Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2015-04-21 110 Försäljning av fastigheten Slottshagen 5. KS 2015-138 KS, KF Beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen tillstyrka kommunfullmäktige besluta 1 Ställa sig positiv till beslut i styrelsen i Falkenbergs Stadshus AB att låta styrelsen i Falkenbergs Bostads AB sälja den kooperativa hyresrätten Slottshagen 5. Beslutsunderlag Driftnetto Slottshagen Yttrande Falkenbergs Bostads AB 141013 Yttrande Falkenbergs Bostads AB 141112 Utdrag ur sammanträdesprotokoll 9 i Falkenbergs Bostads AB 141124 Utdrag ur styrelseprotokoll 1 i Falkenbergs Stadshus AB 150316 Protokollsanteckning Jan Dickens Sammanfattning av ärendet Styrelsen i Falkenbergs Stadshus AB har beslutat att låta styrelsen i Falkenbergs Bostads AB paketera den kooperativa hyresrätten Slottshagen 5 i bolagsform och sedan sälja detta bolag. Bolaget har fått ett bud som överstiger det bokförda värdet med ca 7 mkr. Idag går fastigheten med ca 0,5 mkr i underskott årligen sedan reglerna ändrats gällande de räntebidrag som skulle erhållits under en 30 års period. Räntebidragen har succesivt minskat tills de numera helt och hållet upphört. Till protokollet i Falkenbergs Stadshus AB 150316 har förts en protokollsanteckning där socialdemokraterna motsätter sig försäljningen av Slottshagen 5. Fullmäktiges yttranderätt I bolagsordningen för Stadshus AB 5 framgår att bolaget skall bereda kommunfullmäktige i Falkenbergs kommun möjlighet att yttra sig innan beslut fattas i verksamheten, som är av principiell betydelse eller annars av större vikt, fattas. Ekonomi Kommunkoncernens ekonomi påverkas av beslutet då en reavinst på ungefär om 7 mkr görs i Falkenbergs Bostads AB vid en eventuell försäljning av Slottshagen 5. Övervägande Alternativet till försäljningen är att driva en uppsägning av avtalet som löper till 170430 genom att rättsligt pröva om avtalet går att häva med motiveringen att grundförutsättningarna för hyresnivån (räntebidragen) har försvunnit. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2015-04-21 Forts. 110 Yrkanden Per Svensson (S) yrkar avslå en försäljning av den kooperativa hyresrätten Slottshagen 5. Mari-Louise Wernersson (C) yrkar ställa sig positiv till beslut i styrelsen i Falkenbergs Stadshus AB att låta styrelsen i Falkenbergs Bostads AB sälja den kooperativa hyresrätten Slottshagen 5. Propositionsordning Ordföranden ställer proposition på Mari-Louise Wernerssons (C) yrkande mot Per Svenssons (S) yrkande och finner att kommunstyrelsens arbetsutskott beslutar i enlighet med Mari-Louise Wernerssons (C) yrkande. Reservationer Per Svensson (S) och Dahn Persson (S) reserverar sig med följande motivering: 1. Det är den enda allmännyttiga bostadsfastigheten utmed Ätran. Allmännyttan garanterar en rättvis fördelning av bostäder och är en hörnsten i vår politik. Området vid brofästet blir i framtiden ett stråk mellan stationsområdet/gamla stan och Herting. 2. Markvärdet kommer öka kraftigt samma dag som fastigheten inte har nuvarande upplåtelseform. Boföreningen kommer att bilda bostadsrättsförening. Värdeökningen kommer även att gälla FaBo om fastigheten görs om till normal hyresrätt. 3. Enligt jurister som FaBo kontaktat finns det möjlighet att driva en uppsägning av avtalet rättsligt eftersom grundförutsättningarna för hyresnivån (räntebidraget) har försvunnit. 4. Kvarteret byggdes som FaBo:s flaggskepp och det är ett rejält misslyckande att sälja det. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Utdrag ur protokoll fört vid sammanträde med kommunstyrelsens arbetsutskott i Falkenberg 2015-04-21 Forts. 110 Anteckning Marcelle Farjallah (S) och Sebastian Ghafari (S) antecknar sina avvikande meningar till protokollet. Vid protokollet Oskar Åhrén Protokollet justerat 2015-04-24 och anslaget 2015-04-27. Utdragsbestyrkande Beslutet expedieras till: Stadsbyggnadskontoret Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kontaktcenter@falkenberg.se www.falkenberg.se
Beslutsförslag 2015-04-10 Kommunstyrelseförvaltningen Ekonomienheten Lotta Jönsson Falkenbergs bostads AB:s försäljning av fastigheten Slottshagen 5. KS 2015-138 Förslag till beslut Arbetsutskottet föreslår kommunstyrelsen tillstyrka kommunfullmäktige besluta 1 Ställa sig positiv till beslut i styrelsen i Falkenbergs Stadshus AB att låta styrelsen i Falkenbergs Bostads AB sälja den kooperativa hyresrätten Slottshagen 5. Beslutsunderlag Driftnetto Slottshagen Yttrande Falkenbergs Bostads AB 141013 Yttrande Falkenbergs Bostads AB 141112 Utdrag ur sammanträdesprotokoll 9 i Falkenbergs Bostads AB 141124 Utdrag ur styrelseprotokoll 1 i Falkenbergs Stadshus AB 150316 Protokollsanteckning Jan Dickens Sammanfattning av ärendet Styrelsen i Falkenbergs Stadshus AB har beslutat att låta styrelsen i Falkenbergs Bostads AB paketera den kooperativa hyresrätten Slottshagen 5 i bolagsform och sedan sälja detta bolag. Bolaget har fått ett bud som överstiger det bokförda värdet med ca 7 mkr. Idag går fastigheten med ca 0,5 mkr i underskott årligen sedan reglerna ändrats gällande de räntebidrag som skulle erhållits under en 30 års period. Räntebidragen har succesivt minskat tills de numera helt och hållet upphört. Till protokollet i Falkenbergs Stadshus AB 150316 har förts en protokollsanteckning där socialdemokraterna motsätter sig försäljningen av Slottshagen 5. Fullmäktiges yttranderätt I bolagsordningen för Stadshus AB 5 framgår att bolaget skall bereda kommunfullmäktige i Falkenbergs kommun möjlighet att yttra sig innan beslut fattas i verksamheten, som är av principiell betydelse eller annars av större vikt, fattas. Ekonomi Kommunkoncernens ekonomi påverkas av beslutet då en reavinst på ungefär om 7 mkr görs i Falkenbergs Bostads AB vid en eventuell försäljning av Slottshagen 5. Övervägande Alternativet till försäljningen är att driva en uppsägning av avtalet som löper till 170430 genom att rättsligt pröva om avtalet går att häva med motiveringen att grundförutsättningarna för hyresnivån (räntebidragen) har försvunnit. Falkenbergs kommun 311 80 Falkenberg. Telefon växel: 0346-88 60 00. Fax: 0346-133 40 e-post: kommun@falkenberg.se www.falkenberg.se
Företag: Falkenbergs Bostads AB Driftnetto Slottshagen Saldo THBR01-2014-11-12 09:28:39 Urval: Egenskaper.Välj budgetversion lika med <Ej vald> Företag.Företag lika med 001 Huvudbok.Bokföringsår mellan 2010;2013 Huvudbok.Konto mellan 3000;8999 Huvudbok.K-ställe lika med 11112 Bokföringsår Driftnetto Varav underhåll Bokfört värde Egen insats Summa Avskrivningar Ränta Räntekost Resultat 2010 807 761-222 000 26 464 000-8 201 000 18 263 000 633 048 3,44 628 247-453 534 2011 1 029 101-23 000 25 935 000-8 201 000 17 734 000 633 048 3,2 567 488-171 435 2012 831 310-12 000 25 396 000-8 201 000 17 195 000 633 048 3,13 538 204-339 941 2013 677 770-270 000 24 813 000-8 201 000 16 612 000 633 048 3,23 536 568-491 845 3 345 943-527 000 Medeltal -131 750,00 Incit Xpand I sammanställningen ovan ingår inte kostnader som ej fördelas, huvudsakligen personalkostnader!
FALKENBERGS BOSTADS AB YTTRANDE Thomas Brynås 2014-10-13 Försäljning av Slottshagen 5 Beslut Inget förslag till beslut föreligger. Ärende Styrelsen för Boföreningen Slottshagen har begärt att få köpa fastigheten Slottshagen 5. I mars beslöts att godkänna en avsiktsförklaring som i princip innebar att fastigheten skulle överföras till ett bolag och säljas. Efter detta blev granfastigheten Slottshagen 8 till salu, och styrelsen beslöt att avvakta med försäljningen för att ev förvärva denna fastighet. Representanter för boföreningen har nu uppvaktat FaBo och vill att styrelsen ger besked om man har för avsikt att fullfölja avsiktsförklaringen, alternativt ger besked om att fastigheten inte är till salu. Yttrande Detta är en komplicerad fråga med många infallsvinklar. Förslaget är att styrelsen återigen diskuterar frågan, för att slutligen ge Boföreningen ett besked vid oktobersammanträdet. Styrelsen beslöt på förra sammanträdet att återrimettera ärendet för komplettering. Kooperativets medlemmar vill ha besked om försäljning eller ej. Blir försäljning beslutet finns beslut om pris, och att fastigheten säljs i bolagsform. Väljer styrelsen att inte sälja fastigheten, kvarstår problemet med den relativt sett låga hyran, som idag innebär att det finns ett nedskrivningsbehov på fastigheten. Gällande avtal om hyresvillkoren gäller tom 2017-05-01. Det finns två sätt att agera: Ombildning till hyresrätt Lagen om kooperativ hyresrätt (2002:93) trädde i kraft den 1 april 2002. I denna lag fasställs att bytesrätt, besittningsskydd med flera rättigheter enligt hyreslagstiftningen gäller vid kooperativ hyresrätt. Detta medför att det finns två alternativ för FaBo att säga upp ett kooperativ: 1. Alla i föreningen är överrens om att ombilda den kooperativa hyresrätten till hyresrätt. 2. FaBo säger upp kooperativet pga. annan användning av fastigheten. Det i dagsläget inte troligt att alla i föreningen går med på att göra om hyresförhållandet till vanlig hyresrätt! Omförhandling av avtalet Villkoren för uthyrningen av Slottshagen regleras med ett blockhyresavtal. För att förbättra avkastningen för fastigheten måste villkoren för hyresregleringen omförhandlas. Föreningen bestämmer hyran till den enskilde hyresgästen utan krav på förhandlingar med hyresgästorganisation. Den enskilde hyresgästen kan inte heller begära prövning av hyran i
hyresnämnden. Däremot gäller bruksvärdesprincipen för den hyra som föreningen betalar till FaBo. Detta innebär att en omförhandling av hyresavtalet mellan FaBo och föreningen kan ske med grunden att bruksvärdet har höjts. Nuvarande avtal löper till och med 2017-04-30. Bruksvärdesprövningar sker i hyresnämnden och baseras på bla storlek, modernitetsgrad, planlösning och reparationsstandard men också faktorer som husets allmänna läge och boendemiljön påverkar bruksvärdet. Hyresnämnden ska bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader. FaBo kan med andra ord inte omförhandla avtalet på grund av ekonomiska förhållanden så som att räntebidrag har försvunnit osv sedan hyreskalkylen upprättades, utan den möjlighet som finns att omförhandla avtalet för att höja hyrorna är att påvisa att bruksvärdet har höjts sedan hyresavtalet skrevs. Inte heller denna möjlighet känns som en framkomlig väg. Jag har då stämt av ärendet med en jurist, Per Nilsson fd Glimstedts. Han ser två lagar som kan användas. Först den ganska självklara möjligheten: 36 Avtalslagen: "Avtalsvillkor får jämkas eller lämnas utan avseende, om villkoret är oskäligt med hänsyn till avtalets innehåll, omständigheterna vid avtalets tillkomst, senare inträffade förhållanden och omständigheterna i övrigt. Har villkoret sådan betydelse för avtalet att det icke skäligen kan krävas att detta i övrigt skall gälla med oförändrat innehåll, får avtalet jämkas även i annat hänseende eller i sin helhet lämnas utan avseende. Vid prövning enligt första stycket skall särskild hänsyn tagas till behovet av skydd för den som i egenskap av konsument eller eljest intager en underlägsen ställning i avtalsförhållandet. Första och andra styckena äga motsvarande tillämpning i fråga om villkor vid annan rättshandling än avtal. I fråga om jämkning av vissa avtalsvillkor i konsumentförhållanden gäller dessutom 11 lagen (1994:1512) om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Lag (1994:1513)". Detta är en generalklausul som gör det möjligt att jämka oskäliga avtalsvillkor. Enligt juristens synpunkt kan det vara svårt att övertyga en rätt att avtalet är oskäligt. Ett dåligt avtal behöver inte nödvändigtvis vara oskäligt! Det finns kompletterande rättsregler som sammanfattningsvis kallas "Förutsättningsläran". Huvudsyftet med denna är att komplettera lagstiftningen där den senare inte riktigt passar in eller täcker den uppkomna rättsliga frågeställningen. Förutsättningsläran kan användas kumulativt (tillsammans med) t ex 36 Avtalslagen. Rättsföljden är ogiltighet: ingen jämkning eller förpliktelse gällande t ex skadestånd, betalning eller återbetalning kan uppnås i vårt fall. Detta beskrivs som tung juridik, och det viktiga bygger på följande argument; räntebidragets borttagande medförde effekten som FABO nu vill rätta till. Den förutsättningen måste vi styrka, såväl rättsligt som gällande den ekonomiska effekten! Det finns då fyra grundläggande krav, varav minst ett måste vara uppfyllt. Det kriteriet som vi då skulle hänga upp en uppsägning på kallas Godtrosrekvisitet. Juristen skriver följande: För att part skall kunna åberopa brist i sin förutsättning, krävs att han inte vid avtalsslutet kände
till att den var felaktig. Som huvudregel kan han inte heller åberopa förutsättningen om han bort inse att den var felaktig. Detta är, såvitt jag kan bedöma, den enda bristen i uppfyllandet av de fyra rekvisiten: var borttagandet av räntebidraget diskuterat eller känt när det första avtalet skrevs? När avtalet skrevs våren 2006 var det inte känt att en ny regering på hösten skulle avveckla räntebidragen, och detta skulle således kunna gälla. Han avslutar sin utläggning med att Förutsättningsläran varken är lätt att förstå eller beskriva; men den funkar! Med andra ord skulle jag vilja sammanfatta ovanstående med att det är svårt att använda hyreslagen för att komma tillrätta med hyresavtalet, inget speciellt har hänt som höjer bruksvärdet. Då ger man sig in på svårare juridik, som avhandlas i tingsrätten och inte i hyresnämnden. Är det styrelsens uppfattning att fastigheten inte skall säljas tycker jag att detta meddelas föreningen nu, och att avtalet sägs upp för omförhandling redan nu. Den juridiska processen kommer troligtvis inte direkt, men bör förberedas.
FALKENBERGS BOSTADS AB YTTRANDE Thomas Brynås 2014-11-12 Försäljning av Slottshagen 5 Beslut Inget förslag till beslut föreligger. Ärende Styrelsen för Boföreningen Slottshagen har begärt att få köpa fastigheten Slottshagen 5. I mars beslöts att godkänna en avsiktsförklaring som i princip innebar att fastigheten skulle överföras till ett bolag och säljas. Efter detta blev grannfastigheten Slottshagen 8 till salu, och styrelsen beslöt att avvakta med försäljningen för att ev förvärva denna fastighet. Representanter för boföreningen har nu uppvaktat FaBo och vill att styrelsen ger besked om man har för avsikt att fullfölja avsiktsförklaringen, alternativt ger besked om att fastigheten inte är till salu. Styrelsen har vid två tillfällen under hösten behandlat ärendet och då återremitterat det för komplettering. Yttrande Hyresgästerna i Slottshagen 5 vill förvärva fastigheten av FaBo. Hur många av de sexton hyresgästerna som vill detta är i dagsläget något osäkert, men det är kooperativets styrelses åsikt. Vid en eventuell försäljning blir de som inte vill köpa, hyresgäster till kooperativet/bostadsrättsföreningen. Fastigheten byggdes 2006 och ansågs då vara flaggskeppet i FaBos fastighetsportfölj. Det lockade en helt ny kundgrupp till allmännyttan. Därefter har flera nyproduktioner färdigställts som lockat samma målgrupp, d v s äldre f d villaägare som vill ha ett behagligare boende. I tidigare yttrande har redogjorts för vilka juridiska möjligheter som finns att antingen säga upp befintligt hyresavtal för omförhandling, alternativt säga upp avtalet helt och skapa vanliga hyresrätter. Anledningen till att avtalet skulle sägas upp är att det är ett mycket dåligt avtal för FaBo. Anledningen till detta är i huvudsak att avtalet bygger på att fastigheten skulle erhålla räntebidrag i 30 år, och att dessa har upphört. Det är av samma anledning som ett alternativ till en juridsk process om ett nytt avtal är försäljning av fastigheten. Till detta yttrande bifogas en sammanställning över fastighetens resultat de senaste fyra åren, de år då inget räntebidrag utgått. Av sammanställningen framgår att fastigheten inte något år lämnat ett positivt resultat innan gemensamma kostnader fördelats. Två år är det negativa resultatet nästan en halv miljon kronor, beroende på att mycket underhåll gjorts dessa år. Sedan tidigare finns ett förslag att fastigheten läggs i bolag och att bolaget sedan säljs till hyresgästerna. Priset som diskuterats är 32 mkr, vilket innebär en reavinst på ca 7 mkr.
Ytterligare en faktor har funnits med i diskussionen om försäljning, nämligen att grannfastigheten Slottshagen 8 har varit föremål för försäljning. Vid kontakt med mäklaren har denne inte längre något uppdrag, utan säger att fastigheten skall säljas av familjen själv när någon vill betala de 10 mkr som begärs.
Falkenbergs Stadshus AB PROTOKOLL STYRELSEMÖTE 1 (1) Sammanträdesdatum 2015-03-16 7 Försäljning av fastigheten Slottshagen 5 FABO:s VD informerar om att styrelsen i FABO önskar paketera den kooperativa hyresrätten Slottshagen 5 i bolagsform och sedan sälja detta bolag. Bolaget har fått ett bud som överstiger det bokförda värdet med ca 7 mkr. Idag går fastigheten med ca 0,5 mkr i underskott årligen sedan reglerna ändrats gällande de räntebidrag som skulle erhållits under en 30 års period. Räntebidragen har succesivt minskat tills de numera helt och hållet upphört. Jan Dickens och Björn Jönsson motsätter sig försäljningen och vill istället driva en uppsägning av avtalet som löper till 170430 genom att rättsligt pröva om avtalet går att häva med motiveringen att grundförutsättningarna för hyresnivån (räntebidragen) har försvunnit (se bilaga). Beslut Styrelsen beslutar att låta styrelsen i FABO erbjuda boföreningen Slottshagen 5 att förvärva fastigheten för 32 mkr. Ärendet som är av principiell beskaffenhet kommer att tas upp i kommunfullmäktige som ska yttra sig.