Promemoria 2014-03-20 Socialdepartementet Finansdepartementet Regeringens regelförenklingar för villa- och småhusägare och möjligheter kring uthyrning Idag har regeringen fattat beslut om en proposition som öppnar för möjligheten att bland annat bygga ett 25 kvadratmeter stort komplementbostadshus för permanentboende utan att behöva söka bygglov. Även en rad andra reformer har genomförts för att underlätta byggandet för privatpersoner. Regeringen har också under ett antal år gjort stora skattelättnader för den som vill hyra ut sin privatbostad. Propositionen Nya åtgärder som kan genomföras utan krav på bygglov I propositionen föreslås ett antal ändringar i plan- och bygglagen. Syftet är att förenkla regelverket så att krav på bygglov inte ställs i större utsträckning än vad som är motiverat utifrån samhällets behov av att säkerställa att bebyggelsen utvecklas på ett lämpligt och hållbart sätt. - Komplementbostadshus på högst 25 kvadratmeter Regeringen föreslår en ny bostadsform komplementbostadshus som ska kunna uppföras utan krav på bygglov. Arean ska kunna vara maximalt 25 kvadratmeter. Till skillnad från dagens friggebodar ska bostäderna kunna användas som permanentbostad, men också som garage, förråd eller gäststuga. I normalfallet ska det vara möjligt att bygga ett komplementbostadshus även om det strider mot bestämmelserna i en detaljplan. Arean för komplementbostadshuset föreslås kunna delas upp i delar, dvs. t.ex. 20 kvadratmeter bostad och 5 kvadratmeter förråd på ett annat ställe på tomten. Regeringen föreslår en högsta nockhöjd på 4 meter för ett komplementbostadshus medan 3 meter gäller för friggebodarna. Ett komplementbostadshus förutsätter att en anmälan görs till kommunens byggnadsnämnd. Om huset ska byggas närmare tomtgränsen än 4,5 meter förutsätts precis som med friggebodarna grannarnas godkännande.
2 Nuvarande regler för friggebodar behålls. Det blir således möjligt att bygga både 25 kvadratmeter komplementbostadshus och 15 kvadratmeter friggebodar i anslutning till ett en- eller tvåbostadshus. När det gäller kravet på att det ska vara minst 4,5 meter till gränsen så är det inte ovanligt att en villa eller ett radhus gränsar till en väg, en gata eller en park, s.k. allmän plats. I sådana fall finns det enligt nuvarande regler ingen granne som kan medge att huset placeras närmare gränsen än 4,5 meter. Regeringen anser därför att Boverket bör ges i uppdrag att se över reglerna för avstånd till gräns mot allmän plats. I samband med detta bör också utredas om det kan vara lämpligt att tillåta uppförande av mindre förråd, lekstugor m.m, närmare gräns mot granne än 4,5 meter. - Tillbyggnad om 15 kvadratmeter Regeringen föreslår att en tillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter får göras på en- och tvåbostadshus utan krav på bygglov. Om tillbyggnaden är närmare tomtgränsen än 4,5 meter krävs dock grannarnas medgivande. I normalfallet ska en tillbyggnad kunna ske även om det strider mot gällande detaljplan. Tillbyggnaden ska anmälas till byggnadsnämnden. - Inredning av ytterligare en bostad Det ska inte behövas bygglov för att inreda ytterligare en bostad i ett enbostadshus, till exempel i källarplanet. I normalfallet ska det vara möjligt att inreda en sådan bostad även om det strider mot bestämmelserna i en detaljplan. Tillbyggnaden ska anmälas till byggnadsnämnden. - Tillbyggnad med maximalt två takkupor Varken bygglov eller anmälan ska krävas för att på en- eller tvåbostadshus göra högst två takkupor som inte innebär ingrepp i den bärande konstruktionen. Det maximala antalet takkupor utan bygglov är två per hus. Om bostadshuset har en takkupa redan får alltså ytterligare en uppföras utan bygglov. Fortsatt krav på bygglov I följande situationer föreslår regeringen att det även framöver ska ställas krav på bygglov: - om kommunen i detaljplan kräver bygglov för ett område som utgör en värdefull miljö - om byggnaden är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt eller ingår i sådant område - om tillbyggnaden är inom eller i anslutning till en flygplats eller ett övnings- och skjutfält som är av riksintresse för totalförsvaret enligt bestämmelser i miljöbalken
3 Förändringar i propositionen jämfört med lagrådsremissen Regeringen har tydliggjort förslagen på en rad punkter, bland annat när det gäller att tillbyggnader inte får överstiga bostadshusets taknockhöjd, för att undvika tornliknande byggnader. Regeringen har också tydliggjort att det är maximalt två, enkla takkupor som får sättas upp utan bygglov eller bygganmälan. Om huset redan har en takkupa får alltså ytterligare en sättas upp utan bygglov. Regeringen har också ändrat så att byggnadsnämndens prövning ska omfatta alla aktuella krav i PBL eller föreskrifter som är meddelade med stöd av PBL. Lagrådet anförde kritik kring beredningstidens längd, men regeringen konstaterar att alla berörda instanser har getts tillfälle att lämna synpunkter på förslaget. Lagrådet ansåg även att regeringen inte i tillräcklig grad behandlat den rätt till domstolsprövning som grannar och närboende kan ha vid byggnadsåtgärder och att förslaget därför inte skulle vara förenligt med Europakonventionen. Regeringen förtydligar i propositionen att den anser att förslaget är förenligt med Sveriges åtaganden enligt Europakonventionen. Mot bakgrund av Lagrådets erinran om att grannars talerätt har en lång tradition i Sverige har regeringen lagt till att den avser att initiera en bred analys i fråga om domstolsprövning av de nya åtgärderna. Lagändringarna föreslås träda ikraft den 2 juli 2014. Riksdagens planerar att votera i frågan den 4 juni 2014. Frågor och svar kring komplementbostadshus: Kommer det att behövas ett beslut av riksdagen innan förslagen kan träda i kraft? Om ja, när beräknas lagen träda i kraft och var kan man ta del av resultatet? Eftersom förslagen innebär lagändringar krävs det att riksdagen beslutar om förslagen slutgiltigt. Riksdagen planerar preliminärt att ta ställning till förslagen i början av juni. Målsättningen är att de nya lagändringarna ska kunna träda i kraft den 2 juli 2014. Propositionen kan läsas när regeringen har överlämnat den till riksdagen. Då finns den på regeringens hemsida: www.regeringen.se. När lagförslaget är beslutat av riksdagen kan man ta del av resultatet på riksdagens hemsida: www.riksdagen.se. Innebär förslagen att man kommer få bygga ut sitt hus mer än tillåten byggrätt? Ja, i propositionen föreslås det att de 15 kvadratmeterna får byggas utöver den angivna byggrätten i detaljplanen.
4 Får man bygga både ett komplementbostadshus, en friggebod och en tillbyggnad på 15 kvadratmeter på en och samma tomt? Ja, om tomten möjliggör detta så får man det. Avser förslaget att tillåta att man bygger komplementhuset på prickmark? (Uttrycket prickmark innebär mark som enligt detaljplanen inte får bebyggas.) Ja, det stämmer. Men under vissa förutsättningar kan kommunen fortfarande neka startbesked om till exempel marken är från ras- eller skredrisk olämplig att bygga på. Om det är närmare gränsen än 4,5 meter krävs grannens medgivande. Omfattar förslaget om komplementhus både permanentboende och fritidsboende/sommarstuga? Ja, förslaget avser både permanentbostäder och fritidshus. Krävs det bygglov om tomten ligger inom ett strandskyddat område? De nuvarande bestämmelserna om strandskydd gäller även för de åtgärder som omfattas av de nya förslagen. Det krävs därför strandskyddsdispens. Dock inträder inte automatiskt krav på bygglov för att åtgärden sker inom ett strandskyddsområde. Är det tänkt att även tillbyggnad av en balkong ska kunna omfattas av regelförenklingen? Balkonger räknas bara i undantagsfall in i byggnadsarean. I sådana undantagsfall är de att betrakta som en tillbyggnad. Då kan den föreslagna bestämmelsen om tillbyggnad på upp till 15 kvm utan krav på bygglov bli tillämpbar. Avser de nya reglerna om 15 kvadratmeters tillbyggnad, boyta eller byggyta? De femton kvadratmeterna avser bruttoarea, dvs. det utgår från byggnadens yttermått. Det betyder också att om tillbyggnaden till exempel ska göras i två plan kan den bara täcka hälften så stor markyta. Kan man bygga ut 15 kvadratmeter i två våningar? Ja, om höjden inte överstiger taknockshöjden på bostadshuset. Kan ett komplementbostadshus byggas med källare? Ja, om byggnadsnämnden bedömer detta som lämpligt bl.a ur ett geotekniskt perspektiv. Vad innebär en anmälan till byggnadsnämnden? Att begränsa processen till anmälan är ett enklare förfarande än en fullständig bygglovprövning. För åtgärder som kräver anmälan får dessa inte påbörjas förrän anmälan är gjord och byggnadsnämnden har lämnat startbesked. Anmälan ska vara skriftlig och innehålla vissa grundläggande uppgifter. Vid bedömningen inför startbeskedet kommer nämnden att titta på hur åtgärden förhåller sig till aktuella krav i PBL eller föreskrifter
som är meddelade med stöd av PBL. Det gäller exempelvis frågor om risk för erosion, skred, översvämningar och andra olyckor samt även en bedömning av om de tekniska egenskapskraven på byggnadsverk som preciseras i Boverkets byggregler (BBR) kommer att kunna uppfyllas. Vad skiljer en anmälan till byggnadsnämnden från processen vid en bygglovsansökan? Enligt förslaget ska det till skillnad från vid en bygglovsprövning inte ske någon övergripande prövning av om byggnaden är lämpligt placerad i förhållande till detaljplan och andra bestämmelser. För de föreslagna åtgärderna finns inte heller något krav på tekniskt samråd eller krav på kontrollansvarig för byggnationen. Hur lång tid tar det att få startbesked? Det går inte att ange någon exakt tid eftersom detta inte är lagreglerat, men om ritningar och kontrollplan för åtgärden uppfyller normala krav borde byggnadsnämnden kunna ge startbesked snabbt. Vad kostar en anmälan? Kostnaden bestäms av den enskilda kommunen. 5 Andra förenklingar för den som äger en villa, radhus eller sommarstuga: Byggfelsförsäkringen tas bort Regeringen har överlämnat en proposition som föreslår att lagen (1993:320) om byggfelsförsäkring m.m. upphävs och att lagens bestämmelser om färdigställandeskydd förs över i huvudsak oförändrade till en ny lag om färdigställandeskydd. Förslaget innebär att kravet på en obligatorisk byggfelsförsäkring vid bostadsbyggande tas bort. Samtidigt föreslås att det görs ett förtydligande och några ändringar i sak i reglerna om färdigställandeskydd. Byggfelsförsäkringen är en obligatorisk försäkring som måste tecknas innan bygget av ett bostadshus påbörjas, och som under vissa villkor kan falla ut under de första tio åren efter det att huset är färdigbyggt. En byggfelsförsäkring för ett småhus kostar från 10 000 kronor och för flerbostadshus cirka 6 000 kronor per lägenhet. Lagförslagen föreslås träda i kraft den 1 juni 2014. Vid samma tidpunkt ska lagen om byggfelsförsäkring m.m. upphöra att gälla. Tillämpningen av strandskyddsreglerna förbättras Regeringen inrättade våren 2013 en strandskyddsdelegation som ska fungera som en arena för erfarenhetsutbyte och dialog när det gäller tillämpningen av strandskyddsreglerna. Anledningen är att det finns indikationer på att de nya reglerna om strandskydd som infördes 2009 och 2010 inte har tillämpats som det var tänkt och att reglernas möjligheter och begränsningar inte fått genomslag i tätbebyggda storstadsområden respektive i landsbygden. Delegationen ska därför
6 fokusera på att sammanställa och sprida kunskap om strandskyddsreglerna, främja samverkan och utbyte av erfarenheter samt underlätta samarbete mellan berörda aktörer. Sanktionsavgifterna sänks Den som bygger eller bygger om utan bygglov kan beläggas med sanktionsavgifter. Dessa avgifter har visat sig ibland bli orimligt höga och ansågs inte stå i proportion till de överträdelser som gjorts. Därför gjorde regeringen det i fjol möjligt för byggnadsnämnderna att i vissa fall sätta ned avgiften till hälften eller en fjärdedel, dessutom sänkte regeringen generellt en mängd avgifter till lägre nivåer. Till exempel var byggsanktionsavgift för att påbörja en nybyggnad av 200 kvm villa som kräver lov utan att ha erhållit bygglov och utan att ha inväntat startbesked tidigare 250 300 kronor, med regeringen förändring mer än halverades den till 107 900 kronor. Lag- och förordningsändringarna trädde i kraft den 1 juli 2013. Regler för uthyrning av privatbostad Reglerna för privatbostadsuthyrning har nyligen förändrats för att underlätta uthyrning och för att göra den mer lönsam. Dels har reglerna kring hyressättningen förändrats, dels har reglerna för beskattning av inkomster från sådan uthyrning ändrats (höjning av schablonavdraget). När det gäller hyressättningen finns de nya reglerna i lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad. Reglerna gäller när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostad för annat än fritidsändamål (lagen gäller dock inte upplåtelse i andra hand av en hyresrätt). Frågan om huruvida varaktig uthyrning av komplementbostadsbyggnad är utanför näringsverksamhet måste avgöras i tillämpningen av lagen. Om fler än en bostad upplåts gäller lagen endast den första upplåtelsen, för övriga upplåtelser gäller hyreslagens regler (12 kap. jordabalken). Om parterna tvistar om hyran kan tvisten avgöras i hyresnämnd. Vid en tvist om hyran ska hyresnämnden, om inte en lägre hyra följer av avtalet, fastställa den till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Kapitalkostnaden beräknas som en skälig avkastningsränta (ett riktvärde i förarbetena är att för närvarande är 4 % en acceptabel nivå) på bostadens marknadsvärde. I de fall fler än en privatbostad upplåts gäller hyreslagens regler om bruksvärde. Eftersom det sannolikt är svårt att hitta jämförbara referensobjekt när det gäller uthyrning av komplementbostadshus är det troligt att hyresnämnden vid en tvist göra en allmän
7 skälighetsbedömning av hyrans storlek utifrån standard, läge i orten o.s.v. En förutsättning för att schablonavdraget för uthyrning av privatbostad ska vara tillämpligt på ett komplementbostadshus är att huset är en privatbostad i inkomstskatterättslig mening. Det betyder att det ska till övervägande del användas eller att vara avsett att användas som bostad av ägaren eller någon närstående till denne. Det krävs dock inte mycket boende av ägare eller närstående för att klassas som privatbostad. Ett sällan använt fritidshus kan vara privatbostad. Ett komplementbostadshus som uppförts med den direkta avsikten att det ska hyras ut till utomstående eller som hyrs ut därför att helt upphört att användas av ägare eller närstående och det inte heller finns en avsikt till sådan användning inom rimlig tid kommer däremot inte att kunna vara en privatbostad. Det blir en näringsfastighet och uthyrningen beskattas i så fall som näringsverksamhet. Om det är en privatbostad och schablonavdraget blir tillämpligt på småhuset i fråga är schablonavdraget 40 000 kronor per år. (Observera att schablonavdraget gäller per bostad och år. Är det t.ex. två makar som äger komplementbostadshuset gemensamt så får de därför inte varsitt avdrag utan ett halvt avdrag var.) Är det något kvar av uthyrningsinkomsten efter det så är det, eftersom det är fråga om ett ägt småhus, ytterligare 20 procent av inkomsten som får dras av. Det betyder att "break-even" går vid en uthyrningsinkomst om 50 000 kronor. Blir det något kvar efter detta tas det upp i inkomstslaget kapital och beskattas med 30 procent. Schablonavdraget och 20-procentsavdraget kan totalt aldrig överstiga hyresintäkten, dvs. man kan inte få underskott av uthyrningen men däremot ett nollresultat. Nollresultat behöver inte redovisas i deklarationen utan det är bara ett eventuellt överskott som redovisas. Schablonavdraget har tiodubblats under alliansregeringarna enligt följande: Inkomstår Deklaration Schablonavdrag per år och bostad 2013 2014 40 000 kronor 2012 2013 21 000 kronor 2011 2012 18 000 kronor 2009 2010 2010 2011 12 000 kronor 2008 2009 4 000 kronor
8 Kontaktpersoner: Hos bostadsminister Stefan Attefall: Anders Josephsson, politiskt sakkunnig 072-229 05 29 Camilla Adolfsson, biträdande enhetschef för enheten för Plan, Bygg och Bostad, 08-405 34 69 Hos finansminister Anders Borg: Caroline Karlsson, pressekreterare, 072-744 23 30 Evin Khaffaf, pressekreterare, 070-283 95 97