eminente värdia BR-LGH NR 99-2182-1-150 I HSB:s BRF HOVSLAGAREN UPPLANDS-BRO Rubinstigen 12, 19633 Kungsängen Marknadsvärdebedömning Februari 2015 D.nr: 836512/F-117-15-01 Best.nr: 121756 Adress Värdia Fastigheter AB Polygonvägen 15 18766 TÄBY Telefon 08-584 307 20 Fax 08-7684933 Org nr 5565 69-41 21 E-post info@eminenta.se
1 UPPDRAG 1.1 Uppdragsgivare Kronofogden Östra försäljningsteamet 106 65 Stockholm 1.2 Uppdrag Uppdraget är att bedöma bostadsrättslägenhetens marknadsvärde inför eventuell exekutiv auktion. "Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att bostadsrättslägenheten varit utbjuden till försäljning på ett för bostadsrättslägenhet sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid." Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objektet och inte några specieila partsrelationer. Värderingen utförs med ortsprismetoden vilket innebär jämförelser av köpeskillingar för objekt liknande värderingsobjektet, samt utifrån erfarenhetsmässig kännedom om efterfrågesituationen. Härvid beaktas såväl värderingsobjektets läge som dess egenskaper och förutsättningar. 1.3 Värdetidpunkt Marknadsvärdet hänför sig till värdetidpunkten februari 2015. 1.4 Inspektion Bostadsrättslägenheten inspekterades 2015-02-03 av Daniel Boström. Vid inspektionen deltog bostadsrättsinnehavaren. Värdebedömningen grundar sig på bostadsrättslägenhetens standard och skick vid inspektionstilifället. Objektspecifika uppgifter är erhållna av bostadsrättsföreningen. Den utförda inspektionen utgörs aven enklare okulär syn av bostadsrätten och kan mer jämställas med den syn som en spekulant, utan speciell byggteknisk kunskap, utför inför ett förvärv av bostadsrättslägen hete n.
2 VÄRDERINGSOBJEKTET 2.1 Fastighetsspecifika uppgifter Bostadsrättsförening: HSB:s Brf Hovslagaren i Upplands-Bro Lägenhetsnummer: 99-2182-1-150, hämtat ur föreningens bostadsrättsinformation. Adress: Rubinstigen 12, 19633 Kungsängen Kommun: Område: Lägenhetsinnehavare: Lägenhetsstorlek: Upplands-Bro Tibbie, Kungsängen D.nr:836512/F-117-15-01 4 RaK Lägenhetsarea: 110,5 m 2 Månadsavgift: 5036 kr/månad, el tillkommer med ca 1400 kr/kvartal enligt ägare. Inre fond: 2 060,50 kr, avsättning sker med 50,25 kr. Andelsvärde: 0,79354 % Ande/stal Andelstal insats: area: 0,79354 % 0,85417 % Den ovanstående angivna arean, månadsavgiften, andelstalen samt lägenhetsnumret är hämtade ur föreningens bostadsrättsinformation avseende förhållandena per den 2015-01-28. Eminenta Värdia tar inget ansvar för dessa uppgifter. 2.2 Allmänt Lägenhet om 4 rum och kök i området Tibbie i kommundelen Kungsängen ca 3 mil nordväst om centrala Stockholm. Området är beläget ca 3,5 km (bilvägen) väster om centrala Kungsängen med visst kommersiellt och offentligt serviceutbud. Kommunens huvudort Bro är belägen ca 9 km väster om området. Buss, förskolor, skolor och idrottsanläggningar finns inom promenadavstånd från lägenheten. Pendeltågstationer på sträckan Bålsta-Nynäshamn finns i Kungsängen samt i Bro. Lägenheten som är belägen i ett område med likartade flerbostadshus uppförda ca 1977, har i huvudsak en äldre standard och uppvisar ett visst eftersatt skick och underhåll. Avstånd i kilometer (G = Gångavstånd) Förskola/Skola: G Hållplats: G Livsmedelsbutik: 3,5 Affärscentrum: 9
2.3 Bostadsrättsföreningen Allmänt: Lägenhetsförråd Hemsida: Föreningen bildades 1971-08-15. Föreningen äger och förvaltar fastigheterna Kungsängen-Tibble 1:161, 1:332, 1:333, 1:334, 1:335 och 1:336. I föreningen finns 152 lägenheter, föreningslokal, bastu, styrelserum, en gemensam tvättstuga samt 169 parkeringsplatser för personbilar. Utvändigt förråd uppmärkt med lägenhetsnummer 150 finns på baksidan av byggnaden i separat byggnad. Förrådet är ca 12 m'. http://www.hsb.se/stockholm/hovslagaren Vi har tagit del av: x Stadgar x Lägenhetsregister x Årsredovisning avseende verksamhetsåret: 2013 EKONOMI Avgiftsnivå: Taxeringsvärde: Långsiktiga lån: Eget kapital Underhållsfond: 547 kr/m' 112 000 tkr 31739 tkr 5893 tkr 2711 tkr Avser föreningens genomsnittsnivå x Avser aktuelllägenhet 28 % av taxeringsvärdet 5,3 % av taxeringsvärdet 2,4 % av taxeringsvärdet Kommentar: Föreningen bedöms ha en relativt normal utgående avgihsnivå och en normal tilllåg belåningsgrad. 2.4 Fastighets- och byggnadsrelaterade uppgifter Fastighet: Kungsängens-Tibble 1:332 Byggår: Upplåtelseform: Antal våningar: 1977 x Flerbostadshus Friliggande villa Parhus Kedjehus Radhus Gavelläge Mellanläge Tomträtt x Äganderätt Tre Underhållsbehov: Inget akut eller påtagligt, normalt löpande fastighetsunderhåll. VA-stammar: x Ursprungliga Utbytta Uppgift enligt: Egen bedömning. Hiss: Ja x Nej 2.5 Lägenhetsbeskrivning Lägenhet fördelad på plan 2 och 3 på totalt ca 110,5 m 2 Utsikt mot grannbyggnader och parkmark. Lägenheten har en ytskikts- och utrustningsstandard som i vissa delar är från byggåret, dock bedöms viss ytskiktsförnyelse ha skett efterhand liksom i duschrummet där någon förnyelse bedöms ha utförts. Skick och underhåll i lägenheten är dock genomgående något eftersatt på bl. a innertak, snickerier och ytskikt i allmänhet. Elinstallationerna bedöms till största del vara från byggåret. Sammantaget föreligger därför ett uppsamlat behov av ett genomgripande underhåll i lägenheten. Lägenhetsförråd finns utanför byggnaden i en separat förrådsbyggnad. RUMSINDELNING Vard.r. Sovrum Kök Hall 8adrum We / D Dusch 8astu Tvättst Klädk. Hobbyr Förråd Pannr. Garage 8alkong 3 1 1 1 1 2 2 1 1 1 1 S:a 1 3 1 1 1 2 1 KÖK Elspis (Electrolux) Keramikhäll Inbyggd ugn Kyl Kaffemaskin Vedspis Induktionshäll Inbyggd micro Frys Vinkyl Gasspis Köksfläkt (Futurum) Diskmaskin x Kyl/Frys (Santo) Skafferi Beskrivning: Kök med öppen planlösning mot matplats med plats för ca 6 personer. Standard: Normal äldre standard. Underhållsstatus: Fuktskador finns på golv i kök som har utbytesbehov. Visst underhållsbehov av snickerier.
DUSCHRUM we ÖVERVÁNING Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torktumlare Tvättställ Bastu Varmvatten beredare Beskrivning: Normalstort duschrum med ingång från allrum/vardagsrum. Okänd ålder. Golv: Klinker Standard: Normal standard. Väggar: Kakel Underhållsstatus: Normalt underhållsbehov. BADRUM we ENTRÉVÁNING Duschplats Badkar Handdukstork Tvättmaskin (Whirlpool) Bidé Duschkabin Bubbelbadkar Frånluftsfläkt Torkskåp ((Nimo) Tvättställ Bastu Varmvattenberedare Beskrivning: Normalstort badrum med ingång från entréhall. Okänd ålder men kan delvis vara från byggåret. Golv: Plastmatta Standard: Äldre standard Väggar: Målad glasfiberväv Underhållsstatus: Bedömt renoveringsbehov FÖREKOMMANDE YTSKIKT GOLV VÄGGAR Parkett Tapet Plastmattor Målad glasfiberväv Trä Målade Laminat Panel Linoleum Bröstpanel Klinker Väv Skiffer Textilmattor TAK Målat Panel Målad puts Vävspänt Plastspänt Pappspänt Akustikplattor Stuckatur 2.6 Bedömning Lägenhet i förortskommun knappt 30 km nordväst om Stockholms innerstad. Lägenheten har ett övergripande behov av underhåll och förnyelse.
eminenta I värdia 3 SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Förutsättningar Med stöd av förutsättningar och villkor som är preciserade i detta utlåtande bedöms det totala marknadsvärdet för bostadsrättslägenhet nr 218211505 i HSB:s Brf Hovslagaren i Upplands-Bro, Upplands-Bro kommun till: Marknadsvärde per februari 2015 ENMIUONFYRAHUNDRAFEMTIOTUSEN 1 450 000 KRONOR KRONOR Bedömt värdeintervall ± 75000 kr Observera att det bedömda marknadsvärdet avser att motsvara det genomsnittsvärde som skulle uppnås vid ett antal upprepade försäljningar av objektet på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Täby 2015-02-04.emi e~ärdia C2~ röm Småhusvärderare AUKTORISERAD SMÅHUSVÄRDERARE 5AMHÄLLSBYGGARNA
eminenta I värdia BILAGA ALLMÄNNA VILLKOR, BEGREPP OCH DEFINITIONER Utförande 1.1 Vid värdering av bostadsrätter inleds uppdraget med ett besök på aktuellt objekt för att fastställa skick, standard, planlösning, läge m.m. Vid besöket kan framkomma sådana uppgifter och omständigheter som föranleder vtterligare kontroller hos myndigheter och andra fackmän, t.ex. byggnadsnämnd, Lantmäteriet m.m. Från ägaren kan erhållas nödvändiga handlingar. Vid värdering av bostadsrätt inhämtas uppgift om storlek, innehavare, månadsavgift samt årsredovisning och stadgar för föreningen m.m. Med hjälp av detta underlag bedöms marknadsvärdet efter ortsprisanalyser på kontoret och redovisas i ett värderingsutlåtande. 2 Begreppet Marknadsvärde 2.1 Alla marknadsvärdebedömningar utgör någon form av prognos för en händelse - ett sannolikt pris vid en tänkt försäljning. Ett marknadsvärde kan sålunda aldrig observeras (som betalt pris) utan endast bedömas. 2.2 Med marknadsvärde avses sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att objektet varit utbjuden till försäljning på ett för objekt sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid. Vid den tänkta försäljningen får inte föreligga något tvång att överlåta objekt och inte några speciella partsrelationer. 3 Ortsprismetoden 3.1 Ortsprismetoden baseras i grunden på marknadsanalyser av överlåtelser av vad som anses vara jämförbara objekt. Ortsprismetoden innebär sålunda törenklat att bedömningen görs med ledning av betalda priser för likartade objekt, s.k. jämförelseobjekt, på en fri och öppen marknad. Analyserade objekt är mycket sällan helt jämförbara varför normering till värdebärande faktorer måste ske. 4 Värdeutlåtandets omfattning 4.1 Värderingsobjektet omfattar i värdeutlåtandet angiven nyttjanderätt med tillhörande rättigheter eller skyldigheter som framgår av stadgar och årsredovisning/ekonomisk plan. 4.2 Kontroll av fastigheten/tomträtten som nyttjanderätten ingår i har skett genom utdrag från FOS. Den information som erhållits genom FDS har förutsatts vara korrekt och fullständig, varför ytterligare utredning av legala förhållanden och dispositionsrätt ej vidtagits. Vad gäller legala förhållanden utöver vad som framgår av FDS har dessa enbart beaktas i den omfattning information därom lämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. Förutom det som framgår av utdrag från FDS samt av uppgifter uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud har det förutsatts att värderingsobjektet inte belastas värderingsobjektet inte belastas av betungande utgifter, avgifter eller andra gravationer. Vidare har det förutsatts att värderingsobjektet inte är föremål för tvist i något avseende. S Förutsättningar för värdeutlåtande 5.1 Den information som innefattas i värdeutlåtandet har insamlats från källor som bedömts vara tillförlitliga. Samtliga uppgifter som erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud och eventuella hyresgäster, förvaltare har förutsatts vara korrekta. Uppgifterna har endast kontrollerats genom en allmän rimlighetskontroll. Vidare har förutsatts att inget av relevans för värdebedömningen har utelämnats av uppdragsgivaren/ägaren eller dennes ombud. 5.2 De areor som läggs till grund för värderingen har erhållits genom uppdragsgivaren/ägaren, förvaltare eller dennes ombud. Värderaren har förlitat sig på dessa areor och har inte mätt upp dem på plats eller på ritningar. Areorna har förutsatts vara uppmätta i enlighet med vid varje tillfälle gällande "Svensk Standard". Om annat anges i värderingsutlåtandet gäller detta. 7 Besiktning, tekniskt skick 7.1 Den fysiska konditionen hos nyttjanderätten samt byggnader osv som beskrivs i utlåtandet är baserad på översiktlig okulär besiktning. Utförd besiktning har ej varit av sådan karaktär att den uppfyller säljarens upplysningsplikt eller köparen, undersökningsplikt enligt 4 kap 19 Jordabalken.värderingsobjektet förutsätts ha det skick och den standard som okulärbesiktningen indikerade vid besiktningstillfället. 7.2 Värderaren tar inget ansvar för dolda fel eller icke uppenbara förhållanden i nyttjanderätten på egendomen, under marken eller i byggnaden/-erna, som skulle påverka värdet. Inget ansvar tas för: sådant som skulle kräva specialistkompetens eller specieila kunskaper för att upptäcka. funktionen [skadefriheten] och feller konditionen hos bvggnadsdetaljer, mekanisk utrustning, rörledningar eller elektriska komponenter, eftersom inga tekniska tester genomförts. 7.3 Värderingsobjektet förutsätts uppfylla alla ertorderliga myndighetskrav och 8 Ansvar ha erhållit alla erforderliga myndighetstillstånd för dess användning på sätt som anges utlåtandet. 8.1 Eventuella krav mot värderingsmannen till följd av fel i värderingsutlåtandet skall anmälas (reklameras) till denne inom skälig tid efter det att skadan märkts eller bort märkas. Reklamation får dock inte ske senare än två år efter värderingsdagen. Sker inte reklamation inom föreskriven tid är eventuell rätt till ersättning förlorad oavsett grunden för anspråket. 8.2 Det maximala skadestånd som kan utgå till följd av fel i värdeutlåtandet är tio prisbasbelopp. 9 Värdeutlåtandets aktualitet 9.1 Beroende på att de faktorer som påverkar värderingsobjektets marknadsvärde förändras över tiden är den värdebedömning som återges i utlåtandet gällande endast vid värdetidpunkten med de förutsättningar och reservationer som angivits i utlåtandet. 9.2 Det måste dock observeras att värdebedömningen inte inrymmer någon utfästelse om faktisk värdeutveckling. 10 Värdeutlåtandets användande 10.1 Innehållet i värdeutlåtandet med tillhörande bilagor tillhör uppdragsgivaren och skall användas i sin helhet till det syfte som anges utlåtandet. 10.2 Används värdeutlåtandet för rättsliga förfoganden, ansvarar värderaren endest för direkt eller indirekt skada som kan drabba uppdragsgivaren om utlåtandet används enligt 6.1. Värderaren är fri från allt ansvar för skada som drabbat tredje man till följd av att denne använt sig av värdeutlåtandet eller uppgifter i detta. 10.3 Innan värdeutlåtandet eller delar av det reproduceras eller refereras till i något annat skriftligt dokument, måste värderingsföretaget godkänna innehållet och på vilket sätt utlåtandet skall återges. 5.3 I utlåtandet redovisas inredning och utrustning, såsom t.ex. vitvaror, köksinredning, utrustning i hygienutrymmen eller liknande som fanns vid inspektionstilifället. Detta innebär att delar av specificerad inredning och utrustning kan avlägsnas från värderingsobjektet före en köpares tillträde, då ägarförhållandena ej varit möjliga att utreda. 6 Miljöfrågor (Miljöbalken 1998:808 m.ñ.) 6.1 Kontroll aveventuelit förekommande miljöskador eller annan negativ miljöpåverkan på värderingsobjektet etler intilliggande fastigheter har inte utförts. Värdebedömningen gäller under förutsättningen att mark eller byggnader inom värderingsobjektet inte är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form. 6.2 Mot bakgrund av vad som framgår av 3.1 ansvarar värderaren inte för den skada som kan åsamkas uppdragsgivaren eller tredje man som en konsekvens av att värdebedömning är felaktig på grund av att värderingsobjektet är i behov av sanering eller att det föreligger någon annan form av miljömässig belastning.
BILAGA II KARTOR Spânga Vällingby Flysla
BILAGA III PLANLÖSNING I i I,,---j,I ~ '1- " N ~I ~! c:z.~ui~ c: c: CI) ~::5~ In :e,ft :::ö '" y'_1..o "'O:>t= l_ a O, In j c8 J:.J: ::: CI) i!----i - '1- - - - - 'I ",I "r, ~: ',~ j' ~;- ; ~.> ~ > 'J J ~; ", ~ I I ro.~...t ~u..._ :-.Kt.~;'"'!!~