FRIARE HYRES- SÄTTNING VIKTIGAST EN BOSTADSPOLITISK ENKÄT
REFORMERAD HYRES- SÄTTNING RANKAS HÖGST I ENKÄTEN Nästan 80 procent av fastighetsföretagen i de större svenska städerna anser att införandet av en friare hyressättning är den enskilt viktigaste åtgärden för att få fart på byggandet och rörligheten på bostadsmarknaden. Förenklade byggregler och snabbare planprocesser ligger också högt upp på önskelistan. Däremot är det mycket få som ser något behov av byggsubventioner. Det visar den enkät som Fastighetsägarna genomfört bland drygt 100 fastighetsföretag med anledning av de pågående bostadspolitiska samtalen mellan regeringen och oppositionen. Situationen på den svenska bostadsmarknaden är akut. Tydligast märks detta i landets större städer där köerna till hyreslägenheter ringlar långa och priserna på bostadsrätter och villor skjuter i höjden. Problemet är dock inte längre koncentrerat till dessa städer. Enligt Boverkets senaste bostadsmarknadsenkät uppger 183 av Sverige 290 kommuner att det råder brist på bostäder, en siffra som stigit sedan enkäten genomfördes. För att råda bot på den allvarliga situationen behöver bostadsmarknaden, enligt Boverket, tillföras drygt 700 000 bostäder till år 2025. Det politiska systemet har reagerat med saktmod på den framväxande bostadskrisen. Den tidigare Alliansregeringen fokuserade på att förenkla plan- och byggregler med blandad framgång. Den genomdrev också lagändringar som tog bort de kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll och åsatte dem krav att agera affärsmässigt för att skapa en konkurrensneutral hyresbostadsmarknad. Den nuvarande regeringen har fortsatt den förra regeringens regelförenklingsarbete samt infört ett investeringsstöd för hyresrätter och en ekonomisk stimulans till kommuner för ökat byggande. Investeringsstödet har kritiserats från flera håll. En del anser att det är för litet och kräver mer, andra anser att det är helt fel väg att gå med argument att utbudssubventioner är en dyr och ineffektiv stödmetod. I stället förespråkas ökat stöd direkt till resurssvaga hushåll för att stärka deras möjligheter att efterfråga ett eget boende. ÅTGÄRDERNA RÄCKER INTE Regeringen är medveten om att de olika åtgärder som vidtagits inte kommer att räcka. I mitten av januari bjöds därför övriga partier, förutom (SD), in till bostadspolitiska samtal med det entydiga målet att få fart på byggandet och rörligheten på bostadsmarknaden. Som ett led i dessa samtal gav regeringen nyligen Medlingsinstitutets tidgare generaldirektör Claes Stråth i uppdrag att i samråd med Fastighetsägarna, Hyresgästföreningen och Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag (SABO) ta fram förslag på hur dagens system för hyressättning ska kunna utvecklas. Uppdraget ska redovisas senast den 10 maj i år. Åsikterna om vad som krävs för att hantera bostadsbristen och skapa en väl fungerande bostadsmarknad går isär. För att få en bättre bild av vad bostadsföretagen som förväntas göra de nödvändiga investeringarna anser vara de viktigaste åtgärderna skickade Fastighetsägarna Sverige ut en enkät till drygt 100 fastighetsföretag i sju av landets större städer (Stockholm, Göteborg, Malmö, Uppsala, Linköping, Lund och Umeå). Vi bad dem svara på följande fråga: Om du fick bestämma de tre viktigaste åtgärder som 2
bör prioriteras i de bostadspolitiska samtalen, i syfte att förbättra bostadsmarknadens funktion, vilka skulle du välja? 12 alternativ angavs i enkäten (se figuren ovan). Som framgår av figuren anses införandet av en friare hyressättning vara den enskilt viktigaste åtgärden för att skapa en bättre fungerande bostadsmarknad. Hela 78 procent av fastighetsägarna hade med detta alternativ bland sina tre prioriterade alternativ. Därefter kom fortsatta regelförenklingar och en snabbare planprocess (75 procent) följt av ett ökat utbud av planlagd mark (31 procent). Endast 5 procent av företagen upplevde byggsubventioner som ett prioriterat alternativ. HYRESSÄTTNINGEN HÖGST UPP Att frågan om en friare hyressättning hamnar högst upp på önskelistan är inte förvånande. Det nuvarande bruksvärdessystemet i kombination med kollektiva förhandlingar har ofta framhållits som ett hinder för effektiv användning av det befintliga beståndet och för en byggtakt som svarar mot behoven. Dagens system har lett till att lägenheter med relativt sett låg hyra företrädesvis finns i det äldre beståndet. Dessa lägenheter ligger ofta i städernas centrala delar där intresset för att bo är mycket stort. Följden har blivit att köerna till dessa lägenheter är mycket långa, vilket i sin tur har fört med sig en del oönskade effekter. En av dessa är att den etniska segregationen förvärras då det ofta krävs goda kontakter eller lång kötid för att få ett centralt hyreskontrakt, egenskaper som normalt kräver att du vistats länge i Sverige. En annan följd är att det har utvecklats en svart marknad för handel med hyreskontrakt. Systemet uppmuntrar kriminalitet. För bostadsmarknaden i vidare mening är dock det största problemet med hyressättningssystemet att det minskar rörligheten i det befintliga beståndet så att det inte utnyttjas effektivt. De som bor i de attraktivt belägna, men relativt sett billiga, lägenheterna saknar ekonomiska incitament att flytta trots att det finns bostäder som bättre passar deras behov. De flesta bor därför kvar i den centralt belägna hyresrätten i stället för att flytta till den dyrare nyproducerade lägenheten, som dessutom ofta ligger i ett sämre läge. De viktiga flyttkedjorna som ger fler möjlighet att komma in på bostadsmarknaden uteblir då. Av samma skäl bidrar systemet till att hålla tillbaka nyproduktionen av hyresrätter. Eftersom attraktiva och billiga lägenheter till stor del bebos av folk med relativt höga inkomster, finns det en potentiell betalningsförmåga som inte omvandlas till den efterfrågan som driver nyproduktion av hyresrätter. Rörlighet på bostadsmarknaden skapar efterfrågan och efterfrågan driver nyproduktion. KONKURRENSEN MINSKAR Att fastighetsägarna även önskar enklare byggregler och snabbare planprocesser är lika självklart. På många håll i Sverige tar det i dag flera år ibland upp till tio år från det att en byggherre har fått tillgång till mark till dess att de första hyresgästerna kan flytta in. Under den perioden har byggherren oftast stora kostnader som inte kan täckas av några inkomster. Följden blir att konkurrensen minskar eftersom det 3
krävs stora ekonomiska resurser för att klara en sådan situation. Det gynnar stora byggherrar på de mindres bekostnad. De bakomliggande orsakerna handlar främst om bristande resurser på kommunernas plankontor samt om det generösa svenska överklagandeinstitutet. Idag är den krets som anses ha rätt att överklaga bygglovs- och detaljplanebeslut inte tydligt angiven i plan- och bygglagen, vilket tenderar till att leda till flera överklaganden. Vidare är det möjligt att överklaga ett förlorat mål. Den sammantagna effekten har blivit att byggprojekt kan fördröjas lång tid, ibland flera år. På tredje plats bland de åtgärder som fastighetsföretagen efterfrågar finns fler markanvisningar. Det finns många exempel på byggherrar som har både viljan och de ekonomiska resurserna att bygga, men som inte kan hitta planlagd mark. Även här handlar det till en del om knappa resurser på kommunernas plankontor, men det finns också faktorer som tyder på att en del kommuner medvetet håller tillbaka marktilldelningen. Det kan handla om att kommunen planlägger mark i den takt som är mest ekonomiskt fördelaktigt för kommunen, eller att de styrandes uppdragsgivare väljarna är negativt inställda till (viss) utbyggnad. Då byggs det färre bostäder där efterfrågan är hög än vad som annars vore möjligt. Förändringar som syftar till att förenkla byggregler, snabba upp planprocesserna och tvinga fram mer planlagd mark i attraktiva områden skulle sannolikt fungera som en kraftfull injektion till nyproduktionen. Med en bättre matchning mellan utbud och efterfrågan skulle sannolikt en del av de problem som karaktäriserar dagens bostadsmarknad mildras. Även i en sådan värld skulle dock problemen med köer till centralt belägna äldre lägenheter kvarstå, med svarthandel och segregation som konsekvens. Ska det problemet lösas krävs en förändring av hyressättningssystemet. OINTRESSE FÖR BYGGSUBVENTIONER Fokus i de blocköverskridande bostadspolitiska samtalen som nu förs borde alltså, enligt företagen i denna enkät, ligga på de regelverk som påverkar hyressättning, planprocessernas effektivitet samt på åtgärder som kan öka utbudet av planlagd mark. Det skulle sannolikt leda till ett kraftigt ökat utbud av bostäder, både genom att förbättra nyttjandet av det befintliga hyresbeståndet och främja nybyggnation inom alla upplåtelseformer. Däremot anser endast 5 procent av respondenterna att byggsubventioner bör ingå i arsenalen för att förbättra bostadsmarknaden. En möjlig förklaring är att det investeringsstöd som regeringen infört i sitt originalutförande utlovade justeringar har ännu inte presenterats bara är ekonomiskt försvarbart för bostäder på platser där det i dag saknas ekonomiska förutsättningar att bygga. Det är direkt olönsamt att nyttja stödet i de större städerna där efterfrågan på nyproduktion är som störst. Ett viktigare skäl torde emellertid vara rent principiellt. Subventioner snedvrider och förstör de marknadsmässiga villkoren för produktion. Historiska erfarenheter bekräftar att utbudssubventioner är ett synnerligen dyrt och ineffektivt sätt att stimulera fram fler bostäder. Däremot saknas det inte förslag på åtgärder som pengarna skulle kunna användas till, åtgärder som skulle ge betydligt bättre effekt än utbudssubventioner. De skulle exempelvis kunna användas för att öka resurserna på kommunernas plankontor. Ett annat alternativ är att förstärka dagens bostadsbidrag, vilket skulle öka resurssvaga hushålls möjligheter att efterfråga bostäder på den ordinarie bostadsmarknaden. I enkäten anser nästan 15 procent av företagen att just en förstärkning av bostadsbidragen tillhör de frågor som bör prioriteras i de bostadspolitiska samtalen. Ytterligare en möjlighet är att använda pengarna för att snabbt skapa provisoriska bostäder för nyanlända flyktingar. 4
Utdelningsadress: Box 16132, 103 23 Stockholm Besöksadress: Drottninggatan 33, Stockholm E-post: info@fastighetsagarna.se Telefon: 08-613 57 00 www.fastighetsagarna.se