Delårsrapport januari - augusti 2010
Verkställande direktören lämnar på styrelsens uppdrag följande delårsrapport för Riksbyggen ekonomisk förening, org.nr 702001-7781, och konsoliderade bolag/föreningar. Belopp inom parentes avser jämförande period 2009, om inget annat anges. Intäkterna ökade till 2 578 mkr (2 450) Rörelseresultatet förbättrades till 143 mkr (141) Rörelsemarginalen uppgår till 5,5 % (5,7) Resultat före skatt 182 mkr (235) Räntabilitet på eget kapital efter skatt uppgick till 3,2 % (3,1) Påbörjat 526 lägenheter i nyproduktion (158) Koncernens kassaflöde från den löpande verksamheten uppgick till 191 mkr (-230 mkr) Riksbyggens affärsverksamhet Riksbyggen är en kooperativ medlems- och intresseorganisation för Riksbyggens bostadsrättsföreningar. Riksbyggen bevakar föreningarnas intressen, verkar för bostadsrätten som boendeform och för allas rätt till ett bra boende. Riksbyggen är ett serviceföretag för föreningarna och andra kunder samt en byggherreorganisation med huvudsaklig uppgift att bygga bostadsrätter. Verksamhet bedrivs inom affärsområdena Bostad och Fastighetsförvaltning samt inom Finans och Fastigheter. Riksbyggens verksamhetsidé Riksbyggen utvecklar och förvaltar boendemiljöer med bostadsrätt som ska vara attraktiva för människor att leva i. Riksbyggen: ser helheten och agerar långsiktigt sätter medlemmen i centrum skapar ett boende som är hållbart över tiden bygger långsiktiga relationer Intäkter och resultat Moderföreningens intäkter för perioden uppgick till 2 541 mkr (2 414) och rörelseresultatet till 122 mkr (110). Motsvarande siffror för koncernen är 2 578 mkr (2 450) respektive 143 mkr (141). Moderföreningens intäkter från dotterföretag uppgick till 5 mkr (7). Dotterföretagens intäkter från moderföreningen uppgick till 34 mkr (40). 2
Eget kapital och soliditet Det egna kapitalet uppgick till 3 962 mkr (3 646) för moderföreningen och 4 189 mkr (4 013) för koncernen. Det egna kapitalets andel av balansomslutningen (soliditeten) uppgick till 34 procent (33) för moderföreningen och 36 procent (36) för koncernen. Koncernens balansomslutning uppgick till 11 602 mkr (11 206). Affärsområde Bostad Efterfrågan på bostäder har ökat något under det senaste kvartalet. De regionala skillnaderna är dock stora. Riksbyggen följer noggrant utvecklingen i projekten. Riksbyggen påbörjade under rapportperioden totalt 526 lägenheter i nyproduktion jämfört med samma period 2009 då 158 lägenheter påbörjades. 2010-08-31 hade Riksbyggen 19 osålda lägenheter och småhus i färdigställda projekt. Vid årsskiftet 2009/10 fanns det 22 osålda bostäder. Affärsområdets intäkter uppgick under perioden till 1 171 mkr (1 150) och resultatet före skatt till 66 mkr (100). Kapitalbindningen i byggrätter för bostäder är per 2010-08-31 bokförd till 1 434 mkr. Vid årsskiftet 2009/10 var motsvarande belopp 1 257 mkr. Affärsområdet har 115 anställda (128). Affärsområde Fastighetsförvaltning Verksamheten inom affärsområde Fastighetsförvaltning bedrivs med en rikstäckande och starkt decentraliserad organisation med lokala operativa affärsenheter marknadsområden som har marknads- och kundansvar. Affärsområdets intäkter uppgick under perioden till 1240 mkr (1 135) och resultatet före skatt till 83 mkr (52). Den svåra vintern medförde många skador på fastigheter i Sverige. I ett av Riksbyggens förvaltningsuppdrag har en större skada uppstått. Uppdragsgivaren har riktat skadeståndskrav mot Riksbyggen vilka bestridits. Utredning av ärendet pågår. Affärsområdet har 2152 anställda (2 220). Finansiell verksamhet Finansfunktionen inom Riksbyggen ansvarar för koncernens kort- och långfristiga finansiering, likviditetsplanering, cash management samt finansiell riskhantering. 3
Därutöver bedrivs en relativt omfattande inlåningsverksamhet med främst bostadsrättsföreningar anslutna till Riksbyggen som bas. Kapitalförvaltning av denna inlåning samt koncernens överskottslikviditet är också en viktig uppgift. Den tidsbundna inlåningen från bostadsrättsföreningar m fl. i moderföreningen är fortsatt stabil och uppgick per 2010-08-31 till 3 344 mkr (3 519). Den avtalade bindningstiden varierar i genomsnitt mellan 1 6 månader och uppgick 2010-08-31 till 1,7 månader (1,7). Någon säkerhet för inlåning är inte ställd. Förvaltningsfastigheter Förvaltningsfastigheterna har ett bokfört värde 2010-08-31 om 655 mkr (669) i moderföreningen och 1 280 mkr (1 219) i koncernen. Det samlade marknadsvärdet för koncernens förvaltningsfastigheter bedömdes vid årsskiftet 2009/10 överstiga det bokförda värdet med 780 mkr. Det konsoliderade fastighetsbeståndet omfattar cirka 276 000 kvm varav 225 000 kvm utgörs av bostäder (3 360 lägenheter). Geografiskt är beståndet koncentrerat till Linköping, Jönköping, Stockholm och Umeå. Direktavkastningen inklusive räntebidrag beräknas för helåret uppgå till 7,2 procent. För helåret 2009 uppgick den till 7,4 procent. Vakansgraden i ytor är cirka 1,9 procent med ett beräknat hyresbortfall motsvarande cirka 5 mkr. Finansiella risker För hanteringen av Riksbyggens finansiella risker har styrelsen fastställt en placeringspolicy vilket begränsar exponeringen mot ränte- och kreditrisker. För att löpande analysera ränteutvecklingens påverkan på det finansiella resultatet marknadsvärderas Riksbyggens placeringsportfölj. Ränterisken, uttryckt som värdeförändringen i portföljen vid 1 procents förändring av marknadsräntorna, var 2010-08-31 cirka 10,9 mkr (16,5). Kreditrisken i kundfordringarna är begränsad då de avser ett stort antal kunder. Moderföreningen har tecknat försäkring i Riksbyggen Byggnadsförsäkrings AB för bl.a. kredit- och borgensförluster. I bolaget finns avsättningar i form av säkerhetsreserv och reserv för oreglerade skador om totalt 263 mkr (324). Några valutarisker eller risker i derivatpositioner finns ej. Likviditetsrisken är förhållandevis begränsad mot bakgrund av koncernens kassaflöde och goda likviditet. Placeringarnas löptid matchar väl löptiden på den tidsbundna inlåningen. Övriga finansiella tillgångars och skulders redovisade värden utgör en god approximation av verkliga värden. 4
Krediter Riksbyggen har via kreditavtal med Swedbank per 2010-08-31 en kortfristig upplåning om 1 943 mkr (1 955). För upptagen kredit har värdepapper motsvarande kreditbeloppet ställts som säkerhet. Outnyttjade bindande kreditramar uppgick till 350 mkr (350) och avser i sin helhet moderföreningen. Placeringar Moderföreningens likvida medel inklusive kort- och långfristiga penningmarknads- placeringar uppgick 2010-08-31 till 7 523 mkr (6 988). Koncernens likvida medel inklusive kort- och långfristiga penningmarknadsplaceringar uppgick till 7 524 mkr (6 989). Den genomsnittliga, räntebundna löptiden på placeringsportföljen uppgick 2010-08-31 till 61 dagar (97). Löptiden har valts för att begränsa ränterisken och matcha löptiden på inlåningen. Investeringar Under rapportperioden har investeringar i inventarier, verktyg och installationer skett med 13 mkr (20) i koncernen och med 13 mkr (19) i moderföreningen. 5
Koncernresultaträkning (Tkr) Jan-aug Jan-aug 2010 2009 Nettoomsättning 2 577 937 2 450 500 Kostnad för sålda varor och tjänster -2 365 981-2 256 138 Bruttoresultat 211 956 194 362 Försäljnings- och administrationskostnader -80 884-68 853 Övriga rörelseintäkter 10 809 13 175 Övriga rörelsekostnader -187-425 Resultatandel i handels- och kommanditbolag 1 180 2 311 Rörelseresultat 142 874 140 570 Resultat från finansiella poster 38 956 94 732 Resultat efter finansiella poster 181 830 235 302 Skatt på periodens resultat -48 805-111 030 Minoritetens andel i periodens resultat - - Periodens resultat 133 025 124 272 6
Koncernbalansräkning (Tkr) TILLGÅNGAR 31 aug 2010 31 dec 2009 Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 16 408 13 255 Materiella anläggningstillgångar 1 346 727 1 330 468 Finansiella anläggningstillgångar 457 985 471 286 Summa anläggningstillgångar 1 821 120 1 815 009 Omsättningstillgångar Varulager 1 588 892 1 406 909 Kortfristiga fordringar 668 122 965 494 Kortfristiga placeringar 7 268 520 7 191 555 Kassa och bank 255 038 117 590 Summa omsättningstillgångar 9 780 572 9 681 548 SUMMA TILLGÅNGAR 11 601 692 11 496 557 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 188 514 4 126 614 Avsättningar 313 903 334 896 Långfristiga skulder 92 131 90 862 Kortfristiga skulder 7 007 144 6 944 185 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 601 692 11 496 557 Förändringar i koncernens eget kapital (Tkr) Jan-aug Jan-aug 2010 2009 Ingående eget kapital enl. balansräkning per 31 4 126 614 3 912 805 december Periodens resultat 133 025 124 272 Utbetald utdelning -70 467-24 193 Förändring av andelskapital -658 308 Belopp vid periodens utgång 4 188 514 4 013 192 7
Kassaflödesanalys för koncernen (Tkr) Jan-aug Jan-aug 2010 2009 Den löpande verksamheten Rörelseresultat före finansiella poster 150 106 140 570 Avskrivningar 46 061 44 764 Övriga ej likviditetspåverkande poster -29 934-117 040 166 233 68 294 Erhållen ränta 58 537 155 928 Erhållna utdelningar 0 1 816 Erlagd ränta -36 724-88 464 Betald inkomstskatt -112 005-80 464 76 041 57 110 Ökning varulager -181 983-120 481 Minskning kundfordringar 39 673 84 024 Minskning övriga kortfristiga fordringar 195 874 170 583 Minskning leverantörsskulder -132 532-190 205 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder 193 762-230 596 Kassaflöde från den löpande verksamheten 190 835-229 565 Investeringsverksamheten Investeringar i immateriella anläggningstillgångar -5 117 0 Investeringar i materiella anläggningstillgångar -50 076-50 826 Investeringar i dotterbolag -1 859-3 683 Resultat från intressebolag 7 975-1 271 Investering övriga finansiella anläggningstillgångar 13 631 6 188 Minskning/ökning kortfristiga finansiella placeringar 95 737-1 886 Kassaflöde från investeringsverksamheten 60 291-51 478 Finansieringsverksamheten Förändring andelskapital -658 308 Upptagna lån/amortering av skuld -2 672-31 737 Ökning kortfristiga finansiella skulder 37 084 34 579 Utbetald utdelning -70 467-24 193 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -36 713-21 043 Periodens kassaflöde 214 413-302 086 Likvida medel vid årets början 7 309 145 7 290 895 Likvida medel vid periodens slut 7 523 558 6 988 809 8
Styrelsens arbete Utifrån Svensk kod för bolagsstyrning har Riksbyggen utvecklat en egen kod, kod för styrning av Riksbyggen ekonomisk förening ( Föreningskoden ), som har anpassats till Riksbyggens förutsättningar. Riksbyggens organisation utmärks av en uttalad decentralisering och delegering av ansvar och befogenheter till affärsområdena Fastighetsförvaltning och Bostad samt verksamheterna inom Finans och Fastigheter. Riksbyggen arbetar med en övergripande utvärdering av kontrollmiljön och företagets nyckelprocesser enligt IKFR (intern kontroll avseende finansiell rapportering). Styrelsen arbetar enligt en årligen fastställd arbetsordning med tillhörande instruktioner för verkställande direktören. Styrelsen, som består av 9 ordinarie ledamöter, 3 suppleanter samt 2 arbetstagarrepresentanter med 2 suppleanter, har under rapportperioden haft 4 st protokollförda möten. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport har upprättats i enlighet med Redovisningsrådets rekommendation RR 20 Delårsrapportering. Skatt för perioden är beräknad enligt schablon. I övrigt har samma redovisnings- principer och beräkningsmetoder använts i delårsrapporten som i den senaste årsredovisningen, till vilken hänvisas. Stockholm den oktober 2010 Sten-Åke Karlsson VD
Granskningsrapport Till styrelsen i Riksbyggen ekonomisk förening, org.nr 702001-7781. Vi har utfört en översiktlig granskning av bifogade delårsrapport för perioden 1 januari 2010 till 31 augusti 2010. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta och presentera denna delårsrapport i enlighet med årsredovisningslagen. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om denna delårsrapport grundad på vår översiktliga granskning. Vi har utfört vår översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning SÖG 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. En översiktlig granskning har en annan inriktning och en betydligt mindre omfattning jämfört med den inriktning och omfattning som en revision enligt Revisionsstandard i Sverige RS och god revisionssed i övrigt har. De granskningsåtgärder som vidtas vid en översiktlig granskning gör det inte möjligt för oss att skaffa oss en sådan säkerhet att vi blir medvetna om alla viktiga omständigheter som skulle kunna ha blivit identifierade om en revision utförts. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Grundad på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att den bifogade delårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen. Stockholm den oktober 2010 PwC Lars Wennberg Auktoriserad revisor Lars Randerz Leif Hjelm 2