Delårsrapport januari-juni 2014 Lund, 10 juli 2014
Agenda Väsentliga händelser januari-juni 2014 Fastighetsförvaltning Finansiell ställning
Januari-juni 2014 VÄSENTLIGA HÄNDELSER JANUARI-JUNI 2014 Hyresintäkter uppgick under perioden till 214,8 mkr (248,1) Driftsnettot uppgick under perioden till 179,8 mkr (219,9) Kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick under perioden till 55,6 mkr (106,9) Orealiserad värdeförändring på fastigheter under perioden på -149,0 mkr (4,1) Orealiserad värdeförändring räntederivat under perioden på -140,4 mkr (74,4) Resultat per aktie uppgick under perioden till -4,7 kr (5,2) Belåningsgraden uppgick till 63,5% (63,4) Ett 10-årigt avtal har tecknats med XL Bygg Stenvalls AB i fastigheten i Umeå om 5 110 m 2 med inflyttning 2014-04-01 Förlängt befintliga hyresavtal med ICA 137 484 m 2 med ett år i fastigheten Saltängen 2, Västerås t.o.m. 30 september 2022 och fastigheten Planeraren 2, Borlänge t.o.m. 31 mars 2021 Nyemissionen i maj fulltecknades och gav en emissionslikvid på ca 292 mkr före emissionskostnader Två fullt uthyrda logistikfastigheter har förvärvats i Kungälv och Trelleborg med en yta på 23 090 kvm resp. 8 700 kvm. HÄNDELSER EFTER PERIODENS UTGÅNG Tribona har förvärvat tre lagerfastigheter belägna i Malmö med en total uthyrningsbar yta på 10 094 kvm. Tillträde sker den 25 augusti
FASTIGHETSFÖRVALTNING
Uthyrningsgrad - Förändring i perioden 91,6 % Ekonomisk uthyrningsgrad uppgick den 30 juni till 91,6 % Hyresvärdet för utgående vakanta ytor uppgår till ca 36 mkr per år var ekonomisk uthyrningsgrad för Tribonas fastighetsbestånd per den 30 juni 2014 Nya avtal i perioden Under perioden har ett 10-årigt avtal tecknas med XL Bygg Stenvalls AB i Umeå om 5 110 m 2 med start 2014-04-01 I Karlstad har ett femårigt avtal om ca 1 000 m 2 tecknats med Menigo Ett mindre antal hyresavtal har tecknats om drygt 1 000 m 2
Uthyrningsgrad forts. - Förändring i perioden Förlängningar i perioden Förlängning av hyresavtal med Beves i Karlstad med 8 år omfattande 4 438 kvm. Förlängning av befintliga hyresavtal med 1 år med ICA i fastigheten Saltängen 2 i Västerås till och med 2022-09-30 och i fastigheten Planeraren 2 i Borlänge till och med 2021-03-31. Totalt omfattande 137 484 kvm. Vakansförändringar exkl. nybyggnadsprojekt, m 2 2014-06-30 2014-03-31 2013-06-30 2012-06-30 Ingående balans vakans vid årets början 85 465 85 465 29 695 22 917 Utflyttning 29 629 29 293 84 611 35 614 Inflyttning -32 190-24 811-73 513-26 775 Utgående balans vakans 82 905 89 947 40 793 31 756 Uppsagda ytor ej utflyttat 62 706 50 761 116 778 77 239 Uthyrda ytor ej inflyttat -1 004-5 621-55 676-29 480 Justerad utgående balans vakans 144 607 135 087 101 895 79 515
Stabila hyresgäster med långa flöden Den genomsnittliga återstående löptiden på befintliga hyreskontrakt är 6,3 år (6,2) per 30 juni 2014 30% Kontraktsförfallostruktur, m 2 25% 20% 15% 10% Q1'14 Q2'14 5% 0%
Två logistikfastigheter förvärvade off market i juni Bulten 1, Kungälv Yta: 23 090 m 2 Fullt uthyrd till Arvid Nilsson AB med hyresavtal som sträcker sig över 5,5 år Tillträdesdatum: 1 juli 2014 Tankbilen 1, Trelleborg Yta: 8 700 m 2 Fullt uthyrd till Golvpoolen AB med hyresavtal som sträcker sig över 15 år Tillträdesdatum: 2 januari 2015 Bulten 1, Kungälv Tankbilen 1, Trelleborg
FINANSIELL STÄLLNING
Försäljning Kolven & vakanser påverkar Driftsnetto Försäljning av Kolven samt vakanser i Växjö och Umeå påverkar negativt Förvärv av fastigheter i december 2013 påverkar positivt Administrativa kostnader lägre Börsrelaterade engångskostnader 2013 Lägre ersättning till VD och styrelse 2014 Finansnetto påverkat av Väsentligt lägre belåning dock motverkat av högre marginaler i samband med refinansiering 2013 Engångskostnader vid refinansieringen 2013 om 10 mkr samt vid försäljning av kolven 2013 om ca 5 mkr Oreal. värdeförändring fastigheter negativ Längre uthyrningsprocesser än tidigare bedömt har påverkat vakanta ytor och tidigare kända kommande avflyttningar Värdeförändring pga. marknadsjustering av externa värderare samt nedjustering av KPI Nedgång långa marknadsräntor ger negativ effekt på oreal. värdeförändring räntederivat 2014 2013 2013 mkr jan-jun jan-jun jan-dec Hyresintäkter 215 248 468 Underhålls- & fas tighetskos tnader -35-28 -58 Driftnetto 180 220 410 Adminis trativa kos tnader och avs krivningar -13-18 -32 Resultat före finansnetto 166 202 377 Finans netto -99-118 -220 Realis erad omräknings differens 0-3 16 Förvaltningsresultat 67 81 174 Orealis erade värdeförändringar fas tigheter -149 4-86 Realis erade värdeförändringar fas tigheter 0 1 0 Orealis erade värdeförändringar räntederivat -140 74 66 Realis erade värdeförändringar räntederivat 0 0-2 Resultat före skatt -222 160 154 Skatt 37-34 -58 Resultat efter skatt -185 126 96
Lägre driftsnetto har påverkat kassaflödet - en effekt av bl.a. försäljning Kolven 2014 2013 Kassaflöde från löpande verksamheten Driftsnetto påverkat av försäljning av Kolven under 2013 samt vakanser i Umeå och Växjö Engångskostnader för börsbyte påverkar 2013 Väsentligt lägre belåning i perioden Högre marginal nya lån ingångna i februari 2013 Betald inkomstskatt påverkar negativt Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar relaterade till utvecklingsprojekt i Växjö, Partille och Stockholm Kassaflöde från finansieringsverksamheten Amorteringar Erhållen emissionslikvid på ca 290 mkr mkr jan-juni jan-juni Kassaflöde från den löpande verksamheten Driftnetto 180 220 Central administration -13-18 Betalt finansnetto -94-95 Betald inkomstskatt -17 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital 56 107 Förändring rörelsefordringar 0 10 Förändring rörelsekulder -3-4 Kassaflöde från den löpande verksamheten 53 113 Kassaflöde från investeringsverksamheten Investeringar i befintliga fastigheter -41-33 Ökning av övriga anläggningstillgångar 0 0 Erhållna räntor 0 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -41-33 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna lån 0 4049 Amorterade lån -62-4281 Ökning/minskning av kortfristiga finansiella fordringar 0-17 Emission av aktier (netto) 290 0 Utdelning till aktieägare -19-31 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 209-281 Periodens kassaflöde 221-201 Likvida medel vid periodens ingång 269 369 Kursdifferens i likvida medel 0-8 Likvida medel vid periodens utgång 490 160
Stabil belåningsgrad & soliditet Belåningsgraden fortsatt stabil och uppgick till 63,5 % (63,4) Soliditeten uppgick till 33,6 % (32,9) Eget kapital per aktie 41,7 kr Negativ påverkan av derivat efter skatt på 172,9 mkr motsvarande ca -3,5 kr per aktie mkr 2014-06-30 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter inkl. pågående projekt 5 474 5 574 Materiella anläggningstillgångar 0 0 Räntederivat 1 5 Uppskjuten skattefordran 54 28 Summa anläggningstillgångar 5 530 5 607 Omsättningstillgångar Övriga tillgångar 21 20 Likvida medel 1) 490 269 Summa omsättningstillgångar 511 290 Summa tillgångar 6 040 5 897 EGET KAPITAL OCH SKULDER Summa eget kapital 2 028 1 941 Långfristiga räntebärande skulder 3 390 3 446 Deposition från hyresgäster 16 16 Räntederivat 222 87 Uppskjuten skatteskuld 144 153 Summa långfristiga skulder 3 773 3 702 Kortfristiga räntebärande skulder 69 66 Leverantörsskulder och andra kortfristiga skulder 170 186 Räntederivat 1 3 Summa kortfristiga skulder 240 254 Summa eget kapital och skulder 6 040 5 897 1) Disponibla likvida medel inkl. outnyttjade krediter uppgick per den 30 juni 2014 till 545 mkr
Sammanfattande kommentar Starkt förvaltningsresultat Oreal. värdeförändringar på fastigheter och derivat påverkar negativt Bra kassaflöden från den löpande verksamheten Stabil belåningsgrad, 63,5 %, och hög soliditet, 33,6 % Förvärv av fastigheter i Kungälv, Trelleborg och Malmö Lyckad nyemission som möjliggör fortsatt fokus på ytterligare förvärv Goda uthyrningar samt förlängningar dock fortsatt fokus på uthyrning av vakanta ytor Jordbromalm 4:41, Haninge Korsberga 1, Västerås
Appendix
Översikt av lån och säkring* Översikt av lån och säkring (*) 2014-06-30 2014-03-31 2013-06-30 2012-06-30 Räntebärande skulder och säkring Summa lån 3 477 3 492 4 063 4 401 Rörlig ränta 594 609 1 180 1 238 varav räntetak 2% 292 295 939 Räntesäkringsavtal 2 883 2 883 2 883 3 162 Andel lån säkrat eller fast ränta (%) 82,9% 83% 71% 71,9% Andel lån säkrat eller fast ränta inkl räntetak (%) 91,3% 91,0% 94,1% 71,9% Genomsnittlig ränta och marginal Genomsnittlig rörlig ränta 0,88% 0,90% 1,19% 2,11% Genomsnittlig ränta räntederivat 3,03% 3,03% 3,03% 3,43% Genoms ni ttl i g rä nta 2,66% 2,66% 2,49% 3,06% Genoms ni ttl i g ma rgi na l 2,72% 2,73% 2,72% 1,03% Summa rä nta och ma rgi na l 5,38% 5,38% 5,21% 4,08% Genomsnittlig kvarstående löptid (år) Lå n 1,9 2,2 3,1 1,4 Rä ntederi va t 5,8 6,1 6,8 5,2 Likvid effekt av 25 punkter ökning i ränta (mkr) -1,5-1,5-3,0-3,1 Likvid effekt av 25 punkter ökning i marginal (mkr) -8,7-8,7-10,2-11,0 (*) Exkl. kontrakt med forward start
Nyckeltal 2014 2013 2014 2013 2013 mkr, om inget annat anges april-juni april-juni jan-jun jan-jun jan-dec Hyres i ntäkter 108 123 215 248 468 Dri fts netto 90 108 180 220 410 Förva l tni ngs res ul tat 33 35 67 81 174 Vä rdeförä ndri ng på fa s tigheter -3 14-149 5-86 Res ul tat efter s ka tt -33 72-185 126 96 Kassaflöde löpande verksamhet 31 49 56 107 169 Res ul tat per a ktie, kr -0,8 1,8-4,7 5,2 5,2 2014-06-30 2013-06-30 2013-12-31 Direktavkastning 1) 6,7% 7,0% 7,0% Belåningsgrad fastigheter 63,5% 64,4% 63,4% Sol i di tet 33,6% 30,3% 32,9% Eget ka pi tal per a ktie, kr 41,7 50,7 49,9 Ekonomi s k uthyrni ngs gra d 91,6% 96,5% 94,4% 1) Baseras på rullande 12-månaders resultat
Aktieägare per 30 juni 2014 TRIBONA AB:S 10 STÖRSTA AKTIEÄGARE PER 30 JUNI 2014 Namn Lan d Antal aktier % andel 1 KLÖVERN AB SE 14 517 998 29,84% 2 LÄNSFÖRSÄKRINGAR FONDFÖRVALTNING AB SE 4 733 770 9,73% 3 NORDEA INVESTMENT FUNDS SE 3 491 870 7,18% 4 SKAGEN VEKST VERDIPAPIRFONDET NO 3 410 861 7,01% 5 JP MORGAN BANK GB 3 241 058 6,66% 6 ILMARINEN MUTUAL PENSION INSURANCE FIN 1 125 000 2,31% 7 SWEDBANK ROBUR FONDER SE 1 008 750 2,07% 8 MALMER, STAFFAN SE 914 080 1,88% 9 FÖRSÄKRINGSAKTIEBOLAGET, AVANZA PENSION SE 615 685 1,27% 1 0 ANDRA AP-FONDEN SE 563 830 1,16% 10 största 33 622 902 69,10% VPS KUNDER, DNB BANK* 5 474 004 11,25% Övriga 9 560 145 19,65% Summa 48 657 051 100% Antal aktieägare uppgår till 1 838 per 30 juni 2014 Källa: Euroclear * Tidigare VPS-registrerade aktier ersattes med depåbevis utfärdade av DNB Bank i samband med att det tidigare moderbolaget Tribona ASA fusionerades med Tribona AB (publ). Dessa depåbevis byts mot aktier först när aktieägaren vidtar erforderliga åtgärder
Finansiell kalender Delårsrapport tredje kvartalet 2014 16 oktober 2014 Bokslutskommuniké 2014 29 januari 2015 www.tribona.se