Delårsrapport januari-augusti 2015 Tekniska nämnden - Fastighetskontoret
Innehållsförteckning 1 Sammanfattning... 3 2 Mål... 4 2.1 Målområde 1 - En ung, global och modern stad... 4 2.2 Målområde 2 - En stad för arbete och näringsliv... 5 2.3 Målområde 3 - En stad för barn och unga... 6 2.4 Målområde 4 - En öppen stad... 6 2.5 Målområde 5 - En stad för alla... 7 2.6 Målområde 6 - En trygg och tillgänglig stad... 7 2.7 Målområde 7 - En kreativ stad... 8 2.8 Målområde 8 - En ekologiskt hållbar stad... 9 2.9 Målområde 9 - En stad med bra arbetsvillkor... 11 3 Uppföljning av verksamhet... 12 3.1 Viktiga händelser... 12 3.2 Nettointäktsutveckling... 16 4 Uppföljning av ekonomin... 17 4.1 Utfall och prognos... 17 4.2 Investeringsram... 18 4.3 Avrop driftkonsekvenser... 21 4.4 Driftkonsekvenser av investeringar... 21 Bilagor Bilaga 1: Planbeställningar Bilaga 2: Uppföljning objektsgodkännande Bilaga 3: Uppföljning nämndsmål och åtaganden DR 2 2015 Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 2(22)
1 Sammanfattning Ekonomin Andra tertialets utfall är en nettointäkt på 333 Mkr att jämföras med budgeterade 179 Mkr, ett överskott med 154 Mkr, varav 137 Mkr är budgetavvikelsen för exploaterings- och reavinster. Prognosen för årets resultat i förhållande till budget beräknas till 159 Mkr, varav exploateringsoch realisationsvinster 151 Mkr över budget samt ett överskott på 8 Mkr för fastighetskontorets övriga budgetanslag. Dessa 8 Mkr består av både över och underskott men merparten kan förklaras av tillfälliga intäkter från markanvisningar. Försäljningen av kvartersmarken för Malmö Live I enlighet med beslutet om försäljning av kvartersmark för Malmö Live har Skanska erlagt sammanlagt 204 Mkr i köpeskilling. Projektets exploateringsvinst på 140 Mkr ingår i årets resultat. Driftkonsekvenserna av projektet medför 6,5 Mkr i ökade nettokostnader för tekniska nämndens förvaltningar. Driftkonsekvenser av investeringar Efter två år med ett tak för driftkompensation till TN, tydliggörs att flera exploateringsprojekt, trots lönsamhet och betydande exploateringsvinster, medför ökade driftkostnader för kommunen när de aktiveras. Inför DR 2 visar fastighetskontorets avstämning att exploateringsprojektens aktivering av tillgångar i allmän platsmark samt skötseln av dessa kommer att ge upphov till årskostnader på 23,8 Mkr. Mark för bostäder Totalt har ungefär 350 nya bostäder påbörjats på mark som kommunen tillhandahållit varav ca 65% var hyresrätter. Helårsprognosen om byggstart för ca 900 nya bostäder behålls. Mark för näringslivet I färdiga och pågående detaljplaner på kommunens mark finns f n kontorsbyggrätter om ca 85 000 kvm BTA motsvarande ca 4 200 nya arbetsplatser. Markanvisningar har under året gjorts av kontorsbyggrätter omfattande ca 37 000 kvm BTA, vilket skapar förutsättningar för ca 1 800 nya arbetsplatser. 100 nya hyresavtal med MKB för socialt boende 75 av de 100 nya lägenheterna är överförda och upplåtna för socialt boende. Resterande 25 lgh beräknas vara överförda under hösten. Stadsområdena upplever att tillskottet har medfört minskade kostnader för hotellboende. Beställda ridanläggningar Stallet i Klagshamnsuddens nya ridanläggning är nu slutbesiktigat och föreningen håller på att flytta in. Hela anläggningen ska överlämnas och invigas i november. För en ny ridanläggning i östra Malmö har två alternativ fallit under planprocessen. Det tredje alternativet utreds och markundersökningar har genomförts inom Jägersros mark. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 3(22)
2 Mål Sedan mars 2015 har fastighetskontoret - tekniska nämnden i arbetet med målstyrning deltagit i de av stadskontoret ledda gemensamma processgrupperna för målområdena 2 - en stad för arbete och näringsliv, 3 - en stad för barn och unga och 8 - en ekologiskt hållbar stad. Förvaltningen har i övrigt fokuserat på att i samråd med de andra tekniska förvaltningarna - gatukontoret, stadsbyggnadskontoret, serviceförvaltningen och miljöförvaltningen - arbeta för en ökad samverkan i målstyrningsarbetet mellan de tekniska nämnderna. De tekniska nämndernas presidier och direktörerna samlades den 4 september för att diskutera om nämnderna bör och kan ta fram gemensamma nämndsmål inför 2016. Det finns också en efterfrågan och vilja att fördjupa samarbetet mellan nämnderna och förvaltningarna under 2016. Hur detta samarbete ska formaliseras kommer klargöras under hösten 2015. I samband med projektet för ledning och styrning i Malmö stad som startades under hösten 2013, bildades en referensgrupp som skulle fungera som kommunikationskanal mellan projektgruppen och medarbetare på förvaltningarna. Nu när projektet har övergått till löpande verksamhet finns fortfarande ett behov av en förvaltningsövergripande samlingsplats för frågor om ledning, organisation, kvalitet, utveckling och styrning. Syftet med nätverket, som fått namnet Lokus, är att stärka deltagarnas kompetens genom att dela erfarenheter med varandra och vid behov inhämta kunskap utanför vår egen organisation. Fastighetskontoret deltar i de träffar som anordnas av nätverket Lokus. 2.1 Målområde 1 - En ung, global och modern stad 2.1.1 Kommunfullmäktigemål - Malmöborna ska kunna känna sig stolta över sin unga, globala och moderna stad där frågor om jämlikhet, jämställdhet, antidiskriminering, miljö och delaktighet står högt på dagordningen. Fastighetskontoret har under året blivit mer delaktiga i Malmö stads arbete för ett socialt hållbart Malmö efter Malmökommissionens rekommendationer. Vi har bl a fortsatt vårt arbete med sociala villkor/klausuler. Med lärdom av de sociala klausulerna i tomträttavtalet för kvarteret Vårsången i Lindängen fortsätter kontoret sitt arbete bl a genom två markanvisningar där krav har ställts på sociala villkor. Kontoret har i två seminarier med byggherren diskuterat social hållbarhet och vad som är möjligt i de specifika projekten. Tankar har funnits att involvera unga Malmöbor i processen. Vi räknar med att ett markanvisningsavtal kommer att komma upp i TN under hösten. Diskussioner pågår även med fler potentiella byggherrar om liknande klausuler. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 4(22)
Kontoret har anställt en ny utvecklingssekreterare med ansvar för att utveckla arbetet med social hållbarhet inom Fastighetskontoret. Den sociala hållbarheten kommer även att vara en viktig del i den planerade nya markanvisningspolicyn. Nämndsmål TN ska genom förbättrad delaktighet med det unga Malmö utveckla tillåtande stadsmiljöer som gynnar social hållbarhet i enlighet med intentionerna i Malmökommissionens rapport Kommentar Fastighetskontoret har fortsatt sitt arbete med sociala villkor/klausuler. Kontoret har anställt en ny utvecklingssekreterare med ansvar för utveckla arbetet med social hållbarhet inom Fastighetskontoret. Med lärdom av de sociala klausulerna i tomträttavtalet för kvarteret Vårsången i Lindängen fortsätter kontoret sitt arbete bland annat genom två markanvisningar där krav har ställts på sociala villkor. Kontoret har i två seminarier med byggherren diskuterat social hållbarhet och vad som är möjligt i de specifika projekten. Tankar har funnits att involvera unga Malmöbor i processen. Vi räknar med att ett markanvisningsavtal kommer att komma upp i TN under hösten. Diskussioner pågår även med fler potentiella byggherrar om liknande klausuler. Den sociala hållbarheten kommer även att vara en viktig del i den planerade nya markanvisningspolicyn. 2.2 Målområde 2 - En stad för arbete och näringsliv 2.2.1 Kommunfullmäktigemål - Malmöborna ska ha tillgång till en växande arbetsmarknad och ges förutsättningar för självförsörjning. Fastighetskontoret bidrar med etablerandet av nya arbetstillfällen genom den mark som vi säljer eller upplåter till framförallt näringslivet. Markanvisningar har under året gjorts av kontorsbyggrätter omfattande ca 37 000 kvm BTA, vilket skapar förutsättningar för ca 1 800 nya arbetsplatser. Vi har bra möjligheter till näringslivsutveckling för särskilda verksamhetsområden inom Norra Hamnen då vårt lager av planlagd mark är god. I övriga Malmö är den planlagda marken i princip slut och det är ur ett näringslivsperspektiv så klart inte bra. Vi behöver snarast få fram planer på nya verksamhetsområden enligt ÖP2012. I Malmö Industrial Park i Norra Hamnen har vi tecknat två markreservationer om 100 000 kvm resp 35 000 kvm tomtyta och förhandlingar pågår om ytterligare anvisningar. Nämndsmål TN ska bidra till en växande arbetsmarknad för Malmöborna genom hållbara transporter och byggklar mark som möjliggör ett varierat utbud av etableringsmöjligheter för näringslivet Kommentar Målet med 1000 nya arbetsplatser under 2015 kommer vi troligen inte att nå under året.vi mäter utfallet på tillträdesdagen och de större försäljningar som gjorts i år har tillträde under början av 2016.Detta innebär att utfallet alltid kommer att kunna variera mycket mellan åren. Vi har bra möjligheter till näringslivsutveckling för särskilda verksamhetsområden inom Norra Hamnen då vårt lager av planlagd mark är god. I övriga Malmö är den planlagda marken i princip slut och det är ur ett näringslivsperspektiv mycket illa. Kontoret har sökt om nya detalplaner men framdriften för detta är alldeles för långsam. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 5(22)
2.3 Målområde 3 - En stad för barn och unga 2.3.1 Kommunfullmäktigemål - Malmös barn och unga ska få det stöd och den utbildning de behöver för att växa upp under trygga och jämlika förhållanden och utveckla sin fulla potential. Genom Lokalförsörjningsavdelningen stödjer Fastighetskontoret förskole- och grundskoleförvaltningarna med framtagandet av nya förskolor och skolor. Ett förvaltningsöverskridande arbete mellan både tekniska förvaltningar och även skolförvaltningar avseende markföroreningar vid förskolor och skolor har startat i våras. Fokus har legat på att hantera riskfrågan på ett adekvat sätt. Det pågår även ett arbete i en annan mindre grupp för att försöka tydliggöra och samla ansvars- och kompetensfrågor kopplat till markföroreningar. Nämndsmål TN ska tillhandahålla en effektiv lokalförsörjningsprocess med särskilt fokus på barn och ungas behov Närmiljön kring Malmös skolor och förskolor ska vara trygg och säker Kommentar En utvärdering av LFP 2015-2024 är gjord och redovisad för styrgruppen för lokalförsörjning och som en följd därav har även ett förslag till utvecklingplan utarbetats och lämnats till och antagits av styrgruppen för lokalförsörjning. Förslaget innebär att utvecklingsarbetet delas upp i sju delprojekt som genomförs under hösten 2015. Under 2015 kommer det att arbetas fram ett index som kommer att utgöra basårs, dvs. utgångspunkt / jämförelsetal för kommande års mätningar. Analysen är att ett NKI väl kommer att spegla förvaltningarnas syn på och inställning till hur effektiv lokalförsörjningsprocessen är. Ett förvaltningsöverskridande arbete mellan både tekniska förvaltningar och även skolförvaltningar avseende markföroreningar har startat i våras. Fokus har legat på att hantera riskfrågan på ett adekvat sätt. Det pågår även ett arbete i en annan mindre grupp för att försöka tydliggöra och samla ansvars- och kompetensfrågor kopplat till markföroreningar. 2.4 Målområde 4 - En öppen stad 2.4.1 Kommunfullmäktigemål - Malmö ska vara en öppen, jämställd och inkluderande stad, fri från diskriminering, där alla ges lika rättigheter och möjligheter och där mångfalden är en tillgång. Utifrån kommunfullmäktiges målområde 4 en öppen stad har tekniska nämnden inte formulerat något nämndsmål. Tekniska nämnden bidrar indirekt till målet genom övriga nämndsmål. Tekniska nämnden får överväga om något av nämndens övriga mål kan relateras till kommunfullmäktigemål 4 och eventuellt omarbeta målformuleringarna inför 2016. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 6(22)
2.5 Målområde 5 - En stad för alla 2.5.1 Kommunfullmäktigemål - Malmöbor med behov av stöd och hjälp ska bemötas med respekt och ges förutsättningar för en meningsfull tillvaro med inflytande över sin vardag och i samhället Fastighetskontoret arbetar aktivt och kontinuerligt med att utveckla samarbetet med både allmännyttan och privata fastighetsägare. Lägenhetsenhetens anskaffningsmål har uppfyllts för perioden. LiMa har levererat hyresavtal för sociala boenden i enlighet med de behov som nämnderna redovisat i sina lokalförsörjningsplaner. Flera uppdrag / behov redovisade i lokalförsörjningsplanerna har inte följts upp av en preciserad beställning dvs. behoven har ändrats och projekten vilar. Under året har behoven förändrats gentemot planeringsförutsättningarna och ej planerade beställingar har inkommit till LiMa som arbetar hårt för att möta de ökade behoven av boende för olika funktioner/kategorier. Nämndsmål TN ska bidra till att minska hemlösheten genom anskaffning och förvaltning av sociala boenden Kommentar Båda enheterna/verksamheterna arbetar aktivt och kontinuerligt med att utveckla samarbetet med både allmännyttan och privata fastighetsägare. Lägenhetsenhetens anskaffningsmål har uppfyllts för perioden där målvärdet var 160 och utfallet är 179 hyresavtal. LiMa har levererat hyresavtal för sociala boenden i enlighet med de behov som nämnderna redovisat i sina lokalförsörjningsplaner. Flera uppdrag / behov redovisade i lokalförsörjningsplanerna har inte följts upp av en preciserad beställning dvs. behoven har ändrats och projekten vilar. Under året har behoven förändrats gentemot planeringsförutsättningarna och ej planerade beställingar har inkommit till LiMa som arbetar hårt för att möta de ökade behoven av boende för olika funktioner/kategorier. 2.6 Målområde 6 - En trygg och tillgänglig stad 2.6.1 Kommunfullmäktigemål - I Malmö ska alla känna sig trygga och vara säkra såväl i hemmet som i stadens offentliga rum. Tekniska nämnden har antagit nämndsmål som är kopplat till detta kommunfullmäktigemål genom nämndsbudget 2015 (Tekniska nämnden - Gatukontoret). Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 7(22)
2.7 Målområde 7 - En kreativ stad 2.7.1 Kommunfullmäktigemål - I Malmö ska alla kunna utvecklas och stärkas med hjälp av en meningsfull fritid och kultur. Malmö Live är invigt sommaren 2015. Ett projekt som startade med markanvisningstävling som följdes av markavtal mellan tekniska nämnden och Skanska. Kommunens satsning på ridskoleverksamheten, genom fritidsförvaltningens beställning av omoch tillbyggnad av de två befintliga ridanläggningarna samt av en ny anläggning på Klagshamnsudden, kommer att vara helt genomförda och driftstartade i november 2015. Återstår frågan om placering och byggnation av en ridskola i östra Malmö. Torups rekreationsområde erbjuder både barn och vuxna ett utbud av natur och kultur. Aktiviteterna som erbjuds varierar efter årstiderna. Enligt trafikräknare till fasta parkeringsplatser har Torups rekreationsområde haft drygt 281 000 besökare mellan vecka 18 och vecka 33. På Katrinetorp har i sommar bl.a. visats en utställning om Linnés liv och gärning. "Bland ståndare och pistiller". Utställningen, som lockat många nya besökare, är framtagen av fastighetskontorets personal i samarbete med Vänföreningen och Linnéträdgårdarna i Uppsala. Nämndsmål TN ska erbjuda Malmöborna ett varierat utbud av mötesplatser för fritid, rekreation och evenemang Kommentar Malmö Live är invigt sommaren 2015. Ett projekt som startade med markanvisningstävling som följdes av markavtal mellan tekniska nämnden och Skanska. Kommunens satsning på ridskoleverksamheten, genom fritidsförvaltningens beställning av om- och tillbyggnad av de två befintliga ridanläggningarna samt av en ny anläggning på Klagshamnsudden, kommer att vara helt genomförda och driftstartade i november 2015. Återstår frågan om placering och byggnation av en ridskola i östra Malmö. Torups rekreationsområde erbjuder både barn och vuxna ett utbud av natur och kultur. Aktiviteterna som erbjuds varierar efter årstiderna. Inför påskhelgens konstrunda valde VSKG att hyra in sig i Stenladan för att visa sin samlingsutställning. I sommar har slottsvisningarna, som förmedlas av Kulturcentralen, återupptagits och varit utsålda. Visningarna har utökats i september. Enligt trafikräknare till fasta parkeringsplatser har Torups rekreationsområde haft drygt 281 000 besökare mellan vecka 18 och vecka 33. På Katrinetorp har i sommar bl.a. visats en utställning om Linnés liv och gärning. "Bland ståndare och pistiller". Utställningen, som lockat många nya besökare, är framtagen av fastighetskontorets personal i samarbete med Vänföreningen och Linnéträdgårdarna i Uppsala. I slutet av augusti genomfördes Malmö Dekorativa, landets tredje största antikmässa med vintage och kuriosaloppis. Under tre dagar besökte fler än 4000 personer arrangemanget. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 8(22)
2.8 Målområde 8 - En ekologiskt hållbar stad 2.8.1 Kommunfullmäktigemål - Malmö stad ska skapa en hållbar stadsstruktur för en växande befolkning och fortsätta utvecklas som en attraktiv och tillgänglig stad. Kommunen kan genom sitt markinnehav driva utbyggnaden av bostads- och verksamhetsområden och möjliggöra satsningar på nya mötesplatser för kommunens invånare och besökare. Genom markförsäljningar kan exploateringsvinster bidra till finansiering av kommunal service. Intresset för att bygga hyresrätter har varit god under året. Bostadsrättsbyggandet har börjat komma igång mycket beroende av det låga ränteläget. I det goda stationsläget i Hyllie fortsätter bostäder att byggstartas. Vi räknar med att 300-400 lägenheter byggstartas där i år och lika många de kommande åren. Byggstarter kommer också att ske i Kv Spårvägen i N Sorgenfri och i Västra Hamnen. Vi arbetar också hårt med att få igång nya bostadsbyggen i Lindängen och Rosengård. Nämndsmål TN ska tillhandahålla mark för kommunal service och bostadsbyggande genom blandade upplåtelseformer och med särskilt fokus på hög exploateringsgrad och stationsnära lägen Kommentar Intresset för att bygga hyresrätter har varit god under året. Bostadsrätterna har börjat komma igång mycket beroende av det låga ränteläget. I det goda stationläget i Hyllie fortsätter bostäder att byggstartas. Helårsmålet bedömns kunna nås. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 9(22)
2.8.2 Kommunfullmäktigemål - Malmö ska vara en hälsofrämjande och klimatsmart stad där det är enkelt att göra hållbara val. Malmö stad har tillsammans med Lunds kommun använt Miljöbyggprogram Syd sedan 2009. Eftersom programmet har använts vid all byggnation av bostäder, förskolor m m på kommunal mark har byggandet i Malmö haft en högre miljöprofil än det hade haft utan programmet. I flera projekt har ambitionsnivåerna varit höga vilket bland annat resulterat i att kvarteret Fullriggaren har Sveriges största samling av passiv- och lågenergihus. Den 1 januari 2015 trädde en ny bestämmelse i 8 kap. 4 a plan- och bygglagen i kraft som innebär en kraftig begränsning av kommunernas möjlighet att ställa krav som går utöver vad Boverkets byggregler (BBR) anger i samband med markförsäljningar och genomförandeavtal. Stadsbyggnadsnämnden har därför föreslagit att kommunfullmäktige ska besluta att programmet inte längre ska användas utan ersättas med en ny dialogbaserad arbetsmetod, Miljöbyggstrategin. Fastighetskontoret deltager i arbetet med strategin. Beslut förväntas tas i fullmäktige under hösten 2015. Nämndsmål TN ska främja det ekologiskt hållbara byggandet i staden Kommentar Miljöbyggprogram SYD har sedan hösten 2009 varit Malmö Stads och Lunds kommuns gemensamma verktyg med syftet att stimulera ett mer ekologiskt hållbart byggande. Malmö stad har ställt krav på att programmet följs vid nybyggnation i markanvisningar, försäljning och upplåtelse av mark samt när kommunerna själv har byggt. Dialog har förts kontinuerligt för att byggherren ska välja så hög ambition som möjligt. Tyvärr har det webbaserade systemet haft flera barnsjukdomar, vilket bland annat lett till att det är svårt att få fram statistik på ambitionsnivåer. Det kan dock konstateras att eftersom programmet har använts vid all byggnation av bostäder, förskolor m m på kommunal mark har byggandet i Malmö haft en högre miljöprofil än det hade haft utan programmet. I flera projekt har ambitionsnivåerna varit höga vilket bland annat resulterat i att kvarteret Fullriggaren har Sveriges största samling av passiv- och lågenergihus. Den 1 januari 2015 trädde en ny bestämmelse i 8 kap. 4 a plan- och bygglagen i kraft som innebär en kraftig begränsning av kommunernas möjlighet att ställa krav som går utöver vad Boverkets byggregler (BBR) anger i samband med markförsäljningar och genomförandeavtal. Stadsbyggnadsnämnden har därför föreslagit att kommunfullmäktige ska besluta att programmet inte längre ska användas utan ersättas med en ny dialogbaserad arbetsmetod, Miljöbyggstrategin. Fastighetskontoret deltager i arbetet med strategin. Beslut förväntas tas i fullmäktige under hösten 2015. 2.8.3 Uppdrag - Tekniska nämnden ges i uppdrag att se över markanvisningspolicyn. Arbetet med översyn av markanvisningspolicyn har avvaktat, och avvaktar fortfarande, politikens förslag vad gäller förändringsbehov. Revidering av policyn kommer at påbörjas under hösten 2015 men kommer sannolikt inte att slutföras förrän våren 2016. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 10(22)
2.9 Målområde 9 - En stad med bra arbetsvillkor 2.9.1 Kommunfullmäktigemål - Malmö stads medarbetare ska ha bra arbetsvillkor och ska med hög kompetens och kunskap möta Malmöborna. Fastighetskontoret har goda anställningsvillkor och samtliga tillsvidareanställa har heltidstjänster och arbetar önskad tjänstgöringsgrad. Antalet timavlönade medarbetare är väldigt få och används främst vid specifika tillfällen. Förvaltningen följer Malmö stads rekryteringsprocess och ser att vi kan anställa medarbetare med rätt kompetens. Fastighetskontoret är en liten förvaltning med hög ledartäthet vilket bidrar till närhet mellan medarbetare och chefer. Former för introduktion, lönekriterier, medarbetarsamtal, kompetensutveckling för chefer och medarbetare, arbetsmiljöarbete mm ses över för att vidhålla goda betingelser. Nämndsmål Fastighetskontoret ska vara en attraktiv och öppen arbetsplats med inspirerande ledar- och medarbetarskap för alla medarbetare. Kommentar Indikatorerna pekar åt rätt håll. Fastighetskontoret har goda anställningsvillkor och samtliga tillsvidareanställa har heltidstjänster och arbetar önskad tjänstgöringsgrad. Antalet timavlönade medarbetare är väldigt få och används främst vid specifika tillfällen. Förvaltningen följer Malmö stads rekryteringsprocess och ser att vi kan anställa medarbetare med rätt kompetens. Fastighetskontoret är en liten förvaltning med hög ledartäthet vilket bidrar till närhet mellan medarbetare och chefer. Former för introduktion, lönekriterier, medarbetarsamtal, kompetensutveckling för chefer och medarbetare, arbetsmiljöarbete mm ses över för att vidhålla goda betingelser. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 11(22)
3 Uppföljning av verksamhet 3.1 Viktiga händelser EXPLOATERING Mark för näringslivet Utvecklingen av Norra hamnen har fortsatt, dels vad gäller områdets utbyggnad, dels vad gäller kontakter med intressenter för etablering av verksamheter inom området. Fastighetskontoret deltar i marknadsföringsarbetet i Kina tillsammans med CMP. Detaljplanen för etapp 1 i Norra hamnen har vunnit laga kraft och två markreservationer har tecknats för totalt 13,5 hektar tomtyta (Skanska och Prologis). Planarbete pågår för kommande utbyggnadsetapper i Norra hamnen (Bassängen 3 och Seskarögatan). För övriga särskilda verksamhetsområden kan konstateras att lagret av ledig tomtmark är på upphällningen. Endast 6,6 hektar finns nu kvar att fördela, vilket gör att det är än mer angeläget att nya särskilda verksamhetsområden enligt översiktsplanen för Malmö skyndsamt detaljplaneläggs. Mot denna bakgrund har fastighetskontoret uppdaterat planbeställningen för Fortuna Hemgården och en ny planbeställning har gjorts för Lockarp 8. För planläggningen av Fortuna Hemgården pågår förberedelsearbete där gatusträckningar, VA, arkeologi m m utreds. Vad gäller försäljningar har 6 fastigheter i särskilda verksamhetsområden sålts omfattande totalt ca 3,2 hektar. Försäljningarna bedöms skapa förutsättningar för ca 100 nya arbetstillfällen. En kontorsbyggrätt om ca 12 700 kvm BTA har sålts i Hyllie till Vasakronan (fastigheten Regndroppen 1) med tillträde för köparen i januari 2016. Denna försäljning bedöms medföra ca 700 nya arbetsplatser. Vidare har en hotellbyggrätt sålts i Vintrie Park till Ikea omfattande ca 8 000 kvm BTA. Tillträde för köparen sker i mars 2016. I färdiga och pågående detaljplaner på kommunens mark finns f n kontorsbyggrätter om ca 85 000 kvm BTA motsvarande ca 4 200 nya arbetsplatser. Markanvisningar har under året gjorts av kontorsbyggrätter omfattande ca 37 000 kvm BTA, vilket skapar förutsättningar för ca 1 800 nya arbetsplatser. Mark för nya bostäder Fastighetskontorets exploateringsverksamhet har fokus på bostadsbyggande i stationsnära lägen såsom Västra hamnen/universitetsholmen, Nyhamnen, Hyllie etc. På Universitetsholmen har förberedelserna fortsatt för byggstart i kv Gäddan. För Nyhamnen har ett omfattande arbete pågått kopplat till den fördjupade översiktsplan, som är under framtagande. Arbetet gäller ekonomiska analyser för områdets planering, exploatering och utbyggnad samt strategier för hantering av områdets markmiljö och utredningar m h t havsnivån. Redan nu kan konstateras att utgifterna för områdets utbyggnad kommer att vara höga, bl a beroende på omfattande behov av marksanering och upprustning av kajer. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 12(22)
I Hyllie har arbetet med områdets utbyggnad fortsatt, ca 400 nya bostäder förväntas påbörjas under året. Av dessa har ca 100 hittills påbörjats. Ett prioriterat område under året har varit att ta fram underlagsmaterial till Sverigeförhandlingen som syftar till infrastruktursatsningar i Malmö som ger möjlighet till minst 30 000 nya bostäder i kollektivtrafiknära lägen. För fastighetskontorets del gäller det framtagande av underlag för nyttoanalyser och den leverans som ska ske till staten den 1 oktober. Arbetet inkluderar också en intressentanalys som genomförts tillsammans med Lund och Helsingborg. Exploateringsstudier har gjorts vad gäller bostadsbyggande i anslutning till planerade infrastrukturobjekt i Malmö Fastighetskontorets exploateringsverksamhet fokuserar även på bostadsbyggande i ekonomiskt svagare delar av staden. Arbete pågår i samtliga pilotprojekt: För Lindängen pågår planarbete. 140 nya bostäder har påbörjats i kv Vårsången. Avtalet med tomträttshavaren innehåller sociala åtaganden som denne ska göra. För Holmastan pågår arbete med planprogram (samråd i höst). Exploateringsstudier och ekonomiska kalkyler har gjorts. Culture Casbah: Planprogram är klart. Förprojektering av allmän plats är klar. Exploateringsstudier och ekonomiska kalkyler har gjorts. Botildenborg: Detaljplan har sökts. Markreservation med Skanska (Bo Klok) innehåller sociala åtaganden för byggherren. Sege Park: Planprogram är klart. Hållbarhetsprogram är klart. Detaljplan har sökts. Ett annat fokusområde är Norra Sorgenfri och kv Spårvägen där förberedelser pågår för de första byggstarterna som planeras under slutet av året. Totalt har ungefär 350 nya bostäder påbörjats på mark som kommunen tillhandahållit varav ca 65% var hyresrätter. Helårsprognosen om byggstart för ca 900 nya bostäder behålls. Social hållbarhet Fastighetskontoret har fortsatt sitt arbete med att utveckla sociala villkor/klausuler. Kontoret har anställt en ny utvecklingssekreterare med ansvar för social hållbarhet. Med lärdom av de sociala klausulerna i tomträttsavtalet för kvarteret Vårsången i Lindängen fortsätter kontoret sitt arbete bland annat genom två markreservationer där krav har ställts på sociala villkor. Kontoret har i två seminarier med byggherren Skanska diskuterat social hållbarhet och vad som är möjligt i de specifika projekten. Diskussioner pågår även med fler potentiella byggherrar. Totalt har 14 markanvisningar/markreservationer behandlats i TN varav två innehåller sociala åtaganden för byggherren. Det gäller Botildenborg (45 småhus) och Bilen 4 (byggrätt på 10 000 kvm BTA för bostadsändamål). I båda fallen är Skanska avtalspart. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 13(22)
LOKALFÖRSÖRJNING Lokalstrategiskt arbete Lokalförsörjningen har fortsatt fokus på de förbättringsområden som revisionen påtalade i sina revisionsrapporter 2014, dels gällande lägenhetsenhetens uppdrag dels gällande LiMas uppdrag. Därför har en utvärdering av LFP 2015-2024 genomförts och redovisats för styrgruppen för lokalförsörjning och som en följd därav har även ett förslag till utvecklingsplan utarbetats och lämnats till och antagits av styrgruppen för lokalförsörjning. Förslaget innebär att utvecklingsarbetet delas upp i sju delprojekt som genomförs under hösten 2015. Ett annat strategiskt viktigt uppdrag är den pågående Kapacitetsutredningen för samtliga skollokaler (fsk, gr-skola och gy-skola). Under sista kvartalet 2015 kommer den att slutföras. Uppdraget avser att utreda skolverksamheternas lokaleffektivitet. Kapacitetsutredningen utgör framgent ett viktigt underlag för fortsatt arbete med dels lokalförsörjningsplaneringen och investeringsplaneringen dels verksamhetsplaneringen. Det pågår ett intensivt arbete med utvecklingen av lokalförsörjningsprocessen både i det korta och det långa perspektivet i alla förvaltningar men framför allt fastighetskontoret, skolförvaltningarna, serviceförvaltningen och stadsbyggnadskontoret. Lägenhetsenheten har full bemanning sedan sommaren och har flyttat till nya lokaler. LiMa har rekryterat en enhetschef, vars anställning påbörjas i oktober. Förskolor och skolor Inför 2015 anges i förskolenämndens lokalförsörjningsplan en förskoleutbyggnad uppgående till drygt 320 nya platser (netto), vilket motsvarar platsbehovet kopplat till ökningen i befolkningsprognosen för åldersgruppen. Det ska dock framhållas att det finns geografiska obalanser i utbyggnaden. Grundskolenämnden gör i sin lokalförsörjningsplan för 2015 bedömningen att utbyggnadsbehovet uppgår till cirka 1 200 grundskoleplatser, vilket motsvarar platsbehovet kopplat till ökningen i befolkningsprognosen för åldersgruppen. Sociala boenden Båda LiMa och lägenhetsenheten arbetar aktivt och kontinuerligt med att utveckla samarbetet med både allmännyttan och privata fastighetsägare för att anskaffa lägenheter och boende för sociala ändamål. Lägenhetsenhetens anskaffningsmål har uppfyllts med råge och LiMa har levererat hyresavtal för sociala boenden i enlighet med de behov som nämnderna redovisat i sina lokalförsörjningsplaner för året. Under året har behoven dock förändrats gentemot planeringsförutsättningarna och ej planerade beställningar har inkommit till LiMa som arbetar hårt tillsammans med beställande nämnder för att möta de ökade behoven av boende för olika funktioner/kategorier. Som exempel kan nämnas att SO Söder i slutet av augusti 2015 inkom med en beställning omfattande ca 100 boendeplatser för olika funktioner. LiMa kan konstatera att behovet av LSS-bostäder är högt trots att flera boendeenheter kommer att tas i bruk under 2015. 100 nya hyresavtal med MKB för socialt boende Av de 100 nya lägenheterna, som är avsedda för hemlösa barnfamiljer, är 75 avtal tecknade med MKB. De resterande 25 avtalen beräknas tecknas under hösten. Stadsområdena upplever att till- Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 14(22)
skottet har medfört besparingar i deras budgetar för hotellboende. Lägenheterna får en stor betydelse för barnfamiljer, speciellt för barnen. Det finns möjlighet att överlåta hyresavtalet till andrahandshyresgästen efter 6 månader enligt gällande samarbetsavtal med MKB Fastighets AB. Då flertalet av hyresgästerna som erbjuds en av dessa lägenheter är hemlösa av strukturella skäl bör detta kunna genomföras i hög grad. En utvärdering kommer att genomföras under 2015. FÖRVALTNING AV MARK OCH ANLÄGGNINGAR Ny- och tillbyggnad av ridanläggningar, beställda av fritidsförvaltningen Den nya ridanläggningen på Klagshamnsudden ska invigas i november, då även ridhuset ska stå klart. Fritidsförvaltningen och Klagshamns Ryttarförening fick tillgång till stallet den 11 september, då slutbesiktning skett. Ny- och tillbyggnaderna för ridanläggningen i Hyllie, Malmö Ridklubb, är genomförda i bruk sedan tidigare. Inom Skogholms gård, där Örestads ryttarsällskap finns sedan många år tillbaka, krävdes en ny detaljplan för att komplettera med en ny stallbyggnad. Detaljplanen fastställdes 2014 och tillbyggnaden blev klar i augusti i år. När det gäller en ny ridanläggning för östra Malmö, t f a att MCR s förhyrning blev uppsagd av Jägersro, inleddes processen 2013 med att fastighetskontoret beställde detaljplan för ett område i Husie, mitt emot Jägersros ägor. Stadsbyggnadskontoret sa nej till placeringen och menade att ridskolan skulle komma i konflikt med annan markanvändning och att finansiering saknades. Efter det beskedet förvärvade kommunen en hästgård utanför Yttre Ringvägen, som kommunens förvaltningar ansåg som lämplig och som skulle kunna byggas till för att uppfylla behoven för MCR. Efter viss utredning konstaterades att placeringen av en ridskola på gården krävde detaljplan, vilket fastighetskontoret beställde. När planen i vintras var på samråd motsatte sig försvarsmakten och länsstyrelsen förläggning av en ridskola inom gården. Planarbetet står just nu stilla. Ett tredje alternativ, tillbaka inom Jägersros fastighet (mittemot fastighetskontorets ursprungliga förslag), är under utredning. Fastighetskontoret har i budget 2016 tagit med investeringen på nytt, men i detta alternativet är det mer troligt att kommunen ska hyra anläggningen. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 15(22)
3.2 Nettointäktsutveckling Tkr Prognos 2015 Utfall 2014 Förändring i % Intäkter 791 718 680 311 16,4 Kostnader -354 000-265 055 33,6 Nettointäkt 437 718 415 256 5,4 De stora förändringarna mellan utfallet 2014 och prognosen 2015 på intäkts- och kostnadssidan beror på försäljningar av exploateringsmark som kan variera kraftigt mellan åren. Nettointäktsutvecklingen exklusive exploaterings- och reavinster mellan åren, se nedan. De 100 nya lägenheterna för socialt boende påverkar både intäkterna och kostnaderna och står för merparten av ökningen inom intäkter och kostnader. Nettointäktsutveckling exkl rea- och exploateringsvinster Tkr Prognos 2015 Utfall 2014 Förändring i % Intäkter 390 718 355 182 10,01 Kostnader -254 000-228 276 11,27 Nettointäkt 136 718 126 906 7,73 Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 16(22)
4 Uppföljning av ekonomin 4.1 Utfall och prognos Utfall/prognos Tkr Nettokostnad Kommunbidrag Avvikelse Utfall jan-aug 333 078-179 198 153 880 Prognos sept-dec 104 640-99 520 5 120 Helårsprognos 437 718-278 718 159 000 Resultaträkning I Tkr Prognos Budget Avvikelse Intäkter 390 518 388 118 2 400 Försäljning exploateringmark* 380 000 270 000 110 000 Reavinst anläggningstillgångar 21 000 0 21 000 Totala intäkter 791 518 658 118 133 400 Lönekostnader -39 317-40 400 1 083 PO-pålägg -15 121-15 538 417 Övriga personalkostnader -230-230 0 Totala personalkostnader -54 668-56 168 1 500 Övriga kostnader -139 667-140 567 900 Anskaffningsvärde för såld exploateringsmark -100 000-120 000 20 000 Avskrivningar -9 795-11 195 1 400 Totala övriga kostnader -249 462-271 762 22 300 Verksamhetsnetto exkl. finansnetto 487 388 330 188 157 200 Kommunbidrag -278 718-278 718 0 Finansiella intäkter 200 0 200 Finansiella kostnader -49 870-51 470 1 600 Årets resultat 159 000 0 159 000 Årets resultat exkl exploaterings och reavinster 4.1.1 Kommentar till utfall 8 000 0 8 000 Periodens utfall är ett överskott på 154 Mkr, varav exploateringsvinst står för 116 Mkr och reavinster 21 Mkr. Fastighetskontorets övriga verksamhet visar ett överskott på 17 Mkr. Avvikelsen beror främst på tillfälliga markanvisningar i exploateringsverksamhet, 10 Mkr, samt lägre underhållskostnader och vakanser. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 17(22)
4.1.2 Kommentar till prognos Fastighetskontorets kommunbidrag är fastställt till -278 Mkr, varav -150 Mkr i exploateringsvinster. Prognosen för årets resultat är 159 Mkr, där överskottet för exploaterings- och reavinster utgör 151 Mkr, se även avsnitt 4.2.3.1. Prognosen för de 8 Mkr beror till största delen på tillfälliga markanvisningar men även lägre underhållskostnader och vakanser. Driftkonsekvenser av investeringar är nettot av kostnader (kapitalkostnader och drift- och underhållskostnader) och intäkter (gatukostnadsersättningar, tomträttsavgälder, interna markavgifter). Nettoöverskottet/underskottet av dessa konsekvenser ska leda till justering av kommunbidraget. I avvaktan på att kommunbidraget justeras har nettodriftkonsekvenserna reglerats mot övriga intäkter. 4.2 Investeringsram Typ av investering Prognos Budget Återstår Årliga investeringar -6 500-16 500-10 000 Övriga investeringar -50 000-50 000 0 Tillkommande investeringar Exploateringsutgifter -220 000-300 000-80 000 Totalt -276 500-366 500-90 000 Då fastighetskontorets exploateringsverksamhet även innefattar inkomster kommer utgifterna att definieras med minustecken i avsnitten nedan. 4.2.1 Investeringar Fastighetskontorets investeringsram är fördelad mellan exploatering och investeringar i anläggningstillgångar. Exploateringsutgifter prognostiseras till -220 Mkr dvs 80 Mkr under budget. Investeringar i anläggningstillgångar prognostiseras till -56,5 Mkr. Arbetet med ridanläggningen på Klagshamnsudden fortgår och beräknas vara klart under senhösten 2015 och invigas i november. En del ändrings- och tilläggsarbeten har tillkommit men prognosen för 2015 ligger kvar. Ramanslaget för årliga investeringar som är budgeterat till -16,5 Mkr varav 6,5 Mkr beräknas disponeras under 2015. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 18(22)
4.2.2 Exploatering 4.2.2.1 Exploateringsutgifter Den beviljade ramen 2015 för exploateringsutgifter är -300 Mkr. På grund av fördröjningar i projekteringsarbeten har entreprenader förskjutits i tiden. Prognos för årets exploateringsutgifter sänks därför med 80 Mkr till -220 Mkr. Ändamål Mkr Prognos 2015 Budget 2015 Bostadsområden -50-71 Västra Hamnen -10-12 Verksamhetsområden -65-79 Blandade områden kommunal service -15-31 Hyllie -50-63 Större utvecklingsområden -30-44 Summa exploatering -220-300 4.2.2.2 Exploateringsinkomster Försäljningar Det uppsatta målet för försäljningsinkomster 2015 är 450 Mkr. Under perioden januari-augusti har köpeskillingar på totalt 380 Mkr inkommit, varav 204 Mkr avser projektet Malmö Live. Prognosen för årets försäljningar höjs från delårsrapport 1 med 30 Mkr till 480 Mkr. Den huvudsakliga anledningen till det är friköpet av Saga 1 (Hyllie) som uppgår till 30 Mkr. Ändamål Mkr Prognos 2015 Budget 2015 Bostadsområden 105 100 Västra Hamnen 10 10 Verksamhetsområden 250 250 Blandade områden kommunal service 5 10 Hyllie 110 80 Totalt 480 450 Tomträtter och interna markupplåtelser Kapitaliserade avgälder för förväntade tomträttsavtal och interna markupplåtelser inom exploateringsverksamheten beräknades i budgeten till 150 Mkr. I delårsrapport 1 angavs att sex tomträttsavtal med en sammanlagd kapitaliserad avgäld på 114 Mkr hade beslutats och prognosen bedömdes till 240 Mkr. Sedan dess har ovan nämnda tomträtt (Saga1) friköpts. Detta tillsammans med en fördröjning av ett antal interna markavtal gör att prognosen sänks med 50 Mkr jämfört med delårsrapport 1 till 190 Mkr. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 19(22)
4.2.3 Exploaterings- och reavinster 4.2.3.1 Exploateringsvinster En exploateringsvinst är det som återstår av köpeskillingen sedan avsättning har gjorts till gatukostnadsersättning (motsvarande kostnaderna för iordningsställande av allmän platsmark) och anskaffningsvärdet för såld mark (kostnader för iordningsställande av kvartersmark) dragits av. Under perioden januari-augusti har försäljningar genomförts till en sammanlagd köpeskilling av 380 Mkr. Av dessa har försäljningsintäkter på 239 Mkr resultatförts (köpeskillingar på 303 Mkr minskat med gatukostnadsersättningar på 64 Mkr). Med avdrag för anskaffningsvärden för såld mark på 32 Mkr ger detta en exploateringsvinst på 207 Mkr. Därutöver har en köpeskilling från föregående år resultatförts som ökat exploateringsvinsten med 8 Mkr. Den sammanlagda exploateringsvinsten för perioden uppgår därmed till 215 Mkr. Av årets köpeskillingar på 380 Mkr är således 77 Mkr ännu inte resultatförda, där merparten avser Hyllie. Avsteg från principen att resultatföra köpeskillingar i samband med försäljning/tillträdesdag grundar sig på att underlagen för gatukostnadsersättningarna inte varit tillräckligt tillförlitliga för att kunna resultatföra försäljningarna. Samtliga köpeskillingar beräknas resultatföras under året. Fastighetskontoret bedömer årets exploateringsvinster till 280 Mkr, det vill säga 10 Mkr högre än prognosen i delårsrapport 1. Mkr Prognos 2015 Budget 2015 Köpeskilling* 540 450 Gatukostnadsersättning -160-180 Försäljningsintäkt kvartersmark 380 270 Anskaffningsvärde såld kvartersmark -100-120 Exploateringsvinst 280 150 * Avser årets prognos för exploateringsinkomster på 480 Mkr samt 60 Mkr från föregående års inkomster, varav 50 Mkr avser försäljningar inom Hyllieprojektet som ännu inte blivit resultatförda. 4.2.3.2 Reavinster Försäljningen av anläggningstillgångar hittills under året uppgår till 21,6 Mkr varav 21,0 Mkr är realisationsvinst. Det som har resulterat i reavinsten är friköp av äldre tomträtter och försäljningar övrig mark. För reavinster redovisas endast verkställda försäljningar, reavinster budgeteras inte och det görs ingen prognos utöver det som är beslutat att säljas. Anläggningstillgångar Mkr Köpeskilling 2015 Anskaffningsvärde för såld mark Reavinst 2015 Försäljningar 21,6 0,6 21,0 Totalt reavinster 21,6 0,6 21,0 Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 20(22)
4.3 Avrop driftkonsekvenser Kommunstyrelsens anslag till förfogande, för Tekniska nämnden att avropa gällande driftkonsekvenser för aktiverade investeringar, uppgår under år 2015 till 67 Mkr. Av dessa har 17 Mkr överförts från föregående års ej utnyttjade anslag. Under innevarande år har fastighetskontoret och gatukontoret tillsammans begärt överföring från kommunstyrelsens anslag med 55 Mkr. Det innebär att anslaget som återstår uppgår till 12 Mkr. Prognosen är att tekniska nämnden kommer att avropa hela det återstående anslaget under innevarande år. 4.4 Driftkonsekvenser av investeringar Av hittills avropade 55 Mkr har fastighetskontoret begärt 11 Mkr. Avrop från kommunstyrelsens anslag till förfogande Mkr Fastighetskontoret Gatukontoret Totalt TN Avrop maj 2015, avsåg aktiveringar tom 141231-10,5-14,5-25,0 Avrop aug 2015, avsåg aktiveringar tom juni 2015-0,5-29,5-30,0 Summa avrop hittills -11,0-44,0-55,0 Prognos aktiveringar juli-dec 2015-11,8-0,2-12,0 Avrop totalt år 2015-22,8-44,2-67,0 Prognosen för fastighetskontorets återstående driftkonsekvenser, till följd av aktiverade investeringar i exploateringsprojekt, uppgår till -11,3 Mkr. Detta, tillsammans med en prognos för driftkonsekvenser till följd av investeringar i anläggningstillgångar på -0,5 Mkr samt gatukontorets prognos på -0,2 Mkr, gör att det återstående anslaget om 12 Mkr i sin helhet kommer att begäras under innevarande år. Fastighetskontoret och gatukontoret har stämt av att förvaltningarnas gemensamma avrop ryms inom ramen för anslag till förfogande. Prognos driftkonsekvenser för fastighetskontorets exploateringsprojekt (exkl. gatukontorets egna investeringar) samt övriga investeringar Mkr Aktiveringar / upplåtelser tom aug 15 * Planerade aktiveringar / upplåtelser sept-dec 15 Effekter i årets resultaträkningar Helårskonsekvens from 2016 Allmän platsmark -12-3 -15-23,8 Kvartersmark 1,5 0 1,5 1,5 Övriga investeringar -0,2-0,1-0,3-0,5 Summa -10,7-3,1-13,8-22,8 * I denna kolumn ingår även aktiveringar / upplåtelser som skett nov-dec 2014. Då avrop gjordes för dessa under år 2015 påverkar det årets resultaträkning. Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 21(22)
Underlag för avrop/justering av fastighetskontoret respektive gatukontorets kommunbidrag Mkr Fastighetskontorets resultaträkning Gatukontorets resultaträkning Delårskonsekvens 2015 Helårskonsekvens 2016 Delårskonsekvens 2015 Helårskonsekvens 2016 Allmän platsmark -15-23,8 Kvartersmark 1,5 1,5 Övriga investeringar -0,3-0,5 Summa 1,2 1,0-15 -23,8 Tekniska nämnden - Fastighetskontoret, Delårsrapport januari-augusti 2015 22(22)