Ett familjeägt företag som varit med och byggt upp Stockholm. - Nu firar vi 70 år i branschen.

Årsberättelse 2008

Ett familjeägt företag som varit med och byggt upp Stockholm. - Nu firar vi 70 år i branschen. Byggnadsfirma Olov Lindgren AB är ett familjeföretag som grundades 1938. Samma år satte vi spaden i marken för att bygga vårt första hus i Hammarby. Vår byggmästartradition och långa erfarenhet av att förvalta, renovera och bygga har gett oss helhetsperspektiv och en unik kompetens. Vår förvaltningsfilosofi är baserad på omsorg och trygghet genom personlig närvaro och snabb service. Nedan kan du läsa mer om viktiga händelser i företagets historia. 1938 bygger vi vårt första hus i Hammarbyhöjden. Huset på bilden föreställer fastigheten Geografen 3, Finn Malmgrens Väg 30, som byggdes året efter. 1954 inledes satsningen på innerstaden genom förvärv av fastigheten Veken 12, Klippgatan 11 på Södermalm, där en bostadsfastighet uppförs i egen regi. 1964 står vårt huvudkontor på Drottninggatan 97, Stjärnfallet 16, inflyttningsklart. 1980-1986 förvärvas 25 fastigheter med renoveringsbehov, samtliga i innerstaden t ex Signalen 4 på Folkungagatan 132

affärsidé Koncernen Olov Lindgren ska äga, förvalta, förvärva och bygga hyresfastigheter, företrädesvis i Stockholm. Vi ska erbjuda marknaden bostäder, butiker och kontor av hög kvalitet. Med hyresgästernas behov som utgångspunkt ska vi förvalta och utveckla vårt fastighetsbestånd med motiverad och välutbildad egen personal. tradition Vi är sedan 1930-talet en aktör på Stockholms bygg- och fastighetsmarknad och har härigenom skaffat en gedigen branschkunskap som kopplas till långsiktiga ekonomiska och kvalitativa mål. Låg belåning, återinvestering av vinstmedel samt självfinansierad verksamhet har resulterat i en mycket stabil ekonomi. framtiden Vi kommer att fortsätta förvärva fastigheter. Bevara, förbättra och behålla dem, samt arbeta för ett tryggt, sunt och komfortabelt boende eller yrkesutövande för våra hyresgäster. Vår filosofi har förädlats genom åren men grundtanken, att arbeta långsiktigt och hålla hög servicenivå, är och förblir densamma. En daglig och snabb länk för effektiv kommunikation och service är våra fastighetsskötare, som bor i grannskapet. Att arbeta med fastigheter är också att vara delaktig i att bygga och förvalta i vår framtida stad, en fortgående process som engagerar oss. 1991-1992 uppförs vår senaste nyproduktion, fastigheten Klarbäret 3, Brunbärsvägen 1-3 på Ruddammen, med 109 lägenheter. 2005 börjar vi förvärva kommersiella fastigheter i innerstaden, t ex Hasseln 7 på Vasagatan 15. 2008 förvärvade Olov Lindgren tre fastigheter i Stockholms innerstad. Vallonen 1 på Kungsgatan 56, Fenix 2 på Drottinggatan 71 C-D, Polacken 25 på Kungsgatan 26. 2009 omfattar vårt fastighetsbestånd 100 fastigheter med cirka 330.000 kvadratmeter uthyrbar bostads- och lokalyta. 3

Innehållsförteckning Koncernen Olov Lindgren 70 år Vd:s kommentar 5 Förvärv 2008 6 Avslutade ombyggnadsprojekt 8 Pågående ombyggnadsprojekt Kommande ombyggnadsprojekt Återblick från personal Egna byggare & fastighetsskötare Hyresgästenkät Fastighetsmarknaden Organisation Förvaltningsberättelse Resultaträkning Balansräkning Kassaflödesanalys Tilläggsupplysningar 0 4 6 8 0 3 4 6 7 Karta fastighetsbestånd 34 Fastighetsbestånd - förteckning 37 4

nybyggnadsprojekten inte direkt konkurrerar med oss eftersom de oftast är på större ytor. Om behov finns så kan självklart våra hyresgäster hyra mer än ett våningsplan. På hyresmarknaden är kontrakten för kontor och butiker oftast treåriga vilket ger en fördröjning av både uppgångar och nedgångar vilket innebär att vi ännu inte märkt av konjunkturnedgången genom lägre hyror och högre vakanser. Vi får dock räkna med att 2010 blir ett sämre år för vi ser något ökande vakanser hösten 2009 och vi får kanske räkna med någon konkurs eller att vi tvingas anpassa lokalytan för enstaka hyresgäster. Vd Jan Ellström, Styrelseordförande Rune Nämberg Vd:s kommentar Vi är en av få hyresvärdar som fortsätter med egna fastighetsskötare boende i eller nära våra fastigheter. Detta uppskattas av våra hyresgäster som ger oss höga siffror i den årliga mätningen av kundnöjdhet. Även om vi är ett relativt stort bostadsbolag lyckades vi få priset Kundkristallen för bästa profil vid den gala som undersökningsföretaget AktivBo årligen håller. Vi var även nominerade i flera andra klasser. Året som gått har varit turbulent men trots allt kanske inte så förvånande. Vi har lärt oss att marknader går upp och ner med jämna mellanrum. Trots det blir vi alltid överraskade. Politiker och företag har en ambition att undvika eller mildra svängningarna och tror att de ska lyckas tills något oförutsett händer. Denna gång utlöstes nedgången av finansiella instrument som uppfunnits av smarta finansbolag i USA och sedan spridits över världen till banker och andra som inte förstått vad de köpte. Dessutom blev nedgången djupare genom att olika marknader som tidigare utjämnat varandra helt plötsligt samverkade nedåt. Detta gäller totala konjunkturen i världen och den påverkar Sverige och den påverkar även fastighetsmarknaden där vi verkar dvs i Stockholm. Fastighetsmarknaden har under en period sett minskade antal affärer då säljare och köpare har svårt att komma överens om vad som är rätt pris. Säljarna är i början av en nedgång inte tvungna att sälja till lägre pris och köparna väntar på att priserna ska gå ner. Som vanligt vet vi inte exakt hur framtiden ser ut, när vänder det? Därför har vi fortsatt vår strategi att långsamt och kontinuerligt öka vårt fastighetsbestånd när vi hittar passande objekt. Mäklarna vet att vi är en stark aktör, därför har vi fått många förfrågningar. De affärer vi gjort under senaste året har inte varit fler eller större än tidigare men har uppmärksammats och väckt intresse i media för att det plötsligt inte finns andra affärer att skriva om. Till vår fördel har priserna sjunkit och vi kan välja centralare objekt. Självklart måste de nya fastigheterna passa in i vår förvaltningsfilosofi som är att det ska finnas flera hyresgäster i huset gärna en eller två per våningsplan. Eftersom vi inte gärna köper enstaka fastigheter för över en halv miljard så innebär detta att vi har förhyrningar på mellan 100 till 500 kvm. Detta innebär också att Under 2008 fyllde vi 70 år vilket firades med en personalfest på Grand Hotell. Byggmästare Olov Lindgren började med att bygga ungefär ett hus per år fram till 1970-talet då rivningar i stort förbjöds. Han fortsatte då med att köpa hus som renoverades och på den vägen har det sedan fortsatt i ett något högre tempo så att antalet hus under 2009 kommer överstiga 100 stycken. De senaste fyra åren har vi utöver enstaka bostadshus köpt kommersiella fastigheter och efterhand i allt centralare lägen. Bara veckan innan detta skrivs så förvärvade vi en fin fastighet vid Norrmalmstorg 11 och en välbyggd bostadsfastighet på Drottninggatan 75. Men mer om detta i nästa årsberättelse. Stockholm i mars 2009 Jan Ellström Verkställande direktör 5

Under 2008 förvärvade Olov Lindgren vallonen 1, norrmalm Kungsgatan 56 Denna hörnfastighet är byggd 1883 och har tidstypiska detaljer, högt i tak, trägolv och öppna spisar. Av Stockholms Stadsmuseum är huset klassat i kategori grön. Fastigheten uppfördes som bostadshus för att på 1920-talet omvandlas till en kontors- och butiksfastighet. Lokalytan är ca 4 300 kvm. I gatuplanet finns en populär restaurang med nattklubb. 6

tre fastigheter i Stockholms innerstad fenix 2, norrmalm Drottninggatan 71C-D Fastigheten byggdes 1917 som en bostadsfastighet och har senare konverterats till en kontorsfastighet med senaste större renovering 1994 då kontoren bl a fick kyla installerat. Läget är mycket centralt på en trevlig del av Drottninggatan vilket är eftertraktat av både butiker och kontor. I bottenvåningen finns bl a en restaurang med thaimat. Total uthyrningsbar yta är 6 900 kvm. polacken 25, norrmalm Kungsgatan 26 Under december tecknades köpeavtal för denna centrala kontorsfastighet mitt på Kungsgatan. Tillträde skedde 15 januari. Fastigheten uppfördes 1921 enligt arkitekt Erik Josephsons ritningar till Försäkringsbolaget Victoria. Ovanför entrén finns en segergudinna, Victoria, utförd i slipad granit efter en förlaga av Carl Eldh. Fastigheten innehåller ca 2 500 kvm lokaler, mestadels kontor men också två butiker. 7

Avslutade ombyggnadsprojekt faktaruta artilleriberget 1 Adress: Valhallavägen 133/ Artillerigatan 83 Byggår:1936 Antal lägenheter: 12 Antal lokaler: 6 Yta lägenheter: 1 719 kvm Yta lokaler: 460 kvm artilleriberget 1, östermalm Fastigheten Artilleriberget 1 bebyggdes 1936 efter ritningar av arkitekt Albin Stark. Stilen är tidstypisk funkis med släta, odekorerade fasader, stora fönsterytor, samt balkonger över hushörnet. Fastigheten har genomgått en omfattande ombyggnation med inflyttning december 2008. projektet Vi avslutade till årsskiftet 2008-2009 bostadsdelen av denna fastighet. De 12 lägenheterna har fått helt nya installationer inklusive ny frånluftsventilation. Huset har tillgänglighetsanpassats med hjälp av ny modern hiss som i sitt ursprungliga läge förlängts ned till källarplanet. Därigenom når man hissen via en trevlig entré i källarplanet. Planlösningarna har anpassats till nutidens standard bl a genom ny placering av köken. Vissa badrum har gjorts större för bättre tillgänglighet. För övrigt är alla ytskikt i hela huset bytta förutom de vackra parkettgolven som slipats och på så sättet tagits tillvara. Likaså har de öppna spisarna bevarats och fungerar idag bra tack vare separata fläktar på taket. Utvändiga arbeten har varit omfattande med tilläggisolering av fasaden, helt nya balkonger samt nya fönster. De fem lokalerna i den tillhörande basarbyggnaden har också genomgått en grundlig renovering. Seven Eleven har i samband med vår ombyggnad också passat på att totalrenovera sin butik i husets gyllene hörnläge. 8

faktaruta snöfallet 2 Adress: Karlskronavägen 31-45 Byggår:1947 Antal lägenheter: 56 Yta lägenheter: 3 574 kvm Garageplatser: 6 Parkeringsplatser: 4 snöfallet 2, björkhagen På en karta från 1924 finns inte några namn alls förutom Lilla Sickla i området som i dag utgör stadsdelen Björkhagen. Den planerade bebyggelsen kallades för bostadsområde å Södra Hammarby. Där fanns emellertid en vacker björkhage och projektörerna lanserade därför namnet Björkhagen som fastställdes 1948, samtidigt som bebyggelsen påbörjades i större skala. Tio år senare drogs tunnelbanan till Björkhagen. Del av fastigheten Snöfallet 2 (nr 31-35) byggdes av byggherren och byggmästaren Olov Lindgren 1947, efter ritningar av arkitekt Allan Werner. Funktionalismen som slog igenom på 1930-talet var fortfarande rådande. Husen uppfördes med enkla fasader i puts eller tegel och byggnadens funktion skulle styra formerna. Man sparade terrängen omkring och anpassade byggnaden till väderstreck för att utnyttja ljuset maximalt. projektet Ombyggnaden av denna fastighet från 1947 är nu avslutad. Ett gediget arbete är utfört med utbyte av alla installationer, nytt frånluftsystem, totalrenovering av alla ytskikt inklusive byte av köks- och badrumsinredning. De allmänna ytorna är delvis omdisponerade och renoverade. Fasaden ville vi tilläggsisolera vilket medförde mycket diskussion inom staden rent utseendemässigt. Vi lyckades dock övertyga dem om våra intensioner gällande de besparingar energimässigt en tilläggsisolering ger. Fasaderna inklusive de totalrenoverade balkongerna blev väldigt fina trots att fönstren inte flyttades ut som staden först hade önskat. 9

Pågående ombyggnadsprojekt faktaruta drabanten 2 Adress: Kungsbroplan 1/Kungsgatan 69 Byggår:1886 Antal lägenheter: 11 Antal lokaler: 24 Yta totalt: 3 487 kvm Garageplatser: 2 Parkeringsplatser: 6 drabanten 2, kungsholmen Byggnadsfirma Olov Lindgren förvärvade denna fastighet år 2005. Amanda Christensens namn på fasaden vittnar om den verksamhet som i fyra generationer under större delen av 1900-talet hade sin kravattfabrik i huset. Huset totalrenoveras nu gällande alla byggnadsdelar och installationer. Vi byter alla fönster mot gatan så att de överensstämmer med stilen för husets byggår, 1886. Fastigheten innehåller bostäder, kontor och butiker som i sin helhet omdisponeras med bostadsytorna koncentrerad högst upp i huset samt i gårdshuset. Bostäderna som tidigare bestod av mestadels ensidiga små lägenheter har ritats om till större genomgående lägenheter i gatuhuset. Lokalerna består i sina nuvarande vackra lägen med möjlighet till flexibla kontorsanpassningar. Gårdshuset med sitt skyddade läge disponeras om från lokaler till bostäder. För att öka tillgängligheten till gårdshuset byggs bl a en ny hiss. Gården höjer vi upp en våning och omvandlar den nya utvändiga gårdsytan till en vilsam oas för husets hyresgäster. Parkeringsplatserna blir kvar som ett garage under överbyggnaden. Ombyggnationen beräknas vara klar årsskiftet 2009/2010. 10

faktaruta kölden 1 Adress: Karlskronavägen 22/24 Byggår: 1947 Antal lägenheter: 16 Antal lokaler: 1 Yta lägenheter: 1 141 kvm Yta totalt: 1 379 kvm kölden 1, björkhagen Björkhagen var en i raden av tunnelbaneförstäder som planerades som bostadsförort, ett komplement till innerstaden. Planen fastställdes 1945 och bostadsbebyggelsen med lamellhus, punkthus och radhus växte upp åren därefter. Det dröjde dock några år för centrum och tunnelbana att bli klara. Fastigheten Kölden byggdes 1947 av byggherren och byggmästaren Olov Lindgren efter ritningar av Allan Werner I samband med ombyggnaden av kv Snöfallet 2 har vi under året även påbörjat grannfastigheten kv Kölden 1 på Karlskronavägen. Denna fastighet består av 16 lägenheter och två lokaler för uthyrning. Liksom kv Snöfallet genomgår huset en uppdatering i alla sina delar. Den gemensamma tvättstugan har fått nytt läge, likaså sophanteringen med källsortering. Maskiner och utrustning för fastighetsskötseln i området har ett generöst utrymme att tillgå i kv Kölden. Det är trevligt att få ta hand om denna fastighet i Björkhagen som liksom Snöfallet byggdes år 1947 av Byggmästare Olov Lindgren. De var några av de allra första byggnationer Olov Lindgren genomförde. Inflyttning kommer att ske 1 april, 2009. 11

Kommande ombyggnadsprojekt faktaruta järnet 5 Adress: Erstagatan 29 Byggår:1958 Antal lägenheter: 29 Totalyta: 1 793 kvm järnet 5, södermalm Då inlandsisen började dra sig tillbaka för 10 000 år sedan, trädde söders höjder fram som ett skärgårdslandskap. Med tiden växte öarna ihop men Fatburen, insjön vid nuvarande Medborgarplatsen och som var en rest av en gammal havsvik, fanns kvar ända in på 1800-talet. 1860 drogs järnvägen in i staden till Södra Station sedan sjön fyllts igen. År 1863 byggdes Katarinahissen och spårvagnen började gå fyra år senare mellan Slussen och Hornstull. Ville man vidare upp till Vita bergen fick man ta hästspårvagnen. Bostadsstandarden i Stockholm hörde till den lägsta i Europa vid 1800-talets slut och sämst var det i områdena kring Vita bergen. De som bodde i skjulen som klättrade på berget tillhörde de allra fattigaste. Intresset för arbetarnas situation ökade och bättre bostäder byggdes av kommunen eller av ideella bostadskooperativ. Fastighetens byggdes 1953 av byggmästare Sven Ödman efter ritningar av Gustav Lettström. Fasaden är tidstypisk och har mycket av 30- talets funkis, med sneda burspråk och stora fönsterytor. projektet Redan i mars 2009 påbörjas renoveringen av Erstagatan 29 som ligger alldeles intill den vackra Vita Bergsparken på Södermalm. Några av de som bor i huset var med vid ockupationen av kv Mullvaden som vi alla minns som ett uttryck för raseringen av vår stads kulturarv. Huset som är byggt 1958 är nu i behov av en uppdatering både vad gäller alla installationer och ytskikt. Vi tillgänglighetsanpassar huset med bl a större badrum samt jobbar med den allmänna tillgängligheten i form av större hiss i nytt läge från källarplanet. Detta ger en entré i nivå med gatuplanet, tillgänglighet till husets tvättstuga, en lättåtkomlig sophantering i gatuplanet mm. På vinden bygger vi en ny vindslägenhet och utökar den befintliga etagelägenheten. Båda lägenheterna får generösa vindskupor och terrasser in mot gården. Lokalen i husets bottenvåning har vi satsat extra på i planlösning och utformning. 12

faktaruta examen 3 Adress: Ulricehamnsvägen 14-20 Byggår:1946 Antal lägenheter: 24 Antal lokaler: 3 Totalyta: 1 603 kvm examen 3, hammarbyhöjden På en karta från 1924 finns inte några namn alls förutom Lilla Sickla i området som i dag utgör stadsdelen Hammarbyhöjden. Den planerade bebyggelsen kallades för bostadsområde å Södra Hammarby Fastigheten byggdes av byggherren och byggmästaren Olov Lindgren 1946, efter ritningar av arkitekt Allan Werner. Funktionalismen som slog igenom på 1930-talet var fortfarande rådande. Husen uppfördes med enkla fasader i puts eller tegel och byggnadens funktion skulle styra formerna. Man sparade terrängen omkring och anpassade byggnaden till väderstreck för att utnyttja ljuset maximalt. projektet Liksom husen på Karlskronavägen, kv Snöfallet och Kölden, kommer denna fastighet på Ulricehamnsvägen bestående av 2 huskroppar att genomgå en omfattande renovering. Alla installationer byts och ytskikten görs om från grunden. Allmänna ytor omdisponeras och huset får en tilläggsisolering i samband med fasadrenoveringen. Ombyggnaden beräknas påbörjas under hösten 2009. slipen 39, södermalm Vid Bergsunds Strand ligger denna fastighet alldeles invid kanalen. Huset är byggt 1940 i tidsenlig funkisstil och består av många små lägenheter. Olov Lindgren förvärvade huset 2007 och står nu i beredskap för en renovering. Byggstart beräknad till hösten 2009. faktaruta slipen 39 Adress: Högalidsgatan 41/ Bergsunds strand 1 Byggår: 1940 Antal lägenheter: 29 Totalyta: 1 026 kvm Parkeringsplatser: 16 13

Återblick från personal som owe wigeklint har jobbat på olov lindgren i drygt 20 år. Han gick i pension en fredag. Redan på måndagen hoppade han in som vikarie på huvudkontoret i två veckor. Att jobba blir som semester från vardagen på landet och tvärtom, säger han. Han tycker om att vara ute i naturen. Svampplockning och trädgårdsarbete är stora intressen. Många tusen maskrosor har han dragit upp ur jorden under sina år på företaget. Hyresgästerna uppskattade att jag skötte trädgården. Men jag har hållit på min distans, blir man bundis med någon hyresgäst är det svårt att säga ifrån. Så det är mycket psykologi i det här yrket, det gillar jag. Owe har alltid tyckt om att arbeta och har ofta haft flera jobb parallellt. Att sköta sitt jobb var hans drivkraft. Vad är det jobbigaste med att vara fastighetsskötare? Det tråkigaste är om en hyresgäst inte talar sanning, sådant händer. Det hände också att man blev utskälld på jobbet, det var jobbigt. Då kändes det bättre om det kom ett brev från Olov Lindgren om att det inkommit klagobrev. Nu var det ett tag sedan Owe vikarierade på firman, men han skulle gärna göra det igen. Jag hoppas jag får komma tillbaka igen. Det kryper i mig när jag inte får jobba, säger den snart 69-årige fastighetsskötaren. anita åsbrink började på företaget 1976 I dag jobbar hon på ekonomiavdelningen. Jag tycker om att leta lite fel och att jobba med siffror. Hon har också jobbat med hyresaviseringen. Förr tog aviseringen sju till tio arbetsdagar, i dag går det i princip på nolltid. Eftersom Anita jobbat så länge i företaget har hon fått tycka till när nya system har köpts in. Olov kommer hon ihåg som en stark person som slog i dörrar och vars vilja var lag. Jag gillade honom. Han lyssnade och gav raka besked. Nu är det längesedan Olov Lindgren satt på sin vd-stol. - Det kan vara en fördel med förnyelse men det har blivit mindre familjärt sista åren. Men jag har bara jobbat på familjeföretag. Jag gillar gemenskapen och trivs när man är ett team som jobbar mot samma mål. 14

arbetat länge på företaget... inger dalin såg en annons i DN där olov lindgren sökte en kontorist. Hon sökte jobbet och började på firman 1962 som 19-åring. Då var man yngst och nu är man äldst. På den tiden gjorde Inger det mesta. Bland annat jobbade hon med lön. Då fick man göra allt manuellt och när lönen kom fick alla varsitt kuvert med kontanter. Hon minns grundaren och sin förste chef, Olov Lindgren, mycket väl. Han hade väldig respekt med sig när han kom in i ett rum, han var sån som person. Det var en annan tid då. Olov Lindgren höll i allting själv och han brydde sig om personalen. Han gick verkligen den långa vägen och arbetade sig uppåt. Han var hård men rättvis och väldigt bestämmande med ett häftigt humör. Men han kunde också visa uppskattning och till exempel bjuda personalen på resor. Och så hade han med sig presenter från sina resor. Inger arbetade på företaget i åtta år. Sedan fick hon barn, sa upp sig och var hemma i åtta år. Sedan visade slumpen vägen. I DN, samma tidning första gången Inger kom i kontakt med Olov Lindgren, såg hon en annons där firman sökte en halvtidspersonal. Inger sökte jobbet och fick komma tillbaka. Jag har haft så mycket roligt här och vi har haft en bra gemenskap. Till exempel hittade vi på saker tillsammans och vi tjejer brukade vara hemma hos varandra. Då var man yngst och nu är man äldst 1986 började Inger på hyresavdelningen, den avdelning där hon jobbat fram till sin pension. Det har hänt mycket sedan 1962. Förr gjorde man allt för hand och det mesta tog en evinnerlig tid. Kopieringen skedde i ett mörkerrum i vattenbad, det var en speciell lukt där inne som jag fortfarande kommer ihåg. Hyresgästernas namn hade vi på en bokföringsmaskin. Det var ett stort åbäke och lät som ett tröskverk. Men när företaget har växt har också utvecklingen växt, det har varit kul att se. Inger tycker om att arbeta med människor. Och genom evakueringar har hon kommit på många hyresgäster in på livet. Man har fått vara både kurator och medlare genom åren. Men jag tycker det är stimulerande och har alltid tyckt att det är roligt att jobba. Inger har en förmåga att koppla ihop namn med lägenhetsnummer och hon minns fortfarande telefonnummer från 60-talet. Att hon är och varit uppskattad av hyresgästerna har märkts tydligt varje jul då mycket blommor och andra klappar kommer. Det är ju jätteroligt när man får respons på det man gör. 15

Egna byggare och fastighetsskötare säkerställer högsta kvalité och bästa service för våra hyresgäster susanne eliasson - byggchef Byggavdelningen på Olov Lindgren På Olov Lindgren finns en lång gedigen kunskap hos medarbetarna gällande projektledning av ombyggnadsprojekt. Företagets byggavdelning tar hand om de stora ombyggnaderna av egna fastigheter. En långsiktig planering ligger till grund för de nödvändiga omflyttningarna och evakueringarna av våra hyresgäster. Hyresgästenkäten som vi skickar ut till våra hyresgäster varje år ger oss en god inblick i vad det är människor sätter värde på i sitt boende eller i sina lokaler. Denna kunskap finns givetvis redan bland företagets anställda tack vara den nära och personliga kontakten vi har med våra hyresgäster. Vid ombyggnad av en fastighet har vi väl utarbetade rutiner för att ta tillvara hyresgästernas önskemål, men även för att på ett tydligt sätt kommunicera våra egna tankar kring ett långsiktigt ägande och förvaltande. I vår närmaste planering ligger bl a några sekelskifteshus som företaget förvärvade för ett antal år sedan. Dessa fastigheter kräver ett speciellt hänsynstagande, både vad gäller det arkitektoniska och dagens krav och förväntningar på moderna, ändamålsenliga och säkra bostäder och lokaler. Vi undersöker och analyserar fastigheterna noga med hjälp av ett flertal konsulter och entreprenörer. Kompetens gällande projekt- och projekteringsledning, produktionsledning, kalkylering, upphandling och installationssamordning finns intern i organisationen på byggavdelningen. Byggnadsarbetena utförs av våra egna hantverkare och i stor utsträckning även av upphandlade entreprenörer. I nära samarbete med förvaltare, uthyrare och teknisk personal på förvaltningsavdelningen utformar vi framtidens boende- och arbetsmiljöer. hans gineman - fastighetschef Vi arbetar till största del med egen kompetens, d.v.s. anställda fastighetsskötare boende i våra fastigheter i närområdet, egna servicehantverkare och mindre entreprenörer med god kännedom om våra fastigheters och deras förutsättningar. Detta borgar för en god service och hög trivsel 16

17

Vad tycker våra hyresgäster om Olov Lindgren som hyresvärd? Sedan år 2006 görs hyresgästenkäten årligen. Enkäten innehåller frågor om boendet, skötsel av inne- och utemiljö, kontakter med Olov Lindgren samt andra aspekter på förvaltningen. Enkäten har gjorts bland såväl bostadshyresgäster som lokalhyresgäster. I 2008 års undersökning tog sig hela 979 bostadshyresgäster och 244 lokalhyresgäster tid att svara på enkäten vilket motsvarar en svarsfrekvens på 65 respektive 63 procent. Nedan redovisas ett urval av enkätsvaren i diagramform samt en sammanställning där man kan se hur Olov Lindgren ligger i jämförelse med andra företag som utfört samma undersökning bland sina hyresgäster. bostäder 18

Enkätsvaren visar att de flesta trivs i sina lägenheter och lokaler Hög trivsel i hyrandet I enkäten har Olov Lindgrens service och förvaltning fått mycket goda betyg av hyresgästerna. Enkätsvaren visar att de flesta trivs i sina lägenheter och lokaler samt i det närliggande området och med Olov Lindgren som hyresvärd. Enkäterna sammanställs av AktivBo på uppdrag av Olov Lindgren. lokaler 19

Fastighetsmarknaden Företagets kärnverksamhet är att förvalta våra egna fastigheter och ge service till de privatpersoner och företag som hyr i fastigheterna. BD, per nationalitet Under alla företagets sjuttio år har en försiktig expansion ägt rum där fastighetsbeståndet utökats på olika sätt. De senaste åren har expansionen huvudsakligen skett genom köp av kom- 2003 fastigheter. 2004 2005 2006 2007 2002mersiella 2008 * att det är svårt att förutspå utvecklingen därför är vår filosofi att kontinuerligt i en lugn takt förvärva nya fastigheter. Då kommer vi att köpa dyrt ibland och billigare ibland. För oss är det viktigare att komma över fastigheter som passar in i vår förvaltning än att köpa fel fastighet billigt. Under sjuttio år har vi endast i undantagsfall sålt någon fastighet. Vår verksamhet är fastighetsförvaltning och inte fastighetshandel. 3 128 916 4 936 7 410 6 727 2 804 12 907 Utvecklingen av fastighetsmarknaden i Stockholm under de 2 326 Vår marknad 4 660 har alltid 1 430 varit Stockholms 0 kommun, 0 vilket medfört att vi följt och bevakat prisutvecklingen. Vår bedömning är 0 0 senaste åren framgår av diagrammen nedan. 977 575 0 365 971 0 0 0 969 5 871 1 410 4 050 1 130 4 500 6 431 7 120 12 237 9 185 11 748 3 934 17 407 Transaktionsvolym Stockholm CBD, per nationalitet 20 000 16 000 12 000 8 000 4 000 0 Yield gap kontor Stockholm CBD 2002-2008 (årsslut) 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 * Svenska investerare Tyska investerare Norska investerare 2002 2003 Övriga internationella 2004 investerare 2005 2006 2007 2008 Direktavkastning kontor, Stockholm CBD 6,5 6,8 6,3 5,8 5,3 4,5 5,3 5-årig swapränta (SEK) 5,3 4,4 4,1 3,1 3,8 4,6 2,8 Yield gap 1,2 2,4 2,2 2,6 1,4-0,1 2,4 * Enligt ny definition av Stockholm CBD, Central Business District. Yield gap kontor Stockholm CBD 2002-2008 (årsslut) 8 6 4 2 0-2 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Yield gap Direktavkastning kontor, Stockholm CBD 5-årig swapränta (SEK) - Källa: Leimdörfer 20

Organisation Sedan sommaren 2007 är företaget organiserat enligt schema nedan. Fastighetsavdelningen är i sin tur uppdelad i fyra förvaltningsområden, tre med i huvudsak bostäder och ett område som ansvarar för fastigheter med övervägande kommersiella lokaler. På bilden från vänster: Jan Ellström Vd, Susanne Eliasson Byggchef, Andreas Mårtenson Ekonomichef, Hans Gineman Fastighetschef Styrelse Vd Fastighetsavd. Byggavd. Affärsutveckling Ekonomi Administration 21

förvaltningsberättelse Denna tryckta årsberättelse är en förkortad version av den fullständiga årsredovisningen. Alla belopp anges i tusentals kronor om inget annat anges. Verksamheten Företaget äger, bygger och förvaltar hyresfastigheter. Koncernförhållanden Moderbolaget Byggnadsfirma Olov Lindgren AB äger samtliga aktier i Olov Lindgren Fastighets AB, Olov Lindgren Förvaltnings AB, Olifa Förvaltningsaktiebolag samt Olov Lindgren Holding AB. Olov Lindgren Holding AB äger samtliga aktier i Olov Lindgren City AB och Olov Lindgren Invest AB. Olov Lindgren Fastighets AB äger samtliga aktier i Olov Lindgren Häggen AB, Olov Lindgren B-sund AB, Olov Lindgren Bostads AB och AB Administrator. I koncernen ingår även Olov Lindgren Förvaltnings KB där Olov Lindgren Förvaltnings AB är komplementär och Olifa Förvaltningsaktiebolag är kommanditdelägare. FLERÅRSJÄMFÖRELSE, KONCERNEN* 2008 2007 2006 2005 2004 Nettoomsättning 423 901 394 045 358 233 323 141 300 325 Resultat efter finansiella poster 22 461 46 711 52 359 44 577 15 120 Resultat i % av nettoomsättningen 5,3% 11,9% 14,6% 13,8% 5,0% Balansomslutning 2 627 670 2 097 930 2 000 998 1 379 932 1 081 486 Soliditet 17,8% 23,1% 23,1% 33,9% 41,9% Avkastning på totalt kapital 4,6% 5,1% 4,8% 4,9% 2,9% FLERÅRSJÄMFÖRELSE, MODERBOLAGET* 2008 2007 2006 2005 2004 Nettoomsättning 315 290 301 798 292 900 287 979 273 232 Resultat efter finansiella poster 31 124 35 916 41 614 42 572 7 547 Resultat i % av nettoomsättningen 9,9% 11,9% 14,2% 14,8% 2,8% Balansomslutning 1 996 115 1 618 934 1 298 900 1 338 683 1 081 626 Soliditet 24,9% 31,7% 34,4% 34,4% 41,0% Avkastning på totalt kapital 4,9% 5,0% 4, 9% 4, 8% 2,1% *) Definitioner av nyckeltal, se tilläggsupplysningar Väsentliga händelser Under räkenskapsåret har Olov Lindgren Fastighets AB förvärvat bolaget AB Administrator, org nr 556013-2838, ägandes fastigheten Vallonen 1. Under räkenskapsåret har Olov Lindgren Invest AB förvärvat fastigheten Fenix 2, belägen i Stockholm. Efter räkenskapsårets utgång har Olov Lindgren Invest AB förvärvat bolaget Olov Lindgren Polacken AB, org nr 556675-2316, ägandes fastigheten Polacken 25. Resultatdisposition Moderbolaget Förslag till disposition av bolagets vinst. Till årsstämmans förfogande står: balanserad vinst 122 753 437 lämnat koncernbidrag -14 965 558 årets vinst 775 353 30 563 232 Styrelsen föreslår att: i en ny räkning överföres 30 563 232 Beträffande bolagets resultat och ställning i övrigt hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar med tillhörande tilläggsupplysningar och bokslutskommentarer. 22