Projekt Primo Informationsmemorandum 1
Reservationer Informationen i detta IM har lämnats och godkänts av Säljaren till Adlon Hotell AB ( Säljaren ) och har inte varit föremål för en oberoende granskning av Kungsgatan Financial Services AB ( KGCF ). Säljarna har bemyndigat överlämnandet av detta IM till externa intressenter till KGCF. Varken Säljaren, KGCF eller någon av deras rådgivare, företrädare, styrelseledamöter, ombud eller anställda lämnar någon garanti eller något åtagande, uttrycklig eller underförstådd, avseende informationen i detta IM och accepterar inte något ansvar eller några skyldigheter beträffande riktighet, fullständighet eller rimlighet i detta IM. Köparkandidater av det i detta IM beskrivna företag måste helt lita på uttryckliga framställningar, garantier och åtaganden inkluderade i ett eventuellt slutligt överlåtelseavtal med Säljaren. Detta IM är inte, och är heller inte avsett att vara, ett erbjudande utan ett IM riktat endast till ett urval av Köparkandidater i syfte att underlätta ett ställningstagande till huruvida Köparkandidaten är intresserad av att förvärva aktierna i de bolag som beskrivs i detta IM. Säljarna och KGCF reserverar sig utan förbehåll rätten att kunna ändra eller avbryta försäljningsprocessen när som helst. Detta IM och all annan information som tillhandahålls, lämnas till Köparkandidaten endast i informationssyfte och under förutsättning att Köparkandidaten endast kommer att använda materialet i sådant syfte som beskrivs ovan. Genom att ta emot detta IM har Köparkandidaten accepterat att hålla all information som beskrivs i detta IM, samt övrig information som erhålls, konfidentiell. Detta IM, och övrig information som erhålls, får ej kopieras, reproduceras eller spridas till andra utan skriftligt tillstånd från KGCF (annat än till de styrelseledamöter, chefer, anställda och professionella rådgivare till mottagaren som behöver ha kännedom om den konfidentiella informationen, och därvid endast i den mån som är nödvändigt för att avgöra huruvida och på vilka villkor Köparkandidaten skulle fortsätta med det föreslagna köpet och då endast under förutsättning att dessa åtar sig samma ansvar som föreskrivs i detta IM). Köparkandidaten godkänner också att inte diskutera innehållet i detta IM eller information som tillhandahållits genom ytterligare frågor i samband med den föreslagna försäljningen med finansiärer, anställda, leverantörer eller kunder till Säljaren utan sådant skriftligt tillstånd. Vid eventuell överenskommelse med Köparkandidaten avseende försäljning av de aktier som är till salu och eventuella övriga frågor som uppstår i samband med detta IM ska svensk lag tillämpas. Ovanstående gäller som tillägg till de villkor som anges i det sekretessåtagande som Köparkandidaten har undertecknat före mottagandet av detta IM, och inget av ovanstående begränsar de villkor som framgår av ert sekretessåtagande. 2
Adlon i sammandrag AB Adlon Hotell bedriver Hotell Adlon på Vasagatan 42 i centrala Stockholm. Hotellet har from jan 2013 totalt 100 rum, varav 47 enkelrum och 53 dubbel-/flerbäddsrum. Adlon har nyligen förhyrt och anpassat nya lokaler, vilket medfört en fler rum och bättre rumsmix. Tidigare hade Adlon övervikt av enkelrum vilka är svårsålda helger/sommar. 3
Kort historik Mitt i den stora byggboomen på 1870-talet i samband med Centralstationens tillkomst i Stockholm uppförs ett bostadshus, som blir inflyttningsklart år 1884, där nu Adlon Hotell ligger. Arkitekter var bröderna Axel och Hjalmar Kumlien och byggherre C.H. Hallström. Som kuriosa kan nämnas att bröderna Kumlien även ritat Grand Hotel i Stockholm. Adlons byggnad är i nyklassicistiskstil med två karaktäristiska runda torn och en stockholmsgul fasad. Stockholm kallades faktiskt den gula staden på 1700-talet. Årtiondet innan Adlons hus byggdes, 1870-talet, var hörntornens genombrottstid och de runda tornen är karaktäristiska för 1880-talet då Adlons hus uppfördes. Mycket av de gamla Klarakvarteren nära Centralen försvann och revs i mitten av 1900-talet. Men, vid Adlon Hotell, finns fortfarande miljöer kvar med äldre stadskänsla. Runt hörnet på hotellet ligger Gamla Brogatan med sin variation av hus och den smala Klara Norra Kyrkogata som går bort mot Klara kyrka i söder. Adlons klassiska neonskylt i hörnet av Vasagatan/Gamla Brogatan sattes upp 1960 och tillverkades av Böhlmarks neon. Flera olika hotell har residerat i Adlons byggnad. Redan 1906 inreds ett fåtal hotellrum. År 1918 ligger här ett hotell som heter Missionshotell, vilket senare döps om till Hotell Turisten. Hotelltillståndet innehades år 1922 av änkefru Maria Cecilia Håkansson, med tillstånd att driva hotellrörelse för max 15 personer, i max 13 hotellrum. Hotellrörelsen i Adlons hörn ut mot Gamla Brogatan, våningsplan 2-3, förvärvades år 1944 av familjen Linder, och då skapades Adlon Hotell. Namnet Adlon var ett för dåtiden vanligt hotellnamn. Rörelsen drevs i 30 år av samma familj, och under deras ledning expanderade hotellet till att omfatta totalt 64 rum och hiss. År 1975 köper familjen Bäckström hotellrörelsen och Adlon Hotell drivs alltjämt av samma ägarfamilj, idag i 2:a generation. Under de dryga 35 åren har hotellet fortsatt att expandera successivt. 1996 blev Adlon Hotell omskrivet som banbrytande i samband med att Adlon som första hotell i Sverige erbjöd samtliga hotellgäster Internet åtkomst på hotellrummen. Adlon hemsida www.adlon.se driftsattes så tidigt som april 1995, och var en av de första hemsidorna i vår bransch i Sverige. 4
Översikt konkurrenter i närområdet Hotell * Betyg Rank Rum Kedja Scandic Grand Central **** 8,5 43 391 Scandic Adlon Hotell *** 8,4 30 100 Fristående Central Hotel *** 8,3 50 93 Profil Hotels Freys Hotel **** 8,3 49 124 Fristående Scandic Norra Bantorget **** 8,1 72 237 Scandic Hotell Terminus **** 8,0 104 155 Fristående Nordic Sea Hotel **** 8,0 59 367 Nordic Hotels Rica Hotel Stockholm **** 8,0 66 292 Rica Hotels Comfort Hotel Stockholm *** 7,9 86 257 Nordic Choice Hotels Rica Hotel Kungsgatan **** 7,9 67 269 Rica Hotels Best Western Hotel Bentleys **** 7,8 87 119 Best Western 5
Hotellbeskrivning Adlon har totalt 100 rum, fördelade på sex rumstyper: 5 små enkelrum (1 pers) 42 enkelrum standard (1 pers) 7 små dubbelrum(2 pers) 26 dubbelrum standard (2 pers) 13 dubbelrum superior(3-4 pers) 7 mini-sviter (3-4 pers) Adlon har nyligen förhyrt och anpassat nya lokaler, vilket medfört en fler rum och bättre rumsmix. Tidigare hade Adlon övervikt av enkelrum vilka är svårsålda helger/sommar. På bottenvåning finns tre konferensrum, minigym, HWC och 2 WC för gäster, personarum, vaktmästarrum, förråd, data-/serverrum och tvättstuga. På gatuplan finns reception och lounge för gäster. Servering av mat och dryck i enlighet med serveringstillstånd. På gatuplan finns även ett säljkontor där säljare, bokning, revenueoch receptionschef har sina arbetsplatser På våning 1 finns hotellrum, kontor för VD, husfru och delad arbetsplats för IT-konsult och ekonomiassistentsysslor. Dessutom finns frukostmatsal för gäster och stora köket med diskrum (här lagas frukost och varm mat). På våning 2-5 återfinns hotellrum. På samtliga gästrumsvåningar finns mindre förråd för städ, gästartiklar, etc. Hiss finns i hotellet, vanligtvis använder dock alla gäster trappan för att gå ned. Klassificerat som 3-stjärnigt superior sedan hösten 2012. Adlon uppnår 395 klassificeringspoäng och kravet för 3 stjärnor är 250 poäng. Kravet för 4 stjärnor är 280 poäng och Adlon skulle om man ville kunna erhålla 4-stjärnigt genom att fördela om poängen till rätt saker. Adlon har resonerat att det är bättre att vara 3- stjärnigt än att bli 4-stjärnigt och jämföras med nyggdahotell i närområdet. Klagomål finns främst på att frukostmatsalen upplevs som trång vid hög beläggning. 6
Hotellbeskrivning (forts) Faciliteter: Icke-rök alla rum och ytor Garage ett kvarter från hotellet Bagagerum låst Internet trådlöst wi-fi i alla rum och allmänna ytor TV basutbud av svenska kanaler, BBC world, informationskanal, C More, sport och film Hiss Reception öppen dygnet runt Frukostbuffé med KRAV-märkt utbud Loungeservering barmeny med lättare rätter, kaffemeny, öl, vin, mm Dagstidningar Extralånga sänger, 210 cm finns i 12 rum Barnsäng Rökdetektorer Fönster öppningsbara med mörkläggningsgardiner Husdjur tilåts ej Parkettgolv alla rum Kortlås 7
Hotellbeskrivning (forts) En central mötesplats Effektiva arbetsmöten mitt i city Det är enkelt att mötas på Adlon. Vårt läge mitt i city intill Arlanda Express och Centralstationen gör det smidigt för alla deltagare att mötas här. Vi har välutrustade mötesrumför 6, 8, 14 personer och en mingellokal för upp till 40 personer. I alla rum finns isvatten och frukt framdukat. Wi-Fi, whiteboard, LCD-projektor, blädderblock och filmduk ingår i lokalhyran. Om ni söker möteslokaler som rymmer fler personer än vi kan erbjuda rekommenderar vi Stockholm City Conference Centre på Norra Bantorget/Drottninggatan, ca 300 meter från Adlon. Klicka här för mer info --> Stockholm City Conference Centre Korta möten -max 2 timmar för upp till 6 personer Du kan hyra ett ospecificerat mötesrummed kort varsel för endast 600:-+ moms, max 1 tillfälle per dag En central mötesplats Effektiva arbetsmöten mitt i city Det är enkelt att mötas på Adlon. Vårt läge mitt i city intill Arlanda Express och Centralstationen gör det smidigt för alla deltagare att mötas här. Vi har välutrustade mötesrumför 6, 8, 14 personer och en mingellokal för upp till 40 personer. I alla rum finns isvatten och frukt framdukat. Wi-Fi, whiteboard, LCD-projektor, blädderblock och filmduk ingår i lokalhyran. Om ni söker möteslokaler som rymmer fler personer än vi kan erbjuda rekommenderar vi Stockholm City Conference Centre på Norra Bantorget/Drottninggatan, ca 300 meter från Adlon. Klicka här för mer info --> Stockholm City Conference Centre Korta möten -max 2 timmar för upp till 6 personer Du kan hyra ett ospecificerat mötesrummed kort varsel för endast 600:-+ moms, max 1 tillfälle per dag. Våra mötesrum StErik upp till 6 personer (Ladda ner PDF) StGöran upp till 8 personer (Ladda ner PDF) Sofia upp till 14 personer (Ladda ner PDF) Mingellokal efm/kväll upp till 40 personer (Ladda ner PDF) Lounge (Ladda ner PDF) Mötesrum S:t Erik (6 pers) S:t Göran (8 pers) Sofia (12-14 pers)halvdag 2 000:- 2 500:- 3 200:- Heldag 2 700:- 3 200:- 4 000:- Frukostmatsalen vänligen kontakta oss för offert Priser inkl. konferensutrustning, trådlös Internetanslutning (Wi-Fi), frukt, godis och isvatten. Moms 25% tillkommer. 8
Små enkelrum (5) Litet enkelrum funktionellt och välutrustat, på liten rumsyta. En separat sittplats och ett skrivbord med uttag för dator, trådlöst Internet finns på alla rum. Alla rum har dessutom hårtork, förvaringsutrymme för kläder m m. Parkettgolv, 90-100 cm säng och öppningsbart fönster. Duschrummen är små med små handfat, men helkaklade och fräscha. Detta finns på rummet Hårtork Sminkspegel Pay-TV Strykjärn/bräda Vattenkokare Basutbud med svensk TV och BBC Extrakudde Tvål/schampo Internetaccess - trådlöst Dusch Skohorn Titthål och säkerhetskedja Brandvarnare Utetermometer 9
Enkelrum standard (42) Enkelrum, funktionellt och välutrustat med separat fåtölj med litet side-bord bredvid. En bra arbetsplats med uttag för dator, trådlöst Internet. Alla rum har strykmöjligheter, vattenkokare och hårtork. Parkettgolv, 90-105 cm säng. Några rum har 210 cm långa bäddar. Alla duschrum är fräscha med bra avställningsytor, många har golvvärme och handdukstork. Alla rum har öppningsbara fönster. Detta finns på rummet Hårtork Sminkspegel Pay-TV Basutbud med svensk TV och BBC Extrakudde Tvål/schampo/toalettartiklar Internetaccess - trådlöst Strykjärn/-bräda Vattenkokare neskaffe/tepåsar Dusch Handdukstork (i de flesta) Skohorn Titthål och säkerhetskedja Brandvarnare Utetermometer 10
Små dubbelrum (7) Våra små dubbelrum kan användas som ett stort enkelrum, eller som ett litet dubbelrum. Alla rum har 140 cm bred säng, en fåtölj med litet side-bord bredvid. En bra arbetsplats med uttag för dator, trådlöst Internet och säkerhetsskåp. Duschrummen är fräscha med bra avställningsytor, golvvärme och handdukstork. Rummen har strykmöjligheter, vattenkokare, hårtork, garderob/förvaring, parkettgolv och minikyl. Alla rum har öppningsbart fönster. Detta finns på rummet Hårtork Sminkspegel Säkerhetsskåp Pay-TV Basutbud med svensk TV och BBC Extrakudde Tvål/schampo/toalettartiklar Internetaccess - trådlöst Strykjärn/-bräda Vattenkokare neskaffe/tepåsar Minikyl Dusch Handdukstork Golvvärme i dusch Skohorn Titthål och säkerhetskedja Brandvarnare Utetermometer 11
Dubbelrum standard (26) Alla dubbelrum har fräscha duschrum, de flesta med golvvärme och handdukstork. Det finns 1-2 sittplatser med coffeetable, ett ordentligt skrivbord med uttag för dator, trådlöst Internet. Alla dubbelrum har strykmöjligheter, vattenkokare, förvaring, minikyl, parkettgolv och öppningsbart fönster. Bäddarna finns både som 160 cm breda och 2x90-105 cm breda. Några rum har dessutom 210 cm långa bäddar. Detta finns på rummet Hårtork Sminkspegel Pay-TV Basutbud med svensk TV och BBC Extrakudde Tvål/schampo/toalettartiklar Internetaccess - trådlöst Strykjärn/-bräda Vattenkokare neskaffe/tepåsar Minikyl Dusch Handdukstork (i de flesta) Golvvärme i dusch (i de flesta) Skohorn Titthål och säkerhetskedja Brandvarnare Utetermometer 12
Dubbelrum superior(13) Alla superiorrum har separat soffa med bord i rummet. Här finns ett fräscht duschrum med golvvärme och handdukstork. Ett ordentligt skrivbord med uttag för dator och trådlöst Internet. Alla rum har strykmöjligheter, vattenkokare, garderob/förvaring, minikyl, parkettgolv och öppningsbart fönster. Soffan går att bädda för 1-2 extra personer i rummet. Detta finns på rummet Hårtork Säkerhetsskåp Sminkspegel Pay-TV Basutbud med svensk TV och BBC Extrakudde Tvål/schampo/toalettartiklar Internetaccess - trådlöst Strykjärn/-bräda Vattenkokare neskaffe/tepåsar Minikyl Dusch Handdukstork Golvvärme i dusch Skohorn Titthål och säkerhetskedja Brandvarnare Utetermometer 13
Mini-svit (7) Våra charmiga minisviter, är en "mini-dubblett", där sovrummet är ett charmigt runt tornrum, med många fönster och högt i tak, takkrona och parkettgolv. Rummen har fräscha duschrum, de flesta med golvvärme och handdukstork. Det finns även ett litet förrum med sittplatser och bord samt en arbetsplats med uttag för dator, trådlöst internet. Våra mini-sviter har förutom strykmöjligheter, vattenkokare, garderob/förvaring, minikylmed dricka i samt badrock och tofflor. Detta finns på rummet Hårtork Säkerhetsskåp Sminkspegel Pay-TV Basutbud med svensk TV och BBC Extrakudde Tvål/schampo/toalettartiklar Internetaccess - trådlöst Strykjärn/-bräda Vattenkokare neskaffe/tepåsar Badrock och tofflor Minikyl med gratis dricka/vatten Dusch Handdukstork (i de flesta) Golvvärme i dusch (i de flesta) Skohorn Titthål och säkerhetskedja Brandvarnare Utetermometer 14
Konferensrum (3) Fwfw 15
Kunder Mitt i veckorna är det främst affärsresenär och däribland många återkommande stamkunder som är gäster hos Adlon. På helger och sommartid är det främst turister eller besöker till något evenemang i Stockholm. En riktig stammis från förr var den kände konstnären Oscar Reuterswärd (1915 2002), som hade sin ateljé här i närheten. Han har också dedikerat flera av sina verk till Adlon, vilka idag finns upphängda i våra mötesrum. Jazzklubben Fasching, legendarisk live jazz klubb sen 1977, har sina lokaler i kvarteret mitt emot. De har under många år bokat många av sina musiker här och det är därför inte otroligt att du möter kända ansikten från jazzens värld i våra gästkorridorer. Adlon har ca 30-35 direktkundsavtal med företag och organisationer. Avtalen är normalt sett på 12 månader och förlängs vid årsskiftet. De flesta avtal genererar 8-15% rabatt på dagspriser emedan de största avtalen reglerar fasta priser. Nytt OTA Expedia avtal gäller fram tom september 2015 och har bättre provisionsvillkor för de gäster som väljer att betala direkt på hotellet. 1120 1100 1080 1060 1040 1020 1000 980 82,0% 80,0% 78,0% 76,0% 74,0% 72,0% 70,0% 68,0% 66,0% 64,0% 62,0% Snittpris Beläggning 16 dec.08 jul.09 feb.10 sep.10 apr.11 nov.11 jun.12 jan.13
Leverantörer HRF? Accountorsköter ekonomi sedan fyra år tillbaka. De sköter deklarationer, månadsbokslut, årsredovisningar, reskontror, lönehantering, utbetalningar, etc. Sedan 2003 använder sig Adlon av bokningssystemet Micros Fidelio Opera PMS. Adlon har i dagsläget ej 2-vägs interface mot GDS och andra externa bokningskanaler. Bokningar kommer per mail och hanteras manuellt i PMS- Opera. Prisjusteringar måste således göras både i PMS- Opera och ut mot externa kanaler i ett annat system. Pågående övergång till Channel Manager från Yield Planet. Hemsida är designad av TravelClickoch driftsattes hösten 2011. Adlon har ett 3-årigt service och driftsavtal. 17
Hyresavtal Hyresvärd är AFA TrygghetsförsäkringsAB. Hyresgäst är AB Adlon Hotell. Hyresavtal har löptid 20120701-20321231. Om uppsägning av avtal ej sägs upp förlängs avtalet med 5 år. Bashyra är 12 175 tkr per år. Indexering enligt KPI oktober (totalindex basår 1980) VA, värme, varmvatten och ventiliation, snöröjning, sandning ingår i hyran. Fastighetsskatt ingår ej i hyran. Hyra betalas i förskott inför varje kalendermånads början. Inga ägarförändringsklausuler. Lokalen omfattar totalt ca 3 142 kvm, fördelat på; Plan 1 (kv) ca 292 kvm, konferens, personalutrymmen, kontor, minigym samt förråd Plan 2 (bv) ca 186 kvm, reception med lobbyservering, entré och kontor Plan 3 (1 tr) ca 713 kvm hotellrum, frukostmatsal, kök, internt kontor Plan 4 (2 tr) ca 644 kvm hotellrum Plan 5 (3 tr) ca 647 kvm hotellrum Plan 6 (4 tr) ca 333 kvm hotellrum Plan 7 (5 tr) ca 327 kvm hotellrum 18
Stora investeringar gjorda lågt investeringsbehov I samband med förändringar och utökning av lokalytor under 2012 byggdes hotells brandlarmsanläggning ut. Hyresvärden har nyligen genomfört relining av stammar. 2007/2008 Hotellet har helt stängt två månader (dec 06-jan 07) för hissbyte. Våning 2 utvidgas. Adlon bekostar all inredning (möbler, snickerier, teknik, internet, lås, larm). Våning 3 ytrenoverasoch får delvis nya möbler samt helt nya textilier. Under 2008 ytrenoveras10 rum, två rum totalrenoveras (inklduschar och inredning), konferensrum och konferenslounge ytrenoveras med ny möblering. 2010 Helt nytt låssystem (XBO) installeras på hela hotellet. 2011 Nytt hotellpersonalrum, HWC, handikapphiss, ny tvättstuga, nytt förråd och vaktmästarutrymme, nytt mini-gym, reception och lounge, beredningskök, säljkontor Dessa ombyggnationer har utförts av hyresvärd och belastar Adlon via justeras hyresnivå. Adlon har själva fått bekosta inredning i reception och lounge, anpassning och utbyggnad av brandlarmssystem, nytt TV-övervakningssystem och arkitektkostnaderna för snickeriinredning och möbleringsförslag. 2012 Adlon bekostar ombyggnation (små enkelrum slås ihop och nya dubbelrum med duschar skapas) i befintliga lokaler på våning 4 och 5. Ombyggnadskostnad uppgår totalt till 2,5 mkr och skrivs av tom hyreskontrakts slut (2032). All inredning i form av snickerier, gardiner, möbler tillkomer samt anpassningar i barndlarm, låssystem, internet. Adlon passar på att slutföra projekt mörkläggningsgardiner vilket medför att persienner är bortplockade och att samtliga 100 rum har mörkläggningsgardiner. Investeringsbehov Adlon behöver ytrenoveraoch möblera nytt i tre dubbelrum samt ytrenoveraen mini-svit inom de närmaste 12 månaderna. I övrigt inga akuta investeringsbehov i gästrum eller allmänna ytor de närmaste 12 månaderna. Inom 5 år behöver 11 gästrum på våning 5 målas om och delvis få nya textilier. Duschrummen håller minst 10 år utseendemässigt. Inom 5 år behöver ca 20-30 platt-tv bytas ut då de börjar bli omoderna. Inom 5-10 år behöver 25 enkelrum fräschas upp (duschrum, målning, möbler) är allt är mellan 5-12 år gammalt. Eventuellt behöver sängbredd uppgraderas på 10-15 enkelrum (från 90 105 cm). 19
Bilder att lägga in här och där 20
Personal Funktioner såsom IT, ekonomi/lön och nattpersonal är outsourcat. I driften föredrar Adlon egen persona och sköter själva rekryteringen. Adlon har kollektivavtal och följer HRF och Unionens avtal fullt ut. Adlon har en stabil och kompetent personalstyrkan. Flera av de heltidsanställda har arbetat på Adlon i många år. Ledning och övrig personal Carina Lidforssär VD. Adlon har 1 Revenue Manager, 1 Säljare, 1 Bokningschef, 1 Husfru (80%) och 1 Vaktmästare (50%). Reception Receptionen har genomgått en föryngring. Adlon har 3 fastanställda samt 1 visstidsanställd inom reception (inkl receptionschef). Receptionen har 3 fastanställda (2,8 heltid). Därutöver används pool med ungdomar samt bemanningsföretag. Städ/frukost Adlon har 7 fastanställda inom städ/frukost. Därututöverhar Adlon en pool med ungdomar. När poolen inte räcker till används personal från städföretag. 21
Certifieringar och utmärkelser Sedan år 2007 är Adlon miljöcertifierade av Håll Sverige Rent, enligt "The Green Key.. Nuvarande miljödiplom gäller till omed den 1 mars 2014 och förlängs i 12-månadersintervall efter inspektionsbesök och godkänd årsberättelse. Miljöcertifieringen är nödvändig bla för statliga upphandlingar och nuvarande ramavtal med tex staten och ett antal landsting. År 2008 erhöll Adlon utmärkelsen Bästa Affärshotell av SSQ Scandinavian Service and Quality Award. Sedan år 2009 har Adlon varit vänföretagtill Barncancerfonden, som är den enskilt största gåvomottagaren. Adlon är silversponsorer. År 2011 erhöll Adlon klassificeringen 3 stjärnigt Superior av Visitaoch den internationella klassificeringsorganisationen Hotrec. 22
Utvecklingsmöjligheter Ökad beläggning konferensrum Trots Adlons utmärkta läge är beläggningen på de tre konferensrummen för låg. Nuvarande årsomsättning om ca 6-700 tkr borde kunna fördubblas med rätt marknadsföringsinsatser. Ökad försäljning lounge/servering/bar Serveringstillstånd och kök finns på plats. Med rätt kompetens och energi inom Foodand beverage finns goda möjligheter att öka försäljning av mat och dryck både till egna och externa gäster, tex after work, mingel, ströbesökare. Utökning av antalet hotellrum I fastigheten finns två halva plan uthyrda till kontor, som Adlon skulle kunna förhandlingar med fastighetsvärden om att överta för förhyrning och omvandla till ytterligare hotellrum. Detta skulle kräva ytterligare en hiss och utökning av frukostmatsal och skulle netto ge uppskattningsvis 16 nya hotellrum. Hotellbar/hotellrestaurang I fastigheten finns en angränsande stor restaurang. Adlon skulle kunna förhandla om att köpa hyreskontraktet och slå ihop lokalerna med hotellet. Detta skulle medföra en riktig restaurang och bar. Befintlig frukostmatsalen kan då omvandlas till 3-4 hotellrum. Denna möjlighet kräver goda erfarenheter inom Foodand Beverage. Synergier vid ingående i kedja Det finns möjlighet till stora synergier vid ingående i kedja, framför allt vad gäller vissa kostnader; Optimering vad gäller försäljning, bokning, revenue och vaktmästeri VD kan ersättas av hotellchef Kostnadsbesparingar kring IT-drift, säkerhet och brandlarm Kostnadsbesparingar kring hemsida (utveckling, support, sökord, etc) 23
Resultatutveckling och budget 24
Intäkter Under 2013 påverkas omsättning väsentligt av stora ombyggnationer, reliningoch fönsterbyten. Konferensverksamheten borde med rätt insatser kunna fördubblas. Prognos för 2013-2015 är relativt försiktig emedan 2016 bygger på en högkonjunktur i Stockholm och att Adlon hittar rätt marknadsposition och snittpris. 25
Intäkter forts 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 - jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec 30000 29000 28000 27000 26000 25000 24000 23000 22000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 26 dec.08 mar.09 jun.09 sep.09 dec.09 mar.10 jun.10 sep.10 dec.10 mar.11 jun.11 sep.11 dec.11 mar.12 jun.12 sep.12 dec.12 mar.13 jun.13 RTM RTM
Direkta kostnader 27
Övriga externa kostnader 28
Personalkostnader Adlon har under 2013 och Q1 2013, pgaombyggnationerna, varit rejält överbemannade på tjänstemannasidan och även vad gäller fastanställda i städ/reception och vaktmästeri. Under ombyggnationen hade Adlon dessutom en extra vaktmästare anställd som Flyttchef. 29
Balansräkning 30
Diverse Org nr 556067-0142 Adress Vasagatan 42, 111 20 Stockholm Ägare Hotell Residens AB (556178-8778) Styrelse Revisor Bank Försäkringsbolag Hemsida Carina Lidforss, Per Cristoferson, Catharina Roos och Märta Bäckström Henrik Boman, PwC SEB Trygg Hansa adlon.se 31