1 (7) Landstingsstyrelsens förvaltning SLL Ekonomi och finans Strategiska utskottet Strategisk utvecklingsplan för användning av den del av nuvarande sjukhusområde i Solna som ligger utanför detaljplaneområdet för Nya Karolinska Solna, NKS Ärendet I detta tjänsteutlåtande redovisas en strategisk utvecklingsplan för utveckling av den del av sjukhusområdet i Solna som ligger utanför detaljplaneområdet för NKS. Förslag till beslut Strategiska utskottet föreslår landstingsstyrelsen föreslå landstingsfullmäktige besluta att godkänna föreslagen vision och utvecklingsplan för den del av sjukhusområdet i Solna som ligger utanför detaljplaneområdet NKS att i den fortsatta utvecklingen av den del av sjukhusområdet i Solna som ligger utanför detaljplaneområdet för NKS, reservera mark och byggnader för bostäder och kommersiella ändamål att med utvecklingsplanen som inriktningsdokument ge Locum AB i uppdrag att fortsätta planeringen för den del av sjukhusområdet i Solna som ligger utanför detaljplaneområdet för NKS. Redogörelse för ärendet Bakgrund Landstingsfullmäktige beslutade den 8 april 2008 ( 57, LS 0710-1039) att uppdra åt Locum AB (i fortsättningen Locum) att återkomma till fullmäktige med förslag rörande användningen av den del av sjukhusområdet i Solna som ligger utanför detaljplaneområdet för det nya universitetssjukhuset, nedan benämnt Östra området. Bilagor: 1. Locum AB:s vd:s skrivelse till Locums styrelse 2009-11-02 (LOC 0809-0858) 2. Utdrag ur protokoll 4/09 ( 8) över Locums styrelses möte 2009-11-26 3. Presentationsbilder
2 (7) Mot bakgrund av detta har Locum utarbetat en strategisk utvecklingsplan som underlag för fortsatt utveckling av Östra området. Styrelsen för Locum har 2009-11-02 på förslag från vd beslutat att godkänna föreslagen vision och utvecklingsplan för Östra området, att i den fortsatta utvecklingen av Östra [Karolinska sjukvårds] området reservera mark/byggnader för bostäder och kommersiella ändamål, att med utvecklingsplanen som inriktningsdokument inleda detaljplanearbetet samt att föreslå landstingsstyrelsen föreslå landstingsfullmäktige att besluta i enlighet med ärendet. Locums synpunkter och förslag Nedan följer de synpunkter som Locum har redovisat i ärendet. Förvaltningens synpunkter avslutar tjänsteutlåtandet. Som bilaga till tjänsteutlåtandet bifogas, för att ge möjlighet att närmare se vad Locums förslag innebär, de presentationsbilder som tagits fram för föredragningar av ärendet i Locums styrelse och i landstingsstyrelsens strategiska utskott. Som utgångspunkt för arbetet har legat Vision 2025, det inriktningsdokument som undertecknades år 2007 och som arbetats fram av intressenterna inom Karolinska/Norra Stationsområdet (SLL, Stockholm - och Solna Stad, KI, Akademiska hus, Vetenskapsstaden m fl.) i vilket parterna gemensamt skall sträva för en utveckling av Life Science och den fördjupade översiktsplan som gemensamt utarbetats av Stockholm - och Solna stad. Därutöver har projektet påverkats av den samverkan och samarbete som skett mellan parterna i arbetet med detaljplaner för NKS och Norra station Syfte och mål för uppdraget Syftet med uppdraget har varit att utveckla förutsättningarna för en ny stadsdel för området som grund för inriktningsbeslut i landstinget inför planprocess och försäljning. Uppdragets mål har varit att precisera förutsättningarna för att utveckla och sälja utredningsområdet i lämpliga delar på bästa marknadsmässiga villkor i takt med att verksamheterna i området omlokaliseras. Utgångspunkter och prioriteringar De utgångspunkter och prioriteringar som legat till grund för arbetet har varit att skapa goda förutsättningar för Life Science etableringar, att skapa
3 (7) en hållbar stadsdel ekonomiskt, socialt och ekologiskt, en bra stadsmiljö med balans mellan dag- och nattbefolkning, attraktiva offentliga miljöer, goda kommunikationer samt en god fastighetsekonomi. Grundförutsättningar för förslagets genomförande Genomförandet av utvecklingsplan för Östra området bygger enligt Locum på att tre grundförutsättningar uppfylls för att området skall vara genomförbart i enlighet med förslaget För det första att Östra området är integrerad med föreslagen detaljplan för NKS. Akademiska Stråket är en bärande del i hela stadsväven och skapar en stark koppling mellan KI, NKS, Östra området och vidare via gång- och cykelvägar till Haga Brunnsviken, KTH och Stockholms Universitet För det andra att överdäckningen av Norra Stationsprojektet genomförs. Den integrerade stadsstrukturen bygger på tydliga kommunikationsstråk till Vasastan. Utan Norra Stationsprojektet kan man förutse att stadsstrukturen i Östra området skulle få en annan karaktär med lägre exploatering och lägre betalningsvilja. För det tredje bygger utvecklingsplanen på antagandet att spårbunden kollektivtrafik med god kapacitet byggs ut till NKS, Östra området och Norra Station. Om spårbunden trafik inte genomförs bedöms konsekvenserna bli att flera busslinjer måste trafikera området med behov av bussterminal, ökat antal busshållplatser och parkeringsplatser som tar mark i anspråk. Detta skulle innebära försämrad attraktionskraft för verksamheter och boende att etablera sig i den nya stadsdelen Utgångspunkter för utveckling Locum konstaterar att den dominerande befintliga verksamheten inom östra området är idag landstingsfinansierad vård och att även forskning bedrivs inom området. Förhållningssättet till befintliga vårdverksamheter är att utvecklingsplanen för Östra området utgår från att vårdverksamheterna på sikt flyttas från utredningsområdet och ersätts med Life Science-verksamhet, bostäder och närservice i en ny integrerad stadsmiljö. Närservice kan exempelvis omfatta primärvårdsenheter. Vidare finns inom ramen för Vision 2025 och visionen för Östra området utrymme för att befintlig forskning som inte flyttas till NKS stannar kvar inom området.
4 (7) Locum har haft följande utgångspunkter när det gäller befintliga byggnader, planerad bebyggelse och relation till planerad bebyggelse i angränsande områden. I utvecklingsplanen är utgångspunkten att bevara de starkast kulturminnesklassade byggnaderna om 69 000 kvm BTA (bruttoarea) och anpassa dessa till nya verksamheter. Med antagande av att det finns ytterligare byggnader som har ett långsiktigt fastighetsekonomiskt värde och som samtidigt bidrar till områdets karaktär och fungerar i en ny kvartersstruktur har i värderingen av områdets potential uppskattats att ytterligare 68 000 kvm byggnader kan bevaras och byggs om. Övriga byggnader rivs successivt och lämnar plats för den nya stadsstrukturen att växa fram. Kvartersstruktur och hushöjder i utvecklingsplanen är integrerad med angränsande detaljplaner. Skalan är generellt 6-10 våningar men trappas upp för att möta Norra stationsområdet och NKS med 10-12 våningar, samt trappas ner mot Solna kyrkogård. Nya byggnader närmast nuvarande Karolinska Sjukhusets huvudbyggnad planeras något lägre för att ge denna karaktärsskapande byggnad dignitet. I visionen ingår att verka för att området utvecklas med arkitektoniska kvaliteter och strategiskt placerade symbolbyggnader som kompletterar och ger kontrast till bevarade kulturbyggnader. Strategiskt placerade utropstecken och symbolbyggnader ger möjlighet till nya verksamheter att profilera sig samtidigt som de bidrar till att tydliggöra områdets identitet. Strategier för att uppnå visionen Locum för fram följande strategier som har formulerats i syfte att tillvarata områdets kvaliteter, maximera dess potential och därmed höja fastigheternas värde i samband med planläggning och genomförande. Att skapa väl integrerade stadskvarter med tydliga fysiska kopplingar till innerstaden, omgivande institutioner, grönområden och kommande verksamheter.
5 (7) Att skapa tydligt lokaliserade och gestaltade stråk, noder och platser inom området för serviceetableringar och socialt liv med särskild fokus längs Akademiska Stråket, runt Parken, samt längs huvudgator och noder. Att eftersträva en balans mellan dag- och nattbefolkning Att planera för en mix av bostäder, kontor och mötesplatser i de offentliga rummen. I kommande detaljplan bör så stor flexibilitet som möjligt eftersträvas för att skapa en långsiktigt hållbar plan som medger förändringar i byggnaders användning över tiden Att skapa förutsättningar för att verksamheter kompletterar och integreras med varandra - kontorshotell, konferensmöjligheter, närservice, restauranger, grundskola, förskola och parkliv. Att förstärka de offentliga rummen genom medveten arkitektur i husens bottenplan och dess orientering Att verka för strategiskt placerade symbolbyggnader och arkitektoniska kvaliteter som kompletterar och ger kontrast till bevarade kulturbyggnader Att nyttja östra kantens unika läge som visar upp områdets karaktär och höga fria läge med utblickar Att verka för spårbunden kollektivtrafik med god kapacitet samt planera för väl utvecklat gång- och cykelsystem Värdepåverkande faktorer Locums bedömning av värdet bygger på att fastighetsägaren fortsätter äga området till dess att en ny detaljplan har antagits med en ny stadsstruktur och nytt verksamhetsinnehåll samt en ökning av möjlig total byggnadsvolym inom området med ca 200 000 kvm till 440 000 kvm BTA. Bedömningen bygger vidare bl. a på 1) en balans mellan dag- och nattbefolkning med minst 66% kvm bostäder. Dessa betingar ett högre värde än verksamhetslokaler. Om man istället räknar med att hälften av områdets nyproduktion skall avse verksamhetslokaler försämras potentiell projektvinst med ca 400 MSEK.
6 (7) 2) Samma parkeringsnorm används som för Norra Stationsområdet med 0,7 för bostäder, 15 platser/1000kvm lokaler. Om den gängse P-normen för Solna används i ÖKS ökar kravet på P-platser med 1470 givet mixen av verksamheter. Detta skulle medföra ett extra kalkylerat investeringsbehov om ca 500 MSEK, varvid den potentiella projektvinsten minskar med motsvarande belopp. 3) Investeringskalkylen bygger på att ca 68 000 kvm utöver de starkast kulturminnesklassade byggnaderna hyresgästanpassas till verksamhetslokaler. Om dessa istället rivs och ersätts med motsvarande nybyggnad försämras kalkylen med ca 450 MSEK Miljökonsekvenser enligt Locums bedömning En av utgångspunkterna och prioriteringarna för arbetet är att utvecklingen av Östra området skall ske ur ett ekologiskt hållbart perspektiv med bland annat bra allmänna kommunikationer och energieffektiva byggnader. Inför fortsatt arbete kommer därför detaljerna att utvecklas i ett strategiskt miljöprogram för att säkerställa att så sker. Reglering av miljöåtaganden kommer att ske i kommande planarbete och i samband med att exploateringsavtal tecknas. Förvaltningens bedömning och ställningstagande Förvaltningen delar de bedömningar, ställningstaganden och visioner som gjorts av Locum och som redovisas ovan. Förvaltningen vill samtidigt påminna om att det för närvarande pågår ett omfattande arbete för att analysera och beskriva det förväntade vårdbehovet fram till åren 2020 och 2030. Vidare analyseras hur landstinget skall planera och finansiera ny- och ombyggnad av infrastruktur för sjukvården - utöver NKS - för att möta de vårdbehov som förväntas komma att växa osedvanligt snabbt till följd av länets demografiska utveckling. Enligt förvaltningen är det för närvarande för tidigt att uttala sig om de framtida vårdbehoven kan komma att påverka planeringen för sjukhusområdet öster om NKS. Förvaltningen får mot denna bakgrund understyrka vikten av att Locum i den fortsatta planeringen rörande Östra området håller kontinuerlig kontakt med den landstingsövergripande planeringen för länets sjukvård i sin helhet.
7 (7) Förvaltningen noterar slutligen att Locums bedömningar i vissa delar görs utifrån förutsättningen att området kommer att försörjas med spårbunden trafik. Med anledning av detta finns det anledning klargöra att frågan om hur området ska komma att kollektivtrafikförsörjas är föremål för fortsatt utredning, varför denna förutsättning inte är absolut. Förvaltningen menar emellertid med detta osäkerhetsmoment taget med i beräkningen att det inte finns något hinder mot att fullfölja den planering som Locum föreslagit. Mona Boström Landstingsdirektör Helena Holmstedt Finansdirektör