Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen DOMHERREN
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Domherren Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2015 och 2020. Större underhåll kommer att ske de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intresse genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 1955-01-17. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 1958-05-05 och nuvarande stadgar registrerades 2009-05-29 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Per Erik Johannes Crona Jan Magnus Engström Karin M C Fagerlund Jerrstedt Lars Johan Daniel Hedman Erik Johan Lind Pia Cecilia Ädelrot Andreas Gunnar Hiis Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Suppleant Styrelsen har under året avhållit 14 protokollförda sammanträden. Revisor Per Engzell Ordinarie Extern Engzells Revisionsbyrå AB Valberedning Oskar Skärvad Sammankallande Sida 1 av 15
Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-06-03. Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Domherren 19 1955 Täby Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Moderna Försäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är gemensamt vattenburet system. Uppvärmning sker via bergvärme kompletterat med elpanna.. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 1955 och består av 33 småhus. Fastighetens värdeår är 1955. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 3 573 m², varav 3 573 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 33 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 15 18 0 0 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Gemensamhetsutrymmen Teknikhus Skyddsrum Kommentar Tillbyggt 2009 och innehåller föreningens värmecentral. Under Vedettvägen 3 och används bl a som cykelrum och för arkiv. Sida 2 av 15
Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2015 och sträcker sig fram till 2020. Underhållsplanen uppdaterades 2015. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Installation av Fiber 2013 Takrenovering 2013 Ny papp på samtliga tak samt ommålning av plåttak Upprustning av parkmiljö 2012 Ny lekpark, utökad utomhusbelysning samt nyplantering av buskar och träd runt parken. Värmeanläggning 2009-2011 Renovering och utbyggnad bergvägme Målning fönster/dörrar 2007 Håller ca 10 år Planerat underhåll År Kommentar Byte värmepump VP1 från 1999 Bytes vid behov Asfalt gångvägar och inre bilväg 2017-2020 beroende på skick Målning alt byte fönster 2017-2020 beroende på skick Översyn/puts betongväggar 2015 Beslut upphandling pågår Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Ekonomisk förvaltning Lägenhetsförteckning Leverantör SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB SBC Sveriges BostadsrättsCentrum AB Sida 3 av 15
Föreningens ekonomi Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2015-04-01 med 5 %. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 1 052 259 1 210 178 PENGAR IN Rörelsens intäkter 2 215 476 2 145 891 Finansiella intäkter 1 248 2 017 Ökning av föreningens lån 0 1 929 925 Ökning av korta skulder 4 872 55 453 2 221 596 4 133 286 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 1 645 193 1 333 793 Finansiella kostnader 158 700 167 763 Investeringar i fastigheten 0 2 779 830 Ökning av korta fordringar 11 288 9 818 Minskning av föreningens lån 412 110 0 2 227 291 4 291 204 KASSA VID ÅRETS SLUT 1 046 564 1 052 259 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN -5 695-157 919 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 7% Avskrivningar 23% Kapitalkostnader 7% Reparationer 11% Taxebundna kostnader 23% Årsavgifter 93% Övrig drift 26% Fastighetsavgift 10% Skatter och avgifter För småhus är den kommunala avgiften 7 112 kronor per småhusenhet, dock högst 0,75 % av fastighetens taxeringsvärde. Sida 4 av 15
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året Under verksamhetsåret har endast löpande underhåll utförts. Händelser efter året Generellt sätt är styrelsens bedömning att föreningens ekonomi är god och att föreningens fastighet är i gott skick. Styrelsen arbetar med löpande förvaltning och efter en underhållsplan. Bergvärmeanläggning: Styrelsen har under de senaste åren planerat för byte av en värmepanna som i princip går på övertid. Vår leverantör av bergvärmeanläggningen rekommenderar dock att byta först när värmepannan går sönder. När det väl inträffar är det en kostnad om ca 100.000:- Parken: Kostnaderna för skötsel av parken och grönområdet har efter ombyggnad och nyanläggning ökat något. Styrelsen har beslutat att åtgärda delar av parkområdet och "allmänningen", dels av trafiksäkerhetsskäl och dels för att underlätta framtida skötsel. Offerter för det arbetet hamnar i storleksordningen 60000:- till 100000:-. Beslut om att åtgärda de svåraste delarna, kring Falkvägen 1 och Vedettvägen 31 samt korsningen Falkvägen - Högomsvägen. Beslut om översyn av de stora träden i parken, för att få en bedömning av skick och nödvändiga åtgärder. Övrigt underhåll under kommande året: Underhållsspolning av köksavlopp och stam - är under upphandling. Fasadrenovering - fasaderna har krackelerat på flera ställen pga av sättnignar och felaktigt underhåll, troligen har stammar skadats på flera ställen. Styrelsen arbetar med att hämta in offerter och entreprenör/projektledare. Beräknas bli det största och mest nödvändiga underhållsarbetet i närtid. Fönster (underhåll) - besiktning av fönster och inhämtning av offerter pågår, om möjligt sker detta arbete under 2015 i samband med fasadrenovering För att klara av fasadrenovering och ökade kostnader för underhåll och förvaltning har styrelsen beslutat att fr o m 1 april 2015 höja månadsavgifterna för medlemmarna med 5% per hushåll. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 33 st Överlåtelser under året: 5 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av köpare. Antal medlemmar 2014-12-31: 55st Förändring från föregående år: -1st Sida 5 av 15
Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 576 571 562 545 Lån/m² bostadsrättsyta 1 671 1 787 1 246 1 111 Elkostnad/m² totalyta 115 150 162 134 Vattenkostnad/m² totalyta 10 13 6 6 Kapitalkostnader/m² totalyta 44 47 39 33 Soliditet (%) 44 43 50 52 Resultat efter finansiella poster (tkr) -120 241 276 243 Nettoomsättning (tkr) 2 160 2 143 2 118 2 028 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 3 573 m² bostäder. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -119 886 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll 185 219 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -204 264 summa balanserat resultat/ansamlad förlust -138 931 Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs -138 931 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 6 av 15
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 2 056 941 2 041 510 Övriga rörelseintäkter Not 2 158 535 104 381 2 215 476 2 145 891 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-388 308-197 376 Driftkostnader Not 4-1 072 752-949 808 Övriga externa kostnader Not 5-125 652-128 127 Personalkostnader Not 6-58 481-58 482 Avskrivningar Not 7-532 718-405 103-2 177 910-1 738 896 RÖRELSERESULTAT 37 566 406 995 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 1 248 2 017 Räntekostnader -158 700-167 763-157 452-165 746 ÅRETS RESULTAT -119 886 241 249 Sida 7 av 15
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 10 215 015 10 732 704 Maskiner och inventarier Not 9 121 416 136 445 10 336 431 10 869 149 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 10 336 431 10 869 149 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 0 19 855 SBC Klientmedel i SHB 1 025 100 0 Övriga fordringar 51 841 310 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 10 0 20 388 1 076 941 40 553 KASSA OCH BANK Kassa och bank 21 464 21 964 SBC klientmedel i SHB 0 1 030 294 21 464 1 052 259 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 1 098 405 1 092 812 SUMMA TILLGÅNGAR 11 434 836 11 961 960 Sida 8 av 15
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 11 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 4 237 500 4 237 500 Fond för yttre underhåll Not 12 897 384 693 120 5 134 884 4 930 620 Fritt eget kapital Balanserad vinst 0-56 030 Ansamlad förlust -19 045 0 Årets resultat -119 886 241 249-138 931 185 219 SUMMA EGET KAPITAL 4 995 953 5 115 839 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 13 5 650 535 5 995 325 5 650 535 5 995 325 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 13 320 780 388 100 kreditinstitut Leverantörsskulder 219 943 133 124 Skatteskulder 19 521 20 922 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 14 228 104 308 650 788 348 850 796 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 11 434 836 11 961 960 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 13 7 600 000 7 600 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 9 av 15
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 100år 100 år Fastighetsförbättringar 50år 50år Värmeanläggning 20,25,50år 20,25,50år Fasad 8år 8år Inventarier 28år 28år Yttreanläggningar 20år 20år Tak 20år 20år Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 2 056 941 2 041 510 2 056 941 2 041 510 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Kallvattenintäkter 103 429 101 562 Varmvattenintäkter 155 0 Öresutjämning -46 44 Övriga intäkter 54 997 2 775 158 535 104 381 Sida 10 av 15
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel gård entreprenad 0 63 000 Fastighetsskötsel gård beställning 40 500 8 500 Snöröjning/sandning 42 618 93 033 Sotning 8 100 0 Myndighetstillsyn 3 000 2 000 Bevakning 4 858 5 076 Gemensamma utrymmen 7 443 0 Gård 8 059 4 000 Serviceavtal 880 0 Förbrukningsmateriel 682 960 Störningsjour och larm 458 0 Fordon 330 571 116 928 177 140 Reparationer Fastighet förbättringar 6 421 0 Brf Lägenheter 17 000 0 VVS 2 125 7 018 Värmeanläggning/undercentral 4 075 8 475 Elinstallationer 0 4 743 Mark/gård/utemiljö 99 125 0 Skador/klotter/skadegörelse 142 634 0 271 380 20 236 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 388 308 197 376 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 411 547 536 942 Vatten 35 358 46 399 Sophämtning/renhållning 64 644 56 790 Grovsopor 21 406 20 174 532 955 660 305 Övriga driftkostnader Försäkring 86 020 56 061 Kabel-TV 119 710 0 Bredband 99 371 0 305 101 56 061 Fastighetsskatt/Kommunal avgift 234 696 233 442 TOTALT DRIFTKOSTNADER 1 072 752 949 808 Sida 11 av 15
Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 588 575 Tele och datakommunikation 7 824 7 763 Juridiska åtgärder 4 125 11 000 Inkassering avgift/hyra 1 200 1 800 Revisionsarvode extern revisor 0 15 000 Föreningskostnader 14 859 10 510 Styrelseomkostnader 300 248 Fritids och Trivselkostnader 2 301 1 480 Förvaltningsarvode 68 058 66 444 Förvaltningsarvoden övriga 8 938 6 525 Administration 2 816 2 212 Korttidsinventarier 3 605 0 Konsultarvode 1 438 0 Bostadsrätterna Sverige Ek För 9 600 4 570 125 652 128 127 Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 44 500 44 500 Sociala kostnader 13 981 13 982 58 481 58 482 Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 36 613 36 613 Förbättringar 481 075 353 460 Inventarier 15 029 15 029 532 718 405 103 Sida 12 av 15
Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 14 912 779 11 632 949 Nyanskaffningar 0 3 279 830 Utgående anskaffningsvärde 14 912 779 14 912 779 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -4 180 075-3 790 001 Årets avskrivningar enligt plan -517 689-390 074 Utgående avskrivning enligt plan -4 697 764-4 180 075 Planenligt restvärde vid årets slut 10 215 015 10 732 704 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 188 670 188 670 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 27 498 000 27 498 000 Taxeringsvärde mark 40 590 000 40 590 000 68 088 000 68 088 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 68 088 000 68 088 000 68 088 000 68 088 000 Not 9 MASKINER OCH INVENTARIER 2014-12-31 2013-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 573 983 573 983 Nyanskaffningar 0 0 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående anskaffningsvärde 573 983 573 983 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -437 538-422 509 Årets avskrivningar enligt plan -15 029-15 029 Utrangering/försäljning 0 0 Utgående ack. avskrivningar enligt plan -452 567-437 538 Redovisat restvärde vid årets slut 121 416 136 445 Not 10 FÖRUTBETALDA KOSTNADER OCH UPPLUPNA INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 18 932 Tele och datakommunikation 0 576 Bevakning 0 880 0 20 388 Sida 13 av 15
Not 11 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 347 254 0 0 347 254 Upplåtelseavgifter 3 890 246 0 0 3 890 246 Fond för yttre underhåll 897 384 204 264 0 693 120 S:a bundet eget kapital 5 134 884 204 264 0 4 930 620 Ansamlad förlust Balanserad vinst 0-185 219 241 249-56 030 Ansamlad förlust -19 045-19 045 0 0 Årets resultat -119 886-119 886-241 249 241 249 S:a ansamlad förlust -138 931-324 150 0 185 219 S:a eget kapital 4 995 953-119 886 0 5 115 839 Not 12 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 693 120 488 856 Reservering enligt stadgar 204 264 204 264 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråkstagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 897 384 693 120 Not 13 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag SEB 1,720 % 1 781 175 1 819 275 2015-10-28 SEB 1,840 % 550 000 650 000 2015-06-28 SEB 1,870 % 6 650 126 650 2015-03-28 SEB 1,840 % 987 490 1 000 000 2015-06-28 SEB 1,870 % 357 500 487 500 2015-03-28 SEB 1,840 % 2 288 500 2 300 000 2015-05-28 Summa skulder till kreditinstitut 5 971 315 6 383 425 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -320 780-388 100 5 650 535 5 995 325 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 4 367 415 kr. Sida 14 av 15