Halvårsrapport januari juni 1997
Castellum halvårsrapport januari juni 1997 Verksamhet Castellum är ett av de större renodlade fastighetsbolagen i Sverige. Fastighetsbeståndet innehåller enbart svenska fastigheter och är geografiskt koncentrerat till Storgöteborg, Öresundsområdet, Storstockholm, västra Småland och Mälardalen. Tyngdpunkten i beståndet motsvarande ca 70 % av fastigheternas bokförda värde finns i de tre storstadsområdena. Fastigheterna, vilka innehåller såväl bostäder som lokaler, ägs och förvaltas av sex lokala dotterbolag med egna identiteter. Den decentraliserade förvaltningen med lokal närvaro ger såväl goda kunskaper om marknader och kunder som ett effektivt uthyrningsarbete. Castellums strategi är dels att fokusera verksamheten på ökad uthyrning och kostnadseffektiv förvaltning, dels att genomföra förvärv som tillför ny tillväxtpotential och försäljningar som realiserar skapade mervärden. Den 23 maj 1997 noterades Castellumaktien på Stockholms Fondbörs O-lista. Teckningserbjudandet rönte stort intresse i såväl Sverige som utlandet. Under juni månad har ett aktiekursrelaterat incitamentsprogram införts för koncernledningen och de verkställande direktörerna i dotterbolagen. Detta program omfattar totalt 10 personer. Avstämningstidpunkter är maj/juni 1997 och maj/juni 1999. Har börskursen däremellan ökat med 25 % utgår en bonus om en årslön. Är ökningen 40 % utgår en maximerad bonus om två årslöner. Intäkter och resultat De omfattande förändringar av Castellums fastighetsbestånd och finansiering som genomförts omöjliggör relevanta jämförelser mellan utfallet för första halvåren 1996 och 1997. Förändringarna är bland annat att fastigheter sålts för ca 2 200 Mkr och förvärvats för 900 Mkr, samt att finansieringen har omförhandlats. Jämförelser, vilka nedan anges inom parentes, görs därför i tillämpliga fall mot den proforma helår 1996, som redovisades i noteringsprospektet. Koncernens hyresintäkter uppgick under perioden till 557 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden under perioden var 88 % (87). Nedanstående diagram, visar Castellums kontraktsförfallostruktur den 30 juni 1997. Helårsvärde Mkr 300 250 200 150 100 50 0 1997 1998 1999 2000 2001 2002+ Bostäder Driftsöverskottet före kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick till 326 Mkr motsvarande 8,2 % (7,8) direktavkastning. Inklusive kostnader för uthyrning och fastighetsadministration var direktavkastningen 7,1 % (6,7). Efter avskrivningar var bruttoresultatet 222 Mkr. De centrala administrationskostnaderna uppgick till 21 Mkr. Under perioden har nio fastigheter sålts med ett sammanlagt försäljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 101 Mkr. Fastigheterna var bokförda till 75 Mkr, vilket innebar en realisationsvinst om 26 Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 217 Mkr. Finansnettot var 112 Mkr. På grund av förlustavdrag uppstår ingen skattekostnad. Detta innebar ett redovisat resultat för perioden om 105 Mkr, vilket ger ett resultat per aktie om 2,09 kronor. Resultatet per aktie efter justering för fastighetsförsäljningar och börsintroduktionskostnader uppgick till 1,78 kronor. Periodens kassaflöde uppgick till 139 Mkr motsvarande 2,78 kronor per aktie. Investeringar Under perioden har investeringar uppgått till 62 Mkr, varav 25 Mkr avsett förvärv av två fastigheter och 37 Mkr investeringar i befintliga fastigheter. Ett av fastighetsförvärven avser obebyggd mark med stor byggrätt och ett attraktivt läge i stockholmsregionen. Finansiering Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 293 Mkr. Per den 30 juni 1997 var 4 434 Mkr disponerat under ovannämnda kreditavtal, innebärande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 859 Mkr. Netto räntebärande poster efter avdrag för likviditet om 107 Mkr uppgick till 4 327 Mkr. Under första halvåret uppgick den genomsnittliga räntekostnaden till 6,2 % medan den per 30 juni 1997 uppgick till 6,5 %. Den genomsnittliga räntebindningstiden vid samma datum uppgick till 2,5 år. Ränteförfallostrukturen har uppnåtts dels genom långa räntebindningar på underliggande lån, dels genom att lån med korta räntebindningstider har förlängts i tiden via ränteswapavtal. Ränte- och låneförfallostruktur 1997-06-30 Ränteförfallostruktur Låneförfallostruktur Lånebelopp Medelränta Lånebelopp Varav inkl amort. utnyttjat Mkr % Mkr Mkr 0 1 år, inkl likviditet 1 006 6,5 2 107 1 2 år 754 6,5 16 0 2 3 år 807 6,3 1 523 1 216 3 4 år 826 6,4 117 0 4 5 år 833 7,0 280 151 5 6 år 101 7,3 115 0 6 7 år 0 0 3 240 2) 3 067 Totalt 4 327 6,5 5 293 4 327 Option att förlänga 1 292 Mkr till år 2001 2) Option att förlänga 3 125 Mkr till år 2006
Eget kapital uppgick vid periodens slut till 3 407 Mkr innebärande en soliditet om 41 % (40). Moderbolaget (Jämförelser i följande två stycken avser första halvåret 1996 respektive ställningen vid 1996 års utgång). Resultatet för moderbolaget, som innehåller endast koncerngemensamma funktioner, uppgick till 5 Mkr (19) efter belastning med 10 Mkr avseende kostnader i samband med börsnoteringen. Omsättningen, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 3 Mkr (4). Nettoinvesteringar har under perioden uppgått till 11 Mkr ( 662), vilka för den aktuella perioden utgörs av förändrad kapitalisering av dotterbolag. Likviditeten uppgick per 30 juni 1997 till 78 Mkr (105), medan långfristiga skulder uppgick till 3 990 Mkr (4 060). Det egna kapitalet var 3 238 Mkr (5 033) efter utdelning om 1 800 Mkr till det tidigare moderbolaget Securum AB. Vid halvårsskiftet var kursen 58 kronor, vilket motsvarar ett börsvärde om 2 900 Mkr. Under perioden 23 maj till 30 juni omsattes nära 16 miljoner aktier, vilket motsvarar ca 32 % av det totala antalet aktier i bolaget. Kursutvecklingen till och med mitten av augusti framgår av nedanstående diagram. Kronor 70 65 60 55 Castellumaktien Omräknat fastighets- och byggindex Utveckling under resten av året På hyresmarknaden råder för närvarande hög aktivitet, både vad avser nyuthyrning och omflyttningar. Bolaget förväntas successivt förbättra nyuthyrningen under resten av året. 50 97.05.23 97.06.03 97.06.12 97.06.24 97.07.03 97.06.14 97.06.23 97.08.01 97.08.12 Bolagets kostnadsutveckling är stabil men traditionellt inom branschen är driftskostnaderna något lägre under andra halvåret. Kostnaderna för hyresgästanpassningar i samband med nyuthyrning kan dock öka något under resten av året. Göteborg den 20 augusti 1997 Thomas Alexandersson Verkställande direktör Castellumaktien Med anledning av Securum ABs beslut att notera Castellum på Stockholms Fondbörs utarbetades under våren 1997 ett noteringsprospekt med erbjudande om teckning av aktier i Castellum AB. Erbjudandet övertecknades tre gånger med stort intresse från utlandet. Den 14 maj fastställdes det slutliga försäljningspriset till 51 kronor per aktie och den 23 maj 1997 noterades Castellumaktien på Stockholms Fondbörs O-lista. Securum ABs ägarandel av kapital och röster uppgick därefter till 30 %. I samband med Securum ABs avveckling har dessa aktier överförts till det av staten ägda bolaget Civitas Holding AB. Vid periodens utgång hade Castellum ca 6 300 aktieägare varav de större svenska framgår av nedanstående tabell. Antal Andel av Aktieägare 1 000 aktier kapital och röster Securum Lagerbolag 17 AB 15 000 30,0 4:e AP-fonden 4 000 8,0 Zenit Brummer & Partners 1 665 3,3 Försäkringsbolaget SPP 940 1,9 S-E Banken Fonder AB 625 1,3 Livförsäkringsaktiebolaget Skandia 340 0,7 Arbetsmarknadens Försäkrings AB 306 0,6 Carlson Småbolagsfond 263 0,5 S-E Banken Sverigefond 222 0,4 23 361 46,7 Utländska aktieägare 22 035 44,1 Övriga aktieägare 4 604 9,2 Totalt 50 000 100,0 Källa: VPC Revisorernas granskningsrapport Vi har översiktligt granskat denna halvårsrapport och därvid följt rekommendation utfärdad av Föreningen Auktoriserade Revisorer FAR. En översiktlig granskning är väsentligt begränsad i förhållande till en revision. Det har inte framkommit något som tyder på att halvårsrapporten inte uppfyller kraven enligt börslagar och lagen om årsredovisning. Göteborg den 20 augusti 1997 Caj Nackstad Auktoriserad revisor Ulf Egenäs Auktoriserad revisor Ekonomiska informationstillfällen Delårsrapport januari-september 23 okt 1997 Bokslutskommuniké 2 feb 1998 Årsredovisning 1997 febr 1998 Bolagsstämma 26 mars 1998
Fastighetsbestånd Fördelning per fastighetskategori (huvudsakligt ändamål) Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Ränte- Bokf. Direktfastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott bidrag värde avkastning Mkr grad % Mkr Mkr Mkr Mkr % Bostäder 220 443 171 96 164 90 24 2 472 7,3 Kontor/butiker 163 685 277 86 237 136 1 3 572 7,6 Lager/industri 154 780 172 85 146 96 1 797 10,7 Projekt 5 65 10 78 8 5 100 9,7 Obebyggd mark och dyl. 33 102 Totalt 575 1 973 630 88 555 327 25 8 043 8,2 Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 283 7,1 Bokf.värde per kategori Yta per kategori Hyresintäkter per kategori Bostäder 31 % Kontor/butiker 45 % Obebyggd mark och dyl. 1 % Projekt 1 % Lager/industri 22 % Bostäder 22 % Kontor/butiker 35 % Projekt 3 % Lager/industri 40 % Bostäder 30 % Kontor/butiker 43 % Projekt 1 % Lager/industri 26 % Fördelning per geografiskt område Antal Yta Hyres- Ekon. Hyres- Drifts- Ränte- Bokf. Direktfastigheter tkvm värde uthyrn. intäkter överskott bidrag värde avkastning Mkr grad % Mkr Mkr Mkr Mkr % Storgöteborg 178 523 181 92 166 102 8 2 482 8,2 Öresundsområdet 118 425 134 89 119 69 8 1 750 7,9 Storstockholm 59 318 117 79 93 47 0 1 335 7,1 Västra Småland 90 309 77 94 72 43 5 930 9,3 Mälardalen 63 232 74 88 64 42 1 892 9,4 Övriga orter 34 166 47 88 41 24 3 552 7,9 Obebyggd mark och dyl. 33 102 Totalt 575 1 973 630 88 555 327 25 8 043 8,2 Driftsöverskott efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 283 7,1 Bokf.värde Yta Hyresintäkter per geografiskt område per geografiskt område per geografiskt område Storgöteborg 30 % Öresundsområdet 22 % Storstockholm 17 % Storgöteborg 26 % Övriga orter 8 % Öresundsområdet 22 % Storstockholm 16 % Storgöteborg 30 % Övriga orter 7 % Öresundsområdet 21 % Storstockholm 17 % Obebyggd mark och dyl 1 % Övriga orter 7 % Mälardalen 11 % Västra Småland 12 % Mälardalen 12 % Västra Småland 16 % Mälardalen 12 % Västra Småland 13 % Ovanstående driftsöverskott avser de fastigheter som Castellum ägde per 30 juni 1997, varvid de fastigheter som förvärvats under perioden omräknats såsom de ägts under hela perioden medan fastigheter som sålts helt har exkluderats. I driftsöverskottet ingår en fastighet om 7 500 kvm, som förvaltas enligt ett sale/lease-back-avtal. Driftsöverskottet första halvåret 1997 uppgick till 1,7 Mkr och fastigheten har vid beräkning av nyckeltal, i avsaknad av bokfört värde, åsatts ett värde om 42 Mkr.
Resultaträkning Finansieringsanalys Första 1996 Första halvåret proforma halvåret Mkr 1997 (12 mån.) 1996 Hyresintäkter 557 1 100 564 Driftskostnader 134 246 140 Underhåll 46 115 51 Hyresgästanpassningar 16 52 20 Tomträttsavgäld 9 15 9 Fastighetsskatt 26 45 23 Uthyrning och fastighetsadm. 44 90 47 Driftsöverskott före avskrivningar 282 537 274 Avskrivningar 60 117 59 Bruttoresultat 222 420 215 Centrala adm. kostnader 21 54 25 Försäljning fastigheter Försäljn.intäkter efter avdrag för omkostn. 101 2 219 Bokfört värde 75 2 257 Resultat fastighetsförsäljning 26 38 Omstruktureringskostnader 32 Kostnader för börsnotering 10 Rörelseresultat 217 366 120 Räntebidrag 25 64 33 Finansiella intäkter 1 39 Finansiella kostnader 138 241 Resultat efter finansnetto 105 49 Skatt Periodens resultat 105 49 Balansräkning 30 juni 31 dec. 30 juni Mkr 1997 1996 2) 1996 Tillgångar Förvaltningsfastigheter 8 043 8 114 8 064 Övriga anläggningstillgångar 26 16 20 Övriga kortfristiga fordringar 88 85 151 Likvida medel 107 125 130 Summa tillgångar 8 264 8 340 8 365 Eget kapital och skulder Eget kapital 3 407 3 303 3 750 Räntebärande skulder 4 434 4 522 4 208 Ej räntebärande skulder 423 515 407 Summa eget kapital och skulder 8 264 8 340 8 365 11 Anges ej i proformaredovisningen 2) Efter utdelning om 1 800 Mkr till Securum AB. Första 1996 Första halvåret proforma halvåret Mkr 1997 2) (12 mån.) 1996 Rörelseresultat exkl. avskrivningar och fastighetsförsäljning 250 483 217 Finansnetto 111 169 Betald skatt Kassaflöde före förändring rörelsekapital och investeringar 139 48 Förändring rörelsekapital 95 Kassaflöde före investeringar 44 Investeringar, fastigheter 62 Försäljning, fastigheter 101 Investeringar, övrigt netto 13 Kassaflöde efter investeringar 70 Förändring långfristiga skulder 88 Förändring likvida medel 18 Nyckeltal Första halvåret 1996 1997 proforma Fastighetsrelaterade nyckeltal Ekonomisk uthyrningsgrad, % 88 87 Ytmässig uthyrningsgrad, % 86 85 Direktavkastning, % Exkl. uthyrning och fast.adm. 8,2 7,8 Inkl. uthyrning och fast.adm. 7,1 6,7 Hyresvärde kr/kvm och år 639 629 Driftsöverskott före uthyrning och fast. adm. kr/kvm och år 331 311 Bokfört värde kr/kvm 4 046 4 000 Finansiella nyckeltal Kassaflöde, Mkr 139 Investeringar i fastigheter, Mkr 62 Räntetäckningsgrad, % 194 Belåningsgrad, % 55 56 Soliditet, % 41 40 2) Avkastning eget kapital, % 5,8 Avkastning totalt kapital, % 5,1 Data per aktie (50 000 000 aktier) Resultat efter skatt, kr 2:09 Resultat efter skatt med justering för fastighetsförsäljningar och jämförelsestörande poster, kr 1:78 Kassaflöde, kr 2:78 Eget kapital, kr 68:14 66:05 Fastigheternas bokförda värde, kr 160:85 162:29 136 88 917 2 219 22 1 236 1 169 67
Definitioner Avkastning på eget kapital Resultat efter finansnetto minus betald skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Avkastningen har omräknats till helårsbasis, dock med undantag för realisationsvinster och jämförelsestörande poster. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansnetto plus räntekostnader minus räntebidrag i förhållande till genomsnittliga tillgångar. Avkastningen har omräknats till helårsbasis, dock med undantag för realisationsvinster och jämförelsestörande poster. Direktavkastning Driftsöverskottet i procent av fastigheternas bokförda värde vid bokslutstillfället. Bokfört värde på obebyggd mark och dylikt har exkluderats. Direktavkastningen har omräknats till helårsbasis. Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter plus hyresförluster i procent av hyresvärde. Belåningsgrad Räntebärande skulder i förhållande till fastigheternas bokförda värde vid periodens utgång. Hyresintäkter Debiterade hyror jämte tillägg, såsom ersättning för värme och fastighetsskatt, minus hyresförluster. Hyresvärde Hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor och hyresförluster. Räntetäckningsgrad Resultat före finansnetto i förhållande till finansnetto. Soliditet Eget kapital vid periodens utgång i förhållande till totala tillgångar. Ytmässig uthyrningsgrad Kontrakterade ej uppsagda ytor i förhållande till totalt uthyrbar yta. Lokala fastighetsbolag Aspholmen Fastigheter AB Fastighets AB Briggen Fastighets AB Brostaden Elementvägen 14 Fredriksbergsgatan 1 Veterinärgränd 6 702 27 Örebro Box 3158 Box 5013 Telefon 019-27 86 10 200 22 Malmö 121 05 Johanneshov Telefax 019-27 42 50 Telefon 040-38 37 20 Telefon 08-602 33 00 Telefax 040-29 28 92 Telefax 08-602 33 30 Fastighets AB Corallen Eklandia Fastighets AB Harry Sjögren AB Flanaden 3 Ringögatan 12 Flöjelbergsgatan 7 B Box 148 Box 8725 431 37 Mölndal 331 21 Värnamo 402 75 Göteborg Telefon 031-706 65 00 Telefon 0370-69 49 00 Telefon 031 23 38 00 Telefax 031-706 65 29 Telefax 0370-475 90 Telefax 031-51 88 08 Castellum AB (publ) Box 2269, 403 14 Göteborg Besöksadress Kaserntorget 5 Telefon 031-60 74 00 Telefax 031-13 17 55 Org nr 556475-5550