Årsrapport 2012 US Recovery AB
Innehåll Viktiga händelser 2012... 5 Översikt över US Recovery AB... 6 Marknadsuppdatering... 8 Fakta om de enskilda projekten: Atlanta Land II JV... 10 Waterscape... 10 Paramount... 11 Årsredovisning... 13 Förvaltningsberättelse... 15 Resultaträkning... 17 Balansräkning... 18 Redovisnings- och värderingsprinciper... 20 Noter... 22 Revisionsberättelse... 25 Årsrapport 2012, US Recovery AB 3
Utsikt från fastigheten i Fort Walton Beach 4 Årsrapport 2012, US Recovery AB
Viktiga händelser 2012 POSITIV VÄRDEUTVECKLING FÖR BOLAGET UNDER 2012 Värdeutvecklingen för bolagets investeringar uppgick till cirka nio procent under 2012. Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA utvecklades också positivt med en ökning på i snitt 6,8 procent under samma period. 13 LÄGENHETER SÅLDA I WATERSCAPE I FORT WALTON BEACH Under 2012 såldes 13 lägenheter i Waterscapeprojektet. Det genomsnittliga försäljningspriset låg cirka 40 procent över lägenheternas anskaffningsvärde. ÖKAT INTRESSE FÖR BOLAGETS TOMTER I ATLANTA Under 2012 ingicks avtal om försäljning av cirka 25 tomter i Atlanta. Enligt avtalet ska tomterna säljas till ett fast pris under de kommande två till fyra åren. Försäljningspriset för de tomter som sålts hittills har legat 80-100 procent över anskaffningsvärdet. Dessutom får bolaget ytterligare betalning om de fastigheter som byggs säljs till ett pris som ligger över ett fastställt värde. UTDELNING Styrelsen har med bakgrund i genomförda försäljningar och likviditeten i bolaget föreslagit en utdelning på 0,50 kronor per aktie, vilket motsvarar 5 procent av teckningskursen i den första emissionen. Slutligt beslut fattas på årsstämman i maj. Årsrapport 2012, US Recovery AB 5
Cirka 85 aktieägare i Norge Cirka 1 710 aktieägare i Sverige US Recovery AS US Recovery AB 8 % 92 % US Recovery Sweden AB 25 % 20 % 25 % Atlanta Land II JV Paramount Waterscape US Recovery AB Inledning Årsrapporten innehåller, förutom en fullständig årsredovisning, information om utvecklingen på fastighetsmarknaden och en redovisning av viktiga händelser i förvaltningen av investeringsportföljerna i US Recovery AB (USR AB). Struktur och översikt USR AB är ett bolag som har investerat i amerikanska tomter och bostäder med förmodat hög värdeökningspotential. Bolaget har huvudsakligen investerat i fastigheter och tomter som sjunkit kraftigt i värde. Investeringarna i bolaget görs tillsammans med det norska systerbolaget US Recovery AS (USR AS), genom det gemensamt ägda bolaget US Recovery Sweden AB (USRS). Figuren ovan sammanfattar strukturen för USR AS och USR AB. Fokus kommer under 2013 att ligga på att maximera intäkterna genom uthyrning till dess försäljningsmarknaden repat sig. Det har kommit flera positiva signaler från den amerikanska ekonomin under de senaste månaderna, i synnerhet vad gäller utvecklingen på bostadsmarknaden. Det förväntas att den amerikanska bostadsmarknaden ska utvecklas positivt framöver. Detta beskrivs mer ingående i marknadsuppdateringen. En översikt över investeringarnas läge visas på nästa sida. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt för investerarna. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Status drift Bolaget grundades 2008 och har genomfört tre olika investeringar i Florida och Atlanta i USA. Portföljen består av två investeringar i lägenhetskomplex i Florida med cirka 330 lägenheter totalt. Dessutom äger bolaget cirka 325 byggklara tomter i Atlanta. Alla investeringar görs tillsammans med US Opportunities Norway AS (USON), och USRS har en andel på 20-25 procent. Samarbetet har gjort det möjligt att fördela kapitalet på flera projekt, vilket ger större diversifiering för bolaget. På Waterscape äger bolaget semesterlägenheter, vilket gör att beläggningen varierar mer här än för andra lägenhetsprojekt. Under högsäsongen från maj till september är dock lägenheterna i stor utsträckning fullt uthyrda. Transaktionsmarknaden för försäljning av lägenheter har stärkts i USA under det gångna året men är fortsatt svag. Per mars 2013 hade totalt 46 lägenheter i Waterscapeprojektet blivit sålda. Waterscape 6 Årsrapport 2012, US Recovery AB
2 1 3 Investeringar USA 1. Waterscape 2. Atlanta Land II JV 3. Paramount Årsrapport 2012, US Recovery AB 7
Årlige förändringar för huspriserna i USA 20 15 10 5 0-5 -10-15 -20-25 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 Källor: S&P/Case-Shiller, Home Price Index Marknadsuppdatering Makroekonomisk utveckling i USA Kännetecknande för 2012 var osäkerheten. Presidentvalet och budgetkrisen i USA, det så kallade budgetstupet gjorde företag och konsumenter mindre riskbenägna. Trots bättre balans och ökade vinster var företagen motvilliga till att anställa och konsumenterna tenderade att hålla i pengarna innan den politiska och finansiella situationen klarnat. På grund av detta växte den amerikanska ekonomin långsamt under 2012 med en BNP-tillväxt på 2,2 procent jämfört med 1,8 procent under 2011. Därmed var tredje året i rad med en tillväxt under 2,5 procent ett faktum. Två ljuspunkter i den inhemska ekonomin var energioch tekniksektorn där sysselsättningen ökade och investeringarna var höga. Efter en BNP-tillväxt på 3,1 procent under det tredje kvartalet 2012 gick den amerikanska ekonomin under fjärde kvartalet 2012 oväntat bakåt med -0,1 procent till följd av lägre lagernivåer, betydande nedskärningar i de offentliga utgifterna och minskad export. Under 2013 förväntas BNP öka med 2,5 till 3,0 procent och under 2014 väntas ytterligare en ökning på mellan 3,0 och 3,8 procent. Waterscape 8 Årsrapport 2012, US Recovery AB
Valutakurs SEK/USD 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7,0 6,5 6,0 5,5 5,0 2.1.03 3.1.05 2.1.07 2.1.09 3.1.11 1.1.13 Arbetslösheten i USA sjönk till 7,7 procent i februari 2013, vilket är en liten nedgång jämfört med nivån för ett halvår sedan då arbetslösheten var 8,2 procent. Privatkonsumtionen är en av de viktigaste drivkrafterna i den amerikanska ekonomin. Trots hoten om budgetstupet och orkanen Sandy, ökade privatkonsumtionen till 2,2 procent under fjärde kvartalet 2012 från 1,6 procent under tredje kvartalet. Företagsinvesteringarna ökade med 8,4 procent jämfört med -1,8 procent under tredje kvartalet, medan bostadsinvesteringarna ökade med hela 15,3 procent. Källor: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF, Federal Reserve Bostadsmarknaden i USA Bostadspriserna i de 20 största städerna i USA utvecklades positivt under 2012 med en ökning på 6,8 procent. Försäljningen av bostäder ökade också avsevärt under 2012 med en årlig ökning på 9,1 procent per januari 2013. Antalet påbörjade bostäder vände kraftigt uppåt under 2012 och vid utgången av året hade antalet påbörjade bostäder en årlig takt på 973 000 bostäder, vilket är en ökning från 720 000 bostäder per januari 2012. Bostadssektorn påverkas av att USA:s befolkning fortsätter att växa samtidigt som det åter blir enklare att få bankfinansiering för såväl byggbolag som privatpersoner. Paramount Efterfrågan på hyresbostäder är fortsatt god i många av de tätast befolkade områdena i USA och hyrorna spås en positiv utveckling även under 2013. Källor: S&P Case Shiller, NAHB, US Government, Economist, National Association of Realtors Årsrapport 2012, US Recovery AB 9
1. 2. 4. 1. Edinburg, Atlanta 2 5 Paramount 3. 5. Atlanta Land II JV USRS äger 25 procent av Atlanta Land II JV som har investerat i cirka 350 tomter i Atlantaområdet. På samtliga tomter finns infrastruktur på plats (vägar, avlopp, etc.) och hela investeringen har gjorts av tidigare ägare. USON äger resterande 75 procent av bolaget. Bolaget är noga med att hålla tomtområdena i gott skick och har en nära dialog med byggföretagen. Flera av dessa har visat intresse för bolagets investeringar och under 2012 förhandlades avtal fram om försäljning av cirka 25 tomter. Försäljningspriset för de tomter som sålts hittills har legat 80-100 procent över anskaffningsvärdet. Dessutom får bolaget ytterligare betalning om de fastigheter som byggs säljs till ett pris som ligger över ett fastställt värde. Sedan ingången av 2013 pågår förhandlingar med flera olika byggbolag som är intresserade av bolagets tomter i Atlanta. Waterscape USRS äger 25 procent av ett bolag som köpt 115 av totalt 339 lägenheter i Waterscapeprojektet på Okaloosa Island i Fort Walton Beach, i nordvästra Florida. USON äger 75 procent av bolaget. Byggnaden färdigställdes i januari 2008 och har god standard. Med sitt läge precis vid stranden och egen badanläggning inne på området, är detta ett mycket attraktivt semesterresmål. Området har också ett stort utbud av restauranger och butiker. Efterfrågan på lägenheter har varit god under året och intäkterna har legat på ungefär samma nivå som 2011 trots att 13 lägenheter sålts. Huvudorsaken till att intäkterna kunnat upprätthållas trots försäljningarna är att flera lägenheter möblerades för uthyrning under slutet av 2011. Under 2012 såldes 13 lägenheter i projektet. Försäljningspriset för dessa lägenheter låg i snitt cirka 40 procent högre än det genomsnittliga anskaffningsvärdet, trots att det är främst mindre attraktiva lägenheter som sålts. Per mars månad 2013 hade 46 lägenheter i projektet sålts, vilket innebär att 69 lägenheter återstår. 10 Årsrapport 2012, US Recovery AB
Paramount USRS äger 20 procent av ett bolag som har investerat i 264 av totalt 313 lägenheter i en fastighet med centralt läge i Orlando, Florida. Dessutom äger bolaget cirka 4 200 kvadratmeter kommersiella lokaler i samma byggnad. Här är livsmedelskedjan Publix största hyresgäst med en yta på 2 750 kvadratmeter och ett hyreskontrakt som löper fram till 2028. USON äger 80 procent av bolaget. Atlantic & Pacific (A&P) ansvarar för drift och uthyrning av lägenheterna i fastigheten. A&P har erfarenhet från flera liknande projekt i Florida och har bra kompetens inom uthyrning av lägenheter. Beläggningen i fastigheten ligger på 98-99 procent. CBRE ansvarar för uthyrningen av kommersiella lokaler och hyresavtal tecknades för två av de tre lediga butikslokalerna på gatuplan under 2011. En av hyresgästerna gick i konkurs i samband med renoveringen av lokalerna. Lokalen har därför stått tom ett tag men sedan ingången av 2013 pågår konkreta förhandlingar med två potentiella hyresgäster. Bolaget äger också en rålokal på andra plan om cirka 850 kvadratmeter, som är mycket svåruthyrd. Investeringen genererar ett positivt kassaflöde men marknaden för försäljning av lägenheter i centrala Orlando är fortsatt svag och bolaget har ännu inte sålt någon av lägenheterna. Paramount, Orlando Årsrapport 2012, US Recovery AB 11
Waterscape, Okaloosa Island 12 Årsrapport 2012, US Recovery AB
Årsredovisning US Recovery AB Org.nr 556694-6223 Räkenskapsår 2012-01-01-2012-12-31 Årsrapport 2012, US Recovery AB 13
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 1 (11) Årsredovisning för räkenskapsåret 2012-01-01-2012-12-31 Styrelsen och verkställande direktören för US Recovery AB avger härmed följande årsredovisning. Innehåll Sida Förvaltningsberättelse 2 Resultaträkning 4 Balansräkning 5 Tilläggsupplysningar 7 Alla belopp redovisas, om inget annat anges, i tusentals kronor (tkr). 14 Årsrapport 2012, US Recovery AB
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 2 (11) Förvaltningsberättelse Information om verksamheten US Recovery AB (USR AB) består av investeringar i tomter och bostadsfastigheter i USA som bedöms ha en hög värdeökningspotential. Det är i huvudsak investeringar i fastigheter som har minskat väsentligt i värde. Bolagets investeringar är finansierade med eget kapital. Investeringarna i bolaget är gjorda tillsammans med det norska systerbolaget US Recovery AS (USR AS). USR AB äger tillsammans med USR AS bolaget US Recovery Sweden AB (USRS). Bolaget har investerat i tre olika projekt via USRS. USRS var fullinvesterat under 2010 och har gjort totalt tre investeringar. Två av projekten avser lägenhetskomplex i Florida med cirka 330 lägenheter, där det ena projektet är ett bostäder och det andra utgörs av semesterlägenheter. Det tredje projektet består av cirka 325 färdigutvecklade tomter i Atlanta. Alla investeringar är gjorda tillsammans med US Opportunities Norway AS. Bolagets strategi är att hyra ut lägenheter för att täcka investeringens löpande kostnader. Då fastighetsmarknaden förväntas bli bättre framöver kommer lägenheterna successivt att säljas av. Strategin för tomtinvesteringarna är att sälja dem vidare till bostadsutvecklare allteftersom efterfrågan på marknaden ökar. Bolaget har finansierat genomförda investeringar med eget kapital. Enligt bolagets investeringsmandat ska fastighetsportföljen realiseras mellan 2014 och 2016, beroende på när marknadsläget är mest gynnsamt för investerarna. Om bolagets styrelse anser att det finns starka skäl att förlänga perioden kommer detta att presenteras på årsstämman. Försäljning av delar av portföljen kan dock ske under bolagets hela livslängd. Väsentliga händelser under räkenskapsåret och efter dess utgång Bolagets huvudfokus har varit uthyrning av lägenheter. Det har varit hög efterfrågan på lägenheter i centrala Orlando och lägenheterna i fastigheten är fullt uthyrda. Detta gör att bolaget har täckning för löpande driftskostnader avseende denna investering. Av semesterlägenheterna vid Fort Walton Beach har det sålts 46 lägenheter sedan 2010. Här kommer bolaget även i framöver att fortsätta marknadsföra lägenheterna för försäljning. Flera av lägenheterna har möblerats under de senaste två åren på grund av hög efterfrågan på semesterlägenheter och medför att hyresintäkterna för projektet är bra. På tomterna i Atlantaområdet har det varit fokus på att hålla tomtområdena i gott skick och att ha en nära dialog med bostadsutvecklare. Flera regionala och nationella aktörer har visat intresse för flera av tomterna i portföljen och hittills har cirka 25 tomter sålts. Styrelsen föreslår en utdelning om 50 öre per aktie för räkenskapsåret 2012. Framtida utveckling Bolagets framtida utveckling påverkas i huvudsak av värdeutvecklingen på bolagets investeringar som i stor grad påverkas av den allmänna ekonomiska utvecklingen på de marknader där bolaget har investeringar. Årsrapport 2012, US Recovery AB 15
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 3 (11) Huvudfokus kommer framöver att vara uthyrning av bolagets lägenheter. En svag marknad i Florida och en hittills relativt blygsam värdeökning på portföljen medför att bolaget kommer att fokusera på att maximera intäkterna genom uthyrning tills dess att marknaden för försäljning förbättras. Det har kommit en rad positiva signaler i den amerikanska ekonomin under de senaste månaderna och det förväntas att detta kommer att påverka fastighetsmarknaden positivt i framtiden. På tomterna ligger fokus på att hålla dessa i gott skick och att ha en fortsatt nära dialog med de stora bostadsutvecklarna. Aktiviteten kring bostadsbyggen har förbättrats under det senaste året i USA. Givet att den ekonomiska utvecklingen i USA är positiv förväntas byggbranschen se en positiv trend framöver. Finansiell risk Bolagets eget kapital är utsatt för valutafluktuationer i förhållandet svenska kronor till US dollar, då investeringar, indirekt via USRS, har genomförts i US dollar. Bolaget har inte ingått några avtal om valutasäkringar. Flerårsöversikt (tkr) 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning 0 0 0 0 Resultat efter finansiella poster -356-426 -734-797 Balansomslutning 159 192 159 518 159 979 167 309 Soliditet (%) 100 100 100 100 Antal anställda 0 0 0 0 För definitioner av nyckeltal, se Redovisnings- och värderingsprinciper. Förslag till vinstdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel (kronor): överkursfond 156 011 422 årets förlust -355 584 disponeras så att 155 655 838 till aktieägare utdelas 8 764 008 som överkursfond balanseras 146 891 830 155 655 838 16 Årsrapport 2012, US Recovery AB
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 4 (11) Resultaträkning Not 2012-01-01-2012-12-31 2011-01-01-2011-12-31 Nettoomsättning 0 0 0 0 Rörelsens kostnader Övriga externa kostnader 1-410 -485 Rörelseresultat -410-485 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 2 54 59 Resultat efter finansiella poster -356-426 Skatt på årets resultat 0 0 Årets resultat -356-426 Årsrapport 2012, US Recovery AB 17
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 5 (11) Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 3, 4, 5 156 604 156 604 156 604 156 604 Summa anläggningstillgångar 156 604 156 604 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Fordringar hos koncernföretag 105 100 Fordringar hos närstående 315 352 420 452 Kassa och bank 2 168 2 562 Summa omsättningstillgångar 2 588 3 014 SUMMA TILLGÅNGAR 159 192 159 618 18 Årsrapport 2012, US Recovery AB
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 6 (11) Balansräkning Not 2012-12-31 2011-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 6 Bundet eget kapital Aktiekapital (17 528 015 aktier) 3 506 3 506 3 506 3 506 Fritt eget kapital Överkursfond 156 012 156 438 Årets resultat -356-426 155 656 156 012 Summa eget kapital 159 162 159 518 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 0 70 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 30 30 Summa kortfristiga skulder 30 100 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 159 192 159 618 POSTER INOM LINJEN Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Inga Inga Årsrapport 2012, US Recovery AB 19
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 7 (11) Tilläggsupplysningar Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Fordringar har värderats till det lägsta av anskaffningsvärde och det belopp varmed de beräknas bli reglerade. Övriga tillgångar, skulder samt avsättningar har värderats till anskaffningsvärde om annat ej anges. Fordringar och skulder i utländsk valuta har värderats till balansdagens kurs. Kursvinster och kursförluster på rörelsefordringar och rörelseskulder redovisas i rörelseresultatet medan kursvinster och kursförluster på finansiella fordringar och skulder redovisas som finansiella poster. Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Finansiella anläggningstillgångar Finansiella anläggningstillgångar som är avsedda för långsiktigt innehav redovisas till anskaffningsvärde. Har en finansiell anläggningstillgång på balansdagen ett lägre värde än det bokförda värdet skrivs tillgången ner till detta lägre värde om det kan antas att värdenedgången är bestående. Nedskrivning sker även med belopp motsvarande erhållen utdelning i de fall utdelning motsvarar tidigare tillskjutet kapital. Emissionskostnader Emissionskostnader baseras på de investeringar som löpande sker inom portföljen och uppgår till en procentandel av investerat kapital. Emissionskostnaderna redovisas i eget kapital vid emission och vid investeringens genomförande. Koncernförhållanden Företaget är ett moderföretag, men med hänvisning till undantagsreglerna i årsredovisningslagen 7 kap 3 upprättas ingen koncernredovisning. 20 Årsrapport 2012, US Recovery AB
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 8 (11) Nyckeltalsdefinitioner Nettoomsättning Rörelsens huvudintäkter, fakturerade kostnader, sidointäkter samt intäktskorrigeringar. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella intäkter och kostnader, men före extraordinära intäkter och kostnader. Balansomslutning Företagets samlade tillgångar. Soliditet (%) Justerat eget kapital (eget kapital och obeskattade reserver med avdrag för uppskjuten skatt) i procent av balansomslutning. Antal anställda Medelantal anställda under räkenskapsåret. Årsrapport 2012, US Recovery AB 21
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 9 (11) Noter Not 1 Anställda och personalkostnader Bolaget har inte haft några anställda och några löner har ej utbetalats. Till styrelsen har avode utgått med 73 (73) tkr. Not 2 Ränteintäkter och liknande resultatposter 2012 2011 Ränteintäkter från koncernbolag 5 0 Ränteintäkter 42 57 Kursdifferenser 7 2 54 59 Not 3 Andelar i koncernföretag 2012-12-31 2011-12-31 Ingående anskaffningsvärden 156 604 156 604 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 156 604 156 604 Utgående redovisat värde 156 604 156 604 Not 4 Specifikation andelar i koncernföretag Namn Kapitalandel Antal andelar Bokfört värde US Recovery Sweden AB 92% 1 566 040 156 604 156 604 Org.nr Säte US Recovery Sweden AB 556791-6936 Stockholm 22 Årsrapport 2012, US Recovery AB
US Recovery AB Org.nr 556694-6223 10 (11) Not 5 Specifikation andelar i koncernföretag Dotterbolaget US Recovery Sweden AB äger indirekt, genom 100-procentigt ägda bolag i USA, 25% eller 20% av bolag med underliggande verksamhet. Ovan specificeras eget kapital och resultat i de underliggande bolagen i lokal valuta (USD). Beloppen avser US Recovery AB s andel. Namn Ägarandel Säte Eget kapital Resultat USRS Atlanta VDL II Inc 100% USA 2 016 013-750 - USON Atlanta VDL II LLC 25% USA 1 715 269-144 617 USRS Waterscape Inc 100% USA 5 599 627-178 991 - USON Waterscape LLC 25% USA 6 825 505 555 615 USRS Paramount Note Inc 100% USA 11 880 630-1 589 - USON Paramount Note LLC 20% USA 11 465 585 24 415 Årsrapport 2012, US Recovery AB 23
24 Årsrapport 2012, US Recovery AB
Årsrapport 2012, US Recovery AB 25
US Recovery AB C/O Obligo Investment Management Bolette Brygge 1 NO-0252 Oslo www.ssd.no SSD/ 130082