2015 ÅRSREDOVISNING HSB NORRA STOR-STOCKHOLM
REVISIONSBERÄTTELSE 2 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
INNEHÅLL Året i korthet...4 VD-ord...9 Vägar till hållbarhet...11 Därför valde vi HSB...15 Vi bygger vidare...19 Verksamhet...23 Fem år i sammandrag...34 Förvaltningsberättelse...34 Resultaträkning koncernen...36 Balansräkning koncernen...37 Kassaflödesanalys koncernen...39 Resultaträkning moderföreningen...40 Balansräkning moderföreningen...41 Kassaflödesanalys moderföreningen...43 Redovisningsprinciper och bokslutskommentarer...44 Noter...45 Styrelsens försäkran...56 Revisionsberättelse...57 Redovisning koldioxidutsläpp...58 Föreningsstyrningsrapport...60 Styrelsen...64 Ledningsgruppen...65
FÖRENINGSFAKTA ÅRET I KORTHET NYPRODUKTION AV BOSTÄDER Brf Gjutarmästaren i Kallhäll med 34 lgh och Brf Rösjö Ängar i Sollentuna med 105 lgh färdigställdes. Byggstart för HSB Brf Enen, 52 lgh i Viksjö och HSB Brf Engelbrekts höjden, 109 lgh i Jakobsberg. Flera nya projekt i planeringsstadiet. FORTSATT SATSNING I KALLHÄLL Planarbetet med det nya Folkets Hus fort satte. Etnologisk studie om Kallhäll genomfördes. 14 NYA KUNDER I FÖRVALTNING HSB MARKNADSLEDANDE HSB Norra Stor-Stockholm är marknadsledande på fastighetsförvaltning i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby, med 51 procent av bostadsrättsbeståndet i förvaltning. SAMVERKAN FÖR ENERGITJÄNSTER Samarbete inleddes med HSB Värmland och HSB Stockholm för större och bättre utbud av tjänster för minskad energiförbrukning, något som är mycket efterfrågat. NÖJDA KUNDER ENLIGT MÄTNINGAR HSB Norra Stor-Stockholm fick goda betyg i kundmätningen 2015. Genomgående betyg över fyra på en femgradig skala. UPPSKATTADE MEDLEMSAKTIVITETER Antalet medlemmar ökade något och flera uppskattade medlemsaktiviteter genomfördes, bland annat medlems kvällar, medlemsmöten med juridisk rådgivning och ordförandeträffar.»hsb Norra Stor-Stockholm är marknadsledande på fastighetsförvaltning i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby.«GIRAFFEN KONSTNEDSLAGET FORTSATTE HSB donerade skulpturen Giraffen till Järfälla kommun för att göra Jakobsberg centrum mer attraktivt. UTVECKLING AV KVARNBACKEN I JAKOBSBERG HSB kommer att medverka i utvecklingen av området Kvarnbacken i Jakobsberg, enligt ett beslut i Järfälla kommun. Satsningen inleds med medborgar - dialog under namnet The Mill. 4 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
FÖRENINGSFAKTA VI LÅTER VINSTEN GÅ TILLBAKA TILL BOENDET HSB ÄR SVERIGES största bostadskooperativa organisation, där HSB Norra Stor-Stockholm är en regionförening med drygt 23 000 medlemmar. VI ÄR ETT MODERNT, framgångsrikt företag med lång erfarenhet av bostadsbyggande och förvaltning av fastigheter. Vi bygger och säljer bostäder. Vi tillhandahåller kvalificerade förvaltningstjänster till bostadsrättsföreningar och andra fastighetsägare. Vi erbjuder medlemskap med attraktiva fördelar. VÅR VERKSAMHET BEDRIVS i fyra kommuner med en sammanlagd befolkning på 211 000 invånare Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna och Upplands-Bro. Läs mer om oss på www.hsb.se. UPPLANDS-BRO UPPLANDS VÄSBY SOLLENTUNA JÄRFÄLLA HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 5
FÖRENINGSFAKTA VI HAR FÖRVALTNINGSAVTAL MED 111 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR MOTSVARANDE 14 898 LÄGENHETER I SIFFROR HSB Norra Stor-Stockholm bildades 1947 84 anställda 23 470 medlemmar Har förvaltningsavtal med 111 bostadsrättsföreningar motsvarande 14 898 lägenheter samt uppdrag för ytterligare ett tjugotal bostadsrättsföreningar och andra kunder Har ett eget lägenhetsbestånd med 169 hyresrätter FYRA VERKSAMHETSOMRÅDEN FÖRVALTNINGSTJÄNSTER MEDLEMSVERKSAMHET NYPRODUKTION EGNA FASTIGHETER Förvaltning fastighet Fastighetsdrift Ekonomisk förvaltning Driftteknik och energi Medlemsverksamhet för boende och bosparande medlemmar Medlemsverksamhet för bostadsrättsföreningar Nyproduktion av bostäder bedrivs i HSB Bostad AB, ett företag som ägs gemensamt av HSB-föreningar i Stockholms län Pressaren, Järfälla, 34 lägenheter Gjutaren, Järfälla, 60 lägenheter Margaretavägen, Järfälla, 58 lägenheter Gjutarplan, Järfälla, 16 lägenheter HSB-kontoret, Järfälla, samt 1 lägenhet 6 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
FÖRENINGSFAKTA 78 MEDLEMSFÖRENINGAR Medlemmar i HSB Norra Stor-Stockholm med ett totalt lägenhetsbestånd på cirka 12 200 lägenheter. Järfälla Allmogen Aspnäs Beckasinen Boken Dalen Eken Emaljeraren Fjället Fransborg Fågelsången Gjutarmästaren Granen Högby Jakobsberg Kolarängen Kopparskölden Kvarnen Källtorp Lilla Torget Mälarängen Norrby Nydal Orgona Pinjen Rondellen Rönnen Sagoängen Sture Svetsaren Tallen Trehöjden Trollberget Vattmyra Vålberga Västerby Västerby 2 Vävstolen Wibbla Äng Ynglingen Östra Polhem Sollentuna Allboda Annelund Bagarby Edsbacka Engelbrekt Hagen Härden Hästskon Kärrdal Nålen Rösjö Ängar Sjöberg Sjöhästen Solrosen Traversen Viden Vitlöken Vitmåran Ängstorp Upplands Väsby Apoteksskogen Bollstanäs Dragonen Hackspetten Herrgården Hjorten Odenslunda Optimus Prästgården Runby Backe Runby Höjd Smedby Terrassen Vilunda Violen Övre Runby Upplands-Bro Kungsängen Norrhöjden Utsiktshöjden Övriga bostadsrättsföreningar i Upplands-Bro är organiserade till HSB Stockholm. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 7
VD-ORD I TAKT MED TIDEN VI KAN NU se tillbaka på 2015. Vi gör även detta år ett gott ekonomiskt resultat. Lönsamhet ger styrka och grund för framtidstro i organisationen. Med stabil ekonomi skapas handlingsutrymme inför framtiden. n Årets resultat är 19,9 miljoner kronor n Avkastningen på eget kapital är 12,5 procent n Soliditeten är 35,2 procent n Övervärdet på egna fastigheter är 95 miljoner kronor n Avräkningslikviditeten är 108 procent HUR SKA MAN beskriva HSB? Som ett bostadsföretag bland andra? Visst, vi bygger nya bostäder. I förvaltningen strävar vi efter att leva upp till kundernas förväntningar. Det gör också våra konkurrenter. Här finns ingen avgörande skillnad. Skillnaden ligger någon annanstans. Ett sätt att uttrycka saken är att vi tänker lika mycket på människorna i och omkring husen, som på själva husen. I vår bransch finns det gott om bostadsbyggare, men färre samhällsbyggare. HSB är både och. Det här är vår särskilda identitet, och den uppstår inte av sig själv. Två faktorer tror jag är avgörande: 1. Vi har en stark förankring i våra kommuner. Här finns medlemmar, kunder och medarbetare. Här finns HSB Norra Stor-Stockholms själ. Det tar sig konkreta uttryck: Vårt engagemang i utvecklingen av Kallhäll centrum intensifierades under 2015. Satsningen på Konstnedslaget fortsätter. Och alldeles i slutet av året stod det klart att vi kommer att spela en aktiv roll i utvecklingen av Kvarnbacken i Jakobsberg en satsning där medborgarna initialt bjuds in för att vara med och påverka. 2. HSB:s kooperativa uppbyggnad och våra kärnvärden ETHOS formar vår gemensamma värdegrund. HSB har medlemmar, kunder och samarbetspartners men först och främst har vi relationer till människor. Jag är övertygad om att när värdegrunden och affärsmässigheten samspelar då har vi störst möjlighet att nå framgång. Hållbarhet är i detta sammanhang en bärande idé och dess ekologiska, sociala och ekonomiska dimensioner en central del i HSBs gemensamma värdegrund. En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. Så definierades hållbar utveckling i Brundtlandrapporten för nästan trettio år sedan. En tänkvärd mening och fortfarande ytterst aktuell. I årsredovisningen kan du läsa om HSBs tuffa miljömål och om vårt aktiva miljöarbete vid nyproduktion. Om vi blickar lite framåt händer nu mycket spännande. Den tekniska utvecklingen inom energiområdet går snabbt. Allt fler inte minst unga börjar tala om delningsekonomi. Att låna, byta och dela kommer före köp, slit och släng. En spännande utveckling. Och för oss i HSB som bostadsbyggare och samhällsbyggare innebär framtiden alltid nya möjligheter. n Håkan Berg, VD HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 9
»De kooperativa idéerna bär i sig ett starkt inslag av social hållbarhet.«
ÅRET I HSB VÄGAR TILL HÅLLBARHET EKOLOGISKT, SOCIALT OCH EKONOMISKT Hållbarhet är en del av HSBs identitet. Det återspeglas i våra långsiktigt strategiska beslut och i våra vardagsval. Utgångspunkten är hållbarhetens tre dimensioner ekologiskt, socialt och ekonomiskt. n EKOLOGISK HÅLLBARHET handlar om omställning till ett samhälle som värnar miljön och att verka för omställning så att de negativa klimatförändringarna kan hejdas. I HSB har vi antagit ett tufft miljölöfte att minska koldioxidutsläppen med 50 procent mellan 2008 och 2023. Bostadssektorn svarar för en stor del av energiförbrukningen och här finns stora vinster att göra, för miljön och för ekonomin i bostadsrättsföreningarna. Vi erbjuder föreningarna olika tjänster för minskad energiförbrukning. Under 2015 har vi inlett ett samarbete med HSBavdelningarna i Värmland och Stockholm för att ytterligare vässa vårt utbud av tjänster för energieffektivisering. n SOCIAL HÅLLBARHET innebär åtgärder för att skapa ett samhälle som bygger på trygghet och tillit, människor emellan. De kooperativa idéerna bär i sig ett starkt inslag av social hållbarhet, där medlemmarnas delaktighet och inflytande är grunden. Detsamma gäller för bostadsrättsföreningarna, med tusentals förtroendevalda som tar ansvar och bidrar till gemenskap i boendet. Vår satsning i Kallhäll centrum har fortsatt under 2015. Vi har även vidgat arbetet med Konstnedslaget i Järfälla, gett stöd till ungdomskultur och i olika sammanhang medverkat aktivt i våra kommuner i möten med politiker och tjänstemän för att bidra till en positiv samhällsutveckling. n EKONOMISK HÅLLBARHET har kopplingar till allt från global resursfördelning till den egna hushållsekonomin. Stöd och rådgivning för en stabil ekonomisk utveckling i bostadsrättsföreningarna är en central komponent i vår förvaltning. Ur ett företagsekonomiskt perspektiv för HSB handlar det om att vi måste vara en konkurrenskraftig och ekonomiskt stabil aktör på marknaden. Den stora skillnaden för vår del som ett kooperativt företag, är att vinsten går tillbaka till medlemmarna, i form av investeringar och medlemsnytta. PÅ NÄSTA SIDA möter du tre av HSB Norra Stor-Stockholms medarbetare. Det är personer som kunder och medlemmar möter i vardagen och de är därmed HSBs viktigaste bärare av värdegrunden våra tankar om ett mer hållbart samhälle. n HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 11
ÅRET I HSB EN FASTIGHETSSKÖTARE MÅSTE HA ÖPPET SINNE Elias Beider ÅLDER: 28 BOR: Hyreslägenhet i Axelsberg, Stockholm FAMILJ: Singel GÖR: Fastighetsskötare, med bas i Brf Edsbacka i Sollentuna. Anställd 2015 FRITIDEN: Mycket träning, jobbar på landstället i Norrtälje. KUNDKONTAKTEN ÄR HELT KLART viktigast och roligast i mitt jobb. De boende har frågor om stort och smått, från papperskorgar som ska tömmas till fel i tvättstugan. Jag brukar säga att en fastighetsskötare ska kunna lite om mycket. Vi är först och främst problemlösare. Man måste ha ett öppet sinne och våga fråga om det är något man inte själv fixar. Det var en slump att jag hamnade i det här jobbet. Jag är elektriker men såg en utbildning på komvux till fastighetsskötare. På den vägen är det. HSB är faktiskt en av de bästa arbetsgivare jag har haft hittills. Det finns en strukturerad organisation och utrymme att göra ett jobb med hög kvalitet, så är det inte på alla ställen. Jag är ju ganska ny, men har fått uppfattningen att bra service och helhetslösningar är ett signum för HSB. Det är väl en bra väg att fortsätta på. En gång i tiden var fastighetsskötare ett slags undantagsyrke där hantverkare slutade sina dagar. Men det har ändrats. Det är ett omväxlande och socialt jobb, och det gillar jag. n JAG GILLAR HSB:S IDÉ JAG HAR INTE VARIT här på HSB så länge, men har redan insett att jag har duktiga och inspirerande kolleger som man kan fråga om allt. Det här låter kanske lite inställsamt, men jag stortrivs faktiskt. Jag har jobbat som förvaltare på andra företag tidigare, men jag gillar HSBs idé, som kopplar samman lönsamhet med samhällsnytta. För mig är det klockrent. Jag jobbar mycket utifrån långsiktighet att vi tillsammans, bostadsrättsföreningen och jag, ska ta hand om fastigheterna på bästa sätt. Jag tänker på hus som något levande, och då blir både det långsiktiga och löpande underhållet viktigt. Om husen och de som bor där mår bra så blir det långsiktigt hållbart. För mig är det nästan som en livsstil att vara förvaltare. Det händer nya saker varje dag som du inte kan förutspå. Branschen utvecklas hela tiden. Ingen risk att bli uttråkad, alltså. n Linda Semborg ÅLDER: 31 BOR: Kallhäll FAMILJ: Man GÖR: Fastighetsförvaltare sedan hösten 2015. Nyinflyttad från Helsingborg. FRITIDEN: Tränar mycket, spinning, yoga, simning, tennis. Träning är min avkoppling 12 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
ÅRET I HSB ETHOS värdegrund i vardagen ETT VÄRDEGRUNDSARBETE måste hållas levande, därför genomför vi regelbundet Värderingsresan, där alla medarbetare deltar. Målet är att lyfta fram vår värdegrund och ställa den mot vårt agerande i vardagen, utifrån den enkla, men ibland svåra frågan: Lever vi som vi lär? Camilla Suneson ÅLDER: 48 BOR: Kungsängen FAMILJ: Man och två utflugna barn GÖR: Fastighets - för valtare sedan två år tillbaka. På HSB sedan 1983. FRITIDEN: Vissa månader jobbar jag hälften av kvällarna, så när jag är ledig det blir mest mys hemma med gubben. n ENGAGEMANG n TRYGGHET n HÅLLBARHET n OMTANKE n SAMVERKAN MED SUNT FÖRNUFT KOMMER MAN LÅNGT JAG HAR JOBBAT längst här på HSB Norra Stor-Stockholm, började 1983 direkt efter nian. HSB är i dag ett helt annat företag än då. Förut hade bostadsrättsföreningarna stadgebunden förvaltning hos oss. Nu finns det konkurrens och det kräver ett helt annat arbetssätt. Det tycker jag känns mycket mer stimulerande. Jag har jobbat med många olika saker, och att vara förvaltare är nog det absolut roligaste. Du träffar mycket folk och det händer nya saker hela tiden. För mig handlar ett bra utfört arbete om återkoppling och leverans. Det vi lovar, ska vi göra på utsatt tid. Grunden är att underlätta för föreningarna och de boende. Vi måste också peka på sådant som behöver göras, underhåll och utveckling, som de kanske inte själva är medvetna om. I många föreningar är smarta energilösningar en het punkt på agendan. Här är det är en utmaning för oss att hjälpa till. Förresten är hela jobbet en stor utmaning för mig. Men jag känner HSB, och det finns mycket kunskap här i huset. Med sunt förnuft och förmåga att ta människor på ett bra sätt kommer man långt. n ENERGINÄTVERKET ENERGIEFFEKTIVISERING står högt på de flesta bostadsrättsföreningars dagordning. Att utbyta kunskap och erfarenheter är både nyttigt och nödvändigt. Energinätverket i HSB Norra Stor-Stockholm träffas regelbundet och tar upp aktuella teman kring energioch teknikfrågor. Mycket uppskattat och ofta välbesökt. 2015 träffades Energinätverket tre gånger. Bilpool UNDER 2015 startade HSB Norra Stor-Stockholms bilpool i Jakobsberg. Bilpoolen är ett försök som fallit väl ut och ett smart sätt att förena behovet av ett eget transportmedel med ett aktivt miljötänk. Bilpoolen drivs i samarbete med företaget Sunfleet. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 13
REVISIONSBERÄTTELSE
ÅRET I HSB I styrelsen för Brf Apoteksskogen. Från vänster: Vidar Segerstam, Maud Hasselblad, Monica Rising, Urban Hellström och Hulda Össurardóttir. DÄRFÖR VALDE VI HSB BRF APOTEKSSKOGEN EN AV MÅNGA NYA FÖRVALTNINGSKUNDER Kunskap, kvalitet och tillgänglighet är det viktigaste hos en bra förvaltare, det är styrelsen i Brf Apoteksskogen i Upplands Väsby enig om. När föreningen sökte ny förvaltare föll valet till slut på HSB. Det som avgjorde var HSBs goda rykte och efter ett år är styrelsen nöjd med beslutet. VI MÖTS I BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS festlokal. Fem styrelseledamöter har dykt upp, och det märks snabbt att det är ett sammansvetsat gäng som slår sig ner kring bordet. Glada skratt och godhjärtade pikar tyder på fin stämning. Flera har varit med sedan starten 2007, då bostadsrättsföreningen Apoteksskogen bildades. Tre år senare köptes de fyra husen med 101 lägenheter av Väsbyhem. Ombildningen till bostadsrätt var klar. Apoteksskogen ligger tio minuters promenad från Väsby centrum i ett eftertraktat område, med vita punkthus byggda 1968. De få lägenheter som blir till salu, hittar snabbt sina köpare. Efter flera års missnöje med den tidigare förvaltaren bestämde sig styrelsen för ett par år sedan att söka efter en ny. Vi tittade runt, lyssnade och tog in offerter från olika företag, säger kassören Monica Rising. Och till slut föll alltså valet på HSB Norra Stor-Stockholm. Avtalet trädde i kraft 2015 och samtidigt blev Brf Apoteksskogen medlem i HSB. HSB var inte billigast men det är ett etablerat företag och man vet vad de står för, säger Urban Hellström, föreningens vice ordförande. STYRELSEN ÄR ENIG om vad de menar med bra förvaltning. Det kan sammanfattas i tre ord: Kunskap, kvalitet och tillgänglighet. Kunskap handlar helt enkelt om att förvaltaren måste kunna sitt jobb och vara ett aktivt stöd till styrelsen. Kvalitet innebär att tjänsterna utförs på ett bra sätt, men också att företaget inte lovar mer än vad de kan hålla, vilket var en av svagheterna med den tidigare förvaltaren. Ett kvalitetstecken för mig är att förvaltaren erkänner när han eller hon inte kan svara, i stället för att börja svamla. Mycket bättre att vara ärlig, ta reda på svaret och återkomma, säger Hulda Össurardóttir. Tillgänglighet är ett annat nyckelord. Att jaga förvaltaren och vänta på besked som aldrig kommer är inget som den här styrelsen är särskilt road av. Vi vill kunna ringa eller mejla och få ett snabbt svar, säger de nästan i munnen på varandra. ATT SITTA I EN BRF-STYRELSE innebär större ansvar än vad många av medlemmarna i föreningen känner till. I Apoteksskogen är det lite si och så med de boendes engagemang. Att få in nya i styrelsen är svårt. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 15
ÅRET I HSB Många förstår nog inte riktigt vad det betyder att bo i bostadsrätt. Att vi själva måste ta ansvar för vårt boende, säger Hulda Össurardóttir. Det händer att folk som har fel på teven ringer till oss i styrelsen, suckar Urban Hellström.»Många förstår nog inte riktigt vad det betyder att bo i bostadsrätt. Att vi själva måste ta ansvar för vårt boende.«gemensamma städdagar med grillning och pubafton har genomförts. Men allt bygger på frivilliga insatser, och tid är en bristvara. Tre av de närvarande är pensionärer och här, liksom i mängder av bostadsrättsföreningar runt om i landet, gör seniorerna mycket av jobbet. Det blir många timmars jobb, och man måste nästan vara pensionär för att orka med, säger Urban Hellström, som fortfarande yrkesarbetar. Då vill det till att fastighetsförvaltaren håller måttet och blir det stöd som styrelsen behöver. MEN ATT ENGAGERA SIG betyder också gemenskap och möjlighet att påverka. Att styrelsen i Brf Apoteksskogen är stolta över sina fastigheter står helt klart. Just nu pågår dräneringsarbete i ett par av husen. Utemiljön är viktig, liksom det löpande underhållet. Under det första året med HSB har den långsiktiga underhållsplanen blivit uppdaterad och mer detaljerad. Närmast framöver väntar ett fönsterbyte som ska bidra till sänkta energikostnader. För två år sedan började vi i styrelsen själva ta in offerter på fönsterbyte, men vi insåg snabbt att vi inte hade kunskapen, minns Urban Hellström. Det slutar lätt med att man betalar för mycket och får för lite, säger Hulda Össurardóttir. Att få hjälp med upphandlingar är därför mycket uppskattat. Men inte heller att köpa förvaltningstjänster är helt lätt. Det kan vara svårt för oss att avgöra vad som ingår i ett avtal och vad som ligger utanför, säger Monica Rising. Är det något man önskar av HSB är det just större tydlighet på detta område. Men det råder knappast någon tvekan om att Brf Apoteksskogens styrelse påpekar om det är något de inte är tillfreds med. Vi förväntar oss mycket och är inte särskilt blyga av oss, så vår förvaltare får nog ligga i. n PÅT förvaltning utifrån kundernas önskemål PÅT STÅR FÖR Proaktivitet Återkoppling Tillgänglighet. Det är ledord för vårt arbete, utifrån våra kunders uttalade önskemål om vad en bra fastighets förvaltning innebär. PROAKTIVITET betyder ordagrant att vara före-aktiv. Att ställa frågor, ge förslag och ta initiativ till förbättringar, innan ett problem uppstår. ÅTERKOPPLING handlar om att snabbt koppla tillbaka till kunden och inte låta ärenden bli liggande. Hellre informera en gång för mycket än för lite. TILLGÄNGLIGHET innebär att det ska vara lätt att få kontakt med HSB. Vi ska finnas till hands och förklara det vi gör på ett begripligt sätt. TRE FÖRVALTNINGSPAKET HSB NORRA STOR-STOCKHOLM erbjuder ett stort utbud förvaltningstjänster. För att få överblick har vi paketerat tjänsterna i tre olika paket lilla, lagom och stora. Kunderna har dock alltid möjlighet att välja tjänster utifrån deras behov. 16 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
ÅRET I HSB Nya förvaltningskunder HSB ÄR MARKNADSLEDANDE när det gäller förvaltning av bostadsrätter i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby, med totalt 51 procent av lägenhetsbeståndet i förvaltning. Under 2015 inledde vi samarbete eller tecknade avtal om förvaltning med 14 nya kunder med över 700 lägenheter: Apoteksskogen Upplands Väsby Vinglöggen 30 Sollentuna Nybergshöjden Järfälla Rödluvevägens samfällighet Järfälla Lowe Sollentuna Rösjö Ängar Sollentuna Gjutarmästaren Järfälla Kopparvägen EK Förening Järfälla Solvändan Upplands Väsby Viksjö Torg Järfälla Astrakan Sollentuna Bleckis Upplands Väsby Electrum + Gnilkar parkering AB Sollentuna Träklotsen 2 Sollentuna»Styrelsen behöver få god tid att tänka igenom alla siffor och ställa frågor, och det har vi fått!«citat UR NKI-MÄTNINGEN OM ÅRSREDOVISNINGSPROCESSEN Bostadsrättsföreningarna nöjda med HSB HSB NORRA STOR-STOCKHOLMS förvaltningskunder är nöjda. Det visar två undersökningar om årsredovisningsprocessen och om underhållsbesiktning som genomfördes 2015. När föreningarna totalt sett värderar hur vi sköter årsredovisningsprocessen blev betyget 4,5, på en skala från 1 (mycket dåligt) till 5 (mycket bra). Motsvarande för arbetet med underhållsbesiktning var 4,2. Tillgängligheten, att det går lätt och snabbt att få kontakt, är det vi lyckas bäst med, enligt undersökningen. Däremot kan vi fortfarande bli bättre på proaktivitet, det vill säga att ligga steget före och föreslå förbättringar. Överlag är dock omdömena goda, med medelvärden över 4 på den 5-gradiga skalan. De så kallade NKI-mätningarna (Nöjd Kund Index) genomförs regelbundet och är en del av HSB Norra Stor-Stockholms systematiska kvalitetsarbete. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 17
»Vi verkar i ett av Sveriges mest expansiva områden, med en stark befolkningstillväxt och stor framtidstro.«
ÅRET I HSB VI BYGGER VIDARE FÖR BRA BOENDE OCH GOD LIVSMILJÖ Stockholms län växer och efterfrågan på bostäder är mycket stor. För HSB är det självklart att bidra till att minska bostadsbristen och att verka för en god livsmiljö i de kommuner där vi verkar. UNDER 2015 FÄRDIGSTÄLLDES 139 nya bostadsrättslägenheter Brf Rösjö Ängar i Sollentuna med 105 och Brf Gjutarmästaren i Kallhäll med 34. Uppförandet av ytterligare 300 lägenheter pågår och i planeringsstadiet finns därutöver drygt 700 lägenheter. Vi har en stark lokal förankring i våra kommuner, Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby. Det är en styrka, både i kontakten med kunder, medlemmar och lokala beslutsfattare. Vi ser bostadsbyggandet som en integrerad del i en stadsförnyelse, med målet att bidra till att skapa attraktiva och trygga miljöer att leva och bo i. Vi verkar i ett av Sveriges mest expansiva områden, med en stark befolkningstillväxt och stor framtidstro. Det ger oss stora möjligheter, och stort ansvar. Kombinationen av en egen stark ekonomi, vår samverkan inom HSB Bostad och vårt goda rykte som en pålitlig lokal aktör, bidrar till vår starka position. VI HAR FRÅN START varit pådrivande i förnyelsen av Kallhäll centrum, där vi bygger bostäder men också deltar aktivt i att skapa en attraktiv centrummiljö och ett nytt Folkets Hus. Under 2015 genomförde HSB, i samarbete med JM och Järfälla kommun, en etnologisk studie som bygger på intervjuer med boende i Kallhäll. Studien ger viktiga pusselbitar till hur Kallhällsborna uppfattar sin ort och vad de har för tankar om framtiden. Ett mer attraktivt centrum står högt på önskelistan, ett centrum som signalerar småstad snarare än storstad, som är trivsamt snarare än coolt. Kallhälls historiska betydelse som bruksort och närheten till naturen är något som de intervjuade framhåller. Studien konstaterar om Kallhäll att här finns potential och förutsättningar och identiteten är grönska, natur, kultur och historien med det folkliga industriarvet. FÖR HSB NORRA STOR-STOCKHOLM som bostadsbyggare och samhällsbyggare är det här ett exempel på hur vi arbetar aktivt för att bidra till att utveckla en ort till det bättre, i nära dialog med de människor som bor på orten. n HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 19
ÅRET I HSB HSB BRF GJUTMÄSTAREN I KALLHÄLL Nyproduktion med Miljöbyggnad silver HSB har höga ambitioner för att bygga miljömässigt hållbart. År 2015 certifierades HSB Brf Gjutarmästaren i Kallhäll för Miljöbyggnad silver. VAHAN ARZOUMALIAN på HSB Bostad är projektledare för nyproduktion av bostäder. Han har bland annat ansvarat för HSB Brf Gjutarmästaren. Min uppgift är att se till så att alla konsulter vi anlitar, från arkitekter till hantverkare, tänker och handlar miljöbyggnad. All nyproduktion i HSB ska prövas enligt certifieringssystemet Miljöbyggnad, med målet att uppnå minst Miljöbyggnad silver, det näst högsta betyget i certifieringssystemet. Då krävs ett systematiskt arbete, där varje del i byggprocessen granskas och dokumenteras. Energieffektivitet är den miljöfaktor de flesta tänker på för att bygga miljömässigt hållbart. Det är visserligen en viktig faktor, men inte den enda. I certifieringen Miljöbyggnad ingår hela 15 kategorier som ska värderas, innan en slutgiltig helhetsbedömning görs. Förutom energieffektivitet granskas bland annat ljudmiljö, ventilationsstandard, dagsljus och utfasning av farliga ämnen. SGBC (Sweden Green Building Council) är den oberoende organisation som genomför miljöcertifieringen. De går igenom dokumentationen och gör sin bedömning. Gjutarmästaren har nu fått en skylt som visar att byggnaden uppfyller kravet för Miljöbyggnad silver. Det var ett bra projekt att jobba med, allt flöt på som planerat, säger Vahan Arzoumalian. Efter två år görs ytterligare en granskning av Gjutarmästaren, då den första bedömningen förhoppningsvis kan verifieras. Det är en hård granskning som kräver att alla inblandade har fokus på miljön. De hus vi bygger i dag ska vara säkra och miljömässigt smarta. Det här är ett led i att tänka hållbart och långskiktigt. Husen är ju tänkta att stå där i flera generationer framåt, säger Vahan Arzoumalian. n THE MILL förnyelse av Jakobsberg på initiativ av HSB I DECEMBER 2015 beslutade kommunstyrelsen i Järfälla att ta fram en detaljplan för ny bebyggelse i Kvarnbacken i Jakobsberg. Samtidigt godkändes ett samverkansavtal mellan HSB och Järfälla kommun inför den nya satsningen. Beslutet är en spännande utmaning, med 600 800 nya bostäder runt omkring Kvarnbacken, där HSB och andra aktörer kommer att bygga. Men det handlar om mer än bostadsbyggande. Kvarnbacken är en uppskattad plats och Järfällaborna ska vara med och forma sin framtida miljö. Därför följer nu ett par år av medborgardialog i processen The Mill. Vi bjuder även in utomstående aktörer för samtal om hur Kvarnbacken kan bidra till att göra Jakobsberg mer attraktivt och hållbart. Området har potential att bli en spännande mötesplats, för boende och för besökare i kommunen. HSB Norra Stor-Stockholm har under många år visat att man vill spela en aktiv roll i kommunernas utveckling. Nu har Järfälla kommun gett HSB ett stort förtroende att medverka när det nya Kvarnbacken i Jakobsberg tar form. 20 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
ÅRET I HSB»Giraffen är donerad av HSB Norra Stor-Stockholm till Järfälla kommun och en del i Konstnedslaget.«MEDLEMSFÖRDELAR HSB NORRA STOR-STOCKHOLM har drygt 23 000 enskilda medlemmar. För både bostadsrättsföreningar och enskilda ger medlemskapet fördelar. MEDLEMSFÖRDELAR FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGAR: HSB-ledamot i styrelsen, för råd och stöd i styrelsearbetet. Utbildningar för styrelsen. Aktuell information, via NorrNytt, HSB Portalen etc. Juridisk rådgivning till styrelsen. Egen webbplats för de föreningar som önskar. Samordnade upphandlingar av olika tjänster. MEDLEMSFÖRDELAR FÖR ENSKILDA: Medlemstidningen Hemma i HSB, 6 nr/år. Medlemsrabatter för varor och tjänster som rör boendet. Ny bostad tillgång till utbud i hela landet. Hemförsäkring till låg kostnad. Juridisk och familjerättslig rådgivning av HSBs experter. Pojken och Giraffen 2015 FICK SKULPTUREN Pojken på Riddarplatsen i Jakobs - berg sällskap av en giraff. Båda skulpturerna ingår i HSB Norra Stor-Stockholms satsning Konstnedslaget i Järfälla. Den 2 september avtäcktes Giraffen, en fyra meter hög skulptur av aluminium, skapad av konstnären Thomas Karlsson. Giraffen är donerad av HSB Norra Stor-Stockholm till Järfälla kommun som en del i Konstnedslaget, med ambitionen att berika kommunen med samtida konst av högsta kvalitet. Tanken är att ge Jakobsberg en tydligare identitet och hemkänsla för att öka områdets attraktivitet och värdet av att bo och vistas där. Skulpturen Pojken, se bild sidan 30. UPPSKATTADE TRÄFFAR VARDAGSJURIDIK OCH FAMILJERÄTT är frågor som intresserar många. Under 2015 genomförde vi fyra träffar där våra medlemmar fick möjlighet att möta och ställa frågor till HSBs jurister. Mycket välbesökt och uppskattat. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 21
REVISIONSBERÄTTELSE
VERKSAMHET n FÖRVALTNINGSTJÄNSTER Förvaltning fastighet Fastighetsdrift Driftteknik och energi Ekonomisk förvaltning n MEDLEMSTJÄNSTER n NYPRODUKTION n EGNA FASTIGHETER n FÖR SAMHÄLLSUTVECKLING OCH HÅLLBARHET n MEDARBETARE HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 23
VERKSAMHET FÖRVALTNINGSTJÄNSTER HSB NORRA STOR-STOCKHOLM har förvaltningsuppdrag för cirka 110 bostadsrättsföreningar och andra kunder i Järfälla, Upplands Väsby, Sollentuna och i Kungsängen i Upplands-Bro. Med lång erfarenhet och fokus på våra kunders behov nu och i framtiden erbjuder HSB Norra Stor-Stockholm ett brett utbud av service och tjänster. Ständigt förbättrad kvalitet är vår ledstjärna. Utvecklingsförmåga och lyhördhet är nyckelbegrepp i detta arbete. Vi ska göra varje möte till en referens varje gång. För att möta behoven genomfördes en större omorganisation under 2014 med tydliga affärsområden: Förvaltning fastighet Fastighetsdrift Driftteknik och energi Ekonomisk förvaltning Geografiskt organiserar vi arbetet i tre kundteam: Järfälla/Viksjö/Barkarby/Skälby Kallhäll/Kungsängen Sollentuna/Upplands Väsby Effekterna av omorganisationen som har fått fullt genomslag under 2015 är att medarbetarnas kundkännedom har ökat och samverkan mellan våra affärsområden blivit bättre. Vi har också arbetat vidare med att kvalitetssäkra vår leverans och bli mer proaktiva i relation till kund. MARKNADEN FÖR TJÄNSTER till bostadsrättsföreningar förändras snabbt. Nästan varje vecka dyker det upp nya aktörer som erbjuder fastighetsskötsel, juridisk rådgivning, hjälp med fakturor med mera. För att synas bland dessa konkurrenter och få bort missuppfattningen om att HSBs utbud bara är till för dem som redan är medlemmar lanserade vi 2015 Förvaltningsbutiken. Genom att sälja in vårt utbud både tjänster och medlemskap till dem som inte köper av oss i dag kan vi fortsätta skapa kundnytta, affärsnytta och utveckla våra tjänster för att bli marknadsledande. I EN BUTIK ÄR ALLA VÄLKOMNA och i en butik kan man köpa saker. Med kampanjen Förvaltningsbutiken lånar vi butiksmaneret dels för att visa att vi finns till för bostadsrättsföreningar som inte är medlemmar, dels för att visa att förvaltning faktiskt är en produkt! Vi har paketerat våra tjänster i lilla, lagom och stora paketet, beroende på hur mycket brf-styrelsen vill ha hjälp med. 24 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
VERKSAMHET»Utvecklingsförmåga och lyhördhet är nyckelbegrepp.«förvaltning FASTIGHET Löpande förvaltningsarbete Förvaltare och kund träffas regelbundet för dialog och avstämning kring pågående och framtida insatser i fastigheten. Förvaltaren bevakar löpande när och hur insatser ska göras, till exempel lägenhetstillsyn, underhållsbesiktning och hantering av olika former av fastighetsskador. Underhållsplan för nuvarande och framtida behov En bra underhållsplan behövs för alla fastigheter. Vi arbetar ständigt för att förbättra planens utformning och innehåll, utifrån varje kunds behov. Utgångspunkten är att planen ska upprättas i samarbete med kunden och uppdateras varje år, vilket ska ge en god överblick av nuvarande och framtida underhållsbehov. Underhållsplanen utgör också ett viktigt underlag i föreningens budgetarbete och avgiftssättning. Upphandlingar och leverantörskontakter Fastighetsförvaltning omfattar stöd och hjälp vid upphandlingar av olika entreprenader, löpande drift, produkter och tjänster, inte minst när kunderna står inför renoveringar och större ombyggnationer. Vi arbetar med ett brett kontaktnät av tillförlitliga leverantörer. Det slutgiltiga valet avgörs alltid av kunden. Myndighetskrav och besiktningar Varje fastighetsägare är skyldig att genomföra besiktningar och uppfylla myndighetskrav för att säkerställa de boendes trygghet. Det kan gälla hissar, lekplatser, elinstallationer etc. Vi informerar om och hanterar de myndighetskrav och besiktningar som åligger fastighetsägaren. Specialistkompetens Vår ambition är att tillhandahålla de förvaltningstjänster som bostadsrättsföreningar efterfrågar. Många föreningar anlitar oss för tjänster inom bland annat SBA systematiskt brandskyddsarbete, avflyttningstillsyn, digitalt ritningsarkiv och underhållsplan online. FASTIGHETSDRIFT MÅLET FÖR VÅR FASTIGHETSDRIFT är att bidra till trivsel i vardagen och kvalitet i boendet. Under 2015 har flera förändringar genomförts, bland annat för att förbättra rutiner och processer. Ökad närhet till och kunderna och kännedom om deras behov är en viktig ledstjärna i arbetet. Driftmöten för diskussion och analys Vi har fortsatt utvecklingen av våra regelbundna driftmöten med de kunder som anlitar oss för fastighetsskötsel. Här diskuteras och analyseras den dagliga driften av fastigheten. Fastighetsskötaren som är mest insatt i den dagliga driften bidrar på mötena med proaktiva förslag på förbättringar. Fastighetsskötarnas nyckelroll Fastighetsskötaren har en central roll i mötet med kunden. Gott bemötande, tillgänglighet och hög teknisk HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 25
VERKSAMHET»Intresset för en mer effektiv energianvändning ökar konstant.«kompetens är nyckelfaktorer för framgång. Under 2015 har vi genomfört flera utbildningar, bland annat inom IT och VVS, för att bättre tillgodose våra kunders efterfrågan. En nyhet är att alla fastighetsskötare nu innehar så kallad ID-06, en standardiserad identifikationshandling inom branschen. Vår förhoppning är att detta ska bidra till ökad trygghet för de boende och tydlighet från oss på HSB. Vidareutvecklad felanmälan Under året har vi satsat på vår felanmälan, som är en av de viktigaste servicefunktionerna gentemot slutkunden, de boende. Samarbetet mellan felanmälan och fastighetsskötarna utvecklas, samtidigt som vi satsat på praktisk, teknisk kompetensutveckling av felanmälankoordinatorerna. Allt i syfte att ge en ökad service till våra kunder. I nära samverkan med HSB Värmland och HSB Stockholm arbetar vi sedan hösten 2015 med affärsutveckling för att erbjuda ökad energieffektivisering och genomförande av större projekt för att minska energianvändningen. Energinätverket Energinätverket är öppet för alla våra kunder med teknisk förvaltning som ett forum för kunskaps- och erfarenhetsutbyte, med fokus på hållbar omställning. Nätverket träffas regelbundet, ofta med gäster och föreläsare som presenterar ny teknik, nya lagar och förordningar samt olika alternativa energiåtgärder på marknaden. Nätverket har cirka 100 medlemmar och är mycket uppskattat. Under 2015 arrangerades tre träffar som varje gång samlande 40 60 personer. DRIFTTEKNIK OCH ENERGI VI BISTÅR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARNA att minska klimatpåverkan genom reducerad energiförbrukning. Intresset för en mer effektiv energianvändning ökar konstant. I kombination med en snabb teknisk utveckling på energiområdet medför detta stora möjligheter till energieffektiviserande åtgärder. Basen för insatserna är den årliga tillsynen av undercentraler och fläktar, som våra kunniga drifttekniker utför. Inom detta område har vi under året haft flera uppdrag från bostadsrättsföreningar, både i form av projektledarskap och genom rådgivning, exempelvis vad gäller ventilation och fönster. HSB PORTALEN HSB PORTALEN ÄR en digital plattform som spänner över samtliga affärsområden. Här kan boende och medlemmar se information om sin bostad, bostadsekonomi, bosparande samt få information från sin styrelse och HSB. HSB Portalen ger föreningsstyrelsen en informationskanal till boende och möjlighet till effektiv dokumenthantering. Där finns också ekonomisk information, fakturor, medlemsinformation och rapporter för uppföljning av ärenden för felanmälan och förebyggande underhåll. I Portalen behandlas även överlåtelser helt digitalt mellan mäklare och styrelse. Genom smarta digitala lösningar kan löpande och rutinmässigt arbete skötas effektivt och mer tid frigöras för mänskliga möten. 26 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
VERKSAMHET EKONOMISK FÖRVALTNING ATT INGÅ I EN BOSTADSRÄTTSFÖRENINGS styrelse är ett ansvarsfullt uppdrag. En långsiktigt sund ekonomi är avgörande för fastighetens värde över tid. Vi erbjuder ett brett utbud av tjänster inom den ekonomiska förvaltningen som förenklar styrelsens arbete. Effektiva IT-lösningar i kombination med personlig rådgivning och konsultation ger både helhetsperspektiv och kontroll över ekonomin. Konstruktiv dialog för bra beslutsunderlag En god samverkan och dialog mellan styrelsen och förvaltaren är av stor betydelse för en trygg hantering av bostadsrättsföreningens ekonomi. Den ekonomiska förvaltaren svarar för service, rådgivning och fackkunskap och är en konstruktiv samarbetspartner till styrelsen inför deras beslut. Löpande ekonomihantering Efter kundens önskemål hanterar vi den löpande ekonomin, som bokföring, fakturahantering, arvoden och skatter, låneupphandling, budget och årsredovisning. Avgiftsaviseringar, överlåtelser, pantsättningar, p-platshantering och medlemsfrågor är andra administrativa tjänster som vi utför. Kvalificerad rådgivning och flerårsprognoser Flerårsprognoser bidrar till förutsägbarhet när det gäller att överblicka långsiktiga ekonomiska förutsättningar och är ett viktigt beslutsunderlag. Tillsammans med kvalificerad rådgivning ökar det tryggheten för kunderna, inte minst i samband med underhållsprojekt och investeringar. MEDLEMSVERKSAMHET HSB NORRA STOR-STOCKHOLM har drygt 23 400 medlemmar. Bostadsrättsföreningarnas förtroendevalda står i fokus för våra medlemsinsatser. Den främsta ambitionen är att underlätta för styrelseledamöterna att fullgöra sina uppdrag och därmed motsvara medlemmarnas förväntningar. Utbildningar Bostadsrättsföreningarnas styrelser har erbjudits utbildning inom en rad områden. De flesta utbildningar erbjuds alla våra kunder, med rabatterat pris för medlemmarna. Utbildningar har genomförts bland annat inom juridik, ekonomi, webbdesign, valberedningsarbete och för sekreterare. Information Det digitala nyhetsbrevet NorrNytt med information och nyheter från HSB Norra Stor-Stockholm sänds varannan månad till alla förtroendevalda i bostadsrättsföreningarna. Alla medlemmar har fått tidningen Hemma i HSB, med reportage, aktualiteter inom HSB, information om nya bostäder och medlemserbjudanden. Tidningen Uppdraget har sänts till alla förtroendevalda med tips och idéer om hur styrelsearbetet kan bedrivas framgångsrikt. Styrelsekonferens Årligen arrangeras en styrelsekonferens dit samtliga styrelseledamöter inbjuds. På konferensen hålls olika föreläsningar på aktuella teman för styrelseledamöterna. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 27
VERKSAMHET Ordförandeträffar Under året har två träffar för medlemsföreningarnas ordföranden arrangerats. Träffarna syftar till att utveckla och fördjupa dialogen och erfarenhetsutbytet föreningarna emellan och mellan HSB och föreningarna. HSB-ledamot HSB bidrar med en extra ledamot till bostadsrättsföreningens styrelse. HSB-ledamoten finns med som stöd och bollplank. Det är en unik förmån som värderas högt av föreningarna. HSB-ledamöterna ges grundutbildning samt olika former av vidareutbildning. Under året har initiativ tagits för att utveckla och rekrytera HSB-ledamöter. Juridisk rådgivning Medlemmar och förtroendevalda har möjlighet till kostnadsfri juridisk rådgivning på telefon av HSBs jurister samt livsbesiktning hos Juristbyrån. Medlemserbjudanden Medlemmarna får årligen ta del av en rad erbjudanden med rabatter för olika varor och tjänster, både på riksoch regionnivå. Medlemmarna informeras om erbjudanden via tidningen Hemma i HSB, NorrNytt, kvartalsaviseringar och vår webbplats. Under året har vi arbetet med att bättre informera om olika medlemsförmåner. Medlemskvällar Medlemmar har under året inbjudits till föreläsningar om Lag och Rätt, där bland annat HSBs jurister medverkat. Föreläsningarna har behandlat rättigheter och skyldigheter för boende i en bostadsrättsförening. Under året har fyra uppskattade föreläsningar arrangerats. Medlemskvällar har också genomförts på Electrolux Home butiken med erbjudanden från Electrolux och andra samarbetspartners. Under året har två sådana träffar arrangerats. Stöd till utvecklingsländer Alla medlemmar bidrar med stöd till utvecklingsländer. Två kronor av varje medlemsavgift har gått till We Effect. Utöver detta har olika insamlingar genomförts. NYPRODUKTION HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ska tillhandahålla nya bostäder med hög kvalitet. Under 2015 färdigställdes HSB Brf Gjutarmästaren i Kallhäll med 34 lgh och HSB Brf Rösjö Ängar med 105 lgh i Sollentuna. Det var stor efterfrågan på våra två projekt HSB Brf Enen och HSB Brf Engelbrektshöjden. Samtliga lägenheter bokades i direkt anslutning till säljstart, vilket resulterade i att vi kunde byggstarta båda innan årsskiftet. Vi har startat planarbete för HSB Brf Kvarnstugan och HSB Brf Pumpen vilka kommer att säljstartas under våren 2016. HSB Brf Pumpen är den första etappen som ingår i förnyelsen av Kallhäll centrum. Under året kommer HSB att uppföra ett nytt Folket Hus vilket beräknas vara klart för inflytt våren 2017. Den andra etappen startar med 28 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
VERKSAMHET»HSB Norra Stor-Stockholm ska tillhandahålla nya bostäder med hög kvalitet.«nya PROJEKT Pågående: HSB Brf Enen i Viksjö, 52 lgh. Beräknad inflyttning maj/juni 2017. HSB Brf Engelbrektshöjden i Jakobsberg, 109 lgh. Beräknad inflyttning 2 4 kvartalet 2018. HSB Brf Kvarnstugan i Jakobsberg, 85 lgh. Säljstart våren 2016. HSB Brf Pumpen i Kallhäll, 59 lgh. Säljstart våren 2016. Planerade: HSB Brf Byxfickan, cirka 70 lgh i Kallhäll centrum. Beräknad säljstart 2017. Fyrklövern cirka 60 lägenheter, Upplands Väsby, Beräknad säljstart 2017. uppförande av HSB Brf Byxfickan som inleds efter att den äldre fastigheten som rymmer Folkets Hus rivits. Utvecklingen av Kallhäll centrum sker i samverkan med Folkets Hus, företagarna, Järfälla kommun och JM. För att kunna utveckla Kallhäll centrum i riktning med vad boende önskar sig så genomförde vi tillsammans med Järfälla kommun och JM en etnologisk studie för att ta reda på vilka värden som uppskattas och vad som kan förbättras. Resultatet kommer att presenteras under 2016 i olika aktiviteter. I Upplands Väsby startade ett nytt koncept för stadsutveckling, Fyrklövern. Vi har varit delaktiga i processen tillsammans med fem andra byggherrar. Syftet är att skapa ett attraktivt kvarter och planer finns att bygga cirka 60 lägenheter invid Väsby centrum. Förutom projekt som är pågående eller i planeringsfas har vi cirka 700 lägenheter i idéskede. EGNA FASTIGHETER HSB NORRA STOR-STOCKHOLM äger fem egna fastigheter: HSB-kontoret i Jakobsberg, Pressaren i Kallhäll, seniorboendet Gjutaren i Kallhäll, en hyresfastighet på Margaretavägen i Jakobsberg samt en fastighet på Gjutarplan i Kallhälls centrum. Fastigheterna består av hyresrätter som erbjuds medlemmar och bosparare. De innehåller totalt 169 lägenheter samt ett antal lokaler. Extern värdering har skett av samtliga fastigheter. Det sammanlagda värdet uppgår enligt värderingen till 255 miljoner kronor att jämföra med det bokförda värdet, 160 miljoner kronor. HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 29
VERKSAMHET FÖR SAMHÄLLSUTVECK- LING OCH HÅLLBARHET HSB NORRA STOR-STOCKHOLM har en aktiv roll i samhället och ska medverka till en ekologiskt, socialt och ekonomiskt hållbar utveckling. Den starka förankringen i de kommuner där vi verkar med lokalkännedom och närhet till våra kunder och medlemmar är en bidragande orsak till att vi når framgång i denna ambition. Vi bidrar till samhällsutveckling på flera olika sätt genom att medverka i tillkomsten av nya bostäder, genom hållbarhetsfrämjande lösningar i nyproduktion och förvaltning och genom ansvarstagande i närsamhället. Vi har höga ambitioner när det gäller nyproduktion av bostäder, främst bostadsrätter. Som ett led i detta har vi ständig kontakt med våra kommuner för att främja och medverka med nya bostadsprojekt. Våra mål är bland annat att: alltid ha 500 nya bostäder i projektportföljen och lika många i idéskede, skapa ett ekonomiskt överskott som möjliggör mer byggande, medverka i planering och opinionsbildning för bostadsbyggande. I förvaltningen bidrar vi till hållbarhet genom att utveckla och erbjuda exempelvis: energieffektivisering, ansvarsfull ekonomisk förvaltning, långsiktig förvaltning av egna och kunders fastigheter, stöd och kompetensutveckling för egen personal och för kunder. Våra ambitioner för ökad social hållbarhet manifesteras genom att vi exempelvis: deltar i nätverk för en god samhällsutveckling, stödjer för samhället viktiga verksamheter genom sponsorskap, förmedlar våra värderingar samt bidrar med kunskaper och erfarenheter, genomför insatser som Konstnedslaget och stöd till barn- och ungdomskultur, medverkar i opinionsbildning och kunskapsspridning för goda boendemiljöer. Vi agerar också för att själva föregå med gott exempel, bland annat genom att: främst välja produkter och leverantörer med hållbarhetsperspektiv, utveckla vår miljöpolicy samt omcertifiera för ISO 9 000 och 14 000, aktivt stödja exempelvis We Effect, Earth Hour och Fairtrade. 30 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
VERKSAMHET»Vi tror att mångfald och olikhet berikar verksamheten.«medarbetare MEDARBETARNA ÄR VÅR STÖRSTA tillgång för att nå våra mål. Det ska vara utvecklande och meningsfullt att arbeta i HSB Norra Stor-Stockholm. Delaktighet, tillit och möjlighet att växa i arbetet ska vara utmärkande för medarbetarskapet. HSB känt och attraktivt För andra året i rad tog HSB hem segern i tidningen Fas tighetsnytts årliga undersökning Rekryteringsbarometern. Det innebär att HSB är det mest kända och mest attraktiva företaget i branschen bland studenterna på landets lärosäten som erbjuder fastighetsutbildning. Växa i HSB Genom programmet Växa i HSB ges medarbetarna möjlighet till kompetensutveckling. Här finns tillfälle till utveckling inom det egna arbetsområdet och till att medverka i förnyelseprojekt av olika slag. Under året har det genomförts utbildning inom sälj, kundbemötande och i de nya system som implementerats. Värdegrundsarbete Vårt arbete med att ge HSBs gemensamma kärnvärden ETHOS Engagemang, Trygghet, Hållbarhet, Omtanke, Samverkan konkreta uttryck i det vardagliga arbetet fortsätter. Sedan 2004 har vi arbetat med ETHOS genom att återkommande genomföra Värderingsresor. Under 2015 genomförde vi en ny resa då vi sedan 2012 fått många nya medarbetare. Resan omfattar hållplastser med olika aktiviteter för chefer och medarbetare. HSB en öppen arbetsplats Vi tror att mångfald och olikhet berikar verksamheten och därför är ett mål att vår arbetsplats ska spegla hur befolkningen ser ut inom de kommuner där vi är verksamma. Under året har vi deltagit vid Lavamässan på KTH, är en aktiv part i Fastighetsbranschens utbildningsråd och deltar i HSB projekt för att tydliggöra vårt gemensamma Employer Brand. Medarbetarundersökningar Nöjd-medarbetar-index (NMI) har genomförts av oberoende konsult sedan 2005. Resultatet av undersökningen redovisas för medarbetarna på varje enhet, som sedan väljer ut vilka områden som ska förbättras under kommande år. Personalförmåner HSB Norra Stor-Stockholm erbjuder medarbetarna en rad förmåner. De har en tydlig inriktning på friskvård, i syfte att skapa personligt välmående och en hälsosam arbetsmiljö. Förmånerna omfattar: Företagshälsovård Fri läkarvård Fri medicin Sjukförsäkring Friskvårdsbidrag Subventionerad hyra av fjällstuga i Lofsdalen HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015 31
REVISIONSBERÄTTELSE 32 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015
HSB NORRA STOR-STOCKHOLM EK FÖRENING ORG NR 713200-0295 ÅRSREDOVISNING OCH KONCERN REDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2015-01-01 2015-12-31 n FEM ÅR I SAMMANDRAG n FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE n RESULTATRÄKNING KONCERNEN n BALANSRÄKNING KONCERNEN n KASSAFLÖDESANALYS KONCERNEN n RESULTATRÄKNING MODERFÖRENINGEN n BALANSRÄKNING MODERFÖRENINGEN n KASSAFLÖDESANALYS MODERFÖRENINGEN n REDOVISNINGSPRINCIPER OCH BOKSLUTSKOMMENTARER n NOTER n STYRELSENS FÖRSÄKRAN n REVISIONSBERÄTTELSE
BOKSLUT REVISIONSBERÄTTELSE FEM ÅR I SAMMANDRAG Nyckeltal för koncernen 2015 2014 2013 2012 2011 Resultat, KSEK Finansnetto 34 101 890 4 584 1 976 5 279 Resultat efter finansiella poster 20 613 5 511 14 788 4 418 2 448 Årets resultat 19 932 6 210 12 648 4 792 2 209 Tillväxt, KSEK Nettoomsättning 94 328 106 345 88 694 92 968 94 350 Eget kapital 164 958 144 975 139 006 126 263 121 507 Balansomslutning 468 920 406 513 391 132 398 091 473 087 Medeltal anställda (antal) 82 81 82 84 88 Finansiella nyckeltal Avkastning på eget kapital 12,5 % 3,8 % 11,4 % 3,5 % 2,0 % Likviditet 56,6 % 61,7 % 78,6 % 70,7 % 66,8 % Soliditet 35,2 % 35,7 % 35,6 % 31,7 % 25,7 % Soliditet, exkl inlåning 66,5 % 64,7 % 58,5 % 49,9 % 37,2 % Avräkningslikviditet 108,0 % 98,0 % 120 % 114 % 111 % Definitioner nyckeltal Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster uttryckt i procent av genomsnittligt justerat eget kapital. Likviditet Omsättningstillgångar, minus lager, uttryckt i procent av kortfris tiga skulder. Soliditet Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen inklusive inlåning från förvaltade kunder. Soliditet, exklusive inlåning Eget kapital uttryckt i procent av balansomslutningen minskad med inlåning från förvaltade kunder. Avräkningslikviditet Likvida medel det vill säga disponibla likvida medel, kortfristiga placeringar, outnyttjade kreditlöften samt omsättningsbara, finansiellavärdepapper uttryckt i procent av inlåning från förvaltade kunder. FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen och verkställande direktören för HSB Norra Stor-Stockholm ekonomisk förening, org nr, 713200-0295, får härmed avge Årsredovisningen för verksamheten i moderföreningen och koncernen för 2015. ALLMÄNT OM VERKSAMHETEN KONCERN Verksamheten Verksamheten består i att erbjuda bostäder samt effektiva och prisvärda förvaltningstjänster för medlemmar och externa kunder. Som medlemsägd organisation ska föreningens verksamhet syfta till att skapa mervärden i boendet för medlemmar. Föreningen bedriver verksamhet i Järfälla, Sollentuna och Upplands Väsby kommuner samt centrala Kungsängen i Upplands-Bro kommun. Koncernen består av HSB Norra Stor-Stockholm och dess dotterbolag. Verksamheten i HSB Norra Stor-Stockholm är organiserad inom fyra verksamhetsområden: medlemsverksamhet, förvaltningstjänster, nyproduktion och egna fastigheter. Koncernens fastighetsbestånd återfinns i moderföreningen, HSB Fastigheter i Norra Stor-Stockholm HB och HSB Fastigheter Margaretavägen AB. Byggproduktionen bedrivs genom HSB Bostad AB. Bolaget ägs gemensamt med tre andra HSB föreningar i Stockholms län samt HSB ProjektPartner AB. Medlemmar HSB Norra Stor-Stockholm ägs av sina medlemmar; enskilda medlemmar och bostadsrättsföreningar. Medlemsantalet vid årets utgång uppgår till 23 470 (23 305) varav 78 (76) är bostadsrättsföreningar. 34 HSB NORRA STOR-STOCKHOLM ÅRSREDOVISNING 2015