WALLENSTAM DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS 1 JANUARI 31 MARS Hyresintäkterna för första kvartalet uppgår till 399 (396). Förvaltningsresultat fastigheter uppgår till 138 (91). Fastigheter har sålts för 748 (452) och resulterat i realiserade värdeförändringar om 88 (9), vilket är 13 % över årsskiftesvärdering. Orealiserade värdeförändringar på förvaltningsfastigheter uppgår till 111 (126) och på derivatinstrument till -206 (111). Resultat efter skatt uppgår till 177 (286) och vinst per aktie till 1,1 kr (1,7). Investeringar i fastigheter uppgår till totalt 423 (236), och i vindkraft till 138 (224). På bokslutsdagen hade vi cirka 1 190 lägenheter i produktion. Tillväxttakten i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på rullande helår uppgår till 7,2 %. Jämförelser inom parantes avser motsvarande belopp föregående år om inget annat anges. KOMMENTAR FRÅN VD HANS WALLENSTAM Vår verksamhet löper på bra med ett fi nt förvaltningsresultat, tack vare ett starkt driftresultat. Projektutvecklingen fortskrider enligt plan och vi har nu cirka 1 200 lägenheter i produktion. Efterfrågan på bostäder där vi fi nns och verkar är fortsatt extremt hög. Tillväxten i Sverige är dock fortsatt svag, och därför är det inga större värdehöjningar i våra befi ntliga förvaltningsfastigheter. Istället är det eget arbete i nyproduktion och förädling av vårt fastighetsbestånd som ger och kommer att ge värdeutveckling. Vår ambition är att tillföra minst 1 500 lägenheter om året i genomsnitt under aff ärsplan 2018.
DET HÄR ÄR WALLENSTAM Antal fastigheter: cirka 250 Antal anställda: 198 Förvaltningsfastigheternas värde: 28 Mdr Uthyrningsbar yta: 1,1 miljoner kvm Uthyrningsgrad, yta: 98 % Börsvärde 31 mars : 18 Mdr AFFÄRSPLAN 2018 MÅL Att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Ledstjärnor En genomsnittlig produktion av bostäder om 1 500 lägenheter per år. Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med 15 % per kvm till och med 2018. Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen. Förutsättningar Soliditeten ska inte understiga 30 %. Realiserad räntetäckningsgrad på rullande helår ska inte understiga 2 ggr. AFFÄRSIDÉ Att utveckla och bygga samt köpa och sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. AFFÄRSPROCESS Grunden i Wallenstams aff ärsverksamhet är hållbar fastighetsförvaltning. Wallenstam bygger, köper och utvecklar fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna byggs, utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägare del av resultatet. WALLENSTAM IDAG Wallenstam grundades 1944 och är idag ett utvecklande fastighetsbolag som bygger, utvecklar och förvaltar fastigheter. Huvudkontoret är beläget i Göteborg och ägandet fokuseras på bostadsfastigheter i Stockholm och Göteborg, samt i Göteborg även på kommersiella fastigheter. Sammantaget har Wallenstam drygt 8 100 lägenheter och 1 000 företagskunder. Wallenstam är genom dotterbolaget Svensk NaturEnergi självförsörjande på förnybar energi och täcker såväl eget som kunders behov på månadsbasis. Aktien är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large cap. STRATEGIER OCH VÄRDESKAPANDE FAKTORER Wallenstams verksamhet styrs utifrån aff ärsplan, mål och strategier. Strategierna grundar sig på de tre dimensionerna för ett hållbart företagande: ekonomiskt, socialt och miljömässigt ansvar. De värdeskapande faktorerna för verksamheten utgörs i grunden av koncernens aff ärsprocess. I kombination med övergripande strategier och ledstjärnor utgör detta sammantaget de viktigaste verktygen för att bidra till en positiv utveckling av såväl resultat som verksamhet över tid. BEHOV VÄRDETILLVÄXT VÄRDETILLVÄXT LÖNSAM NYPRODUKTION, STADSUTVECKLING OCH LÅNGSIKTIG FÖRVALTNING RESULTAT BYGGER OCH KÖPER SÄLJER UTDELNING INNEHÅLL Vd-kommentar 3 Resultat i korthet 3 Delårsrapport 1 januari 31 mars 4 Resultaträkning koncernen 12 Balansräkning koncernen 13 Rapport över förändring eget kapital koncernen 14 Rapport över kassafl öde koncernen 14 Segmentsrapport 15 Nyckeltal 16 Defi nitioner och ordlista 17 KALENDER Delårsrapport II 6 augusti Delårsrapport III 5 november Bokslutskommuniké 18 februari 2015 Årsstämma 2015 april 2015 Delårsrapporten har upprättats i enlighet med IAS 34. Redovisningsprinciperna är oförändrade i jämförelse med årsredovisningen. Moderbolagets redovisningsprinciper följer årsredovisningslagen och RFR2. För information om redovisningsprinciper: www.wallenstam.se/redovisningsprinciper. För defi nitioner etc. se sista sidan i rapporten alternativt: www.wallenstam.se/defi nitioner. WALLENSTAM 2
VD-KOMMENTAR Vår verksamhet löper på bra med ett fi nt förvaltningsresultat, tack vare ett starkt driftresultat som en följd av effektiv förvaltning i kombination med milt klimat samt lägre räntekostnader. Så här i starten av vår affärsplan kan jag också konstatera att vårt mål om en genomsnittlig årlig tillväxttakt i substansvärdet på minst 10 % känns helt rätt! Målet visar tydligt hur vi skapar värde genom eget arbete inom bolagets alla områden. NY RESULTATRÄKNING Samtidigt som vi startat den nya affärsplanen har vi sett över och arbetat om resultaträkningen, så att den bättre speglar vår verksamhet och visar hur vi styr den. Årets första kvartal är historiskt inte ett starkt värdetillväxtkvartal då effekter av till exempel hyresförhandlingar räknas med redan i årsskiftesvärderingen. I år har också räntan gått ner, vilket påverkar derivatutfallet negativt, men samtidigt ger det låga räntekostnader över tid för oss. De historiskt låga elpriserna påverkar vårt resultat. För fastighetsdriften är det positivt men för naturenergi är påverkan negativ. För oss som bolag är det dock en långsiktig investering som gör oss energioberoende. VIKTIGA HÄNDELSER Av det som skett under första kvartalet vill jag särskilt lyfta fram följande: Vi har sålt fastigheter i Stockholm för totalt cirka 750. Fastigheterna ligger i Bromma och Nacka Orminge och köpare är fastigheternas hyresgäster. Försäljningarna överstiger värdering med i genomsnitt drygt 10 %. I februari tilldelades Wallenstam priset Kundkristallen i kategorin största lyft inom serviceindex, ett pris där privata och kommunala fastighetsbolag tävlar i service och kvalitet. Svensk NaturEnergi blir ny elleverantör till SF Bio:s 36 biografer runt om i landet. Avtalet löper på två år och start ade den 1 januari. I mitten av 2015 får Göteborgarna en ny biograf på Götaplatsen, Kungsportsavenyen, där vi tecknat ett femtonårigt avtal med SF Bio. UTSIKTER FÖR Efterfrågan på bostäder där vi fi nns och verkar är fortsatt extremt hög. På den kommersiella sidan i Göteborg fi nns en god efterfrågan på lokaler i centrala lägen, vilket gör våra kommersiella fastigheter, som fi nns framför allt i Göteborgs innerstad, särskilt attraktiva. Tillväxten i Sverige är dock fortsatt svag, och därför är det inga större värdehöjningar i våra befi ntliga förvaltningsfastigheter. Istället är det eget arbete i nyproduktion och förädling av vårt fastighetsbestånd som ger och kommer att ge värdeutveckling. På fastighetsmarknaden är efterfrågan mycket stor på fastigheter i våra regioner. Både bostadsfastigheter och centrala kommersiella fastigheter är efterfrågade, dock har läget större betydelse än någonsin. När det gäller vår projektutveckling så har vi cirka 1 200 lägenheter i pågående produktion. Jag känner mig trygg i den projektportfölj som vi har och som vi ständigt jobbar med att fylla på med nya spännande projekt. Hans Wallenstam, vd RESULTAT 1 JANUARI 31 MARS I KORTHET Resultat efter skatt första kvartalet uppgår till 177 (286). Det motsvarar ett resultat per aktie om 1,1 kr (1,7). Vid en jämförelse mot samma period föregående år är förvaltningsresultatet för fastigheterna väsentligt starkare, totalt 52% bättre, vilket är en följd av sänkta drift- och fi nansieringskostnader. De låga ränteinåverna, som varit positiva för förvaltningsresultatet, har påverkat värdeutvecklingen på fi nansiella instrument negativt, totalt -206 (111). Resultatet från fastighetsförsäljningar är 73 (3) efter omkostnader. O realiserad värdeförändring fastigheter är positiv om än något lägre än föregående år, 111 (126). Skatten är positiv 52 (-42) till följd av återläggningar av uppskjutna skatteskulder vid genomförda fastighetsaffärer. Sammanfattningsvis har förvaltningsresultatet fastigheter samt förvaltningsresultatet naturenergi förstärkts med 47 respektive 7. Även realiserade värde förändringar har ökat med 70 medan orealiserade förändringar är totalt 330 lägre jämfört med motsvarande period föregående år, främst på grund av räntederivat. WALLENSTAM 3
DELÅRSRAPPORT 1 JANUARI 31 MARS PERIODENS RESULTAT Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter för perioden uppgår till 399 (396). Av dessa utgörs 274 (266) av hyresintäkter från region Göteborg och 123 (128) från region Stockholm. Hyresintäkternas utveckling har påverkats av genomförda fastighetsförsäljningar, förvärv, hyresförhandlingar, nyuthyrningar och färdigställd nyproduktion. På kort sikt påverkas intäkterna även av minskad uthyrning i fastigheter som tömts för kommande projekt. Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt. Årets hyresförhandlingar har hittills resulterat i en genomsnittlig höjning på 1,7% i Göteborg och 1,5 % i Stockholm. Hyresnivåerna för Wallenstams lokaler har i jämförbart bestånd ökat knappt 1 % som en effekt av främst indexuppräkningar. Vi upplever en bra och stabil efterfrågan på lokaler och då främst i centrala lägen där majoriteten av våra kommersiella fastigheter är belägna. Vår uthyrningsgrad för de kommersiella fastigheterna avseende yta uppgår per bokslutsdatum till 95 %. Driftkostnader & driftnetto Driftkostnaderna för perioden uppgår till 120 (144). Driftnettot ökar 11% och uppgår till 279 (252). En effektiv förvaltning, optimerad energiförbrukning och ett förändrat fastighetsinnehav med nyare fastigheter bidrar till sänkta driftkostnader. Säsongseffekter för Wallenstam utgörs främst av varierande driftkostnader. Dessa är vanligtvis som högst kvartal ett och fyra då kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskötsel oftast blir hög re. Totalt har driftresultatet för första kvartalet påverkats positivt med 9 till följd av framför allt lägre kostnader för uppvärmning och snöröjning jämfört med motsvarande period. Förvaltnings- & administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 46 (45) och avser i huvudsak personalkostnader. Kostnader för Wallenstams syntetiska optionsprogram, som redovisas på egen rad i resultaträkningen, uppgår för perioden till 5 (7). Finansiella intäkter & kostnader Finansiella intäkter uppgår till 8 (7) och fi nansiella kostnader till totalt 111 (130) varav 103 (123) avser fastighetsrörelsen och 8 (7) naturenergiverksamheten. Finansnettot har påverkats positivt med cirka 17 till följd av en minsk ad genomsnittlig räntenivå. Snitträntan för första kvartalet uppgår till 3,03% (3,46). Snitträntan på bokslutsdagen var 2,94 % (3,41). Resultat av bostadsrätter Intäkter försäljning bostadsrätter avser ersättning från försäljning av bostadsrättsprojekt och bostadsrättsandelar. För perioden har inga projekt färdigställts varför periodens intäkter och kostnader enbart avser försäljning av styckvisa bostadsrättsandelar. Som kostnad bostadsrättsandelar redovisas anskaffningsvärdet för sålda bostadsrättsprojekt och bostadsrättsandelar. Kostnaderna inkluderar vidare marknads- och försäljningskostnader för bostadsrätter. DE TIO STÖRSTA LOKALHYRESGÄSTERNA Hyresgäst Yta, kvm Göteborgs Stad 21 143 SF Bio AB 13 365 Landsarkivet i Göteborg 11 000 Försäkringskassan 8 649 SCA Hygiene Products AB 7 600 Göteborgs Universitet 6 773 Vittraskolorna AB 6 374 Folkuniversitetet 6 270 Länsstyrelsen i Västra Götalands län 5 390 Renew Group Sweden AB 5 375 Summa 91 939 Total kommersiell yta i Göteborg är cirka 450 000 kvm. ÖVRIGT 6 % UTBILDNING 4 % INDUSTRI/LAGER 3 % BUTIK 16 % KONTOR 27 % FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE BOSTÄDER 44 % ELSPOTPRIS PER KVARTAL kr/mwh 800 700 600 500 400 300 200 100 2004 2006 2008 2010 WALLENSTAM 4
Förvaltningsresultat naturenergi Förvaltningsresultat naturenergi utgörs av intäkter och kostnader inklusive avskrivningar för elhandel och elproduktion minskat med administrations- och räntekostnader hänförliga till denna verksamhet. Intäkter och kostnader för produktion och försäljning av el uppgår netto till 27 (17). Efter avdrag för ränteoch administrationskostnader om totalt 15 (12) blir förvaltningsresultatet för naturenergi 12 (5) för perioden. Under första kvartalet producer - ades 91,2 GWh (61,3) vilket motsvarar en ökning mellan perioderna om 49 %. Produktionsökningen återspeglas inte i samma omfattning i omsättningen då priset på producerad respektive såld el är väsentligt lägre för perioden jämfört med föregående år. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Under perioden har Wallenstam sålt fastigheter för totalt 748 (452). Försäljningarna genomfördes till priser som i genomsnitt översteg senaste årsskiftesvärdering med cirka 13 % (2), beaktat årets investeringar. Försäljningsresultat i relation till investerat belopp uppgår till 381 (92) varav 293 redovisats i koncernens resultaträkning tidigare år som orealis erad värdeförändring. Då de avyttrade fastigheterna i snitt innehafts cirka 17 år motsvarar försäljningsresultatet en genom snittlig årlig värdetillväxt om 4,3%. Transaktionsvolymen på den svenska fastighetsmarknaden uppgår under till knappt 27 Mdr enligt Jones Lang LaSalles bedömning. Det motsvarar en ökning med 33 % jämfört med samma period föregående år. Jämfört med föregående kvartal innebär det dock en svag nedgång, transaktionsvolymen uppgick då till knappt 31 Mdr. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar i Wallenstams fastighetsbestånd påverkar resultatet positivt med netto 111 (126). Förvaltningsfastigheter i drift svarar för 64 (126) och värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter för 47 (-). Orealiserad värdeförändring finansiella instrument Wallenstam använder fi nansiella instrument så som ränte-, valuta- och elderivat, se Finansiering sid 8. Räntederivatens värde har, främst på grund av sjunkande långräntor, ändrats med -197 (111). För att säkra intäkter från försäljning av el säkrar koncernen delar av elpriset på den fi nansiella marknaden. Elderivatens värde har, främst till följd av låga marknadspriser på el, ändrats med -9 (-). Skatt Periodens redovisade skatt uppgår netto till 52 (-42) varav uppskjuten skatt utgör 52 (-41) och aktuell skatt 0 (-1). Skatten för övrigt totalresultat är -1 (1). Positiv resultateffekt uppkommer som en följd av att tidigare avsatt skatteskuld återförs i samband med genomförda fastighetsaffärer. Koncernens största skatteutbetalningar omfattar främst kostnader för mervärdesskatt, för vilken vi som fastighetsbolag har begränsad avdragsrätt, samt exempelvis fastighets-, energi- och stämpelskatt liksom personalrelaterade skatter och avgifter. Kostnaden för dessa övriga skatter, som för helåret uppgick till cirka 475 (400), redovisas bland rörelsekostnader inom förvaltningsresultatet respektive investering i byggnadsrörelsen. VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Värdeförändring förvaltningsfastigheter i drift 64 126 Värdeförändring pågående nyproduktion hyresrätter 47 - Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 88 9 Totala värdeförändringar förvaltningsfastigheter 199 135 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 VÄRDERING/FÖRSÄLJNINGSPRIS SÅLDA FASTIGHETER 23% 2010 5% 2011 13% 7% 13% VÄRDETILLVÄXT FÄRDIGSTÄLLD NY- PRODUKTION FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 1 200 23% 1 000 800 600 400 200 0 37% 69% 31% * 2010 2011 Värdering Försäljningspris Anskaffningskostnad Värdering Försäljningspris jämfört med värdering vid närmast föregående årsskifte efter beaktande av årets investeringar. Värdeökning av nyproduktionsprojekt hyresrätter jämfört med anskaffningskostnad. I grafen presenteras utfall vid fastighetens fullständiga färdigställande. * Under har inga projekt färdigställts. WALLENSTAM 5
VÅRA FASTIGHETER Periodens utveckling Under första kvartalet har vi investerat 349 (236) i förvaltningsfastigheter och 74 i bostadsrättsproduktioner. Investeringarna avser i sin helhet ny- och ombyggnationer. Pågående nyoch ombyggnadsprojekt omfattar cirka 1200 lägenheter. Under perioden har Wallenstam sålt fastigheter med ett ingående värde om 659 (442). Orealiserade värdeförändringar har påverkat förvaltningsfastigheternas värde positivt med totalt 111 (126), varav 47 kommer från värdetillväxt i pågående nyproduktion av hyresrättsfastigheter och 64 (126) från förvaltningsfastigheter i drift. Direktavkastningskravet för bostäder uppgår till i genomsnitt 3,8 % (3,8) och för kommersiella beståndet till 5,6 % (5,8). Förvaltningsfastigheternas värde är fastställt till 27 880 vid periodens utgång vilket, exklusive pågående byggnationer, motsvarar 25 733 kr/kvm. Total investering i pågående hyres- och bostadsrättsprojekt uppgår till cirka 3,7Mdr (2,8). Vår marknad De orter vi verkar på präglas av en omfattande efterfrågan på bostäder och låg nyproduktionstakt av hyresrätter. Endast en liten andel av våra lägenheter blir lediga för uthyrning i samband med omfl yttning och efterfrågan på färdigställda nyproducerade hyresrätter är hög. Vi bygger i huvudsak hyresrätter men även bostadsrätter, framför allt till följd av att tillgång på mark för hyresrättsproduktion är begränsad. Från och med redovisas nyproduktion av bostadsrätter som Pågående arbete bostadsrätter i balansräkningen. Befintliga fastigheter jämte nyproduktionsprojekt av hyresrätter redovisas som Förvaltningsfastigheter. Värdering Wallenstam värderar samtliga förvaltningsfastigheter till verkligt värde. Vi har god marknads- och fastighetskännedom genom en aktiv handel med fastigheter, och har därmed en god grund för att genomföra interna värderingar av fastighetsbeståndet. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika direktavkastningskrav för respektive region, och även differentierat direktavkastningskraven för olika typer av fastigheter och för olika delområden inom varje region. Beräkningsmässigt utgår värderingen från fastigheternas driftnetton, vilket sätts i relation till ett direktavkastningskrav för respektive fastighet (se värderingsmodell i årsredovisningen). Fastighetsmarknaden i våra regioner har haft en stabil värdebild under första kvartalet. Detta gör att Wallenstam inte har gjort någon generell förändring av fastigheternas direktavkastningskrav i periodens värdering. Värdering av pågående projekt Nyproduktion av hyresrätter värderas till verkligt värde. Från och med fastställs detta som anskaffningsvärde med tillägg av 50% av kalkylerat övervärde vid färdigställandetidpunkten i relation till byggnationens färdigställandegrad, vilken i sin tur baseras på nedlagda kostnader. Nybyggnationer av bostadsrätter redovisas enligt IFRIC15, Avtal för uppförande av fastigheter. För Wallenstam innebär detta att IAS 18, Intäkter, tilllämpas för redovisning av dessa fastighetsprojekt. Det betyder i korthet att löpande redovisning sker till anskaff - ningsvärde och att resultat redovisas när bostadsrätten färdigställts, sålts och överlämnats till kunden. FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRÄNDRING, FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Bokfört värde, Kvm Fastighetsbestånd 1 jan 29 049 1 103 550 - Pågående bostadsrättsproduktion* -970 - + Förvärv - - + Byggnationer 349 - - Försäljningar -659-37 091 + Orealiserad värdeförändring netto 111 - Fastighetsbestånd 31 mars 27 880 1 066 459 * Redovisas från och med på egen rad, Pågående arbete bostadsrätter, i balansräkningen FÖRÄNDRING PÅGÅENDE BOSTADSRÄTTSPRODUKTION Bokfört värde, Pågående bostadsrättsproduktion 1 jan 0 + Pågående bostadsrättsproduktion* 970 + Byggnationer 74 Pågående bostadsrättsproduktion 31 mars 1 044 * Redovisas från och med på egen rad, Pågående arbete bostadsrätter, i balansräkningen DIREKTAVKASTNINGSKRAV Ort Fastighetstyp Direktavkastningskrav, % Stockholm Bostäder 3,25-5,25 Göteborg Bostäder 3,25-5,00 Göteborg Kommersiellt 3,75-8,50 Genomsnittligt direktavkastningskrav bostäder 3,8 Genomsnittligt direktavkastningskrav kommersiellt bestånd 5,6 4 000 3 000 2 000 1 000 0-1 000-2 000-3 000 FÖRVÄRV, BYGGNATION OCH FÖRSÄLJNING AV FASTIGHETER 2010 2011 Avser finansieringseffekt, från försäljningsrespektive investeringsvolym. Förvärv Ny- och ombyggnation Avyttrat WALLENSTAM 6
FASTIGHETSINNEHAVETS STRUKTUR PER -03-31 Uthyrningsbar yta, kvm Bostäder Kontor Butik Industri/ Lager Utbildning Övrigt Totalt Fördelning, ort Stockholm 293 831 13 895 14 027 12 656 1 493 8 597 344 499 32 % Göteborg 210 811 225 404 92 847 72 264 32 332 68 812 702 470 66 % Helsingborg 14 185 1 415 1 408 838 170 1 474 19 490 2 % Totalt 518 827 240 714 108 282 85 758 33 995 78 883 1 066 459 100 % Fördelning, lokaltyp 49 % 23 % 10 % 8 % 3 % 7 % 100 % FASTIGHETSFÖRVÄRV Under perioden har inga fastighetsförvärv genomförts. FASTIGHETSFÖRSÄLJNINGAR Fastighetsbeteckning Stockholm Adress Byggår/ ombyggnadsår Bostad kvm Kontor kvm Butik kvm Industri/ Lager kvm Utbildning kvm Orminge 40:1 Ornövägen 20-34 1971 10 123-60 9-80 10 272 Orminge 40:2 Ornövägen 10-18 1970 6 617 - - - - - 6 617 Orminge 48:1 Utövägen 8-28 1967 10 180 82 - - - 55 10 317 Ceremonien 3 Backskåran 3-7, Gubbkärrsvägen 29 1950 9 055 79-216 530 5 9 885 Totalt 35 975 161 60 225 530 140 37 091 Övrigt kvm Summa kvm FÄRDIGSTÄLLD NYPRODUKTION Under perioden har ingen nyproduktion färdigställts. PÅGÅENDE NYPRODUKTION Projekt Stockholm Kvm Antal lgh Beräknas färdigställt Ture No8 (brf) 4 740 61 Q2 Segelfl yget, Barkarbystaden, Järfälla 15 610 247 Q2/Q4 / Q1 2015 Tuletorget, Sundbyberg (brf) 10 620 180 Q4 Tyresö Trädgårdar*, Tyresö, Etapp 1 (brf) 8 500 114 /2015 Riggen, Gröndal (brf) 2 540 42 Q2 2015 Svanhöjden, Älta 7 450 129 Q2 2015 Följa Berg, Nacka 7 510 122 Q4 2015 Göteborg Vita Björn, Majorna 3 160 64 Q4 Till- och ombyggnation befi ntliga fastigheter 1 170 23 Q2 / Q1 2015 Långängen, Kvillebäcken 6 070 115 Q1 2015 Avenyn 31 35 3 900 66 Q1 2015 Helsingborg Vildvinet 2 1 480 28 Q3 Summa 72 750 1 191 * Samägt projekt med Oscar Properties. WALLENSTAM 7
VIND- OCH VATTENKRAFT Wallenstam har 57 vindkraftverk fördelade på 18 parker och tre vattenkraftverk i drift. Vid mars månads utgång uppgick installerad effekt till 118 MW (100). Under har vi investerat 138 (224) i vindkraft. Vind- och vattenkraftverken värderas till anskaffningsvärde minskat med av- och nedskrivningar. Den totala nettoinvesteringen i färdigställda verk och pågående byggnationer uppgick den 31 mars till 2 103 (2092). För närvarande har vi två pågående projekt, Tommared i Laholms kommun, och Nyckeltorp i Skara kommun. Totalt bygger vi nio verk, vilka förväntas bli färdigställda under andra kvartalet. FINANSIERING Eget kapital Det egna kapitalet uppgår till 12992 (12 175), vilket motsvarar 77 kr per aktie (72). Soliditeten uppgår till 40 % (38). Räntebärande skulder Räntebärande skulder består av traditionell bankupplåning samt ett företagscertifi kat med en ram på 2 Mdr. På bokslutsdagen uppgick Wallenstams räntebärande skulder till 16 357 (16 159) vilket motsvarar en belåningsgrad om 50 % (51). Låneportföljen har ökat främst med anledning av investeringar i ny- och ombyggnadsprojekt. Av låneportföljen har 47 % (49) en räntebindningstid överstigande ett år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 41månader (40). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 2,94% (3,41). Finansieringen säkerställs huvudsakligen med pantbrev i fastigheter respektive pantsättning av aktier i vindkraftsbolag. För företagscertifi katprogrammet ställs ingen säkerhet. Derivatinstrument Wallenstams fi nansiella derivatinstrument utgörs framför allt av räntederivat och elderivat. På bokslutsdagen har Wallenstam en nettoskuld avseende derivatinstrument om 378 att jämföra med 173 per 31 december. Av dessa utgör räntederivat 356 och elderivat 22. Värdeutvecklingen, som alltså är negativ för perioden, är en följd av sjunkande långräntor vad avser räntederivaten och för elderivaten en förväntan om fortsatt låga priser. Räntederivat används för att på ett fl exibelt och kostnadseff ektivt sätt erhålla önskad ränteförfallostruktur. Dessa värderas genom diskontering av framtida kassafl öden med utgångspunkt från observerbara marknadsräntor och klassifi ceras i nivå 2. Elderivat används för att minska påverkan av marknadens rörelser genom att säkra intäkter från framtida elförsäljning och elproduktion. Disponibel likviditet Den disponibla likviditeten inklusiv e check räkningskrediter uppgår till 768 (751). Därtill fi nns beviljade byggnadskreditiv om totalt 1 990 (1 225) varav 1 060 (505) utgör tillgängliga men ej nyttjade medel på bokslutsdagen. NATURENERGI Antal parker Antal verk Installerad effekt, MW I DRIFT Vindkraftverk 18 57 118,1 Vattenkraftverk - 3 0,7 Summa 18 60 118,8 UNDER BYGGNATION Tommared 1 6 13,8 Nyckeltorp 1 3 6,0 Summa 2 9 19,8 BINDNINGSTID MEDELRÄNTOR -03-31 Ränteförfallostruktur Belopp, Snittränta, % Andel, % 0 3 mån 6 465 3,35 39,52 3 mån 1 år 2 237 2,07 13,68 1 2 år 300 1,29 1,83 2 3 år 300 3,20 1,83 3 4 år 700 3,00 4,28 4 5 år 600 3,15 3,67 5 6 år 530 2,78 3,24 6 7 år 700 3,14 4,28 7 8 år 1 100 3,05 6,72 8 9 år 2 075 2,59 12,69 > 9 år 1 350 3,08 8,25 Summa 16 357 2,94 100,00 * Rörliga lån med ett ränteförfall inom tre månader har en snittränta om 2,04 %. 3,35 % innefattar effekter av swapavtal och fasträntelån som förfaller inom tremånadersperioden. 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Q1 DISPONIBEL LIKVIDITET Q2 Q3 Q4 Q1 Disponibel likviditet inklusive checkräkningskrediter. WALLENSTAM 8
WALLENSTAMAKTIEN* Wallenstams B-aktie är noterad på Nasdaq OMX Stockholm, Large Cap. Under första kvartalet har Wallenstamaktien ökat med 9 %. Fastighetsindex OMX Stockholm Real Estate, och OMX Stockholm PI ökade med 13 % respektive 4 % under samma period. Vid periodens slut var Wallenstams aktiekurs 106,10 kr att jämföra med 97,25 kr vid årsskiftet. Börsvärdet uppgick till 18037 (16 533) beräknat på antalet registrerade aktier. Eget kapital per aktie uppgick till 77 kr (76). Wallenstam har mandat från stämman att genomföra återköp. Under har 276 000 aktier återköpts till och med bokslutsdatum till en genomsnittskurs om 99,00 kr per aktie. Totalt antal aktier i eget förvar uppgår vid bokslutsdatum till 1 476000 st. Aktiens direktavkastning Senast verkställd utdelning uppgick till 1,25 kr per aktie, vilket motsvarar en direktavkastning om 1,2 % (1,3) räknat på aktiekursen vid periodens utgång. Föreslagen utdelning uppgår till 2,00 kr per aktie. Aktiens totalavkastning Aktiens totalavkastning, beräknad som aktiens kursutveckling under senaste tolvmånadersperioden, inklusive verkställd utdelning i relation till börskurs vid periodens början, uppgår till 27 % (24). * Jämförelser inom parentes avser belopp per årsskiftet -12-31. Wallenstam B-aktie OMX Stockholm_PI OMX Stockholm Real Estate PI KURSUTVECKLING 2010, KR 110 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2010 2011 AKTIEÄGARINNEHAV -03-31 A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 17 250 000 22 253 000 23,24 60,15 AMF - Försäkring och fonder 13 432 354 7,90 4,15 Familjen Agneta Wallenstam 10 502 000 6,18 3,24 Familjen Anders Berntsson med bolag 9 500 000 5,59 2,93 Familjen Henric Wiman 6 022 631 3,54 1,86 Bengt Norman med bolag 4 907 000 2,89 1,52 Familjen Brandström med bolag 3 849 400 2,26 1,19 Familjen U Wallenstam 3 749 570 2,21 1,16 JPM Chase NA 3 342 783 1,97 1,03 Christian Wallenstam 3 011 000 1,77 0,93 Övriga ägare 70 704 262 41,59 21,84 Totalt antal aktier 17 250 000 151 274 000 Återköpta egna aktier** 1 476 000 0,87 Registrerade aktier 17 250 000 152 750 000 Totalt registrerade aktier 170 000 000 100,00 100,00 Summa utestående aktier 168 524 000 Andelen institutionellt ägande uppgår till cirka 12 procent av kapitalet och cirka 6 procent av rösterna. Utlandsägandet uppgår till cirka 10 procent av kapitalet och cirka 5 procent av rösterna. Källa: Euroclear Sweden AB ** Återköpta egna aktier saknar rösträtt. De erhåller heller ingen utdelning. WALLENSTAM 9
MÅLUPPFÖLJNING Mål Substansvärdetillväxt Wallenstams mål är att under perioden till och med 2018 ha en tillväxttakt i substansvärdet, exklusive utdelning och återköp, på i genomsnitt minst 10 % per år. Beräknat substansvärde i relation till koncernens mål baseras på rullande tolvmånaders utveckling, och uppgår för perioden till 7,2 %. SUBSTANSVÄRDETILLVÄXT 1 APR 31 MAR Substansvärde 1 apr 15 318 Förändring substansvärde perioden 753 Återläggning utdelning och återköp perioden 348 Rullande substansvärde 16 419 7,2 % Substansvärde Substansvärdet på bokslutsdagen uppgår till 16 071 (15 318). Substansvärdet beskriver koncernens skapade samlade värde och innefattar eget kapital samt uppskjuten skatteskuld. Uppskjuten skatteskuld avser i huvudsak skillnader mellan redovisade värden och skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. I balansräkningen redovisas en nettoskatteskuld om 1 967 (2 045), vilken består av en uppskjuten skatteford ran på 1 112 (1 098) samt av en uppskjuten skatteskuld om 3079 (3 143). Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), som utöver återläggning för uppskjuten skatteskuld också beaktar orealiserade värdeförändringar för derivat, uppgår till 16 367 (15 620). Tillägg för uppskjuten skatteskuld görs eftersom faktisk framtida skattebelastning för den del som avser värdeförändringar fastigheter bedöms bli väsentligt lägre än nominell skattesats. SUBSTANSVÄRDE 31 mar 31 mar Eget kapital enl balansräkning 12 992 12 175 Uppskjuten skatteskuld enligt balansräkning 3 079 3 143 Koncernens substansvärde 16 071 15 318 Orealiserad värdeförändring derivat, netto 296 302 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 16 367 15 620 Ledstjärnor & förutsättningar Aff ärsplanens mål stöds av ledstjärnor och förutsättningar. En av våra tre ledstjärnor är att nå en genomsnittlig produktion om 1 500 lägenheter per år. Genom vår byggnation skapar vi värde och vi tillför bostäder som är en stor bristvara i våra regioner. Totalt har vi nu cirka 1190 lägenheter under produktion. Vår andra ledstjärna Minska koldioxidbelastningen i fastighetsbeståndet med 15 % per kvm till och med 2018 speglar vårt miljöansvar, och bidrar också till minskade driftkostnader. Vår tredje ledstjärna Andel kunder som vill rekommendera Wallenstam ska öka årligen tydliggör att våra kunder är viktiga och nöjda kunder genererar fl er kunder. De två sistnämnda ledstjärnorna följs upp och redovisas på årsbasis. Förutsättningar för att vi ska nå vårt mål är en realiserad räntetäckningsgrad som på rullande helår inte ska understiga 2,0 ggr, samt en soliditet på minst 30%. Första kvartalet var den realiserade räntetäckningsgraden 4,9 ggr och soliditeten uppgick till 40 %. TILLVÄXT SUBSTANSVÄRDE MÅL 10 % PER ÅR 2015 2016 2017 2018 Genomsnittlig substansvärdetillväxt, exklusive utdelning och återköp, för den senaste tolvmånadersperioden. 7,2 % - - - - LÄGENHETER I PÅGÅENDE PRODUKTION Antal lgh 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 REALISERAD RÄNTETÄCKNINGSGRAD, RULLANDE HELÅR ggr 5 4 3 2 1 0 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 % 50 40 30 20 10 0 Q1 SOLIDITET Q2 Q3 Q4 Q1 Totalt Region Stockholm Region Göteborg Realiserad räntetäckningsgrad på rullande helår ska inte understiga 2,0 ggr. Soliditeten ska uppgå till minst 30 %. WALLENSTAM 10
ÖVRIGA UPPLYSNINGAR Möjligheter & risker Wallenstams möjligheter, risker och hur vi hanterar dessa, presenteras i årsredovisningen på sidorna 54 56. Inga väsentliga förändringar har skett därefter. Känslighetsanalys Per den 31 mars uppgår fastigheternas bedömda marknadsvärde till cirka 28 Mdr. En värdeförändring på +/-10% motsvarar därmed cirka 2,8Mdr vilket ger ett förändrat substansvärde på cirka 17 kr per aktie. En förändring av fastigheternas direktavkastningskrav med 0,25%-enheter motsvarar cirka +/- 9 kr per aktie. Affärsområden Wallenstams verksamhet bedrivs inom tre aff ärsområden: Göteborg, Stockholm och NaturEnergi. Göteborg & Stockholm Vårt fastighetsbestånd i Göteborg omfattar cirka 3 200 lägenheter och cirka 1 000 företagskunder som hyr kontorslokaler och butiker främst i Göteborgs innerstadslägen. I Helsingborg förvaltar vi cirka 200 lägenheter. Majoriteten av våra bostäder fi nns i Stockholm och uppgår till cirka 4 700 lägenheter. I dagsläget pågår också merparten av vår nyproduktion i Stockholmsområdet. NaturEnergi Verksamheten inom Natur Energi omfattar både produktion av och handel med förnybar energi. Närståendetransaktioner Wallenstams närstående utgörs främst av koncernbolag. Styrelseledamöter, före tagsledning med familjer samt bolag de kontrollerar är också närstående. Transaktioner med närstående utgörs främst av administrativa arvoden till, och lokalhyror från, koncernbolag. Personer och bolag som är närstående till styrelseledamöter hyr lägenheter och lokaler, samt är elkunder. Försäkringstjänster inhandlas av bolag där leda möter i Wallenstams styrelse liksom medlem i koncernledningen är styrelseledamöter. Vidare köps entreprenadtjänster in av bolag där en av Wallenstams styrelseledamöter är närstående. Dessa transaktioner sker till marknadsmässiga villkor. Under kvartalet har vd förvärvat en bostadsrätt från Wallenstam. Förvärvet har skett till marknadspris. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet är att i första hand utföra koncerngemensamma tjänster. Därutöver äger moderbolaget ett mind re antal fastigheter. RESULTATRÄKNING, MODERBOLAGET janmar janmar Intäkter 85 78 254 Kostnader -88-81 -409 Finansnetto 72-55 2 848 Värdeförändring derivatinstrument -197 111 337 Resultat före skatt -128 53 3 030 Koncernbidrag - - -610 Skatt 27-13 49 Resultat efter skatt -101 40 2 469 Totalresultat -101 40 2 469 BALANSRÄKNING, MODERBOLAGET Tillgångar jandec - 03-31 - 03-31 - 12-31 Fastigheter 958 857 893 Andelar i koncernföretag 5 949 6 726 6 334 Finansiella derivatinstrument 44 13 75 Fordringar på koncernbolag 11 805 9 740 11 325 Övriga tillgångar 579 692 726 Kassa och bank 325 283 301 Summa tillgångar 19 660 18 311 19 654 Eget kapital och skulder Eget kapital 7 478 5 497 7 606 Räntebärande externa skulder 7 943 6 025 7 995 Skulder till koncernföretag 3 609 6 195 3 605 Finansiella derivatinstrument 400 396 232 Övriga skulder 230 198 216 Summa eget kapital och skulder 19 660 18 311 19 654 Ställda säkerheter 3 862 3 242 3 651 Ansvarsförbindelser 8 494 10 242 8 891 Den totala omsättningen för perioden uppgår till 85 (78), varav hyresintäkterna utgör 14 (16). De minskade hyresintäkterna är främst en följd av pågående ombyggnadsprojekt. Resultatet har påverkats negativt av värdeförändringar på fi nansiella räntederivatinstrument om -197 (111). Resultat efter skatt, liksom totalresultatet, uppgår till -101 (40). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 67 (15). Moderbolagets externa lån uppgår på bokslutsdagen till 7 943 (6025). Efter rapportperiodens utgång Inga händelser av väsentlig betydelse för bolagets ställning har inträffat efter rapportperiodens utgång. WALLENSTAM 11
RESULTATRÄKNING, KONCERNEN Not / apr-mar jan-dec Hyresintäkter 399 396 1 581 1 578 Driftkostnader -120-144 -459-483 Driftnetto fastigheter 279 252 1 122 1 095 Förvaltnings- och administrationskostnader -46-45 -200-199 Finansiella intäkter 8 7 46 45 Finansiella kostnader -103-123 -448-468 Förvaltningsresultat fastigheter 138 91 520 473 Intäkter försäljning bostadsrätter 20 4 44 28 Kostnader försäljning bostadsrätter -18-4 -38-24 Förvaltningsresultat naturenergi 1 12 5-1 -8 Realisationsresultat vindkraftstillgångar - -1 4 3 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 2 73 3 137 67 Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar 225 98 666 539 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 111 126 590 605 Nyproduktion 47-272 225 Övriga 64 126 318 380 Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument -206 111 11 328 Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner -5-7 -21-23 Nedskrivning anläggningstillgångar - - -150-150 Resultat före skatt 125 328 1 096 1 299 Skatt 52-42 71-23 Periodens resultat efter skatt 177 286 1 167 1 276 Övrigt totalresultat poster som kan omföras till periodens resultat Omräkningsdifferens 3-5 -4-12 Skatt hänförlig till övrigt totalresultat -1 1 1 3 Totalresultat 179 282 1 164 1 267 Fördelning av periodens resultat Periodens resultat hänförligt till innehavare av aktier i moderbolaget 177 286 1 167 1 277 Periodens resultat hänförligt till innehavare utan bestämmande infl ytande - - - -1 Genomsnittligt antal utestående aktier, tusental 168 570 170 000 169 221 169 533 Resultat efter skatt kr per aktie, utspädning förekommer ej 1,1 1,7 6,9 7,5 NOT 1 Förvaltningsresultat naturenergi / apr-mar jan-dec Elintäkter 101 88 246 233 Elkostnader -74-71 -185-182 Förvaltnings- och administrationskostnader naturenergi -7-5 -26-24 Finansiella kostnader naturenergi -8-7 -36-35 Förvaltningsresultat naturenergi 12 5-1 -8 NOT 2 Realiserat försäljningsresultat förvaltningsfastigheter / apr-mar jan-dec Försäljningsintäkt 748 452 2 282 1 986 Anskaffningsvärde samt investeringar -367-360 -1 040-1 033 Tidigare redovisad värdeförändring -293-83 -1 041-831 Försäljnings- och administrationskostnader -15-6 -64-55 Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 73 3 137 67 WALLENSTAM 12
BALANSRÄKNING, KONCERNEN -03-31 -03-31 -12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 27 880 27 102 28 079 Vind- och vattenkraftverk inkl. pågående nyanläggningar 2 103 2 092 1 982 Finansiella anläggningstillgångar 676 862 500 Finansiella derivatinstrument 44 13 75 Övriga anläggningstillgångar 51 51 51 Summa anläggningstillgångar 30 754 30 120 30 687 Omsättningstillgångar Pågående arbete bostadsrätter 1 044 498 970 Övriga omsättningstillgångar 262 710 396 Likvida medel 368 351 384 Summa omsättningstillgångar 1 674 1 559 1 750 Summa tillgångar 32 428 31 679 32 437 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 992 12 175 12 840 Långfristiga skulder Avsättningar för uppskjuten skatt 1 967 2 045 2 014 Övriga avsättningar 33 32 30 Skulder till kreditinstitut 655 1 960 1 064 Finansiella derivatinstrument 410 385 236 Övriga långfristiga skulder 46 68 40 Summa långfristiga skulder 3 111 4 490 3 384 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 702 14 199 15 640 Finansiella derivatinstrument 12 15 12 Övriga kortfristiga skulder 611 800 561 Summa kortfristiga skulder 16 325 15 014 16 213 Summa eget kapital och skulder 32 428 31 679 32 437 Ställda säkerheter 17 978 17 048 17 900 Eventualförpliktelser 3 6 2 Eget kapital hänförligt till innehav utan bestämmande inflytande 2 3 3 WALLENSTAM 13
RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRING EGET KAPITAL, KONCERNEN Aktiekapital Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Innehav utan bestämmande inflytande Summa eget kapital Ingående eget kapital -01-01 172 357-3 11 364 3 11 893 Periodens resultat - - - 286-286 Övrigt totalresultat - - -5 - - -5 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - 1 - - 1 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning - - - - - - Förskjutning inom eget kapital - - - - - - Ökning av aktiekapitalet - - - - - - Återköp av egna aktier - - - - - - Utgående eget kapital -03-31 172 357-7 11 650 3 12 175 Ingående eget kapital -01-01 170 359-12 12 321 2 12 840 Periodens resultat - - - 177-177 Övrigt totalresultat - - 3 - - 3 Skatt hänförligt till övrigt totalresultat - - -1 - - -1 Transaktioner med bolagets ägare Utdelning - - - - - - Nedsättning aktiekapital - - - - - - Återköp egna aktier - - - -27 - -27 Utgående eget kapital -03-31 170 359-10 12 471 2 12 992 RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDE, KONCERNEN / apr-mar jan-dec Resultat före orealiserade värdeförändringar 225 98 666 539 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -47 17-98 -34 Betald skatt - -1-1 -2 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 178 114 567 503 Förändring av rörelsekapital -7-78 78 7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 171 36 645 510 Investeringar/Försäljningar Investering i fastigheter -423-236 -2 788-2 601 Investering i vindkraftverk & materiella anläggningstillgångar -138-194 -243-299 Investering i fi nansiella anläggningstillgångar -5-1 -16-12 Försäljning av fastigheter & materiella anläggningstillgångar 555 410 2 118 1 973 Kassaflöde från investeringsverksamheten -11-21 -929-939 Finansiering Förändring långfristiga skulder -347 125 144 616 Utbetald utdelning - - -212-212 Återköp egna aktier -27 - -135-108 Försäljning och amortering av finansiella anläggningstillgångar 198 17 504 323 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -176 142 301 619 Förändring av likvida medel -16 157 17 190 Kassa, bank vid periodens början 384 194 351 194 Periodens kassaflöde -16 157 17 190 Kassa, bank vid periodens slut 368 351 368 384 Outnyttjad checkkredit vid periodens slut 400 400 400 400 Disponibel likviditet 768 751 605 784 WALLENSTAM 14
SEGMENTSRAPPORT Göteborg Stockholm NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter 274 123-4 -2 399 Driftkostnader -71-46 - -3 - -120 Elintäkter - - 89 - -89 - Elkostnader - - -64-64 - Driftnetto fastigheter 203 77 25 1-27 279 Förvaltnings- och administrationskostnader -29-18 -7-9 -46 Finansnetto -56-8 -8-32 8-95 Förvaltningsresultat fastigheter 118 51 10-31 -10 138 Försäljningsresultat bostadsrätter 1 1 - - - 2 Förvaltningsresultat naturenergi - - - - 12 12 Realisationsresultat vindkraftstillgångar - - - - - - Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -5 78 - - - 73 Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar 114 130 10-31 2 225 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter 73 38 - - - 111 Orealiserad värdeförändring fi nansiella instrument och elcertifi kat - - -7-197 -2-206 Orealiserad värdeförändring syntetiska optioner - - - -5 - -5 Nedskrivning anläggningstillgångar - - - - - - Resultat före skatt 187 168 3-233 - 125 Balansräkning Förvaltningsfastigheter 18 746 8 569-565 - 27 880 Vindkraftverk - - 2 103 - - 2 103 Pågående arbete bostadsrätter - 1 044 - - - 1 044 Ofördelade tillgångar - - - - - 1 401 Summa tillgångar 18 746 9 613 2 103 565-32 428 Eget kapital - - - - - 12 992 Lån 8 097 2 093 1 251 4 916-16 357 Ofördelade skulder och eget kapital - - - - - 3 079 Summa eget kapital och skulder 8 097 2 093 1 251 4 916-32 428 Göteborg Stockholm NaturEnergi Övrigt Eliminering Totalt Resultaträkning Hyresintäkter 266 128-4 -2 396 Driftnetto fastigheter 183 70-1 -2 252 Förvaltningsresultat fastigheter 91 36 - -36-91 Förvaltningsresultat energi - - 3 - - 3 Försäljningsresultat fastigheter, bostäder, vindkraftverk 5-1 -1 - - 3 Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar 96 35 2-35 - 98 Resultat från värdeförändringar och nedskrivningar 110 17-103 - 230 Resultat före skatt 206 52 2 68-328 Balansräkning Förvaltningsfastigheter 17 201 9 336-565 - 27 102 Vindkraftverk - - 2 092 - - 2 092 Pågående arbete bostadsrätter - 498 - - - 498 Ofördelade tillgångar - - - - - 1 987 Summa tillgångar 17 201 9 834 2 092 565-31 679 Eget kapital - - - - - 12 175 Lån 7 919 2 425 1 070 4 745-16 159 Ofördelade skulder och eget kapital - - - - - 3 345 Summa eget kapital och skulder 7 919 2 425 1 070 4 745-31 679 * Uppgifter för NaturEnergi motsvarar Wallenstams ägarandel. Innehav utan bestämmande infl ytande, vilka ingår i de konsoliderade uppgifterna för koncernen, återfi nns i kolumn Eliminering. WALLENSTAM 15
NYCKELTAL FLERÅRSÖVERSIKT 31 mar 31 dec 30 sep Ackumulerat perioden Hyresintäkter, 399 1 578 1 190 794 396 1 576 1 185 802 400 Driftnetto fastigheter, 279 1 095 827 535 252 1073 831 549 262 Överskottsgrad fastighetsdrift, % 70 69 70 68 64 68 70 68 66 Förvaltningsresultat fastigheter, 138 489 368 223 91 454 359 229 104 Förvaltningsresultat naturenergi, 12-8 -17-8 5-31 -23-12 -5 Resultat före orealiserade värdeförändringar, 225 539 415 219 98 616 512 289 104 Resultat efter skatt, 177 1 276 912 600 286 1 927 773 522 259 Totaltresultat, 179 1 267 906 596 282 1 930 762 521 258 Räntabilitet på eget kapital, % 9,3 10,3 17,3 17,4 17,5 17,6 11,3 10,1 8,4 Räntabilitet på totalt kapital, % 4,8 5,7 7,4 7,1 7,0 7,0 6,4 6,5 5,6 Förvaltningsfastigheternas värde, 27 880 28 079 27 329 27 829 27 102 27 680 26 418 26 865 26 765 Pågående arbete bostadsrätter, 1 044 970 843 560 498 - - - - Förvaltningsfastigheternas direktavkastning, % 4,4 4,4 4,4 4,4 4,5 4,6 4,7 4,7 4,7 Förvaltningsfastigheternas totalavkastning, % 7,3 7,1 9,1 9,4 10,4 10,5 9,3 9,7 9,0 Räntetäckningsgrad, realiserad, ggr 4,9 4,0 3,4 2,7 3,1 2,9 2,9 2,8 2,5 Räntetäckningsgrad, ggr 2,5 2,1 2,0 1,9 1,9 1,9 1,8 1,9 1,9 Belåningsgrad, % 50 51 51 53 51 52 52 53 53 Genomsnittlig ränta per bokslutsdatum, % 2,94 3,11 3,29 3,30 3,41 3,51 3,64 3,81 3,89 Genomsnittlig räntebindningstid, månader 41 38 40 35 40 34 35 34 32 Soliditet, % 40 40 40 38 38 38 36 35 36 Eget Kapital, 12 992 12 840 12 517 12 243 12 175 11 893 10 779 10 561 10 548 Substansvärde, 16 071 16 027 15 545 15 403 15 318 15 027 14 099 14 035 13 996 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), 16 367 16 163 15 673 15 557 15 620 15 419 14 473 14 310 14 221 Börsvärde, 18 037 16 533 14 960 15 110 14 586 13 648 12 315 11 533 11 051 Utdelning, - - - 212 - - - 206 - Antal kvm (tusental) 1 066 1 104 1 109 1 159 1 146 1 161 1 154 1 194 1 220 Uthyrningsgrad - yta, % 98 98 97 98 98 98 98 98 98 Antal anställda 198 196 194 195 191 187 185 183 184 Data per aktie (kr) Resultat efter skatt 1,1 7,5 5,4 3,5 1,7 11,3 4,5 3,0 1,5 P/E-tal, ggr 15,4 13,0 7,2 7,4 7,4 7,1 10,2 11,2 13,0 Kassafl öde från den löpande verksamheten 1,0 3,0 2,3 1,5 0,2 1,6 1,2 0,9 0,3 Eget kapital 77 76 74 72 72 70 63 62 61 Börskurs 106,10 97,25 88,00 87,85 84,80 79,35 71,60 67,05 64,25 Börskurs i förhållande till eget kapital, % 138 128 119 122 118 114 114 109 105 Utdelning - - - 1,25 - - - 1,20 - Utestående aktier, tusental vid periodens utgång 168 524 168 800 169 216 169 612 170 000 170 000 170 731 171 046 171 720 Utestående aktier i tusental, genomsnitt 168 570 169 533 169 763 169 968 170 000 171 084 171 324 171 522 171 760 30 jun 31 mar 31 dec 30 sep 30 jun 31 mar KVARTALSÖVERSIKT Ackumulerat perioden okt-dec jul-sep apr-jun okt-dec jul-sep apr-jun Hyresintäkter (nettoomsättning), 399 388 396 398 396 391 383 402 400 Driftnetto fastigheter, 279 267 292 283 252 241 283 287 262 Överskottsgrad, % 70 69 74 71 64 62 74 71 68 Förvaltningsresultat fastigheter, 138 121 145 132 91 95 130 125 104 Räntabilitet på eget kapital, % 9,3 10,3 17,3 17,4 17,5 17,6 11,3 10,1 8,8 Resultat efter skatt per aktie, kr 1,1 2,1 1,8 1,9 1,7 6,8 1,5 1,6 1,5 Kassafl öde per aktie från löpande verksamhet, kr 1,0 0,7 0,8 1,3 0,2 0,4 0,3 0,6 0,3 Eget kapital per aktie, kr 77 76 74 72 72 70 63 62 61 Resultatbaserade nyckeltal beräknas på genomsnittligt antal utestående aktier, avkastningstal beräknas utifrån rullande tolvmånaders resultat. WALLENSTAM 16
DEFINITIONER OCH ORDLISTA Aktiens direktavkastning Senast verkställd aktieutdelning i procent av börskursen vid periodens slut. Aktiens totalavkastning Aktiens kursutveckling under senaste rullande tolvmånadersperioden inklusive under perioden verkställd utdelning, dividerat med aktiens börskurs vid periodens början. Antalet aktier Antalet registrerade aktier vid viss tidpunkt. Utestående antal aktier: antalet registrerade aktier med avdrag för återköpta egna aktier vid viss tidpunkt. Genomsnittligt antal aktier: vägt genomsnittligt antal utestående aktier under viss period. Belåningsgrad Räntebärande skulder i procent av balansomslutning. Börsvärde Aktiekurs multiplicerat med registrerat antal aktier per balansdagen. Derivatinstrument Ett fi nansiellt instrument vars värde är relaterat till en underliggande tillgång eller åtagande. Används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, tomträttsavgälder och fastighetsskatt. Förvaltningsfastigheternas direktavkastning Driftnetto för den senaste rullande tolvmånadersperioden i procent av förvaltningsfastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående projekt. Förvaltningsfastigheternas totalavkastning Driftnetto för den senaste rullande tolvmånadersperioden plus/minus realiserad och orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter i procent av fastigheternas vägda genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående projekt. Fastigheternas redovisade värde Fastighetsbeståndets bedömda marknadsvärde enligt en internt utförd värdering. Förnybar energi Energi som kommer från förnybara källor som vindoch vattenkraft samt biobränsle. Förvaltningsresultat Driftnetto med tillägg av förvaltnings- och administra tionskostnader samt fi nansnetto. Hyresvärde Hyresintäkter samt bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Kassafl öde per aktie Periodens kassafl öde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Kassafl öde från den löpande verksamheten per aktie Periodens kassafl öde från den löpande verksamheten i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. kwh månadsbehov En energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme beräknat utifrån månatligt behov. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) Eget kapital med återläggning av uppskjuten skatteskuld, samt nettoeffekt av orealiserad värdeförändring derivatinstrument efter skatt. Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av förändring av bedömt marknadsvärde för förvaltningsfastigheter jämfört med närmast föregående rapportperiod. P/E-tal Börskurs vid periodens slut, i förhållande till resultat efter skatt per genomsnittligt antal aktier för den senaste rullande tolvmånadersperioden. Realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från periodens försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för fastigheternas bedömda marknadsvärde vid närmast föregående rapportperiod. Resultat efter skatt per aktie Periodens resultat efter skatt i förhållande till genomsnittligt antal utestående aktier. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt för rullande tolvmånaders resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital. Räntabilitet på totalt kapital Resultat före skatt med tillägg av räntekostnader för senast rullande tolvmånadersperiod i förhållande till genomsnittlig balansomslutning. Räntetäckningsgrad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot för senast rullande tolvmånadersperiod i förhållande till fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Räntetäckningsgrad, realiserad Resultat före orealiserade värdeförändringar och nedskrivningar med återläggning av fi nansnettot exklusive realiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter med tillägg för traditionellt försäljningsresultat förvaltningsfastigheter för senaste rullande tolvmånadersperiod, i förhållande till fi nansnettot för senaste rullande tolvmånadersperiod. Soliditet Eget kapital i förhållande till balansomslutning vid periodens utgång. Substansvärde Eget kapital med tillägg av uppskjuten skatte skuld. Syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat opitionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. Totalresultat Resultat efter skatt inklusive eget kapital-transaktioner efter skatt som inte är transaktioner med ägare. Traditionellt försäljningsresultat förvaltningsfastigheter Resultat av intäkter från försäljning av förvaltningsfastigheter efter avdrag för investerat belopp och administrativa kostnader hänförliga till fastighetsförsäljningar. Uthyrningsgrad yta Uthyrd yta i förhållande till total yta. Verksamhetsresultat Realiserat resultat exklusive resultat från fastighetsförsäljningar. Överskottsgrad Driftnetto i procent av hyresintäkterna. För mer information: www.wallenstam.se/ordlista och www.wallenstam.se/defi nitioner WALLENSTAM 17
Informationen i denna delårsrapport är sådan som Wallenstam ska offentliggöra enligt lagen om värdepappersmarknaden och/eller lagen om handel med fi nansiella instrument. Informationen lämnades för offentliggörande den 29 april klockan 08:00 (CET). WALLENSTAM AB ( publ ), org. nr. 556072-1523 401 84 Göteborg, Besöksadress : Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00, Fax 031-10 02 00, www.wallenstam.se