Årsredovisning 2008 08
Innehållsförteckning Året i sammandrag 1 VD har ordet 2 Higabgruppens uppdrag 4 Mål och uppföljning 6 Fastigheter med en stark identitet 8 Fastighetsmarknaden i Göteborg 10 Med fokus på kundernas behov 12 Fastighetsförvaltning 14 Livsmedel, hotell och restaurang 14 Kultur och utbildning 16 Hantverk och industri 18 Fastighetsutveckling 20 Gamla Ullevi 22 Medarbetare 26 Miljöarbete 28 Milstolpar i Higabgruppens utveckling 31 Förvaltningsberättelse 33 Resultaträkningar 36 Kommentarer till resultaträkningar 37 Balansräkningar 40 Koncernens och moderbolagets förändringar i eget kapital 42 Kommentarer till balansräkningar 43 Kassaflödesanalyser 45 Kommentarer till kassaflödesanalyser 46 Noter 48 Revisionsberättelse 62 Granskningsrapport 63 Flerårsöversikt 64 Definitioner 65 Risk- och känslighetsanalys 66 Ägarstyrning 68 Styrelse 70 Företagsledning 72 Fastighetsförteckning 74
Higabgruppen i korthet Bidrar till Göteborgs Stads utveckling Higabgruppen styrs av ägardirektiv från kommunfullmäktige. Higabgruppen ska bidra till stadens utveckling samt vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighets - området. I uppdraget ingår också att vårda och utveckla Göteborgs Stads kulturfastigheter. Verksamheten ska vara lyhörd för de värden som kännetecknar Göteborg. Utbildning, kultur, privat näringsliv och offentlig förvaltning Higabgruppens kunder finns inom samtliga dessa områden som tillsammans bidrar till en positiv utveckling av Göteborg. Företaget äger flera av Göteborgs mest kända kulturfastig - heter samtidigt som man erbjuder ändamålsenliga lokaler för främst små och medelstora företag. Drygt hälften av hyresintäkterna kommer från offentlig verksamhet, medan det privata näringslivet svarar för övriga intäkter. Tre förvaltningsområden med kundfokus Higabgruppens förvaltning är långsiktig. Arbetet är organiserat i tre olika förvaltningsområden, uppdelade efter kundkategori. Därmed skapas förutsättningar för en förvaltning enligt kundernas specifika behov och önskemål samtidigt som effektiviteten ökar. Ω Livsmedel, hotell och restaurang Ω Kultur och utbildning Ω Hantverk och industri Därutöver kan alla områden erbjuda kontorslokaler. Fastighetsutveckling efter kundernas behov Genom att anpassa lokaler efter kundernas behov gör Higabgruppen det möjligt för kunderna att verka, utvecklas och växa. Ett väl genomfört utvecklingsarbete underlättar förvaltningen av fastigheterna och bidrar därmed till ökad effektivitet. Fastighetsutvecklingen omfattar nybyggnation, större ombyggnader och lokalanpassningar. Ett bolag med starka finanser och en stark ägare Higabgruppen ägs till 100 procent av Göteborgs Stad genom Göteborgs Kommunala Förvaltnings AB. Företaget ska vara en långsiktigt stabil aktör med god soliditet och lönsamhet.
Higabgruppens vision och affärsidé Vision Higabgruppen skapar ökat värde för kunder, medarbetare och ägare. Affärsidé Higabgruppens affärsidé är att långsiktigt äga, vårda och utveckla fastigheter för Göteborgs Stad samt i samverkan med kunder skapa verksamhetsanpassade lokaler. Vår verksamhet ska medverka till Göteborgs Stads utveckling.
Under 2008 har Higabgruppen byggt om mellandäck på Barken Viking för vår kund Lisebergs Restaurant AB. Ombyggnaden innebär att Barken Viking nu är ett fyrstjärnigt hotell med totalt 29 hotellrum. Året i sammandrag Årets resultat efter finansiella poster uppgick till 39 Mkr (51). 39 Mkr Likvida medel uppgick vid årsskiftet till 5 Mkr (6). Checkräkningskredit med ram om 50 Mkr var nyttjad till 0 Mkr (25). 5 Mkr Den synliga soliditeten uppgick till 15,3 procent (14,9). 15,3 procent Fastighetsbeståndets 3 bokförda värde, inklusive pågående nyanläggningar, uppgick vid årsskiftet till 3 776 Mkr (3 503). 776 Mkr Uthyrningsbar yta uppgick vid 603 årsskiftet till 603 037 m 2 (602 325). Vakansgraden uppgick till 5,3 procent (5,6). 037m 2 Higabgruppens årsredovisning 2008 1
VD har ordet Higabgruppen står stadigt i tuffa tider I det rådande konjunkturläget är det värt att notera att Higabgruppen är ett mycket välskött och bra finansierat bolag. Vi mäter oss regelbundet mot de börsnoterade företagen och kan konstatera att vi har en mycket konkurrenskraftig räntenivå. De senaste fem åren har vi betalat en lägre räntekostnad än genomsnittet för de noterade bolagen, men med en risknivå i linje med medeltalet för dessa. Dessutom har Higabgruppen en tryggare avtal för att säkerställa marknadsmässiga intäktsbas än merparten av landets fastighetsbolag. Vi är lyckligt lottade med relativt hetsbeståndet. Det är här vi kan påverka hyror över hela det kommersiella fastig- trygg kundfördelning, där såväl kommunen våra intäkter mest. som statliga förvaltningar hyr mer än På minussidan står givetvis eventuella hälften av beståndet. Resterande ytor är vakanser som kan uppstå i det rådande kommersiella och här utsätts vi naturligtvis och svåra konjunkturläget. för marknadskrafterna precis som alla andra. Fördelen är framför allt att vi har Viktiga projekt för Göteborg småföretagare som kunder. Higabgruppen skiljer sig från andra fastighetsbolag genom vårt tydliga uppdrag för På plussidan finns också ett fallande ränteläge, vilket gör det möjligt att binda Göteborgs Stad och därmed göteborgarna. rörliga lån till förmånliga räntenivåer. Vi ser Vårt varumärke har under åren stärkts också en potential för hyresnivåerna i förhållande till marknadshyrorna. Higabgruppen Ullevi och Pedagogen. Närmast ser vi fram genom framgångsrika projekt som Gamla går sedan en tid tillbaka igenom alla hyres- emot att projektera den nya bad- och ishallen i Angered - ett prioriterat projekt som inte minst är viktigt för den uppväxande generationen i stadsdelen. En av Göteborgs styrkor är att staden har så många instrument att spela på när det gäller med - borgarnas bästa. Ännu ett roligt projekt är uppfräschningen och tillbyggnaden av Stadsbiblioteket som förhoppningsvis inleds runt årsskiftet 2009/2010. Higabgruppen äger också Ullevi och Valhalla. Nästa år tar vi även över ansvaret för att förvalta och underhålla dessa idrottsinstitutioner, ett arbete vi tar på oss med stor respekt. Våra kunder har höga förväntningar på vårt miljöarbete och vi arbetar hårt för att både möta och överträffa deras önskemål. Under året har Higabgruppen avslutat en omfattande kartläggning av företagets totala miljöbelastning. Vi har också genomfört några pilotprojekt för att effektivisera energianvändningen i våra fastigheter, ett projekt som samtidigt har inneburit utbildning och kunskapsöverföring mellan våra medarbetare. Under 2009/2010 kommer arbetet att konkretiseras i ett Akitektbyråan AB 2 Higabgruppens årsredovisning 2008
VD har ordet stadens hjärta ligger Stora Saluhallen, som kommer att rustas upp med början under 2009. Det är dags för denna stiliga gamla byggnad att anpassa sig till dagens krav på livsmedelshantering. Upprustningen kommer att ske med varsam hand för att skydda den kulturminnesmärkta interiören. åtgärdspaket. Därmed börjar vi också mäta resultatet av vårt miljöarbete, något som ska bli oerhört spännande med tanke på vårt mål att halvera utsläppen av koldioxid under perioden 2006 2011. Samtalet med våra kunder Som ett led i vår ambition att bli den bästa hyresvärden i Göteborg 2011 har vi under hösten besökt många av våra kunder. Det är viktigt med en proaktiv dialog, där vi tillsammans med hyresgästen diskuterar vad vi gemensamt kan göra för att lösa eventuella problem och förbättra relationen ytterligare. I fjol låg vårt kundindex på 75 enheter och i år steg index till 79 ett tydligt svar från kunderna att de uppskattat våra ansträngningar, inte minst när det gäller den yttre skötseln. Men vi kan bli ännu bättre, ett exempel är återkopplingen till våra kunder när vi har åtgärdat ett problem. Ett delmål är att också ställa högre krav på våra underleverantörer. Som företrädare för Higabgruppen är det viktigt att de är införstådda med hur vi vill att våra kunder ska bemötas. Vackra gamla Stora Teatern utnyttjas idag mycket bra, både som scen- och konferens - anläggning, och är ett välkommet tillskott i Göteborgs evenemangserbjudande. Den pågående tvisten mellan Higabgruppen och hyresgästen är dock ännu inte avslutad, vilket skuggar glädjen över aktiviteterna som äger rum där. Vid Vallgraven och på Kungstorget i Foto: Pontus Johansson Gamla Ullevi i fokus Arbetet med den nya fotbollsarenan, Gamla Ullevi, har tagit mycket kraft under året, samtidigt som projektet varit en stor inspirationskälla för hela företaget. Vi har byggt och ser nu fram emot att förvalta Nordens mest välbesökta och trivsamma arena. Under projekt- och byggtiden har Higabgruppens breda kompetens verkligen utnyttjats till fullo. Från att sy ihop samarbetet mellan Göteborgs Stad, alliansklubbarna och alla berörda myndigheter, till att projektera och låta uppföra en helt ny fotbollsarena mitt i centrala Göteborg. Nu går vi in i ett nytt och spännande år med invigningen av arenan, alliansklubbarnas premiärmatcher, Gothia Cup-finalen och U21-EM. Dessutom blir Gamla Ullevi nationalarena för damlandslaget 2009 blir ett härligt fotbollsår i Göteborg! Avslutningsvis vill jag rikta ett varmt tack till våra kunder, styrelsen, samarbetspartners och våra medarbetare för ett utvecklande, stimulerande och väl genomfört år. En av Higabgruppens starkaste drivkrafter är lag - arbetet för våra kunder och göteborgarna. Vi arbetar också målmedvetet för att behålla och utveckla våra medarbetare och deras unika branschkompetens. Jag ser fram emot ett spännande 2009, inte minst när det gäller Gamla Ullevi, ett fortsatt intensivt kundarbete och ett miljö - arbete som går från kartläggning till konkret handling. Göteborg i februari 2009 Berndt Svensson, VD Higabgruppens årsredovisning 2008 3
Higabgruppens uppdrag Higabgruppens verksamhet styrs till stor del av de direktiv som ägaren, Göteborgs Stad, har ställt upp för bolaget genom beslut i Kommunfullmäktige. Av ägardirektivet framgår att Higabgruppen ska: Ω Bidra till stadens utveckling Ω Vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighetsområdet Ω Vara lyhörda för de värden som präglar Göteborg Ω Vårda och utveckla Göteborgs Stads kulturfastigheter Ω Vara en långsiktig, stabil aktör med god soliditet och lönsamhet Ω Via förvaltning, utveckling, förvärv, och avyttring säkerställa fastigheternas värde och brukbarhet 4 Higabgruppens årsredovisning 2008
Valands Konsthögskola Ägardirektivet betonar framförallt uppgiften att vårda, utveckla och förvalta de fastigheter som man äger och bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. Ett annat direktiv är att aktivt främja och tillgodose intressen inom fastighetsområdet, för i huvudsak mindre företag och organisationer. Ägaren anger även att verksam - heten ska eftersträva en ekonomisk utveckling som säkerställer tillfredsställande lönsamhet och soliditet. Utifrån ägardirektivet har Higabgruppen formulerat en vision och en affärsidé samt arbetat fram mål och strategier för att nå dessa mål. Higabgruppens årsredovisning 2008 5
Mål och uppföljning Higabgruppens övergripande mål är att vara en ansvarstagande, engagerad och drivande fastighetsförvaltare och partner i fastighetsfrågor. För att nå målen arbetar vi mot fyra målområden; kund, medarbetare, fastighet och ekonomi. Kund Nöjda kunder i affärsmässiga relationer är vårt övergripande kundmål. Organisationen ska svara mot kundernas behov, krav och önskemål. Vad gjorde Higabgruppen under 2008? Inför 2008 var målsättningen att genomföra aktiviteter för att ge kunderna mer information och snabbare återkoppling efter genomförda åtgärder i deras lokaler. Våra medarbetare skulle också lägga mer tid på att fördjupa sin kunskap om sina kunders verksamheter och deras behov. Dessutom har Higabgruppens satsningar för att förbättra parkeringsmöjligheterna nära kundernas lokaler påbörjats. Den nya kunddatabasen som sjösattes under året är ett utmärkt verktyg för att kvalitetssäkra framtida kontakter med kunderna. Målen 2009 Under 2009 fortsätter arbetet med att genomföra aktiviteter för att företaget ska lyckas förverkliga visionen att bli Göteborgs bästa hyresvärd 2011. Medarbetare Det övergripande medarbetarmålet är att ha engagerade och stolta medarbetare. Stolta och engagerade medarbetare har ett roligare arbete och tar dessutom ett större ansvar för företagets utveckling. Vad gjorde Higabgruppen under 2008? Inför 2008 var målsättningen att alla medarbetare skulle genomgå utbildningar inom miljö och kundvård. Dessa genomfördes och utbildningarna var mycket uppskattade. Tyngdpunkten i miljöutbildningen var att alla medarbetare ska bli medvetna om hur företaget påverkar miljön inom olika områden och hur organisationen ska arbeta för att minska denna miljöpåverkan. Företaget har också genomfört ett antal aktiviteter för att öka graden av intern service, i syfte att nå målet att bli Göteborgs bästa hyresvärd 2011. Målen 2009 Inför 2009 är målsättningen att fortsätta arbetet med den interna servicen och stödet medarbetarna emellan, för att leverera ännu bättre service mot kunderna. Syftet är att nå det långsiktiga målet Göteborgs bästa hyresvärd 2011. Stadsbiblioteket 6 Higabgruppens årsredovisning 2008
Mål och uppföljning Higabgruppen medverkade på Göteborgs Kulturkalas i augusti 2008 och erbjöd bland annat guidade stadsvandring bland Göteborgarnas hus. Fastighet De övergripande målen inom fastighetsområdet är att vara bäst i tidiga skeden inom fastighetsutveckling samt att bedriva långsiktig och uthållig förvaltning. Vad gjorde Higabgruppen under 2008? Inför 2008 var målsättningen att Higabgruppen skulle implementera modellen för hur företaget arbetar med byggprocessen. Vi skapade också en intern uppföljningsmodell för att mäta utfallet av bygg - projekt i deras olika faser, från förstudie till slutbesiktning. Två andra mål handlade om att kartlägga CO 2 -utsläpp och att arbeta för att företaget skulle vara klimatneutral 2008. Kartläggningen är avslutad och klimatneutralitet har uppnåtts genom miljökompensation. Det fjärde och sista målet handlade om att öka antalet nöjda kunder inom området yttre skötseln. Här har kundnöjdheten ökat med 4 enheter under året. Ekonomi Higabgruppens övergripande finansiella målsättning är att ha en långsiktig lönsamhet. Vad gjorde Higabgruppen under 2008? Inför 2008 var målsättningen att fokusera på omförhandling och att öka nettointäkten med minst 100 kr/m 2 på kommersiella ytor gällande de avtal som var omförhandlingsbara. Utfallet beräknas preliminärt att hamna strax under den målsatta nivån. Målen 2009 Till målen för 2009 hör att de kommersiella hyresavtal som kan omförhandlas under året ska nå en marknadsmässig nivå. Till målen 2009 Till målen för 2009 hör bland annat att kvalitetssäkra kostnads - processen och genomföra avslutningsmöten för större projekt. Handlingsplanen för att minska CO 2 -utsläppen ska genomföras och antalet nöjda kunder inom yttre skötsel ska fortsätta att öka. Styrande värderingar Kundorientering Nära kundsamverkan med lyhördhet för kundens önskemål Lättillgänglighet och snabba besked Bra fastighetsskötsel, underhåll och service Medarbetarskap Engagerat personligt ledarskap Delaktighet och medansvar Respekt för varandra Öppenhet Långsiktighet Äga, vårda och förvalta våra fastigheter så att de bevarar eller ökar sitt värde Bedriva ett uthålligt förbättringsarbete Skändla Gård Higabgruppens årsredovisning 2008 7
Fastigheter med en stark identitet I en tid då städer konkurrerar med varandra får stadsbyggnationen en viktig roll som identitetsbärare. I synnerhet de fastigheter som har ett kulturhistoriskt värde och som sätter sin speciella prägel på städer. Som förvaltare av kulturfastigheter bidrar Higabgruppen till utvecklingen av staden Göteborg. Prognostiserad sysselsättningstillväxt 110 108 106 104 102 100 98 Index 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Stor-Göteborg Mälardalen Sydsverige Prognostiserad BRP-tillväxt 125 120 115 110 105 100 Index 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Stor-Göteborg Mälardalen Sydsverige Källa: Newsec Källa: Newsec Det är få städer som under de senaste 20 åren stått värd för så många stora internationella evenemang, som Göteborg. Målet är redan utstakat Göteborg ska bli en av Europas ledande evenemangsstäder. För att nå dit krävs en väl fungerande lokalförsörjning och att nya strategiska byggnader skapar den attraktionskraft som behövs för att konkurrera med andra städer och regioner. Higabgruppen har som uppgift att svara för kommunens lokalförsörjning för speciella behov, där Gamla Ullevi är ett bra exempel på ett sådant strategiskt initiativ. Åke Jacobsson som är Stadsdirektör i Göteborgs Stad tycker att det är viktigt att staden noga överväger vilka byggnader som ska byggas för att stärka konkurrenskraften: - Gamla Ullevi är ett bra exempel. Tillsammans med de andra arenorna utgör den en viktig pusselbit i arbetet med att stärka Göteborg som evenemangsstad. Satsningen kommer att göra det möjligt att i framtiden locka ännu större och mer attraktiva arrangemang till Göteborg. Higabgruppens uppdrag är att vara ett strategiskt verktyg för Göteborgs Stad inom fastighetsområdet. Bolaget ska vårda, utveckla och förvalta de fastigheter som bedöms ha ett kulturhistoriskt värde. Det är också de fastigheterna som ger Göteborg sin särskilda prägel. Kulturfastigheterna står för en del av Göteborgs själ och det är viktigt att bevara dessa, samtidigt som de ska användas på ett klokt sätt som i slutändan gynnar stadens invånare och efterföljande genera tioner, säger Åke Jacobsson. Målmedvetna satsningar har placerat Göteborg i händelsernas centrum, sett ur ett europeiskt perspektiv. Göteborg som evenemangsstad, mötesstad, kultur- och nöjesstad samt matstad och kunskapsstad har sedan 1990-talet förändrats på ett 8 Higabgruppens årsredovisning 2008
Fastigheter med en stark identitet positivt sätt och bidragit till att ge staden ett starkt varumärke. Turistnäringen är också en viktig del av regionens utveckling. Den innebär skatteintäkter, arbetstillfällen och därmed tillväxt. Dagens turist - industri skapar uppskattningsvis 17 000 helårsarbetstillfällen i Göteborgsregionen. Men att satsa på stora evenemang är också kostsamt och konkurrensen är stenhård. Det stämmer, men jag tycker att Göteborg har de förutsättningar som krävs. Här har Higabgruppen också en viktig roll, eftersom företaget både ska bevara och utveckla staden genom fastigheterna i sitt bestånd. Att förvalta några av stadens parad - fastigheter och samtidigt skapa förutsättningar för att stödja lokala näringsidkare är en utmaning. Med ett stort kunnande och erfarenhet inom den egna organisationen är det möjligt att skapa förutsättningar för en god lokalförsörjning. Genom att stärka, utveckla och bygga nya fastigheter skapas en stark identitet och attraktionskraft hos staden Göteborg. Åke Jacobsson Yrke: Stadsdirektör, Göteborgs Stad Ålder: 54 Född: Helsingborg, men Göteborgare sedan 1979. Utbildning: Brandingenjörsexamen 1979 (idag är en gren av civil - ingenjörsutbildningen) Bakgrund: 27 år på Räddnings - tjänsten i Storgöteborg, där han var förvaltningschef de sista tolv åren. Om det egna arbetet: Ett spännande och mångfasetterat arbete fyllt med utmaningar. Foto: Carina Gran Feskekôrka Higabgruppens årsredovisning 2008 9
Fastighetsmarknaden i Göteborg Trots den vikande konjunkturen och en oroande finansmarknad är Göteborg fortsatt intressant för nya investeringar och etableringar. Detta har inneburit att det varit stor efterfrågan på lokaler för kontor, logistik och lager i regionen under 2008. Göteborgsregionen expanderar utifrån regionens tillväxtstrategi för 2020. Planerna är att förtäta och bygga ut regionkärnan med 40 000 nya bostäder och 30 000 nya arbetsplatser. Göteborg är centrum i en region som består av 15 kommuner och har över 900 000 invånare. Det är en av landets största arbetsmark - nader och näringslivet i regionen präglas av fordonsindustri, en stor IT-sektor samt en stark logistiksektor. I området finns huvudkontoren för flera av landets största industriföretag som SKF och AB Volvo. Regionens starka industribas hjälper till att attrahera nya företag hit. Under året har ett antal stora investeringar och etableringar ägt rum i regionen. Indiska ToolTech och tyska Wiegel Group är några av de aktörer som har etablerat sig i Göteborg. I dagsläget finns över 1700 utlandsägda företag verksamma på Göteborgs - marknaden. Vakansgrad (%) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2004 2005 2006 2007 2008 Göteborg Stockholm Malmö Källa: Newsec Starkt logistiknav Den starka utvecklingen av Göteborgs - regionens logistiksektor har inneburit att regionen har positionerat sig som Skandinaviens logistiknav. Göteborgs Hamn är Nordens största, med oceangående direktlinjer och pendlar för järnvägsgods. Hamnen är en viktig tillgång för svensk och skandinavisk exportindustri. Regionen har också en bra infrastruktur för fly g - transpor t, vilket bidrar till en stark ställning inom logistik i landet. Den geografiska positionen gör regionen till det naturliga logistikcentrat mot de nordiska och baltiska länderna. Sjunkande vakanser Att Sverige befunnit sig i högkonjunktur märks genom de omlokaliseringar som skett på kontorsmarknaden i Göteborg. Företag inom bland annat tjänste- och ITsektorn växer och har flyttat till större och Direktavkastningskrav (%) 7 6 5 4 2004 2005 2006 2007 2008 Göteborg Stockholm Malmö Källa: Newsec modernare lokaler i mer centrala lägen. En trend är sjunkande vakansgrader på samtliga delmarknader. Vid utgången av 2008 beräknas de ligga på omkring 7 procent. Direktavkastningskraven på investerarmarknaden ligger mellan 5 till 7 procent beroende på vilken typ av fastighet det rör sig om. Intresset för större och effektiva kontors - lokaler har varit stort under året och uthyrningsvolymen i Göteborg låg på 71 000 m 2 under första halvåret 2008. Efterfrågan på mindre lokaler i Göteborg har också varit stor. Ungefär 70 procent av nyuthyrningsaktiviteten sker på ytor mindre än 1000 m 2. Den totala arean för kontorslokaler i Göteborg uppgår till 4,5 miljoner m 2 och för detaljhandel 1,5 miljoner m 2. Ökad nybyggnation Nybyggnationen i Göteborg har ökat under 2008. 25 000 m 2 kontorsyta har tillförts under året och i stort sett all yta som tillkommit är redan uthyrd. Under 2009 beräknas nybyggnationen att ligga på ungefär samma nivå som 2008. Det största byggprojektet under 2008 är tingsrättens nya lokaler. Fastigheten byggs av NCC för Vasakronans räkning. Den totala ytan uppgår till 16 455 m 2, vilket gör den till ett av Sveriges tio största kontorsprojekt 2008. Under en femårs - period planeras nybyggnation på omkring 155 000 m 2 ny kontorsyta i Göteborg. Majoriteten av den planerade byggnationen kommer att ske inom vallgraven. Konjunktur utvecklingen kommer dock att påverka marknaden under 2009 och framtidsutsikterna är svårbedömda på grund av den globala finanskrisen. Den rådande lågkonjunkturen spås resultera i en avmattning på fastighetsmarknaden, men det är svårt att förutspå hur om - fattande den kommer att bli. 10 Higabgruppens årsredovisning 2008
Bergslagsbanans Stationshus Den totala arean för kontorslokaler i Göteborg uppgår till cirka 4,5 miljoner m 2 och för detaljhandel 1,5 miljoner m 2 Higabgruppens årsredovisning 2008 11
Med fokus på kundernas behov Higabgruppens kunder återfinns inom såväl privat som offentlig verksamhet från industri och detaljhandel till forskning, utbildning och kultur. Oavsett kundens verksamhetsinriktning är målsättningen att erbjuda effektiva och praktiska lokaler som är väl anpassade till kundernas behov. I takt med att kundernas krav på lokaler stiger, ökar också kraven på Higabgruppens organisation och leverans mot kund. Utgångspunkten är i så lång utsträckning som möjligt att anpassa lokaler och förvaltning efter kundernas behov. Ett färskt exempel är Kommunicera i Sockerbruket, läs mer på sidan 19. Kunskap och engagemang Det löpande arbetet i Higabgruppen präglas av engagemang i kundernas behov och en strävan att förstå deras verksamhet. Därför är den dagliga kontakten och dialogen oerhört viktig. Kunderna ska alltid veta vem de ska vända sig till med frågor och önskemål. Lika viktigt är det att Higabgruppens medarbetare snabbt återkopplar till kunderna med information om åtgärdsplan vid t ex felanmälningar. Varje fastighet inom Higabgruppen har en kundansvarig och en fastighetstekniker. Kundansvarig ansvarar för fastigheten och kundrelationen i nära samarbete med teknikern, som också svarar för dagligt underhåll, tekniska frågor och löpande service. Ny kunddatabas effektiviserar arbetet Higabgruppens fokus på långsiktighet och kvalitet gör att vi avsätter tid och kraft för analys innan ett projekt sjösätts oavsett storlek. Samtidigt agerar vi snabbt och effektivt när förarbetet väl är avslutat. För att erbjuda specialiserad service till respektive kundgrupp är organisationen uppdelad i tre förvaltningsområden med riktad expertis: Ω Livsmedel, hotell och restaurang Ω Kultur och utbildning Ω Hantverk och industri Som ett led i arbetet med att systematisera och kvalitetssäkra verksamheten har Higabgruppen under 2008 slutfört arbetet med att implementera en gemensam kund - databas. Systemet möjliggör ett nytt och mer strukturerat arbetssätt som säker - ställer att ingenting faller mellan stolarna. Bästa hyresvärd 2011 Ett av Higabgruppens fem långsiktiga mål är att bli Göteborgs bästa hyresvärd år 2011. En viktig väg till målet är dialogen med kunderna och därför genomförs kundundersökningar numera årligen. Eftersom kunderna i årets undersökning lyfte fram skötsel av gemensamma ytor, underhåll samt ventilation som sina mest prioriterade områden, kommer Higabgruppen att lägga mest kraft där under 2009. Redan i fjol efterlyste kunderna en förbättring av området yttre skötsel och efter 12 Higabgruppens årsredovisning 2008
Med fokus på kundernas behov ett fokuserat arbete steg Nöjd-Kund-Index (NKI) med knappt 10% inom detta område. Higabgruppens totala NKI förbättrades under 2008 med fyra enheter till 79. Under 2009 fortsätter Higabgruppen arbetet med att förbättra den yttre skötseln runt fastigheterna, liksom att i samarbete med underleverantörer säkerställa kvalitén på utförda arbeten. Låg vakansgrad Vid slutet av 2008 fanns totalt outhyrda lokaler på 32 119 m 2, motsvarande 5,3 procent. En stor andel av den ytan bestod av projekt som är aktuella för ombyggnad eller upprustning. Kundfördelning (%) π Kommunala nämnder, bolag och förvaltningar 31,3 π Staten 16,6 π Västra Götalandsregionen 9,5 π Övriga hyresgäster 42,6 Uthyrd lokalarea (%) π Kultur 19,2 π Kontor 18,4 π Utbildning 18,1 π Idrott 9,9 π Hantverk och industri 9,7 π Omsorg 8,1 π Hotell & restaurang 6,1 π Livsmedel 5,0 π Lager 2,7 π Detaljhandel 2,1 π Bostad 0,7 Uthyrningbar area (m 2 ) Totalt Higabgruppen uthyrd area 570 918 Outhyrd area 32 119 Totalt uthyrningbar area 603 037 Higabgruppens årsredovisning 2008 13
Vårdar och utvecklar Göteborgs vackraste hus I Higabgruppens uppdrag ingår att ge näringsliv, kulturverksamhet och utbildningsväsende utrymme att växa och utvecklas tre viktiga byggstenar för en expansiv stad som Göteborg. Parallellt med att Higabgruppen planerar och bygger för nya behov, så vårdar och utvecklar företaget de unika byggnader som präglar vår stad, däribland Stora Saluhallen, Naturhistoriska museet, Konserthuset, Kronhusbodarna och Feskekôrka. Med tanke på att Higabgruppen vårdar stora delar av göteborgarnas kulturhistoria och gemensamma till gångar, präglas arbetet av långsiktighet såväl när det gäller ekonomi som kulturhistoriska hänsynstaganden. Vårt uppdrag är att säkra fastigheternas värde och användbarhet för framtida generationer. Higabgruppen har delat in förvalt ningsarbetet i tre områden. Orsaken är att många fastigheter och den verksamhet som bedrivs där kräver specialkunskaper. Varje byggnad har en kundansvarig och en fastighetstekniker. Den kundansvarige har det övergripande ansvaret för kunden och byggnaden, medan fastighetsteknikern svarar för teknik, det dagliga underhållet och löpande service. Vid sidan av dagligt underhåll som skötsel, tillsyn och reparationer arbetar varje team också med förebyggande åtgärder i form av planerat underhåll. Det syftar till att bevara fastigheterna i gott skick och därmed också långsiktigt sänka underhållskostnaderna. I denna process försöker Higabgruppen samordna åtgärderna så långt det är möjligt. Livsmedel, hotell & restaurang Många av fastigheterna har anknytning till livsmedelssektorn, som hotell, restaurang och våra saluhallar. Några prominenta exempel är landmärken som Feskekôrka, Hotel Eggers, Stora Saluhallen, Sjömagasinet och delar av Fisk - hamnen. Men även specialfastigheter som Huvudbrand stationen i Gårda, Odontologen på Medicinarberget och Gathenhielmska Reservatet ingår i förvaltningsområdet. Tradition och matkultur i skön förening Stora Saluhallen vid Kungstorget är en av Göteborgs mest kända byggnader. Här har Uthyrd lokalarea (%) π Omsorg 26,3 π Livsmedel 18,7 π Hotell & restaurang 17,3 π Hantverk och industri 13,3 π Kontor 11,0 π Kultur 6,5 π Bostad 2,3 π Detaljhandel 2,2 π Lager 2,0 π Utbildning 0,3 π Idrott 0,1 göteborgarna handlat lokalproducerade livsmedel som kött, ost och grönsaker sedan 1889. I takt med att Göteborg har berikats med nya kulturer samsas idag närproducerade varor med importerade delikatesser i hallens mångfasetterade utbud. Under 2009 inleder Higabgruppen en stor upprustning av Saluhallen. I projektet ingår att tillmötesgå dagens krav på arbetsmiljö och hantering av livsmedel. Därför ska bland annat källaren, som hyser Största kunderna (m 2 ) Tandvården i Göteborg 32 000 Räddningstjänsten Göteborg Mölndal 15 573 Arken Konferenscenter 12 500 Jakobsdals Charkuteri Intressenter AB 5 017 Göteborgs Stad Miljöförvaltningen 3 890 Totalt uthyrda area 136 643 Outhyrd area 6 741 Totalt uthyrningbar area 143 384 14 Higabgruppens årsredovisning 2008
Fastighetsförvaltning Nya generationen Kanold Bröderna Fred och Anton Kanold dominerade choklad- och konfektyr marknaden i Göteborg under större delen av 1900-talet. Idag lever deras arv vidare i form av Flickorna Kanold. I butikerna på Södra Larmgatan och i Stora Saluhallen görs chokladen för hand med endast de främsta råvarorna. För att göra den bästa chokladen krävs bra kakaobönor, den enda råvaran som av naturliga skäl inte kan hämtas från Sverige. En av systrarna Kanolds, Jeannas favorit är Trinitario bönan som kommer från Sydamerika. Jag jobbar utifrån gamla vanor men gör det på mitt sätt. Det ligger i tiden att använda när - producerade varor av hög kvalitet för att få fram hallens kyl-, frys- och beredningsmöjlig - heter, renoveras och moderniseras i samförstånd med affärsidkarna i Saluhallen. Byggnaden är byggnadsminnesmärkt och det inbegriper även interiören. Därför sker inte så många synliga ingrepp, men målet är att skapa en fräschare, miljövän - ligare och effektivare saluhall. På miljösidan handlar det bland annat om uppvärmning och kylning, som att installera fjärrkyla istället för dagens brummande och värmealstrande småaggregat. För att nå större effektivitet ska även logistiken ses över såväl inom själva fastigheten som inom transportflödet till och från saluhallen. Miljötänk i Saluhall Briggen Fastigheten som rymmer Göteborgs andra saluhall Saluhall Briggen på Nordhemsgatan är nästan lika gammal som Stora Saluhallen. Efter att en gång ha inhyst norra Europas största brandstation, byggdes fastigheten för 20 år sedan om till saluhall. På sidan 30 berättas om ett pilotprojekt där Higabgruppen genom målmedvetna insatser planerar att minska Saluhall Briggens koldioxidutsläpp med 28 ton årligen. Stora Saluhallen Under året har Higabgruppen bland annat renoverat Hotel Eggers fasader och slutfört grundförstärkningen av Musikens hus i Majorna. Dessutom har lokalanpassningar utförts på Odontologen, där tand - läkarutbildning, specialisttandvård och tandvårdsföretag samsas i en av våra till ytan största fastigheter. Ytterligare lokal - anpassningar väntar under 2009. Inför 2009 Higabgruppen planerar ett antal risk - begränsande åtgärder vid Huvudbrands - stationen i Gårda som en följd av att Mölndalsån översvämmade lokalerna i mars 2008. Projektet omfattar en invallning runt fastigheten, ett utökat skydd av dörrar, fönster, fasader samt installation av en ny pumpanläggning i byggnaden. Higabgruppen äger merparten av marken i Partihallsområdet samt en av torghallarna. I början av 2009 planeras bildandet av en gemensamhetsanläggning, där ansvaret för skötsel av marken delas mellan fastighetsägare och tomträttshavare. Syftet är bland annat att skapa en renare och tryggare miljö i området. Foto: Carina Gran de bästa smakerna, säger Jeanna Kanold. Flickorna Kanold har verkat i Stora Saluhallen sedan juni 2008, och har från första dagen trivts i lokalerna. Higabgruppens personal är entusiastisk och servicen fungerar bra. Upprustningen av Saluhallen ser jag som nödvändig för att locka hit nya målgrupper. Samtidigt som det är viktigt med fräscha lokaler när man säljer kvalitetsvaror. Etableringen av filialen i Stora Saluhallen var ett sätt att fira Flickorna Kanolds tioårsjubileum och att visa upp hantverket för kunderna. I Saluhallen kan nämligen de förbipasserande följa chokladtillverkningen steg för steg. Higabgruppens årsredovisning 2008 15