HALVÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 1999 Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar ökade till 243 (141) Mkr. Hyresintäkterna ökade med 14 procent och uppgick till 1 136 (1 000) Mkr. Vakansgraden för Vasakronan har sjunkit och uppgår till 7 (8) procent av uthyrningsbara areor. Beräknat hyresbortfall var lägre och uppgick till 5 (6) procent. Vasakronans prognos för 1999 är att resultatet efter finansiella poster, med befintligt bestånd, före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att förbättras i jämförelse med 1998. Efter rapportperioden har överenskommelse träffats om förvärv av Infra- City AB som äger fastigheter till ett marknadsvärde på cirka 800 Mkr. EKONOMISKA DATA Mkr Jan juni 1999 Jan juni 1998 Juli 1998 juni 1999 Helår 1998 Hyresintäkter 1 136 1 000 2 246 2 110 Resultat efter finansiella poster 251 1 005 360 1 114 Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljning 243 141 382 280 Kassaflöde före investeringar 452 125 772 195 Investeringar inklusive fastighetsförvärv 655 4 913 1 397 5 655 Eget kapital på balansdagen 8 438 7 903 8 438 8 254 Bokfört värde fastigheter 16 593 16 482 16 593 16 508 Soliditet, % 46 44 46 46 Vakansgrad, area, % 7 8 7 8 Vakansgrad, hyra, % 5 6 5 5 Stora på kontor. Större på människor.
2 Kontraktsportfölj 1999-06-30 Löptid Antal Årshyra Andel till år kontrakt Mkr % 1999 472 204 9 2000 593 305 13 2001 486 347 15 2002 463 412 18 2003 118 168 7 2004 158 798 36 Bostäder 1 259 53 2 Totalt 3 549 2 287 100 Hyresintäkter, geografisk fördelning 1999-06-30 Övriga 12 städer 32% Göteborg 8% Malmö 13% Stockholm 47% Marknad Fastighetsmarknaden i Sverige utvecklas positivt och präglas av ett stort utbud av fastigheter till försäljning inte bara i de tre storstäderna utan också i regioncentra. Direktavkastningskravet har sjunkit över hela landet. Investeringsviljan i fastigheter är stark till följd av låg inflation och lågt ränteläge. Fastighetsaffärerna har varit något färre och mer präglade av mindre affärer under det andra kvartalet 1999. På Stockholms Fondbörs har fastighetsaktierna ökat något under 1999. Kungsleden börsintroducerades i april 1999. Lokalhyresmarknaden är stark och storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö visar fortsatt uppgång i hyresnivåerna. I centrala Stockholm finns få vakanser på kontorslokaler. De stora universitetsstäderna Uppsala, Lund, Linköping och Umeå visar också en positiv hyrestendens. Hyresintäkter Vasakronans hyresintäkter för det första halvåret 1999 ökade med 14 procent och uppgick till 1 136 (1 000) Mkr. Ökningen för jämförbara enheter var 3 procent och effekten av förvärv och avyttringar av fastigheter var 11 procent. Under det första halvåret har kontrakt motsvarande 116 Mkr i årshyra omförhandlats och hyrorna har ökat med i genomsnitt 32 procent. Totalt kommer 14 procent av hyreskontrakten att omförhandlas under 1999 varav 5 procent omförhandlats under första halvåret. Av hyresintäkterna var 49 (38) Mkr fastighetsskatt som betalats av hyresgästerna. Vakansgraden uppgick till 7 (8) procent av lokalarean. Beräknat hyresbortfall var lägre, 5 (6) procent, främst beroende på att vakanserna uppstått i lokaler med hyror som är lägre än genomsnittet och i utvecklingsfastigheter. En procentenhet av den vakanta lokalarean finns i fyra fastigheter av utvecklingskaraktär. Resultat Resultatet efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar ökade med 102 Mkr till 243 (141) Mkr. Resultatet från fastighetsförsäljning uppgick till 8 (864) Mkr. Fastighetsförvärv Kontrakts- Köpeskilling Tillträdes- Hyresintäkter Driftnetto datum Ort Fastighet Säljare Mkr dag helår helår 1999-03-26 Kristianstad Karl X 1 Balder 12 1999-03-31 2 1 1999-03-26 Lund Repslagaren 31 LKB, Lunds Kommun Fastighets AB 75 1999-06-01 6 5 1999-03-29 Stockholm Apollo 1 Skandia 32 1999-04-29 2 2 1999-05-19 Göteborg Nordstaden 17:6 Akelius Fastighet AB 35 1999-06-01 3 2 1999-05-31 Stockholm Knarrarnäs 6 Océ Svenska AB 75 1999-07-01 8 6 Fastighetsförsäljningar Kontrakts- Köpeskilling Frånträdes- Hyres- Driftnetto datum Ort Fastighet Köpare Mkr dag intäkter helår 1999-01-26 Växjö Regementsparken Sällhem AB 6 1999-05-01 0 0 1999-02-12 Växjö Gripen 2 Spaför Fastighets AB 2 1999-04-01 0 0 1999-04-07 Malmö Jasminen 1 Brf Versailles 15 1999-04-07 2 1 1999-04-30 Malmö Hagen 1 MKB 10 1999-04-30 1 1 1999-04-30 Malmö Lodet 1 MKB 9 1999-04-30 1 1 1999-04-22 Karlstad Freja 12 JM Byggnads AB 15 2000-01-02 3 2 1999-05-07 Stockholm Ekerö 1:800 Värmdö kommun 2 1999-05-07 0 0 1999-06-24 Göteborg Torp 50:3 Sveriges Radio 2 1999-09-01
3 Fastighetsbestånd 1999-06-30 Region Syd Antal Hyres- Vakans- Vakans- Bokfört register- Lokalarea intäkter 1 grad % grad % värde 2 fastigheter 1 000 m 2 Mkr area hyresvärde Mkr Malmö 39 342 143 9 7 2 603 Lund 10 40 13 9 7 203 Kristianstad 12 67 24 2 1 157 Växjö 10 81 23 22 13 301 Linköping 9 60 25 3 2 297 Summa 80 590 228 9 6 3 561 Region Väst Göteborg 20 178 89 3 1 1 501 Karlstad 8 86 34 7 6 306 Örebro 9 84 49 6 1 551 Jönköping 6 79 35 1 1 366 Övrigt 5 13 1 90 82 31 Summa 48 440 208 7 3 2 755 Region Stockholm Stockholm City 9 83 97 4 4 2 129 Gamla Stan 7 20 15 211 Östermalm 10 290 138 9 5 1 869 Vasastan 8 38 26 4 3 376 Övrig innerstad 11 160 97 1 1 1 332 Norra Storstockholm 28 297 129 7 3 1 798 Södra Storstockholm 9 79 34 9 11 486 Uppsala 9 67 30 8 6 438 Summa 91 1 034 566 6 4 8 639 Region Nord Sundsvall 22 128 55 6 5 665 Gävle 18 116 44 6 5 438 Umeå 14 58 21 11 8 211 Luleå 11 69 23 9 9 310 Övrigt 8 12 1 50 58 14 Summa 73 383 144 9 7 1 638 Eliminering 10 Koncernen totalt 292 2 447 1 136 7 5 16 593 1 Jan juni 1999 2 Inklusive övervärde med latent skatt. Exklusive pågående arbeten. Resultat före finansiella poster Hyresintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Jan juni Jan juni Jan juni Jan juni Jan juni Jan juni Mkr 1999 1998 1999 1998 1999 1998 Region Syd 228 211 131 117 107 101 Region Väst 208 156 133 87 107 66 Region Stockholm 566 517 353 267 266 1 030 Region Nord 144 125 69 60 49 47 Eliminering 10 9 3 3 Totalt 1 136 1 000 683 528 529 1 244 Ej fördelade kostnader 23 40 Totalt 1 136 1 000 683 528 506 1 204 Fastighetsaffärer Jan juni Helår Helår Helår Helår Helår Totalt Mkr 1999 1998 1997 1996 1995 1993/94 1993 99 Vasakronan fortsätter att expandera i Göteborg genom köpet av fastigheten Nordstaden 17:6 från Akelius Fastighets AB. Fastigheten ligger centralt och köpeskillingen uppgick till 35 Mkr. Försäljning 61 2 192 6 541 577 415 50 9 836 Reavinst 8 834 2 008 144 61 17 3 072 Förvärv 236 4 992 2 357 246 148 64 8 043
4 Vasakronan är den största aktören på kontorshyresmarknaden i Jönköping. Marknadspositionen förstärktes ytterligare genom köp av Öriket 1 från NCC. Resultatförbättringen beror främst på att Vasakronans underhållskostnader är 63 Mkr lägre än motsvarande period förra året. Under första halvåret uppgick underhållskostnaderna till 113 (176) Mkr. Vasakronan har per den 30 juni 1999 löst och refinansierat pensionsskulden. I samband med lösen uppstod en postiv resultateffekt på 20 Mkr, varav 18 Mkr redovisas i administrationskostnader och 2 Mkr i finansnettot. Dessutom beror resultatförbättringen på att Vasakronan hade ett större fastighetsbestånd det första halvåret 1999 efter förvärv från SEB. Driftöverskottsmarginalen förbättrades till 60 (53) procent. Förändring av fastighetsbeståndet Vasakronans strategi har varit att renodla fastighetsbeståndet till fastigheter med kommersiella lokaler, främst kontor i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Under de första sex månaderna 1999 har Vasakronan förvärvat fastigheter inklusive lagfarter för 236 (4 674) Mkr och avyttrat fastigheter för 61 (1 796) Mkr. I mars förvärvades fastigheten Karl X 1 i Kristianstad av Balder för 12 Mkr och Repslagaren 31 i Lund av LKB för 12 Mkr. I april förvärvades fastigheten Apollo 1 i Gamla Stan i Stockholm för 32 Mkr av Försäkrings AB Skandia. I maj förvärvades fastigheten Nordstaden 17:6 i Göteborg av Akelius Fastighets AB för 35 Mkr. I juni förvärvades fastigheten Knarrarnäs 6 i Kista/Stockholm av OCÈ för 75 Mkr. Efter rapportperiodens utgång har överenskommelse träffas om förvärv av InfraCity AB från Agilia Holding AB, SEB Invest AB och Fastighets AB Stämjärnet (ägt av Merita- Nordbanken). Överenskommelsen förutsätter en fördjupad undersökning av fastigheterna och tillträde beräknas ske under september 1999. Köpeskillingen för samtliga aktier i
5 InfraCity AB uppgår till 292,5 Mkr, vilket motsvarar ett fastighetsvärde på cirka 800 Mkr. Efter rapportperiodens utgång har Vasakronan förvärvat två fastigheter av NCC i Jönköping. En av Jönköpings riktiga profilfastigheter Öriket 1 på den så kallade Ön förvärvas för 157,5 Mkr och dessutom förvärvas Rälsen 1 vid järnvägsstationen för 10 Mkr. Vasakronan har samtidigt fortsatt att renodla fastighetsbeståndet och sålt bostadsfastigheter. I Malmö har MKB köpt två bostadsfastigheter för 19,5 Mkr och den nybildade bostadsrättsföreningen Jasminen har köpt en fastighet för 14,5 Mkr. I Växjö har bostadsfastigheter sålts för 8 Mkr. I Karlstad har polishuset sålts till JM för 15 Mkr. JM kommer att bygga om fastigheten till främst bostäder. Investeringar Under januari juni 1999 uppgick investeringarna till 655 (4 913) Mkr. Av dessa utgjorde 236 (4 674) Mkr förvärv av fastigheter och 419 (239) Mkr investeringar i fastigheter och anläggningar. Finansiering Finansiella intäkter och kostnader uppgick till 255 ( 199) Mkr, en ökning med 56 Mkr. Ökningen beror på högre nettoskuldsättning. Likvida medel uppgick den 30 juni 1999 till 445 (721) Mkr. Därtill kommer outnyttjade kreditlöften på 7 416 Mkr. Räntebärande skulder var vid halvårsskiftet 8 025 (7 872). Netto räntebärande skulder ökade med 3 200 Mkr till 7 605 Mkr. Ökningen beror i huvudsak på nettoeffekten av gjorda förvärv och avyttringar, varav fastighetsförvärvet från SEB utgjorde den största posten på 4,2 miljarder. Under det första halvåret var genomsnittligt netto räntebärande skulder 7 689 (4 515) Mkr. Den genomsnittliga räntekostnaden var 6,7 (6,8) procent. Vid halv- Förfallostruktur 1999-06-30 Räntebindning Låneförfall Kreditlöften Mkr Ränta % Mkr Mkr 1999 2 332 4,2 2 317 3 725 2000 1 021 10,2 1 521 2001 1 153 9,2 1 623 2 542 2002 1 103 6,5 528 1 300 2003 675 6,8 645 2004 1 150 5,4 1 150 2005 500 5,0 150 2007 100 9,0 100 Totalt 8 034 6,5 8 034 7 567 Bindningstiden inkluderar derivat. Lånen redovisas med nominella belopp. Finansieringskällor 1999-06-30 Varav Mkr Låneram utnyttjat Certifikatprogram 4 000 850 MTN-program 1995 3 520 3 520 MTN-program 1998 6 000 1 968 Syndikerade banklån Nordiskt 1 300 Internationellt 2 542 Hypotekslån 173 Övriga lån i kreditinstitut 3 725 151 Private placements 477 477 Lån från systerbolag 895 Totalt 8 034
6 I juni 1999 gjorde Vasakronan sitt första fastighetsförvärv i Kista, mellan Stockholm och Arlanda. Fastigheten Knarrarnäs 6 köptes av OCÉ Svenska AB för 75 Mkr. årsskiftet var den genomsnittliga räntekostnaden 6,5 (6,8) procent. Durationen uppgick till 2,2 (1,7) år. Räntetäckningsgraden var 2,0 (5,2). Pensionsskulden på 252 Mkr har lösts och refinansierats per den 30 juni 1999. Efter lösen återstår endast en pensionsskuld på 25 Mkr som avser antastbara pensionslöften. Vasakronans MTN-program (lanserat i juni 1998) uppdaterades i juni 1999, vilket möjliggör obligationsemissioner i Euro. Samtidigt höjdes ramen till 6 miljarder kronor (eller motvärdet i Euro). Programmet har erhållit kreditbetyget BBB+ av Standard & Poor s. Eget kapital Vasakronan hade den 30 juni 1999 ett synligt eget kapital om 8 438 Mkr. Fritt eget kapital uppgick till 3 008 Mkr. Vasakronan har ett bundet eget kapital om 5 430 Mkr varav aktiekapitalet uppgår till 4 000 Mkr. Antalet aktier är 4 000 000 och de har ett oförändrat nominellt värde om 1 000 kronor per aktie. Vid årsskiftet 1998/99 värderades Vasakronans fastigheter till 22,3 miljarder kronor. Det bokförda värdet uppgick vid samma tidpunkt till 16,5 miljarder kronor. Kassaflöde Kassaflödet före investeringar i den löpande förvaltningen förbättrades och uppgick till 452 ( 125) Mkr. Det negativa kassaflödet under första halvåret 1998 förklaras av cirka 500 Mkr i extra skatteinbetalning avseende reavinster under 1997. Personal Medelantalet anställda under perioden var 331 (337) personer. Per den 30 juni 1999 var 332 personer anställda i Vasakronan-koncernen. Under det första halvåret 1999 har Vasakronan genomfört två traineeprogram. Ett som gäller hela koncernen där fyra yngre personer under sex månader genomgår en traineeutbild-
7 ning med sikte på att bli förvaltare. Ett som gäller Stockholm där fyra personer genomgår en traineeutbildning med inriktning på att bli drifttekniker. Moderbolaget Hyresintäkterna för moderbolaget Vasakronan AB uppgick under januari juni 1999 till 1 031 (898) Mkr. Intäkterna från externa förvaltningsuppdrag var 4 (2) Mkr. Moderbolagets resultat efter finansnetto blev 281 (1 004) Mkr, varav resultatet från fastighetsförsäljningar uppgick till 3 (863) Mkr. Likvida medel uppgick den 30 juni 1999 till 439 (556) Mkr. Investeringarna under första halvåret 1999 uppgick till 584 (4 810) Mkr. Lånen uppgick till 8 025 (7 503) Mkr. Av dessa skulder var 3 362 (3 505) Mkr kortfristiga och 4 663 (3 998) Mkr långfristiga. RRV, Riksrevisionsverket, har beslutat att inte längre utse revisor i Vasakronan AB. I samband med extra bolagsstämma den 24 juni 1999 avgick därmed auktoriserade revisorn Bertil Forsslundh på egen begäran. Utsikter för 1999 Under året kommer kontrakt motsvarande 14 procent att omförhandlas. Dessa omförhandlingar kommer att ge en högre hyresnivå. På grund av en ökad uthyrning bedöms vakansgraden fortsätta att minska. Vasakronans hyresintäkter kommer att öka till cirka 2,2 miljarder kronor under 1999 beroende på förvärv av fastigheter under 1998. Till följd av stora utvecklingsprojekt främst i Stockholm kommer investeringarna att vara fortsatt höga. Underhållskostnaderna kommer att minska ytterligare. Räntekostnaderna kommer att öka till följd av ökad upplåning beroende på genomförda förvärv under 1998. Vasakronans prognos är att resultatet efter finansiella poster, med befintligt bestånd, före resultat av fastighetsförsäljningar, kommer att förbättras i jämförelse med 1998. Stockholm den 14 juli 1999 Håkan Bryngelson Verkställande direktör
8 Hyresgäststruktur Procent av hyresintäkter IT-företag 16 Medicinsk-tekniska företag 5 Försäljnings- och tjänsteföretag 12 Service och hotell 34 Butiker 11 Lager och lätt industri 22 V ASAKRONAN KÖPER INFRACITY MELLAN STOCKHOLM OCH ARLANDA Vasakronan har träffat överenskommelse om förvärv av InfraCity AB från Agilia Holding AB, SEB Invest AB och Fastighets AB Stämjärnet (ägt av Merita-Nordbanken). Överenskommelsen förutsätter en fördjupad undersökning av fastigheterna och tillträde beräknas ske under september 1999. Köpeskillingen för samtliga aktier i InfraCity AB uppgår till 292,5 Mkr, vilket motsvarar ett fastighetsvärde på cirka 800 Mkr. Företagsparken InfraCity har en lokalyta på drygt 190 000 m 2 och är beläget mellan Stockholm och Arlanda. Företagsparken har fått många nya hyresgäster under senare år och har idag en intressant hyresgäststruktur. Mellan Stockholm och Arlanda InfraCity ligger utmed E4:an mellan Stockholm (21 km) och Arlanda (17 km) och har fastigheter med cirka 190 000 m 2 lokalarea. Området har fem olika delar med en blandning av kontor, butiker, hotell och övriga ytor. Scandic Hotels driver ett tjugovåningshotell med en iögonfallande glasad fasad. Totalt finns 105 hyresgäster i InfraCity där Scandic Hotels, Dell, Cederroth, Ericsson, Meto och Telia är de största. Ett stort fastighetsutvecklingsprojekt omfattande cirka 40 000 m 2 för drygt 300 Mkr pågår för att skapa Infra Business Center. 45 procent av detta utvecklingsprojekt är redan uthyrt bland annat till Scandic Hotels som expanderar starkt. Vakansgraden i InfraCity har sjunkit markant under det senaste året och uppgår till 18 procent bortsett från det pågående projektet. Hyresintäkterna för 1999 kommer att överstiga 90 Mkr och driftnettot kommer att uppgå till drygt 60 Mkr. Vasakronan tillför ytterligare marknadskunskap Vasakronan kan tillföra ytterligare marknadskunskap till InfraCity, kommenterar Håkan Bryngelson verkställande direktör i Vasakronan. Den ekonomiska tillväxten är för närvarande stark i Stockholm och vi anser därför att tidpunkten är rätt att gå in i denna typ av objekt. Vi ser en stor utvecklingspotential i Infra- City och läget är mycket intressant.
9 I InfraCity finns 5 kvarter med byggnader Kvarter 1 Kanalvägen 6-14 Uthyrbar area Kontor 58 180 m 2 63% Butiker 1 000 m 2 1% Lager 678 m 2 1% Hotell 32 182 m 2 35% Övrigt 29 m 2 0% Totalt 92 069 m 2 Större hyresgäster: Scandic Hotel Infra City, Dell, Sykeskoncernen Kvarter 2 Kanalvägen 1, 3, och 5 Uthyrbar area Kontor 12 337 m 2 24% Butiker 7 066 m 2 14% Produktion 14 449 m 2 28% Lager 14 392 m 2 28% Övrigt 3 363 m 2 6% Totalt 51 607 m 2 Större hyresgäster: Ericsson, Cederroth, ICA Vasakronan har genom systerbolaget Agilia Holding AB följt InfraCity under cirka två år. Utvecklingen har varit positiv under denna tid och vi har varit med om att fatta ett stort investeringsbeslut om Infra Business Center som togs i april 1999. Vi kan här erbjuda attraktiva lokaler till konkurrenskraftiga InfraCity ett av Sveriges första Edge Cities InfraCity är ett av Sveriges första Edge Cities. Definitionen av Edge Cities är spontant framvuxen samhällsbyggnation som uppstår på platser med hög tillgänglighet. Edge Cities växer fram utanför stadskärnorna där ny vitalitet, kreativitet och utvecklingspotential finns. Sällan som resultat av stadsplanerares arbete utan som den logiska följden av att människor tar med sig stadens funktioner till förorterna. Tillväxten i InfraCity visar att den kommersiella utvecklingen följer mönster från liknande etableringar i övriga Europa och i USA. Exempel är utbyggnaden utanför London i närheten av Heathrowflygplatsen, vid huvudvägen mellan Nimes och Montpellier i Frankrike och utanför New York, Los Angeles och San Francisco. priser med goda kommunikationer, kommenterar Christer Alvemur, vice vd och chef region Stockholm i Vasakronan. Vakanserna erbjuder möjligheter och Vasakronan har en organisation med omfattande kundkontakter. InfraCity är en stor mötesplats och erbjuder lokaler till företag med behov av både kontor och ytor för högteknologisk produktion. Kvarter 3 Kanalvägen 7 Uthyrbar area Kontor 1 780 m 2 40% Butiker 1 640 m 2 37% Lager 7 m 2 0% Övrigt 970 m 2 2% Totalt 4 397 m 2 Större hyresgäster:applebees, Kings Saddlery, Väsby Läkargrupp Kvarter 4 Kanalvägen 16-20 Uthyrbar area Kontor 17 597 m 2 77% Lager/produktion 5 173 m 2 23% Totalt 22 770 m 2 Större hyresgäster: Meto, Telia Kvarter 5 Stockholmsvägen 35, 37, Kranvägen 8 Uthyrbar area Kontor 1 628 m 2 8% Butiker 5 611 m 2 28% Produktion 3 427 m 2 18% Lager 6 517 m 2 33% Övrigt 2 400 m 2 13% Totalt 19 583 m 2 Största hyresgäster: Philipson, Edström bilinredningar, Laminova INFRA CITY Uthyrbar area Kontor 91 522 m 2 48% Butiker 15 317 m 2 8% Produktion/Industri 17 876 m 2 9% Lager 26 767 m 2 14% Hotell 32 182 m 2 17% Övrigt 6 762 m 2 4% Totalt 190 426 m 2
10 Hyresintäkter Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 kvartal 1 Mkr 400 Rullande 12-månaders värde 2 3 4 1 2 3 1997 1998 4 1 2 1999 Resultat efter finansiella poster exklusive fastighetsförsäljningar Rullande 12-månaders värde Resultaträkning Jan juni Jan juni Helår Mkr 1999 1998 1998 Hyresintäkter 1 136 1 000 2 110 Driftkostnader 245 206 453 Övriga förvaltningskostnader 35 40 67 Underhåll 113 176 351 Fastighetsskatt 60 50 108 Driftöverskott 683 528 1 131 Avskrivning fastigheter 164 149 314 Bruttoresultat 519 379 817 Administration 23 1 40 79 Resultat fastighetsförsäljningar 8 864 834 Resultat externa uppdrag 2 1 1 Rörelseresultat 506 1 204 1 573 Finansnetto 255 199 459 Resultat efter finansiella poster 251 1 005 1 114 Skatt 66 2 276 2 284 Periodens resultat efter skatt 185 729 830 1 Effekt av lösen av pensionsskuld har påverkat administrationskostnaderna med +18 Mkr. 2 Hänsyn tagen till beräknade bokslutsdispositioner. 300 200 100 Balansräkning Mkr 1999-06-30 1998-06-30 1998-12-31 100 200 kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 1997 1998 1999 Tillgångar Fastigheter och anläggningar 17 459 16 889 17 022 Finansiella anläggningstillgångar 23 25 23 Kortfristiga fordringar 252 240 421 Likvida medel 445 721 352 Summa tillgångar 18 179 17 875 17 818 Underhåll Mkr 1 000 800 600 Rullande 12-månaders värde Eget kapital och skulder Eget kapital 8 438 7 903 8 254 Avsättningar 476 788 718 Räntefria skulder 1 240 1 312 1 311 Räntebärande skulder 8 025 7 872 7 535 Summa eget kapital och skulder 18 179 17 875 17 818 400 200 kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 1997 1998 1999 Investeringar inklusive fastighetsförvärv Mkr 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 Rullande 12-månaders värde kvartal 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 1997 1998 1999
11 Finansieringsanalys Jan juni Jan juni Helår Mkr 1999 1998 1998 Rörelsens intäkter 1 150 1 012 2 135 Rörelsens kostnader 482 523 1 070 Bruttovinst 668 489 1 065 Finansiella intäkter och kostnader 255 199 459 Skattekostnader 66 276 284 Förändring av rörelsekapital 105 139 129 Förändring av långfristiga fordringar 2 Kassaflöde före investeringar 452 125 195 Investeringar Investeringar i anläggningar 655 4 913 5 655 Försäljning av fastigheter 61 1 796 2 192 Nettoförändring av investeringar 594 3 117 3 463 Kassaflöde efter investeringar 142 3 242 3 268 Lånefinansiering 235 1 651 1 311 Utdelning 330 330 Aktieägarfinansiering 3 Nettoförändring av finansiering 235 1 321 978 Förändring av likvida medel 93 1 921 2 290 Förändring av räntebärande skulder inklusive pensionsskuld 235 1 651 1 311 Förändring nettolåneskuld 142 3 572 3 601 Nettolåneskuld årets början 7 463 3 862 3 862 Nettolåneskuld periodens utgång 7 605 7 434 7 463 Vakansgrad, area och hyra 12 10 8 6 4 2 kvartal % Area Hyra 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 1997 1998 1999 Löptider för hyreskontrakt, årshyra 800 700 600 500 400 300 200 Årshyra, Mkr 100 Nyckeltal 1999-06-30 1998-06-30 1998-12-31 Driftöverskottsmarginal, % 60 53 54 Räntetäckningsgrad, ggr 2,0 5,2 3,2 Kassaflöde före investeringar, Mkr 452 125 195 Investeringar exklusive fastighetsförvärv, Mkr 419 239 663 Investeringar fastighetsförvärv, Mkr 236 4 674 4 992 Eget kapital, Mkr 8 346 7 704 7 879 Avkastning eget kapital, % 3,2 23,6 10,5 Direktavkastning, % 7,8 6,0 7,7 Soliditet, % 46 44 46 Nettoskuld, Mkr 7 605 7 434 7 463 Nettoskuld/eget kapital, ggr 0,9 0,9 0,9 Resultat per aktie, kr 46 182 208 Kassaflöde per aktie, kr 113 31 49 Eget kapital per aktie, kr 2 110 1 976 2 064 Lokalarea, 1 000 m 2 2 447 2 474 2 444 GRANSKNINGSRAPPORT Jag har översiktligt granskat denna halvårsrapport enligt den rekommendation som Föreningen Auktoriserade Revisorer, FAR, utfärdat. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad jämfört med en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att halvårsrapporten inte uppfyller kraven enligt årsredovisningslagen. Stockholm den 14 juli 1999 Göran Tidström Auktoriserad revisor 1999 2000 Definitioner 2001 2002 2003 2004 Avkastning på eget kapital. Tolvmånaders rullande resultat efter beräknad skatt dividerat med eget kapital. Direktavkastning. Tolv månaders rullande driftöverskott dividerat med fastigheternas genomsnittliga bokförda värde. Driftöverskott. Hyresintäkter minus drift-, förvaltnings- och underhållskostnader. Driftöverskottsmarginal. Driftöverskott dividerat med hyresintäkter. Duration. Genomsnittlig återstående löptid med hänsyn tagen till slutförfall och eventuella räntebetalningar och amorteringar. Eget kapital. Genomsnittligt synligt eget kapital. Eget kapital per aktie. Eget kapital på balansdagen dividerat med antal aktier. Kassaflöde före investeringar. Resultat efter finansiella poster med återläggning av avskrivningar och reavinster samt förändring av rörelsekapital, långfristiga fordringar och skatt. Kassaflöde per aktie. Kassaflöde före investeringar dividerat med antal aktier. Lokalarea. Uthyrbar area. Nettoskuld/eget kapital. Räntebärande skulder inklusive pensionsskuld minus likvida medel dividerat med eget kapital på balansdagen. Resultat per aktie. Resultat efter beräknad skatt dividerat med antal aktier. Räntetäckningsgrad. Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader dividerat med finansiella kostnader. Soliditet. Eget kapital på balansdagen i procent av balansomslutning. Vakansgrad area. Andel outhyrd lokalarea. Vakansgrad hyra. Bedömd årshyresförlust för vakant lokalarea i procent av fastigheternas totala årshyra vid full uthyrning.
Vasakronan AB är ett av Sveriges ledande fastighetsföretag och det största på kommersiella lokaler, främst kontor. Vasakronan finns i Stockholm, Malmö, Göteborg och 12 andra städer. Sammanlagt omfattar fastighetsbeståndet 292 fastigheter. Beståndets totalarea är 2 447 000 m 2. På denna area arbetar cirka 65 000 människor. Människor som ska trivas med sina lokaler. Människor som ska känna att funktion och service fungerar väl. Ekonomisk information från Vasakronan Delårsrapport januari september 1999 21 oktober 1999 Bokslutsrapport 1999 15 februari 2000 Årsredovisning 1999 februari 2000 Annual Report 1999 mars 2000 Ekonomisk information kan beställas från Koncernstab Information,Vasakronan AB, Box 24234, 104 51 Stockholm, tfn 08-783 21 00, fax 08-783 21 76. E-post: info@vasakronan.se Besök gärna vår hemsida för aktuell information om Vasakronan och lediga lokaler. www.vasakronan.se Postadress: Box 24234, 104 51 Stockholm Besöksadress: Karlavägen 108, 13 tr Tfn: 08-783 21 00, Fax: 08-783 21 01 Vasakronan AB är ett publikt företag. Organisationsnummer 556474-0123 Produktion: n3prenör