Diligentias årsredovisning -06
Styrelsen och verkställande direktören för Diligentia AB Org nr 556467-1641 får härmed avge Årsredovisning och koncernredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2006 Innehåll: Sid Förvaltningsberättelse........................................................ 3-10 Resultaträkning - koncernen..................................................... 11 Balansräkning - koncernen.................................................. 12-13 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - koncernen...................... 13 Sammanställning över förändringar i eget kapital - koncernen.............. 14 Kassaflödesanalys - koncernen.............................................. 15-16 Resultaträkning - moderföretaget............................................... 17 Balansräkning - moderföretaget................................................. 18 Sammanställning över förändringar i eget kapital - moderföretaget........ 19 Kassaflödesanalys - moderföretaget........................................ 20-21 Tilläggsupplysningar........................................................ 22-25 Noter.......................................................................... 26-48 Underskrifter...................................................................... 49 Sid
Förvaltningsberättelse Allmänt om verksamheten Diligentia är ett av Sveriges största fastighetsbolag med 190 fastigheter i tillväxtregionerna Stockholm, Göteborg och Malmö. Ägandet fokuseras till kontorsfastigheter samt bostäder och köpcentrum i attraktiva lägen. Ungefär hälften av fastighetsvärdet består av kontor och resterande del fördelas mellan bostäder och köpcentrum. har en hyresomsättning på 2,3 miljarder kronor och fastigheterna har ett marknadsvärde om 27,7 miljarder kronor. Verksamhet och strategi Diligentia äger och förvaltar fastigheter i Sverige. Diligentia placerar och förvaltar fastighetskapitalet genom att långsiktigt äga, förvalta och utveckla fastigheterna. I uppdraget ingår också att köpa och sälja fastigheter som en naturlig del av beståndets utveckling. Kärninnehavet i Diligentia utgörs av attraktiva fastigheter med stabila kassaflöden i regioner med framtida tillväxt. Genom en väl avvägd fördelning mellan kontorsfastigheter, bostäder och köpcentrum undviks stora värdesvängningar i beståndet och därmed uppnås en stabil och långsiktig totalavkastning till en rimlig begränsad risk. Diligentia AB är ett helägt dotterbolag till Livförsäkringsbolaget Skandia Fastighetsinvesteringar AB som i sin tur ägs av Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ). Diligentias affärsidé är att långsiktigt äga, utveckla och förvalta: bostäder åt människor som vill bo tryggt och trivsamt kontor och köpcentrum åt företag och organisationer som vill bedriva en framgångsrik verksamhet. Fastighetsbeståndet Totalt samtliga fastigheter 31 december 2006 31 december 2005 Antal fastigheter 1) 190 215 Uthyrbar area tkvm 1 667 1 763 Marknadsvärde, MSEK 27 722 28 309 Uthyrningsgrad % 88 87 Januari - december 2006 2005 Hyresintäkter, MSEK 2 261 2 447 Driftsöverskott, MSEK 1 103 1 223 Direktavkastning % 4,0 4,4 Totalavkastning % 16,3 13,4 1) avser förvaltningsenheter Verksamheten är indelad i sex affärsenheter: Kontor Stockholm City Kontor Storstockholm Kontor Göteborg Kontor Malmö Köpcentrum Bostäder Direkt- och totalavkastningar är beräknade enligt Svenskt Fastighetsindex värdeviktade formel. För fastighetsinnehavet per 31 december 2006 gäller följande nyckeltal: 31 december 2006 31 december 2005 Affärsenhet Antal 1) Area 2) tkvm Marknadsvärde MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad % 3) Antal 1) Area 2) tkvm Marknadsvärde MSEK Ekonomisk uthyrningsgrad % 3) Kontor Stockholm City 18 210 6 881 75 19 210 6 547 82 Kontor Storstockholm 17 272 3 237 76 26 324 3 250 72 Kontor Göteborg 25 166 2 522 86 26 169 2 234 85 Kontor Malmö 8 129 1 470 84 9 143 1 462 80 Köpcentrum 18 253 5 138 96 32 288 7 356 91 Bostäder 104 637 8 474 99 103 629 7 460 99 Summa: 190 1 667 27 722 88 215 1 763 28 309 87 Definitioner: 1) Antal förvaltningsenheter 2) Uthyrningsbar area 3) Total intäkt minus fastighetsskatt på uthyrd area i förhållande till summan av total intäkt minus fastighetsskatt på uthyrd area och marknadshyra på outhyrd area. Projekt inkluderat. Sid 3
Förvaltningsberättelse Kontor Stockholm City Kontor Göteborg 31 december 2006 31 december 2005 Antal fastigheter 18 19 Uthyrbar area tkvm 210 210 Marknadsvärde, MSEK 6 881 6 547 Uthyrningsgrad % 75 82 31 december 2006 31 december 2005 Antal fastigheter 25 26 Uthyrbar area tkvm 166 169 Marknadsvärde, MSEK 2 522 2 234 Uthyrningsgrad % 86 85 Januari - december 2006 2005 Hyresintäkter, MSEK 454 507 Driftsöverskott, MSEK 270 307 Direktavkastning % 4,3 4,7 Totalavkastning % 9,1 16,9 Diligentias kontorsfastigheter i Stockholm City är koncentrerade till innerstaden. I början av året såldes fastigheter för 178 (1 972) MSEK netto inom beståndet. Direktavkastningen för år 2006 uppgår till 4,3 (4,7) %. Totalavkastningen uppgår till 9,1 (16,9) %. Vakansgraden per 2006-12-31 uppgår till 25 (18) %. Kontor Storstockholm 31 december 2006 31 december 2005 Antal fastigheter 17 26 Uthyrbar area tkvm 272 324 Marknadsvärde, MSEK 3 237 3 250 Uthyrningsgrad % 76 72 Januari - december 2006 2005 Hyresintäkter, MSEK 244 356 Driftsöverskott, MSEK 96 154 Direktavkastning % 3,2 4,3 Totalavkastning % 11,8 3,7 Diligentias bestånd i Storstockholm finns huvudsakligen i Kista samt kranskommunerna Solna och Sundbyberg. I beståndet kontor Storstockholm ingår även fastigheter i Uppsala. I början av året såldes fastigheter för 360 (806) MSEK netto inom beståndet. Direktavkastningen för år 2006 uppgår till 3,2 (4,3) %. Totalavkastningen uppgår till 11,8 (3,7) %. Vakansgraden per 2006-12-31 uppgår till 24 (28) %. Januari - december 2006 2005 Hyresintäkter, MSEK 183 195 Driftsöverskott, MSEK 86 96 Direktavkastning % 3,9 4,7 Totalavkastning % 15,5 16,0 Diligentias bestånd av kontorsfastigheter i Göteborgsregionen är fördelade på tre huvudområden: Innerstaden inklusive Packhusplatsen, Södra Gårda samt Heden/Ullevi. Inga fastigheter har sålts under året men föregående år såldes fastigheter till ett belopp om 199 MSEK netto. Under året har en fastighet förts om från Kontor Göteborg till Bostäder. Direktavkastningen för år 2006 uppgår till 3,9 (4,7) %. Totalavkastningen uppgår till 15,5 (16,0) %. Vakansgraden per 2006-12-31 uppgår till 14 (15) %. Kontor Malmö 31 december 2006 31 december 2005 Antal fastigheter 8 9 Uthyrbar area tkvm 129 143 Marknadsvärde, MSEK 1 470 1 462 Uthyrningsgrad % 84 80 Januari - december 2006 2005 Hyresintäkter, MSEK 111 152 Driftsöverskott, MSEK 69 80 Direktavkastning % 4,8 4,2 Totalavkastning % 7,5 18,3 Diligentias bestånd består av fastigheter i centrala Malmö. Under året har den sista danska fastigheten i Diligentias bestånd avyttrats. Försäljning av fastigheten har skett till ett belopp om 46 (1 240) MSEK netto. Direktavkastningen för år 2006 uppgår till 4,8 (4,2) %. Totalavkastningen uppgår till 7,5 (18,3) %. Vakansgraden per 2006-12-31 uppgår till 16 (20)%. Sid 4
Förvaltningsberättelse Köpcentrum 1) Bostäder 31 december 2006 31 december 2005 Antal fastigheter 18 32 Uthyrbar area tkvm 253 288 Marknadsvärde, MSEK 5 138 7 356 Uthyrningsgrad % 96 91 31 december 2006 31 december 2005 Antal fastigheter 104 103 Uthyrbar area tkvm 637 629 Marknadsvärde, MSEK 8 474 7 460 Uthyrningsgrad % 99 99 Januari - december 2006 2005 Hyresintäkter, MSEK 649 626 Driftsöverskott, MSEK 309 331 Direktavkastning % 4,3 5,0 Totalavkastning % 26,5 14,3 1) Minoritetsägarnas andelar i fastigheterna Välamarknaden 3, Bokhultet 2 samt Ekdungen 1 ingår. Diligentia äger köpcentrum i större och medelstora städer, där de omsättningsmässigt största är Frölunda Torg i Göteborg, Väla Centrum utanför Helsingborg samt Mörby Centrum utanför Stockholm. Mindre köpcentrum som ingår i beståndet ligger i medelstora städer. Försäljning av fastigheter har skett till ett belopp om 4 017 (192) MSEK netto och avser Sturegallerian i centrala Stockholm. Direktavkastningen för år 2006 uppgår till 4,3 (5,0) %. Totalavkastningen uppgår till 26,5 (14,3) %. Vakansgraden per 2006-12-31 uppgår till 4 (9)%. Januari - december 2006 2005 Hyresintäkter, MSEK 620 611 Driftsöverskott, MSEK 273 255 Direktavkastning % 3,7 3,8 Totalavkastning % 16,0 12,5 Diligentia äger bostadsfastigheter i attraktiva områden med hög efterfrågan och med i princip obefintlig vakansgrad. Det värdemässigt största beståndet ligger i Stockholmsområdet. Bostadsbeståndet i Stockholmsregionen är främst koncentrerat till innerstaden samt förorterna Täby, Nacka och Solna. I Göteborg är beståndet koncentrerat till innerstaden och Mölndal. Därutöver har Diligentia ett mindre antal bostadsfastigheter i Helsingborg, Lund och Uppsala. Inga fastigheter har sålts under året. Föregående år såldes fastigheter för 32 MSEK netto. En fastighet har under året förts om från Kontor Göteborg till Bostäder. Direktavkastningen för år 2006 uppgår till 3,7 (3,8) %. Totalavkastningen uppgår till 16,0 (12,5) %. Vakansgraden per 2006-12-31 uppgår till 1 (1) %. Sid 5
Förvaltningsberättelse Jämförelser angivna inom parantes avser motsvarande belopp föregående år. Hyresintäkter jämförbara enheter 2006 2005 (MSEK) jan - dec jan - dec Förändring % Hyresintäkter s intäkter för 2006 minskade med 8 % och uppgick till 2 261 (2 447) MSEK. Valutaeffekten av kursförändringar avseende danska kronor jämfört med 2005 understiger 1 MSEK av koncernens intäkter. Hyresintäkter jämförbara enheter 2 078 2 068 0 Avyttrade fastigheter 183 379 Diligentiakoncernen 2 261 2 447-8 Den genomsnittliga återstående löptiden för kommersiella kontrakt (exklusive garage- och parkeringskontrakt) i Sverige är 3,2 år per 31 december 2006. Motsvarande löptid per 31 december 2005 var 2,7 år. Fördelning på slutår avseende antal kontrakt och dess årshyra ser ut enligt följande: Löptid t.o.m. år Antal kontrakt 31 december 2006 31 december 2005 Årshyra MSEK Andel av hyra % Antal kontrakt Årshyra MSEK Andel av hyra % 2006 896 477 21 2007 645 221 12 614 323 15 2008 599 328 17 595 372 17 2009 502 258 13 177 130 6 2010 254 310 16 40 201 9 2011 52 111 6 44 148 7 2012-61 163 8 Kommersiellt Sverige 2 113 1 391 72 2 366 1 651 75 Kommersiellt Danmark 1 Bostäder 8 163 538 28 8 206 540 25 Totalt 10 276 1 929 100 10 573 2 191 100 Fastighetskostnader I fastighetskostnader ingår kostnader för el, bränsle och vatten, fastighetsdrift och administration, reparation och underhåll, fastighetsskatt och tomträttsavgäld. Fastighetskostnaderna uppgick till 1 158 (1 224) MSEK, vilket är en minskning med 5 %. För jämförbara förvaltningsfastigheter ökade fastighetskostnaderna med 3 %. Kostnadsökningen avser främst ökade driftskostnader. Valutaeffekten av kursförändringar avseende danska kronor jämfört med år 2005 understiger 1 MSEK av koncernens fastighetskostnader. Fastighetskostnader jämförbara enheter Jämförbara enheter (MSEK) 2006 2005 jan - dec jan - dec Förändring % Driftskostnader 472 442 7 Reparations- och underhållskostnader 297 294 1 Fastighetsskatt 133 117 14 Tomträttsavgäld 16 17-6 Fastighetsadministration Fastighetskostnader jämförbara enheter 122 138-12 1 040 1 008 3 Avyttrade fastigheter 118 216 Diligentiakoncernen 1 158 1 224-5 Driftsöverskott Driftsöverskottet före avskrivningar för perioden uppgick till 1 103 (1 223) MSEK, vilket ger en överskottsgrad på 49 % (50 %). Driftsöverskottet efter avskrivningar för perioden uppgick till 913 (1 022) MSEK, vilket ger en överskottsgrad på 40 % (42 %). Direktavkastningen för året har uppgått till 4,0 % jämfört med 4,4 % för år 2005. Avskrivningar s avskrivningar uppgick till 190 (201) MSEK. Avskrivningarna avser till största delen byggnader och består i huvudsak av 1 % på anskaffningsvärdet efter avdrag för senare gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd. Resultat försäljning fastigheter Under året har 25 (44) förvaltningsfastigheter sålts för ett pris om 4 601 (4 441) MSEK netto och med en vinst om 1 080 (868) MSEK. Av årets fastighetsförsäljningar var 25 (42) fastigheter kommersiella (Stockholm 10 (22), Göteborg 0 (6), Malmö 1 (7) och Köpcentrum 14 (7)), 0 (2) bostadsfastigheter. Sid 6
Förvaltningsberättelse Nedskrivning förvaltningsfastigheter På grund av ökade marknadsvärden på fastigheterna har koncernen netto återfört nedskrivningar uppgående till 151 (86) MSEK. På grund av fortsatt stora vakanser, framförallt inom Stockholms fastighetsmarknad, har ett antal fastigheter skrivits ner med totalt 84 (118) MSEK. Kontorsfastigheter i Stockholm svarar för 67 (92) MSEK, i Göteborg för 1 (2) MSEK och i Malmö för 16 (24) MSEK. Nedskrivningar har återförts med 235 (204) MSEK. Skatt Årets skatteintäkt (skattekostnad) uppgick till 87 (-382) MSEK. Av detta belopp utgör 299 (-162) MSEK aktuell skatt som 2006 i huvudsak består av skatt på koncernbidrag som redovisas direkt mot eget kapital samt skatt som är hänförlig till tidigare år. I årets skattekostnad ingår även uppskjutna skattekostnader om -212 (-220) MSEK bestående av i huvudsak temporära skillnader mellan bokfört värde och skattemässigt restvärde i fastighetsbeståndet. Skattefordran beräknas endast på underskottsavdrag vilka beräknas kunna utnyttjas inom en överskådlig framtid, (not 8 och not 20). Centrala administrationskostnader Kostnader på övergripande koncernnivå betraktas som kostnader för central administration. De centrala administrationskostnaderna för koncernen uppgick till 189 (91) MSEK. I årets kostnader ingår reserveringar med 123 MSEK avseende kostnader hänförliga till perioder före 2006. Rörelseresultat Rörelseresultatet för perioden uppgick till 1 955 (1 884) MSEK. Förbättringen jämfört med föregående år beror främst på högre reavinster från fastighetsförsäljningar med 212 MSEK. Rörelseresultatet från löpande förvaltning, d v s periodens rörelseresultat exklusive resultat från försäljningar av fastigheter och dotterföretag samt nedskrivningar av fastigheter, uppgick till 724 (930) MSEK, vilket är 32 % (38 %) av intäkterna. Finansnetto s finansnetto uppgick till -886 (-1 199) MSEK, varav finansnetto mot Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) till -84 (-314) MSEK, finansnetto mot Livförsäkringsbolaget Skandia Fastighetsinvesteringar AB till -797 (-873), externa finansiella poster till -23 (3) MSEK och valutakursdifferenser till 18 (-15) MSEK. Kursdifferenserna hänför sig till de centralt finansierade engagemangen i dotterföretagens finansiering. Årets resultat Årets resultat uppgick till 1 149 (296) MSEK för koncernen. Balansomslutning s balansomslutning uppgick vid årsskiftet till 24 160 (25 823) MSEK. Omräkningsdifferenser vid omräkning av utländsk valuta till svenska kronor har minskat (ökat) balansomslutningen med -11 (38) MSEK. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheter uppgår till 21 284 (24 213) MSEK vid årets utgång, vilket motsvarar 88 % (94 %) av balansomslutningen. Fastighetsbeståndet har under året förändrats enligt nedanstående: Förändring av fastighetsbeståndet Belopp i MSEK Kontor Stockholm City Kontor Storstockholm Kontor Göteborg Kontor Malmö Köpcentrum Bostäder Totalt Fastighetsbestånd 31 december 2005 6 361 3 314 1 910 1 297 6 443 4 888 24 213 Investeringar i befintliga fastigheter 207 95 77 16 183 60 638 Försäljningar -160-337 -28-2 996-3 521 Avskrivningar -44-25 -16-11 -50-41 -187 Nedskrivningar -67-1 -16-84 Återförda nedskrivningar 117 44 36 13 21 4 235 Nedsättning anskaffningsvärde -1-8 -9 Byte affärsenhet -36 36 Omräkningsdifferenser -1-1 Fastighetsbestånd 31 december 2006 6 480 3 024 1 970 1 270 3 593 4 947 21 284 Sid 7
Förvaltningsberättelse Investeringar Investeringar i befintliga fastigheter Investeringar i befintliga fastigheter uppgick till 638 (439) MSEK. Värdering av förvaltningsfastigheter Diligentia har per den 31 december 2006 värderat samtliga fastigheter via externa värderare. Marknadsvärdet uppgår till 27 722 (28 309) MSEK för hela beståndet. För jämförbara fastigheter har marknadsvärdet ökat med 2 742 (2 509) MSEK eller 11,0 (9,7) %. Marknadsvärde per affärsenhet Jämförbara enheter (MSEK) 2006-12-31 2005-12-31 Förändring % Kontor Stockholm City 6 881 6 369 8,0 Kontor Storstockholm 3 237 2 893 11,9 Kontor Göteborg 2 522 2 192 15,1 Kontor Malmö 1 470 1 422 3,4 Köpcentrum 5 138 4 602 11,6 Bostäder 8 474 7 502 13,0 Marknadsvärde jämförbara enheter 27 722 24 980 11,0 Sålda fastigheter 3 329 Diligentiakoncernen 27 722 28 309-2,1 Bokförda värdet på fastigheterna per den 31 december uppgick till 21 284 (24 213) MSEK, vilket ger ett övervärde före skatt på 6 438 (4 096) MSEK. Kortfristiga placeringar I samband med försäljning av ett antal fastigheter 2005 erhölls som dellikvid aktier i Klövern AB (publ). Merparten av dessa finns fortfarande kvar i koncernens balansräkning. Per den 31 december har koncernens innehav ett orealiserat övervärde om 88 MSEK före skatt. Finansiering Diligentiakoncernens finansiering sammanfattas i följande tabell: 2006-12-31 2005-12-31 MSEK % MSEK % Eget kapital 7 957 33 5 813 23 Räntebärande skulder - koncerninternt 13 631 57 17 876 69 Räntebärande skulder - övriga 89 0 89 0 Ej räntebärande skulder - koncerninternt 341 1 338 1 Ej räntebärande skulder - övriga 2 142 9 1 707 7 Totalt 24 160 100 25 823 100 Eget Kapital Diligentiakoncernens egna kapital uppgick till 7 957 (5 813) MSEK. Detta motsvarar en synlig soliditet på 32,9 % (22,5 %). Koncernbidrag har lämnats till moderföretaget Livförsäkringsbolaget Skandia Fastighetsinvesteringar AB med -342 (229) MSEK, från Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) har erhållits 1 740 ( ) MSEK och från Diligentia Real Estate Aktiebolag har erhållits 12 (13) MSEK. Föregående år erhölls aktieägartillskott om 4 000 MSEK från moderbolaget. s justerade egna kapital med hänsyn till övervärden i aktieinnehavet och fastighetsbeståndet, exklusive minoritetens andel av övervärde, och med avdrag för uppskjuten skatt (28 %) uppgår till 12 604 (8 756) MSEK. Den justerade soliditeten uppgår därefter till 43,8 % (30,4 %). Räntebärande skulder s räntebärande skulder minskade med 4 245 MSEK till 13 720 (17 965) MSEK. Lånen redovisas till nominella belopp, varav 11 784 (15 277) MSEK är långfristiga koncerninterna lån. Huvuddelen av koncernens finansiering sker från Livförsäkringsbolaget Skandia Fastighetsinvesteringar AB. Låneperioden löper fram till den 1 januari 2009 med en räntesats om 5,5 % per år. Under låneperioden har koncernen möjlighet att återbetala hela eller delar av lånen. Kassaflöde Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till -481 (-1 081) MSEK. Förändringen jämfört med tidigare år beror huvudsakligen på förbättrat finansnetto till följd av amortering av lån under 2005. Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 3 952 (4 004) MSEK. Förändringen jämfört med tidigare år beror både på högre investeringar och högre intäkter i samband med fastighetsförsäljningar. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -3 708 (-2 800) MSEK. Förändringen jämfört med föregående år beror främst på att inget aktieägartillskott erhållits samt att amortering av låneskulder har varit lägre under 2006. Årets kassaflöde uppgick till -237 (123) MSEK. Tvister Diligentiakoncernen har under räkenskapsåren 2000-2002 finansierats via lån från Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) till räntesatser som Skatteverket ej ansett vara marknadsmässiga. Skatteverkets beslut har överklagats och i första instans har länsrätten delvis gått på Diligentias linje. Sid 8
Förvaltningsberättelse Redovisningsprinciper följer Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Diligentiakoncernens redovisningsprinciper är oförändrade jämfört med föregående år. Förväntningar avseende den framtida utvecklingen Marknadshyrorna har på flera av Diligentias delmarknader börjat att stiga. För nya moderna kontorslokaler förväntas en god utveckling medan hyresutvecklingen för lokaler av äldre standard och skick och i sämre lägen bedöms som fortsatt begränsad. Vakansgraden förväntas minska ytterligare under 2007 men kommer att vara fortsatt hög på grund av flera omfattande ombyggnadsprojekt. Ägarförhållanden Diligentia AB med säte i Stockholm, vars associationsform regleras av aktiebolagslagen, är ett helägt dotterbolag till Livförsäkringsbolaget Skandia Fastighetsinvesteringar AB, org nr 556140-2826, med säte i Stockholm, som upprättar koncernredovisning enligt ÅRL. Detta bolag är i sin tur ett helägt dotterbolag till Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ), org nr 502019-6365, med säte i Stockholm, som upprättar koncernredovisning enligt ÅRFL. Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) ägs av, men konsolideras ej i, den koncern där Old Mutual Plc, reg nr 3591559, med säte i London, England, upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Koncernredovisningshandlingarna för Old Mutual Plc finns tillgängliga på bolagets kontor på 5th Floor, Old Mutual Place, 2 Lambeth Hill, London, EC4V 4GG. Styrelse Diligentias styrelse består av 3 ledamöter. Styrelsen har under året haft totalt fjorton protokollförda styrelsesammanträden varav ett i anslutning till årsstämman. Av styrelsesammanträdena har sex varit extra sammanträden i anslutning till särskilda beslutsärenden. Ett av de extra sammanträdena har genomförts per capsulam. Årsstämma ägde rum den 25 april 2006 på bolagets tidigare huvudkontor, Kungsgatan 57 i Stockholm. På stämman fastställdes resultat- och balansräkning, beslöts att ge ansvarsfrihet åt styrelseledamöterna och verkställande direktören samt att i enlighet med styrelsens och verkställande direktörens förslag, disponera vinsten för verksamhetsåret 2006 på så sätt att den balanserades i ny räkning. Vidare omvaldes som ordinarie ledamöter Lars Öberg (ordförande), Bengt-Åke Fagerman och Mats Andersson. Styrelsesuppleanter har ej utsetts. Per Uhlén är bolagets verkställande direktör. Vid extra bolagsstämma den 1 mars 2007 har Hans Sterte valts in som ny ordinarie styrelseledamot och ersätter Mats Andersson som lämnat styrelsen. Vid en extra bolagsstämma i Diligentia AB den 30 juni 2006 beslutades att utse revisionsbolaget Deloitte AB till ny revisor. Revisionsbolaget har utsett auktoriserade revisorn Svante Forsberg som huvudansvarig för revisionen. Styrelsen har antagit en skriftlig arbetsordning för sitt arbete och i en instruktion meddelat föreskrifter för den verkställande direktören samt meddelat rapporteringsföreskrifter för bolaget. Något särskilt revisionsutskott har inte förelegat under 2006. Ersättningsfrågor hanteras av styrelsen i sin helhet. Större frågor som behandlats av styrelsen under året är investeringen i en ny kontorsbyggnad inom kvarteret Jericho, Norrlandsgatan 17-21, i Stockholm för hyresgästen Mannheimer Swartling Advokatbyrå, beslut om att genomföra en försäljning av Sturekvarteret i Stockholm samt beslut om en genomgripande ombyggnad av kvarteret Putten, Sveavägen 18-22, i Stockholm. Sid 9
Förvaltningsberättelse Moderföretaget Diligentia AB är fastighetskoncernens moderföretag. Verksamheten består av att tillhandahålla förvaltningsorganisation och koncernövergripande funktioner till dotterföretagen som äger fastigheterna. Samtlig personal är anställd i moderföretaget. Moderföretagets resultat efter finansiella poster uppgick till 216 (1 073) MSEK. I resultatet ingår återförda nedskrivningar av andelar i dotterföretag med 195 (1 239) MSEK. Finansnettot uppgick till 112 (-125) MSEK. Förbättringen beror till största delen på att lånen amorterats under 2005 och 2006. Årets skatteintäkt (skattekostnad) uppgick till 327 (-157) MSEK. Av detta belopp utgör aktuell skatt 327 (-157) MSEK som i huvudsak består av skatt på koncernbidrag som redovisas direkt mot eget kapital. Skattefordran beräknas endast på underskottsavdrag vilka beräknas kunna utnyttjas inom en överskådlig framtid, (not 8 och not 20). Årets resultat uppgick till 543 (916) MSEK för moderföretaget. Likvida medel uppgick på balansdagen till 3 903 (5 239) MSEK, varav på koncernkonto hos moderföretaget Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) 3 903 (5 239) MSEK. Diligentia ABs egna kapital uppgick till 8 230 (6 829) MSEK. Detta motsvarar en synlig soliditet på 85,1% (75,4%). Netto av erhållna och lämnade koncernbidrag uppgår till 1 191 (-564) MSEK. Räntebärande skulder uppgick till 536 (731) MSEK. Huvuddelen avser långfristiga lån från Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ). Årets kassaflöde uppgick till -1 336 (169) MSEK. Försämringen jämfört med föregående år beror främst på att erhållna koncernbidrag minskat samt att lånen till de danska dotterbolagen amorterades i sin helhet 2005. Organisation Diligentia AB har vid årets utgång 87 (24) anställda. Diligentias organisation är uppbyggd av sex självständiga affärsenheter som täcker respektive affärsområde och lokala marknader i Stockholm, Göteborg och Malmö. Fastighetschefer och marknadsområdeschefer bedriver verksamhet nära hyresgästen, med stort eget ansvar. Till sin hjälp har de ett centralt affärsstöd placerat i Stockholm. Moderföretaget bedriver verksamheten i koncernens egen fastighet med adress Jakobsbergsgatan 22, Stockholm. Förslag till disposition beträffande bolagets vinst eller förlust Styrelsen och verkställande direktören föreslår att till förfogande stående vinstmedel, 6 595 181 542 kronor, disponeras enligt följande: Utdelning, 62 709 163 aktier * 27,75 Balanseras i ny räkning Summa 1 740 000 000 kronor 4 855 181 542 kronor 6 595 181 542 kronor Den föreslagna utdelningen reducerar bolagets soliditet till 81,8 %, och koncernens soliditet till 27,7 %. Den justerade soliditeten i bolaget uppgår efter utdelningen till 88,1 % och i koncernen till 40,1 % vilket är betryggande med hänsyn tagen till koncernens verksamhet. Styrelsen bedömer att såväl bolagets som koncernens likviditet kan upprätthållas på en betryggande nivå. Med beaktande av relationen mellan tillgångar, skulder och eget kapital såväl i bolaget som i koncernen samt med hänsyn till resultatprognoser och investeringsbehov per denna dag anser vi således att den föreslagna utdelningen är försvarlig med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet. Den föreslagna utdelningen är även försvarlig med hänsyn till konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt, såväl i bolaget som i koncernen. Utdelningen påverkar inte bolagets förmåga att fullgöra sina kort- och långfristiga förpliktelser eller genomföra nödvändiga investeringar. Styrelsens uppfattning är vidare att bolagets och koncernens ekonomiska ställning med beaktande av den föreslagna utdelningen är betryggande för fordringsägarna. Styrelsen kan inte heller finna andra omständigheter som föranleder att utdelning inte bör ske enligt styrelsens förslag. Beträffande företagets resultat och ställning i övrigt, hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar. Sid 10
Resultaträkning - koncernen Belopp i MSEK Not 2006-01-01-2006-12-31 2005-01-01-2005-12-31 Hyresintäkter 1 2 261 2 447 Driftskostnader -512-528 Reparations- och underhållskostnader -334-351 Fastighetsskatt -159-153 Tomträttsavgäld -18-28 Fastighetsförvaltning -135-164 Driftsöverskott 1 103 1 223 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 2-190 -201 Bruttoresultat 913 1 022 Resultat försäljning fastigheter 1 080 868 Återföring av nedskrivning fastigheter / nedskrivning av fastigheter 3 151 86 Nedskrivning andra långfristiga fordringar -1 Centrala administrationskostnader 4-189 -91 Rörelseresultat 5 1 955 1 884 Resultat från finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter 6 40 19 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-926 -1 218 Resultat före skatt 1 069 685 Skatt på årets resultat 8 87-382 Minoritetens andel i årets resultat -7-7 Årets resultat 1 149 296 Sid 11
Balansräkning - koncernen Belopp i MSEK Not 2006-12-31 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utvecklingsarbeten och liknande arbeten Materiella anläggningstillgångar 9 4 5 4 5 Förvaltningsfastigheter 10 20 542 23 761 Inventarier 11 12 4 Pågående ombyggnationer 12 742 452 Finansiella anläggningstillgångar 21 296 24 217 Övriga aktier och andelar 14 0 0 Uppskjuten skattefordran 20 590 732 Andra långfristiga fordringar 16, 20 33 30 623 762 Summa anläggningstillgångar 21 923 24 984 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar 43 21 Fordringar hos moderföretag 1 737 0 Fordringar hos koncernföretag 12 14 Skattefordringar 3 109 Övriga fordringar 132 152 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 36 28 1963 324 Kortfristiga placeringar 17 141 145 Kassa och bank 133 370 Summa omsättningstillgångar 2 237 839 SUMMA TILLGÅNGAR 24 160 25 823 Sid 12
Balansräkning - koncernen Belopp i MSEK Not 2006-12-31 2005-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Aktiekapital 627 627 Bundna reserver 1 029 1 029 Fria reserver 5 152 3 861 Årets resultat 1 149 296 7 957 5 813 Minoritetsintresse 7 7 Avsättningar Avsättningar för pensioner och liknande förpliktelser 19 0 Avsättningar för uppskjuten skatt 20 683 613 Övriga avsättningar 21 627 403 1 310 1 016 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 21 21 Skuld till moderföretag 11 784 15 277 22 11 805 15 298 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 168 70 Skulder till moderföretag, koncernkonto 1 847 2 599 Skulder till moderföretag 341 231 Skulder till koncernföretag 107 Skulder till närstående företag 2 1 Skatteskulder 13 1 Övriga kortfristiga skulder 117 83 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 593 597 3 081 3 689 Summa kort- och långfristiga skulder 24 14 886 18 987 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 160 25 823 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - koncernen Belopp i MSEK Not 2006-12-31 2005-12-31 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 25 105 105 Summa ställda säkerheter 105 105 Ansvarsförbindelser Garantiförbindelser 2 2 2 2 Sid 13
Sammanställning över förändringar i eget kapital - koncernen Belopp i MSEK Aktiekapital Bundna reserver Fria reserver Utgående balans enligt balansräkning per den 31 december 2004 627 1 029 5 Valutakursdifferenser 6 5 Summa förändringar i eget kapital som inte redovisas i resultaträkningen 6 5 Förskjutningar mellan bundna reserver och fria reserver -6 6 Årets resultat 296 Erhållet aktieägartillskott 4 000 Koncernbidrag -215 Skatteeffekt på koncernbidrag 60 Eget kapital per den 31 december 2005 627 1 029 4 157 Valutakursdifferenser -6-14 Summa förändringar i eget kapital som inte redovisas i resultaträkningen -6-14 Förskjutningar mellan bundna reserver och fria reserver 6-6 Årets resultat 1 149 Koncernbidrag 1 410 Skatteeffekt på koncernbidrag -395 Eget kapital per den 31 december 2006 627 1 029 6 301 I not 18 framgår ytterligare information om det egna kapitalet. Sid 14
Kassaflödesanalys - koncernen Belopp i MSEK 2006-01-01-2006-12-31 2005-01-01-2005-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 1 069 685 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. -798-766 271-81 Betald skatt 5-108 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 276-189 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av kortfristiga placeringar 4-138 Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar 4-98 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -765-656 Kassaflöde från den löpande verksamheten -481-1 081 Investeringsverksamheten Förvärv av immateriella anläggningstillgångar -5 Avyttring av fastigheter 4 601 4 441 Förvärv av inventarier -11-2 Investeringar i befintliga fastigheter -638-430 Kassaflöde från investeringsverksamheten 3 952 4 004 Finansieringsverksamheten Erhållna aktieägartillskott 4 000 Amortering av låneskulder -3 493-6 657 Erhållna koncernbidrag 14 33 Lämnade koncernbidrag -229-176 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 708-2 800 Årets kassaflöde -237 123 Likvida medel vid årets början 370 247 Likvida medel vid årets slut 133 370 Sid 15
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys - koncernen Belopp i MSEK Betalda räntor och erhållen utdelning 2006-01-01-2006-12-31 2005-01-01-2005-12-31 Erhållen ränta 8 8 Erlagd ränta -922-1 200 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet m.m. Avskrivningar 190 201 Återförd nedskrivning/nedskrivning fastigheter -151-86 Orealiserade kursdifferenser -33 Avsättningar till pensioner 1 Övriga avsättningar 139 21 Resultat försäljning fastigheter -1 080-868 Övriga poster 104-798 -766 Avyttring av dotterföretag och andra affärsenheter Avyttrade tillgångar och skulder: Byggnad & mark 3 943 Rörelsefordringar 175 Likvida medel 94 Summa tillgångar 4 212 Lån 2 830 Rörelseskulder 197 Summa avsättningar och skulder 3 027 Försäljningspris 1 185 Avgår: Ej betald del av köpeskilling -11 Erhållen köpeskilling 1 174 Avgår: Likvida medel i den avyttrade verksamheten -94 Påverkan på likvida medel 1 080 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Kassa och bank 133 370 Sid 16
Resultaträkning - moderföretaget Belopp i MSEK Not 2006-01-01-2006-12-31 2005-01-01-2005-12-31 Rörelsens kostnader Övriga kostnader 4-88 -40 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar 11-2 -1 Rörelseresultat 5-90 -41 Resultat från finansiella poster Återföring nedskrivning andelar i dotterföretag 3,13 195 1 239 Resultat försäljning övriga anläggningstillgångar -1 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 6 148 80 Räntekostnader och liknande resultatposter 7-36 -205 Resultat efter finansiella poster 216 1 073 Resultat före skatt 216 1 073 Skatt på årets resultat 8 327-157 Årets resultat 543 916 Sid 17
Balansräkning - moderföretaget Belopp i MSEK Not 2006-12-31 2005-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Inventarier 11 12 3 12 3 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i koncernföretag 13 2 850 2 655 Summa anläggningstillgångar 2 862 2 658 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Övriga fordringar hos moderföretag 1 737 Övriga fordringar hos koncernföretag 1 163 1 144 Fordringar hos moderföretag, koncernkonto 3 903 5 239 Övriga fordringar 10 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 16 1 2 6 814 6 397 Summa omsättningstillgångar 6 814 6 397 SUMMA TILLGÅNGAR 9 676 9 055 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 18 Bundet eget kapital Aktiekapital (62 709 163 st aktier) 627 627 Reservfond 1 008 1 008 1 635 1 635 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 6 052 4 278 Årets resultat 543 916 6 595 5 194 8 230 6 829 Avsättningar Övriga avsättningar 169 107 169 107 Långfristiga skulder Skulder till moderföretag 22 663 663 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 1 10 Skulder till moderföretag 342 229 Skulder till koncernföretag 825 1 096 Skulder till närstående företag 2 1 Övriga skulder 84 79 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 23 23 41 1 277 1 456 Summa kort- och långfristiga skulder 24 1 277 2 119 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 676 9 055 Ställda säkerheter Inga Inga Ansvarsförbindelser Garantiförbindelser till förmån för koncernföretag 2 2 2 2 Sid 18
Sammanställning över förändringar i eget kapital - moderföretaget Belopp i MSEK Aktiekapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Moderföretaget Utgående balans enligt balansräkning per den 31 december 2004 627 1 008 685 Årets resultat 916 Överkursfond -903 Reservfond 903 Aktieägartillskott 4 000 Koncernbidrag -564 Skatteeffekt på koncernbidrag 157 Eget kapital per den 31 december 2005 627 1 008 5 194 Årets resultat 543 Aktieägartillskott Koncernbidrag 1 191 Skatteeffekt på koncernbidrag -333 Eget kapital per den 31 december 2006 627 1 008 6 595 I not 18 framgår ytterligare information om det egna kapitalet. Sid 19
Kassaflödesanalys - moderföretaget Belopp i MSEK 2006-01-01-2006-12-31 2005-01-01-2005-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 216 1 073 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. -158-1 114 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 58-41 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Ökning(-)/Minskning(+) av rörelsefordringar -7 1 160 Ökning(+)/Minskning(-) av rörelseskulder -148-284 Kassaflöde från den löpande verksamheten -97 835 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -11-2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -11-2 Finansieringsverksamheten Erhållna aktieägartillskott 4 000 Amortering av låneskulder -663-4 642 Erhållna koncernbidrag 100 536 Lämnade koncernbidrag -665-558 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1 228-664 Årets kassaflöde -1 336 169 Likvida medel vid årets början 5 239 5 070 Likvida medel vid årets slut 3 903 5 239 Sid 20
Tilläggsupplysningar till kassaflödesanalys - moderföretaget Belopp i MSEK 2006-01-01-2006-12-31 2005-01-01-2005-12-31 Betalda räntor och erhållen utdelning Erhållen ränta 128 188 Erlagd ränta -16-173 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet, m.m. Av- och nedskrivningar av tillgångar -193-1 238 Orealiserade kursdifferenser -20 17 Övriga avsättningar 55 107-158 -1 114 Likvida medel Följande delkomponenter ingår i likvida medel: Tillgodohavande på koncernkonto hos moderföretaget 3 903 5 239 3 903 5 239 Sid 21
Tilläggsupplysningar Belopp i MSEK om inget annat anges Allmänna redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och tillämpning av Redovisningsrådets rekommendationer samt Redovisningsrådets Akutgrupps uttalanden. Redovisning enligt IFRS 2007 Från och med den 1 januari 2007 upprättar Diligentia sin koncernredovisning i enlighet med IFRS (International Financial Reporting Standards). Effekter i samband med övergången till IFRS finns beskrivet i not 29. Rapportering för segment Den primära indelningsgrunden för koncernens segment är rörelsegrenar. s interna rapporteringssystem är uppbyggt med tanke på uppföljning av avkastningen på koncernens fastigheter utifrån fastigheternas karaktär och geografiska läge varför rörelsegrenar är den primära indelningsgrunden. Klassificering m.m. Anläggningstillgångar, långfristiga skulder och avsättningar består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas efter mer än tolv månader räknat från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består i allt väsentligt enbart av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader räknat från balansdagen. Värderingsprinciper m.m. Tillgångar, avsättningar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inget annat anges nedan. Intäkter Redovisning av intäkter sker enligt Redovisningsrådets rekommendation nr 11, Intäkter. Intäktsredovisning sker i resultaträkningen då det är sannolikt att de framtida ekonomiska fördelarna kommer att tillfalla bolaget och dessa fördelar kan beräknas på ett tillförlitligt sätt. Intäkterna inkluderar endast det bruttoinflöde av ekonomiska fördelar som företaget erhåller eller kan erhålla för egen räkning. Avskrivningsprinciper för immateriella/materiella anläggningstillgångar Avskrivningar enligt plan på immateriella och materiella anläggningstillgångar baseras på anskaffningsvärden efter avdrag för senare gjorda nedskrivningar och beräknad livslängd för olika grupper av anläggningstillgångar. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningarna görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden. Mark skrivs inte av. Nyttjandeperiod Följande avskrivningstider tillämpas: Moderföretaget Immateriella anläggningstillgångar Balanserade utgifter för utveckling och liknande arbeten 5 år E T Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 100 år 100 år Byggnadsinventarier 5 år 5 år Inventarier 5 år 5 år Jämförelsestörande poster Redovisningsrådets rekommendation nr 4 tillämpas, vilket innebär att resultateffekter av särskilda händelser och transaktioner av väsentlig betydelse specificeras inom respektive resultatbegrepp. Exempel på sådana händelser och transaktioner är realisationsresultat vid avyttring av verksamhetsgrenar och betydande anläggningstillgångar, nedskrivningar, återförda nedskrivningar och omstruktureringskostnader. Lånekostnader Lånekostnader belastar resultatet i den period till vilken de hänför sig, oavsett hur de upplånade medlen har använts. I anskaffningsvärdena för byggnad och mark ingår aktiverade lånekostnader från tidigare år med 1 (1) MSEK. Sid 22
Tilläggsupplysningar Skatt Moderföretaget och koncernen tillämpar Redovisningsrådets rekommendation RR 9 Inkomstskatter. Total skatt utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Skatter redovisas i resultaträkningen utom då underliggande transaktion redovisas direkt mot eget kapital varvid tillhörande skatteeffekt redovisas i eget kapital. Aktuell skatt är skatt som ska betalas eller erhållas avseende aktuellt år. Hit hör även justering av aktuell skatt hänförlig till tidigare perioder. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden med utgångspunkt i temporära skillnader mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Beloppen beräknas baserade på hur de temporära skillnaderna förväntas bli utjämnade och med tillämpning av de skattesatser och skatteregler som är beslutade eller aviserade per balansdagen. Temporära skillnader beaktas ej i koncernmässig goodwill och inte heller i skillnader hänförliga till andelar i dotter- och intresseföretag som inte förväntas bli beskattade inom överskådlig framtid. I juridisk person redovisas obeskattade reserver inklusive uppskjuten skatteskuld. I koncernredovisningen delas däremot obeskattade reserver upp på uppskjuten skatteskuld och eget kapital. Uppskjutna skattefordringar i avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas endast i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Nedskrivningar De redovisade värdena för koncernens tillgångar kontrolleras vid varje balansdag för att utröna om det finns någon indikation på nedskrivningsbehov. Om någon sådan indikation finns, beräknas tillgångens återvinningsvärde som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nedskrivning görs om återvinningsvärdet understiger det redovisade värdet. Vid beräkning av nyttjandevärdet diskonteras framtida kassaflöden till en räntesats före skatt som är tänkt att beakta marknadens bedömning av riskfri ränta och risk förknippad med den specifika tillgången. För en tillgång som inte oberoende av andra tillgångar genererar något kassaflöde, beräknas återvinningsvärdet för den kassagenererande enhet som tillgången tillhör. En nedskrivning reverseras om det har skett en förändring av beräkningarna som användes för att bestämma återvinningsvärdet. En reversering görs endast i den utsträckning som tillgångens bokförda värde inte överstiger det bokförda värdet som skulle ha redovisats, med avdrag för avskrivning, om ingen nedskrivning skulle ha gjorts. Förvaltningsfastigheter tillämpar Redovisningsrådets rekommendation RR 24 Förvaltningsfastigheter. Förvaltningsfastigheter bokförs i originalvaluta till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuell nedskrivning samt med tillägg för eventuell uppskrivning. Värdering sker individuellt per fastighet. Nedskrivning sker i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 17 Nedskrivningar. I de fall där beräknat återvinningsvärde, d v s det högsta av nettoförsäljningsvärde (marknadsvärde) och nyttjandevärde, varit lägre än koncernmässigt bokfört värde har nedskrivning skett. Verkliga värdet på förvaltningsfastigheterna anges i tilläggsupplysningarna. Avyttrade fastigheters intäkter och kostnader ingår fram till frånträdesdagen. Fram till denna tidpunkt redovisas även fastigheten som fastighet i balansräkningen. Förvärvade fastigheter ingår fr.o.m. tillträdesdagen. Fordringar Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Fordringar och skulder i utländsk valuta Fordringar och skulder i utländsk valuta har omräknats till balansdagens kurs i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation nr 8, med undantag för långfristiga monetära mellanhavande med självständig utlandsverksamhet, där anskaffningskurs används. Kursdifferenser på rörelsefordringar och rörelseskulder ingår i rörelseresultatet, medan differenser på finansiella fordringar och skulder redovisas bland finansiella poster. Avsättningar, ansvarsförbindelser, eventualtillgångar En avsättning redovisas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 16 Avsättningar, ansvarsförbindelser och eventualtillgångar i balansräkningen när företaget har ett formellt eller informellt åtagande som en följd av en inträffad händelse och det är troligt att ett utflöde av resurser krävs för att reglera åtagandet och en tillförlitlig uppskattning av beloppet kan göras. Nuvärdesberäkningar görs för att ta hänsyn till tidseffekten för väsentliga framtida betalningar. Sid 23
Tilläggsupplysningar Koncernredovisning Koncernredovisningen upprättas i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR1:00 Koncernredovisning. Dotterföretag Koncernredovisningen omfattar de företag i vilka moderföretaget direkt eller genom dotterföretag innehar mer än 50 % av röstetalet, eller på annat sätt har ett bestämmande inflytande enligt ÅRL 1 kap 4. Bolag med minoritetsintresse tas i koncernredovisningen in i sin helhet, varefter minoritetens andel av eget kapital och upparbetade resultat redovisas på särskild rad i balansräkning och resultaträkning. Dotterföretag redovisas i normalfallet enligt förvärvsmetoden. Förvärvsmetoden innebär att ett förvärv av dotterföretag betraktas som en transaktion varigenom moderföretaget indirekt förvärvar dotterföretagets tillgångar och övertar dess skulder. Från och med förvärvstidpunkten inkluderas i koncernredovisningen det förvärvade företagets intäkter, kostnader, identifierbara tillgångar och skulder samt eventuell uppkommen goodwill eller negativ goodwill. Eliminering av transaktioner mellan koncernföretag Koncerninterna fordringar och skulder samt internvinster elimineras inom koncernen. omfattar utöver moderföretaget de i not 13 angivna dotterföretagen med tillhörande underkoncerner. Koncernbidrag och aktieägartillskott Företaget redovisar koncernbidrag och aktieägartillskott i enlighet med uttalandet från Redovisningsrådets Akutgrupp. Aktieägartillskott förs direkt mot eget kapital hos mottagaren och aktiveras i aktier och andelar hos givaren, i den mån nedskrivning ej erfordras. Koncernbidrag redovisas efter sin ekonomiska innebörd, nämligen att minimera koncernens totala skatt. Eftersom koncernbidraget därför inte utgör vederlag för utförda prestationer, redovisas det direkt mot balanserade vinstmedel efter avdrag för dess aktuella skatteeffekt. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i koncernredovisningen enligt Redovisningsrådets rekommendation nr 29, RR 29, Ersättningar till anställda. Genom tillämpning av RR 29 redovisas förmånsbestämda pensionsplaner i koncernredovisningen enligt gemensamma principer och beräkningsmetoder. I avgiftsbestämda planer betalar företaget fastställda avgifter till en separat juridisk enhet och har ingen förpliktelse att betala ytterligare avgifter. s resultat belastas för kostnader i takt med att förmånerna intjänas. I förmånsbestämda pensionsplaner utgår ersättningar till anställda och före detta anställda baserat på lön vid pensioneringen och antalet tjänsteår. bär risken för att de utfästa ersättningarna utbetalas. De förmånsbestämda pensionsplanerna är fonderade. I balansräkningen redovisas nettot av beräknat nuvärde av förpliktelserna och verkligt värde på förvaltningstillgångarna som antingen en avsättning eller en långfristig finansiell fordran. I de fall då ett överskott i en plan inte helt går att utnyttja redovisas endast den del av överskottet som företaget kan återvinna genom minskade framtida avgifter eller återbetalningar. Kvittning av ett överskott i en plan mot ett underskott i en annan plan sker endast om företaget har en rätt att använda ett överskott i en plan för att reglera ett underskott i en annan plan, eller om förpliktelserna avses att regleras på nettobasis. Pensionskostnaden och pensionsförpliktelsen för förmånsbestämda pensionsplaner beräknas enligt den s k Projected Unit Credit Method. Metoden fördelar kostnaden för pensioner i takt med att de anställda utför tjänster för företaget som ökar deras rätt till framtida ersättning. Företagets åtagande beräknas årligen av oberoende aktuarier. Åtagandet utgörs av nuvärdet av de förväntade framtida utbetalningarna. I avsaknad av marknader i Sverige för förstklassiga företagsobligationer med löptid som motsvarar den tidsperiod under vilken förpliktelserna avses bli reglerade (cirka 20 år), fastställs diskonteringsräntan med hänsyn till räntan för 15-åriga statsobligationer på balansdagen. De viktigaste aktuariella antagandena anges i not 19. Vid fastställandet av förpliktelsens nuvärde och verkligt värde på förvaltningstillgångarna kan det uppstå aktuariella vinster och förluster. Dessa uppkommer antingen genom att det verkliga utfallet avviker från det tidigare gjorda antagandet, eller att antaganden ändras. Sid 24
Tilläggsupplysningar Den del av de ackumulerade aktuariella vinsterna och förlusterna, vid föregående års utgång, som överstiger 10 % av det största av förpliktelsernas nuvärde och förvaltningstillgångarnas verkliga värde (så kallat korridorgränsvärde) redovisas i resultatet över den förväntade genomsnittliga återstående tjänstgöringstiden för de anställda som omfattas av planen. En avsättning (fordran) redovisas för särskild löneskatt i de fall att pensionskostnaden som fastställts enligt RR 29 är högre (lägre) än den pensionskostnad som fastställs i juridisk person. Avsättningen (fordran) baseras på mellanskillnaden mellan dessa belopp. Avsättningen (fordran) nuvärdesberäknas ej. En avsättning redovisas i samband med uppsägningar av personal endast om företaget är bevisligen förpliktigat att avsluta en anställning före den normala tidpunkten eller när ersättningar lämnas som ett erbjudande för att uppmuntra frivillig avgång. I de fall företaget säger upp personal upprättas en detaljerad plan som minst innehåller arbetsplats, befattningar och ungefärligt antal berörda personer samt ersättningarna för varje personalkategori eller befattning och tiden för planens genomförande. Den beskrivna redovisningsprincipen ovan tillämpas bara för koncernredovisningen och endast i de fall fordran eller avsättning uppgår till materiellt belopp. Koncernuppgifter Bolaget är helägt dotterbolag till Livförsäkringsbolaget Skandia Fastighetsinvesteringar AB, org nr 556140-2826, säte i Stockholm, och som upprättar koncernredovisning enligt ÅRL. Det bolaget är i sin tur ett helägt dotterbolag till Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ), org nr 502019-6365, med säte i Stockholm, och som upprättar koncernredovisning enligt ÅRFL. Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ) ägs av, men konsolideras ej i, den koncern där Old Mutual Plc, reg nr 3591559, med säte i London, England, upprättar koncernredovisning för den största koncernen. Koncernredovisningshandlingarna för Old Mutal Plc finns tillgängliga på bolagets kontor på 5th Floor, Old Mutual Place, 2 Lambeth Hill, London, EC4V 4GG. Av koncernens totala inköp och försäljning (exklusive finansiella poster) mätt i kronor avser 1 % av inköpen och 9 % av försäljningen andra företag inom hela den företagsgrupp som koncernen tillhör. Av moderföretagets totala inköp mätt i kronor avser 32 % av inköpen andra företag inom hela den företagsgrupp som företaget tillhör. Upplysningar om närstående står under ett bestämmande inflytande från Livförsäkringsbolaget Skandia Fastighetsinvesteringar AB och Livförsäkringsaktiebolaget Skandia (publ). Moderföretaget Utöver de närståenderelationer som anges för koncernen har moderföretaget närståenderelationer med sina dotterföretag som innefattar ett bestämmande inflytande, se not 13. Sid 25