5 BESIKTNINGSOBJEKTET Fastighet Trädgårdsmästaren 7, Backvägen 2, Stocksund, Danderyds kommun Lagfaren ägare Stefan Fallenius Victoria Höfer Fallenius Uppdragsgivare Stefan Fallenius Närvarande vid besiktningen Stefan Fallenius Anders Tjärnvall, del av tiden Besiktningsman Mikael Sivertsson Besiktningsdag / uppdragsnummer Tisdag 2016-09-20 / 2016-0158 Väderlek Växlande ca 14-17 C Byggnaden 1½-plans villa med källardel uppförd 1929. Tillbyggnad från 2011. Övriga byggnader Gästhus, carport, förråd Beskrivning Huvudbyggnad Undergrund Grundkonstruktion Grundmurar Bjälklag Stomme Fasad Yttertak Uppvärmning Ventilation Berg (bedömt) Murar till berg, torpargrund, betongplatta Granit, betong Trä Trä Träpanel Betongpannor Vattenburen. Elpanna Självdrag
6 BESIKTNINGSRESULTAT HANDLINGAR Tillhandahållna handlingar - Planritningar tillhandahölls. Säljares upplysningar, uppgifterna har ej kontrollerats - - Inga problem föreligger med elsystemet. Elledningar är enligt tidigare ägare omdragna i äldre byggnadsdel. - Inga problem föreligger med vatten- och avloppsledningar. - Avloppsservis (avloppsledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är enligt tidigare ägare utbytt på 1990-talet. - Inga problem föreligger med värmesystemet. - Inga avvikande lukter eller mögellukter har noterats i byggnaden. - Öppna spisens rökgång är, i samband med installation av insats, provtryckt utan anmärkning år 2011. OKULÄR BESIKTNING UTVÄNDIGT Mark kring byggnad - Marken lutar delvis mot byggnaden vilket kan medföra ett ökat ytvattentryck mot husgrunden. - Stuprörsvatten bör avledas från husgrunden. Hussockel - Sockeln utgörs till största del av granit. Inga speciella noteringar. - Sockeln utgörs delvis av betong. Inga speciella noteringar. - Sockeln är delvis putsad. Någon spricka noterades.
7 Fasad - Fasaden utgörs av stående eller liggande träpanel. - Lokalt begränsad färgflagning. Fönster / dörrar - Fönster har stickprovskontrollerats. - Fönster är i huvudsak två- eller treglas isolerglas. - Isolerglasfönster har begränsad livslängd beträffande täthet mellan isolerglasrutor. Det noterades minst en punkterad isolerglasruta i glasverandans tak. - Fönster är delvis kopplade tvåglas. - Sprickor noterades i några fönsterrutor. - Begränsat behov av målningsunderhåll föreligger. - Glasverandans fönsterdörrar saknar fotbleck. Yttertak - Yttertaket utgörs av betongpannor ovan underlagspapp och läkt och har endast stickprovskontrollerats. - Yttertaket på äldre byggnadsdel bedöms kunna vara omlagt på 1980-talet. - Tillbyggnadsdelens tak är från tillbyggnadsåret 2011. - Normal livslängd för yttertak med denna typ av utförande är ca 40-50 år. - Liten hörnskada i en takpanna. - Äldre rostig taklucka. Plåt kring luckan är delvis genomrostad. Utbyte bör kalkyleras. - Tegelskada i en av skorstenens tegelstenar. - Utförandet vid gavel mot entrésida är ej fullgott. Vindskiveplåt täcker ej fullgott anslutande takpannor. - Träd invid byggnaden innebär att trädavfall hamnar på tak och i hängrännor. Rensning erfordras med jämna mellanrum. - En del färgflagning på glasverandans lister.
8 Sekundärbyggnader - Sekundärbyggnader har ej besiktigats. INVÄNDIGT Torpargrund - Grundläggningen är delvis utomhusventilerad torpargrund. Det är allmänt känt att krypgrunder / torpargrunder är riskkonstruktioner för uppkomst av mikrobiella skador (fukt, mögel- och rötskador). Många faktorer i krypgrunder kan påverka inomhusmiljön t ex misslukter som kan spridas upp i ovanliggande utrymmen. Orsaken till att utomhusventilerade krypgrunder är riskkonstruktioner för mikrobiella skador är, att det i vårt klimat blir temperaturskillnader över året mellan utomhusluften och luften i krypgrunden, vilket kan medföra kondensbildning t ex när varmare luft tränger in i utrymmet och kyls ned. Ånghalten / luftfuktigheten blir hög under vissa perioder av året. Vidare kan det ske vatteninträngning till utrymmet utifrån. Grundprincipen är att det ska vara torrt klimat i krypgrunden samt att utrymmet är rensat från löst organiskt material (trä m m). Det finns olika sätt att reducera ånghalten / luftfuktigheten i en krypgrund bl a via plastfolie på mark, kondensisolering av grundmurar samt installation av avfuktare. - Torpargrunden är ej besiktningsbar. Källare Allmänt - Ursprunglig byggnadsdel är uppförd under en tidsperiod när det normalt saknas kapillärbrytande material (t ex singel eller makadam) under betonggolvet. Man bör utgå ifrån att betonggolvet och nedre delar av grundmurar / väggar kan vara påverkade av markfukt. Fukten orsakas av diffusion (fuktvandring i ångfas) och kapillärsugning. Organiskt material i fuktig miljö är alltid riskkonstruktioner för fukt-, mögel- och rötskador. Grundprincipen för att undvika fuktrelaterade skador är att inget organiskt material (t ex träreglar, mineralull) ska befinna sig i fuktig miljö. Vid inredning av golv- och väggkonstruktioner som kan påverkas av fukt bör utförandet vara fuktsäkert. Sådana konstruktioner kan vara Platon, Nivellgolv, klinker etc.
9 - Dränering och fuktisolering av grundmurar, om sådan finns, bedöms vara äldre. Normal livslängd för dränering och fuktisolering av grundmurar är ca 20-40 år. Granitgrundmurar är i normalfallet motståndskraftiga mot fuktgenomslag. - En del lokala färgflagningar på väggar / grundmurar förekommer. Passage - Klinker på golv. Förråd 1 - Klinker på golv. Förråd 2 - Klinker på golv. - Elpanna och varmvattenberedare tillverkade år 2004 finns i utrymmet. - Det finns ingen golvbrunn i utrymmet. Evakueringsvatten från elpanna samlas upp i plastkärl. - Evakueringsvatten från varmvattenberedaren bör samlas upp i kärl. Det noterades lite vatten på golv under varmvattenberedaren. Förråd 3 - Elcentral med jordfelsbrytare finns i utrymmet. Tvättstuga - Utrymmet bedöms vara renoverat på 1990-talet. - Klinker på golv och målade väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Det noterades sprickor i några klinkerplattor på golv. - Det finns en golvbrunn i utrymmet. - Golvlutningen mot golvbrunnen är ej fullgod. - Vattenservis (vattenledning från byggnad till förbindelsepunkt i gata) är utbytt. - Tvättmaskin och torktumlare finns i utrymmet.
10 Bottenvåning Entré - Skifferplattor på golv med vattenburen golvvärme. Trappförråd - Golvvärmefördelare saknar tätskikt och skvallerrör. Hall - Skifferplattor på golv med vattenburen golvvärme. - Sprickor i några fönsterrutor. Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av ägare tillsammans med hantverkare år 2014. - Klinker på golv och kakel eller mosaikplattor på väggar. Elgolvvärme i utrymmet. - Enligt uppgift finns det tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns rörgenomföringar i golv nedanför tvättställ vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. - Golvbrunnen är placerad närmare vägg än gällande regler vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades tätskikt / fuktspärrar för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket är korrekt. Inbyggnaden är synlig under tvättställ. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i och i anslutning till duschplatsen. Delar av golvet bedöms vara relativt plant. - Enligt uppgift finns fotodokumentation avseende renoveringen av utrymmet.
11 Vardagsrum - Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Det noterades slitsbotten men inte tätskikt eller skvallerrör för golvvärmefördelare. - Öppen spis med insats finns i utrymmet. Glasveranda - Skifferplattor på golv med vattenburen golvvärme. - Utöver vattenburen golvvärme finns det två elradiatorer i utrymmet. - Minst en isolerglasruta i tak är punkterad. (Takets isolerglasrutor är ej tvättade ). Matsal - Vattenburen golvvärme i utrymmet. Serveringsgång - Droppskyddsbricka finns ej under kyl- / frysskåp. - Lokal missfärgning på golv vid kyl- / frysskåp. Ingen förhöjd fuktindikation vid besiktningstillfället. - Normal teknisk livslängd för kyl- / frysskåp är uppnådd. Kök - Köket bedöms vara renoverat på 1990-talet. - Normal teknisk livslängd för maskinell utrustning, förutom diskmaskin, är uppnådd. - Avloppsslang från diskmaskinen rekommenderas fästas upp i skåp under diskbänk. - Trögmanövrerad köksblandare. Övervåning Hall - Värmekälla saknas. Sovrum 1
12 Duschrum - Utrymmet är enligt uppgift renoverat av ägare tillsammans med hantverkare år 2015. - Klinker på golv och kakel eller mosaikplattor på väggar. Vattenburen golvvärme i utrymmet. - Utöver vattenburen golvvärme finns det en vattenburen handdukstork i utrymmet. - Enligt uppgift finns det tätskikt under golvplattor och fuktspärrar bakom väggplattor. - Det finns rörgenomföringar i golv (värmeledningar till handdukstork) vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades klämring och golvbrunnsmanschett i den utbytta golvbrunnen vilket är korrekt. Golvbrunnsmanschetten är delvis synlig under klämringen vilket ej är enligt tillverkarens anvisning och kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det finns inte tätskikt eller skvallerrör för wc-stolens inbyggda vattencistern vilket kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. - Det noterades golvlutning mot golvbrunnen i och i anslutning till duschplatsen. Delar av golvet bedöms vara relativt plant. - Enligt uppgift finns fotodokumentation avseende renoveringen av utrymmet. Klädkammare - Utrymmet delvis belamrat och ej helt besiktningsbart. På synliga delar noterades inget avvikande. Sovrum 2 Sovrum 3 - Golvvärmefördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör. Sovrum 4 - Golvvärmefördelare saknar slitsbotten, tätskikt och skvallerrör.
13 Vind - Vindsbjälklaget är isolerat med torv och till mindre del med mineralull. - Det noterades några lokala missfärgningar på yttertaksinbrädningen vilket är normalt förekommande i äldre byggnader. - En del getingbon noterades. - Liten del av byggnaden är utförd med parallelltakskonstruktion. Enligt uppgift finns det luftspalt i parallelltakskonstruktionen vilket är korrekt. Övrigt - Anordnande av förbättrad tilluftsventilation i byggnaden bör kalkyleras. - Det noterades en del lutningar och knarr i golv / bjälklag vilket är vanligt förekommande i äldre byggnader. - Avsaknad av slitsbotten, tätskikt och skvallerrör för golvvärmefördelare kan innebära inskränkning i hem- och villaförsäkringens omfattning. RISKANALYS - Se under torpargrund ovan. FORTSATT TEKNISK UTREDNING - - - - - - Solna 2016-09-21 VärderingsHuset Småhus AB Mikael Sivertsson