ALM Equity AB (publ): Delårsrapport januari-september 2012 Stockholm 2012-11-23 Juli -september 2012 Omsättningen uppgick till 108,2 (50,1) Mkr Resultatet uppgick till 14,7 (11,5) Mkr, motsvarande 1,32 (1,01) kr per stamaktie Eget kapital uppgick vid periodens slut till 359,4 (309,8) Mkr, motsvarande 25,02 (20,13) kr per stamaktie och 103,75 (103,75) kr per preferensaktie Likvida medel uppgick den 30 september till 92,9 (66,1) Mkr ALM Equity (ägarandel 47,5 procent) har tillsammans med investerare förvärvat fastigheten Sicklaön 361:1 i Nacka omfattande 3 419 kvm med en uthyrningsbar area om 1 435 kvm Via Svensk Markförvaltning (ägarandel 41,2 procent) har två fastigheter förvärvats: Ektorp 2:1 och 2:2 med en tomtareal på 83 ha belägna i Österåkers kommun. För fastigheten Såpsjudaren 14 i centrala Stockholm (ägarandel 43,7 procent) har detaljplaneändring, som medger ombyggnation till bostäder, butiker och lokaler för cirka 3 300 kvm, vunnit laga kraft Byggstart har skett av etapp 1 i projektet Bjäreterrassen i Torekov (ägarandel 50 procent), bestående av 18 bostäder Under perioden såldes 24 (24) bostadsrätter i projekt till ett värde av 82,2 (46,2) Mkr. ALM Equitys andel var 13 (11) bostadsrätter till ett värde av 41,0 (20,8) Mkr. Bostadsportföljen innehöll vid kvartalets slut cirka 74 600 (74 700) kvm planlagd byggarea, varav ALM Equitys andel är ca 41 000 (41 300) kvm Januari- september 2012 Omsättningen uppgick till 288,0 (257,8) Mkr Resultatet uppgick till 38,2 (61,6) Mkr, motsvarande 3,38 (5,69) kr per stamaktie jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep Mkr 2012 2011 2012 2011 Nettoomsättning 108,2 50,1 288,0 257,8 Rörelseresultat 19,0 16,8 51,2 74,7 Resultat perioden 14,7 11,5 38,2 61,6 Resultat per stamaktie (kr) 1,32 1,01 3,38 5,69 Avkastning eget kapital 22,0% 20,4% 19,5% 40,1%
Väsentliga händelser efter periodens utgång Byggstart av projektet Kevinge Strand i Danderyds kommun (ägarandel 45 procent) bestående av 21 bostadsrätter Projektet Lidingöfyren på Lidingö (ägarandel 45 procent), bestående av 109 bostadsrätter, har färdigställts Projektet Kyrkklockan i Eskilstuna (ägarandel 100 procent), bestående av 24 bostadsrätter har färdigställts 2
ALM Equity är ett fastighetsutvecklingsbolag (Real Estate Developer). Bolaget förvärvar, strukturerar, utvecklar och säljer projekt, framförallt bostäder. VD har ordet Bostadsmarknaden har förbättrats något jämfört med andra kvartalet. Variationerna i olika delmarknader och mellan olika produkter är stora. I grunden finns det bostadsbrist och ökad inflyttning, speciellt i storstadsområdena. Å andra sidan avvaktar kunder beslut eller hoppar av bokningsavtal främst beroende på den osäkra andrahandsmarknaden. Bankernas krav på kontantinsats för nya kunder har också en negativ påverkan för bostadsmarknaden. Effekten av denna blandade bild blir att projekten byggstartas mer oregelbundet än vanligt och att det blir svårt att förutsäga när projekt kommer igång. ALM Equitys försäljning av bostäder sker på bokningsavtal och redovisas först när dessa konverteras till bindande avtal. Detta leder till stora variationer i redovisad försäljning mellan kvartalen då försäljningarna redovisas stötvis. Under tredje kvartalet såldes 24 bostäder för 82 Mkr och efter periodens utgång har ytterligare 9 bostäder för 58 Mkr sålts. Bokningsaktiviteten har under tredje kvartalet varit god. Konverteringar av bokningar till bindande avtal kommer under fjärde kvartalet att genomföras i Lampfabriken i Sundbyberg och BJG 53 (f.d. Såpsjudaren) i centrala Stockholm. Bostadsprojekt Totalt ALM s andel jul-sep jul-sep jul-sep jul-sep 2012 2011 2012 2011 Byggrätter 1 213 1367 639 700 Startad produktion 18 108 9 49 Sålda bostäder 24 24 13 11 Bostäder i produktion vid periodens slut 197 419 128 203 Försäljningsgrad i produktion 77% 91% 77% 91% Under försäljning vid periodens slut 379 747 208 379 Vår målsättning är att fortlöpande byggstarta en så stor del av projektportföljen som möjligt. I enlighet med vår fastställda strategi fortsätter vi att bygga upp vår planportfölj genom förvärv av ytterligare fastigheter som skall planändras till bostäder. Under kvartalet förvärvades en planfastighet i Nacka där målsättningen är utveckla ungdomsbostäder och en modern tandvårdsverksamhet. Resultatet för årets tredje kvartal blev 14,7 (11,5) Mkr. I föregående års resultat ingår en engångsvinst på 7,5 Mkr. Vid kvartalets utgång förfogade koncernen över 92,9 (66,1) Mkr i likvida medel. Tack vare den goda likviditeten har vi fortsatt att självfinansiera vissa delar av projekten. 3
Då det i grunden finns en stark efterfrågan på bostäder i bolagets prioriterade områden ser vi stora möjligheter för en snabb och kontrollerad tillväxt i en allt tuffare kreditmarknad på grund av vår starka finansiella ställning. Stockholm den 23 november Joakim Alm 4
VERKSAMHETEN Bostadsprojekt under produktion Projektet Lidingöfyren på Lidingö (ägarandel 45 procent) består av 109 lägenheter som totalrenoveras. Ombyggnationen har pågått sedan förra hösten och sista etappen, som motsvarar cirka hälften av alla lägenheter, har avslutats under det fjärde kvartalet 2012. I projektet Kyrkklockan i Eskilstuna (ägarandel 100 procent) har ombyggnationen av 24 bostadsrätter avslutats, slutbesiktningar är gjorda och köparna har tillrätt lägenheterna i mitten av november. I projektet Stadsterrassen i Enköping (ägarandel 100 procent) fortsätter byggnationen av 46 bostadsrätter med tillträde i juni 2013 enligt plan. Etapp 1 av projektet Bjäreterrassen i Torekov (ägarandel 50 procent) vilken består av 18 bostadsrätter, har byggstartats i slutet av september. Första huset blir färdigt för inflyttning i juni 2013. Totalt består området av 74 bostäder som kommer att byggstartas etappvis. Den 30 september hade ALM Equity 197 bostadsrätter i produktion, varav 77 procent var sålda. I eget lager tog ALM Equity under tredje kvartalet in nio bokaler (en kombination av bostad och lokal), två lokaler samt en gymlokal från projektet Insteget vid Telefonplan (ägarandel 38,5 procent). Därtill fanns vid kvartalets utgång två helägda bostadsrätter i Smögen, en bostadsrätt i Enköping och sex lägenheter i Lidingöfyren i lager. Alla enheter är upptagna till produktionskostnaderna vilket motsvarar ett värde av 27,6 Mkr. ALM Equity garanterade vid tredje kvartalets slut att förvärva 53 osålda lägenheter i produktionsstartade projekt för totalt 116,2 Mkr. Garantin avser eventuellt osålda lägenheter vid tillträde. Projektportföljen Bostadsprojekt (detaljplanerad fastighet som medger byggnation av bostäder): Byggrättsportföljen innehöll per den 30 september 2012, 23 (22) bostadsprojekt med en sammanlagd möjlig byggarea om 74 600 (74 700) kvm, varav ALM Equitys andel utgjorde 41 000 (41 300) kvm. Under kvartalet ökade byggrättsportföljen med cirka 3 300 kvm, varav ALM Equitys andel var cirka 1 400 kvm. Ökningen beror på detaljplaneändring av fastigheten Såpsjudaren 14 på Birger Jarlsgatan från kontor till bostäder, butiker och lokaler. 5
Vid utgången av kvartalet fördelades byggrätterna på följande sätt: Byggrätterna fördelas uppdelat per område enligt följande: 6
Planprojekt (råmark eller detaljplanerad fastighet där detaljplanen kan ändras): Planportföljen innehöll per den 30 september 2012, 44 000 (23 300) kvm planerade bostadsprojekt, varav ALM Equitys andel är 20 800 (10 240) kvm plus cirka 480 (0) hektar via Svensk Markförvaltning, varav ALM Equitys andel är 113 (0) hektar för vilka planerad bostadsyta inte är specificerad. Via Svensk Markförvaltning (ägarandel 41,2 procent) förvärvades under det tredje kvartalet fastigheterna Ektorp 2:1 och 2:2, med en areal på cirka 83 hektar, belägna i Skärgårdsstad i Österåkers kommun. De tre projekten som förvärvats via Svensk Markförvaltning (Albyängar, Högantorp och Ektorp) befinner sig alla tidigt i detaljplaneprocessen varför det är vanskligt att precisera den möjliga exploateringsbara ytan. Med tanke på att dessa projekt innehåller cirka 480 ha råmark får dock potentialen bedömas som förhållandevis hög. Fastigheten Sicklaön 361:1 i Nacka, som förvärvades i tredje kvartalet, är både ett planprojekt och en projektfastighet. Ett sjuårigt hyreskontrakt finns på den uthyrningsbara ytan på 1 435 kvm. Under hyrestiden kommer en detaljplaneändringprocess att drivas för att skapa bostäder i fastigheten. Det är även här för tidigt i processen för att kunna bedöma den exploateringsbara ytan. Detaljplaneändring för fastigheten Såpsjudaren 14 på Birger Jarlsgatan i Stockholm från kontor till bostäder, butiker och lokaler har vunnit laga kraft under tredje kvartalet vilket innebär att projekt BJG 53 har flyttats till bostadsprojekt. Vid utgången av tredje kvartalet fördelades planprojekten på följande sätt: 7
Projektfastigheter (bebyggd fastighet med löpande verksamhet): Fastigheten Sicklaön 361:1, som förvärvades i september, innehåller uthyrningsbar yta på 1 435 kvm vilket innebär att fastighetsytan för projektfastigheter har ökat till 24 300 (21 100) kvm, varav ALM Equitys andel är 8 700 (7 500) kvm, fördelad enligt följande: EKONOMI Resultat för perioden juli-september 2012 Nettoomsättningen uppgick till 108,2 (50,1) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 102,6 (47,3) Mkr och fastighetsförvaltning 5,6 (2,8) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 19,0 (16,8) Mkr. Av periodens resultat på 14,4 (11,1) Mkr tillföll 14,7 (11,5) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -0,3 (-0,4) Mkr. Successiva vinstavräkningar är gjorda i projekten Lidingöfyren, Kyrkklockan, Stadsterrassen, Bjäreterrassen och Såpsjudaren. I rörelseresultatet för motsvarande period 2011 ingår en engångsvinst på 7,5 Mkr på grund av utfall av en option. Resultat för perioden januari-september 2012 (9 månader) Nettoomsättningen uppgick till 288,0 (257,8) Mkr, varav bostadsutveckling svarade för 271,7 (249,0) Mkr och fastighetsförvaltning 16,3 (8,8) Mkr. Rörelseresultatet uppgick till 51,2 (74,7) Mkr. Av periodens resultat på 37,2 (60,6) Mkr tillföll 38,2 (61,6) Mkr moderbolagets aktieägare medan minoritetens resultatandel uppgick till -1,0 (-1,0) Mkr. Successiva vinstavräkningar är gjorda i projekten Insteget, Lidingöfyren, Kyrkklockan, Stadsterrassen, Lampfabriken, Bjäreterrassen och Såpsjudaren. I rörelseresultatet under motsvarande period för 2011 ingår en fastighetsförsäljning och en optionsvinst med totalt 19,2 Mkr. 8
Balansräkningen per den 30 september 2012 Balansomslutningen uppgick till 901 (793) Mkr, vilket är en ökning med 72 Mkr jämfört med årsskiftet 2011/12. Av tillgångarna vid periodens slut utgör exploateringsfastigheterna den största posten med 573 (547) Mkr. På skuldsidan uppgår räntebärande lån från kreditinstitut till 355 (326) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 359 (310) Mkr. Utvecklingen av det egna kapitalet under året beror på: den genererade vinsten på 38,2 Mkr kapitaltillskott i projektbolagen med 71,7 Mkr, vilket ökat koncernens kapital med 28,7 Mkr återbetalning av det externa aktieägartillskottskapitalet i samband med avslut av projektet Insteget, vilket minskat koncernens kapital med 21,3 Mkr aktieutdelningar till aktieägarna i ALM Equity uppgående till 9,1 Mkr Det externa tillskottskapitalet återbetalas vid projektens avslut. Om något projekt redovisar underskott reduceras återbetalningen med dessa underskott. Soliditeten var den 30 september 40 (39) procent. Likviditet, kassaflöde och finansiering Koncernens likvida medel uppgick vid periodens utgång till 92,9 (66,1) Mkr. Kassaflödet för perioden juli-september var -17,0 (-14,7) Mkr och för perioden januari-september 14,5 (-0,4) Mkr. Moderbolaget Moderbolaget ALM Equity AB:s resultat för det tredje kvartalet uppgick till 0,4 (0,3) Mkr. Moderbolaget förfogade vid periodens slut över 60,4 (32,0) Mkr i likvida medel. Garantier för banklån och förskott uppgår vid periodens slut till 58,2 (83,5) Mkr. Det egna kapitalet uppgick till 192,8 (146,5) Mkr. Soliditeten var på balansdagen 94 (82) procent. Väsentliga händelser efter rapporttidens utgång Projektet Kevinge Strand i Danderyds kommun (ägarandel 45 procent), bestående av 21 bostadsrätter och cirka 2 100 kvm boa, byggstartades. Inflyttning är planerad till andra kvartalet 2014. De två projekten Lidingöfyren, på Lidingö (ägarandel 45 procent) och Kyrkklockan i Eskilstuna (ägarandel 100 procent) har färdigställts och tillträtts av bostadsköpare. ALM Equity har tillträtt 22 lägenheter till ett värde på 54,3 Mkr i Lidingöfyren och 4 lägenheter till ett värde på 3,9 Mkr i Kyrkklockan. 9 bostadsrätter till ett värde av 57,7 Mkr har sålts i projekt, varav ALM Equitys andel är 4 bostadsrätter till ett värde av 18,9 Mkr. Alla bokaler i projektet Insteget har avyttras från lager med en mindre vinst i början av oktober. 9
Redovisnings- och värderingsprinciper Bolaget tillämpar Bokföringsnämndens allmänna råd och uttalanden. När allmänna råd från bokföringsnämnden saknas har vägledning hämtats från Redovisningsrådets rekommendationer. Redovisnings- och värderingsprinciper överensstämmer med de som tillämpas i den senaste årsredovisningen och där redovisas under not 1 på sidorna 105-107. Transaktioner med närstående Inga transaktioner mellan ALM Equity AB koncernen och närstående som väsentligt påverkat företagets ställning och resultat har ägt rum. Risker och osäkerhetsfaktorer ALM Equitys väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer beskrivs i Årsredovisningen 2011 på sidorna 76-79. Inga nya väsentliga risker eller osäkerhetsfaktorer bedöms ha tillkommit. Rapportdatum: 27 februari 2013 Bokslutskommuniké 2012 23 maj 2013 Delårsrapport januari-mars 23 maj 2013 Årstämma 23 augusti 2013 Delårsrapport januari-juni 21 november 2013 Delårsrapport januari-september Definitioner: Andel riskbärande kapital Summan av eget kapital ökat med efterställda lån och minoritetsandelar. Avkastning på eget kapital Resultat efter skatt exklusive minoritetens andel minskat med preferensaktieutdelningen i procent av det genomsnittliga egna kapitalet minskat med preferenskapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning, förutom i tabellen på första sidan där avkastningen på eget kapital beräknas på en specifik period. Avkastning på sysselsatt kapital Resultatet efter finansiella poster med återläggning av räntekostnader i procent av det genomsnittliga sysselsatta kapitalet. Baserad på rullande tolvmånaders beräkning. Belåningsgrad Räntebärande skulder vid periodens utgång i förhållande till bokfört värde av fastigheter vid periodens utgång. Eget kapital per preferensaktie Preferensaktiens företrädesrätt vid likvidation av bolaget (100 kronor per preferensaktie) samt aktiens rätt till utdelning (5 kronor per år). Eget kapital per stamaktie Eget kapital vid periodens utgång i relation till antalet stamaktier vid periodens utgång efter att hänsyn tagits till preferenskapitalet. 10
Resultat per stamaktie Resultat i relation till genomsnittligt antal stamaktier sedan hänsyn tagits till preferensaktiernas del av resultatet för perioden. Räntetäckningsgrad Resultat efter finansiella intäkter dividerade med de finansiella kostnaderna. Rörelsemarginal Rörelseresultat i procent av omsättningen. Soliditet Summan av eget kapital i procent av summa tillgångar. Sysselsatt kapital Balansomslutningen minskad med icke räntebärande skulder inklusive uppskjutna skatteskulder. 11
RESULTATRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2012 2011 2012 2011 2011 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Nettoomsättning (Not 1) 108 185 50 094 288 014 257 612 318 499 Rörelsens kostnader -89 208-33 288-236 803-183 136-234 441 Rörelseresultat (Not 2) 18 977 16 806 51 211 74 676 84 058 Finansnetto -4 545-5 659-14 050-14 109-18 411 Resultat efter finansiella poster 14 432 11 147 37 161 60 567 65 647 Skatt - - - - - Minoritetens andel av resultatet 277 364 1 013 1 021 1 683 Periodens resultat 14 709 11 511 38 174 61 588 67 330 Resultat per stamaktie före och efter utspädning (kr) 1,32 1,01 3,38 5,69 6,63 Resultat per preferensaktie (kr) 1,25 1,25 3,75 3,75 5,00 Antalet aktier (tusental) 10 155 10 155 10 155 10 155 10 155 Antalet preferensaktier (tusental) 1 015 1 015 1 015 1 015 1 015 NYCKELTAL OCH AKTIEDATA 2012 2011 2012 2011 2011 Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Rörelsemarginal (%) 18 34 18 29 26 Avkastning på eget kapital (%) 16 29 16 29 32 Avkastning på sysselsatt kapital (%) 9 14 9 14 13 Soliditet (%) 40 39 40 39 39 Andel riskbärande kapital (%) 48 43 48 43 42 Eget kapital per stamaktie (kr) 25,02 20,13 25,02 20,13 21,31 Eget kapital per prefensaktie (kr) 103,75 103,75 103,75 103,75 105,00 Belåningsgrad (%) 60 61 60 61 61 Räntetäckningsgrad (ggr) 4,6 3,9 4,3 6,2 3,4 Antal produktionsstartade lägenheter 18 108 64 108 132 Antal sålda lägenheter 24 24 48 128 162 Detaljplanerad fastighet byggarea (kvm) 74 600 74 700 74 600 74 700 73 900 ALM Equitys nettoandel byggarea (kvm) 41 000 41 300 41 000 41 300 40 400 12
BALANSRÄKNINGAR I SAMMANDRAG Belopp i tkr Koncernen 2012-09-30 2011-12-31 2010-12-31 TILLGÅNGAR Maskiner och inventarier 140 161 211 Andelar i intressebolag - - - Uppskjuten skattefordran 6 004 6 004 6 004 Summa anläggningstillgångar 6 144 6 165 6 215 Exploateringsfastigheter 572 864 552 250 397 312 Projektfastigheter 118 597 113 223 43 269 Lagerandelar i bostadsrättsföreningar 27 563 13 809 12 470 Kortfristiga fordringar m.m. 82 785 65 449 37 189 Likvida medel 92 936 78 449 66 472 Summa omsättningstillgångar 894 745 823 180 556 712 SUMMA TILLGÅNGAR 900 889 829 345 562 927 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 359 418 323 040 180 447 Minoritetens andel -4 513-3 500-2 188 Uppskjuten skatteskuld 150 150 - Summa långfristiga skulder 150 150 - Kortfristiga räntebärande lån från kreditinstitut 354 687 378 247 283 518 Efterställda räntebärande reverslån 73 727 32 871 27 928 Övriga kortfristiga, icke räntebärande skulder 117 420 98 538 73 222 Summa kortfristiga skulder 545 834 509 655 384 668 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 900 889 829 345 562 927 Räntebärande skulder 428 414 411 118 311 446 FÖRÄNDRING AV EGET KAPITAL 2012-09-30 2011-12-31 2010-12-31 Belopp vid periodens ingång 323 040 180 447 89 052 Periodens resultat 38 174 67 330 24 693 Uppskrivningsfond fastighet - 7500 - Aktieägartillskott 28 662 71 825 66 702 Återbetalda aktieägartillskott -21 319 - - Aktieutdelning preferensaktier -5 077 - - Aktieutdelning stamaktier -4 062-4 062 - Belopp vid periodens utgång 359 418 323 040 180 447 13
KASSAFLÖDESANALYSER I SAMMANDRAG Belopp i tkr 2012 2011 2012 2011 2011 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) Koncernen jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Resultat före skatt 14 709 11 511 38 174 61 588 67 330 Ej kassapåverkande poster -275-364 -1 018-1 021 6 188 Kassaflöde före förändring i rörelsekapital 14 434 11 147 37 156 60 567 73 518 Investering/försäljning exploateringsfastigheter -48 714 25 160-20 614-149 320-154 938 Investering/försäljning lagerandelar i Brf -3 869 - -13 754 - -1 339 Övrig förändring i rörelsekapital -7 384-132 245-12 959-12 395-2 945 Kassaflöde från löpande verksamhet -45 533-95 938-10 171-101 148-85 704 Investeringar/försäljningar av materiella och finansiella anläggningstillgångar -2 14 21-62 047-69 904 Kassaflöde från investeringsverksamhet -2 14 21-62 047-69 904 Upptagna/lösta lån 28 537 81 258 24 638 162 804 167 585 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 28 537 81 258 24 638 162 804 167 585 Periodens kassaflöde -16 998-14 666 14 488-391 11 977 Likvida medel vid periodens början 109 936 80 747 78 449 66 472 66 472 Likvida medel vid periodens slut 92 937 66 081 92 937 66 081 78 449 (Not 1) Nettoomsättning per segment 2012 2011 2012 2011 2011 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) (12 mån) jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Bostadsutveckling 102 634 47 253 271 670 249 041 307 324 Fastighetsförvaltning (projektfastigheter) 5 551 2 841 16 344 8 771 11 175 Summa 108 185 50 094 288 014 257 812 318 499 (Not 2) Rörelseresultat per segment 2012 2011 2012 2011 2011 (3 mån) (3 mån) (9 mån) (9 mån) 12 mån) jul-sep jul-sep jan-sep jan-sep jan-dec Bostadsutveckling 16 461 16 595 45 018 74 495 84 213 Fastighetsförvaltning (projektfastigheter) 2 516 211 6 193 181-155 Summa 18 977 16 806 51 211 74 676 84 058 14
Denna rapport har inte granskats av bolagets revisorer. Stockholm den 23 november 2012 ALM Equity AB (publ) Joakim Alm, VD För mer information kontakta: Joakim Alm, tel 0733-96 97 27 Om ALM Equity Mer information finns på www.almequity.se 15