5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Ymer 8, Forsetevägen 5, Svalnäs, Danderyds Kommun Lagfaren ägare Irma Häger Uppdragsgivare Irma Hägers dödsbo Närvarande vid besiktningen Britt Häger Eva Häger Ulla Törnros Per Lundman, del av besiktningstiden Besiktningsman Rolf Utling Besiktningsdag / uppdragsnummer Torsdag 2016-04-07 / 2016-0072 Väderlek Ca 7 º C, växlande Byggnaden 1-2-plans villa uppförd 1946. Tillbyggnader från 1963. Övriga byggnader Garage Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Berg, pinnmo ( bedömt ) Grundkonstruktion Grundsulor, krypgrund Grundmurar Betonghålsten ( bedömt ), lättbetong Bjälklag Trä Stomme Trä, betonghålsten ( bedömt ), lättbetong Fasad Puts, ( träpanel ) Yttertak Glacerade tegelpannor Uppvärmning Bergvärme Ventilation Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar Säljares upplysningar via dödsbodelägare, uppgifterna har ej kontrollerats - Inga handlingar tillhandahölls. - Det föreligger inga kända problem med elsystemet förutom att en lampa i hobbyrummet i souterrainvåningen ej fungerar. Det föreligger inga kända problem med vatten- och avloppsledningar. Det föreligger inga kända problem med värmesystemet. Det har ej noterats några avvikande lukter eller mögellukter i byggnaden. Radonmätning har utförts år 2006 2007. Årsmedelvärde av radon = 180 Bq/m3 enligt protokoll daterat 2007-04-04. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad Hussockel m m - Sockeln är putsad. Det noterades några mindre sprickor vilket är vanligt förekommande för liknande konstruktioner. Fasad - Fasaden består av puts och har endast stickprovskontrollerats. Det noterades sprickförekomster och putsskador. Fasaden är lokalt flammig, troligtvis på grund av tidigare läckage från hängrännor och stuprör samt snöförekomst. Renovering av fasad bör kalkyleras / utföras. Begränsad del av fasaden är utförd med träpanel. Målning av träpanelen bör kalkyleras.
7 Fönster / dörrar - Fönster är kopplade tvåglas och har stickprovskontrollerats. Mindre målningsbehov. Tätningslister saknas till större del i fönstren. Yttertak - Takbeklädnaden består av enkupiga glacerade tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Taket har stickprovskontrollerats på några ställen. Taket på ursprunglig byggnadsdel är enligt uppgift omlagt med ny underlagspapp, läkt och nya takpannor i samband med takläggning på tillbyggnader år 1963. Normal livslängd för liknande takbeläggningar bedömes till ca 40-50 år. Tecken på dropp i en del hängränneskarvar och från stuprör. Rensningsbehov av hängrännor och mindre mängd mossa på taket. Lutningen på hängrännor är ej fullgod och hängrännor har en relativt klen dimension. Lokal skada i takfot i anslutning till ett hushörn mot baksidan och tecken på att läckage förekommit i takfot ovan balkong. En takpanna är sprucken och det finns en glipa mellan skorstenen och skorstenens fotplåt. Delvis målningsbehov av takfot och vindskivor. Omläggning av underlagspapp och läkt bör kalkyleras på grund av takets ålder. I samband med takomläggning bör hängrännor och stuprör bytas ut.
8 INVÄNDIGT Krypgrund Allmänt - Grundläggningen bedömes för del av byggnaden vara utomhusventilerad krypgrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador ( fukt mögel- och rötskador ) i bjälklag och anslutande konstruktionsdelar. Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t.ex. misslukter som kan spridas upp till ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t.ex. när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det skall vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material ( trä m.m.). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund, bl.a. via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar eller installation av avfuktare. Krypgrunden är ej besiktningsbar.
9 Souterrainvåning Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel och tillbyggnader är uppförda under en tidsperiod när det normalt saknas eller är ett tunnare lager av skiftande kvalitet av kapillärbrytande material ( t.ex. singel eller makadam ) under betonggolven. Man bör räkna med att betonggolven samt nedre del av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktinträngning i ångfas) och kapillärsugning. Det är vanligt förekommande vid inredning av källarutrymmen och betonggolv på mark att utförandet är sådant att man erhåller problem i form av fuktrelaterade skador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador ( t.ex mögel, röta ) är att inget organiskt material t.ex. träreglar, mineralull skall befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc. - Betonggolvet är delvis påbyggt med en ovanliggande golvkonstruktion. Se riskanalys. - Grundmurar är enligt uppgift omisolerade / omdränerade ca år 1990. Normal livslängd för grundmursisolering / dräneringsledning är ca 20-40 år. Vid stickprovskontroll med fuktindikator på några ställen på grundmurar har, förutom lokalt i hobbyrum och trappförråd, inga avvikande fuktindikationer noterats. - Vattenservis ( vattenledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) är enligt uppgift utbytt ca år 2005. Avloppsservis ( avloppsledning från hus till förbindelsepunkt i gata ) bedömes vara äldre.
10 Hobbyrum - Horisontellt avloppsrör nära golv är sprucket. Avloppsröret är troligtvis ett avloppsrör från garaget. Ytterdörren är enkel och otät. Trappförråd - Det noterades putssläpp i nedre del av grundmur samt i tak. Entréhall Allrum - Det noterades en rejäl glipa mellan golv och golvsockel vilket bedömes vara orakat av sättning. Det är enligt uppgift ej känt när sättningen har inträffat. Sovrum 1 Sovrum 2 Svale - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. Matkällare Wc-rum - Äldre standard med målade väggar och klinkerplattor på golv. Inga speciella noteringar.
11 Pannrum - Bergvärmpumpen är tillverkad år 1998. Varmvattenberedare bedömes vara samtida med bergvärmepumpen. Arbetsljudet från bergvärmepumpen är relativt högt. Elkassetten är tillverkad år 1982 och tryckkärlet är tillverkat år 1995. Teknisk och ekonomisk livslängd för anläggningen är snart uppnådd. Golvbrunnen, som saknar plugg, är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Renslocket till avloppsledning i golv är ej fastskruvat / fastsatt vilket bör åtgärdas. Förråd Torkrum - Sintrade plattor på golv. Inga speciella noteringar. Tvättstuga - Utrymmet är utfört med kakelplattor och målning på väggar samt sintrade plattor på golv. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Golvet i utrymmet bedömes vara relativt "plant". Tvättmaskin och torktumlare är tillverkade år 2014. Redskapsförråd - Ytterdörren är otät. Övrigt souterrainvåning - En del utrymmen var vid besiktningstillfället belamrade och endast delvis besiktningsbara. Besiktning av dessa utrymmen ingår i köparens undersökningsplikt. På åtkomliga delar har inget avvikande noterats. Det finns en del skador i golvbeläggningar.
12 Bottenvåning Entré Hall / kapprum Badrum 1 - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och klinkerplattor på golv och är enligt uppgift renoverat år 1963. Det finns lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast golvbrunnen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Det noterades sprickor i några kakelplattor på väggar och i några klinkerplattor på golv. Badkaret är inbyggt. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Äldre standard. Utrymmet motsvarar ej dagens krav på fuktspärrar och tätskikt. Renovering bör kalkyleras / utföras. Badrum 2 - Utrymmet är utfört med kakelplattor på väggar och mosaikplattor på golv och är enligt uppgift inrett 1963. Det finns lokal golvlutning mot golvbrunnen närmast golvbrunnen. För övrigt bedömes golvet vara relativt "plant". Det finns några sprickor i mosaikgolvet. Badkaret är inbyggt. Golvbrunnen är en äldre gjutjärnsgolvbrunn. Äldre standard. Utrymmet motsvarar ej dagens krav på fuktspärrar och tätskikt. Renovering bör kalkyleras / utföras. Sovrum 1 - Fönsterbänkskivan är sprucken. Sovrum 2 - Fönsterbänkskivan är sprucken.
13 Bibliotek / sovrum 3 Möblerbar hall - Balkongdörrarna är otäta. Balkong - Balkongen är belagd med falsad plåt vilket är positivt. Räcket är lågt. Vardagsrum - Öppen spis finns i utrymmet. Inga speciella noteringar för övrigt. Matsal Kök - 1960-talsstandard i utrymmet. Spisen är tillverkad år 2011. Diskmaskinen är modern. Det rekommenderas att byta äldre avloppsslang från diskmaskinen. Fläkten är tillverkad år 1994. Kyl / frys är tillverkade år 1982. Läckageskydd saknas under kyl / frys. Vind - Vindsbjälklagets isolering består av kutterspån. Kondensbildning ( svärtning ) noterades i mindre omfattning på yttertaksinbrädningen vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. Det noterades några torra fuktfläckar på råspont i anslutning till ventilationsskorstenen.
14 Övrigt invändigt - Det noterades delvis golvlutning och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader och i äldre tillbyggnader. - Enda sättet att kontrollera täthet i öppna spisens rökgång är genom att utföra provtryckning. RISKANALYS - Påbyggda golvkonstruktioner / väggsyllar ovan betonggolv i souterrainvåningen är riskkonstruktioner för fukt- och mögelproblem om organiskt material är i kontakt med fuktig betong / fuktig miljö. Enda sättet att bedöma förhållandet är genom att göra konstruktionerna inspekterbara. - Se notering under krypgrund. - I och med att läckage förekommit i takfot skall det ej uteslutas att det kan finnas dolda skador i anslutning till läckageställen. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - Solna 2016-04-08 VärderingsHuset Småhus AB Rolf Utling