UTSTÄLLNINGSHANDLING 2012-04-17 SAMRÅDSREDOGÖRELSE Gatukostnadsutredning för TINGVALLAOMRÅDET omfattande Bällsta 2:789 m fl fastigheter i Vallentuna kommun, Stockholms län
Sida 2 av 9 Innehåll 1. Samrådsinstanser... 3 2. Hur samrådet bedrivits... 3 3. Inkomna yttranden... 3 3.1 Yttranden utan synpunkter... 3 3.2 Yttranden med synpunkter och Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentarer... 3 3.2.1 Fastighetsägarna till Bällsta 2:270... 3 3.2.2 Fastighetsägarna till Bällsta 2:261... 4 3.2.3 Fastighetsägarna till Bällsta 2:195... 4 3.2.4 Fastighetsägarna till Bällsta 2:129... 6 3.2.5 Fastighetsägarna till Bällsta 2:271... 7 3.2.6 Fastighetsägarna till Bällsta 2:178... 7 4. Ändringar efter samråd... 9 SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN TUNA TORG 2, 2 TR 186 86 VALLENTUNA TFN 08-587 850 00 FAX 08-587 850 88 SBF@VALLENTUNA.SE WWW.VALLENTUNA.SE
Sida 3 av 9 1. Samrådsinstanser Barn- och ungdomsnämnden Elverket Vallentuna AB Eon Värme Sverige AB Friluftsfrämjandet Fritidsnämnden AB StorSthlms Lokaltrafik Kommunförbundet Norrvatten KS Plan-Au Kulturnämnden Käppalaförbundet Lantmäterimyndigheten Sthlms län Länsstyrelsen i Sthlms län, planenheten LRP-gruppen, Tufa (för kännedom) Miljö- och bygglov (för kännedom) Polismyndigheten i Sthlms län Ragn-Sells Roslagsvatten AB (för kännedom) Socialnämnden Stockholms läns museum Södra Roslagens Brandförsvarsförbund Skanova Utbildningsnämnden Vattenfall AB Vallentuna Hembygdsförening Vallentuna Naturskyddsförening Fastighetsägare och övriga berörda 2. Hur samrådet bedrivits Förslag till gatukostnadsutredning var utsänt för samråd från den 12 augusti till den 30 september 20101. Handlingar har skickats till remissinstanser och berörda fastighetsägare. Annons var införd i StegetMitti. Samrådshandlingar har funnits tillgängliga på Samhällsbyggnadsförvaltningen, biblioteket och på kommunens hemsida. Ett samrådsmöte hölls den 25 augusti 2010 i Bällstarummet, Tuna torg 1 där ett 30-tal personer deltog. 3. Inkomna yttranden 3.1 Yttranden utan synpunkter Vattenfall Eldistribution AB, Storstockholms brandförsvar, Käppalaförbundet, TeliaSonera Skanova Access AB, Kulturnämnden, Fritidsnämnden 3.2 Yttranden med synpunkter och Samhällsbyggnadsförvaltningens kommentarer 3.2.1 Fastighetsägarna till Bällsta 2:270 Eftersom kommunen kommer att lösa in mark från oss, ca 236 kvm, för att få till vägbredden kräver vi en delning av vår tomt till tre tomter och att kommunen står för lantmäterikostnaderna av denna delning som kompensation för markinlösen.
Sida 4 av 9 Plankartan justeras så att minsta tomtstorlek om 1000 m 2 gäller för ett större område inom planområdet, bl.a. Bällsta 2:270. Enligt Plan- och Bygglagen 6 kap 17 (gamla PBL, 1987:10) har kommunen rätt att lösa mark som enligt detaljplan ska användas för allmänt ändamål, i detta fallet väg. Vid bestämmande av ersättning för marklösen hänvisar PBL 6 kap 39 till lösenreglerna i Expropriationslagens (1972:719) fjärde kapitel. Expropriationslagen säger att intrångsersättning ska betalas med ett belopp som motsvarar den minskning av fastighetens marknadsvärde, utöver denna ersättning får fastighetsägaren ytterligare 25 %, d.v.s. ersättningen är marknadsvärdeminskningen * 1,25. Fastighetsägaren ersätts också för de tomtanläggningar som ingår i det ianspråktagna området, exempelvis träd och buskar. Även tomtanläggningarna ersätts med marknadsvärdet + 25 %. Vallentuna kommun kommer lösa marken i samband med en lantmäteriförrättning som innebär att lantmätaren på plats bedömer och värderar marken och berörda anläggningar. Vallentuna kommun kommer lösa mark för väg enligt PBL:s regler och kommer därför inte stå för någon fastighetsägares lantmäterikostnader. 3.2.2 Fastighetsägarna till Bällsta 2:261 Tomtarealen kommer att minska med c:a 310 kvadratmeter. Vi önskar få veta om ersättning ges i form av mark och i så fall i vilken gräns, norr eller väster? Vi motsätter oss kontantersättning. Se även svar till Bällsta 2:270. Vallentuna kommun kommer lösa mark enligt lagens regler vilket innebär kontantersättning. 3.2.3 Fastighetsägarna till Bällsta 2:195 Om nu bygget blir av (!) hur många meter in på tomten kommer det att bli? Vad måste bort? Ingen ersättning? Och dessa 46 kr/kvm är ju inte rimligt med alla kostnader som läggs på varje fastighetsägare. Är detta lagligt? 1. Skall vägen absolut byggas vill undertecknad se till det billigaste mest seriösa byggaren. 2. Med tanke på alla framtida tekniska och miljöaspekter se till att alla kablar vad gäller el- tele- etc kommer med från början. Viktigt!
Sida 5 av 9 Intrång på fastigheten Bällsta 2:195 utgår ifrån förprojekteringen av vägarna i Tingvalla och kan komma att ändras under planprocessen, preliminärt är intrånget c:a 90 kvadratmeter varav som mest c:a 4 meter in på fastigheten. Samtliga tomtanläggningar, buskar, träd med mera inom det området kommer att tas bort. Ersättningen för den mark Vallentuna kommun tar i anspråk ersätts enligt gällande regler i Plan- och bygglagen (se även under Bällsta 2:270). Ersättning för enskilda fastigheter är ej beräknad ännu utan hittills har enbart en preliminär bedömning gjorts och därför kan inte Vallentuna kommun uttala sig om exakt ersättning för enskild fastighetsägare. När mark löses in kommer lantmäteriet att sätta ut nya tomtgränser och värdera ianspråkstaget område och tomtanläggningar. Enligt Plan- och Bygglagen 6:e kap 31 har kommuner rätt att besluta om att kostnaderna för anläggning av allmänna anläggningar, i detta fall väg ska betalas av ägarna till fastigheterna inom området. Kommunfullmäktige i Vallentuna kommun beslutade 1983-03-24 att kostnaderna för allmänna platser ska tas ut av fastighetsägarna enligt lagstiftningens regler, vilket Vallentuna kommun kommer göra även i Tingvalla. Lagen om offentlig upphandling (LOU) reglerar vilken entreprenör som kommer att bygga kommunens gator i Tingvalla. LOU innebär att kommunen sammanställer ett förfrågningsunderlag där det framgår vad som ska byggas och vilka kvalifikationer entreprenören ska ha. Därefter inväntas anbud och kommunen är skyldig att välja det lägsta anbudet som uppfyller kommunens kvalitetskrav.
Sida 6 av 9 Kommunen samverkar med ledningsägare så som Elverket Vallentuna AB och Telia/Skanova för att samtliga ledningar ska läggas i samband med vägbyggnationen. Kommun verkar också för att fiber/bredband läggs ner samtidigt och har, när ingen entreprenör initialt vart intresserad lagt ner tomma rör för att minska behovet av att gatan grävs upp igen. 3.2.4 Fastighetsägarna till Bällsta 2:129 Vi önskar byta det område som kommunen vill ta i anspråk för vägändamål mot motsvarande yta från kommunens fastighet Bällsta 2:789 i enlighet med tidigare diskussioner med kommunens företrädare. Vi anser att gatukostnaden endast ska belasta de obebyggda tomterna eftersom planen medför ett stort mervärde för dessa medan mervärdet är mycket begränsat för att inte säga obetydligt för de flesta av de befintliga tomter. Gatukostnaden bör beräknas enbart efter byggrätt och inte tomtarea eftersom det är byggrätten som påverkar gatuutnyttjande. Vidare anser vi att Arkils Tingstad bör också stå för en betydligt större del av gatukostnaderna då besöksnyttjandet av väg/gata idag är betydligt större än för en vanlig tomt och att avsikten är att utnyttjandet ska bli ännu större i framtiden. Detta är ju en viktig del av hela idén med den nya planen. Vallentuna kommun kommer lösa mark enligt Plan- och bygglagens regler vilket innebär kontantersättning (se även Bällsta 2:270). Något markbyte mellan Bällsta 2:789 och Bällsta 2:129 är inte aktuellt. Vallentuna Kommun har enligt samrådshandling gatukostnadsutredning valt att fördela kostnaderna så att bebyggda fastigheter får andelstal 0,6 och obebyggda 1,0. Anledningarna till detta är att de bebyggda fastigheterna redan har tillgång till väg och att vägarna troligtvis har bekostats av deras ägare. Befintlig väg är planerad utifrån de förutsättningar som finns i befintlig plan, d.v.s. sportstugeändamål, ej permanentboende och största tillåtna byggrätt 60 kvadratmeter. Nya vägar är en förutsättning för ökad byggrätt vilket medför ett stort mervärde för både bebyggda och obebyggda fastigheter och därför ska även bebyggda fastigheter vara med att bekosta de nya vägarna, om än med lägre andelstal. Vallentuna kommun anser därför att det är skäligt med andelstalet 0,6 på bebyggda fastigheter och detta överensstämmer också med avgörandet i regeringsrätten 1991-02-22 (RÅ Ref. 1991:17). En fastighets nytta av gatorna speglas av hur mycket fastigheten kan förväntas använda dessa och av den värdehöjning som varje fastighet väntas få tack vare detaljplanen. Marknadsvärdet på en villafastighet är till största delen knuten till byggrätten men en större fastighet torde inbringa ett högre pris än en mindre fastighet med samma byggrätt. Den större fastigheten får alltså en större värdehöjning än den mindre trots att de har samma byggrätt.
Sida 7 av 9 Gatukostnaderna ska fördelas mellan fastighetsägarna efter skälig och rättvis grund Vallentuna kommun anser därför att det är skäligt att gatukostnaderna fördelas med 25 % på fastighetsarean och 75 % på byggrätten eftersom värdeökningen detaljplanen medför är, inte enbart beror på byggrätten utan också, till en inte oväsentlig del på fastighetens area. En villatomt belastar vägnätet med cirka fem trafikrörelser. Antalet besökare till Arkils tingstad är idag relativt lågt, ett fåtal bussar i månaden och ett lågt antal bilar. Besöken sker också till största delen under sommarhalvåret d.v.s vägarna används sparsamt för besök till Arkils tingstad under vinterhalvåret. Andelstalet är satt till 2,0 efter detta och bedöms som rimligt. Ökar besöksantalet till Arkils tingstad i framtiden kommer givetvis slitaget på vägarna att öka och eftersom kommunen är huvudman för gatorna står kommunen för all framtida drift och underhåll. 3.2.5 Fastighetsägarna till Bällsta 2:271 Vi förväntar oss att frågan om tomtdelning prövas först och därefter frågan om inlösen. Fastighetsägaren avvaktar därför kommunens inställning till tomtdelning innan de svarar på begäran om inlösen. Markintrånget på fastigheten Bällsta 2:271 är beräknat till cirka 80 kvadratmeter och är en förutsättning för att standarden på Milles väg ska kunna höjas. Standardhöjning, och intrången som uppkommer p.g.a. detta är en förutsättning för att ny detaljplan med större byggrätter ska kunna antas. Mark som enligt detaljplan är utlagd som allmän plats, i detta fall intrånget, har kommunen rätt att ta i anspråk Plan- och bygglagen 6 kap 17 och ersättning för intrånget kommer betalas ut. Huruvida marken behöver tas i anspråk behandlas i detaljplaneprocessen. Ny tomtindelning är aktuell först då ny detaljplan vunnit laga kraft. Fastighetsägaren söker då fastighetsbildningsförrättning hos Lantmäteriet som bedömer om fastighetsägarens förslag är en lämplig fastighet och stämmer överens med detaljplanen enligt Fastighetsbildningslagen. 3.2.6 Fastighetsägarna till Bällsta 2:178 Det finns i planförslaget exempel på minimal ersättning för inlöst mark, fastighetsägaren önskar ersättning som motsvarar tomtmarkspris. Vad gäller Gatukostnadsutredningen finns anledning till följande anmärkningar: 1. Fördelning av gatukostnader skall enligt lag ske på skälig och rättvis grund. I en tidigare lagstiftning användes inte detta begrepp och det var vanligt att tillämpa en fördelningsgrund som byggde på fastighetens längd efter fata eller yta.
Sida 8 av 9 När nu ett skälighets- och rättvisebegrepp införts i lagen är det angeläget att detta tillämpas. Det är således uppenbart att enbostadshusens belastning på gatunätet torde vara likartat vid samma byggrätt. Som exempel gäller det dock att skafttomter skiljer sig från avseende av den nytta fastigheterna har av gatan beroende på om man har direkt anslutning till gatan längs fastighetsgränsen eller nödgas bygga en egen väg för att nå gatan. För dessa fastigheter som måste bygga en egen väg torde en skälig och rättvis bedömning innebära att ytandelen skall närma sig 0 %. 2. Parkeringen till Arkils tingstad har tilldelats andelstalet 2 vilket vi bedömer som orimligt lågt 3. Bilaga 2 till utredningen redovisar uppskattade kostnader för projekterings, bygglednings, och byggherrekostnader till 25 %. Eftersom upptagna administrationskostnader också är en byggherrekostnad är den faktiska siffran drygt 30 % vilket är långt högre än rimligt och brukligt. En total siffra om 15-20% är rimligt och resulterar i ett totalt kostnadsunderlag om c:a 18 MSEK Vallentuna Kommun har enligt samrådshandling gatukostnadsutredning valt att fördela kostnaderna så att bebyggda fastigheter får andelstal 0,6 och obebyggda 1,0. Bebyggda fastigheter har ett lägre andelstal eftersom de redan har tillgång till väg samt att de troligtvis bekostat anläggning, drift och underhåll av befintlig väg. (se även Bällsta 2:129). Vallentuna kommun har i planarbetet utgått från att samtliga idag existerande fastigheter ska ha direkt anslutning till allmän gata och så är också fallet. Bildandet av nya fastigheter styrs av fastighetsägaren och lantmäteriet och om de har direkt anslutning till kommunal gata eller är i behov av skaftväg behandlas i förrättningen utifrån fastighetsägarens önskemål. Samtliga nytillkommande fastigheter får andelstalet 1,0 oavsett om de har direkt anslutning till allmän väg eller ej. Den allmänna vägen är en förutsättning för att nya fastigheter ska kunna bildas oavsett om de behöver anlägga skaftväg eller ej och därför har de samma andelstal. Antalet besökare till Arkils tingstad är idag relativt lågt, ett fåtal bussar i månaden och ett lågt antal bilar. Besöken sker också till största delen under sommarhalvåret d.v.s vägarna används sparsamt för besök till Arkils tingstad under vinterhalvåret. Andelstalet är satt till 2,0 efter detta och bedöms som rimligt. Byggherrekostnaderna är något högre än normalt av flera anledningar. Under hela byggnationen och projekteringen måste hänsyn tas till befintliga fastigheter, in och utfartstrafik måste fungera. Topografin och de geotekniska förhållandena i Tingvalla är också försvårande omständigheter. Marken består både av berg, morän och lera samt är kuperad vilket betyder att utbyggnaden och projekteringen blir mer omfattande och dyrare än normalt. Administrativa kostnader är kommunens kost-
Sida 9 av 9 nader för att ta fram gatukostnadsutredning, handla upp entreprenör, granska entreprenör under byggnation, besiktningar m.m och är inte en del av byggherrekostnaden. 4. Ändringar efter samråd Minsta tillåtna tomtstorlek har ändrats i del av planområdet vilket medför att fler byggrätter är möjligt. Det totala antalet andelar blir 77 istället för 72 och gatukostnaden blir något lägre per byggrätt. Samhällsbyggnadsförvaltningen Vallentuna kommun Eva Anderling Exploateringschef Anders Heidenfors Enquist Exploateringsingenjör