Delårsrapport januari september 2007
Rusningstid på Centralstation Malmö. Sammanfattning Hyresintäkterna uppgick till 575 (572) MSEK. Frånträdda fastighetsförsäljningar under perioden uppgick till 1 603 (302) MSEK med en realiserad Resultatet efter finansiella poster, före värdeföränd- värdeförändring om 1 (-2) MSEK. ringar, var i nivå med föregående år och uppgick till 140 (144) MSEK. Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2007 att bli lägre än föregående år till följd av avytt- Periodens resultat efter skatt uppgick till 528 (301) ringar av fastigheter. MSEK motsvarande 131,8 (75,1) kronor per aktie. Marknadsvärdet för fastighetsbeståndet uppgick per den 30 september till 6 827 (7 645 vid årsskiftet) MSEK. För jämförbart fastighetsbestånd har värdet ökat med 3,0 (3,0) procent under perioden. Den totala värdeförändringen uppgick till 6,1 procent. Vår affärsidé Vi utvecklar, förvaltar och äger attraktiva stationsoch verkstadsområden med den svenska järnvägen som utgångspunkt. Ekonomisk data Jan - sept Jan - sept Juli - sept Juli - sept Okt 2006 - Helår MSEK 2007 2006 2007 2006 sept 2007 2006 Hyresintäkter 575 572 183 187 781 778 Driftöverskott 280 278 103 110 383 381 Finansiella poster -115-111 -34-39 -160-156 Resultat efter finansiella poster 140 144 62 64 196 200 Värdeförändringar 474 245-11 -3,2 487 258 Periodens resultat 528 301 47 26 600 373 Investeringar i fastigheter 342 417 62 127 476 551 Fastighetsförsäljningar 1 603 302 12 97 1 610 309 Vakansgrad hyra, % 6,3 6,6 6,3 6,6 6,3 6,3 Marknadsvärde fastigheter 6 827 7 500 6 827 7 500 6 827 7 645 Soliditet, % 42,6 30,7 42,6 30,7 42,6 30,8 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,2 2,7 2,5 2,1 2,2 Avkastning på eget kapital % 22,2 11,1 22,2 11,1 22,2 16,3 2 Delårsrapport januari september 2007
Underhållsarbete på verkstaden i Gävle. Kommentarer Resultat Hyresintäkterna för perioden uppgick till 575 (572) MSEK. Driftkostnaderna minskade främst pga lägre elpriser. Högre fastighetsskatt bidrog till att Övriga förvaltningskostnader ökade. Fastighetsadministrationen ökade pga en satsning på en utvecklad och förbättrad förvaltning. Sammantaget var fastighetskostnaderna i nivå med föregående år, -295 (-294) MSEK. Driftöverskottet för perioden ökade med 2 MSEK och uppgick till 280 (278) MSEK. Överskottsgraden var 49 (49) procent. Central administration Ökningen av Central administration, -25 (-22) MSEK, förklaras av högre affärsutvecklingskostnader. Finansnetto Finansnettot uppgick till -115 (-111) MSEK. Förändringen beror på högre genomsnittlig ränta. Räntetäckningsgraden uppgick till 2,1 (2,2) gånger. Resultat före skatt Resultat före skatt uppgick till 614 (389) MSEK. I beloppet ingår värdeförändringar med 474 (245) MSEK. Skatt Periodens skatt uppgick till -86 (-88) MSEK vilket motsvarar 14 (23) procent av resultatet före skatt. Under perioden har avyttring av fastigheter genomförts skattefritt i bolagsform och vinster om cirka 286 MSEK blir ej föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde -2 (72) MSEK aktuell skatt och -84 (-160) MSEK uppskjuten skatt. Ackumulerade underskottsavdrag uppgick till 299 (305 vid årsskiftet) MSEK. Nettouthyrning Under perioden uppgick nytecknade hyreskontrakt till ett värde om 20 MSEK. Under perioden har hyreskontrakt omförhandlats till ett värde om 99 MSEK, vilket resulterade i en ökning om 1 MSEK. Värdet av uppsagda hyreskontrakt uppgick till -18 MSEK. Nettouthyrningen för perioden blev därmed 3 MSEK. Resultat kv 3 1 Hyresintäkterna uppgick till 183 (186) MSEK, minskningen förklaras av fastighetsförsäljningar. Fastighetskostnaderna ökade med 4 MSEK vilket främst beror på högre fastighetsskatt. Driftöverskottet uppgick till 103 (110) MSEK. Överskottsgraden uppgick till 56 (59) procent. FINANSIELL STÄLLNING Eget kapital per den 30 september var 3 002 (2 474 vid årsskifter) MSEK, vilket motsvarar en soliditet på 42,6 (30,8 vid årskiftet) procent. Periodens totala kassaflöde uppgick till 0 (-5) MSEK. Investeringsverksamheten uppgick till 1 267 (-112) MSEK varav 1 603 (302) MSEK avsåg avyttring av fastigheter. Finansieringsverksamheten minskade med -1 509 (-38) MSEK, vilket främst avser amortering av lån. 1 Jämförelsetal avser kvartal 3 2006 Delårsrapport januari september 2007 3
FASTIGHETSBESTÅND s fastighetsbestånd utgörs av kommersiella fastigheter längs med den svenska järnvägen. Per den 30 september ägde 344 fastigheter (373 vid årsskiftet) i 130 kommuner. Det totala marknads värdet uppgick till 6 827 MSEK (7 645 MSEK vid årsskiftet). Minskningen beror på fastighetsförsäljningar. Den uthyrbara lokalarean uppgick till 723 000 m 2 (803 000 m 2 vid årsskiftet). Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Hyresvärdet i fastigheterna per den 30 september uppgick till 642 (683 vid årsskiftet) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 2,5 (2,5) år. Hyresvakansgraden per den 30 september uppgick till 6,3 (6,3 vid årsskiftet) procent. Försäljningar 1 och investeringar Under årets första nio månader tecknades avtal om försäljning för 28 (14) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en köpeskilling om 1 613 (118) MSEK. Under perioden frånträddes 35 (21) fastigheter eller delar av fastigheter med en kontrakterad köpeskilling om 1 603 (302) MSEK. Klarabergshuset är den största fastighetsförsäljningen, med en köpeskilling om 1 300 MSEK, och frånträddes i maj till DnB NOR. Två större fastigheter i Göteborg, med en köpeskilling om 273 MSEK, frånträdes i mars till Södra Älvstranden Utveckling AB (Göteborgs kommun). Investeringar i förvaltningsfastigheterna uppgick till 342 (417) MSEK. De två största investeringarna är avslutade och omfattar ombyggnad av Klarabergshuset samt nybyggnad av Järnvägens hus i Sundbyberg. Realiserad värdeförändring Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet och marknadsvärdet vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. redovisar realisationsvinster/ -förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 1 (-2) MSEK. Den låga realiserade förändringen beror på att det ofta är lång tid mellan kontraktsdag och frånträddesdag och att redovisat marknadsvärde anpassas till köpeskilling. Detta innebär att skillnaden mellan marknadsvärde och köpeskilling hamnar på raden orealiserad värdeförändring. Orealiserad värdeförändring Ett fåtal större fastigheter i s fastighets bestånd utgör en majoritet av marknadsvärdet. Dessa fastigheter kontrollvärderas av ett externt värderingsföretag inför varje årsbokslut. Varje kvartal görs en intern värdering av hela fastighetsbeståndet. Marknadsvärdet kan ha påverkats av till exempel uppsagda eller ny- och omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser, investeringar samt förändrade direktavkastningskrav. Information avseende direktavkastningskrav på de externt värderade fastigheterna inhämtas varje kvartal från ett externt värderingsföretag. Den interna värderingen har resulterat i en orealiserad värdeförändring under perioden om 442 (211) MSEK. Värdeökningen beror främst på lägre avkastningskrav avseende CBD-lägen i Stockholm. Även ny detaljplan för Kungsbrohuset samt utvecklingen av Arenastaden, där en ny nationalarena kommer att byggas, påverkar marknadsvärdet positivt. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar under perioden, har marknadsvärdet stigit med 3,0 procent. Den totala värde förändringen under perioden, inklusive sålda fastig heter men exklusive investeringar var 6,1 procent. Skillnaden beror på att en stor del av värdeförändringen är härlett till frånträdda Klarabergshuset. 1 För mer information om årets försäljningar se fastighetsförteckningen på www.jernhusen.se % MSEK 12 % 12 Hyresvakansgrad och hyresbortfall 12 12 10 10 % 10 100 MSEK 8 8 8 80 6 6 6 60 4 4 4 40 Vakansgrad, 2004 Vakansgrad, 2004 Vakansgrad, 2005 Vakansgrad, 2005 Vakansgrad, 2006 Vakansgrad, 2006 Vakansgrad, 2007 Hyresbortfall Vakansgrad, 2007 Hyresbortfall 2 2 2 20 0 2004 kv1 0 2004 kv2 2004 kv3 2004 kv4 2005 kv1 2005 kv2 2005 kv3 2005 kv4 2006 kv1 2006 kv2 2006 kv3 2006 kv4 2007 kv1 2007 kv2 0 0 2004 kv 1 2004 kv 2 2004 kv 3 2004 kv 4 2005 kv 1 2005 kv 2 2005 kv 3 2005 kv 4 2006 kv 1 2006 kv 2 2006 kv 3 2006 kv 4 2007 kv 1 2007 kv 2 2007 kv 3 4 Delårsrapport januari september 2007
Marknadsvärde fördelat på kommun Hyresvärde fördelat på användning Gävle1% Västerås 2% Övriga 15% Stockholm inkl. Solna och Sundbyberg 60% Restaurang 5% Lager, förråd 6% Arrende 5% Industri, verkstad 25% Örebro 3% Malmö 7% Handel, butik 11% Göteborg 12% Väntsal 13% Övriga utrymmen 14% Kontor 21% Förändringar i fastighetsbeståndet Verkligt värde, MSEK Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2007 7 644,8 373 Investeringar i befintliga fastigheter 342,1 Frånträden -1 602,6-35 1) Orealiserad värdeförändring 441,8 Realiserad värdeförändring 0,7 Fastighetsbestånd 30 sept 2007 6 826,8 344 1) 29 Fastigheter har frånträtts i sin helhet Förfallostruktur på hyreskontrakten Förl. Tom år Antal Objektsarea Årshyra Andel av avtal m 2 MSEK årshyra 2007 539 49 234 42,8 7% 2008 869 171 801 148,3 24% 2009 727 177 905 188,3 31% 2010 411 132 020 123,4 20% 2011 74 14 715 20,0 3% 2012-91 68 524 88,8 15% Totalt 2 711 614 199 611,6 2) 2) Förfallostrukturen innehåller även kommande avtal Affärsområde Affärsområde Stationer Verkstäder Projekt- Mindre totalt fastigheter stationer Antal fastigheter 78 66 57 143 344 Hyresvärde (MSEK) 306 217 67 52 642 Marknadsvärde (MSEK) 3 049 1 555 1 987 236 6 827 Lokalarea (m 2 ) 156 823 435 057 46 406 84 339 722 611 Vakant lokalarea (m 2 ) 22 789 58 177 2 696 30 194 113 856 Återstående kontraktstid 2,3 2,8 2,9 1,6 2,5 Vakansgrad hyra (%) 4% 6% 10% 21% 6% Investeringar (MSEK) Bedömd Årets Återstående Lokalarea Beräknad Vakansgrad Ort Fastighet slutkostnadsprognos investering investering m 2 färdigställande area, % Sundbyberg Järnvägens hus 270 85 11 11 700 apr 2007 23 Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 120 2 118 5 600 3) mars 2009 95 Malmö Citytunneln 300 4 292 n/a dec 2010 n/a Solna Hagalundsområdet 49 9 40 3 000 apr 2008 17 Göteborg VGJ-huset 35 24 11 3 400 okt 2007 0 Stockholm Kungsbrohuset 1 050 3 1 047 27 500 3) juni 2010 100 Stockholm Klarabergshuset 4) 635 118 0 apr 2007 Övriga mindre projekt 97 Totalt 342 3) Bedömd lokalarea efter ombyggnation 4) Såld Delårsrapport januari september 2007 5
Centralstation Stockholm FASTIGHETsmarknaden Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden har under 2007 varit högre jämfört med samma period under rekordåret 2006. Attraktionen att placera kapital i Sverige beror på flera faktorer, bland annat en transparent marknad, lätta in- och utträden, en stark svensk ekonomi samt en hyresmarknad med goda framtidsutsikter. Utländska investerare har signifikant ökat sina marknadsandelar i Sverige från 32 procent 2004 till 70 procent 2007. PricewaterhouseCoopers har rankat Stockholmsmarknaden som den tredje mest intressanta i Europa under 2007. Det ökade intresset återspeglas även på mindre orter där ett flertal förvärv har genomförts under året. Intresset för köpcentrum och butiksfastigheter har varit särskilt stort. Försäljningen av Centrum kompaniet till Boultbee är ett av de största och såldes med en initial direktavkastning på cirka 4 procent. Direktavkastningen för kontor är högre, DnB NOR förvärvade Klarabergshuset till en direktavkastning på cirka 4,5 procent. Inga större jämförbara förvärv har genomförts efter sommaren. tror att direktavkastningskraven har nått sin minimipunkt på framförallt mindre moderna fastigheter i ytterstadsområdena där direktavkastningskraven är mer volatila. Investeringar i infrastrukturen för kollektivtrafiken i Sverige har ökat kraftigt de senaste åren. Utvecklingen förväntas att fortsätta och koncentreras främst till Västsverige, Mälardals- och Öresundsregionen vilket påverkar fastighetsmarknaden i dessa områden positivt. Efterfrågan på lokaler för tågunderhåll, -reparationer och stationserbjudanden kommer därmed att vara fortsatt god. HYRESMARKNADEN Lönsamheten i näringslivet har utvecklats starkt under de senaste åren vilket har inneburit fler nyanställningar. I takt med större efterfrågan på lokaler har hyresnivåerna i främst storstadsregionerna rört sig uppåt samtidigt som vakansnivåerna sjunkit. tror på en fortsatt stark utveckling i tillväxtregionerna och därmed en positiv utveckling på hyresmarknaden. 6 Delårsrapport januari september 2007
2,7 procent i årstakt under andra kvartalet 2007. Hushållens konsumtion förväntas öka i år och nästa år till 2,8 respektive 3,4 procent. Under 2009 förväntas ökningen bli 3 procent. Den senaste hushållsbarometern tyder på att hushållen tror på lägre arbetslöshet och är optimistiska om den egna ekonomin, vilket ger stöd för en stark konsumtionsutveckling. Efterfrågan på butikslokaler bedöms därmed vara fortsatt hög. Vakansgraden för centrala butikslägen tenderar att stabiliseras på nuvarande låga nivåer. Hyresnivån har ökat något i Stockholm sedan i juni medan den är oförändrad i Göteborg och Malmö. Hyresnivå SEK/m 2 Stockholm Göteborg Malmö Hög standard Kontor CBD 3 600-4 200 2 000-2 300 1 500-2 050 Lägre standard Kontor CBD 2 300-3 000 1 300-1 900 1 200-1 750 Butik CBD 14 000 10 000 5 800 Hyresvakansgrad % Stockholm Göteborg Malmö Kontor CBD 9 9 8 Kontor innerstan 9 10 13 Butik 1,5 1 4 Kontor Hyresnivåerna på kontor fortsätter att öka i tillväxtregionerna. I Stockholm varierar hyresnivån kraftigt med standard och läge. Bra lokaler som är outhyrda i innerstadslägen börjar fyllas upp och förväntas leda till att de relativt höga vakanserna i ytterstadslägena börjar minska. I Göteborg har antal nyproducerade kontor och därmed tillgången på moderna ytor varit begränsad. Därmed har avtal för äldre kontor tecknats på samma nivåer som nyrenoverade. Även i Malmö är tendensen en ökad hyra. Störst är ökningen i Västra Hamnen där hyran på högkvalitativa kontor ligger något över nivån i CBD. Hyresnivåerna är något lägre jämfört med år 2000. Orsaken är att standarden på de äldre kontorsfastigheterna har försämrats jämfört med för sju år sedan pga att antalet nyproducerade kontorslokaler varit låg under många år. De relativt höga vakanserna är ytterligare en bidragande orsak till små möjligheter att höja hyran. Detaljhandeln Enligt Riksbanken ökade hushållens konsumtion med Stationer Hyresvärdet i s stationer består till 83 procent av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. I likhet med övriga fastigheter på detaljhandelsmarknaden är hyresvärdet till stor beroende av kundunderlaget. För stationer utgörs detta av de 500 000 människor som dagligen besöker våra stationer. Persontrafiken fortsätter att öka för både långväga och kortväga resor. Tillväxten kommer i första hand från kortare resor som för järnvägen innebär transport med regionaltåg. Detta talar för ökande resandeströmmar i framtiden som därmed påverkar hyresvärdet på stationsfastigheter positivt. Väntsalarna hyrs ut till s dotterbolag Svenska Reseterminaler AB (SRAB), som tillhandahåller väntsalsfunktionen till kollektivtrafiken i Sverige. Trafikoperatörerna betalar en avgift i förhållande till sin trafikmängd som avser att täcka kostnaderna för väntsalarna. Verkstäder Järnvägen i Sverige trafikeras allt mer av både svenska och internationella operatörer. Fordonsparken av Delårsrapport januari september 2007 7
äldre lok och vagnar minskas och ersätts av moderna, service krävande tågsätt. Detta ökar underhållsbehovet men möjliggör även kortare avbrott för underhåll efter som en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket skapar en stark efterfrågan på s trafiknära verkstäder. Banverket spår att denna utveckling kommer att öka, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utveckling leder dock till att efterfrågan på s verkstäder för tyngre tågunderhåll minskar. För äldre verkstäder i Stockholm, Göteborg och Malmö ligger marknadshyran på 600-700 kr/m 2 och i mindre orter på 300-400 kr/m 2. Hyresnivåerna är stabila. För moderna trafiknära verkstäder är marknadshyran betydligt högre, 1 200-1 900 kr/m 2. FINANSIERING s räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 3 550 (5 067 vid årsskiftet) MSEK. Nettolåneskulden var 3 501 (4 876 vid årsskiftet) MSEK vid periodens utgång. Den lägre nettolåneskulden om 1 375 MSEK beror främst på försäljningen av Klarabergshuset. Den genonsnittliga räntan uppgick till 3,6 (3,2 vid årskiftet) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden för hela låneportföljen uppgick till 26 (20 vid årsskiftet) månader. Vid en omedelbar förändring av marknadsräntan med ± 1 procentenhet skulle s räntekostnad påverkas med ± 11 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 34 MSEK. hade vi periodens utgång ränteswapkontrakt om 1 000 (950 vid årsskiftet) MSEK och räntecapskontrakt om 1 100 (1 300 vid årsskiftet) MSEK. Av räntecapskontrakten var det vid periodens utgång 500 (0 vid årsskiftet) MSEK som uppnått räntetaket och därmed börjat ge ränteersättning på överskridande del. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 september var 38 (6 vid årsskiftet) MSEK. Förändringen under perioden om 32 MSEK redovisas som en orealiserad värdeförändring. Ränteförfallostruktur 2007-09-30 Belopp Effektiv ränta -1 år 1) 2 070 000 4,14 % 1-2 år 200 000 4,93 % 2-3 år 200 000 4,14 % 3-4 år 300 000 4,24 % 4- år 660 816 4,50 % Totalt 3 430 816 4,26 % 1) Av det belopp som har en förfallostruktur -1 år har säkrat 600 MSEK i räntecaps med ett räntetak på mellan 4,5-5% och en förfallotid på mellan 1-4 år. ORGANISATION Under första halvåret har en ny enhet bildats som hanterar strategiska utvecklingsfrågor. Inom affärsområde Verkstäder har ett nytt produktområde skapats som erbjuder tjänster avseende infrastrukturförvaltning i anslutning till verkstäderna. En central inköpschef började i januari. Per den 30 september var antalet anställda i tjänst i moderbolaget AB, tillika koncernen, 97 (82). MODERBOLAGET Verksamheten i moderbolaget AB avser tjänster inom fastighetsverksamheten utförda åt dotterbolagen. Tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotter bolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 112 (105) MSEK och resultatet efter finansiella poster var 131 (-144) MSEK. Resultatförbättringen beror på realisastionsvinst, i samband med avyttring av fastigheter via dotterbolagsförsäljning, om 286 MSEK. Räntebärande skulder var 3 370 (4 976 vid årsskiftet) MSEK. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 115 (78 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 0 (3) MSEK. RiskER och OSÄKERHETSFAKTORER s väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i 2006 års årsredovisning på sidorna 42-44 och sid 48. Inga väsentliga förändringar har skett sedan senast avgivna års redovisning. transaktioner med närstående har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnader består huvudsakligen av elinköp. Intäkterna från transaktioner med närstående för 2007 kommer att minska markant då EuroMaint AB och 8 Delårsrapport januari september 2007
SweMaint AB har avyttrats och ingår inte längre i Swedcarrierkoncernen och är därför inte att betrakta som närstående längre. Se 2006 års årsredovisning sid 63 not 2 för vidare information. REDOVISNINGSPRINCIPER Denna delårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Delårsrapporten har upprättats enligt samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder som använts i senaste avgivna årsredovisning. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Inga väsentliga händelser har skett efter periodens utgång. PROGNOS 2007 Resultat efter finansiella poster prognostiseras för 2007 att bli lägre än föregående år till följd av avyttringar av fastigheter. KALENDARIUM Bokslutskommuniké 31 januari 2008 Årsredovisning mars 2008 Fastighetsförteckning och rapporter finns tillgängliga på s hemsida www.jernhusen.se Frågor besvaras av Per Berggren, Vd, och Anders Bäck, ekonomidirektör, telefon 08-410 626 00. Delårsrapport januari september 2007 Moderna kontor i Sundbyberg. 9
10 Delårsrapport Fikapaus januari september i Sundbyberg. 2007
Resultaträkning koncernen Jan - sept Jan - sept Juli - sept Juli - sept Helår MSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 575,4 571,6 183,3 186,2 778,0 Fastighetskostnader Driftkostnader -151,8-167,5-34,8-40,6-230,4 Underhåll -24,5-21,6-7,2-4,9-33,4 Övriga förvaltningskostnader -60,1-52,2-19,6-15,7-58,1 Fastighetsadministration -59,1-52,7-18,4-15,2-75,0 Summa fastighetskostnader -295,5-294,0-80,0-76,4-396,9 Driftöverskott 279,9 277,6 103,3 109,8 381,1 Central administration -25,4-22,4-7,4-6,9-25,1 Rörelseresultat 254,5 255,2 95,9 102,9 356,0 Finansiella poster Resultat från andelar i intresseföretag 2,5 3,8 1,2 2,4 4,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 7,0 3,7 1,9 1,5 5,9 Räntekostnader och liknande resultatposter -124,3-118,7-37,0-42,8-166,1 Summa finansiella poster -114,8-111,2-33,9-38,9-155,7 Resultat efter finansiella poster 139,7 144,0 62,0 64,0 200,3 Värdeförändringar Fastigheter, realiserade 0,7-1,6 1,5 1,3 5,3 Fastigheter, orealiserade 441,8 211,2-7,3 1,9 222,8 Finansiella instrument, orealiserade 31,7 35,1-5,4-6,4 29,9 Summa värdeförändringar 474,2 244,7-11,2-3,2 258,0 Resultat före skatt 613,9 388,7 50,8 60,8 458,3 Aktuell skatt -1,9 72,1 5,8 72,5-1,8 Uppskjuten skatt -84,4-160,3-9,9-107,2-83,2 Periodens resultat 527,6 300,5 46,7 26,1 373,3 Moderbolagets aktieägares andel 527,3 300,3 46,5 25,9 373,1 Minoritetens andel av periodens resultat 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 Resultat per aktie (SEK) 131,8 75,1 11,6 6,5 93,3 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Jan - sept Jan - sept Juli - sept Juli - sept Helår MSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter 529 519 170 169 700 Fastighetskostnader -254-263 -68-66 -370 Driftöverskott 275 255 102 103 329 Överskottsgrad 52% 49% 60% 61% 47% 1) Överskottsgraden har ökat under perioden jämfört med samma period föregående år. Ökade intäkter från kringtjänster (parkering, boxar, toaletter) samt lägre driftkostnader till följd av en mildare vinter har bidragit till den positiva utvecklingen. Delårsrapport januari september 2007 11
Driftöverskott per affärsområde STATIONER Januari - sept Januari - sept Juli - sept Juli - sept Helår KSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter 271,1 262,3 88,5 88,3 361,8 Fastighetskostnader -137,2-138,8-40,5-36,9-183,7 Driftöverskott 133,9 123,5 48,0 51,4 178,1 VERKSTÄDER Januari - sept Januari - sept Juli - sept Juli - sept KSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter 193,8 188,5 60,6 58,9 251,1 Fastighetskostnader -85,4-86,6-21,6-21,1-115,2 Driftöverskott 108,4 101,9 39,0 37,8 135,9 Projektfastigheter Januari - sept Januari - sept Juli - sept Juli - sept Helår KSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter 69,9 88,5 17,9 27,9 119,1 Fastighetskostnader -28,5-38,1-7,3-9,6-48,0 Driftöverskott 41,4 50,4 10,6 18,3 71,1 Mindre Stationer Januari - sept Januari - sept Juli - sept Juli - sept Helår KSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter 37,9 38,1 12,0 11,3 51,4 Fastighetskostnader -33,2-34,7-8,2-8,7-48,7 Driftöverskott 4,7 3,4 3,8 2,6 2,7 Svenska reseterminaler AB 1) Januari - sept Januari - sept Juli - sept Juli - sept Helår KSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter 67,0 65,5 24,3 22,3 86,5 Fastighetskostnader -68,6-67,8-23,1-22,4-91,5 Driftöverskott -1,6-2,3 1,2-0,1-5,0 1) Ej fastighetsägande bolag Koncernjusteringar Januari - sept Januari - sept Juli - sept Juli - sept Helår KSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter -64,3-71,3-20,0-22,5-91,9 Fastighetskostnader 57,4 72,0 20,7 22,3 90,2 Driftöverskott -6,9 0,7 0,8-0,2-1,7 Koncernen totalt Januari - sept Januari - sept Juli - sept Juli - sept Helår KSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Hyresintäkter 575,4 571,6 183,3 186,2 778,0 Fastighetskostnader -295,5-294,0-80,0-76,4-396,9 Driftöverskott 279,9 277,6 103,3 109,8 381,1 12 Delårsrapport januari september 2007
Balansräkning koncernen MSEK 2007-09-30 2006-09-30 2006-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 6 604,3 6 873,2 6 999,7 Pågående nyanläggningar 222,5 626,7 645,1 Maskiner och inventarier 7,0 2,7 7,7 Summa materiella anläggningstillgångar 6 833,8 7 502,6 7 652,5 Finansiella anläggningstillgångar 143,2 124,9 125,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 65,1 195,9 236,2 Likvida medel 7,3 2,6 7,5 Summa omsättningstillgångar 72,4 198,5 243,7 SUMMA TILLGÅNGAR 7 049,4 7 826,0 8 022,0 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolagets aktieägares andel av eget kapital 2 994,3 2 394,3 2 467,0 Minoritetsägares andel av eget kapital 7,6 7,2 7,3 Summa eget kapital 3001,9 2 401,5 2 474,3 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 335,3 332,4 250,9 Övriga avsättningar 1,6 - - Räntebärande låneskulder 3 414,9 4 671,0 4 969,6 Summa avsättningar och långfristiga skulder 3 751,8 5 003,4 5 220,5 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 134,6 131,6 97,2 Ej räntebärande skulder 161,1 289,5 230,0 Summa kortfristiga skulder 295,7 421,1 327,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 049,4 7 826,0 8 022,0 Delårsrapport januari september 2007 13
Kassaflödesanalys koncernen Jan - sept Jan - sept Helår MSEK 2007 2006 2006 Den löpande verksamheten Rörelseresultat 254,5 255,2 356,0 Avskrivningar 1,8 1,5 2,0 Finansnetto -119,8-118,2-170,0 Övriga ej likviditetspåverkande poster -2,7-14,0-31,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 133,8 124,5 156,7 Förändring av rörelsekapital Ökning/minskning kortfristiga fordringar 166,3-96,4 15,2 Ökning/minskning av leverantörsskulder -43,1-1,7 12,6 Ökning/minskning av övriga kortfristiga skulder -15,5 118,1-0,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 241,5 144,5 183,6 Investeringar Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -342,1-416,5-550,9 Avyttring av förvaltningsfastigheter 1602,6 301,8 309,2 Förvärv av inventarier -1,6 - -6,5 Uttag ur intresseföretag - 3,0 3,0 Ökning av kortfristiga finansiella fordringar - - -163,0 Avyttring/förvärv av finansiella anläggningstillgångar 8,1 0,1-0,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten 1 267,0-111,6-408,4 Kassaflöde från den operativa verksamheten 1 508,5 32,9-224,8 Finansiering Upptagna lån - - 294,3 Amortering av lån -1 547,8-9,0 - Ökning/minskning av kortfristiga finansiella skulder 39,1-29,1-69,8 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 508,7-38,1 224,5 Periodens kassaflöde -0,2-5,2-0,3 Likvida medel vid periodens början 7,5 7,8 7,8 Likvida medel vid periodens slut 7,3 2,6 7,5 14 Delårsrapport januari september 2007
Resultaträkning moderbolaget Jan - sept Jan - sept Juli - sept Juli - sept Helår MSEK 2007 2006 2007 2006 2006 Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 112,4 104,9 31,8 34,2 151,0 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -122,6-117,6-34,3-32,4-158,0 Summa fastighetskostnader -122,6-117,6-34,3-32,4-158,0 Driftöverskott -10,2-12,7-2,5 1,8-7,0 Central administration -28,1-22,1-7,4-6,4-25,8 Rörelseresultat -38,3-34,8-9,9-4,6-32,8 Finansiella poster Resultat från försäljning aktier i dotterbolag 285,8 0,1-11,1 - - Resultat från andelar i intresseföretag - 3,0-3,0 3,0 Ränteintäkter och liknande resultatposter 10,5 12,0 0,8 8,0 201,2 Räntekostnader och liknande resultatposter -127,4-124,2-36,5-41,1-204,6 Summa finansiella poster 168,9-109,1-46,8-30,1-0,4 Resultat före skatt 130,6-143,9-56,7-34,7-33,2 Aktuell skatt 11,7 - - - 9,2 Uppskjuten skatt 31,4 40,2 12,8 9,7 - Periodens resultat 173,7-103,7-43,9-25,0-24,0 Resultat per aktie (SEK) 43,4-25,9-11,0-6,3-6,0 Genomsnittligt antal aktier 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 4 000 000 Delårsrapport januari september 2007 15
Balansräkning moderbolaget MSEK 2007-09-30 2006-09-30 2006-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 0,0 0,5 0,5 Pågående nyanläggning 0,7 0,0 0,0 Maskiner och inventarier 6,2 4,8 8,1 Summa materiella anläggningstillgångar 6,9 5,3 8,6 Uppskjuten skattefordran 129,3 0,4 97,9 Övriga finansiella tillgångar 7 252,5 7 859,4 7 859,9 Summa finansiella anläggningstillgångar 7 381,8 7 859,8 7 957,8 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 128,6 694,9 294,0 Likvida medel 7,2 2,6 7,5 Summa omsättningstillgångar 135,8 697,5 301,5 SUMMA TILLGÅNGAR 7 524,5 8 562,6 8 267,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolaget eget kapital 968,4 910,3 764,4 Summa eget kapital 968,4 910,3 764,4 Obeskattade reserver - 0,7 0,7 Avsättningar och långfristiga skulder Övriga avsättningar 1,6 10,9 - Räntebärande låneskulder 3 370,0 4 600,0 4 900,0 Summa avsättningar och långfristiga skulder 3 371,6 4 610,9 4 900,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder - 116,8 76,1 Ej räntebärande skulder 3 184,5 2 923,9 2 526,7 Summa kortfristiga skulder 3 184,5 3 040,7 2 602,8 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 7 524,5 8 562,6 8 267,9 16 Delårsrapport januari september 2007
Förändring i eget kapital koncernen Balanserat Övrigt resultat tillskjutet inklusive Minoritets- Totalt eget MSEK Aktiekapital kapital årets resultat Summa intresse kapital IIngående eget kapital 2006-01-01 400,0 1 887,0-193,1 2 093,9 7,1 2 101,0 Resultat januari-september 2006 - - 300,3 300,3 0,2 300,5 Eget kapital 2006-09-30 400,0 1 887,0 107,2 2 394,2 7,3 2 401,5 Resultat oktober-december 2006 72,8 72,8 0,0 72,8 Eget kapital 2006-12-31 400,0 1 887,0 180,0 2 467,0 7,3 2 474,3 Resultat januari-september 2007 527,3 527,3 0,3 527,6 Eget kapital 2007-09-30 400,0 1 887,0 707,3 2 994,3 7,6 3 001,9 Nyckeltal KONCERNEN Jan - sept Jan - sept Helår MSEK 2007 2006 2006 Fastighetsrelaterade uppgifter 1) Lokalarea, m 2 723 000 805 000 803 000 Marknadsvärde 6 827 7 500 7 645 Investeringar 342 417 551 Fastighetsförsäljningar 1 603 302 309 Överskottsgrad, % 48,6 48,6 49,0 Direktavkastning, % 5,7 5,3 5,5 Totalavkastning, % 12,5 7,4 8,8 Vakansgrad area, % 15,8 2) 17,5 2) 16,7 2) Vakansgrad hyra, % 6,3 2) 6,6 2) 6,3 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet, % 42,6 30,7 30,8 Räntebärande låneskuld netto 3 501 4 800 4 876 Belåningsgrad, % 52,0 64,0 66,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,2 2,0 2,0 Räntetäckningsgrad, ggr 2,1 2,2 2,2 Genomsnittlig ränta, % 3,6 3,1 3,2 Räntebindningstid, mån 26 22 20 Avkastning på eget kapital, % 22,2 11,1 16,3 1) Fastighetsförteckning per den 30 september finns på www.jernhusen.se 2) Utvecklingsfastigheterna Kungsbrohuset, Centralhuset Sundbyberg och Järnvägens hus i Sundbyberg ingår inte i värdena. Stockholm den 12 november 2007 Per Berggren, Verkställande direktör Delårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Delårsrapport januari september 2007 17
Definitioner AVKASTNING PÅ EGET KAPITAL Rullande 12-månaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. BELÅNINGSGRAD Räntebärande låneskulder i procent av fastigheternas redovisade värde. RÄNTETÄCKNINGSGRAD Resultat efter finansnetto med återläggning av finansiella kostnader (räntekostnader och liknande resultatposter) i procent av finansiella kostnader. SKULDSÄTTNINGSGRAD Räntebärande skulder dividerat med eget kapital vid periodens utgång. CENTRAL ADMINISTRATION Till central administration räknas centrala koncernkostnader som inte direkt kan hänföras till fastighetsförvaltningen såsom kostnader för koncernledning, stabsfunktioner, marknadsföring och årsredovisning. DIREKTAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående nyanläggningar. SOLIDITET Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. TOTALAVKASTNING Rullande 12-månaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. DRIFTÖVERSKOTT Hyresintäkter minus drift- och underhållkostnader, fastighetsadministrationskostnader samt övriga förvaltningskostnader. EFFEKTIV RÄNTA Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter FASTIGHETSADMINISTRATION Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. GENOMSNITTLIG RÄNTA Periodens räntekostnader och ränteintäkter i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. VAKANSGRAD LOKALAREA Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea. VAKANSGRAD HYRA Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet. ÖVERSKOTTSGRAD Driftöverskott i procent av hyresintäkter. ÖVRIGA FÖRVALTNINGSKOSTNADER Avser inhyrningskostnader lokaler, kostnadsmoms, försäkringspremier, utredningskostnader och projektering som inte leder till något genomförande, utlägg för vidaredebitering samt fastighetsskatt och hyresförluster. HYRESINTÄKTER Hyror jämte tillägg, såsom el och värme samt intäkter för arrende, parkering och reklam. HYRESVÄRDE Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. IFRS International Financial Reporting Standards JÄMFÖRBART BESTÅND Med jämförbart bestånd avses de fastig heter som ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Även utvecklingsfastigheterna Klarabergshuset samt Centralhuset Sundbyberg och Järnvägens hus i Sundbyberg är exkluderade. LOKALAREA Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. ( I lokalarea ingår inte area för arrende, tomträtt, spåranläggning etc.) RÄNTEBINDNINGSTID Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswappkontrakt och räntecapkontrakt. RÄNTEBÄRANDE LÅNESKULD NETTO Räntebärande låneskulder minus likvida medel. 18 Delårsrapport januari september 2007
Centralstation Delårsrapport Malmö januari september 2007 19
Produktion: BKC Stockholm AB Stockholm Gävle Göteborg Kiruna Malmö Norrköping Solna Sundsvall Västerås Växjö Örebro Box 520 101 30 Stockholm Besök: Klarabergsviadukten 80 org.nr. 556584-2027 Muréngatan 1 802 51 Gävle Box 1025 405 21 Göteborg Besök: Nils Ericsonplatsen 7 Bangårdsvägen 3 981 34 Kiruna Box 584 201 25 Malmö Besök: Centralstationen N. Promenaden 94 602 22 Norrköping Växlarevägen 29 170 63 Solna Box 703 851 21 Sundsvall Besök: Landsvägsallén 8 Sigurdsgatan 33 B 721 30 Västerås S. Järnvägsgatan 4 A 352 34 Växjö Box 1510 701 15 Örebro Besök: Grev Rosengatan 1 Telefonväxel: 08-410 626 00 E-post: info@jernhusen.se www.jernhusen.se