I samarbete med ÖVERLÅTELSEBESIKTNING HUDDINGE KATTUGGLAN 7 Dalkarlsvägen 50, 141 40 Huddinge Denna besiktning är utförd på uppdrag av säljaren. Observera att Du som köpare har en egen långtgående undersökningsplikt! För att uppfylla en del av Din undersökningsplikt och för att juridiskt överta detta besiktningsutlåtande krävs att Du kontaktar Independia för utförande av en köpargenomgång. I annat fall har besiktningsmannen inget juridiskt ansvar gentemot Dig. Vid en köpargenomgång gäller samma villkor och ansvar som vid en separat köparbesiktning. Independia Group Sisjö Kullegata 8, 421 32 Västra Frölunda Tel: 031 712 98 00 Organisationsnummer: 556801-5969, F-skattesedel www.independia.se
INNEHÅLLSFÖRTECKNING UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING SID 1 BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN SID 2 OKULÄR BESIKTNING SID 3 RISKANALYS SID 7 FORTSATT TEKNISK UTREDNING SID 7 BILAGA I: Allmänna villkor för överlåtelsebesiktningsuppdraget BILAGA II: Liten byggordbok BILAGA III: Teknisk medellivslängd för byggnadsdelar och byggkonstruktioner
UTLÅTANDE ÖVER ÖVERLÅTELSEBESIKTNING ÖVERLÅTELSE AV FAST EGENDOM ENLIGT JORDABALKEN FÖR SÄLJARE OBJEKT Kattugglan 7 Dalkarlsvägen 50 141 40 Huddinge Huddinge kommun Beställare Dennis och Lilly-Anne Nässén Telefon: E-post: Beställningsnummer 12489 Besiktningsman Anders Larsson Mailadress Telefon: 070-5722265 info@husbesiktning.com Besiktningsmannen är medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund (SBR) och är registrerad i SBR:s förteckning över besiktningsmän med därtill hörande förpliktelser. Besiktningsdag tisdag den 26 maj 2015 Klockan 16:00 Närvarande Besiktningens genomförande och omfattning Beställarna Dennis och Lilly-Anne Nässén. Besiktningen omfattar bostadshus med vidbyggd garagedel.
BESIKTNING GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN Tillhandahållna handlingar: Byggnadstekniska beskrivningar samt detaljritningar har delvis funnits till hands vid besiktningen. Kortfattad beskrivning ifrån fastighetsmäklaren har funnit till hands vid besiktningen. Information från uppdragsgivaren: Muntlig information ifrån närvarande fastighetsägare avseende utförda renoveringar och tillbyggnader har beaktats vid besiktningen.
OKULÄR BESIKTNING Särskilda förutsättningar vid besiktningen: Byggnaden var vid besiktningstillfället möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga. För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar. Notering Inga anmärkningar innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt. Muntliga uppgifter: Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen. Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet. Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas. Väderlek: Byggnadstyp: Ca 10 ºC och uppehållsväder. En villabostad i 1½ plan med källare samt vidbyggd garagedel, ursprungligt byggår 1930 med om och tillbyggnader utförda 1984-1985. Grundläggning med gjutna sulor / bottenplatta samt med grundmurar av betong / betonghålsten alt. leca vid motfyllda grundmurar. Undermark bedömningsvis av berg. Överbyggnaden är av träplank / regelkonstruktion med utvändig fasadbeklädnad av träpanel. Yttertaket som är av mansardtyp och träkonstruktion har tätskikt av betongpannor. Uppvärmning och framtagning av varmvatten sker med vattenburen el och 2 stycken luft - luftvärmepumpar. Ventilationen har mekanisk frånluft. Fastigheten är ansluten till kommunalt VA.
NOTERINGAR Bostadshus Utvändigt Mark m.m. Fasader Motlutande berg / markslänter förekommer lokalt, innebär extra fuktbelastning mot grundläggning vid nederbörd och snösmältning. Stuprösvatten släpps delvis direkt vid grundsocklar, onödig belastning mot grundläggning. Förekommande sättningssprickor och putssläpp vid grund murar / väggar av leca vid garagedel. Putsurslag / Sprickor kan ses lokalt vid byggnadens grundsocklar. Förekommande lössittande fönsterbleck med delvis bristfälliga utsprång och lutningar. Pappskikt vid yttertak ovan garagedel är delvis ofärdigt vid anslutningar mot bostadshus. Yttertak Träläkt under betongpannor saknar fuktskyddande plåtuppvik mot ränndalar, förekommande rötskador. Betongpannor delvis oskurna vid anslutningar mot ränndalar, ofärdigt. Underlagspapp och läkt samt betongpannor har enligt uppgift utförande ifrån 1984-1985 när övervåningen byggdes på, normal slitage / ålderspåverkan. Mosspåväxt förekommer vid takytor i baksollägen. Kallvindsutrymme Förekommande någon lokal mindre kondensmissfärgning vid yttertaksinbrädning. Tillsynslandgångar direkt mot bjälklagsisolering, provisoriskt. Invändigt Källare Trappa med Hall Matkällare Spaljé saknas delvis vid trappa, fallrisk.
Förråd med outsprängd bergbotten Tecken på tidvis något inträngande vatten kan ses vid lågpunkter av bergbotten. Träbjälklag har äldre utförande, förekommande mindre nedböjning samt någon fuktmissfärgning lokalt. Groventré Klinkerbeläggning vid golv har delvis bristfällig vidhäftning mot underlaget. Grundmurar invändigt påbyggda med träreglar och inskivning. Garagedel Förekommande sättningssprickor vid grundmurar / väggar av leca samt något vid bottenplattan. Generell slitagepåverkan av inredningar med ytskikt / installationer. Tvättstuga / Wc / Duschrum Beklädnader av klinker och kakel vid golv och väggar har äldre och enklare utföranden, delvis något ofärdigt. Golvbrunn djupt monterad i förhållande till golvnivå. Elinstallationer i utrymmet bedöms ha översynsbehov. Bottenvåning Generellt Entréhall Inre Hall Wc / Duschrum Matrum Förråd Kök Sovrum 1 Sovrum 2 Förekommande ojämnheter vid golvytor lokalt. Tätskikt / Beklädnad av plastmatta samt kakel vid golv och väggar, utfört enligt uppgift under 1990-talet. Ytskikt vid golv delvis ofärdigt.
Övervåning Trappa med Allrum Sovrum 4 Klädkammare Badrum Parkettgolv slitagepåverkat. Tätskikt av plastmatta och våttapeter vid golv och väggar, utföranden ifrån 1985 med slitage / ålderspåverkan lokala blåsor. Svetsade mattstosar saknas vid rörgenomföringar igenom golvmatta. Mindre lågpunkt vid sidan om golvbrunn, kvarliggande vatten. 3 Riskanalys Enligt uppgift har dränering och fuktisoleringssystem nyare utförande mot gatusidan ifrån 1990-talet, övriga sidor har okänd ålder / skick. Motlutande berg och marknivåer bedöms tidvis leda in fukt mot grundläggningen med risk för följdskador. Räkna med kompletterande åtgärdsbehov av yttertaken enligt anmärkningar, avser både bostadshus samt garagedel. I samband med dessa arbeten / ingrepp har man större möjligheter att kontrollera dolda isoleringsskikt samt luftspalter. Luftspalter utanför isoleringsskikt under yttertaksinbrädning har betydelse med tanke på kondensfukt som bildas vintertid. Tätskikt vid våtrum under klinker och kakelbeklädnader liksom anslutningar av golvbrunnar samt rörgenomföringar är alltid mycket begränsat möjliga att kontrollera vid en okulär besiktning. Befintliga äldre utföranden med bedömningsvis normala och förväntade åtgärdsbehov. Fasader med putsade grundsocklar har ett generellt eftersatt åtgärdsbehov enligt noteringar.
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte. En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen. En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande. Uppsala 2015-05-31 Anders Larsson Byggledning AB Anders Larsson Av SBR godkänd besiktningsman. Medlem i Svenska Byggingenjörers Riksförbund SBR
Kattugglan 7
Kattugglan 7
Övriga villkor Tilläggsuppdrag Okulär elinstallationskontroll i paketet Skyddat Köp enligt punkt 2.3 ovan 2.3 Överlåtelsebesiktningen omfattar normalt inte installationer såsom el, värme, vatten, sanitet, maskinell utrustning, mekanisk ventilation, rökgångar eller eldstäder. Dock ingår en okulärelkontroll i paketet Skyddat Köp. Bedömningar och rekommendationer grundar sig på säljarens uppgifter och allmänt kända åldersmässiga avskrivningar på el-installationer. Några undersökningar i form av isolations-mätningar eller andra mätningar av elsystemet ingår inte. När uppgifter inhämtas angående el-systemet i fastigheten vilka frångår normal funktion ska elektriker/fackman anlitas. I vissa fall omfattar besiktningen även intag av information för upprättande aven ergideklaration som ingår i paketet Skyddat Köp.
FASTIGHET BILAGA II LITEN BYGGORDBOK Asfaboard Porös, asfaltimpregnerad skiva. Alkydoljefärg En modernare variant av oljefärg som består av linoljefärg och alkydhartser. Torkar snabbare än oljefärg men tränger inte lika djupt in i virket. Avloppsluftare Rör som går upp genom yttertaket och som har till uppgift att ta in luft vid spolning I avlopp, så att vakuum inte uppstår I systemet. Betong Blandning av cement (bindmedel) och grus, sten (ballast) Blåbetong Lättbetongblock tillverkade av alunskiffer. Radonhaltigt. Brunröta Angrepp av brunröta innebär att virkets hållfasthet nedsättes och att fibrerna spricker tvärs längdriktningen. Orsakas av svampangrepp. Byggfukt Fukt som tillförs byggnadsmaterial under byggtiden. Bärläkt Virke som bär upp takpannor. Båge Den del av ett fönster som är öppningsbar. Cement Bindmedel i betong och putsbruk. Cylinder Lås. Dagvattenledning Ledning i mark för att avleda vatten från stuprör och regnvattenbrunnar. Dränering System av dränerande (vattenavledande) massor och ledningar. Dörrblad Den öppningsbara delen av en dörr. Falsad plåt Slätplåt som skarvas ihop med övervikta ståndskarvar. Fotplåt Dropplåt placerad vid takfot och som leder vatten ner i hängrännan. Fuktskydd Skikt av vattentät massa, luftspaltbildande matta av HDpolyeten eller bitumenduk etc., som har till uppgift att förhindra fuktinträngning i konstruktion eller hindra avdunstning från mark i s.k. uteluftsventilerad krypgrund. Fuktkvot Förhållandet mellan vikten på fuktigt material och materialets torrvikt. Anges i % eller kg/kg. Foder Täckande listverk runt fönster eller dörr. Grundmur Murverk runt uteluftsventilerad krypgrund eller s.k. torpargrund varpå byggnaden vilar. Hammarband Träregel längst upp på en regelvägg varpå takstolen vilar. Hanbjälke Tvärgående bjälke i takstol (mot s.k. kattvind ). Imma Se mättnadsånghalt. Karm Den del av en dörr eller ett fönster som sitter fast i väggen. Klinker Plattor av keramiskt material. Klämring Ring som har till uppgift att hålla fast en plastmatta mot en golvbrunn, så att inget vatten kan tränga in mellan golvbrunnen och mattan. Limträ T ex balkar sammanlimmade av flertal trästavar. Är starkare än motsvarande dimension vanligt virke. Mekanisk ventilation Ventilation som styrs av fläktar. Kan vara endast frånluft eller både frånluft och tilluft. Ibland förekommer även energiåtervinning ur frånluften. Mättnadsånghalt Den ånghalt som luft vid en viss temperatur maximalt kan innehålla. Kan även benämnas daggpunkt. Vattenångan övergår då till vatten (kondenserar). Okulär Vad man kan se med ögat. Plansteg De horisontella stegen i en trappa. Relativ fuktighet Ånghalten i luft i % av mättnadsånghalten. Radon Radongas avgår vid radioaktivt sönderfall av radium i mineralkornen i jorden eller berggrunden. Revetering Puts på rörvassmatta, som beklädnad på hus med trästomme. Självdragsventilation Fungerar genom att varm luft, som är lättare än kall, stiger uppåt i rummet och ut genom frånluftskanaler. Sättsteg Den vertikala ytan mellan planstegen i en trappa. Stödben Den del av en takstol som utgör del av vägg längs takfot. Svall Underlagstak av spontade bräder. Trycke Dörr eller fönsterhandtag. Takfot Där taket möter ytterväggen. Taknock Översta delen av ett yttertak. Underlagstak Tak som ligger under beläggning av t ex tegelpannor, plåt eller överläggsplattor. Utgöres ibland av papp på träsvall, av masonit eller av armerad plastfolie. Underram Nedersta bjälken i en takstol. Utgör även del av bjälklag. Överluft Ventilation mellan två utrymmen via ventil i vägg eller springa mellan dörrkarm och dörrblad. Överram Den del av en takstol som underlagstaket vilar på.
FASTIGHET BILAGA III TEKNISK MEDELLIVSLÄNGD FÖR BYGGNADSDELAR OCH BYGGKONSTRUKTIONER Vid köp av en fastighet bör man räkna med olika intervall för renovering och underhåll. Byggmaterial och konstruktioner har begränsad livslängd. Anmärkning: Till grund för livslängdsuppgifter finns bland annat Meddelande M84:10 Statens Institut för Byggnadsforskning, Sammanställning av livslängdsuppgifter SABOavskrivningsregler samt erfarenhetsmässiga värden. Takkonstruktioner Takpapp låglutande/platta konstruktioner 20 år Gummiduk låglutande/platta konstruktioner Takpapp under takpannor av betong, tegel (Takpannor av betong/tegel) Korrugerad takplåt med underliggande papp 35 år Bandfalsad plåt, falsad plåt med underliggande papp 35 år Asbestcementskivor/eternitskivor Plåtdetaljer (runt skorstenar, ventilation etc) 35 år Hängrännor/stuprör 25 år Skorsten (renovering/ommurning skorstenstopp, 40 år tätning rökkanaler) Nytt undertak - invändigt 40 år Terrasser/balkonger/altaner/utomhustrappor Tätskikt (t ex asfaltsbaserade tätskikt) 35 år Plåt 35 år Betongbalkonger (armering, betong exkl tätskikt) 50 år Fasader Träpanel (byte) 40 år Träpanel (målning) 10 år Tegel Ej byte Puts - tjockputs 2cm (renovering/omputsning) Asbestcementplattor (eternitplattor) Värmegolv Elvärmeslingor i golv Elvärmeslingor i våtutrymme Vattenburna slingor i golv Våtutrymmen 25 år Plastmatta i våtrum 20 år Tätskikt under klinker/kakel i våtutrymme Tätskikt i golv/vägg av typ tunn dispersion utfört under 1980-tal/i början av 1990-talet 15 år Typgodkänd våtrumsmatta (plast) som tätskikt under klinker/kakel * utfört före 1995 20 år * utfört efter 1995 Våtrumstapeter väggar 15 år Installationer för vatten, avlopp samt värme Avloppsledningar Värmeledningar kall-/varmvattenledningar Avloppstank Sanitetsgods (tvättställ, WC stol m.m.) Badkar Värmeväxlare Elinstallationer 50 år 50 år 20 år Fönster/dörrar Kablar, centraler etc. 45 år Isolerglasfönster (blir otäta med tiden) Byte fönster Byte dörrar (inne/ute) Målning fönster/dörrar 25 år 40 år 35 år 10 år Vitvaror Kyl, frys, diskmaskin, spis, spishäll etc. Tvättmaskin, torktumlare, torkskåp 10 år 10 år Dränering/utvändigt fuktsskydd Dräneringsledning och utvändig vertikal (inklusive dagvattenledning i anslutning till drän.ledn.) Dagvattenledning utanför byggnaden Invändigt 25 år 50 år Övriga installationer och annan maskinell utrustning än hushållsmaskiner T ex varmvattenberedare, elradiator, värmepanna (olja/el) inkl. expansionskärl Luftvärmepump 20 år 8 år Målning/tapetsering etc. Parkettgolv/trägolv (byte) Parkettgolv/trägolv (slipning) Laminatgolv Klinkergolv Plastmatta på golv (ej våtrum) Köksluckor, bänkskivor, köksinredning Snickerier och inredning (t ex lister). Ej kök 10 år 40 år 15 år 20 år Ej byte 15 år 40 år Ventilation Injustering av ventilationssystem Byte av fläktmotor Styr- och reglerutrustning 5 år 15 år 20 år