God fastighetsmäklarsed 2007-06-12 Uppsägning av uppdragsavtalet
1. Innehåll 1. Innehåll... 2 2. Förord... 3 3. Allmänna förutsättningar... 4 3.1 Mäklarens rätt till provision... 4 3.2 Prövningen av mäklarens rätt till provision... 4 4. Förmedlingsuppdragets upphörande... 4 4.1 Uppsägning av tillsvidareavtal och tidsbestämt avtal... 4 4.2 Uppsägning av uppdragsavtal med ensamrätt... 5 4.3 Försäljning under återstående ensamrättstid... 6 4.4 Avräkning vid krav på provision... 6 5. Övriga konsekvenser av uppsägningen... 6 6. Oskäliga villkor om uppsägningsrätt... 6 7. Information om villkor vid uppdragsgivarens uppsägning... 7 8. Skriftlig bekräftelse vid uppdragsgivarens uppsägning... 7 9. Mäklarens krav... 8 9.1 Kostnader... 8 9.2 Provision... 8 9.3 Spekulantlista... 8 10. Uppsägning från en av flera uppdragsgivare... 8 11. Mäklarens uppsägning av uppdragsavtalet... 9 11.1 Krav på mäklaren att slutföra uppdraget... 9 11.2 Krav på mäklaren vid dennes uppsägning av uppdragsavtalet... 9 12. Krav på mäklaren då dennes anställning upphört... 9 13. Självinträde... 10 13.1 Förbud mot självinträde... 10 13.2 Krav på uppsägning av uppdragsavtalet... 10 13.3 Anmälningsskyldigheten... 11 13.4 Provision... 11 2
2. Förord Fastighetsmäklarnämnden utövar tillsyn över fastighetsmäklare och kontrollerar att de följer fastighetsmäklarlagen och iakttar god fastighetsmäklarsed. Fastighetsmäklarlagen (1995:400), fortsättningsvis FML, innehåller handlingsregler för fastighetsmäklare men även en så kallad generalklausul 12 första stycket FML om god fastighetsmäklarsed av följande lydelse. Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse. God fastighetsmäklarsed har i övrigt, i enlighet med lagstiftarens intentioner, under åren utvecklats och närmare preciserats bland annat genom Fastighetsmäklarnämndens beslut och domstolsavgöranden i ett stort antal tillsynsärenden. Fastighetsmäklarnämndens verksamhet startade år 1995. I nämndens årsböcker har praxis i tillsynsärenden sammanställts från och med år 2000. Serien God fastighetsmäklarsed är framtagen för att på ett enkelt sätt göra vissa av nämndens överväganden och avgöranden tillgängliga för fastighetsmäklarna. Vi har försökt att på ett överblickbart sätt redogöra för ett antal frågor som är viktiga för fastighetsmäklare och konsumenter. I God fastighetsmäklarsed återges lagtext, förarbeten, kommentarer och praxis. Vad som återges vid rubriken är uttalanden som nämnden gjort i givna beslut. Det gäller inte nödvändigtvis beteenden som nämnden varnat för, den kanske bara uttryckt kritik eller påpekat, men ändå är uttalandet att betrakta som vägledning för mäklare, som har att iaktta god fastighetsmäklarsed. Eftersom materialet är hämtat från besluten och eventuellt omformulerat endast för att bli förståeligt, innehåller det olika verbformer såsom bör och skall. Det är meningen. Nämnden ser sig för närvarande förhindrad att återge annat än det som nämnden uttalat i sina beslut. Efter varje praxisåtergivande anmärks nämndens beslutsnummer såsom det anges i årsböckerna. I den mån ärendet behandlats i domstol återges domstol, dag för dom och målnummer (om domen inte vunnit laga kraft anges det särskilt). För en mer fullständig upplysning om respektive ärende och vad nämnd och domstol uttalat hänvisas läsaren till årsböckerna och domstolsavgörandena. erna har tillkommit i syfte att underlätta läsningen och ge ytterligare vägledning för vad som bör anses utgöra god fastighetsmäklarsed. För frågor står Fastighetsmäklarnämnden till förfogande. 3
3. Allmänna förutsättningar 3.1 Mäklarens rätt till provision Lagen Mäklaren har rätt till provision i två fall. Huvudregeln är att mäklaren får provision om köpeavtalet har träffats genom att mäklaren förmedlat kontakten mellan uppdragsgivaren och köparen (s.k. anvisning), 21 andra stycket FML. Har mäklaren fått uppdraget med ensamrätt, har mäklaren rätt till provision om köpeavtalet ingås under den tid som ensamrätten gäller, dvs. även om mäklaren inte anvisar köparen, 21 tredje stycket FML. Eftersom ensamrätten ger rätt till provision utan krav på anvisning, får ensamrätt avtalas för högst tre månader i taget, 11 andra stycket FML. Om mäklarens förmedlingsuppdrag upphör utan att bindande köpeavtal ingåtts är det viktigt att uppmärksamma vilka ekonomiska konsekvenser uppdragsavtalet kan medföra i framtiden. Utgångspunkten är att en mäklare kan ha rätt till provision eller annan ersättning om objektet säljs, efter det att uppdraget upphört, till någon som anvisats av mäklaren och det finns ett samband mellan anvisningen och försäljningen. Se även faktabladet Bra att veta om Ersättningen till fastighetsmäklaren när uppdragsgivaren är konsument. 3.2 Prövningen av mäklarens rätt till provision Tvister om bl.a. mäklarens provision eller annan ersättning prövas av allmän domstol och kan även prövas av Allmänna reklamationsnämnden. Fastighetsmäklarnämndens och förvaltningsdomstolarnas prövning omfattar normalt endast om kraven i fastighetsmäklarlagen (särskilt kravet på god fastighetsmäklarsed) är uppfyllda när det gäller mäklarens handlande i en ersättningsfråga och när det gäller villkoren i det uppdragsavtal som mäklaren och uppdragsgivaren ingått. Övriga frågor som rör mäklarens rätt till ersättning t.ex. om förutsättningar för provision eller annan ersättning är uppfyllda, eventuell jämkning och liknande omfattas inte av nämndens och förvaltningsdomstolarnas prövning. 4. Förmedlingsuppdragets upphörande 4.1 Uppsägning av tillsvidareavtal och tidsbestämt avtal Ett tillsvidareavtal kan sägas upp så att det upphör direkt efter uppsägning eller efter viss avtalad uppsägningstid. Uppdrag utan ensamrätt brukar ingås 4
tills vidare. Mäklares uppdragsavtal innehåller normalt en klausul som säger att uppdraget fortsätter att löpa tills vidare utan ensamrätt när ensamrättstiden gått ut. Ett tidsbestämt avtal gäller under den avtalade tiden. 4.2 Uppsägning av uppdragsavtal med ensamrätt Ett uppdragsavtal som förenats med ensamrätt är bindande för båda parter under ensamrättstiden. Om uppdragsgivaren eller mäklaren ensidigt säger upp avtalet i förtid utan att ha godtagbara skäl för uppsägningen kan motparten ha rätt till ersättning (skadestånd). Ett uppdragsavtal kan upphöra att gälla under olika förutsättningar. Nedan redogörs för vilka konsekvenser en uppsägning normalt kan medföra om inte uppdragsgivaren och mäklaren skriftligt avtalat om annat. a. Uppsägning av uppdraget efter ensamrättstidens utgång Både uppdragsgivaren och mäklaren kan säga upp avtalet direkt eller med den uppsägningstid som står i avtalet efter ensamrättstidens utgång. - Om objektet säljs till en köpare som mäklaren har anvisat, har mäklaren normalt rätt till provision. b. Uppdragsgivarens uppsägning under ensamrättstiden utan hävningsrätt Om uppdragsgivaren säger upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden utan att ha hävningsrätt kan mäklaren ha rätt till ersättning för kostnader (t.ex. annonskostnader). Om uppdragsgivaren förfarit svikligt kan mäklaren även ha rätt till ersättning för arbete. - Om objektet säljs till en köpare som mäklaren har anvisat har mäklaren normalt rätt till provision. Se även 4.3 nedan. c. Uppdragsgivarens uppsägning under ensamrättstiden på grund av ändrade förhållanden Om förhållandena ändras för uppdragsgivaren så att en försäljning inte längre är aktuell kan det vara en fördel för mäklaren att få kännedom om detta. Det föreligger då inte längre någon skyldighet för mäklaren att vara aktiv i uppdraget; denne slipper därmed att lägga ner onödigt arbete. Mäklaren kan ha rätt till ersättning för kostnader (t.ex. annonskostnader). Vid väsentligt ändrade förhållanden för uppdragsgivaren kan mäklarens ersättning jämkas. - Om objektet säljs till en köpare som mäklaren har anvisat har mäklaren normalt rätt till provision. d. Uppdragsgivarens uppsägning under ensamrättstiden med hävningsrätt Om mäklaren inte sköter förmedlingsuppdraget kan uppdragsgivaren ha rätt att säga upp uppdragsavtalet i förtid (dvs. häva avtalet) och ha rätt till ersättning. 5
- Om objektet säljs till en köpare som mäklaren har anvisat kan mäklaren ha rätt till provision men provisionen kan sättas ner om mäklaren åsidosatt sina skyldigheter. e. Mäklarens uppsägning under ensamrättstiden Om mäklaren säger upp uppdragsavtalet under ensamrättstiden utan att ha tungt vägande skäl för detta kan uppdragsgivaren ha rätt till ersättning. - Om objektet säljs till en köpare som mäklaren har anvisat kan mäklaren ha rätt till provision men provisionen kan sättas ner om mäklaren åsidosatt sina skyldigheter. 4.3 Försäljning under återstående ensamrättstid Om uppdragsavtalet sägs upp i förtid av uppdragsgivare utan hävningsrätt och utan mäklares medgivande kan mäklaren ha rätt till provision om objektet säljs under den återstående ensamrättstiden. Detta gäller även om objektet säljs till någon som mäklaren inte anvisat (jämför Melin, M., Fastighetsmäklarlagen. En kommentar, 2 uppl. 2007 s. 316 med hänvisning till prop. 1983/84:16 s. 47). 4.4 Avräkning vid krav på provision Om mäklaren först har fått viss ersättning och senare kräver provision i samma förmedlingsuppdrag, skall mäklaren normalt avräkna vad uppdragsgivaren redan erlagt. 5. Övriga konsekvenser av uppsägningen Mäklaren har inte rätt att kräva att få fullfölja förmedlingsuppdraget. Mäklaren har inte rätt att marknadsföra objektet. Mäklaren har inte rätt att anvisa nya spekulanter. 6. Oskäliga villkor om uppsägningsrätt Ett uppdragsavtal kan sägas upp av uppdragsgivaren och mäklaren under ensamrättstidens gång. Uppdragsgivaren kan inte fråntas denna rätt. Skadeståndsskyldighet kan dock komma i fråga för den som utan giltig anledning säger upp avtalet. Uppdragsavtalet får inte ge intryck av att uppdraget inte kan sägas upp utan mäklarens samtycke. Klausuler som utformats så att de kunnat ge uppdragsgivaren uppfattningen att denne inte utan medgivande från mäklaren får frånträda uppdragsavtalet under ensamrättstiden har kritiserats av Fastighetsmäklarnämnden (2003-03-19:5, 2004-10-20:2, 3 och 4). 6
Det krav på skriftlighet som fastighetsmäklarlagen uppställer i fråga om uppdragsavtalet riktar sig enbart till mäklaren. För uppdragsgivaren finns inte något motsvarande krav uppställt för mellanhavanden med mäklaren. Det har därför ansetts oskäligt att i ett uppdragsavtal med en konsument uppställa krav på skriftlig uppsägning från konsumentens sida (2002-11-06:6, 7 och 8). 7. Information om villkor vid uppdragsgivarens uppsägning Mäklaren kan ha rätt till ersättning om uppdragsgivarens uppsägning varit ogrundad. Ersättningen kan avse faktiska kostnader som mäklaren haft, t.ex. för annonsering. Vid en uppsägning från uppdragsgivarens sida åligger det mäklaren att ge denne besked om hur han ställer sig till uppsägningen. Han skall då också ge uppdragsgivaren besked om vilka krav han ställer eller kan komma att ställa i anledning av uppsägningen (2004-01-21:2, länsrättens dom 2004-12-15 mål nr 6558-04). Om uppdragsgivaren meddelar att denne vill säga upp avtalet bör mäklaren påminna om villkoren i uppdragsavtalet och eventuella konsekvenser. Om mäklaren anser sig ha rätt till ersättning för kostnader och/eller provision bör han informera om detta. 8. Skriftlig bekräftelse vid uppdragsgivarens uppsägning Mäklaren bör skriftligen bekräfta uppdragsgivarens uppsägning. I bekräftelsen bör mäklaren precisera sina krav på ersättning avseende kostnader och eventuell provision (2005-10-26:3, länsrättens dom 2006-03-20 mål nr 25778-05 ej laga kraft, 2004-01-21:2, länsrättens dom 2004-12-15 mål nr 6558-04). Genom att inte medge uppdragsgivarens uppsägning av avtalet hade mäklaren låst upp säljaren och förhindrat denne att anlita en annan mäklare under avtalets löptid. Detta ansågs bryta mot god fastighetsmäklarsed (2004-01-21:2, länsrättens dom 2004-12-15 mål nr 6558-04). Det har inte ansetts utgöra god fastighetsmäklarsed att som enda reaktion på en uppsägning översända en faktura (2003-03-19:2). 7
9. Mäklarens krav 9.1 Kostnader För det fall att uppdragsgivaren saknar godtagbara skäl till uppsägningen kan mäklaren vara berättigad till ersättning (skadestånd). Mäklaren kan kräva ersättning för faktiska kostnader som mäklaren har haft t.ex. för annonsering. I undantagsfall kan mäklaren även ha rätt till ersättning för nedlagt arbete. Detta kan bli aktuellt om uppdragsgivaren förfarit svikligt. Kostnaderna bör preciseras i den skriftliga bekräftelsen. 9.2 Provision Om mäklaren avser att kräva provision för det fall att fastigheten säljs till någon som mäklaren anser sig ha anvisat eller på annan grund bör de huvudsakliga grunderna för rätten till provision anges i den skriftliga bekräftelsen. 9.3 Spekulantlista Om mäklaren avser att kräva provision bör uppdragsgivaren även få en spekulantlista (2004-01-21:2, länsrättens dom 2004-12-15 mål nr 6558-04). En spekulantlista redovisar vilka personer som mäklaren anser sig ha anvisat. Listan kan ligga till grund för de ersättningsanspråk som mäklaren kan komma att rikta mot uppdragsgivaren i anledning av en senare överlåtelse (2002-03-20:6). 10. Uppsägning från en av flera uppdragsgivare Uppsägning från en delägare av förmedlingsobjektet bör föranleda mäklaren att omedelbart underrätta övriga delägare om att hans uppdrag sagts upp. För att undvika framtida tvister bör mäklaren även göra klart för samtliga uppdragsgivare vilka konsekvenser uppsägningen har och vilka krav på ersättning som kan komma att riktas mot dem i framtiden med stöd av förmedlingsuppdraget (2002-06-19:5). Det strider mot god fastighetsmäklarsed om en mäklare fortsätter att marknadsföra ett objekt när han är medveten om att en delägare inte gett sitt samtycke till försäljningen (2005-09-28:8). 8
11. Mäklarens uppsägning av uppdragsavtalet 11.1 Krav på mäklaren att slutföra uppdraget När en mäklare åtar sig ett uppdrag har uppdragsgivaren rätt att förvänta sig att uppdraget genomförs utan komplikationer. Om mäklaren av olika skäl inte kan slutföra uppdraget skall han underrätta uppdragsgivaren om detta så att denne får en möjlighet att vidta erforderliga åtgärder (2003-02-26:3). En mäklare måste ha tungt vägande skäl för att få bryta ett uppdragsavtal i förtid. Ett sådant skäl kan vara att samarbetet med uppdragsgivaren inte fungerar därför att uppdragsgivaren medvetet lämnat felaktiga uppgifter till mäklaren. Se även faktabladet Bra att veta om Uppdragsavtalet. 11.2 Krav på mäklaren vid dennes uppsägning av uppdragsavtalet Fastighetsmäklarnämnden anser att en mäklare som säger upp sitt förmedlingsuppdrag skall bekräfta sin uppsägning skriftligen och i samband därmed ange vilka krav på ersättning som mäklaren eventuellt kan komma att ställa (2003-02-26:2). Mäklarens uppsägning av uppdragsavtalet bör vara skriftlig. 12. Krav på mäklaren då dennes anställning upphört Att mäklarens anställning upphör innebär inte att dennes åtaganden gentemot uppdragsgivaren upphör. Mäklaren har inte någon självklar rätt att säga upp avtalet eller på annat sätt avbryta det enbart därför att anställningen upphör. Det beror helt på omständigheterna kring anställningens upphörande. Det kan tilläggas att det för en anställd mäklare kan vara lämpligt att redan i anställningsavtalet reglera vad som skall gälla om anställningen upphör så att mäklaren kan fullfölja de förmedlingsuppdrag han åtar sig. För den som anlitar en mäklare kan det vara av betydelse vilket företag mäklaren arbetar i; som anställd eller egen företagare. Valet av mäklare kan ha baserats på det renommé ett visst företag har eller det koncept som mäklarna vid ett visst företag arbetar med. Mäklaren skall underrätta uppdragsgivaren om att mäklaren slutar vid det företag där han arbetade när förmedlingsuppdraget ingicks. Uppdragsgivaren skall då ges möjlighet att säga upp avtalet utan att mäklaren ställer något krav på ersättning på grund av upp- 9
sägningen (2003-05-07:2, jämför Melin, M., Fastighetsmäklarlagen. En kommentar, 2 uppl. 2007 s. 123). 13. Självinträde 13.1 Förbud mot självinträde Lagen Förarbeten Enligt 13 första stycket FML får mäklaren inte köpa ett objekt som han har i uppdrag att förmedla. Mäklaren får inte heller förmedla ett objekt till någon sådan närstående som avses i 4 kap. 3 konkurslagen (1987:672). Regeln innebär ett ovillkorligt förbud mot s.k. självinträde och mot förmedling till en närstående köpare. En mäklare som erbjuds att förmedla ett objekt som mäklaren själv är intresserad av att förvärva måste avböja det erbjudna uppdraget. Mäklaren bör omedelbart redovisa skälen för att han inte kan åta sig uppdraget (prop. 1994/95:14 s. 50 f. och 77 f). Begreppet närstående omfattar i huvudsak fyra grupper: 1. make/maka, släktskap (rätt upp- eller nedstigande led, även syskon och ingift person) och person som på annat sätt står mäklaren personligen särskilt nära (t.ex. sambo), 2. ekonomisk gemenskap (t.ex. annan delägare), 3. chefskap; den som genom ledande ställning har ett bestämmande inflytande över mäklarens verksamhet (t.ex. VD eller arbetande styrelseledamot) samt 4. närstående till någon av de två sist angivna grupperna. Uppräkningen är inte uttömmande, se vidare 4 kap. 3 konkurslagen. 13.2 Krav på uppsägning av uppdragsavtalet Förarbeten Mäklare som får ett eget intresse av att förvärva ett objekt som denne har i uppdrag att förmedla, eller får vetskap om att en närstående blivit intresserad, måste säga upp förmedlingsuppdraget. Säljaren skall därefter ges rådrum att t.ex. anlita annan mäklare (prop. 1994/95:14 s. 77 f). Mäklaren borde ha sagt upp uppdraget skriftligt redan då det stod klart att sonen var intresserad av att köpa (2003-04-09:4). Det är inte möjligt att ange vad som kan anses utgöra skäligt rådrum. Den tid som en uppdragsgivare kan behöva är beroende av omständigheterna i det enskilda fallet. 10
13.3 Anmälningsskyldigheten Lagen Om mäklaren eller någon honom närstående förvärvar en fastighet som mäklaren före förvärvet har haft i uppdrag att förmedla skall mäklaren enligt 13 andra stycket FML genast anmäla förvärvet till Fastighetsmäklarnämnden. Till anmälan bör bifogas kopia av följande handlingar: - Den skriftliga uppsägningen av uppdragsavtalet och uppdragsgivarens bekräftelse - Uppdragsavtalet - Köpekontrakt/överlåtelseavtal (om mäklaren upprättat dessa) - Värdering utförd av opartisk värderingsman 13.4 Provision En konsekvens av att mäklaren säger upp sitt uppdrag i anledning av eget eller närståendes intresse är att mäklaren inte har rätt till provision om han själv eller hans närstående blir köpare. Skulle någon annan spekulant bli köpare och mäklaren anvisat denne innan uppdraget sades upp, kan mäklaren har rätt till provision. 11