stationer jämfört med Stationer förklaras av att fastigheterna har betydligt lägre genomströmning av resenärer. Mindre stationer har i allmänhet även högre vakanser, vilket ger lägre driftkostnader. Verkstäder De relativt låga kostnaderna för underhåll avseende affärsområdet Verkstäder förklaras av att hyresgästerna till stor del själva ansvarar för det inre underhållet.

Noter 79 Not 6 Försäljning aktier i dotterbolag Not 9 Personal och styrelse Under 2008 har Jernhusen AB (publ) avyttrat tre fastigheter via försäljning av dotterbolag. Försäljningarna framgår av nedanstående tabell: Moderbolag, MSEK Bolag Fastighetsbeteckning Försäljningsresultat Jernhusen Stockholm S AB Växjö 10:46 i Växjö 10,3 Jernhusen Stockholm C AB Gäddan 9 i Malmö 6,3 Jernhusen Stockholm U AB 1) Edvinshem 2:61 i Ystad Summa 16,6 1) Jernhusen Stockholm U AB såldes per 2008-12-01 till Turistlogi i Ystad AB, men på grund av att kommunen har begärt förköpsrätt har Jernhusen AB (publ) inte tagit upp något försäljningsresultat. Not 7 Central administration I centrala administrationskostnader ingår främst kostnader för styrelse, koncernledning, stabsfunktioner, affärsutveckling och central marknadsföring. Fördelning av central administration framgår av nedanstående tabell: Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Ersättning till anställda 23,4 17,6 23,4 17,6 Övriga personalrelaterade kostnader 2,5 120,5 2,5 1,9 Övrigt 1) 23,4 17,5 19,1 17,5 Summa 49,3 37,0 45,0 37,0 1) Merparten av kostnaderna hänförs till marknadsföring, årsredovisning, konsultarvoden och lokalkostnader. Not 8 Ersättning till revisorer Ersättning till revisorer framgår av nedanstående tabell och omfattar revisionsuppdrag och övriga uppdrag. Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisning, bokföring och styrelsens förvaltning samt rådgivning i samband med granskning. Övriga uppdrag består främst av konsulttjänster. Den enskilt största posten består av flera riskworkshops som genomfördes med samtliga affärsområden under 2008. Koncern tillika moderbolag MSEK 2008 2007 Ernst & Young AB Revisionsuppdrag 1,0 0,8 Övriga uppdrag 1,0 1,0 Riksrevisionen Revisionsuppdrag 0,1 Summa 2,0 1,9 Ersättningar och förmåner Ersättning och förmåner till vd och vice vd beslutas av Jernhusens styrelse. Ersättning till övriga medlemmar av koncernledningen, vilka ses som övriga ledande befattningshavare, beslutas av styrelsen på förslag från ersättningsutskottet. Ersättning till ledande befattningshavare består dels av en fast lön och dels av en rörlig del. Den rörliga delen är en resultatrelaterad del som baseras på rörelseresultatets utveckling, och om målet uppnås utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts. Den rörliga delen uppgår till max en halv månadslön och omfattar samtliga medarbetare som varit anställda i minst sex månader. Vd omfattas ej av den rörliga delen. Den rörliga delen för 2008 uppgick till 3,3 MSEK. Övriga förmåner avser bilförmån och sjukvårdsförsäkring. Till vd har under året utgått en grundlön om 2 399,3 (1 990,5) KSEK samt förmåner om 77,8 (75,6) KSEK. Övriga ledande befattningshavare erhöll en grundlön om 8 221,3 (8 745,1) KSEK, en rörlig del uppgående till 325,8 (350,5) KSEK samt förmåner om 226,4 (255,3) KSEK. Pensioner Vd har en alternativ ITP-plan samt en premiebaserad tilläggsplan till vilka avsättningar sker varje år motsvarande 32 procent av den pensionsgrundande lönen. Vice vd har en alternativ ITP-plan samt en premiebaserad tilläggsplan till vilka avsättningar sker varje år motsvarande 30 procent av den pensionsgrundande lönen. Till ledande befattningshavare, förutom vd och vice vd, utgår förmånsbestämda ITP-planer. Pensionsåldern för vd och övriga ledande befattningshavare är 65 år. Avgångsvederlag För vd har avtal träffats om att avgångsvederlag utgår vid eventuell uppsägning från bolagets sida. Avgångsvederlaget motsvarar fast lön i 18 månader utöver uppsägningstiden vilken är sex månader. Avgångsvederlaget är ej pensionsgrundande, är fullt avräkningsbart och utgår inte vid pensionering. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader för räkenskapsåret framgår av nedanstående tabell: LÖNER, ARVODEN OCH FÖRMÅNER Koncern tillika moderbolag 2008 2007 Styrelse 769,8 647,2 Verkställande direktören Grundlön 2 399,3 1 990,5 Förmån 77,8 75,6 Vice verkställande direktören Grundlön 1 725,5 1 710,0 Rörlig ersättning 71,0 68,4 Förmån 80,9 78,5 Övriga ledande befattningshavare (10 st) Grundlön 6 495,8 7 035,1 Rörlig ersättning 254,8 282,1 Förmån 145,2 176,8 Övriga anställda 52 225,1 41 656,4 Summa 64 245,2 53 720,6

80 Noter forts. NOT 9 Avtalsenliga pensionskostnader Koncern tillika moderbolag 2008 2007 Verkställande direktören 772,1 546,9 Vice verkställande direktören 523,0 476,3 Övriga ledande befattningshavare 1 539,3 1 817,9 Övriga anställda 8 501,7 7 304,7 Summa 11 336,1 10 145,8 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Koncern tillika moderbolag 2008 2007 Styrelsen 249,5 229,2 Verkställande direktören 990,4 777,9 Vice verkställande direktören 735,6 692,1 Övriga ledande befattningshavare 2 510,6 2 813,4 Övriga anställda 19 076,4 15 566,7 Summa 23 562,5 20 079,3 Medalantal anställda samt sjukstatistik framgår av nedanstående tabeller: Sjukfrånvaro redovisas i procent av de anställdas sammanlagda ordinarie arbetstid. Not 10 Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Ränteintäkt reverslån till Råsta Holding AB 28,1 28,1 Resultat från försäljning av Terminalhotellet HB 22,7 Ränteintäkter från koncernbolag 256,6 229,6 Övriga ränteintäkter 4,8 7,7 0,4 8,9 Summa 55,6 7,7 285,1 238,5 Not 11 Ränteintäkter och liknande resultatposter Räntekostnader och liknande resultatposter Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Räntekostnader och liknande resultatposter 171,1 171,3 136,9 165,6 Räntekostnader från koncernbolag 146,5 77,5 Aktiverad räntekostnad (RUB) 9,3 8,1 Summa 161,8 163,2 283,4 243,1 Medelantal anställda Koncern tillika moderbolag 2008 2007 Kvinnor 40 36 Män 64 61 Summa 104 97 Styrelseledamöter och ledande befattningshavare 2008 2007 Antal Varav män Antal Varav män Styrelseledamöter 7 5 7 5 Vd och andra ledande befattningshavare 10 8 10 9 Summa 17 13 17 14 Sjukfrånvaro Koncern tillika moderbolag 2008 2007 Total sjukfrånvaro 1,63% 2,73% varav långtidssjukfrånvaro 0,87% 1,61% Sjukfrånvaro för män 0,58% 1,94% Sjukfrånvaro för kvinnor 3,26% 4,13% Anställda 29 år 1,25% 0,82% Anställda 30 49 år 1,46% 2,31% Anställda 50 år 2,02% 3,84%

Noter 81 Not 12 Skatt Inkomstskatten för aktiebolag i Sverige är 28 procent. I resultaträkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skattepliktiga resultat som är lägre än det redovisade resultatet främst beroende på möjligheten att: nyttja skattemässigt avdrag för fastighetsförsäljning via bolag nyttja skattemässigt avdrag för investeringar på fastigheter, vilka aktiveras redovisningsmässigt nyttja skattemässiga avskrivningar på nedskrivningar på fastigheter nyttja avdrag för tidigare upptagna realisationsvinster vid fastighetsförsäljning nyttja befintliga underskottsavdrag Den 10 december 2008 beslutade Sveriges riksdag att sänka inkomstskatten från 28 procent till 26,3 procent. Den nya skattesatsen tillämpas med början inkomståret 2009 och påverkar per 31 december 2008 värderingen av uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder. Dessa har i bokslutet för räkenskapsåret 2008 omvärderats till den nya skattesatsen. Effekten av omvärderingen uppgick till 19,6 MSEK. Skatteberäkning i koncern 2008-12-31 Underlag betald skatt Underlag uppskjuten skatt Resultat före skatt 42,3 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar på fastigheter 10,6 10,6 återförda nedskrivningar fastigheter 485,8 485,8 investeringar i fastigheter 3,3 3,3 realisationsvinster sålda fastigheter 1,7 1,7 upplösning reservering omstruktureringar 1,1 1,1 ränteintäkter 2,8 2,8 övriga 0,2 0,1 Skattemässigt skattepliktiga reservering osäkra kundfordringar 2,4 2,4 övriga 5,0 Övriga skattemässiga justeringar ej skattepliktiga bolagsförsäljningar 21,7 avskrivningar på fastigheter 145,7 145,7 ej skattepliktig värdeförändring på fastigheter 267,0 267,0 realisationsvinster sålda fastigheter 157,1 157,1 realisationsvinster sålt intressebolag 9,4 ej skattepliktig värdeförändring på derivat 115,9 115,9 resultatandel intressebolag 6,5 6,5 övriga 0,4 Årets skattepliktiga resultat 356,3 391,5 Underskottsavdrag, ingående balans 350,1 350,1 Underskottsavdrag, utgående balans 675,4 675,4 Skattepliktigt resultat 31,0 66,2 Därav 28% aktuell / 26,3% uppskjuten skatt 8,7 17,5 Effekt till följd av ändrad skattesats 19,6 Redovisad skatteintäkt 8,7 2,2 Som framgår av ovanstående tabell kan kvarvarande underskottsavdrag beräknas till 675,4 MSEK.

82 Noter forts. NOT 12 Skattekostnad Koncern Moderbolag 2008-12-31 2007-12-31 2008-12-31 2007-12-31 Redovisat resultat före skatt 42,3 733,2 43,7 463,0 Skatt enligt gällande skattesats, 28% 11,9 204,4 12,2 129,6 Skatteeffekt av: till följd av ändrad skattesats 19,6 11,5 och andra temporära skillnader 2,6 0,4 bolagsförsäljning 6,1 145,3 4,6 145,9 försäljning intressebolag 2,6 övriga skattemässiga justeringar 0,4 0,1 1,3 Summa 10,9 56,6 4,0 15,9 Not 13 Förvaltningsfastigheter Fastigheternas bedömda värde uppgick till 7 186 (6 698) MSEK, vilket är en ökning med 488 MSEK jämfört med värdet 2007-12-31. Flera stora investeringar är den främsta orsaken till denna värdeökning. Den orealiserade värdeförändringen uppgick till 73 (515) MSEK. Föregående år påverkade minskade avkastningskrav samt vinster i samband projekt och försäljningar marknadsvärdet positivt. Under 2008 har utvecklingen på marknaden varit svagare vilket förklarar skillnaden. På jämförbart fastighetsbestånd, exklusive köp, försäljningar och investeringar under perioden, minskade marknadsvärdet med 1,2 procent. Den totala värdeförändringen under perioden inklusive sålda fastigheter men exklusive investeringar var 1,1 procent. Specifikation årets förändring Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Marknadsvärde 2007-12-31 6 697,8 7 644,8 14,2 0,5 Orealiserade värdeförändringar 72,6 514,7 Investeringar 608,5 475,9 27,1 13,7 Förvärv 0,3 18,2 Frånträden 48,1 1 966,3 Realiserade värdeförändringar 0,1 10,5 Marknadsvärde 2008-12-31 7 186,1 6 697,8 41,3 14,2 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 508,9 513,0 Mark 347,1 342,2 Summa taxeringsvärde 856,0 855,2 Driftnettoutvecklingen har varit god på samtliga affärsområden vilket påverkat marknadsvärdet positivt. På Stationer är det framförallt intäkter från kringtjänster såsom boxar, reklam och parkering som utvecklats mer positivt än vad som antagits i tidigare värderingar. På Verkstäder har ökade gods- och persontransporter bidragit till en högre efterfrågan på lokaler, vilket resulterat i antagande om högre framtida lokalhyror. Dessutom har flera investeringar genomförts under året vilket har förbättrat kassaflödet. På utvecklingsfastigheterna Kungsbrohuset (Stockholm Blekholmen 4) och Centralhuset Sundbyberg (Sundbyberg 2:78) har projekten kommit ett år närmare färdig ställande och fortlöpt enligt plan vilket resulterat i att projektvinster har kunnat tas hem. Dock påverkar stigande avkastningskrav marknadsvärdet negativt.

Noter 83 forts. NOT 13 Specifikation orealiserad värdeförändring samt förändring per affärsområde MSEK Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Utvecklingsfastigheter Totalt Marknadsvärde 2007-12-31 3 080,1 1 620,8 1 223,9 222,9 550,2 6 697,8 Driftnetto 142,5 31,4 34,3 0,8 207,4 Projektvinster/-förluster 26,5 14,3 14,4 16,3 103,5 117,6 Grundförstärkning 235,0 235,0 Direktavkastningskrav 114,9 28,1 16,7 59,0 162,6 Delsumma orealiserad värdeförändring 180,9 45,2 3,2 15,5 44,5 72,6 Investeringar 165,4 153,3 13,6 8,8 267,5 608,5 Förvärv 0,3 0,3 Frånträden 6,7 3,9 45,3 48,1 Realiserad värdeförändring 3,2 3,9 0,8 0,1 Byte affärsområde fastigheter 23,2 23,2 Marknadsvärde 2008-12-31 3 037,8 1 819,3 1 240,7 226,2 862,1 7 186,1 Antal fastigheter 63 67 54 123 2 309 Större delen av marknadsvärdet är koncentrerat till de tre storstadsregionerna. I övriga landet är värdet framförallt samlat till fastigheter lokaliserade till de stora järnvägsknutpunkterna såsom exempelvis Örebro och Västerås. Specifikation MARKNADSVÄRDE PER KOMMUN OCH affärsområde MSEK Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Utvecklingsfastigheter Totalt Stockholm inklusive Solna och Sundbyberg 1 687,0 694,6 1 145,6 1,1 862,1 4 390,4 Göteborg inklusive Mölndal 576,1 272,7 69,8 9,1 927,8 Malmö 131,1 171,9 25,3 2,0 330,2 Övriga landet 643,6 680,1 214,1 1 537,8 Summa 3 037,8 1 819,3 1 240,7 226,2 862,1 7 186,1 Årets investeringar Jernhusen har under 2008 investerat för totalt 610 MSEK, varav 609 (476) MSEK avser förvärv, ny-, till- och ombyggnation i fastigheter. Den enskilt största investeringen är uppförandet av Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på 1 050 MSEK. Under året uppgick investeringen till 226 MSEK. I Nässjö har det under året investerats 20 MSEK i ett nytt kundcenter åt Green Cargo. I Hagalundsområdet i Solna uppgick årets investering till 27 MSEK. Investeringen avser lokaler för SJ:s personal. Dessutom har arbetet med totalrenoveringen av Centralhuset Sundbyberg fortsatt vilken bedöms till 121 MSEK. Projektering har påbörjats för uppförande av ett nytt resecentrum i Uppsala med en bedömd totalkostnad om 152 MSEK. I Malmö har uppförande av en ny glashall påbörjats. Investeringen bedöms uppgå till 463 MSEK och är ett åtagande i samband med Citytunnelprojektet. Av årets investeringar består 9,3 (8,1) MSEK av aktiverad räntekostnad, så kallad ränta under byggnadstid. Räntekostnaden belastar projekten månadsvis utifrån deras upparbetade värden tills de är färdigställda. Räntesatsen baseras på Jernhusens totala upplåningskostnad. Väsentliga åtaganden Centralstation Stockholm kräver omfattande åtgärder för grundförstärkningar. Kostnaden uppskattas till 450 MSEK. I övrigt har Jernhusen inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva, sälja, reparera, underhålla eller förbättra någon förvaltningsfastighet. Dock har Jernhusen åtagande att färdigställa påbörjade investeringar, vilket framgår av tabellen på nästa sida.

84 Noter forts. NOT 13 Påbörjade investeringar Investering, MSEK Varav kvar, MSEK Färdigställd Kommentar Kungsbrohuset (Blekholmen 4, Stockholm) 1 050 789 2010 Nyproduktion kontorsytor Centralstation Malmö (Innerstaden 31:10, Malmö) 463 427 2010 Nyproduktion/ombyggnad station och parkeringshus Centralstation Uppsala (Dragarbrunn 32:6, Uppsala) 152 124 2010 Nyproduktion/ombyggnad resecentrum Centralhuset Sundbyberg (Sundyberg 2:78, Sundbyberg) 121 75 2009 Ombyggnad kontorsytor Centralstation Stockholm (Norrmalm 5:3, Stockholm) 450 450 2012 Grundförstärkning Lastpallen 1 del av, Nässjö 27 6 2009 Nyproduktion kundcenter Värderingsmodell Jernhusens fastighetsportfölj består av allt från moderna kontorsfastigheter i storstadsregionerna till mindre stationsfastigheter i glesbygden och verkstadsfastigheter lokaliserade till viktiga järnvägsknutpunkter. Fastigheternas stora geografiska spridning samt olika användningsområde kräver att flera olika värderingsmetoder används för att bedöma marknadsvärdet. Modellerna beskrivs nedan. Kassaflödesmetod Av det totalt bedömda marknadsvärdet bestäms den större delen av värdet med en avkastningskalkylbaserad modell, kassaflödesmetoden. Värdering av fastighet med kassaflödesmetoden bygger på en bedömning av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär en analys av förväntade framtida betalningsströmmar som fastigheten antas generera. Jernhusens modell bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl där det bedömda kassaflödet år 1 10 diskonteras och nuvärdesberäknas. Vid kalkylperiodens slut bedöms fastighetens restvärde genom att dividera ett marknadsmässigt driftnetto med ett marknadsmässigt avkastningskrav. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. För att åskådliggöra kassaflödesmetoden har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden endast har till syfte att exemplifiera modellen. Exemplet ska således inte betraktas som en prognos av koncernens förväntade framtida utveckling. Antaganden i exemplet Hyresvärdet baseras på nuvarande avtalsportfölj, långsiktigt bedöms hyresvärdet öka med inflationen om två procent. Den ekonomiska vakansen bedöms till tio procent under hela kalkylperioden, vilket också bedöms vara den långsiktiga. Övriga intäkter avser sådana som ej är knutna till en specifik lokal, såsom boxar, toaletter, reklam och parkering. Förvaltningskostnader baseras på historiskt utfall och bedöms långsiktigt öka med inflationen om två procent. Investeringar avser sådana som det beslutats om alternativt som med största sannolikhet kommer att genomföras, investeringar omfattar även så kallat värderingshöjande underhåll vilket normalt inte ger någon effekt på det långsiktiga driftnettot. Modellen räknar med att alla kassaflöden inträffar per den 1 juli varje år vilket innebär att kassaflödet år 1 diskonteras med faktorn 0,5 och kassa flödet år 10 med 9,5. Kassaflödet för restvärdeberäkning diskonteras med faktorn 10. KSEK 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 RV Hyresvärde lokaler 1 000 1 020 1 040 1 061 1 082 1 104 1 126 1 149 1 172 1 195 1 219 Vakanser lokaler 100 102 104 106 108 110 113 115 117 120 122 Ekonomisk vakans (%) 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 10 Övriga intäkter 50 51 52 53 54 55 56 57 59 60 61 Summa hyresintäkter 950 969 988 1 008 1 028 1 049 1 070 1 091 1 113 1 135 1 158 Förvaltningskostnader 250 255 260 265 271 276 282 287 293 299 305 Driftnetto (kassaflöde) 700 714 728 743 758 773 788 804 820 837 853 Investeringar 500 500 Diskonterat kassaflöde år 1 10 4 116 Diskonterat restvärde 5 074 Marknadsvärde 9 190 Ortsprismetod Många av Jernhusens fastigheter i affärsområdet Mindre stationer har ett lågt eller negativt kassaflöde, varför värdering med kassaflödesmetoden inte kan användas för att beräkna ett marknadsvärde som återspeglar marknadens betalningsvilja. På dessa fastigheter används ortsprismetoden. Metoden innebär att värdet på fastigheten bedöms utifrån genomförda köp på den lokala fastighetsmarknaden för jämförbara objekt. Köpeskillingen vid överlåtelserna analyseras och bearbetas och relateras till värdepåverkande faktorer. Värdepåverkande faktorer varierar men normalt är det läget på fastigheten, storleken på byggnaden i kvadratmeter och typ av fastighet. I de fall jämförelseobjekten på orten är för få analyseras genomförda köp på jämförbara orter. Byggrätter Byggrätter som Jernhusen avser att bebygga värderas enligt gällande detaljplan. Principen är att fastigheten värderas som att det stod en byggnad motsvarande storleken och typen av byggrätt på fastigheten. Därefter beräknas produktionskostnad och exploateringsvinst. Byggrättsvärdet bestäms genom en procentuell andel av exploateringsvinsten. Vissa fastigheter byggrättsvärderas trots att en detaljplan saknas, eftersom Jernhusens bedömning är att en sådan kommer att skapas. Osäkerhet och risk hanteras genom kalkylränta, där en förväntat framtida byggrätt långt fram i tiden har en högre kalkylränta än motsvarande fastighet, där Jernhusen aktivt arbetar för ny användning av fastigheten.

Noter 85 forts. NOT 13 Försäljningspris För fastigheter där avtal finns om försäljning, men där tillträde ej skett, gäller värdering enligt försäljningspriser. Orsaken till att en fastighet inte är tillträdd, förutom normalt försäljningsförfarande, kan vara avvaktan på fastighetsbildning eller att villkor om ny detaljplan ska uppfyllas. Vid risk för uteblivet tillträde hanteras risken enskilt genom att inte värdera fastigheten till fulla försäljningspris. Intern värdering Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde, och har per 31 december 2008 internt värderat samtliga fastigheter. Med marknadsvärde avses det pris som sannolikt skulle erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. Värderingen har genomförts med beskrivna modeller, där kassaflödesmodellen, eller tillämpning av denna används för att bestämma värdet motsvarande 96 procent av det totala värdet. Framtagandet av avkastningskrav och fastighetens framtida intjäningsförmåga har framtagits på ett enhetligt sätt och använts konsekvent i värderingarna. Antaganden om avkastningskrav Avkastningskravet är individuellt för varje fastighet och hämtas från marknadsinformation för den aktuella delmarknaden genom ortsprisanalys. Det avkastningskrav som tillämpas för att bedöma ett restvärde om tio år, anpassas efter fastighetsmarknaden med hänsyn till fastighetens geografiska läge (makro- och mikroläge), teknisk standard och lokalernas flexibilitet att anpassas för annan verksamhet. Metoden att ta fram avkastningskravet skiljer sig åt beroende på fastighetens huvudanvändning, men bygger på samma grundprinciper. Avkastningskravet på bebyggda fastigheter med stationshus och lokaler har en mix av olika lokaltyper varför avkastningskravet bestäms för respektive lokaltyp och viktas mot respektive lokals andel av driftnettot mot det totala driftnettot. Övriga fastigheter bedöms vara mer homogena varför det är tillräckligt att enbart bestämma avkastningskravet baserat på den lokaltyp som fastigheten i huvudsak innehåller. Minskad risk på grund av en stabil kontraktstock hanteras genom att minska kalkylräntan. På samma sätt hanteras ökade risker i projekt med en ökad kalkylränta. Nedanstående tabell visar Jernhusens långsiktiga avkastningskrav per fastighetstyp på kassaflödesvärderade fastigheter. Vid bedömning av respektive fastighets framtida intjäningsförmåga har den befintliga kontraktportföljen analyserats. Efter respektive avtals utgång har en bedömning gjorts om avtalet kommer att sägas upp för avflytt, omförhandlas till nya villkor eller löpa vidare på oförändrade villkor. Förvaltningskostnader utgörs av drift-, media-, underhåll- och fastighetsadministrationskostnader samt eventuell tomträttsavgäld. Dessa bestäms med utgångspunkt från historiskt utfall. Extern värdering För att kvalitetssäkra den interna värderingen har 28 fastigheter, motsvarande värdemässigt 79 procent av beståndet värderats av NAI Svefa. Urvalet har till större delen gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna. En viss rotation av de fastigheterna som föregående år värderades lägst av NAI Svefa har gjorts under 2008 för att över en tidsperiod få en kvalitetssäkring på fler fastigheter och orter. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 5 622 MSEK exklusive Citytunnelprojektet på Malmö C, projektet med ett nytt resecentrum i Uppsala samt den lokalyta som Jernhusen i egenskap som tomträttsinnehavare har rätt att disponera på fastigheten Stockholm Terminalen 1 (WTC). Det externt bedömda värdet inklusive dessa uppgår till 5 565 MSEK. Det lägre värdet beror på nedskrivningar i projekten. Jernhusens värdering av samma fastigheter inklusive projekt och värdet av nyttjanderätten i WTC uppgick till 5 662 MSEK, vilket är 97 MSEK mer än NAI Svefa, motsvarande 2 procent. Det kan konstateras att det interna värdet stämmer väl överens med det externa även om skillnader förekommer på vissa fastigheter. osäkerhetsintervall Fastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, vakansgrad samt avkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter och ränteläget. Vid internvärderingen av fastighetsbeståndet antas ett osäkerhetsintervall på ± fem procent. Detta ger ett värdeintervall på 6 827 7 545 MSEK. Huvudanvändning Avkastningskrav för restvärdesberäkning, % Bebyggd fastighet med stationshus, bostäder eller lokaler 5,1 11,6 Parkeringsmark 6,0 9,5 Obebyggda markfastigheter som ej är parkering 8,0 11,5 Tomträtt Byggrätt Trafiknära verkstad 8,0 12,0 Kombiterminal / spårbunden godsterminal 6,5 10,5 Övrig verkstad / industri 7,5 13,3

86 Noter Not 14 Maskiner och inventarier Koncern 2008 2007 Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa Ingående anskaffningsvärde 2,7 15,1 17,8 2,9 21,3 24,2 Årets investeringar 1,2 1,2 0,5 0,5 Försäljningar/utrangeringar 1,1 1,1 0,2 6,7 6,9 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 2,7 15,2 17,9 2,7 15,1 17,8 Ingående avskrivningar 2,6 10,3 12,9 2,8 13,6 16,4 Korrigering ingående värden 1,9 1,9 Försäljningar/utrangeringar 1,0 1,0 0,3 5,5 5,8 Årets avskrivningar enligt plan 0,1 2,1 2,2 0,1 2,2 2,3 Utgående ackumulerade avskrivningar 2,7 9,5 12,2 2,6 10,3 12,9 Ingående nedskrivningar 0,1 0,1 Utgående ackumulerade nedskrivningar 0,1 0,1 Utgående planenligt restvärde 5,7 5,7 0,1 4,7 4,8 Av årets avskrivningar enligt plan i koncernen om 2,2 (2,3) MSEK redovisas 2,2 (2,3) MSEK som fastighetsadministration. Moderbolag Justeringar av ingående avskrivningar på inventarier uppgår till 1,9 MSEK. 1,1 MSEK avser koncernjusteringar som debiterats under 2008, 0,8 MSEK avser poster som under 2007 redovisats som förvaltningsfastigheter. 2008 2007 Maskiner Inventarier Summa Maskiner Inventarier Summa Ingående anskaffningsvärde 2,6 13,6 16,2 2,7 17,9 20,6 Årets investeringar 1,2 1,2 0,5 0,5 Försäljningar/utrangeringar 1,1 1,1 0,1 4,8 4,9 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde 2,6 13,7 16,3 2,6 13,6 16,2 Ingående avskrivningar 2,6 7,4 10,0 2,6 9,9 12,5 Försäljningar/utrangeringar 1,0 1,0 0,1 4,4 4,5 Årets avskrivningar enligt plan 1,9 1,9 0,1 1,9 2,0 Utgående ackumulerade avskrivningar 2,6 8,3 10,9 2,6 7,4 10,0 Utgående planenligt restvärde 5,4 5,4 6,2 6,2 Av årets avskrivningar enligt plan i moderbolaget om 1,9 (2,0) MSEK redovisas 1,9 (2,0) MSEK som fastighetsadministration.

Noter 87 Not 15 ANDELAR I KONCERNBOLAG Koncern, MSEK Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Röstandel, % Bokfört värde 2008 Bokfört värde 2007 Jernhusen Fastigheter AB 556596-9598 Stockholm 3 500 000 100 100 1 310,1 1 310,1 Jernhusen Stationer AB 556616-7366 Stockholm 2 000 000 100 100 500,0 500,0 Jernhusen Verkstäder AB 556616-7408 Stockholm 1 000 000 100 100 280,0 280,0 Jernhusen Drift AB 1) 556596-9614 Stockholm 100 000 100 100 20,0 Jernhusen Lager & Distribution AB 556596-9606 Stockholm 100 000 100 100 20,0 20,0 Svenska Reseterminaler AB 556596-9622 Stockholm 50 000 100 100 10,0 10,0 Västerås Central AB 556053-8059 Västerås 2 576 51 51 5,1 5,1 Jernhusen Blekholmen AB 556617-8512 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Norrmalm AB 556012-4645 Stockholm 1 000 100 100 35,2 35,2 Jernhusen Sundbyberg AB 556681-6020 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm C AB 2) 556692-9401 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm D AB 556692-9427 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm E AB 556692-9203 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm K AB 556692-8411 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm L AB 556692-8429 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm M AB 556692-8437 Stockholm 1 000 100 100 0,0 0,1 Jernhusen Stockholm N AB 556692-8445 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm O AB 556692-9237 Stockholm 1 000 100 100 88,6 0,1 Jernhusen Stockholm P AB 556716-6698 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm Q AB 556764-1443 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm R AB 556716-6607 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm S AB 2) 556667-6664 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm U AB 2) 556667-6714 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm V AB 556667-6953 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 Jernhusen Stockholm X AB 556764-1153 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm Y AB 556764-1146 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm Z AB 556764-1138 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm 100 AB 556733-5939 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm 101 AB 556736-3840 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm 102 AB 556737-5760 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm 103 AB 556738-3590 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Jernhusen Stockholm 104 AB 556728-8534 Stockholm 1 000 100 100 0,1 Skövde Godsterminal AB 556692-8395 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 (fd Fastighets AB Drivremmen 2) Skövde Terminal AB 556692-8973 Stockholm 1 000 100 100 0,1 0,1 (fd Växjö 10:46 AB) Klarabergsviadukten Fastighets AB 556692-9443 Stockholm 1 000 100 100 336,7 336,7 HB Blekholmen 3 916633-4319 Stockholm 1 1 Summa 2 587,9 2 518,8 1) Har likviderats under 2008 2) Har avyttrats under 2008

88 Noter Not 16 ANDELAR I INTRESSEBOLAG Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Ingående anskaffningsvärde 12,1 8,4 0,5 2,6 Aktieägartillskott 12,7 12,5 Försäljning Årets anskaffning 0,7 0,7 Avyttrad verksamhet Resultatandel 17,4 3,7 2,1 Nedskrivning 6,5 Valutadifferenser Andra förändringar i eget kapital 31,7 31,5 Bokfört värde vid årets slut 33,3 12,1 45,2 0,5 Koncern, MSEK Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Röstandel, % Bokfört värde 2008 Bokfört värde 2007 Terminalhotellet HB 1) 969658-8939 Stockholm 50 50,0 50,0 11,6 Stockholms Terminal AB 556255-1928 Stockholm 400 40,0 40,0 1,2 0,5 Råsta Administration AB 556702-8682 Stockholm 200 20,0 20,0 0,2 Råsta Holding AB 556742-6761 Stockholm 250 25,0 25,0 8,0 Arenabolaget i Solna AB 556742-6811 Stockholm 220 22,2 22,2 0,0 Arenabolaget i Solna KB 969733-4580 Stockholm 22,2 22,2 0,8 Swedish Arena Management AB 556742-6829 Stockholm 220 22,2 22,2 0,0 Swedish Arena Management KB 969733-6312 Stockholm 22,2 22,2 0,0 Åre Centrum AB 556678-4772 Åre 150 000 29,3 29,3 20,9 Xpomera AB 556019-2808 Stockholm 210 21,0 21,0 2,2 Summa 33,3 12,1 1) Har avyttrats under 2008. Moderbolag, MSEK Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Röstandel, % Bokfört värde 2008 Bokfört värde 2007 Stockholms Terminal AB 556255-1928 Stockholm 400 40,0 40,0 0,5 0,5 Råsta Administration AB 556702-8682 Stockholm 200 20,0 20,0 0,0 0,0 Råsta Holding AB 556742-6761 Stockholm 250 25,0 25,0 12,5 Åre Centrum AB 556678-4772 Åre 150 000 29,3 29,3 30,0 Xpomera AB 556019-2808 Stockholm 210 21,0 21,0 2,2 Summa 45,2 0,5 Företagets namn Årets resultat, Jernhusens andel Terminalhotellet HB 1) 1,4 Stockholms Terminal AB 0,8 Råsta Administration AB 0,0 Råsta Holding AB 6,2 Arenabolaget i Solna AB Arenabolaget i Solna KB -0,1 Swedish Arena Management AB Swedish Arena Management KB 3,4 Åre Centrum AB 10,0 Xpomera AB 0,1 Summa 17,4 1) Har avyttrats under 2008.

Noter 89 Not 17 ANDRA LÅNGFRISTIGA VÄRDEPAPPERSINNEHAV Koncern, tillika moderbolag MSEK Företagets namn Org.nr Säte Antal andelar Kapitalandel, % Bokfört värde 2008 Bokfört värde 2007 Xpomera AB 1) 556019-2808 Stockholm 105 10,5 1,5 Åre Centrum AB 2) 556678-4772 Åre 150 000 29,3 30,0 Summa 31,5 1) Xpomera AB är sedan december 2008 ett intressebolag, se not 16. 2) Åre Centrum är sedan juni 2008 ett intressebolag, se not 16. Not 18 RÄNTEBÄRANDE FORDRINGAR Räntebärande lång- och kortfristiga fordringar framgår av tabellen nedan: Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Långfristiga fordringar Räntebärande fordringar 449,7 484,7 399,5 391,4 Varav derivatinstrument 1) 0,4 38,0 Summa 449,7 484,7 399,5 391,4 Kortfristiga fordringar Kortfristig del av räntebärande fordringar 5,3 Varav derivatinstrument 1) 5,3 Summa 5,3 1) Avser marknadsvärdering av elderivat, ränteswap- och räntecapskontrakt Av långfristiga räntebärande fordringar 2008 avser 399,5 MSEK en fordran på Råsta Holding AB. Denna fordran uppstod vid försäljning av fastigheten Järva 4:17 via bolagsförsäljning av Jernhusen Stockholm T AB i december 2007. Fordringen är nuvärdesberäknad med en ränta om fem procent och reverserna är nominellt på ett belopp om 406 MSEK respektive 14 MSEK. Av långfristiga fordringar 2008 avser 48,9 (54,2) MSEK en upplupen intäkt avseende Arlandabanan. Denna hyresintäkt betalas av från och med 31 december 2006. Not 19 KUNDFORDRINGAR Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Kundfordringar 21,2 22,1 8,7 7,7 Hyresfordringar 17,3 13,3 Reserv för osäkra fordringar 9,5 7,1 0,5 0,5 Summa 29,1 28,3 8,2 7,2 Not 20 Övriga fordringar Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Mervärdesskattefordran 54,5 17,5 10,8 0,2 Fordran Råsta Holding AB 10,0 10,0 Fordran staten avseende miljöåtagande 7,4 5,4 0,0 0,0 Skattefordran 3,1 2,9 2,8 2,8 Övriga fordringar 0,5 0,6 0,2 0,2 Summa 65,4 36,4 13,8 13,1

90 Noter Not 21 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 23 EGET KAPITAL Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Upplupna intäkter 5,6 5,0 Omföring interntid 1,1 Förutbetalda försäljningskostnader 4,7 0,8 4,7 0,8 Upplupna räntor 25,0 25,0 Övriga poster 9,3 3,5 8,8 3,3 Summa 44,5 9,3 38,4 5,3 Not 22 LIKVIDA MEDEL Koncern tillika moderbolag MSEK 2008 2007 Kortfristiga bankplaceringar 31,3 5,0 Summa 31,3 5,0 Jernhusen har en checkräkningskredit hos Nordea om 200 MSEK. Per den 31 december 2008 utnyttjades 81 MSEK av denna. Aktiekapital Enligt bolagsordningen för Jernhusen AB (publ) ska bolagets aktiekapital utgöra lägst 400 MSEK och högst 1 600 MSEK. Kvotvärdet är etthundra (100) kronor. Aktiekapitalet var per den 31 december 2008 fördelat på 4 000 000 aktier. Antalet utestående aktier var 4 000 000. AB Swedcarrier äger samtliga aktier. Övrigt tillskjutet kapital I samband med nyemission i Jernhusen AB (publ) 2001-02-02 uppstod en överkursfond om 100 MSEK. Därutöver har aktieägaren AB Swedcarrier tillskjutit 1 899 MSEK i form av ovillkorat aktieägartillskott i januari 2001. Under räkenskapsåret 2002/2003 lämnade Jernhusen AB (publ) en utdelning till moderbolaget AB Swedcarrier om 112 MSEK. Denna utdelning har minskat övrigt tillskjutet kapital då bolaget inte genererat några balanserade vinstmedel att dela ut. Balanserat resultat inklusive årets resultat Sedan bildandet under år 2001 har koncernen redovisat balanserat resultat inklusive årets resultat om totalt 825,6 MSEK, varav årets resultat är 52,9 MSEK. Bundet och fritt eget kapital Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägare får endast delas ut så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital. Vidare får endast utdelning ske om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets likviditet och ställning i övrigt. I moderbolaget består bundet eget kapital av aktiekapital om 400 MSEK och reservfond om 100 MSEK. I enlighet med aktiebolagslagen har den tidigare redovisade överkursfonden om 100 MSEK per 2005-12-31 överförts till reservfond. Det fria egna kapitalet i moderbolaget uppgår till 447,2 MSEK och består av balanserat resultat 486,9 MSEK och årets resultat 39,7 MSEK. Styrelsen och vd föreslår att 100 MSEK, motsvarande 25 SEK per aktie, delas ut till ägaren. koncernbidrag Erhållet koncernbidrag från moderbolaget AB Swedcarrier uppgår till 23 MSEK.

Noter 91 Not 24 UPPSKJUTEN SKATT Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Uppskjutna skattefordringar som utnyttjas efter mer än 12 månader 196,9 98,0 178,6 98,0 Uppskjutna skattefordringar som utnyttjas inom 12 månader 7,9 5,0 0,1 0,4 Summa 204,8 103,0 178,7 98,4 Uppskjutna skatteskulder som betalas efter mer än 12 månader 508,9 407,9 Uppskjutna skatteskulder som betalas inom 12 månader 1,3 Summa 508,9 409,2 Summa 304,0 306,2 178,7 98,4 Bruttoförändringen avseende uppskjutna skatter är enligt följande: Vid årets början 306,2 250,9 98,4 97,9 Redovisat i resultaträkningen 2,2 55,3 4,0 4,2 varav effekt till följd av ändrad skattesats 19,6 11,6 Skatt som redovisats i eget kapital 76,3 3,7 304,0 306,2 178,7 98,4 Uppskjutna skattefordringar och -skulder kvittas när det finns legal kvittningsrätt för aktuella skattefordringar och skatteskulder samt när uppskjutna skatter avser samma skattemyndighet. Samtliga fordringar och skulder har kvittats. Förändring i uppskjutna skattefordringar och -skulder under året, utan hänsyn tagen till kvittningar som gjorts, framgår av tabeller nedan: KONCERN UPPSKjUTNA SKATTESKULDER Förändring förvaltningsfastigheter 1) Värdeförändring finansiella instrument Summa Per 1 januari 2007 344,3 1,8 346,1 Redovisat i resultaträkningen 53,5 9,6 63,1 Per 31 december 2007 397,8 11,4 409,2 Redovisat i resultaträkningen 111,1 11,4 99,7 varav effekt till följd av ändrad skattesats 32,9 32,9 Per 31 december 2008 508,9 508,9 1) Inkluderar avskrivningar/återförda nedskrivningar på fastigheter, investeringar i fastigheter, värdeförändring fastigheter samt realisationsvinster sålda fastigheter. Uppskjutna skattefordringar Värdeförändring finansiella instrument Skattemässiga underskottsavdrag Reservering osäkra kundfordringar Övrigt Summa Per 1 januari 2007 85,3 0,8 9,1 95,2 Redovisat i resultaträkningen 12,7 1,2 6,1 7,8 Per 31 december 2007 98,0 2,0 3,0 103,0 Redovisat i resultaträkningen 19,8 79,7 0,5 1,9 101,9 varav effekt till följd av ändrad skattesats 1,3 11,5 0,2 0,3 13,3 Per 31 december 2008 19,8 177,6 2,5 4,9 204,9

92 Noter forts. NOT 24 MODERBOLAG Uppskjutna skattefordringar Skattemässiga underskottsavdrag Övrigt Summa Per 1 januari 2007 97,1 0,8 97,9 Redovisat i eget kapital 3,7 3,7 Redovisat i resultaträkningen 4,6 0,4 4,2 Per 31 december 2007 98,0 0,4 98,4 Redovisat i eget kapital 76,3 76,3 Redovisat i resultaträkningen 2,9 1,1 4,0 varav effekt till följd av ändrad skattesats 11,6 11,6 Per 31 december 2008 177,2 1,5 178,7 Uppskjutna skatter redovisade i eget kapital under året framgår nedan: Moderbolag MSEK 2008 2007 Koncernbidrag 76,3 1) 3,7 Summa 76,3 3,7 1) Varav 6 MSEK avser skatt på erhållit koncernbidrag från AB Swedcarrier. Uppskjutna skattefordringar redovisas för skattemässiga underskottsavdrag i den utsträckning som det är sannolikt att de kan tillgodogöras genom framtida vinster. Koncernen har bokat uppskjuten skattefordran på hela det skattemässiga underskottsavdraget, vilket per den 31 december 2008 uppgår till 675,4 (350,1) MSEK. Not 25 Räntebärande skulder Räntebärande lång- och kortfristiga skulder framgår av tabellen nedan: Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Långfristig Skulder till kreditinstitut 2 000,0 2 600,0 2 000,0 2 600,0 Övriga räntebärande skulder 1 353,1 45,0 1 260,0 Varav derivatinstrument 1) 70,1 2,0 Summa 3 353,1 2 645,0 3 260,0 2 600,0 Kortfristig Skulder till kreditinstitut 81,5 42,6 81,5 42,6 Kortfristig del av övriga räntebärande skulder 607,6 870,5 582,0 852,0 Varav derivatinstrument 1) 25,6 0,7 Summa 689,1 913,1 663,5 894,6 1) Avser marknadsvärdering av elderivat, ränteswap- och räntecapskontrakt. Per den 31 december 2008 hade Jernhusen bindande kreditlöften om totalt 5 700 (5 700) MSEK varav 5 500 (5 500) MSEK avsåg en revolverande kreditfaciliet hos Nordea, 2 000 (0) MSEK avsåg ett företagscertifikatprogram (Låneramen om 5 500 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat.) och 200 (200) MSEK avsåg en checkräkningskredit i Nordea. Checkräkningskrediten i Nordea förnyas årsvis. Räntebärande skulder uppgick vid årets slut till 4 042 (3 558) MSEK varav 2 000 (2 600) MSEK avsåg dragningar i kreditfaciliteten hos Nordea och 1 260 (0) MSEK avsåg utestående företagscertifikat. Av checkräkningskrediten har 81 (43) MSEK utnyttjats.

Noter 93 forts. NOT 25 Ränteförfallostruktur 2008-12-31 Belopp, MSEK Effektiv ränta, % 1 år 1) 2 743 3,09 1 2 år 100 5,39 2 3 år 400 4,22 3 4 år 200 4,84 4 år 523 4,41 Totalt 3 966 3,52 1) Av det belopp som har en förfallostruktur 1 år har Jernhusen säkrat 600 MSEK i räntecaps med ett räntetak på 4 5 procent och en förfallotid på mellan 1 2 år som inte har uppnått räntetaket. Finansieringskällor 2008-12-31 Låneram, MSEK Varav utnyttjat, MSEK Andel, % Revolverande kreditfacilitet 5 500 1) 2 000 50 Företagscertifikatprogram 2 000 1) 1 260 32 Checkräkningskredit 200 81 2 AB Swedcarrier 582 15 Övriga lån 43 1 Totalt 5 700 3 966 100 1) Låneramen om 5 500 MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den del som är utestående i företagscertifikat. Not 26 Övriga avsättningar Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Avsättning omstruktureringsreserv Avsättning vid årets ingång 0,7 0,7 Ianspråktaget under året 0,7 0,7 Avsättning vid årets utgång Avsättning elomläggning Avsättning vid årets ingång 1,1 3,4 Årets avsättning Ianspråktaget under året 1,1 2,3 Avsättning vid årets utgång 1,1 Summa 1,1 Not 27 Övriga skulder Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Skatteskuld 2,9 8,2 Inbetalda handpenningar 0,8 6,9 Mervärdesskatteskuld 10,3 2,5 4,6 2,5 Personalens källskatt 2,0 1,7 2,0 1,7 Bolagsförsäljningar 7,9 1,7 6,1 1,7 Sociala avgifter 1,8 1,5 1,8 1,5 Övriga skulder 3,1 9,5 Summa 28,7 32,0 14,5 7,4

94 Noter Not 28 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Bolagsförsäljningar 78,9 95,3 78,9 89,3 Förutbetalda hyresintäkter 69,3 38,9 Räntor 0,2 3,8 3,7 Semesterlöner 4,2 3,8 4,2 3,8 Rörlig lönekostnad 3,3 2,8 3,3 2,8 Personalrelaterade kostnader 10,4 2,5 1,9 2,5 Sociala avgifter 3,8 1,3 3,8 1,3 Övrigt 57,1 28,9 19,8 7,4 Summa 227,3 177,4 112,0 110,8 Upplupna kostnader i samband med bolagsförsäljningar avser främst reserveringar för försäljningsomkostnader vid försäljning av marken Järva 4:17 (Arenastaden) via bolagsförsäljning av Jernhusen Stockholm T AB i december 2007. Övriga upplupna kostnader avser främst pågående investeringar, projekt kring elomläggning och ersättningsbyggnader. Not 29 Ställda panter och ansvarsförbindelser Koncern Moderbolag MSEK 2008 2007 2008 2007 Dotterbolagsaktier 2 780,2 2 442,8 2 145,5 2 145,5 Dotterbolagsreverser 5 025,8 4 688,3 5 025,8 4 688,3 Summa 7 806,0 7 131,1 7 171,3 6 833,8 Till följd av att Jernhusen använder sig av marknadsfinansiering har betydande säkerheter bestående av aktier i helägda fastighetsägande dotterbolag och reversfordringar på dessa dotterbolag ställts som pant. Som säkerhet för nämnda reversfordringar har inteckningar i delar av dotterbolagens fastighetsbestånd ställts som pant, begränsat till ett värde om 5 210 (5 210) MSEK. Som värde på ställda säkerheter i koncernen har angivits den behållna förmögenhet i de pantsatta dotterbolagen samt av dotterbolagen utställda reverser. För moderbolaget har angivits bokfört värde på dotterbolagsaktierna och av dotterbolagen utställda reverser. Not 30 Finansiella instrument och finansiell riskhantering Finansiella tillgångar inom Jernhusenkoncernen består främst av kund- och hyresfordringar, derivatinstrument, reversfordran på Råsta Holding AB samt en upplupen hyresintäkt avseende Arlandabanan. Jernhusens finansiella skulder består till största del av räntebärande lån, som upptagits främst för att finansiera koncernens fastigheter. Verkligt värde avseende finansiella instrument är för koncernen lika med bokfört värde. Vad avser moderbolaget så gäller detsamma förutom för derivatinstrument där bokfört värde är noll. Det verkliga värdet för derivatinstrument med positivt värde var per årsskiftet 0,4 (43,3) MSEK, och för derivatinstrument med negativt värde 75,7 (2,7) MSEK. Derivatinstrumenten har påverkat årets resultat med 117 MSEK och effekten på eget kapital är 84,2 MSEK. Finansiell riskhantering inom Jernhusenkoncernen Jernhusen är i sin verksamhet, utöver affärsrisker, exponerad för olika finansiella risker. De finansiella risker som är av störst betydelse är ränte-, kredit-, och likviditetssrisk. För att hantera dessa risker effektivt samt för att ta till vara stordriftsfördelar är finansverksamheten centraliserad till moderbolaget. Det övergripande ansvaret för finansverksamheten är utöver att hantera finansiella risker, säkerställa kreditförsörjning, minimera finansieringskostnaden och optimera koncernens betalningsflöden, genom en av styrelsen beslutad finanspolicy. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen gör styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. Ränterisk Ränterisk är risken att förändringar i marknadsräntor negativt påverkar kassaflödet eller det verkliga värdet på finansiella tillgångar och skulder. Jernhusens finanspolicy anger ramarna för hur arbetet med hantering av ränterisk ska bedrivas. Räntebindning för portföljen ska ligga mellan 1 3 år och hanteras genom finansiella derivat. Policyn bygger på att en kort räntebindning historiskt alltid innebär en lägre räntekostnad och att räntefluktationer på lång sikt bör absorberas av förändrade kassaflöden och fastighetsvärden. Policyn inkluderar även att det är viktigt med en konsekvent och långsiktig räntestrategi samt att koncernen behöver försäkra sig mot negativa årsresultat eller kraftigt försämrade nyckeltal, till följd av räntans fluktationer över tiden. Vid årets utgång uppgick den effektiva (framåtriktade) räntan till 3,5 (4,7) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden till 19 (26) månader. Räntebindningen har uppnåtts genom att lån med kort räntebindning har förlängts genom ränteswapkontrakt och räntecapskontrakt (räntetak) med ett nominellt underliggande värde om 1 800 (2 100) MSEK. Den rörliga räntan har under större delen av året överstigit den nivå som bolagets räntecaps är säkrade till. På grund av de under hösten kraftiga räntefallen var det dock inget räntecapskontrakt som per den 31 december 2008 fortfarande gav någon ränteersättning. Ränteförfallostrukturen avseende lån inklusive ränteswap- och räntecapskontrakt där räntetaket är uppnått framgår av tabellen på nästa sida.

Noter 95 forts. NOT 30 Låneavtalets ränteförfallostruktur Belopp Effektiv ränta 1 år 1) 2 743 3,1% 1 2 år 100 5,4% 2 3 år 400 4,2% 3 4 år 200 4,8% 4 år 523 4,4% Summa 3 966 3,5% 1) Av det belopp som ovan har en ränteförfallostruktur 1 år har Jernhusen säkrat 600 MSEK i räntecapskontrakt med ett räntetak på 4 5 procent och en förfallotid mellan 1 2 år som inte har uppnått räntetaket. När ränteswap- och räntecapskontrakt används för att erhålla upplåning med fast ränta eller räntetak uppstår ett teoretiskt marknadsvärde i respektive instrument. Marknadsvärdet varierar dels beroende på förändringar i marknadsräntan dels beroende på instrumentens återstående löptid. Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under året varit negativ på grund av de kraftiga räntesänkningarna som skett under slutet av året. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument var under året 117 (34) MSEK. Genom att binda räntorna på längre perioder med hjälp av derivatinstrument minskas den kassaflödesmässiga ränterisken. Men genom redovisningsreglerna IAS 39 ökar samtidigt risken för redovisningsmässiga värdeförändringar för dessa instrument. Det kan noteras att lån med längre löptider, som kan jämställas med derivatinstrument ur risk- och räntehänseende men med mindre flexibilitet, vanligen inte marknadsvärderas. Värdeförändring finansiella instrument MSEK Verkligt värde Värde finansiella instrument 1 januari 2008 40,6 Försäljningslikvid 1,1 Orealiserad värdeförändring 117,4 Realiserad värdeförändring 0,4 Värde finansiella instrument 31 december 2008 75,3 Kreditrisk Kreditrisk är risken för att motparten i en transaktion inte kommer att fullfölja sina finansiella avtalsförpliktelser och att eventuella säkerheter inte täcker bolagets fordran. Den övervägande delen av kreditrisken för Jernhusen avser utestående kund- och hyresfordringar, kreditlöften samt finansiella derivat. Förluster på kund- och hyresfordringar uppstår när kunder försätts i konkurs eller av andra skäl inte kan fullfölja sina betalningsåtaganden. Riskerna begränsas genom att koncernen väljer, utifrån en fastslagen policy, kunder med konkurrenskraftig verksamhet och god betalningsförmåga. Vidare begär koncernen kreditupplysning för nya hyresgäster samt i förekommande fall bankgaranti eller annan typ av säkerhet. Samtliga hyresfordringar förskottsfaktureras. Jernhusens exponering avseende kredit löften och finansiella derivatavtal begränsas genom att koncernen endast ingår avtal med stora finansiella institut med hög rating. Jernhusen har 2 523 kommersiella hyreskontrakt avseende beståndet av förvaltningsfastigheter, som består av kontor, butiker, verkstäder, restauranger, väntsalar och övriga lokaler. Koncernen har en god riskspridning i kontraktsportföljen. Den storleksmässiga fördelningen avseende antal kontrakt och årshyra (enligt gällande avtal 2008-12-31) framgår av nedanstående tabell: kontraktsstorlek MSEK Antal kontrakt Andel % Årshyra Andel % 0 99 1 739 68,9 50 7,6 100 499 544 21,6 124 19,0 500 999 134 5,3 94 14,4 1 000 2 499 66 2,6 102 15,6 2 500 4 999 21 0,8 75 11,5 5 000 9 999 12 0,5 80 12,2 10 000 7 0,3 129 19,7 Summa 2 523 100,0 654 100,0 Per den 31 december 2008 uppgick koncernens utestående hyresfordringar till 17,3 (13,3) MSEK. En åldersanalys av koncernens hyresfordringar framgår av nedanstående tabell: Ej förfallna Förfallna 1 30 dagar Förfallna 31 60 dagar Förfallna 61 90 dagar Förfallna >90 dagar Totalt Åldersanalys hyresfordringar, koncernen 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Arrende 0,1 0,1 0,1 0,0 0,2 0,1 Butik 0,2 0,1 0,1 0,0 0,1 0,1 0,3 0,3 Restauranger 0,1 0,2 0,0 0,7 0,5 0,8 0,7 Verkstad 1,2 0,7 0,1 0,1 0,1 0,4 0,2 1,8 1,0 Kontor 0,2 1,3 0,0 0,0 0,1 0,1 0,1 0,4 1,4 Lager 0,1 0,1 0,1 0,1 0,5 0,1 0,7 0,3 Övrigt 7,4 6,3 2,1 0,7 3,0 0,0 0,6 2,5 13,1 9,5 Summa 9,3 8,8 2,3 1,0 3,2 0,0 2,5 3,5 17,3 13,3

96 Noter forts. NOT 30 Kundfordringar avser fakturering av stationsavgifter, kringtjänster på stationer samt vidarefakturering av kostnader vid gemensamma projekt med externa parter. Vid årsskiftet uppgick koncernens utestående kundfordringar till 21,2 (22,1) MSEK. En åldersanalys av koncernens kundfordringar framgår av nedanstående tabell: Ej förfallna Förfallna 1 30 dagar Förfallna 31 60 dagar Förfallna 61 90 dagar Förfallna >90 dagar Totalt Åldersanalys kundfordringar, koncernen 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Stationer 4,6 3,3 0,1 0,9 0,0 0,8 0,1 3,3 2,4 8,1 7,4 Verkstäder 3,2 3,5 0,1 0,1 0,3 0,0 0,0 0,1 3,6 3,7 Projektfastigheter 0,8 0,0 0,0 0,0 0,0 0,8 Svenska reseterminaler 0,7 2,4 0,0 0,1 0,7 2,4 Övrigt 1,1 1,7 0,3 1,1 6,2 6,1 8,7 7,8 Summa 9,6 11,7 0,5 1,0 0,3 0,7 1,3 0,0 9,5 8,6 21,2 22,1 Vid årsskiftet uppgick moderbolagets utestående kundfordringar till 8,7 (7,7) MSEK. En åldersanalys av moderbolagets kundfordringar framgår av nedanstående tabell: Ej förfallna Förfallna 1 30 dagar Förfallna 31 60 dagar Förfallna 61 90 dagar Förfallna >90 dagar Totalt Åldersanalys kundfordringar, moderbolaget 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Övrigt 1,1 1,6 0,3 1,1 6,2 6,1 8,7 7,7 Summa 1,1 1,6 0,3 1,1 6,2 6,1 8,7 7,7 Jernhusen gör löpande genomgång av behov av reservering för osäkra kund- och hyresfordringar. Koncernens policy är att kvartalsvis göra en individuell bedömning av samtliga kundfordringar för att identifiera eventuella reserveringsbehov. Avsättning för osäkra kundfordringar uppgick till 9,5 (7,1) MSEK motsvarande 32 (20) procent av total hyres- och kundfordringsbalans. I förfallna kundfordringar > 90 dagar ingår en fordran på Banverket om 6,2 MSEK avseende stämpelskatter betalda av Jernhusen för Banverkets räkning. Denna fordran har bedömts vara en säker fordran. Avsättning för osäkra kund- och hyresfordringar har ändrats enligt följande: Avsättning för osäkra kundfordringar Koncern Moderbolag 2008 2007 2008 2007 Avsättning vid årets början 7,1 2,8 0,5 0,1 Reservering för befarade kundförluster 3,2 5,9 0,5 0,5 Konstaterade förluster 0,8 1,6 0,5 0,1 Avsättning vid årets slut 9,5 7,1 0,5 0,5 Likviditetsrisk Med likviditetsrisk avses risken att inte kunna möta behovet av framtida finansiering. För att säkerställa tillgången på finansiering tillämpar Jernhusen bekräftade kreditfaciliteter. Jernhusen har i och med tecknandet av det nya långsiktiga kreditavtalet 2007 minimerat likviditetsrisken under de närmaste åren och skapat sig en god planeringshorisont inför nästa refinansiering. Bolaget bevakar kontinuerligt utvecklingen på kreditmarknaden för att ha en hög beredskap att snabbt kunna genomföra förändringar vid behov. Den genomsnittliga återstående löptiden på Jernhusens långfristiga låneavtal till kreditinstitut uppgick per 2008-12-31 till fem år. Låneavtalet uppgår till 5 500 MSEK varav 3 260 MSEK är utnyttjat (inklusive företagscertifkatprogrammet). Valutarisk Valutarisk är risken att förändringar i valutakurser negativt påverkar kassaflöde. Valutakursförändringar påverkar dessutom resultat- och balansräkning vid omräkning av utländsk valuta till svenska kronor. Då Jernhusen har väldigt få transaktioner i utländsk valuta är exponeringen mycket begränsad.

Noter 97 forts. NOT 30 Nedanstående tabell avser bokförda värden. Det är inga väsentliga skillnader mellan bokförda och verkliga värden. Bokfört värde Koncernen Kategori Värdering 2008 2007 Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Finansiella tillgångar som kan säljas Verkligt värde 33,3 43,6 Andra långfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 449,3 441,4 Kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 29,1 28,3 Övriga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 132,9 51,0 Likvida medel Finansiella tillgångar eller skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 31,3 5,0 Summa 675,9 569,3 Derivat Derivat med positivt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 0,4 43,3 Summa 0,4 43,3 Finansiella skulder Leverantörsskulder Finansiella skulder värderade till nominellt värde Nominellt värde 142,0 90,7 Övriga skulder Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Upplupet anskaffningsvärde 4 205,8 3 764,8 Summa 4 347,8 3 855,5 Derivat Derivat med negativt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 95,7 2,7 Summa 95,7 2,7 Moderbolaget Kategori Värdering 2008 2007 Finansiella tillgångar Långfristiga värdepappersinnehav Finansiella tillgångar som kan säljas Verkligt värde 2 633,1 2 550,8 Andra långfristiga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 5 885,1 5 090,8 Kundfordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 8,2 7,2 Övriga fordringar Lånefordringar och kundfordringar Upplupet anskaffningsvärde 239,4 144,1 Likvida medel Finansiella tillgångar eller skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde 31,3 5,0 Summa 8 797,1 7 797,9 Derivat Derivat med positivt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde Summa Finansiella skulder Leverantörsskulder Finansiella skulder värderade till nominellt värde Nominellt värde 22,1 17,4 Övriga skulder Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Upplupet anskaffningsvärde 8 053,2 6 615,2 Summa 8 075,3 6 632,6 Derivat Derivat med negativt värde Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Verkligt värde Summa

98 FLERÅRSÖVERSIKT Flerårsöversikt 1 januari 31 december MSEK 2008 2007 2006 2005 2004 1) RESULTATRÄKNINGAR Hyresintäkter 803,5 769,9 778,0 781,6 772,5 Driftkostnader 263,4 280,7 288,5 281,0 284,6 Underhåll 35,0 35,8 33,4 47,9 48,1 Fastighetsadministration 100,4 90,9 75,0 68,2 64,3 Driftöverskott 404,7 362,5 381,1 384,5 375,5 Central administration och marknadsföring 49,3 37,0 25,1 34,1 43,6 Resultat övriga verksamheter 4,0 7,9 Rörelseresultat 355,4 325,5 356,0 354,4 339,8 Finansiella poster 123,6 151,8 155,7 182,5 213,8 Resultat efter finansiella poster 231,8 173,7 200,3 171,9 126 Värdeförändring fastigheter, realiserade 0,1 10,5 5,3 28,7 25,5 Värdeförändring fastigheter, orealiserade 72,6 514,7 222,8 174,5 630,5 Värdeförändring finansiella instrument, realiserade 0,4 Värdeförändring finansiella instrument, orealiserade 117,4 34,2 29,9 33,5 n/a Resultat före skatt 42,3 733,1 458,3 408,6 782,0 Skatt 10,9 56,6 85,0 90,2 230,5 Årets resultat 53,2 676,5 373,3 318,4 551,5 BALANSRÄKNINGAR Tillgångar Förvaltningsfastigheter 7 186,1 6 697,8 7 644,8 7 175,0 7 085,3 Maskiner och inventarier 5,7 4,8 7,7 3,5 6,3 Finansiella anläggningstillgångar 483,0 528,3 125,8 95,9 54,5 Omsättningstillgångar 193,3 84,3 243,7 103,0 117,6 Summa tillgångar 7 868,1 7 315,2 8 022,0 7 377,4 7 263,7 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 120,6 3 150,8 2 474,3 2101,0 1 823,7 Långfristiga skulder 3 657,1 2 951,2 5 220,5 4 866,8 5 213,3 Kortfristiga skulder 1 090,4 1 213,2 327,2 409,6 226,7 Summa eget kapital och skulder 7 868,1 7 315,2 8 022,0 7 377,4 7 263,7 FEMÅRSÖVERSIKT MSEK 1 000 800 600 400 200 0 % 6,5 6,0 5,5 5,0 4,5 4,0 2004 2005 2006 2007 2008 Hyresintäkter Driftsöverskott Direktavkastning, %

FLERÅRSÖVERSIKT 99 1 januari 31 december MSEK 2008 2007 2006 2005 2004 1) FASTIGHETSRELATERADE UPPGIFTER Lokalarea, kvm 701 000 714 000 803 000 871 000 935 000 Marknadsvärde fastigheter 7 186 6 698 7 645 7 175 7 085 Investeringar i fastigheter 609 476 551 461 229 Fastighetsförsäljningar 48 1 966 309 574 102 Överskottsgrad, % 50,4 47,1 49,0 49,2 48,6 Direktavkastning, % 6,2 5,4 5,5 5,6 5,7 Totalavkastning, % 5,1 13,1 8,8 8,5 15,8 Vakansgrad area, % 12,7 2) 15,3 2) 16,7 2) 18,9 2) 18,9 2) Vakansgrad hyra, % 4,0 2) 5,6 2) 6,3 2) 9,4 2) 9,3 2) FINANSRELATERADE UPPGIFTER Soliditet, % 39,7 43,1 30,8 28,5 25,1 Räntebärande låneskuld netto 3 561 3 063 4 876 4 846 5 113 Belåningsgrad, % 56,3 53,1 66,3 67,7 72,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,1 2,0 2,3 2,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,1 2,2 1,9 1,6 Genomsnittlig ränta, % 4,0 3,8 3,2 3) 3,5 3) 4,3 Räntebindningstid, mån 19 26 20 19 19 Avkastning på eget kapital, % 1,7 24,1 16,3 16,2 35,6 Övriga uppgifter Medelantal anställda 104 97 90 88 119 1) Justering har gjorts av koncernens resultat- och balansräkningar för nya redovisningsprinciper enligt IFRS 2) Utvecklingsfastigheten Kungsbrohuset och Klarabergshuset för år 2006, 2005 och 2004 samt Kungsbrohuset för år 2007 och år 2008 ingår inte i värdet. Utvecklingsfastigheterna Centralhuset Sundbyberg och Sundbybergshuset ingår inte i värdet för år 2007 och 2006, samt Centralhuset Sundbyberg för år 2008. 3) Exklusive kostnader i samband med byte av långivare.

100 vinstdisposition Vinstdisposition Fritt eget kapital i moderbolaget är: SEK 2008 Balanserade vinstmedel 486 891 896 Årets resultat 39 681 715 Summa 447 210 181 Koncernbidrag har erhållits från dotterbolag om 109 348 433 kronor och lämnats till dotterbolag med 404 769 577 kronor. Styrelsen och vd föreslår att ovanstånde belopp disponeras enligt följande: SEK 2008 Till aktieägarna tilldelas 100 000 000 I ny räkning balanseras 347 210 181 Summa 447 210 181 Styrelsen föreslår att årsstämman i Jernhusen AB (publ) beslutar att 100 MSEK, eller 25 kronor per aktie utdelas till ägaren. Utdelning ska betalas den 27 april 2009. Styrelsens yttrande avseende FÖRE SLAGEN vinstutdelning enligt ABL 18 kap 4 Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av rekommendation RFR 1.1 Kompletterande redovisningsregler för koncerner, från Rådet för finansiell rapportering. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av rekommendation RFR 2.1 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter föreslagen vinstutdelning. Styrelsen finner även att föreslagen utdelning till aktieägaren är försvarlig med hänsyn till de bedömningskriterier som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna utdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att på sikt infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 10,6 procent av bolagets eget kapital och 3,2 procent av koncernens eget kapital. Det uttalade målet för koncernens kapitalstruktur med en soliditet om mellan 35 till 45 procent och en räntetäckningsgrad om minst 2,0 gånger uppfylls även efter den föreslagna utdelningen. Soliditeten uppgick till 39,7 procent och räntetäckningsgraden till 2,8 gånger. Bolagets och koncernens soliditet är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att tillvarata framtida affärsmöjligheter och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Vinstutdelningen kommer heller inte att negativt påverka bolagets och koncernens förmåga att göra ytterligare affärsmässigt motiverade investeringar enligt antagna planer. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier höll extra bolagsstämma den 15 januari 2009 där det beslutades att genomföra en omvänd fusion mellan bolagen. Efter att fusionen har genom förts, vilket kommer att ske under våren 2009, kommer eget kapital i Jernhusen att stärkas med drygt 500 MSEK. Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14a Årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 91 MSEK efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp. Stockholm den 16 mars 2009 Styrelsen

vinstdisposition 101 undertecknande av årsredovisning Undertecknade försäkrar att koncern- och årsredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS, sådana de antagits av EU, respektive god redovisningssed och ger en rättvisande bild av koncernens och bolagets ställning och resultat, samt att koncernförvaltningsberättelsen och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens och bolagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de bolag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 16 mars 2009 Styrelsen Rolf Lydahl Ordförande Bosse Wallin Styrelseledamot Kerstin Gillsbro Styrelseledamot Björn Ekström Styrelseledamot Kia Orback Pettersson Styrelseledamot Richard Reinius Styrelseledamot Per Berggren Verkställande direktör Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant Vår revisionsberättelse har avgivits den 16 mars 2009 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

102 REVISIONSBERÄTTELSE Revisionsberättelse Till årsstämman i Jernhusen AB (publ) org nr 556584-2027 Vi har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Jernhusen AB (publ) för år 2008. Bolagets årsredovisning och koncern redovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 52-102. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av vår revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att vi planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra oss om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att vår revision ger oss rimlig grund för våra uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS såsom de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Stockholm den 16 mars 2009 Ernst & Young AB Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor

103 Bolagsstyrningsrapport

104 ORDFÖRANDE HAR ORDET Jernhusens viktiga roll i en framtidsbransch De stora planerade investeringarna inom järnvägssektorn är bra för Jernhusens affärer. Vi har flera stora utmaningar framför oss då vår roll nu har förtydligats. Jernhusen har ännu ett framgångsrikt år bakom sig. Både hyresintäkterna och driftnettot har ökat jämfört med föregående år. Genom avyttringen av Klarabergshuset under 2007 och den beslutade fusionen med moderbolaget AB Swedcarrier står bolaget finansiellt starkt. Detta känns särskilt bra i ett läge när vi har stora investeringar inom järnvägssektorn att vänta och de finansiella marknaderna samtidigt är mycket skakiga. Under 2008 presenterade regeringen en omfattande transportpolitisk proposition som visar färdriktning och ambitioner för bland annat järnvägen långt in på 2020- talet. Propositionens innehåll har ytterligare förtydligat vår roll inom transportsektorn; ett fastighetsbolag som på kommersiella villkor ska äga och utveckla fastigheter för att främja resande och transporter på järnväg. Detta ger spännande utmaningar och ligger helt i linje med Jernhusens affärsstrategi och utvecklingsplaner. Om alla planer och visioner för järnvägen ska kunna förverkligas kommer det att krävas stora insatser, såväl privata som offentliga, de närmaste 10 20 åren. Jernhusen vill bidra genom att aktivt driva utvecklingen av både befintliga och nya stationer, resecentra, verkstäder och godsterminaler. Ett av nyckelorden i detta arbete är konkurrensneutralitet, som för Jernhusen bland annat betyder att ställa våra verkstadslokaler till olika operatörers förfogande på jämbördiga villkor. Vikten av detta synsätt ökar i takt med att konkurrensen tilltar i järnvägssektorn både nationellt och internationellt, en utveckling som inte minst kommer att gynna resenärerna. Just nu upplever världen finansiella problem på en nivå som sällan skådats. Samtidigt pågår ett internationellt arbete med att hantera växande klimat- och miljöproblem. En positiv tillväxt i järnvägssektorn kan bidra till lösningar på delar av dessa problem. Här ser Jernhusen stora möjligheter, och känner stark motivation, att spela en aktiv roll. Mot denna bakgrund känns det inte som en överdrift att påstå att vi befinner oss i en framtidsbransch. Rolf Lydahl Ordförande Om alla planer och visioner för järn vägen ska kunna förverkligas kommer det att krävas stora insatser, såväl privata som offentliga, de närmaste 10 20 åren.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 105 Bolagsstyrning Jernhusen AB (publ) är ett svenskt publikt aktiebolag. Jernhusen tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning (Koden) till alla delar, utom vad som avser valberedning, styrelsens oberoende samt möjligheten att delta på distans och att få ärenden behandlade på stämman, där riktlinjer i statens ägarpolicy följs. Syftet med Koden är att förbättra styrningen av svenska bolag. För att uppnå det krävs en tydlig roll- och ansvarsfördelning mellan de olika lednings- och kontrollorganen. Vidare krävs god transparens i informationen för att ge ägarna en bra insyn i bolagets verksamhet så att de kan utöva en aktiv roll. Enligt statens ägardirektiv ska bolag med statligt ägande tillämpa Koden. Bolaget anger om reglerna för bolagsstyrning har följts under det senaste räkenskapsåret utifrån principen följa eller förklara. Jernhusen lämnar här 2008 års bolagsstyrningsrapport. Aktieägare Jernhusen AB (publ) har under 2008 varit ett helägt dotterbolag till AB Swedcarrier som ägs av svenska staten. Årsstämma Till årsstämman den 22 april 2009 kommer kallelse att ske genom brev med posten i enlighet med kraven i bolagsordningen. Av kallelsen framgår en detaljerad dagordning. Ordinarie årsstämma 2008 ägde rum den 14 april 2008. Moderbolaget AB Swedcarrier representerades av Katja Elväng genom fullmakt. Till stämmans ordförande valdes Rolf Lydahl. Samtliga styrelseledamöter valda av stämman var närvarande. Beslut Årsstämman 2008 beslöt: Omval av styrelseledamöterna Kerstin Gillsbro, Rolf Lydahl, Kia Orback Pettersson, Richard Reinius och Bosse Wallin samt Björn Ekström. Omval av styrelsens ordförande Rolf Lydahl. Att årsarvode till styrelsen ska utgå med 807 000 SEK, att fördelas med 182 000 SEK till ordföranden och med 91 000 SEK vardera till styrelseleda möterna. Att ersättning till ersättningsutskottet ska utgå med 30 000 SEK till ordföranden och 20 000 SEK till övriga ledamöter i utskottet. Att ersättning till revisionsutskottet ska utgå med 40 000 SEK till ordföranden och 30 000 SEK till övriga ledamöter i utskottet. Att revisionsarvode ska utgå enligt godkänd räkning för tiden till nästa årsstämma. Principer för ersättnings- och anställnings villkor för vd och övriga ledande befattningshavare. Valberedning Jernhusen saknar, på grund av ägarstrukturen, en valberedning. AB Swedcarrier har lämnat förslag på ledamöter i styrelsen i enlighet med statens ägardirektiv. Nomineringsprocessen följer svenska statens ägardirektiv. För de av svenska staten helägda företagen tillämpas enhetliga och gemensamma principer för en strukturerad nomineringsprocess som för dessa bolag ersätter Kodens regler om tillsättning av styrelseledamöter och revisorer. Styrelse Till styrelsen 2008 omvaldes samtliga styrelse ledamöter. Personalrepresentanten Thomas Franzon representerande SACOförbundet Trafik och Järnväg fick fortsatt förtroende. Av ledamöterna kommer två från Näringsdepartementet, en från landstingsvärlden och tre från näringslivet. Kompetensbredden är god och representeras av olika områden med betydelse för Jernhusens verksamhet: finans, fastighet, projektutveckling och marknadskommunikation. Ambitionen är att leva upp till Näringsdepartementets krav när det gäller bolagsstyrning, vilka i stort följer de regler och riktlinjer som finns för börsnoterade bolag. Koncernens vd och vice vd deltar normalt vid styrelsemöten. Övriga befattningshavare i bolaget deltar i styrelsens sammanträden såsom föredragande av särskilda frågor. Styrelsens oberoende Styrelseledamöters oberoende i förhållande till staten som större ägare redovisas inte, vilket utgör ett undantag i förhållande till Koden. Koden är huvud sakligen inriktad mot bolag med ett spritt ägande. Skälet till att bolag ska ha minst två styrelseledamöter som är oberoende i förhållande till större aktieägare och att samtliga styrelseledamöters beroende till större ägare skall redovisas enligt Koden, är i huvudsak att skydda minoritetsägare. I statligt helägda bolag samt i delägda bolag med få delägare saknas därför skäl att redovisa denna form av oberoende. Styrelsens arbete Antal styrelsemöten uppgick under 2008 till 10, varav ett var konstituerande möte (se tabell över närvaro vid styrelsemötena på sid 107). Vd föredrar en lägesrapport på samtliga styrelse möten. Huvudfrågor under 2008 har varit: Nr 1/08: Bokslut och Kommuniké 2007, investeringar, avyttringar, rörlig ersättning 2007 och 2008 Nr 2/08: Årsredovisning 2007, kallelse till årsstämma, riskhantering, investeringar Nr 3/08: Investeringar, avyttringar Nr 4/08: Konstituerande möte Nr 5/08: Delårsrapport januari mars 2008, affärssatsningar Nr 6/08: Studiebesök på verkstäder och stationer för höghastighetståg i London och Paris, affärssatsningar, investeringar Nr 7/08: Delårsrapport januari-juni 2008, finanspolicy

106 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Nr 8/08: Strategifrågor, investeringar, avyttringar, hållbarhetsredovisning Nr 9/08: Delårsrapport januari september 2008, policys, internkontroll och riskanalys Nr 10/08: Fusionen mellan Jernhusen AB och AB Swedcarrier, affärsplan, budget, policys Styrelsen har genomgångar med revisorerna där rapporter från revisionen behandlas. Vid diskussioner om investeringar och av yttringar ges medarbetare i organisationen möjlighet att ge fördjupad information till styrelsen. Ersättningsutskott Ersättningsutskottets uppgift är att bereda ärenden gällande löner och övriga anställningsvillkor för vd och ledningsgruppen i Jernhusen. I arbetsuppgifterna ingår att utvärdera huvudkandidaterna vid anställning av nya medarbetare inom denna grupp. Ersättningsutskottet kan även bereda frågor som rör löner och anställningsvillkor för övriga anställda om dessa är av principiell karaktär. Exempel på sådana frågor är resultatlön som omfattar alla anställda, utom vd. Utskottet lämnar förslag till styrelsen som beslutar i det aktuella ärendet. Ersättningsutskottet bestod 2008 av styrelseledamöterna Rolf Lydahl som leder utskottets arbete, Björn Ekström och Bosse Wallin. Ersättningsutskottet sammanträdde tre gånger under 2008 och hade dessutom löpande kontakter i samband med anställningar och andra lönefrågor. De tre ledamöterna var närvarande vid samtliga möten Vid dessa möten deltar även vd och vid vissa möten även vice vd. Revisionsutskott Revisionsutskottets uppgift är att; svara för beredningen av styrelsens arbete med att kvalitetssäkra bolagets finansiella rapportering bereda förslag till styrelsen om fördjupande granskningsområden utöver de uppgifter som inkluderas i den löpande granskningen fortlöpande träffa bolagets revisor för att informera sig om revisionens inriktning och omfattning samt diskutera sam ordningen mellan den externa revisionen, interna kontrollen och synen på bolagets risker fastställa riktlinjer för vilka andra tjänster än revision som bolaget får upphandla av bolagets revisor utvärdera revisionsinsatsen och informera ägaren om resultatet av utvärderingen, samt stödja ägaren vid framtagandet av förslag till revisor och arvodering av revisionsinsatsen Revisionsutskottet bestod 2008 av styrelseledamöterna Richard Reinius som också är revisionsutskottets ordförande, Kerstin Gillsbro och Kia Orback Pettersson. Vid dessa möten deltar även vd, vice vd, ekonomichefen samt bolagets revisorer från Ernst & Young. Revisionsutskottet sammanträdde fyra gånger under 2008. Styrelseordförande Förutom att leda arbetet i styrelsen följer ordföranden Jernhusens löpande utveckling genom kontinuerliga kontakter med vd i strategiska frågor. Ordföranden har även varit ordförande i moderbolaget AB Swedcarriers styrelse under 2008. Närvarande ledamöter vid möten i REVISIONS UTSKOTTET Nr 1/08 Nr 2/08 Nr 3/08 Nr 4/08 Richard Reinius x x x Kerstin Gillsbro x x x Kia Orback Pettersson x x x x Ingemar Rindstig, Ernst & Young AB x x x x Bertil Forsslundh, Riksrevisionen 1) x 1) Förordnadet upphörde i och med årsstämman 2008. VD och koncernledning Vd leder koncernledningens arbete och fattar beslut i samråd med övriga i ledningen. Denna består av chefer för affärsområden och staber. Vid utgången av 2008 bestod koncernledningen av nio personer. Koncernledningen har regelbundna verksamhetsgenomgångar under ledning av vd. Revisorer Vid årsstämman 2005 valdes Ernst & Young AB till revisorer, med auktoriserade revisorn Ingemar Rindstig som huvudansvarig revisor. Uppdraget innehas till och med årsstämman 2009. Vid sidan av Jernhusen AB (publ) har Ingemar Rindstig revisions uppdrag i bland annat följande bolag: Vasakronan, JM, Einar Mattson Byggnads, Veidekke, Castellum, Sagax och Svenska Bostäder. Ingemar Rindstig har inga uppdrag i bolag som påverkar hans oberoende som revisor i Jernhusen. I och med årsstämman den 14 april 2008 upphörde Riksrevisionens förordnande. Styrelsens sammansättning 2008 Namn Funktion Invald Revisionsutskott Ersättningsutskott Rolf Lydahl ordförande 2004 ordförande Björn Ekström ledamot 2007 ledamot Kerstin Gillsbro ledamot 2006 ledamot Bosse Wallin ledamot 2003 ledamot Kia Orback Pettersson ledamot 2004 ledamot Richard Reinius ledamot 2005 ordförande Thomas Franzon 1) ledamot 1) Arbetstagarrepresentant

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 107 NÄRVARO VID StyrelsemöteN Nr 1/08 Nr 2/08 Nr 3/08 Nr 4/08 Nr 5/08 Nr 6/08 Nr 7/08 Nr 8/08 Nr 9/08 Nr 10/08 Rolf Lydahl x x x x x x x x x x Björn Ekström x x x x x x x x x Kerstin Gillsbro x x x x x x x x x Bosse Wallin x x x x x x x x x Kia Orback Pettersson x x x x x x x x x x Richard Reinius x x x x x x x x x Thomas Franzon x x x x x x x x x x

108 BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT Översikt av styrningen Valberedning Jernhusen saknar, på grund av ägar strukturen, en valberedning. Nomineringsprocessen följer svenska statens ägardirektiv. Revisionsutskott Revisionsutskottets huvudsakliga uppgift är att säkerställa att fastlagda principer för den finansiella rapporteringen och interna kontrollen efterlevs. AKTIEÄGARNA utgör årsstämman 1 2 3 val förslag VALBEREDNING REVISORER rapporterar till styrelse och aktieägare STYRELSE REVISIONSUTSKOTT ERSÄTTNINGSUTSKOTT VD STABER INTERN KONTROLL mål strategier styrinstrument rapporter kontroll EXTERNA STYRSYSTEM INTERNA STYRSYSTEM Aktieägare Aktieägarens rätt att besluta i Jernhusens angelägenheter utövas vid årsstämman, eller i förekommande fall extra bolagsstämma, som är Jernhusens högsta beslutande organ. Årsstämman äger vanligen rum i april månad i Stockholm, dock alltid inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. På årsstämman fastställs resultat- och balansräkningar, beslutas om utdelning och ansvarsfrihet för styrelsen och vd samt väljs styrelse och i förekommande fall revisorer. Vidare fastställs styrelsens arvode samt behandlas andra lagstadgade ärenden. Revisor Jernhusens stämmovalda revisor granskar bolagets årsredovisning och bokföring samt styrelsens och vd:s förvaltning. Revisorn arbetar utifrån en revisionsplan och rapporterar sina iakttagelser till revisionsutskottet löpande under året och till styrelsen i samband med att delårsrapporten och årsredovisningen fastställs av styrelsen. Revisorn inhämtar synpunkter från revisionsutskottet avseende Jernhusens risker som beaktas i revisionsplanen. Revisorn deltar också vid årsstämman för att föredra revisionsberättelsen som beskriver granskningsarbetet och gjorda iakttagelser. Vd och koncernledning Vd leder verksamheten enligt Aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, Statens ägardirektiv, Svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen samt inom de ramar styrelsen lagt fast i bland annat i Instruktion för verkställande direktören. Vd tar i samråd med styrelsens ordförande fram nödvändig information och dokumentation som underlag för styrelsens arbete och för att styrelsen ska kunna fatta väl underbyggda beslut, föredrar ärenden och motiverar förslag till beslut, samt rapporterar till styrelsen om bolagets utveckling. Styrelsen beslutar om ersättning till ledande befattningshavare på förslag från ersättningsutskottet. Ersättningen innefattar fast lön, pensioner och övriga förmåner. Med ledande befattningshavare avses vd samt övriga medlemmar av ledningsgruppen, totalt nio personer vid utgången av 2008. Externa styrinstrument Till de externa styrinstrument som utgör ramar för bolagsstyrning inom Jernhusen hör Aktiebolagslagen, Årsredovisningslagen, Svensk kod för bolagsstyrning, Statens ägardirektiv samt andra relevanta lagar.

BOLAGSSTYRNINGSRAPPORT 109 Styrelse Styrelsens sammansättning Styrelsen i Jernhusen ska enligt bolagsordningen bestå av tre till åtta ledamöter valda av årsstämman årligen för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Bolagsordningen tillåter val av suppleanter men för närvarande finns inga suppleanter valda av stämman. Jernhusens styrelse består för närvarande av sex ledamöter valda på ett år samt en facklig representant. Vd och vice vd är normalt alltid närvarande vid styrelsemöten. Styrelsen har inom sig upprättat två utskott, revisionsutskottet och ersättningsutskottet. Ordförandes ansvar Ordförande leder styrelsens arbete så att detta utövas enligt Aktiebolagslagen, andra lagar och förordningar, Statens ägardirektiv, Svensk kod för bolagsstyrning, bolagsordningen och styrelsens och dess utskotts interna styrinstrument. Ordföranden följer verksamheten i dialog med vd och ansvarar för att övriga styrelseledamöter får den information och dokumentation som är nödvändig för hög kvalitet i diskussion och beslut. Ordföranden ansvarar för utvärdering av styrelsens arbete och är även delaktig i utvärderingar och utvecklingsfrågor avseende koncernens ledande befattningshavare. Styrelsens arbete och ansvar Styrelsens ansvar omfattar att övervaka det arbete vd gör genom löpande uppföljning av verksamheten under året organisation, ledning och riktlinjer för förvaltning av bolagets angelägenheter är ändamålsenliga det finns en tillfredsställande intern kontroll fastställa strategier och mål, att fastställa interna styrinstrument besluta om större förvärv och avyttringar av verksamheter besluta om andra större investeringar besluta om placeringar och lån i enlighet med Finanspolicyn avge finansiella rapporter utvärdera den operativa ledningen och tillse efterträdarplanering Utöver det konstituerande styrelsemötet, som hålls i anslutning till årsstämman, sammanträder styrelsens minst sju gånger per år (ordinarie sammanträden). Extra sammanträden sammankallas vid behov. Vid det konstituerande sammanträdet fastställs styrelsens arbetsordning och instruktion för vd samt att firmatecknare utses. Styrelsens ansvar för den finansiella rapporteringen Styrelsen säkerställer kvaliteten i den finansiella rapporteringen dels genom instruktion för vd, och dels genom att behandla rapport från revisionsutskottet i form av upprättade protokoll samt observationer, rekommendationer och förslag till beslut och åtgärder. Styrelsen säkerställer vidare kvaliteten i den finansiella rapporteringen genom att ingående behandla delårsrapporter, årsredovisning och bokslutskommuniké på styrelsemöten. Styrelsen har delegerat till bolagsledningen att säkerställa kvaliteten i pressmeddelanden med finansiellt innehåll samt presentationsmaterial i samband med möten med media, ägare och finansiella institutioner. Utvärdering av styrelsens arbete Ordföranden ansvarar för utvärdering av styrelsens arbete. En strukturerad utvärdering av styrelsen utfördes under vintern 2008/09, bland annat med hjälp av personliga intervjuer utförda av en extern konsult samt genom ett frågeformulär som besvarades av varje enskild styrelseledamot. Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer årligen en skriftlig arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens och dess utskotts inbördes arbetsfördelning inklusive ordförandens roll, beslutsordning inom styrelsen, styrelsens sammanträdesplan, kallelse till styrelsemöten, dagordning och protokoll, samt styrelsens arbete med redovisnings- och revisionsfrågor och den finansiella rapporteringen. Arbetsordningen reglerar även hur styrelsen ska erhålla information och dokumentation som underlag för dess arbete och för att kunna fatta väl underbyggda beslut. Interna styrinstrument Till de internt bindande styrinstrumenten hör den av stämman fastställda bolagsordningen och av regeringen beslutade riktlinjer, de av styrelsen fastställda Arbetsordning för styrelsen i Jernhusen AB, Instruktion för verkställande direktören i Jernhusen AB, Instruktion för ekonomisk rapportering till styrelsen i Jernhusen AB, Instruktion för av styrelsen i Jernhusen AB inrättat revisionsutskott och Finanspolicy. Utöver dessa styrinstrument finns ett antal policys och manualer som innehåller bindande regler, samt rekommendationer för koncernens verksamhet och medarbetare. Bolagsordningen stadgar att Jernhusens verksamhet är att direkt eller indirekt genom dotter- och intressebolag, äga, förvalta och utveckla fastigheter, tillhandahålla fastighetsrelaterade tjänster samt därmed förenlig verksamhet. Styrelsen ska bestå av tre till åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljes årligen på årsstämma för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Kallelse till årsstämma och extra bolagsstämma ska ske genom brev med posten tidigast sex och senast fyra veckor före stämman. Andra meddelanden till aktie ägarna ska ske genom brev med posten. Regeringen har beslutat om riktlinjer för ekonomisk rapportering som ska följas avseende jämställdhet, arbetet med mångfald och mot diskriminering, etiskt, socialt och miljömässigt ansvar samt öppen och professionell informationsgivning. Jernhusen följer dessa riktlinjer och har: jämställdhetsriktlinjer, diskrimeringsriktlinjer och riktlinjer för kränkande särbehandling friskvårdsriktlinjer för ett ökat välbefinnande en miljöpolicy där bolagets roll i en hållbar utveckling är styrande en informationspolicy som betonar en snabb, öppen och nära kommunikation. Instruktion för vd Styrelsen fastställer årligen en skriftlig instruktion för vd som klargör vd:s ansvar för den löpande förvaltningen, former för rapportering till styrelsen och innehåll i denna, krav på interna styrinstrument, och frågor som alltid kräver styrelsens beslut eller anmälan till styrelsen. Exempel på sådana frågor är fastställelse av delårsrapport, årsredovisning och bokslutskommuniké, beslut om större förvärv och avyttringar av verksamheter, beslut om andra större investeringar, beslut om placeringar och lån i enlighet med Finanspolicyn, fastställelse av ersättnings- och anställningsvillkor för vd och till denne direktrapporterande befattningshavare. Värderingar Jernhusen AB (publ) har valt att samla sina värderingar under benämningen NÄRA, som ledstjärna för hur bolaget agerar, både i sitt interna och externa arbete. NÄRA är också kärnvärdet för ett lyckat ledarskap. Jernhusen ska vara världsledande i meningen att bolaget ska göra sitt jobb så bra att liknande bolag i andra länder upptäcker och tar intryck av Jernhusens sätt att arbeta på samma sätt som bolaget inspireras av vad som sker i dess omvärld.

110 styrelsens rapport om intern kontroll Styrelsens rapport om intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt Aktiebolagslagen och Svensk kod för Bolagsstyrning (Koden) för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Koden avsnitt 10.5 och 10.6, och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende den finansiella rapporteringen. Intern kontroll Jernhusen har definierat intern kontroll som en process, som påverkas av styrelsen, revisionsutskottet, vd, koncernledningen och övriga medarbetare och som utformats för att ge en rimlig försäkran om att Jernhusens mål uppnås vad gäller ändamålsenlig och effektiv verksamhet, tillförlitlig rapportering och efterlevnad av tillämpliga lagar och förordningar. Processen baseras på kontrollmiljön som skapar disciplin och struktur för de övriga fyra komponenterna i processen: riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. Kontrollmiljö Kontrollmiljön innefattar de värderingar och den etik som styrelsen, revisionsutskottet, vd och koncernledningen kommunicerar och verkar utifrån samt koncernens organisationsstruktur, ledarskap, beslutsvägar, befogenheter, ansvar samt den kompetens som medarbetarna besitter. Styrelsen har det övergripande ansvaret för den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen. Styrelsen har fastställt en skriftlig arbetsordning som klargör styrelsens ansvar och som reglerar styrelsens och dess utskotts inbördes arbetsfördelning. Styrelsen har vidare utsett ett revisionsutskott som har som huvudsaklig uppgift att säkerställa att fastlagda principer för den finansiella rapporteringen och interna kontrollen efterlevs samt att ändamålsenliga relationer med bolagets revisor upprätthålls. Styrelsen utövar sin kontroll främst genom fastställande av policydokument, instruktioner till vd samt affärsplan och budget. Detta dokumenteras och kommuniceras i styrdokument såsom riktlinjer och instruktioner för attesträtt samt redovisnings- och rapporteringsinstruktioner. Riskbedömning Jernhusen har en strukturerad process för riskbedömning och riskhantering för att identifiera och säkerställa att de risker som bolaget är utsatta för hanteras inom fastställda ramar. Särskild vikt läggs på att säkerställa värderingen av förvaltningsfastigheter, finansiering, debitering av hyra samt av investeringar. Den enskilt största risken i Jernhusen är att bedöma värdet på förvaltningsfastigheter. Cirka 80 procent av marknadsvärdet bedöms av ett externt värderingsföretag. Känslighetsanalysen nedan visar effekten på respektive resultatpost vid en förändring om en procent. Beräkningarna utgår från en förändring från 1 januari 2009 och med då gällande hyresavtal och avtals villkor, vakansgrad, upplåning och räntebindning. Känslighetsanalys Resultateffekt/år, MSEK Hyresintäkter ±1 % 8 Driftkostnader ±1 % 3 Vakansgrad ±1 % 8 Räntenivå ±1 % 23 Orealiserad värdeförändring ±1 % 72 Kontrollaktiviteter Revisionsutskottet utvärderar den interna kontrollen och rapporterar till styrelsen. I samband med styrelsemötet där årsbokslutet och kvartalsrapporten för tredje kvartalet behandlas, rapporterar revisorerna de iakttagelser som gjorts i samband med revisionen. Vid varje styrelsemöte följs den ekonomiska utvecklingen upp mot budget samt hur utvecklingen av beslutade investeringar och försäljningar följer uppgjorda planer. Vid större avvikelser från budget, om planerade försäljningar förskjuts i tiden och om beslutade investeringar bedöms bli mer kostsamma, rapporterar vd till styrelsen. Jernhusen har ingen internrevision utan den interna kontrollen granskas löpande av revisorerna. Varje år lämnar revisorn en internkontrollrapport för granskningen till revisionsutskottet. Revisionsutskottet gör löpande en genomgång av den interna kontrollen, Koden samt väsentliga redovisningsfrågor. Om styrelsen finner det motiverat kommer den interna kontrollen att granskas av externa konsulter. Under året förstärkte Jernhusen kompetensen inom riskområdet. En riskmanager funktion som har det övergripande ansvaret för ovanstående riskhantering har upprättats. Strategisk utveckling, som ansvarar för strategisk riskhantering, arbetar aktivt med omvärlds- och marknadsanalyser för att bevaka risker och möjligheter för att ha rätt underlag för strategiska beslut. För att följa upp att riskhanteringen efterlevs har en intern kontrollfunktion upprättats. Den interna kontrollen ansvar för att följa upp och rapportera riskhanteringens effektivitet och efterlevnad samt stödjer respektive verksamhetsansvarig med konkreta åtgärder och följer även upp att internkontrollen är ändamålsenlig och effektiv. Under året har en extern revisionsgrupp, bestående av två externa byggprojektledare och två projektrevisorer från KPMG, reviderat projektet Kungsbrohuset. Gruppen har lämnat en rapport vid fyra tillfällen till revisionsutskottet. Ordförande för den externa revisionsgruppen

styrelsens rapport om intern kontroll 111 har muntligt föredragit rapporten vid tre tillfällen på revisionsutskottsmötena. Vid dessa tillfällen har även Jernhusens projektledare för Kungsbrohuset deltagit. Jernhusens IT-avdelning ansvarar på uppdrag från vd för IT-strategi och långsiktig planering och IT-säkerheten. Jernhusen har valt att lägga ut all drift av ITsystemen och IT-infrastrukturen till företaget SYSteam AB. SYSteam ansvarar även för all kommunikation mellan SYSteams datacenter och Jernhusens kontor, all backuphantering samt för att lösa driftrelaterade problem. För supportärenden avseende affärssystemen ansvarar den leverantör som Jernhusen tecknat support avtal med. Jernhusens IT-avdelning hanterar intern användarsupport. Nedanstående tabell visar de mest väsentliga affärssystemen: System Visma Control Actit Business Hypergene Cognos Consolidator FastNet Invoice Manager (IM) Funktion Affärs- och ekonomiprogram Analys Analys Koncernkonsolidering Hyresadministration/ avisering Leverantörsfakturahantering Information och kommunikation Jernhusen har en hög ambitionsnivå för både intern och extern information och kommunikation. Ansvaret för detta samordnas på en koncerngemensam marknads- och informationsavdelning. En informationspolicy styr bolagets informationsgivning och säkerställer att bolaget följer gällande regelverk och rekommendationer. Internt säkerställs informationshanteringen genom ett intranät. Vd och kommunikationschefen är huvudansvariga för företagets kontakter med media och andra intressentgrupper. Jernhusen utformar årsredovisning, bokslutskommuniké, delårsrapporter och annan löpande information i enlighet med svensk lag och praxis. Rapporterna publiceras på den egna hemsidan och distribueras till ägare och andra intressenter som anmält sitt intresse för detta till bolaget. Rapporter och pressmeddelanden finns tillgängliga på bolagets hemsida www.jernhusen.se. I ett led att erbjuda en öppen information kommer Jernhusens årsstämma den 22 april 2009 att vara öppen för allmänheten. Uppföljning Varje månad sammanställs en rapport till styrelsen som innehåller periodens resultat, viktiga affärshändelser, investeringar, avyttringar, vakanser samt finansiering. Genom månadsrapporten får styrelsen kontinuerligt en god bild av företagets risker. Uppföljning för att säkerställa effektiviteten i den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen sker av styrelsen, revisionsutskottet, vd, koncernledningen och av koncernens bolag och affärsområden. Uppföljningen sker både formellt och informellt och inbegriper: Regelbundna ledningsgruppmöten där det ekonomiska utfallet, beslutade investeringar och större avvikelser mot budget följs upp Affärsmöten där bolagsledning och businesscontrollern följer upp viktiga affärshändelser som hyresavtal, av yttringar och investeringar löpande. Affärscontrollers och centrala stabsfunktioner följer löpande upp den ekonomiska och finansiella rapporteringen. Uppföljning av informations- och kommunikationsvägar med avsikt att säkerställa att dessa är ändamålsenliga för de finansiella rapporterna. Business control följer upp affärsriskerna i budget- och prognosprocesserna och är också ledningens stöd för målstyrning och resultatuppföljning. Stockholm den 16 mars 2009 Styrelsen Bolagsstyrningsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

112 styrelsens rapport om intern kontroll Nedanstående tabell avser de policys som styrelsen har beslutat: Policy (Beslutas av styrelsen) Riskhantering Affärsriskpolicy Personal Personalpolicy Affärssatsningar Avyttringspolicy Investeringspolicy Riktlinje (Beslutas av vd) Riktlinje för försäkringar IT- & telefoniriktlinjer Brandskyddsriktlinjer Trafiksäkerhetsriktlinjer Alkohol- och Drogriktlinjer Arbetsmiljöriktlinjer Arkiv & Dokumenthanteringsriktlinjer Diskrimineringsriktlinjer Friskvårdsriktlinjer Jämställdhetsriktlinjer Kränkande särbehandling Pensionsriktlinjer Ledarskapsriktlinjer Reseriktlinjer Riktlinje för intern representation Anvisningar till investeringspolicyn Investeringsärenden Kommersiella områden Kommersiell policy (ännu ej beslutad) Fastighetsvärdering Fastighetsvärderingspolicy Finansiering Finanspolicy Riktlinje för uthyrning Riktlinje för extern representation Inköpsriktlinjer Riktlinje för energi Kommunikation Informationspolicy Miljö Miljöpolicy Anvisningar till informationspolicy Riktlinje för miljö

ersättning till ledande befattningshavare 113 Ersättning till ledande befattningshavare Principer Regeringen har fastställt riktlinjer för ersättningar till ledande befattningshavare. Vid årsstämman den 14 april 2008 beslöts att löner och övriga förmåner ska vara marknadsmässiga för ledande befattningshavare. Ersättningen skall utgöras av fast lön samt av pensioner och övriga förmåner. Målbestämd rörlig del får utgå till ledande befattningshavare, exklusive vd, förutsatt att samma villkor gäller hela personalen och statens regler för incitamentsprogram för anställda följs. Styrelsen ska ha rätt att frångå principerna om det finns särskilda skäl för detta. Med ledande befattningshavare avses vd samt övriga medlemmar av ledningsgruppen. Bolaget följer regeringens riktlinjer för anställningsvillkor för ledande befattningshavare i bolag med statligt ägande. Ersättning och förmåner till vd och vice vd beslutas av Jernhusens styrelse. Ersättning till övriga medlemmar av koncernledningen, vilka ses som övriga ledande befattningshavare, beslutas av styrelsen på förslag från ersättningsutskottet. VD Under 2008 har vd erhållit fast lön samt andra ersättningar i enlighet med not 9 på sidorna 79 80. Vd har ett pensionsavtal med pensionsålder 65 år. Pensionen byggs upp genom alternativ ITP samt en premiebaserad tilläggsplan till vilka avsättningar sker varje år motsvarande 32 procent av den fasta lönen. För vd har avtal träffats om att avgångsvederlag utgår vid eventuell uppsägning från bolagets sida. Avgångsvederlaget motsvarar fast lön i 18 månader utöver uppsägningstiden vilken är sex månader. Avgångsvederlaget är ej pensionsgrundande, är fullt avräkningsbart och utgår ej vid pensionering. Övriga ledande befattningshavare Principen för ersättning till övriga ledande befattningshavare bygger på både fast och rörlig lön. Den rörliga lönen har en fastställd övre gräns och utgör maximalt en halv månadslön baserat på bolagets resultatutveckling. Pension till ledande befattningshavare, förutom vd och vice vd, byggs upp genom ITP-planen. Vice vd har en alternativ ITP-plan samt en premiebaserad tilläggsplan till vilka avsättningar sker varje år motsvarande 30 procent av den pensionsgrundande lönen. Pensionsåldern för vice vd och övriga ledande befattningshavare är 65 år. INCITAMENTSPROGRAM Regeringen har beslutat om riktlinjer för incitamentsprogram och att det ankommer på styrelsen att säkerställa att dessa följs. All personal, utom vd, ska omfattas och ersättningen ska inte uppgå till högre än motsvarande två månadslöner. För ledande befattningshavare, utom vd, kan ersättningen uppgå till högst fyra månads löner. Styrelsen i Jernhusen beslutade 2008 att ta fram ett incitamentsprogram som baseras på ett av vd uppsatt rörelseresultatmål för 2008. Målet uppnåddes och i mars 2009 betalas en halv månadslön ut till samtliga medarbetare, utom vd, som varit anställda i mer än sex månader.

114 Styrelse Bakre raden RICHARD REINIUS Född 1967 Kansliråd på Näringsdepartementet Departementssekreterare, Näringsdepartementet Styrelseledamot i Posten Styrelseledamot sedan januari 2005 BJÖRN EKSTRÖM Född 1944 Teknisk direktör i Locum Styrelseledamot i Byggherreforum och Aff-kommittén Styrelseledamot sedan april 2007 Mellersta raden BOSSE WALLIN Född 1942 Tidigare departementsråd på Näringsdepartementet Styrelseledamot sedan september 2003 ROLF LYDAHL Född 1945 Ordförande sedan april 2004 Vd i Spero Ordförande i IndeCap och Swedcarrier Styrelseledamot i Vasakronan, Trade Doubler, Concordia Bus och Steneken KERSTIN GILLSBRO Född 1961 Vd NCC Boende och ledamot i hel- och delägda bolag i NCC-koncernen Styrelseledamot i Swedbank RO Stockholm Syd-väst och Lunds Tekniska Högskola Styrelseledamot sedan april 2006 Främre raden THOMAS FRANZON Född 1949 Förbundsstyrelseledamot i SACO-förbundet Trafik och Järnväg Arbetstagarrepresentant i styrelsen sedan 2003 KIA ORBACK PETTERSSON Född 1959 Partner Konceptverkstan Styrelseledamot i Forsen Projekt, NAI Svefa, Tengbom, Apoteket, Adara, Hemtex och Theia Styrelseledamot sedan september 2004

115 Ledning Stående från vänster AMIR EL-SAYED Affärsområdeschef Mindre stationer MIKAEL NORLANDER Affärsområdeschef SRAB Sittande från vänster ÖRJAN STENSTRÖM Affärsområdeschef Verkstäder ANN WIBERG Chef Strategisk utveckling OLA ORSMARK Affärsområdeschef Stationer EVA BURÉN Kommunikationschef BJÖRN BOESTAD Affärsområdeschef Projektfastigheter PER BERGGREN Vd ANDERS BÄCK Ekonomidirektör/vice vd

116 DEFINITIONER Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. DIREKTAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsadministrationskostnader. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards. JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastig heterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc. RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive på gående arbeten. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. HYRESVAKANSGRAD Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter.

Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Jernhusen AB (publ) Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 org.nr. 556584-2027 Jernhusen muréngatan 1 802 51 Gävle Jernhusen Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Jernhusen Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Jernhusen Box 584 201 25 Malmö Besök: Centralstationen Jernhusen N. Promenaden 94 602 22 Norrköping Jernhusen växlarevägen 29 170 63 Solna Jernhusen Årsredovisning 2008 Sundsvall Västerås Växjö Örebro Jernhusen Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Jernhusen Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås Jernhusen S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Jernhusen Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefon: 08-410 626 00 E-post: info@jernhusen.se Jernhusen är ett publikt företag med säte i Stockholm. www.jernhusen.se Solberg Fotografer: Christoffer Edling, Ola Kjelbye och Per Myrehed. Illustratör: Maria Kask. Tryckeri: Eskils tryckeri.