Swedbank kv 3 2016 hur väl har hushållen råd med sina bostadsköp? Svagaste siffran för bostadsrätter sedan Lehmankraschen sjönk marginellt till 119,0 under det tredje kvartalet jämfört med 119,8 under andra. Köpkraften, som Swedbank mäter, sjönk för fjärde kvartalet i rad drivet av ökade amorteringar. Försämringen är helt hänförligt bostadsrätter där priserna dessutom steg med 4 %. På småhusmarknaden kompenserades de ökade amorteringarna av en prisnedgång på 4 %. Skillnaden mellan våra två delindex, småhus och bostadsrätter, ökade därmed kraftigt. Indexet för småhus låg still på 125, medan indexet för bostadsrätter sjönk från 110 i kvartal två till 107 i kvartal tre. Vi får gå tillbaka till tredje kvartalet 2008 (d v s innan Lehmankraschen) för att hitta en lika svag siffra för bostadsrätter. Liksom tidigare är för bostadsrätter i Stockholms och Göteborgs stad klart under 100. Med ett index på 97 sjönk nu även Malmö stad under den kritiska gränsen på 100. Bilden av de tre storstadsregionernas bostadsrättsmarknader är likartad. De senaste två åren har prisökningstakten vida överstigit köpkraftsutvecklingen. Vi räknar därför med en kraftig inbromsning i fjärde kvartalet och med något sjunkande priser 2017. är 100 när 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendekostnader. Historiska erfarenheter visar att när mer än 30 % av hushållens disponibelinkomst går till boendet uppstår problem på bostadsmarknaden.
Innehållsförteckning Swedbank kv 3 2016... 1 Svagaste siffran för bostadsrätter sedan Lehmankraschen... 1 Innehållsförteckning... 2 Sammanfattning... 3 sjönk till 119... 5 Vad är Swedbank?... 9 Metod... 11 på kommunal nivå... 15 För ytterligare information Jan Ihrfelt, Analytiker, Swedbank Research Mail: jan.ihrfelt@swedbank.se Tfn: 070-606 18 48 Bild sid 1: Södra Strandgatan, Örebro 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 2 av 15
Sammanfattning Swedbank visar återigen på en tudelad marknad med relativt stark köpkraft i mindre kommuner och svag köpkraft för bostadsrätter i storstäderna. sjönk till 119,0 uppgick till 119,0 tredje kvartalet 2016, en nedgång från 119,8 för andra kvartalet. Hushållens inkomstmarginaler vid bostadsköp, sett till hela landet, var därmed i genomsnitt 19 %, vilket är något under snittet för 10-talet. Vårt delindex för småhus steg från 124,8 i andra kvartalet till 124,9 i det tredje. Runt årsskiftet skedde en kraftig försvagning, men nu sker alltså en tydlig utplaning. De kraftiga nedgångarna under fjärde kvartalet 2015 och första kvartalet i år förklaras med höjda priser och ökande amorteringar. För bostadsrätter försämrades delindexet från 109,9 i andra kvartalet till 107,3 i det tredje kvartalet. Indexet har därmed sjunkit fem kvartal i följd. Vi får gå tillbaka till tredje kvartalet 2008 (innan Lehmankraschen) för att hitta en svagare siffra än tredje kvartalets. Ytterligare försvagning i centrala lägen i storstäderna Liksom tidigare är marginaler fortfarande goda vid småhus- och bostadsrättsköp sett till landet som helhet även om det skett en kraftig försvagning de senaste kvartalen. Marginalerna är dock sämre i de tre storstadsregionerna och mycket låga i städerna Stockholm, Göteborg och Malmö, speciellt gäller det bostadsrätter. Det anmärkningsvärda är att de obefintliga marginaler vi såg förra kvartalet på bostadsrättsmarknaderna Stockholms, Göteborgs och Malmö stad ytterligare har försvagats. men relativt goda marginaler i mindre städer Köpkraften för både småhus och bostadsrätter är högre för städer med fler än 75 000 invånare än i storstadsregionerna, speciellt gäller det bostadsrätter. För kommuner med färre än 75 000 invånare är köpkraften vid bostadsköp större än i storstadsregionerna och mellanstora städer, även om de genom kraftiga prishöjningar börjar närma sig dessa. Prisökningarna högre än motiverat i storstadsregionerna Historiskt finns en stark korrelation mellan årlig prisutveckling och Swedbank. Under det senaste året har kopplingen mellan köpkraft och prisutveckling på många ställen släppt, vilket visar på en ansträngd situation. För både Stockholmsregionen och Stockholm stad är prisökningstakten på bostadsrätter högre än motiverat utifrån vårt index. För småhus är det mer balanserat. Samma situation gäller för Göteborg. I såväl Malmöregionen som Malmö stad är prisökningstakten högre än motiverat utifrån vårt index. För samtliga storstadsregioner räknar vi nu med att prisökningstakten bromsar in kraftigt i fjärde kvartalet och att priserna sjunker marginellt 2017. 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 3 av 15
Swedbank Research för Sverige med nedbrytning på småhus och bostadsrätt 140 135 130 125 Sverige Småhus Sverige BR Sverige tot 120 115 110 105 100 95 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 4 av 15
sjönk till 119 sjönk i tredje kvartalet. Det finns framför allt två förklaringar till försämringen. För det första så steg priserna på bostadsrätter med mer än 4 % jämfört med nivån i andra kvartalet. För det andra innebar det tvingande amorteringskravet en ytterligare försämring av köpkraften på båda delmarknaderna. Detta kompenserades dock på småhusmarknaden av fallande priser i storleksordningen 4 %. uppgick till 119,0 tredje kvartalet, vilket är en marginell nedgång från 119,8 under andra kvartalet. Delindexet Småhus steg från 124,8 i andra kvartalet till 124,9 i det tredje kvartalet. För Bostadsrätter sjönk det från 109,9 i det andra kvartalet till 107,3 i det tredje kvartalet. Med ett på 119 är hushållens inkomstmarginaler vid bostadsköp, sett till hela landet i genomsnitt 19 %, vilket är den svagaste siffran sedan andra kvartalet 2012. Jämfört med perioden slutet av 2010 fram till 2012 är dock köpkraften högre. Då pendlade indexet mellan 110 och 120. Dock når det inte de nivåer som rådde efter de kraftiga räntesänkningar som skedde efter Lehmankraschen då indexet under ett par kvartal låg på 132 eller i mitten av 2015 då nivåerna låg på 131-132. Medianpriset för småhus i Sverige låg på 2,35 miljoner kronor i tredje kvartalet jämfört med 2,44 miljoner under det andra kvartalet. Den sekventiella nedgången uppgick därmed till 3,6 %. Medianpriset på vår typlägenhet uppgick till 3,09 miljoner kronor i tredje kvartalet jämfört med 2,96 miljoner i det andra kvartalet. Den sekventiella uppgången uppgick därmed till 4,4 %. Den sammanvägda bolåneräntan sjönk från 1.67 % i andra kvartalet till 1,66 % i det tredje. Den bundna räntan sjönk från 1,99 % till 1,96 %, medan den rörliga räntan sjönk från 1,57 % till 1,56 %. Då även andelen bundet sjönk från 23,8 % till 23,3 % sjönk den sammanlagda räntan. Den årliga disponibelinkomsten för ett hushåll bestående av två vuxna där minst en arbetar bedöms ha sekventiellt ökat med 0,7 % under tredje kvartalet. per region, kv 3 2016 Regioner Småhus BR Stockholm 115 101 varav Stockholm stad 95 85 Göteborg 112 95 varav Göteborg stad 91 84 Malmö 112 110 varav Malmö stad 92 97 >75000 120 113 <75000 128 117 Sverige totalt 125 107 Källa: Swedbank Research 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 5 av 15
KV2 KV3 KV4 KV1 KV2 KV3 KV4 Swedbank Research Stockholm kraftig inbromsning i fjärde kvartalet att vänta Tendensen från de senaste kvartalen står sig. Prisökningstakten för bostadsrätter i Storstockholmsområdet är betydligt kraftigare än ökningen av köpkraften (vårt index). Under tredje kvartalet låg den årliga prisökningstakten på 8 %. Vårt index pekar på en kraftig inbromsning av ökningstakten under fjärde kvartalet och på svagt fallande priser 2017. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Stockholmsregionen 25% 135 20% 125 15% 10% 115 5% föregående kvartal 105 95 0% -5% -10% Prisutv år/år % 85-15% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik Samma mönster ser vi för bostadsrätter i Stockholms stad där marginalerna vid bostadsköp har varit i princip obefintliga de senaste 6 åren ( under 100 sedan 2010). Priserna i Stockholms stad har stått still sedan fjärde kvartalet förra året och vi räknar med en marginell sekventiell nedgång kommande kvartal. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Stockholm stad 120 115 30% 110 105 20% 100 95 90 85 80 75 10% 0% -10% föregående kvartal Prisutv år/år % 70-20% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik På småhusmarknaden ligger Stockholmsregionen på ett index på 115, vilket är en god marginal och dessutom bäst bland storstadsregionerna. Vårt index pekar på en sekventiell uppgång på 2 % under fjärde kvartalet. 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 6 av 15
KV1 KV2 KV3 KV4 Swedbank Research Göteborg Ökningstakten går åt fel håll De senaste åren har den årliga prisökningstakten för bostadsrätter i regionen hållit jämna steg med köpkraftsutvecklingen med en viss tendens till överhettning. Den kraftiga prisuppgången hittills i år på 12 % (+8 % i tredje kvartalet isolerat) har dock gjort att vi, liksom för Stockholmsregionen, tror på en kraftigt minskad ökningstakt i fjärde kvartalet och på svagt fallande priser 2017. Liksom tidigare kvartal visar dock situationen för centrala Göteborg (Göteborgs stad) tydliga tecken på överhettning. Den årliga prisökningstakten uppgick till 11 % i tredje kvartalet, vilket innebär en viss acceleration. Vårt index indikerar även här en kraftig inbromsning i fjärde kvartalet och en marginell nedgång 2017. relativt årlig prisutveckling, Bostadsrätter Göteborgs stad 120 25% 115 20% 110 105 100 15% 10% föregående kvartal 95 90 5% Prisutv år/år % 85 0% 80-5% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik Vi ser ett tudelat mönster på småhusmarknaden där prisökningstakten för regionen som helhet håller jämna steg med vårt index. Däremot har prisökningstakten för småhus i Göteborgs stad varit mer oroväckande med en omotiverad acceleration i tredje kvartalet. relativt årlig prisutveckling, småhus Göteborgs stad 120 25% 115 20% 110 105 100 95 90 15% 10% 5% 0% föregående kvartal Prisutv år/år % 85-5% 80-10% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 7 av 15
KV2 KV2 KV3 KV4 KV1 KV2 KV3 KV4 Swedbank Research Malmö bostadsrätter i Malmö stad har rusat för kraftigt Malmöregionen har en längre tid haft en svag prisutveckling. För bostadsrätter har köpkraftsutvecklingen varit starkare än prisuppgången de tre senaste åren. Mot slutet av 2015 kom utvecklingen av priserna ifatt. De två senaste kvartalen har dock den starka prisutvecklingen kraftigt överstigit köpkraftsutvecklingen. Liksom för övriga storstadsregioner räknar vi med en kraftig inbromsning av prisökningstakten i fjärde kvartalet och en marginell nedgång 2017. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Malmöregionen 130 25% 125 20% 15% 120 115 10% 5% föregående kvartal 110 0% -5% Prisutv år/år % 105-10% 100-15% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik Prisutvecklingen för bostadsrätter i Malmö stad har under en längre tid hållit jämna steg med köpkraftsutvecklingen. Sedan något år tillbaka har dock köpkraftsutvecklingen varit betydligt svagare än prisutvecklingen. Med en årlig ökningstakt på 15 % och ett index som indikerar en nedgång på 5 % är bostadsrätterna i dagsläget övervärderade utifrån vår modell. relativt årlig prisutveckling, bostadsrätter Malmö stad 120 25% 115 20% 15% 110 10% 105 100 95 90 5% 0% -5% -10% -15% föregående kvartal Prisutv år/år % 85-20% 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Källa: Swedbank Research och Mäklarstatistik 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 8 av 15
Vad är Swedbank? Swedbank syftar till att mäta köpkraften vid förvärv av småhus och bostadsrätter. Vårt index når 100 då 30 % av disponibelinkomsten används till boendeutgifter. Ju högre siffra desto bättre marginal har hushållet vid köpet. En god indikator på hållbarheten i bostadsmarknaden Swedbanks speglar hushållens köpkraft i samband med hus- och bostadsrättsförvärv. Har hushållen goda marginaler vid sina hus- och bostadsrättsköp, kan man vänta sig prisökningar på bostadsmarknaden. Vid negativa marginaler får många hushåll problem, och riskerna vid räntehöjningar ökar markant. Köpkraften mäts i de tre storstadsregionerna, i kommuner med fler än 75 000 invånare som grupp, samt i övriga kommuner som grupp. Dessutom mäts de 40 största kommunerna i landet separat. Swedbank har getts ut löpande sedan första kvartalet 2000 med data från och med 1995. Sedan en tid tillbaka har vi även skapat ett separat för bostadsrätter (tidigare avsåg undersökningen endast småhus). En annan nyhet är att vi har en bättre nedbrytning på storstadsregionerna i och med att vi även har med själva storstäderna, d v s Stockholms stad, Göteborgs stad och Malmö stad. På så sätt får vi en bättre uppfattning av köpkraften i innerstadslägen, som kan skilja betydligt från regionerna. Samtliga löpande utgifterna för boendet summeras kvartalsvis och sätts i relation till disponibel inkomst. Erfarenhet visar att när andelen av disponibelinkomsten som går till att finansiera bostadsköp överskrider 30 procent (d v s underskrider 100), får många hushåll problem. Utgifter för boendet i förhållande till disponibel inkomst, ex hyresrätter, 2011 Källa: CECODHAS European Social Housing Observatory 2011 De länder vars snitthushåll år 2011 låg på gränsen till 30 % av disponibel inkomst lagd på boendeutgifter har samtliga fått problem på bostadsmarknaden. Det gäller Nederländerna, Grekland, Storbritannien och Danmark. Andelen på 30 % ses generellt som en brytpunkt, och Swedbank når då 100. Ju högre desto högre köpkraft. Är t ex andelen 25 % blir index 120 (30 % / 25 %). Marginalen vid bostadsköpet blir då 20 %. 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 9 av 15
Stockholmsregionen klarar en högre andel Normen är satt för landet som helhet, men med regional spridning. För Stockholmsregionen har vi t ex satt 36 % och för städer med färre än 75 000 invånare 27 %. Då nödvändiga övriga utgifter är betalda har Stockholmaren mer att röra sig med: pengar som kan läggas på boendet. Om gränsen för boendet ligger på 30 %, så borde alltså de resterande utgifterna på 70 % av disponibelinkomsten utgöras av övriga utgifter som hushållen har svårt att göra avkall på. Den genomsnittliga disponibelinkomsten för vårt typhushåll uppgick mellan åren 2009-2013 till 529 000 kr. Ca 70 % av detta borde alltså utgöras av övriga utgifter som är svåra att göra avkall på, d v s 370 000 kr, och resterande del som kan läggas på boendet blir därmed 159 000 kr. Om vi drar övriga utgifter på ca 370 000 kr ifrån t ex medianinkomsten i Stockholmsregionen så återstår i stället 235 000 kr och inte 159 000 kr. Andelen av disponibelinkomsten blir då istället 39 %. Teoretiskt borde alltså Stockholmaren kunna lägga nästan 50 % (235 000/159 000) mer på boende och ändå uppnå samma konsumtion som snittet för landet. Exemplet är naturligtvis något hårddraget. Den totala kostnadsbilden i storstäderna är högre genom att lönekostnaderna är högre, butikshyrorna är högre etc. Med detta i åtanke så har vi satt Stockholmsregionens gräns vid 36 % (se tabell nedan). Det motsatta förhållandet gäller för kommuner med färre än 75 000 invånare. Här återstår endast 134 000 kr då 370 000 kr lagts på utgifter som är högt prioriterade. Andelen av disponibelinkomsten som kan läggas på boende är då endast 27 %. Ställer vi denna summa gentemot den summa hushållet i Stockholm kan lägga på boende, så ser vi att Stockholmshushållet kan lägga 75 % mer på boendet än invånare i kommuner med färre än 75 000 invånare. Här i ligger mycket av förklaringen till de mycket stora skillnaderna i pris mellan storstäder och mindre kommuner. Hur mycket kan läggas på boendet givet 370 000 kr på övriga utgifter? kr Kvar till boendet Andel avd disp ink Andel enligt Stockholm 235,000 39% 36% Göteborg 191,000 34% 32% Malmö 166,000 31% 30% >75000 158,000 30% 30% <75000 134,000 27% 27% Sverige 159,000 30% 30% Källa: SCB samt beräkningar av Swedbank Research 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 10 av 15
Metod Vi har tagit fram en modell som i mycket stor utsträckning liknar den kalkyl en köpare har vid ett förvärv av bostad. I stort sett samtliga kostnader på en detaljerad nivå ingår. Som tidigare nämnts ställer vi dessa kostnader mot disponibelinkomsten. återspeglar en typisk familj som köper bostad Vi har i vår undersökning utgått från en familj med två vuxna där minst en förvärvsarbetar och som har två barn. Vi tänker oss att denna familj antingen väljer att bo i småhus eller i lägenhet. Genomsnittlig boendearea per person för småhus är 33 kvm och för bostadsrätter 23 kvm. Vi har därför valt en normalvilla på 135 kvm och en normallägenhet på 95 kvm för att få bästa jämförbarhet. Vi har valt att utgå från medianpriser Priserna i undersökningen är hämtade från Svensk Mäklarstatistik. Vi har valt att utgå från medianpriser för att bättre kunna se på vilken nivå tyngdpunkten i marknaden ligger samt även få en mindre slagighet mellan kvartalen. Risken med genomsnittpriser är att ett fåtal dyra objekt drar upp genomsnittet utan att så värst mycket har hänt bland övriga objekt på orten. och medianinkomster För att inkomsten ska korrespondera med bostadens pris har vi valt att även utgå från medianinkomst. Vi har valt disponibelinkomst som bäst återspeglar det utrymme ett hushåll har att röra sig med. I detta ingår löne- och näringsinkomster, räntor, utdelningar, kapitalvinster, sjukersättningar och föräldrapenning samt transfereringar minus skatt. Statistikframtagningen för medianinkomster uppvisar stor eftersläpning. Vår uppskattning är att disponibelinkomsten ökade med 1,9 % under 2014. För 2015 räknar vi med en ökning på 3,2 %. Statistik visar att de som bor i bostadsrätt har 13 % lägre inkomster än de som bor i småhus. Vi har därför valt att justera för detta i vår undersökning. Utveckling av hushållens disponibelinkomster i olika regioner 1995-2014 700,000 675,000 650,000 625,000 600,000 575,000 550,000 525,000 500,000 475,000 450,000 425,000 400,000 375,000 350,000 325,000 300,000 275,000 250,000 225,000 200,000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Stockholm Göteborg Malmö >75000 <75000 Riket Källa: SCB 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 11 av 15
Swedbank Research Räntor är de faktisk uppmätta för ett enskilt kvartal Vi har valt att utgå från de faktiskt uppmätta räntorna för nyutlåning enligt SCB. Detta är en kombination av fasta och rörliga räntor. De uppmätta räntorna avspeglar alltså förändringar i det allmänna ränteläget, men också förändringar i mixen mellan fast och rörligt. Bolåneräntor utifrån faktisk nyutlåning 1995-2014 14 13 12 11 10 Vägd ränta Bunden ränta Rörlig ränta 9 8 7 6 5 4 3 2 1 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB Kostnader på en detaljerad nivå Vi har valt att bryta ned kostnadsstrukturen så mycket som möjligt för att få en rättvisande bild av de kostnader som är förknippat med ett husköp. Endast de löpande kostnaderna är med. Så t ex är inte uppläggningsavgifter och lagfart med. Ränteutgiften utgår från 85 % belåningsgrad I vår undersökning har vi räknat med 85 % belåningsgrad. Vi räknar med att vårt typhushåll inte är förstagångsköpare. Eftersom bostadspriserna stigit mycket kraftigt de senaste åren är det troligt att hushållet kan utnyttja tidigare reavinst från tidigare boende, använda annat sparande eller låna på goda villkor från föräldrar eller liknande. I räntekostnaden har vi även dragit ifrån ränteavdraget på 30 %. Schablonmässig amortering på 1 %, men viss skärpning andra halvåret 2014 Vi har räknat med en amortering på 1 % av bostadens värde historiskt. Detta stämmer väl med Bankföreningens rekommendation från december 2010 som innebar att belåningsgrader på 85 % ska amorteras ned till 75 % på 10 års tid vilket resulterar i en faktisk amortering på 1 % av bostadens värde. Kraven skärptes under det tredje kvartalet 2014 då en amortering ned från 85 % till 70 % på 10-15 års tid föreslogs. Från och med detta kvartal räknar vi med en amorteringstid i mitten på detta spann, d v s 12,5 år. Sett utifrån bostadens värde innebär det 1,2 % per år. Finansinspektionens förslag innebär 2 % på lånets värde, vilket innebär 1,7 % av bostadens värde. Stora förbättringar för villaägarna vid slopandet av fastighetsskatten Slopande av fastighetsskatten och införandet av en kommunal fastighetsavgift 2008 innebar stora lättnader för villaägarna. För genomsnittsvillan innebar det en lättnad för hushållet på ca 7 000 kr per år, men betydligt mer i Stockholmsregionen där lättnaden blev hela 17 000 kr. För 2015 är avgiften maximalt 7 300 kr. 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 12 av 15
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Swedbank Research Relativt modesta höjningar av avfallsavgifterna Avfallsavgifterna har vi hämtat från Avfall Sverige. Trots en del regionala skillnader så kan vi konstatera att höjningarna varit måttliga. Under 10-talet uppgår de årliga höjningarna till under en procent. Vi har räknat med drygt en procent för både 2014 och detsamma för 2015. men kraftigare höjningar av vattenavgifterna Till skillnad från avfallsavgifterna har vattenavgifterna stigit betydligt mer enligt statistik från Svenskt Vatten. Under 10-talet har de årliga höjningarna legat på ca 4 % per år sett som ett snitt för landet. För 2015 räknar vi med en ökning på 3,5 %. och mycket kraftigt för försäkringar För en villaägare i landet utgör villahemförsäkringen ca 5 % av de totala boendekostnaderna, vilket innebär en fördubbling jämfört med situationen för 20 år sedan. För en bostadsrättsinnehavare är andelen i dagsläget endast 1,5 %. Enbart under de fem senaste åren har de årliga prisökningarna legat på 7,3 % enligt uppgifter från Konsumenternas försäkringsbyrå. Vi har räknat ut ett snitt mellan högsta och lägsta försäkringen som en approximation. För 2015 räknar vi med en ökningstakt i linje med den historiska. Uppvärmningen utgör ca en fjärdedel av boendekostnaden för ett småhus En mycket viktig kostnadspost för småhusägaren utgörs av uppvärmning. Sett som ett snitt för landet utgör uppvärmningen ca 24 %, vilket är högre än utgiften för räntor (ca 19 %) och för amorteringar (ca 20 %). Energiförbrukning småhus TWh 50 45 40 35 30 25 Source: Energimyndigheten Förbrukningsstatistiken är hämtad från Energimyndigheten. Sedan 1995 har den uppmätta energimängden för uppvärmning av genomsnittsvillan i Sverige minskat med nästan 30 %. Trots kraftigt ökande energipriser, så har kostnaden för uppvärmning legat ganska konstant på 25 000-35 000 kr per år frånsett de rekordkalla vintrarna 2010 och 2011. De ökade energipriserna har i mångt och mycket absorberats av minskad energiförbrukning. Även fördelningen mellan uppvärmningssätt har vi hämtat från Energimyndigheten. Under 2010 gjordes en detaljerad studie av fördelningen vilket vi använder oss av i denna studie. I och med att uppvärmning med olja och gas med åren nästan försvunnit (utgör mindre än 3 % av totalen) har vi valt att förbise från detta uppvärmningssätt. 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 13 av 15
Fördelning mellan olika uppvärmningsformer för småhus, Sverige 18% 34% Fjärrvärme Elvärme Olja och gas Biobränsle 3% 45% Källa: Energimyndigheten Statistik för största uppvärmningsformen, el, är hämtad från SCB och fjärrvärmepriserna kommer från Svensk Fjärrvärme. På grund av svårigheter att få fram tillförlitliga ved och torvpriser har vi utgått från att all uppvärmning med biobränsle sker med hjälp av pellets. I vår studie har vi hämtat data från Svenska Pelletsförbundet. Priserna på fjärrvärme har ökat med ca 2,8 % per år under 10-talet jämfört med pellets som sjunkit med 0,7 % under motsvarande period. Reparation och underhåll den mest svårbedömda posten Under denna post har vi gjort en bedömning av den årliga kostnad som utgår för att hålla småhuset eller bostadsrätten i oförändrat skick. En större undersökning på olika utgiftsposter gjordes av SCB avseende år 2006. Av den framgår att den genomsnittlige villaägaren lade ut ca 14 000 kr per år i reparation och underhåll. Motsvarande siffra för bostadsrättsinnehavaren var ca 7 000 kr. Vi har specialbeställt data från SCB för att få så pass exakt siffra på hur denna utgiftspost har utvecklats över tiden. Svag ökning av hushållselen Förbrukningen av hushållsel har legat relativt konstant med en svag ökning de senaste åren trots att nya maskiner, ugnar, kylskåp och så vidare drar mindre energi. Förklaringen ligger i att hemelektroniken har ökat kraftigt, men även nya fenomen som t ex uppvärmda golv har blivit mer populärt. Det senare är en del av förklaringen till sänkta uppvärmningskostnader under senare år. Data har vi hämtat från Energimyndigheten. Avgiften till föreningen utgör ca 45 % av utgifterna för bostadsrättsägaren Skillnaden i storlek på avgiften varierar kraftigt mellan olika bostadsrättsföreningar utifrån fastighetens skick, hur pass ny föreningen är, möjlighet att hyra ut lokaler, föreningens ekonomi mm. För hela landet och de olika regionerna ligger snittavgiften till föreningen mycket jämt på ca 650 kr per kvm utom för Göteborg där avgiften är närmare 700 kr. Vi har även här utgått från medianavgifter som vi tycker ger en mer rättvisande bild. Statistik av avgifterna till föreningarn har vi hämtat från Värderingsdata. Vid framtagningen och analysen av tror vi oss ha använt tillförlitliga källor och bearbetningsrutiner. Swedbank AB (publ) kan dock inte ta ansvar för analysernas riktighet eller fullständighet och inte heller för eventuell felaktighet eller brist i grundmaterialet eller bearbetningen därav. Läsarna uppmanas att basera eventuella beslut även på annat underlag. Varken Swedbank eller dess anställda eller andra medarbetare skall kunna göras ansvariga för förlust eller skada, direkt eller indirekt, på grund av eventuella fel eller brister i analyser som redovisas i. ger en bild av de svenska hushållens situation som grupp, men kan inte svara för enskilda hushåll. ger ingen direkt vägledning för affärsbeslut, inkl. kredit- och räntebeslut. speglar utvecklingen efter de försäljningar av småhus som gjorts, men ger ingen bild av framtida försäljningar. 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 14 av 15
på kommunal nivå Plac Kommun Småhus Bostadsrätter jfr kv2 småhus jfr kv2 BR 1 Örnsköldsvik 142.5 117.5-0.8-4.3 2 Hässleholm 141.5 i.u. 7.4 i.u. 3 Piteå 140.5 i.u. 1.5 i.u. 4 Kristianstad 138.6 144.2-1.0 2.6 5 Växjö 137.2 109.6 9.1 i.u. 6 Sandviken 134.8 131.4-2.5-4.8 7 Sundsvall 133.0 130.9 2.4-4.1 8 Västervik 131.2 126.7-8.8 2.7 9 Skellefteå 130.1 124.7 0.8 i.u. 10 Vänersborg 128.5 i.u. -4.7 i.u. 11 Gävle 126.3 120.3-4.2-3.1 12 Karlskrona 125.9 105.1 3.7-3.3 13 Borås 125.4 123.2-2.3 2.5 14 Landskrona 123.6 127.0 3.6-1.8 15 Skövde 123.5 111.6 0.7-4.1 16 Örebro 123.0 107.8 5.3-3.8 17 Luleå 122.4 106.9 1.7-2.2 18 Borlänge 121.7 121.3 0.6-0.2 19 Karlstad 121.3 116.2 4.7-0.9 20 Trollhättan 121.0 109.2 1.1-0.6 21 Ängelholm 119.8 117.3 5.0 6.8 22 Falkenberg 119.4 102.3 1.2-13.6 23 Norrköping 118.6 110.2-3.5-1.3 24 Kalmar 118.5 106.4-1.7-3.6 25 Västerås 118.4 125.9-1.7 0.7 26 Stockholmsregionen 115.5 100.8-1.9-4.0 27 Linköping 115.3 106.1-5.1-8.1 28 Falun 114.8 102.9 0.2 i.u. 29 Halmstad 113.6 106.3-2.9-3.5 30 Lidköping 113.5 128.3-7.2 1.2 31 Uppsala 113.2 102.2 2.7-4.0 32 Göteborgsregionen 112.3 95.0 0.9-3.9 33 Malmöregionen 112.2 110.2-0.1-4.9 34 Uddevalla 111.9 115.6 0.9-2.3 35 Eskilstuna 111.8 106.7-6.5 i.u. 36 Jönköping 111.5 108.4-5.8-7.1 37 Nyköping 110.8 109.5-6.6-5.4 38 Gotland 109.5 84.3-0.2 i.u. 39 Helsingborg 108.2 118.2-8.2-5.3 40 Östersund 107.6 119.7 1.1 1.6 41 Umeå 107.6 108.6-3.8 0.9 42 Enköping 104.5 106.7-7.5-1.4 43 Varberg 100.8 93.0-0.4-2.4 Sverige 124.9 107.3 0.1-3.2 27 oktober 2016 Se viktiga inskränkningar i slutet av detta dokument Sida 15 av 15