Transaktionskostnader vid fastighetsöverlåtelser

EXAMENSARBETE FASTIGHETSVETENSKAP EX-06-154 Transaktionskostnader vid fastighetsöverlåtelser En undersökning av förhållanden i Sverige Torbjörn Granberg Examinator: Peter Ekbäck STOCKHOLM 2006 1

Abstract This master thesis will asses the cost of property transactions in the Swedish reel estate market. Three different types of transactions have been studied. A. Property transaction of unbuilt plot through broker. B. Same as case A complemented with mortgage that has the property as security. C. Same as case B complemented with subdivision. Ten transactions of type B and C have been studied. Transactions of type A has shown to be very rare and therefore only two transactions of that type have been included in the study. The different processes for the transactions have been identified and their costs examined. The result is an account for the costs and time of the processes. It is clear that the largest cost regardless the type of transactions is the brokerage. 2

Sammanfattning Detta examensarbete ska försöka bedöma de kostnader som finns vid fastighetsöverlåtelser på den svenska fastighetsmarknaden. Tre olika transaktionstyper studeras. De transaktionstyper som studerats är A. Överlåtelse av en obebyggd tomt genom anlitande av fastighetsmäklare. B. Transsktionstyp A kompletterad med att belåning skall ske med fastigheten som säkerhet. C. Transaktionstyp B kompletterad med att avstyckning skall ske. Tio transaktioner av typ B och C har studerats. På grund av att transaktioner av typ A är så ovanliga har endast två transaktioner av den typen studerats. De olika processerna i transaktionerna har identifierats och kostnaderna för dessa har undersökts. Resultatet är en bedömning av kostnaderna och tiden för dessa processer i de olika transaktionstyperna. Det framgår tydligt att den största kostnaden oavsett transaktionstyp är mäklararvodet. 3

Innehållsförteckning 1 Inledning...5 1.1 Bakgrund...5 1.2 Syfte...5 1.3 Metodfrågor...6 1.3.1 Arbetsmetod...6 1.3.2 Urval...6 1.4 Transaktionskostnader...7 1.4.1 Allmänt om transaktionskostnader...7 1.4.2 Försäljningskostnader...7 1.4.3 Lagfartskostnader...7 1.4.3 Inteckningskostnader...8 1.4.4 Fastighetsbildningskostnader...9 1.4.5 Tid och övriga kostnader...9 1.5 Systemkostnader...9 1.5.1 Översikt...9 1.5.2 Kostnader...10 1.6 Marknadssituation och dess påverkan...10 2. Överlåtelse av obebyggd tomt...12 2.1 Kostnader för transaktionstypen...12 2.1.1 Urval...12 2.1.2 Parternas kostnader...12 2.2 Genomgång av transaktioner...13 3 Överlåtelse av obebyggd tomt samt belåning...15 3.1 Kostnader för transaktionstypen...15 3.1.1 Urval...15 3.1.2 Parternas kostnader...15 3.2 Genomgång av transaktioner...16 4 Överlåtelse av obebyggd tomt samt belåning och avstyckning...25 4.1 Kostnader för transaktionstypen...25 4.1.1 Urval...25 4.1.2 Parternas kostnader...26 4.2 Genomgång av transaktioner...26 5 Samhällets kostnader...37 5.1 Kostnader som ej bärs av köpare och säljare...37 5.1.1 Kostnader...37 6 Sammanställning och resultat...39 6.1 Kostnader för köpare och säljare...39 6.1.1 Överlåtelse av obebyggd tomt...39 6.1.2 Överlåtelse av obebyggd tomt. Belåning med fastighet som säkerhet....40 6.1.3 Överlåtelse av obebyggd tomt. Belåning med fastighet som säkerhet samt avstyckning....41 6.1.3 Sammanfattning...42 6.2 Samhällets kostnader...43 6.2.1 Systemkostnader...43 Källförteckning...45 4

1 Inledning 1.1 Bakgrund Ett europeiskt forskningsprojekt pågår för närvarande: Modelling Real Property Transactions. Syftet är att jämföra och utvärdera flera europeiska system avseende olika typer av fastighetstransaktioner, exempelvis köp och försäljning av fastigheter, belånig av fast egendom, fastighetsbildningsåtgärder eller upplåtelse av servitut och nyttjanderätter. Behovet av en teoretisk grund för att kunna utbyta forskningsresultat var det som ledde fram till att forskningsprojektet startades. Projektet vann status som ett COST projekt från och med mars 2001. COST, Co-operation in the Field of Scientific and Technical research, är ett nätverk för europeiska länder och inte bara för EU-länder. COST finansierar inte forskning utan täcker endast samarbetskostnader som till exempel workshops och konferenser. Det är meningen att COST ska fungera som ett forum för idéer och forskningsfrågor 1. För närliggande ämnesområden som geodesi och kartografi har denna typ av nätverk funnits en längre tid 2. Ett steg i projektet är att försöka bedöma kostnaderna för de vanligaste företeelserna på de undersökta fastighetsmarknaderna. Det är här detta examensarbete kommer in i bilden. Detta examensarbete ska försöka bedöma de kostnader som finns på den svenska fastighetsmarknaden i samband med fastighetsöverlåtelser. 1.2 Syfte Runt fastigheter finns ett komplext system av legala rättigheter och skyldigheter. Dessa legala rättigheter och skyldigheter måste tillfredsställa samhällets behov av trygghet och långsiktighet i markanvändningen. Men samtidigt måste de medge och underlätta anpassningar till förändrade behov och önskemål i samhället 3. Med transaktion avses här immateriella förändringar i ägande och andra rättigheter vid en frivillig överlåtelse. Transaktionskostnader syftar på de kostnader som finns för att genomföra dessa förändringar. Till exempel kostnader för att upprätta köpeavtal och kostnader för att överlåtelser kan ske på ett tillförlitligt sätt. Transaktionskostnader förklaras närmare i avsnitt 1.4. Examensarbetet är avgränsat till tre olika typer transaktioner som kan ske på den svenska fastighetsmarknaden. Det kan uppstå andra typer av transaktioner då till exempel förköpsrätt utnyttjas eller tillstånd för markanvändning krävs. Det här examensarbetet ska dock beskriva vilka kostnader som uppstår vid dessa tre olika typer av transaktioner: 1 Stubkjaer sid 5 2 Stubkjaer sid 6 3 Ekbäck sida 5 5

A. Överlåtelse av en obebyggd tomt genom anlitande av fastighetsmäklare. B. Transaktionstyp A kompletterad med att belåning skall ske med fastigheten som säkerhet. C. Transaktionstyp B kompletterad med att avstyckning skall ske. 1.3 Metodfrågor 1.3.1 Arbetsmetod Två olika metoder skall tillämpas. De kostnader som köpare och säljare kommer att bära skall undersökas genom fallstudier, ungefär tio fallstudier per transaktionstyp. De kostnader som samhället i övrigt bär (fastighetsregister, domstolstvister till följd av osäkra gränser/äganderätter) undersöks genom statistiskt material samt frågor till berörda myndigheter. Som underlag för uppskattningen av domstolarnas kostnader har Domstolsverkets årsredovisning använts. Uppgifterna från Domstolsverkets årsredovisning har kompletterats med uppgifter om antal överklaganden från Ann Sandberg på Lantmäteriet i Gävle. Hon arbetar med fastighetsregistrets inskrivningsdel. Uppgifter om hur mycket som debiterats för fastighetsbestämning år 2004 kommer från Leif Sjöberg ekonomichef vid division fastighetsbildning på Lantmäteriverket. Fastighetsregistrets helårsstatistik från 2004 har använts för att ta reda på antalet levande och nybildade fastigheter. Lantmäteriets årsredovisning ligger till grund för registerhållningskostnader. Då transaktioner ägt rum före 2004 är tiden för lagfarts och inteckningsprocessen baserad på inskrivningsmyndighetens veckorapport till lantmäteriet. Tiden för dessa lagfarts och inteckningsprocesser är därför inte exakta för det inskrivningsärende som avses. Den tid som anges är antalet oavklarade inskrivningsdagar som inskrivningsmyndigheten har framför sig den vecka då lagfart eller inteckning sökts. Det är en god uppskattning av hur lång handläggningstiden blir. Detta ger problem vid beräkning av genomsnittlig tid för lagfarts- och inteckningsprocess. Ungefär hälften av de utvalda transaktionerna har skett före år 2004. Den genomsnittliga tiden bygger alltså delvis på uppskattningar. 1.3.2 Urval Transaktioner har inhämtats från tre olika mäklarfirmor varav två har sitt kontor i Tumba och en i Huddinge strax söder om Stockholm. Fastigheten som transaktionen avser ska vara taxerad som småhusenhet och får ej vara bebyggd vid transaktionstillfället. Vidare ska fastigheterna vara belägna inom ett planlagt område där markanvändningen ska vara bostäder. Anledningen till det är att det inte får råda något tvivel om markanvändningen. Avsikten var från början att inhämta försäljningar från 2004. På grund av att antalet transaktioner av obebyggda fastigheter är litet, i jämförelse med antalet transaktioner av bebyggda fastigheter, har dock transaktioner som ägt rum tidigare eller senare än 2004 också tagits med i urvalet. Alla transaktioner måste också ha skett genom mäklare. 6

1.4 Transaktionskostnader 1.4.1 Allmänt om transaktionskostnader Det här avsnittet tar upp de olika kostnader som uppstår vid en fastighetstransaktion i Sverige. De olika kostnaderna skall förklaras och det skall framgå hur dessa kostnader fördelas mellan köpare/säljare och samhället i övrigt. Till att börja med ska transaktionskostnadsbegreppet förklaras lite närmare här. Begreppet har sitt ursprung i en artikel skriven av Ronald Coase. Där lanserade han teorin att företags existens beror på att det är kostsamt att använda sig av marknaden. Dessa kostnader för att använda sig av marknaden kallas transaktionskostnader. Transaktionskostnader kan sägas utgöra ekonomins motsvarighet till fysikens friktion. Mer konkret så kan transaktionskostnaderna delas in i sök- och informationskostnader, beslutskostnader samt kostnader för att säkerställa beslutens genomförande och efterlevnad 4. Informationskostnader är en stor del av transaktionskostnaderna särskilt på en marknad med flera parter. Det kostar att identifiera, kontakta, koordinera och informera de som berörs. Dessa kostnader kan vid fastighetstransaktioner minskas genom att frågor om markanvändning och rättighetsallokeringar prövas på förhand av myndigheter eller tydligt framgår av legala rättigheter och skyldigheter. Men då uppstår i sin tur organisationskostnader för detta 5. Nedan följer en beskrivning av de transaktionskostnader som uppstår vid den typ av överlåtelser som ska studeras. 1.4.2 Försäljningskostnader I den här delen av transaktionen finns kostnader för sökande och kontaktkostnader samt förhandlings och kontraktskostnader. I de transaktioner som studerats har mäklare anlitats. Mäklaren arbetar för ett arvode som lägst ska täcka de kostnader som uppstår vid denna del av transaktionen. Mäklaren har mestadels kostnader för nedlagt arbete och annonskostnader. Arvodet följer inga fasta regler förutom att ett lägsta pris brukar anges. Sedan varierar arvodet beroende på en del olika faktorer. Till exempel hur lättsåld fastigheten är, konkurrens mellan olika mäklare och i vilken mån säljaren prutar på arvodet. Materialet till det här examensarbetet är insamlat hos tre olika mäklare. Två av dem tillhör Föreningssparbankens fastighetsbyrå och en tillhör Svenskfastighetsförmedling. Hos Föreningssparbankens fastighetsbyrå i Tumba har man i september 2005 ett lägsta pris vid försäljning av fastigheter på 27 500 kronor. Det är dock sällan det blir så lågt. Arvodet brukar ligga mellan tre och fyra procent av köpeskillingen. Svensk fastighetsförmedlings arvode är likartat. De uppgav i september 2005 ett lägsta pris på tre procent av köpeskillingen, dock lägst 50 000 kronor. Försäljningskostnaderna bärs av säljaren. 1.4.3 Lagfartskostnader Lagfartskostnaderna är till största delen kontroll kostnader av kontrakt samt ägande och rättighetsförhållanden. Inskrivningsmyndigheten är den myndighet som handlägger ärenden om lagfart 6. Då en lagfart söks för ett fastighetsförvärv uppstår kostnader hos inskrivningsmyndigheten för att kontrollera att 4 Ekbäck sida 19 5 Ekbäck sida 19 6 19 kapitlet 3 Jordabalken 7

köpehandlingen är formellt korrekt samt utreda om det föreligger några eventuella hinder för lagfart till exempel förköpsrätt. För att kunna administrera och kontrollera uppgifter behövs ett register där information om ägare och rättigheter till fastigheten finns samlat. Det finns alltså kostnader för att förvalta ett sådant register. Fastighetsregistret är det register som innehåller denna information och det förvaltas av Lantmäteriverket. För en lagfart tas en expeditionsavgift ut av den som ansöker om lagfart 7. Som kostnad för en lagfart har tagits expeditionsavgiften om 825 kronor 8. Den ska motsvara de kostnader som finns för att administrera en lagfart hos inskrivningsmyndigheten, vissa centrala myndighetsuppgifter hos Domstolsverket samt flera verksamheter med anknytning till fastighetsregistrets och dess inskrivningsdel hos Lantmäteriverket 9. Kostnaden för en lagfart bärs alltså av köparen. Vid en lagfart tas också en stämpelskatt ut 10. Denna stämpelskatt motsvarar inte några kostnader för lagfarten utan baseras på egendomens värde 11. 1.4.3 Inteckningskostnader För att kunna använda sin fastighet som säkerhet vid ett lån krävs det att en inteckning i fastigheten finns. Inteckningen motsvarar oftast det belopp man tänkt låna av kreditgivaren. Enligt 22:1 JB är den som senast sökt lagfart för den aktuella fastigheten den som har rätt att inteckna fastigheten. Säljaren av en fastighet kan alltså söka inteckning ända fram till dess att köparen söker lagfart. Enligt lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter ska den som beviljats en inteckning betala två procent av inteckningsbeloppet i stämpelskatt 12. Inteckningen lämnas först ut efter betalning av stämpelskatten. För ett pantbrev tas också 375 kronor ut i expeditionsavgift 13. Frågan är då om denna stämpelskatt finns för att täcka kostnader hos Lantmäteriverket eller inskrivningsmyndigheten som kan kopplas till kostnaderna för att en inteckning tas ut. Svaret på den frågan är nej. Det är expeditionsavgifterna som täcker dessa kostnader samt vissa kostnader för fastighetsregistret 14. Det finns alltså ingen koppling mellan kostnaden för en inteckning och stämpelskatten. De kostnader som uppstår vid en ansökan om inteckning är mestadels kontrollkostnader till exempel om ansökan är formellt korrekt. Det finns också kostnader för att förvalta fastighetsregistret där uppgifter om inteckningar finns. Expeditionsavgiften ska vara kostnadstäckande för de kostnader som inskrivningsmyndigheten har för att administrera en ansökan om inteckning. Expeditionsavgiften täcker även vissa centrala myndighetsuppgifter hos Domstolsverket samt flera verksamheter med anknytning till fastighetsregistrets och dess inskrivningsdel hos Lantmäteriverket 15. 7 2 Förordning om avgifter vid de allmänna domstolarna. 8 Bilaga till Förordning om avgifter vid de allmänna domstolarna. 9 SOU 2003:111 sida 431. 10 1 Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. 11 8 Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. 12 21 och 24 Lag om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. 13 Bilaga till Förordning om avgifter vid de allmänna domstolarna 14 SOU 2003:111 sida 487. 15 SOU 2003:111 sida 431. 8

1.4.4 Fastighetsbildningskostnader Fastighetsbildningskostnader är en slags tröskelkostnad för att kunna sälja ett markområde. Enligt 4 kapitlet 7 jordabalken är ett köp av ett visst område inom en fastighet inte giltigt om inte fastighetsbildning kan ske i överensstämmelse med köpet. En fastighet kan också bildas före köpet genom avstyckning. Kostnaderna för en avstyckning varierar beroende på hur mycket arbete den medför. Vid en förrättning måste förutsättningarna för att genomföra de åtgärder som en ansökan om fastighetsbildning avser utredas. De fastighetsrättsliga förutsättningarna ska klargöras såsom rättighetsförhållanden och planförhållanden. Sammanträden med berörda sakägare hålls och eventuellt ska samråd med myndigheter ske. Om den sökta åtgärden är genomförbar sker utstakning, markering och inmätning av nya fastighetsgränser. Slutligen fattas beslut som reglerar förändringar av berörda fastigheter 16. Som uppskattning av de kostnader som en lantmäterimyndighet har för en fastighetsbildning har de faktiska förrättningskostnaderna använts. 1.4.5 Tid och övriga kostnader Det komplexa system av legala rättigheter och skyldigheter som omger en fastighetstransaktion kan utgöra ett hinder vid en transaktion. Utan förkunskaper är det mycket svårt för en säljare att sätta sig in i de lagar som utgör ramen för en transaktion. Det skulle vara alltför kostsamt och därför anlitas mäklare. Andra anledningar till att mäklare anlitas är att de har förhandlingsvana och når ut till fler eventuella köpare. Även om mäklaren hjälper säljaren så har säljaren dock fortfarande kostnader för att hitta och jämföra mäklare. För köpare gäller att de kanske måste lära sig lite grundläggande saker som vad till exempel en fastighet, bygglov, detaljplan och servitut är för något. Tiden för en transaktion är en mycket viktig del av transaktionskostnaderna. En alltför långdragen och komplicerad process för fastighetstransaktioner leder till exempel till en odynamisk fastighetsmarknad. En odynamisk fastighetsmarknad kan till exempel leda till minskad geografisk rörlighet hos människor i samhället. Vid en fastighetstransaktion har ofta både köpare och säljare ett behov av att transaktionen inte drar ut på tiden. Säljaren kanske letar en ny fastighet eller behöver köpeskillingen för annan investering. Köparen kanske bor trångt och vill bygga sitt hus så snart som möjligt. Tidskostnaden bärs av både säljare och köpare. 1.5 Systemkostnader 1.5.1 Översikt Det finns kostnader som kan kopplas till fastighetstransaktioner som inte bärs av köpare/säljare vid en transaktion. För att genomföra en transaktion är det mycket viktigt att äganderättsförhållanden (lagfart), inteckningsförhållanden, fastighetens fysiska utformning och vilka rättigheter som finns i fastigheten är kända. I Sverige 16 SOU 2003:111 sida 237 9

finns all denna information samlad i fastighetsregistret. Lagfartsärenden och inteckningsärenden handläggs av inskrivningsmyndigheten. Inskrivningsmyndigheten för också in dessa uppgifter i fastighetsregistret. Inskrivningsmyndigheten är en del av tingsrätten i vissa län, närmare bestämt vid sju stycken tingsrätter i landet 17. Samhället har kostnader för att förvalta detta register och lösa eventuella tvister kring innehållet i detta register. Vissa typer av tvister kring innehållet i fastighetsregistret kan avgöras genom att en lantmäterimyndighet genom en förrättning gör en fastighetsbestämning. Fastighetsbestämningar kan sedermera överklagas till fastighetsdomstol som är en del av tingsrätten. Lagfarts- och inteckningsärenden samt övriga ärenden som handläggs av inskrivningsmyndigheten överklagas till hovrätt 18. 1.5.2 Kostnader Registerhållning Fastighetsregistret måste vara ständigt aktuellt och därför finns kostnader för att uppdatera informationen. Kostnaderna för uppdateringen av inskrivningsdelen i fastighetsregistret ska täckas av expeditionsavgifterna vid inskrivningsmyndigheterna 19. Fastighetsregistret innehåller dock mer information än vad som kan hänföras till inskrivningsverksamhet. Kostnader för registerhållning bärs alltså delvis av samhället. Fastighetsbestämning Dessa kostnader uppkommer på grund av oklara gränsutmärkningar och när dokument avseende till exempel servitut och förrättningar är svårtolkade. Till följd av dessa oklarheter uppstår kostnader för fastighetsbestämning. Kostnaderna för fastighetsbestämning bärs av parterna i förrättningen. Överklaganden Det uppstår också kostnader för överklaganden av fastighetsbestämningar och inskrivningsärenden. Fastighetsbestämningar överklagas till fastighetsdomstol 20 och inskrivningsärenden till hovrätten 21. 1.6 Marknadssituation och dess påverkan Materialet till fallstudierna är insamlat i Stockholms län. Priserna på småhus steg från 2000 till 2004, även reellt, enligt statistik från SCB 22. Detta tyder på en ökad 17 Förordning om inskrivningsmyndigheternas verksamhetsområde 18 19 kap 32 jordabalken 19 SOU 2003:111 sida 486 20 15 kap 1 fastighetsbildningslagen 21 19 kap 32 jordabalken 22 SCB 2005. Fastighetsprisstatistik 2004 sida 4 10

efterfrågan under denna period. Under perioden rådde även ett gynnsamt ränteläge för den som ville belåna sin fastighet. På grund av den situation som beskrivits ovan kan man nog påstå att tiden för att hitta potentiella köpare är förmodligen kort då det varit stor efterfrågan på bostäder. De kostnader som finns för en säljare (mäklare) att hitta en köpare var därför relativt låga. 11

2. Överlåtelse av obebyggd tomt 2.1 Kostnader för transaktionstypen 2.1.1 Urval Alla utvalda fastigheter ligger inom detaljplan, stadsplan eller områdesbestämmelser som tillåter bebyggelse. Transaktionerna i den här kategorin är sådan att avstyckning redan skett innan mäklaren får försäljningsuppdraget. I denna typ av transaktion finns endast två typer av processer och det är försäljningsprocessen och lagfartsprocessen. en anses ha börjat när mäklaren får sitt försäljningsuppdrag och avslutas när kontraktet skrivs under. Denna typ av fastighetstransaktioner tillhör de mer ovanliga. 75-85 procent av utlåningen i Sverige sker med fastigheten som säkerhet så vanligtvis belånas fastigheten i samband med köpet 23. Förmedlingsuppdrag Ansökan om lagfart Utredning och godkännande Annonsering, värdering, visning etc. Försäljning Förenklad illustration av de olika processerna. 2.1.2 Parternas kostnader Kostnaderna i vid den här typen av transaktion är följande 1. Mäklararvode 2. Lagfart 3. Tid och andra kostnader 23 SOU 2003:111 sida 429 12

2.2 Genomgång av transaktioner 2.2.1 Härdgropen 2 Fastigheten ligger i Huddinge kommun och omfattas av en relativt ny detaljplan från 2002 där markanvändningen för fastigheten anges till bostäder. Fastigheten är gravationsfri. Innan försäljning genomgick fastigheten en fastighetsreglering. Mäklaren fick i detta fall förmedlingsuppdraget innan denna fastighetsreglering ägde rum 0 100 200 300 Dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-07-05 2004-07-15 10 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning i dagar 2004-02-02 2004-06-29 148 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Totalt Total tid för transaktionen 28,000 kr 825 kr 28,825 kr 164 dagar 2.2.2 Högmora 3:20 Fastigheten är belägen relativt nära Huddinges centrala delar. Området finns omnämnt i Huddinge kommuns översiktsplan från 2002 som ett område som skall planläggas för permanent bebyggelse. Fastigheten omfattas i nuläget av områdesbestämmelser som anger bostäder med lågt markutnyttjande som markanvändning. Det finns än så länge ingen detaljplan men programsamråd angående detaljplan hölls 26/8 till 4/11 2005. På fastigheten finns ett villaservitut Det finns även två avtalsservitut, för gångstig och ledning, till förmån för fastigheten. 13

0 100 200 300 Dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-05-26 2004-06-01 6 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-03-18 2004-03-25 7 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Totalt Total tid för transaktionen 27,500 kr 825 kr 28,325 kr 70 dagar 14

3 Överlåtelse av obebyggd tomt samt belåning 3.1 Kostnader för transaktionstypen 3.1.1 Urval Alla utvalda fastigheter ligger inom detaljplan, stadsplan eller områdesbestämmelser som tillåter bebyggelse. Transaktionerna i den här kategorin är sådana att avstyckning redan skett innan mäklaren får försäljningsuppdraget. Vid denna typ av transaktion finns tre typer av processer. De olika processerna är försäljningsprocess, lagfartsprocess och inteckningsprocess. en anses ha börjat när mäklaren får sitt försäljningsuppdrag och avslutas när kontraktet skrivs under. Enligt 20:2 JB ska lagfart sökas inom tre månader från det att fångeshandlingen upprättats. Det kan i vissa fall se ut som att ansökan om lagfart inkommit för sent men detta beror förmodligen på att förvärvets fullbordan gjorts beroende av villkor, till exempel upprättande av köpebrev. Detta kan ibland ske någon månad efter undertecknandet av kontraktet. en och inteckningsprocessen sker ofta samtidigt på grund av att köparen ansöker om lagfart och inteckning samtidigt. Förmedlingsuppdrag Ansökan om lagfart Utredning och godkännande Annonsering, värdering, visning etc. Försäljning Ansökan om inteckning Inteckningsprocess Kontroll och godkännande Förenklad illustration av de olika processerna. 3.1.2 Parternas kostnader Kostnaderna i vid den här typen av transaktion är följande 1. Mäklararvode 2. Lagfart 3. Pantbrevskostnader 4. Tid och andra kostnader 15

3.2 Genomgång av transaktioner 3.2.1 Björksättra 1:129 Fastigheten ligger i Huddinge kommuns mer lantliga delar. Sammanlagt finns fem stycken inteckningar i fastigheten på ett totalt belopp om 2 100 539 kronor. Dessa inteckningar har tagits från kontraktstidpunkten och fram till 2005-05-31. Två stycken pantbrev togs ut innan lagfart beviljats och ett samma dag som lagfarten beviljades. De två sista inteckningarna ligger så pass långt fram i tiden att de inte är intressanta för transaktionen. Fastigheten omfattas av en byggnadsplan. Markanvändningen för fastigheten ska vara bostäder. Värt att notera är att en inteckning skrivits in efter att kontraktet undertecknas innan köparen sökt om lagfart. Det är möjligt att säljaren tagit ett lån för att kunna köpa en ny fastighet i väntan på köpeskillingen från den här transaktionen. Inteckningsprocess Inteckningsprocess 0 100 200 300 Tid Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess i dagar 2004-11-15 2004-11-17 2 Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess i dagar 2004-12-08 2004-12-13 5 Ansökan lagfart Lagfart beviljades i dagar 2004-12-08 2004-12-13 5 Förmedlingsuppdrag Försäljning i dagar 2004-05-10 2004-08-26 108 De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 16

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 27,500 kr 825 kr 375 kr 28,700 kr 217 dagar 3.2.2 Uttringe 1:619 Fastigheten ligger i Salems kommun. Den besväras ej av inskrivna rättigheter. Totalt finns sex stycken inteckningar på sammanlagt 1 242 000 kronor. Det är dock endast en av inteckningarna som är aktuell vid själva transaktionen. Den som beviljas samma dag som lagfarten beviljas. Fastigheten omfattas av detaljplan från år 2000. Den angivna markanvändningen är bostäder. Inteckningsproces 1 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2003-10-09 2003-10-10 1 dag Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2003-10-09 2003-10-10 1 dag Förmedlingsuppdrag Försäljning 2003-05-14 2003-06-18 35 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 56,000 kr 825 kr 375 kr 57,200 kr 149 dagar 17

3.2.3 Tussilagon 12 Fastigheten ligger i ett område i Tullinge som tidigare haft karaktär av fritidsbebyggelse men numera består av villor för permanent boende. På fastigheten finns servitut för både vattenledning och kraftledning. Fastigheten omfattas av både detaljplan och fastighetsplan. Markanvändningen ska enligt detaljplanen vara bostäder. Inteckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2004-07-02 2004-07-14 12 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-07-02 2004-07-14 12 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-02-12 2004-06-07 116 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 36,000 kr 825 kr 375 kr 37,200 kr 153 dagar 3.2.4 Tullinge 21:546 Fastigheten omfattas av detaljplan. Det finns två inteckningar i fastigheten varav den ena skrevs in ett år efter transaktionen och därför inte kan tas med i beräknandet av transaktionskostnaderna. Avstyckning av fastigheten genomfördes ungefär ett år innan denna transaktion. Fastigheten belastas av ett officialservitut för vatten och avlopp. Fastigheten ligger inom detaljplanelagt område där markanvändningen ska vara bostäder 18

Inteckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2004-07-07 2004-07-20 13 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-07-07 2004-07-20 13 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-03-04 2004-06-14 102 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 27,500 kr 825 kr 375 kr 28,700 kr 138 dagar 3.2.5 Uttringe 1:1006 Fastigheten ligger i Salems kommun och omfattas av en detaljplan som anger ändamålet bostäder för markanvändningen. Det finns fyra inteckningar i fastigheten om sammanlagt 4 850 000 kronor. För den här transaktionen är det den inteckning som beviljades samtidigt som lagfarten som är intressant. De andra inteckningarna togs ut minst en månad senare än tidpunkten för beviljad lagfart. Fastigheten belastas av ett avtalsservitut för kraftledning. Inteckningsprocess 0 100 200 300 400 Dagar 19

Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2004-04-13 2004-04-14 1 dag Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-04-13 2004-04-14 1 dag Förmedlingsuppdrag Försäljning 2003-03-28 2003-11-10 227 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 40,000 kr 825 kr 375 kr 41,200 kr 383 dagar 3.2.6 Härdgropen 4 Fastigheten ligger i Huddinge kommun inom detaljplan där markanvändningen ska vara bostäder. Inteckningarna uppgår sammanlagt till 2 270 000 kronor. Endast en av inteckningarna är intressant för att uppskatta transaktionskostnaderna och det är den inteckning som beviljades samma datum som lagfarten beviljades. Det finns en ledningsrätt för vatten och avlopp som belastar fastigheten. Inteckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Tid för inteckningsprocess i dagar 2004-11-22 2004-11-24 2 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-11-22 2004-11-24 2 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-10-11 2004-11-18 38 dagar 20

De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 27,500 kr 825 kr 375 kr 28,700 kr 44 dagar 3.2.7 Vårsta 1:126 Fastigheten ligger i Botkyrka kommuns södra delar. En detaljplan från 1999 anger markanvändningen bostäder för fastigheten. Det finns flera servitut inskrivna i fastigheten. Servituten avser väg och dike. I samband med fastighetstransaktionen söktes en inteckning. Sammanlagt finns två inteckningar i fastigheten som tillsammans uppgår till 1 900 000 kronor. Inteckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Tid för inteckningsprocess i dagar 2003-01-27 2003-01-31 4 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2003-01-27 2003-01-31 4 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2002-09-11 2003-01-17 128 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 21

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 27,500 kr 825 kr 375 kr 28,700 kr 142 dagar 3.2.8 Ensta 1:36 Fastigheten är belägen i Tumbas utkanter i Botkyrka kommun. Området består av gammal fritidsbebyggelse som allt mer blivit permanenta bostäder eller ersatts med ny bebyggelse. På fastigheten finns ett villaservitut inskrivet. Fastigheten har flertalet inteckningar men alla beviljades samma dag. Inteckningarna är beviljade cirka ett år efter att transaktionen ägt rum. Även om inteckningen inte togs ut i samband med transaktionen så tas kostnaderna för en inteckning med i transaktionskostnaderna, som om en inteckning sökts i samband med lagfarten. Eftersom kostnaderna för en inteckning är lika med expeditionsavgiften är de oberoende av när inteckningen sökts. Detaljplanen anger bostäder som ändamål för markanvändningen. Inteckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2005-04-26 2005-04-27 1 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-10-05 2004-10-08 3 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-05-10 2004-07-05 56 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 22

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 44,000 kr 825 kr 375 kr 45,200 kr 151 dagar 3.2.9 Redaktören 5 Fastigheten ligger centralt i Huddinge kommun i vad som får betecknas som villabebyggelse. Endast en inteckning i fastigheten finns. Den söktes efter att lagfarten beviljats. Även om inteckningen inte togs ut i samband med transaktionen så tas kostnaderna för den med i transaktionskostnaderna. Som om inteckningen söktes i samband med lagfarten. Eftersom kostnaderna för en inteckning är lika med expeditionsavgiften är de oberoende av när inteckningen sökts. Fastigheten omfattas av stadsplan där markanvändningen för fastigheten anges till bostäder. Det infinns inga rättigheter inskrivna i fastigheten. Inteckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2005-06-23 2005-07-04 11 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2005-01-13 2005-01-17 4 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-10-05 2004-11-09 35 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 23

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 48,800 kr 825 kr 375 kr 50,000 kr 104 dagar 3.2.10 Filtbrädan 5 Fastigheten är belägen mitt i Huddinge kommun. Den belastas av ett villaservitut men i övrigt finns inga rättigheter inskrivna. Fastigheten omfattas av en detaljplan där markanvändningen för fastigheten anges till bostäder. Flertalet inteckningar finns och dess sammanlagda belopp uppgår till 3 993 000 kr. Det är dock endast en av dessa inteckningar som är aktuell vid transaktionstillfället och det är den som söks i samband med lagfarten. Inteckningsprocess 0 100 200 300 Tid Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2005-09-01 2005-09-16 15 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2005-09-01 2005-09-16 15 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2005-03-17 2005-05-06 50 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 54,000 kr 825 kr 375 kr 55,200 kr 183 dagar 24

4 Överlåtelse av obebyggd tomt samt belåning och avstyckning 4.1 Kostnader för transaktionstypen 4.1.1 Urval Alla utvalda fastigheter ligger inom detaljplan, stadsplan eller områdesbestämmelser som tillåter bebyggelse. Vid den här typen av transaktion har mäklaren fått försäljningsuppdraget innan fastigheten avstyckats. Fyra olika typer av processer sker vid den här typen transaktion. De olika processerna är försäljningsprocess, lagfartsprocess och inteckningsprocess samt avstyckningsprocess. en anses ha börjat när mäklaren får sitt försäljningsuppdrag och avslutas när kontraktet skrivs under. en och inteckningsprocessen sker ofta samtidigt på grund av att köparen ansöker om lagfart och inteckning samtidigt. Avstyckningsprocessen anses ha börjat när ansökan inkommit till lantmäterimyndigheten och avslutats när fastigheten registrerats i fastighetsregistret. Föremedlingsuppdrag Ansökan om lagfart Utredning och godkännande Annonsering, värdering, visning etc. Försäljning Ansökan om inteckning Inteckningsprocess Kontroll och godkännande Avstyckningsprocess Ansökan avstyckning Utredning Beslut Förenklad illustration av de olika processerna. Observera att avstyckningsprocessen kan börja innan förmedlingsuppdraget. 25

4.1.2 Parternas kostnader Kostnaderna som bärs av parterna vid den här typen av transaktion är följande 1. Mäklararvode 2. Lagfart 3. Pantbrevskostnader 4. Fastighetsbildningskostnader 5. Tid och andra kostnader 4.2 Genomgång av transaktioner 4.2.1 Sibble 2:125 Fastigheten är belägen i Botkyrka kommun inom detaljplan där markanvändningen ska vara bostäder. Fastigheten överläts år 2003 och har sedan dess bebyggts. I anslutning till köpet beviljades en inteckning på 2 000 000 kronor. Inteckningen togs ut bara någon dag före försäljning. Senare har en mindre inteckning beviljats. Avstyckningen skedde i det här fallet inte förrän köpet var genomfört. Det finns inga rättigheter som besvärar fastigheten. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2003-10-13 2003-10-14 1 dag Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2003-10-13 2003-10-14 1 dag Förmedlingsuppdrag Försäljning 2003-03-17 2003-04-25 39 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2003-04-02 2003-06-18 77 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 26

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 27,500 kr 825 kr 375 kr 12813 kr 41,513 kr 211 dagar 4.2.2 Sandstugan 1 Fastigheten ligger lite utanför Tumba i närheten av Salems kommun. Fastigheten är gravationsfri men kostnader för att inteckna fastigheten har tagits med, som om en inteckning sökts i samband med lagfarten. Handläggningstiden för inteckningen skulle då ha varit densamma som för lagfarten. Detaljplanen anger bostäder som ändamål för fastigheten. Denna fastighet ingick i en större avstyckning med sammanlagt 13 lotter. Förrättningskostnaden är den totala kostnaden för förrättningen utslaget per fastighet. Det finns naturvårdsbestämmelser angående vattenskyddsområde med föreskrifter om grundvattentäkt som gäller för fastigheten. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 400 Tid Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2003-05-19 2003-05-22 3 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2002-12-15 2003-01-31 47 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2002-09-26 2003-03-31 186 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 27

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 32 800 kr 825 kr 375 kr 10 133 kr 44 133 kr 238 dagar 4.2.3 Sandstugan 7 Fastigheten ligger inom detaljplanelagt område i Botkyrka kommun. Ändamålet för markanvändningen är bostäder. Det finns naturvårdsbestämmelser angående vattenskyddsområde med föreskrifter om grundvattentäkt som gäller för fastigheten. Denna fastighet ingick i en större avstyckning med sammanlagt 13 lotter. Förrättningskostnaden är den totala kostnaden för förrättningen utslaget per fastighet. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2003-04-24 2003-04-27 3 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2003-05-06 2003-05-10 4 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2003-02-06 2003-04-29 82 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2002-09-26 2003-03-31 186 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 28

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 34,000 kr 825 kr 375 kr 10133 kr 45,333 kr 226 dagar 4.2.4 Sandstugan 8 Fastigheten ligger inom detaljplanelagt område i Botkyrka kommun. Ändamålet för markanvändningen är bostäder. Det finns naturvårdsbestämmelser angående vattenskyddsområde med föreskrifter om grundvattentäkt som gäller för fastigheten. Endast en inteckning finns och den skrevs in samtidigt som lagfarten beviljades. Denna fastighet ingick i en större avstyckning med sammanlagt 13 lotter. Förrättningskostnaden är den totala kostnaden för förrättningen utslaget per fastighet. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 400 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Tid för inteckningsprocess i dagar 2003-09-26 2003-10-03 7 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2003-09-26 2003-10-03 7 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2003-02-06 2003-03-01 23 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2002-09-26 2003-03-31 186 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 29

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 35,600 kr 825 kr 375 kr 10133 kr 46,933 kr 372 dagar 4.2.5 Budkavlen 21 Fastigheten ligger i Huddinge kommuns norra del. Fastigheten ligger inom detaljplan och markanvändningen ska vara bostäder. Det finns två inteckningar i fastigheten på sammanlagt 2 200 000 kronor. En av inteckningarna skrevs in ett halvår efter den aktuella transaktionen. Det finns inga rättigheter som besvärar fastigheten. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2004-07-20 2004-08-05 16 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-07-20 2004-08-05 16 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-03-17 2004-04-05 19 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2003-11-21 2004-06-21 213 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 30

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 31,600 kr 825 kr 375 kr 11,379 kr 44,179 kr 258 dagar 4.2.6 Budkavlen 22 Fastigheten ligger i Huddinge kommuns norra del. Fastigheten ligger inom detaljplan och markanvändningen ska vara bostäder. En inteckning har beviljats efter att lagfart erhållits. Fastigheten omfattas av stadsplan. Genomförandetiden för planen har gått ut. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2005-02-10 2005-02-11 1 dag Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2005-02-10 2005-02-11 1 dag Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-11-10 2004-12-15 35 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2004-06-11 2004-12-06 178 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 31

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 43,800 kr 825 kr 375 kr 15961 kr 60,961 kr 245 dagar 4.2.7 Härdgropen 5 Fastigheten ligger i Huddinge kommuns västra del. Fastigheten omfattas av en detaljplan från 2002 med genomförandetid till 2017. Ansökan om avstyckning inkom strax före en ny detaljplan antogs för området. Den långa förrättningsprocessen beror på sökandes önskemål, ordnandet av en gemensamhetsanläggning samt låg prioritet på ärendet. Två inteckningar finns i fastigheten och de beviljades kort efter varandra ungefär ett halvår efter själva transaktionen. Det finns en ledningsrätt för vatten och avlopp som belastar fastigheten. Det finns två inteckningar i fastigheten varav den ena söktes cirka tre månader efter att lagfart erhållits. Även om inteckningen inte togs ut i samband med transaktionen så tas kostnaderna för den med i transaktionskostnaderna. Som om inteckningen söktes i samband med lagfarten. Eftersom kostnaderna för en inteckning är lika med expeditionsavgiften är de oberoende av när inteckningen sökts Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess i dagar 2004-11-08 2004-11-11 3 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-08-31 2004-09-08 8 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-02-02 2004-04-30 88 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2002-10-07 2004-02-12 493 32

De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 29,400 kr 825 kr 375 kr 13440 kr 44,040 kr 702 dagar 4.2.8 Väduren 10 Fastigheten ligger i ett villaområde Huddinge kommuns centrala delar. Den omfattas av en stadsplan där genomförandetiden gått ut. Markanvändningen för fastigheten ska vara bostäder. Fastigheten besväras ej av några rättigheter. Det finns två inteckningar i fastigheten den ena beviljades samma dag som lagfarten och den andra cirka en månad senare. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 400 500 600 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2004-11-17 2004-11-19 2 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-11-17 2004-11-19 2 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-03-29 2004-05-14 46 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2003-09-16 2004-05-04 231 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 33

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 37,600 kr 825 kr 375 kr 14384 kr 53,184 kr 430 dagar 4.2.9 Väduren 11 Fastigheten ligger i ett villaområde Huddinge kommuns centrala delar. Den omfattas av en stadsplan där genomförandetiden gått ut. Markanvändningen ska vara bostäder. Den besväras ej av några rättigheter. Fastigheten har två inteckningar. Den ena beviljades samma datum som lagfarten medan den andra beviljades cirka ett år efter själva transaktionen. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 400 500 600 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Inteckningsprocess 2004-12-27 2005-01-03 7 dagar Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2004-12-27 2005-01-03 7 dagar Förmedlingsuppdrag Försäljning 2004-03-26 2004-08-23 150 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2003-09-16 2004-05-04 231 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 34

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 44,000 kr 825 kr 375 kr 14384 kr 59,584 kr 475 dagar 4.2.10 Uppinge 3:31 Fastigheten ligger i Botkyrka kommuns södra mer lantliga delar. Den omfattas av detaljplan från år 2000. Planen anger bostäder som ändamål för fastigheten. Fastigheten belastas av ett avtalsservitut för VA-ledningar. Det finns även en nyttjanderätt avseende Telekabel från 1958. Det finns två inteckningar i fastigheten. En av inteckningarna beviljades samma dag som lagfarten. Den andra inteckningen är beviljad cirka två år efter transaktionen och anses därför inte intressant för uppskattningen av kostnaden vid transaktionen. Ett företag är lagfaren ägare för fastigheten. Inteckningsproces Avstyckningsprocess 0 100 200 300 Dagar Ansökan inteckning Inteckning godkänd Tid för inteckningsprocess i dagar 2003-01-16 2003-01-17 1 dag Ansökan lagfart Lagfart beviljades 2003-01-16 2003-01-17 1 dag Förmedlingsuppdrag Försäljning 2002-03-25 2002-07-01 98 dagar Ansökan om avstyckning Avstyckning klar Avstyckningsprocess 2002-04-10 2002-10-03 176 dagar De olika kostnaderna för överlåtelsen av denna fastighet har uppskattats till följande. 35

Kostnader Försäljningskostnader Lagfartskostnader Inteckningskostnader Förrättningskostnader Totalt Total tid för transaktionen 27,500 kr 825 kr 375 kr 9,615 kr 38,315 kr 282 dagar 36

5 Samhällets kostnader 5.1 Kostnader som ej bärs av köpare och säljare 5.1.1 Kostnader Kostnader för registerhållning Dessa kostnader uppkommer på grund av underhåll och drift av fastighetsregistret. Som kostnad för registerhållning har tagits totalkostnaden för förvaltningen av grundläggande fastighetsinformation i Lantmäteriets årsredovisning 2004. Den uppges vara 113 400 kr 24. Dessa kostnader bärs delvis av köpare och säljare genom expeditionsavgifter vid inskrivningsärenden. Kostnader för fastighetsbestämning Fastighetsbestämning är ett sätt att bestämma oklara gränser och rättigheter. Lantmäteriet debiterade totalt 5 847 738 kronor för fastighetsbestämning år 2004 25. Kostnaden för fastighetsbestämning bärs inte av köpare och säljare vid en transaktion utan av parterna vid förrättningen. Kostnader för tvister avseende fastighetsbestämning De kostnader som tingsrätten hade för överklagade fastighetsbestämningar år 2004 har uppskattats till 1,8 miljoner kronor. För att få fram denna uppskattning har genomsnittskostnaderna för ett enskilt mål i tingsrätten år 2004 multiplicerats med det antalet överklaganden år 2004. Eftersom antalet överklagade fastighetsbestämningar inte finns sammanställt hos någon myndighet har antalet överklagade fastighetsbestämningar uppskattats genom antalet överklagade fastighetsbestämningar i Stockholms län. Av 57 stycken överklagade lantmäteriförrättningar i Stockholms län avsåg 22 stycken fastighetsbestämning. I hela landet överklagades 370 förrättningar och om förrättningar avseende fastighetsbestämning överklagas i lika stor grad ute i landet som i Stockholms län borde cirka 142 förrättningar avseende fastighetsbestämning ha överklagats totalt i landet år 2004. Den genomsnittliga kostnaden för ett mål i tingsrätten år 2004 var 11 958 kronor 26. Kostnader för tvister avseende inskrivningsärenden Kostnaden för lagfarts och rättighetstvister har uppskattats till 1,6 miljoner kronor. Varje år överklagas ungefär 65-75 ärenden hos inskrivningsmyndigheten 27. De kostnader som uppstår har uppskattats genom att kostnaderna för ett enskilt mål i hovrätten multiplicerats med antalet överklaganden per år. Den genomsnittliga kostnaden för ett mål i hovrätten år 2004 var 22 237 kronor 28. 24 Lantmäteriet årsredovisning 2004 sid 33 25 Muntlig uppgift Leif Sjöberg LM 26 Domstolsverkets 2005 A sida 38 27 Muntlig uppgift Ann Sandberg LM 28 Domstolsverkets 2005 A sida 48 37

Statistik Tabellen nedan visar de kostnader som beskrivits i detta kapitel utslagna per fastighet eller per nybildad fastighet. Man kan med hjälp av detta dra slutsatsen att systemkostnaderna är små i förhållande till de kostnader som bärs av parterna själva. Registerhållningskostnaden har slagits ut på det totala antalet fastigheter i registret. Kostnaden för fastighetsbestämning och kostnaden för tvister har slagits ut på antalet nybildade fastigheter. Anledningen till det är att i det totala antalet fastigheter finns så många fastigheter som inte genomgår några förändringar under ett år. De nybildade fastigheterna är sådana att de aktualiserar frågan om olika fastigheters utsträckning samt rättigheter. Vilket kan leda till fastighetsbestämning eller tvister. De är också de som utgör större delen av marknaden för obebyggda tomter. Registerhållningskostnad per fastighet och år. Kostnad för fastighetsbestämning per nybildad fastighet. Kostnad för tvister per nybildad fastighet. 36 kr 313 kr 181 kr 38