Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen SOLGÅRDARNA STIGBERGET
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Solgårdarna Stigberget Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2013 och 2042. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Föreningens lån är för närvarande amorteringsfria. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2004-07-02. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2005-02-07 och nuvarande stadgar registrerades 2004-07-19 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Anna Kristina Andreasson Johan Mats Erik Arvidsson Heidi Gerda Christensen Urban Harald Häggmalm Erik Anders Rutquist Jonas Fredrik Söderkvist Carl Hampus Stephan Gunnarsson Sofie Kraft Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Suppleant Styrelsen har under året avhållit 13 protokollförda sammanträden. Revisor Per Gillmert Ordinarie Extern Förenade revisorer Sida 1 av 16
Valberedning Per Lundqvist Peter Stenman Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-19. Extra föreningsstämma hölls 2014-09-28. Extra stämma med anledning av Ändring av stadgar, 4 Insats och avgifter mm, fastställande av andelstal. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun STIGBERGET 26:6 2005 Göteborg STIGBERGET 27:24 2005 Göteborg Fastigheterna är fullvärdesförsäkrade via Vardia. Ansvarsförsäkring ingår för styrelsen. Byggnadernas uppvärmning är fjärrvärme. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 1937 och består av 2 flerbostadshus. Fastigheternas värdeår är 1937. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 4 942 m², varav 4 492 m² utgör lägenhetsyta och 450 m² utgör lokalyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 88 lägenheter med bostadsrätt samt 4 lägenheter och 1 lokal med hyresrätt. Lägenhetsfördelning: 0 59 28 5 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Verksamhet i lokalerna Yta Löptid Förskola 405 m² Föreningen är frivilligt momsregistrerad avseende verksamhetslokaler. Gemensamhetsutrymmen Övernattningslägenhet Vakans Kommentar 16 m2 28 m2 Sida 2 av 16
Byggnadernas tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2013 och sträcker sig fram till 2042. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Påbörjat gårdsarbetena 2014-2015 HTE Vindsutbyggnad och förbättring av 2013-2014 Ademptus trapphus Byte lägenhetsdörrar och lås 2012 Utfört av Prodoor Säkerhetsdörrar Sverige AB Planerat underhåll År Kommentar Fasadbyte Enligt underhållsplan år 2016-2018 OVK-besiktning daghem 2013 Återkommer år 2014 och 2016 Byte källardörrar till elcentraler, 2014 tvätt o tork Dammbindning källargolv 2015 Montage luckor till krypgrunder 2015 OVK-besiktning lägenheter 2015 Målning o översyn markanläggning 2017 Målning tak sophus Hjorthagsg 5 2018 Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Teknisk förvaltning Ekonomisk förvaltning Lägenhetsförteckning Leverantör FTE Väst AB Sveriges BostadsrättsCentrum AB Sveriges BostadsrättsCentrum AB Föreningens ekonomi Årsavgifterna höjdes 2014/2015 med 4%. Avsikten med höjningen var att möta de kostnader som medföljt våra omfattande projekt i underhållsplanen. Intäkter från försäljning av vindar har under en begränsad tid placerats på ett fasträntekonto för att sedan användas till gårdsrenoveringen. I övrigt är föreningens ekonomi god. För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2014 en långtidsbudget som sträcker sig fram till 2024. Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2016-01-01 med 4 %. Enligt styrelsens beslut höjdes avgifterna 2015-01-01 med 4 %. Sida 3 av 16
KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 4 115 509 1 390 720 PENGAR IN Rörelsens intäkter 3 874 097 3 575 737 Finansiella intäkter 16 306 3 231 Minskning korta fordringar 52 826 0 Lägenhetsupplåtelser 2 007 000 0 Ack kostnad för nyupplåtelse 150 839 0 Ökning av föreningens lån 0 2 970 076 Ökning av korta skulder 3 713 272 1 959 281 9 814 340 8 508 326 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl. avskrivningar 2 551 593 2 298 086 Finansiella kostnader 587 222 551 840 Investeringar i fastigheten 7 797 675 2 797 683 Inköp av inventarier 0 49 200 Ökning av korta fordringar 0 86 728 Minskning av föreningens lån 69 924 0 11 006 414 5 783 536 KASSA VID ÅRETS SLUT 2 923 436 4 115 509 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN -1 192 074 2 724 789 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter Hyror 14% Avskrivningar 15% Kapitalkostnader 16% 3% Reparationer 5% Periodiskt underhåll 3% Årsavgifter 83% Övrig drift 40% Taxebundna kostnader 21% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Sida 4 av 16
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Styrelsen har som tidigare år fortlöpande informerat om pågående verksamheter till boende i form av informationslappar i trapphus och ibland som utdelade lappar. Informationsbladen i trapphusen har utkommit 13 gånger under verksamhetsåret. Under året har två gemensamma städdagar anordnats. Under dessa har övernattningslägenheten förbättrats, rabatter har rensats, grovsopor slängts, fönster har tvättats, eternitplattor har målats och cykelrummen har rensats. På höststäddagen rensades förråden under trapporna i källargången vilket resulterade i 13 stycken nya barnvagnsförråd. De två parkeringsplatserna längst upp på Älghagsgatan som föreningen äger har även under det gångna året lottats ut årsvis på de båda städdagarna. Under året så har våra trappuppgångar renoverats och brandskyddats av Ademptus. Detta för att brandskyddsmyndigheten genomfört en inspektion och krävt att detta skulle utföras. Tack vare detta har vi också fått nya fina trappuppgångar. Vindsprojektet avslutades under året och totalt 6 stycken vindar uppläts till bostadsrättsägaren under vilket resulterade att föreningen nu har 4 stycken 4 r.o.k och 2 stycken nya 3 r.o.k. Utöver det så har en råkällare upplåtits till bostadsrättsägaren över. Detta arbete väntas pågå till våren 2015. HTE Garden anlitades under 2014 för renovering av våra gårdar. Arbetet startade 1a September och väntas vara klart till våren 2015. Projektledare för projektet är Johan Lundin på SBC En hyresrätt har ombildats till bostadsrätt efter ett dödsbo. Styrelsen har tecknat ett gruppavtal med Comhem avseende tv och internet. Händelser efter året Gårdsarbetet kommer att slutföras, byggfasen beräknas vara klar i slutet på februari och därefter återstår plantering vilket kommer ske till våren. Ytterligare en råkällare planeras att upplåtas på Hjorthagasgatan 5. Duschen i övernattningslägenheten renoveras under V5-V7. Brandöversynen avslutas med tillbygge av en nödutgång i tvättstugan. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 88 st Överlåtelser under året: 11 st Beviljade andrahandsuthyrningar: 4 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar 2014-12-31: 116 st Förändring från föregående år: 0 st Sida 5 av 16
Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 749 687 665 641 Hyror/m² hyresrättsyta 919 918 910 950 Lån/m² bostadsrättsyta 4 695 4 761 4 064 4 075 Elkostnad/m² totalyta 16 13 12 15 Värmekostnad/m² totalyta 92 120 122 117 Vattenkostnad/m² totalyta 34 37 35 33 Kapitalkostnader/m² totalyta 119 112 121 128 Soliditet (%) 74 71 76 75 Resultat efter finansiella poster (tkr) 178 313-49 283 Nettoomsättning (tkr) 3 837 3 568 3 458 3 413 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 4 492 m² bostäder och 450 m² lokaler. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat 178 247 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll -762 011 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -572 986 summa ansamlad förlust -1 156 750 Styrelsen föreslår följande disposition: av fond för yttre underhåll ianspråktas 125 168 att i ny räkning överförs -1 031 582 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 16
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 3 780 364 3 524 108 Övriga rörelseintäkter Not 2 93 733 51 630 3 874 097 3 575 737 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-771 964-730 449 Driftkostnader Not 4-985 977-1 215 185 Övriga externa kostnader Not 5-645 540-201 680 Personalkostnader Not 6-148 112-150 772 Avskrivningar Not 7-573 342-416 516-3 124 935-2 714 601 RÖRELSERESULTAT 749 162 861 136 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 16 306 3 231 Räntekostnader -587 222-551 840-570 916-548 609 ÅRETS RESULTAT 178 247 312 527 Sida 7 av 16
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 80 325 440 73 565 835 Pågående byggnation Not 9 3 512 938 3 018 286 Maskiner och inventarier Not 10 115 859 145 782 83 954 236 76 729 903 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 83 954 236 76 729 903 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 224 25 857 SBC Klientmedel i SHB 569 327 0 Övriga fordringar 109 069 80 369 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 11 0 55 893 678 620 162 119 KASSA OCH BANK Kassa och bank 2 354 109 115 224 SBC klientmedel i SHB 0 4 000 285 2 354 109 4 115 509 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 3 032 728 4 277 628 SUMMA TILLGÅNGAR 86 986 965 81 007 531 Sida 8 av 16
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 59 344 631 57 186 792 Kapitaltillskott 3 647 944 0 Fond för yttre underhåll Not 13 1 996 575 1 423 589 65 403 150 58 610 381 Fritt eget kapital Ansamlad förlust -1 334 996-1 074 537 Årets resultat 178 247 312 527-1 156 750-762 010 SUMMA EGET KAPITAL 64 246 400 57 848 371 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 14 20 132 728 20 202 652 20 132 728 20 202 652 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till kreditinstitut Not 14 69 924 69 924 Leverantörsskulder 2 011 060 1 427 623 Övriga kortfristiga skulder 0 840 557 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 526 853 618 405 2 607 837 2 956 508 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 86 986 965 81 007 531 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 14 20 725 000 20 725 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser Inga Inga Sida 9 av 16
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Bokföringsnämnden har den 28 april 2014 beslutat att progressiva avskrivningsplaner inte längre ska användas i bostadsrättsföreningar. Föreningen har lagt om avskrivningsplanen till linjär avskrivning. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 100 år 100 år Fastighetsförbättringar 100 år 100 år Port/säkerhetsdörr 50 år 50 år Maskiner 10 år 10 år Inventarier 10 år 10 år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 3 222 144 2 924 989 Hyror bostäder 215 699 256 850 Hyror lokaler momspliktiga 324 992 325 189 Hyror lokaler 5 050 4 600 Hyror parkering 12 480 9 360 Hyror garage 0 3 120 3 780 364 3 524 108 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Värmeintäkter 32 400 32 400 Gästlägenhet 14 875 11 900 Fakturerade kostnader moms 9 342 0 Öresutjämning 46 59 Försäkringsersättning 30 765 0 Övriga intäkter 6 305 7 271 93 733 51 630 Sida 10 av 16
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel entreprenad 308 533 307 764 Fastighetsskötsel beställning 1 181 0 Snöröjning/sandning 29 362 56 047 Städning entreprenad 92 816 101 254 Städning enligt beställning 5 535 0 Sotning 1 059 1 021 OVK Obl. Ventilationskontroll 3 075 0 Gemensamma utrymmen 10 433 8 584 Gård 409 11 050 Förbrukningsmateriel 9 861 5 317 Störningsjour och larm 811 0 Brandskydd 3 698 19 632 466 772 510 668 Reparationer Fastighet förbättringar 0 13 908 Brf Lägenheter 22 676 0 Förskola 61 894 0 Gemensamma utrymmen 13 530 0 Tvättstuga 3 538 3 780 Entré/trapphus 4 097 0 Lås 8 358 7 264 VVS 35 767 10 370 Värmeanläggning/undercentral 1 460 0 Ventilation 648 0 Elinstallationer 1 789 3 927 Tak 0 6 089 Fasad 10 753 10 101 Mark/gård/utemiljö 0 3 192 Skador/klotter/skadegörelse 0 2 998 Vattenskada 15 515 138 948 180 025 200 577 Periodiskt underhåll Förskola 116 410 0 Elinstallationer 0 19 204 Fasad 8 758 0 125 168 19 204 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 771 964 730 449 Sida 11 av 16
Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 78 610 64 303 Värme 452 870 592 085 Vatten 170 059 181 947 Sophämtning/renhållning 64 049 81 060 Grovsopor 12 787 6 067 778 375 925 463 Övriga driftkostnader Försäkring 69 572 56 660 Kabel-TV 109 379 96 172 Bredband 43 486 0 222 437 152 832 Fastighetsskatt/Kommunal avgift -14 836 136 890 TOTALT DRIFTKOSTNADER 985 977 1 215 185 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 3 539 3 164 Tele och datakommunikation 2 527 2 733 Hyresförluster 0 0 Övriga förluster 25 633 0 Revisionsarvode extern revisor 1 140 21 910 Föreningskostnader 10 262 2 392 Styrelseomkostnader 1 831 4 113 Fritids och Trivselkostnader 2 469 0 Förvaltningsarvode 103 497 101 045 Förvaltningsarvoden övriga 83 724 3 924 Administration 53 299 13 363 Konsultarvode 344 399 42 746 Bostadsrätterna Sverige Ek För 13 220 6 290 645 540 201 680 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 112 702 114 727 Sociala kostnader 35 410 36 045 148 112 150 772 Sida 12 av 16
Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 339 849 239 800 Förbättringar 203 569 152 532 Maskiner 13 012 13 012 Inventarier 16 911 11 171 573 342 416 516 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 75 136 959 75 136 959 Nyanskaffningar 7 303 024 0 Utgående anskaffningsvärde 82 439 983 75 136 959 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -1 571 124-1 178 792 Årets avskrivningar enligt plan -543 418-392 332 Utgående avskrivning enligt plan -2 114 543-1 571 124 Planenligt restvärde vid årets slut 80 325 440 73 565 835 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 25 429 467 25 429 467 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 35 808 000 35 808 000 Taxeringsvärde mark 27 549 000 27 549 000 63 357 000 63 357 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 60 800 000 60 800 000 Lokaler 2 557 000 2 557 000 63 357 000 63 357 000 Not 9 PÅGÅENDE BYGGNATION 2014 2013 Pågående om- och tillbyggnad 3 512 938 3 018 286 3 512 938 3 018 286 Sida 13 av 16
Not 10 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 250 038 200 838 Nyanskaffningar 0 49 200 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 250 038 250 038 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -104 256-80 072 Årets avskrivningar enligt plan -29 924-24 184 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -134 180-104 256 Redovisat restvärde vid årets slut 115 858 145 782 Not 11 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 23 898 Kabel-TV 0 24 863 El 0 7 132 0 55 893 Not 12 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 50 858 115 525 715 0 50 332 400 Upplåtelseavgifter 8 900 516 1 895 285 0 7 005 231 Ack kostnad för 0 150 839 0-150 839 nyupplåtelse Kapitaltillskott 3 647 944 3 647 944 0 0 Fond för yttre underhåll 1 996 575 572 986 0 1 423 589 S:a bundet eget kapital 65 403 150 6 792 769 0 58 610 381 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -1 334 996-572 986 312 527-1 074 537 Årets resultat 178 247 178 247-312 527 312 527 S:a ansamlad förlust -1 156 750-394 739 0-762 010 S:a eget kapital 64 246 400 6 398 030 0 57 848 371 Sida 14 av 16
Not 13 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 1 423 589 907 129 Reservering enligt stadgar 572 986 366 460 Reservering enligt stämmobeslut 0 150 000 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 1 996 575 1 423 589 Not 14 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Nordea 1,420 % 4 000 000 4 000 000 Rörligt Handelsbanken 2,790 % 3 000 000 3 000 000 2015-09-30 Handelsbanken 3,100 % 2 932 652 2 962 576 2017-09-30 Nordea 2,070 % 6 310 000 6 310 000 2016-11-28 Nordea 2,630 % 3 960 000 4 000 000 2016-11-16 Summa skulder till kreditinstitut 20 202 652 20 272 576 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -69 924-69 924 20 132 728 20 202 652 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 19 853 032 kr. Sida 15 av 16