H A L V å r s r a p p o r t J a n u a r i J U N I 2 0 0 6 Fastighetsintäkterna under perioden uppgick till 131,3 Mkr (99,9) Periodens resultat uppgick till 164,0 Mkr (56,1) varav resultat av realiserade värdeförändringar före skatt från förvaltningsfastigheter ingår med 1,8 Mkr (0) Resultat per aktie uppgick till 9,24 kr (6,14) Orealiserade värdeförändringar före skatt från förvaltningsfastigheter ingår med 52,7 Mkr (30,5) Fastigheten Gräset 19 i Landskrona. Ett Brinova projekt som färdigställdes i december 2005, innehållande ett City Gross varuhus.
V D h a r o r d e t A n d e r s s i l v e r b å g e, V D Brinovas resultat för första halvåret 2006 uppgick till 164,0 Mkr (56,1). Jag kan med glädje konstatera att under första halvåret 2006 gjordes förvärv och försäljningar inom samtliga affärsområden. Under andra kvartalet fortsatte vår satsning inom Logistik, som är ett av våra prioriterade affärsområden, genom förvärv av fyra logistikfastigheter i Stockholm och en logistikfastighet i Norrköping. Genom förvärven i Stockholm stärkte vi vår position på Stockholms logistikfastighetsmarknad och genom förvärvet i Norrköping har vi fått en logistikfastighet med ett strategiskt bra läge med tillgång till europavägnätet, godsbangård och hamn. Totalt omfattar förvärven av dessa fem logistikfastigheter cirka 105 000 kvadratmeter uthyrbara ytor och en investering om cirka 500 Mkr. Efter periodens utgång emitterade Brinova sitt första obligationslån med fastigheter som underliggande säkerhet. Brinova är pionjär på den svenska finansmarknaden och intresset för denna typ av obligationer är stort. Genom obligationslån med fastigheter som underliggande säkerhet ökar vi avkastningen på eget kapital, minskar riskexponeringen och skapar ytterligare möjlighet till fortsatt lönsam tillväxt. Inom kort har vi för avsikt att komma med nya erbjudanden till obligationsmarknaden. Från projektverksamheten sålde vi under tredje kvartalet vår del i Projektet Brunnshög i Lund som omfattade nybyggnation av både hyres- och bostadsrätter. Projektet visade på de möjligheter som finns inom den sydsvenska bostadssektorn när det gäller efterfrågan på väl fungerande bostadsområden med högt ställda krav och med olika boendeformer. Delägarskap i samband med projekt ger fördel genom högre avkastning på eget kapital och lägre kapitalbindning. Brinovas resultat från försäljningen uppgår till cirka 15 Mkr efter skatt. Vårt projekt för Oxie centrum i Malmö utvecklas väl. Förslaget innebär nybyggnation av både bostäder och kommersiella lokaler. Byggstart beräknas ske under 2007. Brinova kommer att fortsätta fokusera på logistik- och projektfastigheter samtidigt som vi har en balanserad fastighetsportfölj i skilda faser av förädling och utveckling. Jag räknar med att Brinovas positiva utveckling fortsätter under resten av 2006. v e r k s a m h e t e n Brinova är verksamt på den svenska fastighetsmarknaden genom att äga, utveckla och förvalta fastigheter, samt genom ett ägande i andra fastighetsbolag. Brinova verkar som initiativtagare till nya fastighetsbolag och arrangör av obligationer med fastigheter som underliggande tillgång. Per den 30 juni 2006 uppgick det bokförda värdet för Brinovas helägda fastighetsbestånd till 3 207,8 Mkr (1 884,3) och för Brinovas aktieinnehav i fastighetsbolag till 1 976,2 (60,1) Mkr. Brinovakoncernen bildades 2002. Brinovas B-aktie noterades på Stockholmsbörsens O-lista den 20 november 2003. Affärsområden Verksamheten redovisas i fem affärsområden; Logistik, Bostäder/Kommersiellt, Projekt, Aktieinnehav och Obligationer. Affärsområdet Logistik förvaltar och utvecklar logistikfastigheter åt logistikföretag utefter kommunikationsleder inom Sverige. Affärsområdet Bostäder/Kommersiellt förvaltar och utvecklar bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i södra och mellersta Sverige. Affärsområdet Projekt utvecklar fastigheter till attraktiva uthyrningsprojekt. Affärsområdet Aktieinnehav innehar aktier i noterade fastighetsbolag samt i delägda bolag. Affärsområdet Obligationer arbetar med att finna och strukturera lämpliga svenska fastighetsbestånd vars finansiering sker genom banklån och obligationsemissioner. Personal Koncernen har totalt 42 (43) anställda, 23 (24) kvinnor och 19 (19) män. Detta motsvarar 33 (31) heltidstjänster. Marknaden Efterfrågan på areor i logistikfastigheter är fortsatt stabil i lägen längs de stora kommunikationslederna i södra och mellersta Sverige. För bostäder och kommersiella lokaler på orter i södra och mellersta Sverige där Brinova är verksamt är efterfrågan fortsatt generellt god. Hyresnivåerna och vakanserna är i stort sett oförändrade. Stort intresse finns för investeringar på fastighetsmarknaden. Affärsidé Brinova skall skapa långsiktiga värden genom att som en aktiv aktör i fastighetsmarknaden agera för att skapa nya fastighetsbolag, strukturera obligationer utgående från underliggande fastighetstillgångar, samt verka som ägare och utvecklare av fastighetstillgångar dels i form av aktieinnehav i fastighetsbolag dels genom ett eget innehav av väl definierade och nischade fastighetsbestånd.
Övergripande mål och strategi Brinova skall vara en aktiv aktör på fastighetsmarknaden och skapa en långsiktig hög och stabil avkastning på eget kapital genom att: Aktivt äga och utveckla fastighetstillgångar dels i form av aktieinnehav i fastighetsbolag, dels genom ett eget innehav av väl definierade och nischade fastighetsbestånd. Utifrån eget branschkunnande agera som initiativtagare till nya fastighetsbolag och arrangör av nya finansiella produkter utgående från underliggande fastighetstillgångar, strukturerade och förvaltade av Brinova. B r i n o v a s f i n a n s i e l l a m å l : Över en konjunkturcykel skall Brinova uppvisa en genomsnittlig avkastning på eget kapital uppgående till minst den riskfria räntan plus 10 procentenheter. Med riskfri ränta avses den 5-åriga statsobligationsräntan. Soliditeten skall långsiktigt uppgå till lägst 30 procent. Räntetäckningsgraden bör ej understiga 1,8. Aktieutdelningen skall långsiktigt uppgå till minst 50 procent av Brinovas vinst efter skatt men före orealiserade värdeförändringar 1). 1) I benämningen orealiserade värdeförändringar innefattas värdeförändringar inklusive skattekonsekvenser på förvaltningsfastigheter och derivat, samt motsvarande poster i intressebolag som redovisas enligt kapitalandelsmetoden. Intressebolagens utdelningsbara resultatandel är maximerad till den utdelning Brinova erhåller. Ha en professionell organisation bestående av skickliga och engagerade medarbetare med hög etik. h ä n d e l s e r u n d e r p e r i o d e n Första kvartalet Inom affärsområdet Bostäder/Kommersiellt köptes tre fastigheter och en fastighet såldes. Gullbergsvass 1:1 i Göteborg omfattande 11 600 kvadratmeter kontor köptes för 295 Mkr. Tillträde skedde den 31 januari 2006. Tyfonen 1 i Helsingborg och Bulten 2 i Åstorp med en sammanlagd uthyrbar yta om 9 300 kvadratmeter, köptes för 33 Mkr. Fastigheterna tillträddes den 15 februari 2006. Plattan 1 i Kristianstad, med en uthyrbar yta om 1 400 kvadratmeter, såldes för 7 Mkr. Frånträde skedde under januari 2006. Inom affärsområdet Projekt såldes fastigheten Akterspegeln 6 i Helsingborg för 8 Mkr och frånträddes under januari 2006. Inom affärsområdet Aktieinnehav köptes 354 500 aktier i Fabege. Ef ter köpet uppgår innehavet till 10 021 915 aktier som motsvarar 10,1 procent av kapitalet och röstetalet. Köpet skedde för att säkerställa en ägarandel på över tio procent efter den emission som ingår i Fabeges erbjudande till aktieägarna i Tornet AB. Brinova har tillsammans med extern part köpt fem fastigheter i Stockholm. Värdet av affären uppgår till cirka 165 Mkr, där Brinova äger 50 procent. Fastigheternas uthyrningsbara yta uppgår till 19 400 kvadratmeter. Avsikten är att fastigheterna skall utgöra den underliggande tillgången i ett kommande obligationsupplägg. Tillträde skedde den 27 februari 2006. Brunnshög Bostads AB, där Brinova äger 50 procent, sålde tre hyreshus tillhörande fastigheten Solfångaren 4 på Brunnshögsområdet i Lund för 111 Mkr. Fastigheterna frånträddes 1 juni 2006. Andra kvartalet Inom affärsområde Logistik köptes fem fastigheter. Fastigheterna Regulatorn 2 i Huddinge, Njursta 1:21 i Upplands Väsby, Vanda 1 i Stockholm och Jakobsberg 22:16 i Järfälla köptes för en köpeskilling om 435 Mkr. Den uthyrbara y tan uppgår till cirka 90 000 kvadratmeter. Tillträde skedde 30 juni 2006. Logistikfastigheten Slottshagen 2:1 i Norrköping köptes för en köpeskilling motsvarande 60 Mkr i fastighetsvärde. Den uthyrbara ytan uppgår till 15 000 kvadratmeter. Tillträde skedde 28 juni 2006. Inom affärsområde Bostäder/Kommersiellt köptes fastigheten Jupiter 4 i Helsingborg för en köpeskilling om 12,5 Mkr. Fastighetens uthyrbara yta uppgår till 3 200 kvadratmeter. Tillträde skedde den 28 juni 2006. Avtal har tecknats om fastighetsbyte. Brinova lämnar fastigheten Mimer 11 i Helsingborg och erhåller två närliggande separata markområden om sammanlagt cirka 5 000 kvadratmeter. Markområdena innehåller byggrätter. Tillträde kommer att ske efter genomförd fastighetsbildning. Brinova ökade sit t innehav i Fabege genom köp av 150 000 aktier. Ef ter köpet uppgår innehavet till 10 171 915 aktier som motsvarar 10,1 procent av kapitalet och röstetalet. Genom köpet säkerställdes en ägarandel på över tio procent efter den emission som ingår i Fabeges erbjudande till aktieägarna i Tornet AB. På årsstämman den 3 maj 2006 omvaldes samtliga styrelseledamöter och två nyvaldes. De två nyvalda är Bo Forsén och Bo Nilsson. Styrelsen består nu av Lars-Ove Håkansson, Boel Flodgren, Bo Forsén, Göran Hellström, Bo Nilsson, Mats Paulsson, samt Svante Paulsson. Stämman beslutade att utdelning för 2005 lämnas med 3,50 kr per aktie innebärande ett totalt utdelningsbelopp om 61,8 Mkr. Peab AB begärde konvertering av samtliga konver tibla skuldebrev 2003/2008 till nya aktier av serie B i Brinova Fastigheter AB. Efter konvertering innehar Peab 4 931 773 B-aktier i Brinova motsvarande 21,8 procent av kapitalet och 14,4 procent av röstetalet. Konverteringen skedde 28 juni 2006. 3
i n t ä k t e r, k o s t n a d e r o c h r e s u l t a t Fastighetsintäkter Fastighetsintäkterna uppgick till 131,3 Mkr (99,9), varav för affärsområdena Logistik, Bostäder/Kommersiellt, Projekt, Aktieinnehav och Obligationer respektive 68,1 Mkr (60,2), 62,3 Mkr (39,4), 0,9 Mkr (0,3), 0 Mkr ( ) och 0 Mkr ( ) Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick under perioden till 97 (95) procent. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 35,0 Mkr (29,6), fördelat på affärsområdena Logistik, Bostäder/Kommersiellt, Projekt, Aktieinnehav och Obligationer med respektive 12,8 Mkr (11,0), 21,4 Mkr (17,5), 0,8 Mkr (1,1), 0 Mkr ( ) och 0 Mkr ( ). Kostnadsnivån, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, varierar med årstiderna. Driftnetto Driftnetto för perioden uppgick till 96,3 Mkr (70,3), fördelat på affärsområdena Logistik, Bostäder/Kommersiellt, Projekt, Aktieinnehav och Obligationer med respektive 55,2 Mkr (49,2), 41,0 Mkr (21,9), 0,1 Mkr ( 0,8), 0 Mkr ( ) och 0 Mkr ( ). Central administration De centrala administrationskostnaderna uppgick till 9,2 Mkr (11,0). Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter Inom affärsområdet Bostäder/Kommersiellt såldes under perioden fastigheten Plattan 1 i Kristianstad. Inom affärsområdet Projekt såldes fastigheten Akterspegeln 6 i Helsingborg. Totalt såldes under perioden två fastigheter med en sammanlagd vinst om 1,8 Mkr (0). Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter Orealiserade värdeförändringar uppgick under perioden till 52,7 Mkr (30,5). Av dessa har 0 Mkr tillförts bolaget vid gjorda försäljningar. Värdeökningen är till största delen föranledd av marknadens uppvärdering av logistikfastigheter. Värderingen har baserats på en 6-årig kassaflödesmodell för varje enskild fastighet. Modellen approximerar kassaflöden baserade på faktiska intäkter och kostnader med justering för en normaliserad framtida intjäningsförmåga både avseende intäkter och kostnader. Andel i resultat från intressebolag Andel i resultat från intressebolag uppgick till 13,0 Mkr (0). För mer information, se sid 7 Aktieinnehav. Andel i joint venture resultat Andel i joint venture resultat uppgick till 3,8 Mkr (18,8) Rörelseresultat Rörelseresultatet för perioden uppgick till 160,7 Mkr (111,2). Finansnetto Finansiella poster uppgick under perioden till 26,2 Mkr ( 38,9), av vilka finansiella kostnader utgjorde 67,1 Mkr (40,6). Finansiella intäkter av utdelning från Fabege och Wihlborgs utgjorde sammanlagt 89,8 Mkr ( ) Den genomsnittliga räntenivån på fastighetskrediter vid periodens utgång uppgick till 3,1 procent (5,2). I finansiella intäkter ingick räntebidrag om 0,3 Mkr (0,3). Skatt Skattekostnaden uppgick till 22,9 Mkr (16,2) vilket motsvarar 12 procent (22). D r i f t n e t t o 2006 2005 Jan-jun Jan-jun Logistik 55,2 49,2 Bostäder/Kommersiellt 41,0 21,9 Projekt 0,1 0,8 Aktieinnehav 0,0 Obligationer 0,0 Totalt 96,3 70,3 FASTIGHETSINTÄKTER Mkr 80 70 60 50 40 30 20 10 RÖRELSERESULTAT Mkr 200 150 100 50 0 Q3-04 Q4-04 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1-06 Q2-06 0 Q3-04 Q4-04 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1-06 Q2-06 4
k a s s a f l ö d e Periodens kassaflöde blev negativt med 248,5 Mkr ( 77,7). Kassaflödet från den löpande verksamheten uppgick under perioden till 53,7 Mkr (49,0). Förvärv och försäljningar av förvaltningsfastigheter gav ett kassaflöde om 372,3 Mkr. Förvärv och försäljningar av dotterföretag gav ett kassaflöde om 112,5 Mkr. Ökning av finansiella fordringar gav ett kassaflöde om 33,9 Mkr. Sammantaget gav investeringsverksamheten ett kassaflöde om 518,8 Mkr ( 156,5). Förändring av lån uppgick till 278,4 Mkr. Utdelning lämnades med 61,8 Mkr. Sammantaget gav finansieringsverksamheten ett positivt kassaflöde om 216,6 Mkr (29,8). Koncernens likvida medel uppgick per 30 juni 2006 till 82,9 Mkr (91,7). f i n a n s i e r i n g Eget kapital Brinovas egna kapital uppgick till 1 906,4 Mkr (585,0). Soliditeten uppgick vid periodens utgång till 35,9 procent (27,6). Räntebärande skulder De räntebärande skulderna, exklusive de konvertibla skuldebreven, uppgick per 30 juni 2006 till 2 918,7 Mkr (1 165,1), varav 957 Mkr är hänförligt till lån avseende aktieinnehaven i Fabege och Wihlborgs. Den genomsnittliga räntan efter hänsyn tagen till räntederivat var 3,1 procent (5,2). Av ränteförfall under 2006 är 1 246 Mkr räntesäkrade via räntetak mellan 1-5 år. Aktiefinansieringsvolymen om 957 Mkr säkrades under fjärde kvartalet 2005 till en räntenivå om 3,4-3,7 procent med en löptid om cirka fem år. Refinansiering av huvuddelen av fastigheterna inom Brinova Logistik slutfördes under juni 2003 genom avtal med Eurohypo. Kreditramen omfattar 1 000 Mkr. Per den 30 juni 2006 var 498 Mkr nyttjade med en genomsnittlig räntebindningstid på cirka 4 år. Brinova uppfyller kraven för säkringsredovisning vilket innebär att orealiserade värdeförändringar på säkringsinstrumenten redovisas direkt i säkringsreserven i eget kapital för att senare lösas upp mot resultatet i takt med att den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. Värdering av aktieinnehav Vid marknadsvärderingen av aktieinnehaven i Fabege och Wihlborgs per 30 juni 2006 uppgick den orealiserade förlusten till 77,2 Mkr. Konvertibla skuldebrev Brinova utgav per den 16 juni 2003 ett femårigt konvertibelt förlagslån om totalt 253,0 Mkr, vilket tecknades av Peab. Peab begärde konvertering den 28 juni 2006 av samtliga konvertibla skuldebrev till nya aktier av serie B i Brinova Fastigheter AB. Efter konvertering innehar Peab 4 931 773 B-aktier i Brinova motsvarande 21,8 procent av kapitalet och 14,4 procent av röstetalet. Brinova utgav per den 13 juli 2005 ett femårigt konvertibelt förlagslån om totalt 350,0 Mkr, vilket tecknades av Backahill AB. Förlagslånet bestod av 2,3 miljoner konvertibla skuldebrev à nominellt 150 kr vardera. Med anledning av nyemissionen under fjärde kvartalet 2005 har konverteringskursen omräknats till 139,90 kr innebärande att vid full konvertering uppgår antalet aktier till 2,5 miljoner. Första tidpunkt för konvertering var den 16 juni 2006. Brinovas räntebelastning har redovisats enligt IAS 32, med en beräknad marknadsränta om 4,75 procent. Skuldebreven löper med en avtalad ränta om 4,0 procent. Ränteskillnaden har nuvärdeberäknats och tillfört det egna kapitalet med 11,4 Mkr. R Ä N T E B Ä R A N D E S K U L D E R P E R 3 0 j u n i 2 0 0 6 Genomsnittlig Ränteförfalloår Mkr ränta, % Andel, % 2006 953,5 1),2 67 2007 66,5 5,0 6 2008 368,4 4,5 3 2009 01,6 5,5 3 2010 96,1 5,6 3 2011 76,7 5,4 3 2012 69,0 4,3 2013 86,9 5,6 3 Totalt 2 918,7 3,1 100 1) Av dessa är 1 246 Mkr räntesäkrade via räntetak mellan 1-5 år. 5
f a s t i g h e t s b e s t å n d p e r 3 0 j u n i 2 0 0 6 Fastighetsbeståndet omfattade, per 30 juni 2006, totalt 66 (60) helägda fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 324,8 Mkr (218,5) och ett bokfört värde om 3 207,8 Mkr (1 884,3). Fastigheterna är koncentrerade till södra och mellersta Sverige. Brinovas totala uthyrningsbara yta uppgick till 576 800 kvadratmeter (408 900), fördelat på affärsområdena Logistik om 389 600 kvadratmeter (250 000), Bostäder/Kommersiellt om 183 900 kvadratmeter (157 700) och Projekt om 3 300 kvadratmeter (1 200). BOKFÖRT VÄRDE Logistik Bostäder/ Kommersiellt Projekt F a s t i g h e t s b e s t å n d Affärsområden per Antal Uthyrbar Bokfört Hyresvärde, Ekonomisk uthyr- Kontrakterad 30 juni 2006 fastigheter yta, tkvm värde, Mkr Mkr ningsgrad, % årshyra, Mkr Logistik 389,6 786,6 87,5 99 86,0 Bostäder/Kommersiellt 40 83,9 349,3 35,0 94 7,3 Summa 61 573,5 3 135,9 322,5 97 313,3 Projekt 5 3,3 71,9,3,8 Totalt fastigheter 66 576,8 3 207,8 324,8 97 315,1 G e o g r a f i s k t o m r å d e p e r 3 0 j u n i 2 0 0 6 Område Antal Uthyrbar Hyresvärde, Andel hyresfastigheter yta, kvm Mkr värde, % Stockholm 6 121 697 64,4 0 Göteborg/Borås 5 57 799 56,6 7 Helsingborg 0 89 119 56,0 7 Örebro 53 871 30,1 9 Malmö 47 137 24,7 8 Klippan 3 52 786 22,4 7 Halmstad 7 22 808 13,6 4 Jönköping 35 749 11,8 4 Hässleholm 9 19 398 11,7 4 Övriga orter 76 427 33,5 0 Totalt 66 576 791 324,8 100 l ö p t i d e r f ö r h y r e s k o n t r a k t p e r 3 0 j u n i 2 0 0 6 Förfalloår Antal Kontrakterad Kontrakterad kontrakt årshyra, Mkr årshyra, % Logistik/Kommersiellt 2006 58 0 3 2007 83 34 2008 55 49 5 2009 35 8 9 2010 35 2011 8 5 5 2012+ 4 3 39 Bostäder och övrigt 608 7 Totalt 882 315 100 i n v e s t e r i n g a r o c h f ö r s ä l j n i n g a r i f a s t i g h e t s b e s t å n d e t Investeringarna uppgick under perioden till 878,6 Mkr (135,9), varav förvärv av fastigheter stod för 831,1 Mkr (115,1) och investeringar i fastigheter och projekt för 47,5 Mkr (20,8). Förvärven avsåg köp av fastigheterna Gullbergsvass 1:1, Tyfonen 1, Bulten 2, Regulatorn 2, Njursta 1:21, Vanda 1, Jakobsberg 22:16, Jupiter 4 och Slottshagen 2:1. Investeringar i befintligt bestånd avsåg främst investeringar i fastigheterna Gullbergsvass 1:1, Nordstaden 14:1, Oxievång 2,3 och 6 och del av Ametisten 2. Under perioden såldes två fastigheter med ett bokfört värde om 13,8 Mkr (0) och med en vinst om 1,8 Mkr (0). Skillnaden mellan uppnått försäljningspris och anskaffningsvärdet uppgår till 1,8 Mkr, varav 1,8 Mkr redovisas som realiserade F a s t i g h e t s b e s t å n d Bokfört Antal Mkr värde fastigheter Fastighetsbestånd per 1 januari 2006 290,4 59 Förvärv 831,1 9 Investeringar i fastigheter 47,5 Försäljningar 13,8 2 Avskrivning rörelsefastighet 0,1 Orealiserade värdeförändringar 52,7 värdeförändringar från förvaltningsfastigheter och 0 Mkr redovisas som orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter. Totalt 30 juni 2006 3 207,8 66 6
a k t i e i n n e h a v Brinova har efter köp den 13 juli 2005 aktieinnehav i de börsnoterade fastighetsbolagen Fabege AB (publ), Wihlborgs Fastigheter AB (publ) och Diös Fastigheter AB (publ). Fabege är verksamt i Stockholmsregionen med fokus på kommersiella fastigheter och projekt. Den 30 mars samt den 4 april 2006 ökade Brinova sitt innehav i Fabege genom att köpa 354 500 respektive 150 000 aktier. Köpet skedde för att säkerställa en ägarandel på över tio procent efter den emission som ingår i Fabeges erbjudande till aktieägarna i Tornet AB. Per den 30 juni 2006 uppgår innehavet till 10 171 915 aktier som motsvarar 10,1 procent av kapitalet och röstetalet. Under 2006 har Brinova erhållit utdelning från Fabege uppgående till 76,3 Mkr. Wihlborgs är verksamt i Öresundsregionen med fokus på kommersiella fastigheter. Wihlborgs har under andra kvartalet 2006 genomfört en aktiesplitt 2:1. Brinovas innehav uppgick per den 30 juni 2006 till 3 866 964 aktier motsvarande 10,1 procent av kapitalet och röstetalet. Under 2006 har Brinova erhållit utdelning från Wihlborgs uppgående till 13,5 Mkr. Diös är verksamt i norra Sverige med inriktning på fastigheter med hög direktavkastning. Brinovas innehav uppgick per den 30 juni 2006 till 3 688 720 aktier som motsvarar 13 procent av kapitalet. Under 2006 har Brinova inte erhållit utdelning från Diös. Brinova genomförde under 2005 en breddning av sin affärsinriktning som bland annat innebär innehav av aktier i fastighetsbolag. Inom ramen för det nya ägandet av Fabege och Wihlborgs fördes ursprungligen diskussionen om styrelserepresentation. Brinova har nu funnit att direkt engagemang i dessa bolags verksamhet kan leda till intressekonflikter. Som en följd a k t i e i n n e h a v p e r 3 0 j u n i 2 0 0 6 Aktie härav har Brinovas styrelse beslutat att inte söka eller acceptera representation i respektive bolags styrelse. Brinovas avsikt är att fortsatt vara en aktiv aktieägare på respektive bolagsstämma. Beslutet får konsekvenser för Brinovas konsolideringsprincip avseende innehaven i Fabege och Wihlborgs. Dessa redovisas fr o m kvartal 4 enligt IAS 39 Available for Sale. Den ändrade redovisningsprincipen innebär att värdeförändringen per balansdagen mellan börsvärdet och bokfört värde redovisas direkt mot eget kapital, i den mån den inte bedöms som betydande eller långvarig. Innehavet i Diös redovisas fortsättningsvis enligt kapitalandelsmetoden. Per den 30 juni 2006 uppgick det bokförda värdet till 1 975,3 Mkr. Bokfört värde, Mkr Fabege 363,0 Wihlborgs 479,5 Diös 6,5 Övriga delägda bolag 6,3 Summa bokfört värde 1 975,3 heterna Domnarvet 11 och Mandelblomman 11 i Stockholms stad, Ekplantan 1 och Revisorn 3 i Sollentuna kommun och logistikfastigheten Kallhäll 9:36 i Järfälla kommun. Fastigheterna är placerade i bolaget Suburb Holding AB, tidigare Brinova Obl. Nr1 AB, där Brinova äger 50 procent. Fastighetero b l i g a t i o n e r Brinovas roll är främst att finna lämpliga fastighetsbestånd och strukturera dem i egna juridiska enheter som belånas med obligationer. Dessutom sköter Brinova utveckling och förvaltning av beståndet. Brinova har tillsammans med extern part köpt de kommersiella fastig nas uthyrbara yta uppgår till 19 400 kvadratmeter. Efter periodens utgång emitterade Brinova ett obligationslån med fastigheterna som underliggande säkerhet. Se Händelser efter periodens utgång, sid 8. o b l i g a t i o n s u p p l ä g g p e r 3 0 j u n i 2 0 0 6 Bolag Ägarandel, % Bokfört värde, Mkr Underliggande fastighetstillgång, Mkr Obligationsvolym, Mkr Suburb Holding AB 50 0,9 63,5 Summa 50 0,9 163,5 B r i n o v a a k t i e n Brinovas B-aktie Brinovas B-aktie är noterad på Stockholmsbörsens O-lista. Stängningskursen den 30 juni 2006 var 100,00 kr, vilket innebar en minskning under 2006 med 3 procent. Stockholmsbörsens All-share index steg under motsvarande period med 2 procent. Under 2006 har aktien som högst noterats i 148,00 kr och som lägst i 92,50 kr. Innehav av egna aktier Vid årsstämman den 3 maj 2006 be slutades om bemyndigande för styrelsen att dels förvärva dels avyttra egna aktier. Under perioden har inga förvärv eller avyttringar skett. Brinovas innehav av egna aktier uppgick den 30 juni 2006 till 0 A-aktier och 0 B-aktier. 7
Ä g a r f ö r t e c k n i n g p e r 3 0 j u n i 2 0 0 6 Antal Antal Totalt antal Andel av Andel av Ägare A-aktier B-aktier aktier kapital, procent röster, procent Erik Paulsson genom bolag och familj 8 614 7 722 546 7 741 160 34,3 3,0 Peab AB 0 4 931 773 4 931 773,8 4,4 Sara Karlsson genom bolag 481 397 473 552 954 949 4, 5,4 Mats Paulsson genom bolag 328 432 567 694 896 126 4,0,2 Svante Paulsson genom bolag och familj 472 316 70 517 542 833,4 3,9 Länsförsäkringar fonder 0 466 333 466 333,,4 Karl-Axel Granlund genom bolag 6 666 413 333 419 999,9,4 Jemtia AB 0 320 000 320 000,4 0,9 Wistrand advokatbyrå Stockholm AB 0 300 000 300 000,3 0,9 Robur fonder 0 236 306 36 306,0 0,7 Torsten Jansson 0 150 000 50 000 0,7 0,4 Lars Ove Håkansson 0 140 000 40 000 0,6 0,4 Christina Norman 0 135 000 35 000 0,6 0,4 Svenska modellportföljen 0 131 200 31 200 0,6 0,4 Fredrik Paulsson med familj och bolag 0 120 233 0 233 0,5 0,3 Stefan Paulsson med familj och bolag 0 118 19 8 191 0,5 0,3 Övriga 4 995 127 4 995 128, 4,6 Totalt utestående aktier 1 307 426 21 291 805 22 599 231 100,0 100,0 Brinova Fastigheter AB 0 0 0 0,0 0,0 Totalt registrerade aktier 1 307 426 21 291 805 22 599 231 100,0 100,0 h ä n d e l s e r e f t e r p e r i o d e n s u t g å n g Inom affärsområde Bostäder/Kommersiellt köptes tio fastigheter och två fastigheter såldes. Från Lindab köptes nio fastigheter för ett fastighetsvärde om cirka 79 Mkr. Fastigheternas sammanlagda uthyrbara yta uppgår till cirka 20 000 kvadratmeter och innehåller yrkesbutiker, kontor och lager för försäljning. Tillträde sker under tredje kvartalet 2006. Fastigheten Tigern 7 i Landskrona med en uthyrbar yta om 1 600 kvadratmeter köptes med tillträde den 4 juli 2006. Bostadsfastigheten Oden 1 i Helsingborg såldes för en köpeskilling om 96 Mkr. Vinsten uppgår till 6 Mkr efter skatt. Fastighetens uthyrbara yta uppgår till 8 400 kvadratmeter. Frånträde sker under augusti 2006. Fastigheten Eketånga 25:89 i Halmstad med en uthyrbar yta om 2 700 kvadratmeter såldes för en köpeskilling om 7 Mkr. Frånträde sker under hösten 2006. En villafastighet tillhörande Ladan 6 med flera i Båstad såldes för en köpeskilling om 1,6 Mkr. Frånträde sker under tredje kvartalet 2006. Inom affärsområde Projekt köptes tre fastigheter, Ättehögen 2 i Jönköping och Motståndet 2 i Stockholm. Fastigheterna tillträddes den 4 juli 2006. Del av fastigheten Ametisten 2 i Helsingborg köptes för 2,8 Mkr. Tillträde kommer att ske efter genomförd fastighetsreglering. Förslag har presenterats för Oxie centrum i Malmö. Förslaget innebär nybyggnation av 200 bostäder och cirka 2 000 kvadratmeter lokaler för service och handel. Byggherrar är Brinova och Kristineberg Fastigheter AB. Byggstart beräknas ske under 2007. Inom affärsområde Obligationer har Brinova genom bolaget Suburb Holding AB, där Brinova äger 50 femtio procent, emitterat sitt första obligationslån med fastigheterna i bolaget Suburb Holding som underliggande säkerhet. Obligationsvolymen uppgår till 44 Mkr och löper på tre år med en fast kupongränta om 7,0 procent. Brinova sålde sitt femtioprocentiga innehav i Brunnshög Bostads AB. Resultatet av försäljningen uppgår till cirka 15 Mkr efter skatt. eget kapital uppgick till 1 662,8 Mkr (479,0). Likvida medel uppgick till 81,0 Mkr (89,7). Investeringar gjordes med 0,1 Mkr (0). Omsättningen i moderbom o d e r b o l a g e t Moderbolaget redovisade för perioden ett resultat efter finansiella poster på 12,0 ( 12,5). Balansomslutningen uppgick till 2 040,5 Mkr (735,5) och laget, som i huvudsak utgörs av koncerninterna tjänster, uppgick till 11,8 Mkr (9,2). r e d o v i s n i n g s - o c h v ä r d e r i n g s p r i n c i p e r Brinova Fastigheter AB upprättar från och med 1 januari 2005 koncernredovisningen i enlighet med International Financial reporting standards (IFRS) utgivna av International Accounting Standards Board (IASB) samt tolkningsuttalanden från International Financial Interpretations Committee (IFRIC) såsom de har godkänts av EG-kommissionen för tillämpning inom EU. Moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som koncernen dock med beaktande av Redovisningsrådets Rekommendation 32, Redovisning för juridiska personer. Avvikelser från IFRS föranleds i vissa fall av begränsningar till följd av ÅRL och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Denna halvårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34, Interim Financial Reporting, vilket är i enlighet med de krav som ställs i Redovisningsrådets rekommendation nr 31, Delårsrapporter för koncerner. Samma redovisnings- och värderingsprinciper har tillämpats som i årsredovisningen för 2005. För närmare information om 8
principerna hänvisas till årsredovisningen. De nya och reviderade standarder och tolkningsmeddelanden som antagits av IASB/IFRIC och godkänts av EU med ikraftträdande 1 januari 2006 har inte bedömts påverka Brinova Fastigheter AB:s finansiella rapporter på annat sätt än genom krav på vissa tillkommande upplysningar. Helsingborg den 28 augusti 2006, Brinova Fastigheter AB (publ) Anders Silverbåge Verkställande direktör G r a n s k n i n g s r a p p o r t Jag har utfört en översiktlig granskning av denna halvårsrapport. Det är verkställande direktören som har ansvaret för att rättvisande upprätta och presentera denna finansiella information i enlighet med IAS 34 och Årsredovisningslagen. Mitt ansvar är att uttala en slutsats om denna finansiella information grundad på min översiktliga granskning. Jag har utfört min översiktliga granskning i enlighet med Standard för översiktlig granskning SÖG 2410 Översiktlig granskning av finansiell delårsinformation utförd av företagets valda revisor som är utgiven av FAR. En översiktlig granskning består av att göra förfrågningar, i första hand till personer som är ansvariga för finansiella frågor och redovisningsfrågor, att utföra analy tisk granskning och att vidta andra översiktliga gransningsåtgärder. Den uttalade slutsatsen grundad på en översiktlig granskning har därför inte den säkerhet som en uttalad slutsats grundad på en revision har. Grundad på vår översiktliga granskning har det inte framkommit några omständigheter som ger oss anledning att anse att halvårsrapporten inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med IAS 34 och Årsredovisningslagen. Helsingborg den 28 augusti 2006, SET revisionsbyrå AB Willard Möller Auktoriserad revisor r e s u l t a t r ä k n i n g a r Koncernen 2006 2005 2006 2005 2005 Mkr apr-jun apr-juni jan-jun jan-jun jan-dec Fastighetsintäkter 67,2 50,5 131,3 99,9 212,4 Fastighetskostnader 17,4 14,2 35,0 29,6 63,3 Driftnetto 49,8 36,3 96,3 70,3 149,1 Central administration 5,2 7,3 9,2 11,0 14,4 Övriga rörelseintäkter 6,4 3,2 8,3 7,0 4,4 Övriga rörelsekostnader 3,8 2,7 6,0 4,4 9,4 Realiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter,8 6,2 Orealiserade värdeförändringar från förvaltningsfastigheter 5, 0,2 52,7 30,5 89,5 Andel i resultat från intressebolag 0,1 3,0 69,1 Andel i joint venture resultat 3,5 7,1 3,8 8,8,2 Rörelseresultat 85,9 56,8 160,7 111,2 345,7 Finansiella intäkter 91,7 0,9 93,3,7 3,0 Finansiella kostnader 34,5 20,4 67,1 40,6 101,1 Resultat efter finansiella poster 143,1 37,3 186,9 72,3 247,6 Skatt 11,5 6,4 22,9 16,2 35,4 Periodens resultat 131,6 30,9 164,0 56,1 212,2 Periodens resultat fördelat på moderbolagets aktieägare 31,6 30,9 164,0 56,1 212,2 Periodens resultat fördelat på minoritetsintresse Nyckeltal före utspädning Eget kapital, kr per aktie 84,36 69,02 84,36 69,02 91,62 Periodens resultat, kr per aktie 7,38 3,38 3) 9,24 6,14 3) 18,43 1) Antal utestående aktier, miljoner,6 8,5,6 8,5 7,7 Nyckeltal efter utspädning Eget kapital, kr per aktie 89,52 62,85 89,52 62,85 87,55 2) Periodens resultat, kr per aktie 5,48 2,43 3) 7,02 4,46 3) 13,11 1) Antal utestående aktier, miljoner 5, 3, 5, 3,1 25,1 2) 1) Nyckeltalen omräknades till årsredovisningen 2005 i enlighet med IAS 33 med hänsyn tagen till fondemissionselement. 2) Nyckeltalen omräknades till årsredovisningen 2005. Justeringen föranleddes av att nyemissionen under 2005 till fullo registrerades innan årskiftet. Detta påverkar därmed antalet aktier vid konvertering av Peab- respektive Backahill konvertibler per 2005-12-31. 3) Nyckeltalen är omräknade i enlighet med IAS 33 med hänsyn tagen till fondemissionselement och därför korrigerade från tidigare publicerad delårsrapport för andra kvartalet 2005. 9
B e r ä k n a t U t d e l n i n g s g r u n d a n d e R e s u l t a t Koncernen 2006 Mkr jan-jun Periodens resultat 64,0 Orealiserade värdeförändringar på kvarvarande fastigheter 53,1 Intressebolagets orealiserade värdeförändring 6,2 Utdelningsbegränsning intressebolag 6,8 Skattekonsekvens Brinova 4,8 Beräknat utdelningsgrundande resultat enligt finansiellt mål 112,7 A F F Ä R S O M R Å D E N Koncernen 2006 2005 2006 2005 2005 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Fördelning per affärsområde Fastighetsintäkter Logistik 34,6 30,1 68,1 60,2 130,2 Bostäder/Kommersiellt 32,1 20,2 62,3 39,4 81,0 Projekt 0,5 0,2 0,9 0,3 1,2 Aktieinnehav Obligationer Totalt 67,2 50,5 131,3 99,9 212,4 Rörelseresultat Logistik 53,1 54,6 89,7 93,3 218,1 Bostäder/Kommersiellt,7 9,4 61,0 26,9 68,1 Projekt 0,1 0,4 0,1 0,6 0,2 Aktieinnehav 3,3 16,4 Obligationer,2 1,7 Koncerngemensamt 4,5 6,8 8,2 8,4 59,7 Totalt 85,9 56,8 160,7 111,2 345,7 B a l a n s r ä k n i n g a r Koncernen 2006 2005 2005 Mkr 30 juni 30 juni 31 dec Tillgångar Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 3 202,3 1 878,7 2 284,8 Övriga materiella anläggningstillgångar 6,5 6,9 6,8 Finansiella anläggningstillgångar 018,2 60,1 1 967,4 Uppskjutna skattefordringar,7 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 4,3 57,2 72,1 Likvida medel 82,9 91,7 331,4 Summa tillgångar 5 314,2 2 116,3 4 662,5 Eget kapital och skulder Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare 1 906,4 585,0 1 618,7 Långfristiga skulder Konvertibla skuldebrev 340,6 36,8 578,8 Övriga räntebärande långfristiga skulder 887,8 1 138,3 2 327,8 Icke räntebärande långfristiga skulder 9,3 40,7 3,1 Uppskjuten skatteskuld,3 3,5 Kortfristiga skulder Räntebärande kortfristiga skulder 30,9 6,8 5,4 Icke räntebärande kortfristiga skulder 7,9 88,7 85,2 Summa eget kapital och skulder 5 314,2 2 116,3 4 662,5 10
N y c k e l t a l Koncernen 2006 2005 2006 2005 2005 Mkr apr-jun apr-jun jan-jun jan-jun jan-dec Avkastning på eget kapital, procent 7,0 5,3 9,3 9,6 19,3 Avkastning på totalt kapital, procent 3,4 2,8 5,1 5,5 10,5 Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 2,8 3,8 2,8 3,4 Soliditet, procent 35,9 27,6 35,9 27,6 34,7 F ö r ä n d r i n g i e g e t k a p i t a l Koncernen 2006 2005 2005 Mkr 30 juni 30 juni 31 dec Ingående balans 618,7 579,3 579,3 Effekt byte av redovisningsprincip 13,8 13,8 Justerad ingående balans 1 618,7 565,5 565,5 Lämnad kontant utdelning aktieägare 61,8 21,2 21,2 Avsättning fond verkligt värde 59,0 15,4 108,7 Ökning aktiekapital 49,3 91,9 Övrigt tillskjutet kapital 95,2 879,0 Periodens resultat 64,0 56,,2 Utgående balans 1 906,4 585,0 1 618,7 Hänförligt till: Moderbolagets aktieägare, Mkr 906,4 585,0 1 618,7 Minoritetsintressen, Mkr K a s s a f l ö d e n Koncernen 2006 2005 2005 Mkr 30 juni 30 juni 31 dec Resultat efter finansiella poster 86,9 72,3 47,6 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 67,6 45,7 198,5 Betald skatt 2,0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapitalet 119,3 26,6 47,1 Ökning( )/minskning(+) av rörelsefordringar 75,5 4,3 18,9 Ökning(+)/minskning( ) av rörelseskulder 9,9 8,1 0,7 Kassaflöde från den löpande verksamheten 53,7 49,0 27,5 Förvärv av dotterföretag 112,5 107,9 Försäljning av dotterföretag 62,0 Förvärv av förvaltningsfastigheter 387,9 136,0 409,7 Försäljning av förvaltningsfastigheter 5,6 80,6 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0,1 0,1 0,2 Försäljning av materiella anläggningstillgångar Ökning( )/minskning(+) av finansiella fordringar 33,9 20,6 19,9 Kassaflöde från investeringsverksamheten 518,8 156,5 395,1 Nyemissioner 352,7 Förändring av lån 78,4 51,0 98,1 Utbetald utdelning 61,8 21,2 21,2 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 216,6 29,8 529,6 Periodens kassaflöde 248,5 77,7 162,0 Likvida medel vid periodens början 331,4 169,4 169,4 Likvida medel vid periodens slut 82,9 91,7 331,4 11
d e f i n i t i o n e r Avkastning på eget kapital Periodens resultat i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster med tillägg för finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. Eget kapital per aktie Eget kapital hänförligt till moderbolagets ägare i förhållande till antalet aktier vid periodens slut. Ekonomisk uthyrningsgrad Kontrakterad hyra för hyresavtal vilka löper vid periodens slut i procent av hyresvärde. Hyresvärde Utgående hyra på årsbasis med tillägg för bedömd marknadshyra för vakanta ytor. Resultat per aktie Periodens resultat i förhållande till genomsnittligt antal aktier. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella poster med återläggning av finansiella kostnader i förhållande till finansiella kostnader. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. ö v r i g i n f o r m a t i o n För vidare information vänligen kontakta: Anders Silverbåge, Verkställande direktör telefon 042-449 22 22 eller anders.silverbage@brinova.se Peter Andersson, Ekonomichef telefon 042-449 22 44 eller peter.andersson@brinova.se Finansiell rapportering Delårsrapport, 3:e kvartalet 2006 november 2006 Brinova skapar långsiktiga värden genom att initiera nya fastighetsbolag, strukturera obligationslån utgående från underliggande fastighetstillgångar och genom att utveckla fastighetstillgångar. Brinova Fastigheter AB (publ), Verkstadsgatan 13, 252 27 Helsingborg. Telefon 042-449 22 00, Fax 042-449 22 99. www.brinova.se Org.nr 556594-9566 Styrelsens säte: Helsingborg RHR Corporate Communication, Malmö