AP Fastigheter Delårsrapport januari - september 2005 1
Delårsrapport kvartal 3, 2005 AP Fastigheter AB (publ) Periodens resultat efter skatt: 1 693 Mkr (846 Mkr). Periodens resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad värdeförändring samt avskrivning: 957 Mkr (1 083 Mkr). Hyresintäkterna för perioden: 2 239 Mkr (2 493 Mkr). För ett mellan åren jämförbart bestånd minskade hyresintäkterna med 1 procent. Den ekonomiska uthyrningsgraden vid periodens utgång: 92 procent (92 procent). Driftnettot för perioden: 1 472 Mkr (1 611 Mkr). För ett mellan åren jämförbart bestånd minskade driftnettot med 1 procent. 51 fastigheter har avyttrats under året till ett värde av 2 696 Mkr (2 389 Mkr) och 5 fastigheter har förvärvats för 1 750 Mkr (0 Mkr). Ekonomiska data Mkr 2005 Jansept 2004 Jansept 1) 2004 Helår 1) Hyresintäkter 2 239 2 493 3 259 Uthyrningsgrad, % 92 92 92 Driftsöverskottsmarginal, % 66 65 62 Resultat efter skatt 1 693 846 1 307 Kassaflöde från löpande verksamhet 634 755 1 060 Marknadsvärde fastigheter på balansdagen 30 537 30 500 30 170 Nettoinvestering -703-2 145-2.583 Soliditet, % 45 45 45 Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,1 2,9 1) Omräknat enligt IFRS där tillämpligt se vidare sid 9 och 10 AP Fastigheter AB (publ) Styrelsens säte Stockholm, Box 16292, 103 25 Stockholm Org.nr. 556061-4603, tel 08-566 20 500, www.apfastigheter.se
2 (18) AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter är ett av Sveriges största fastighetsbolag med ett fastighetsbestånd värderat till 30,5 miljarder kronor per den 30 september 2005. Bolaget är inriktat på kommersiella fastigheter och bostäder på ett fåtal utvalda orter i Sverige; Stockholm, Uppsala och Göteborg. Cirka 70 procent av fastighetsbeståndets värde är beläget i Stockholms innerstad och andra välbelägna Stockholmsområden, bl.a. Nacka Strand, Alviks Strand, Positionen i Värtahamnen och Solna Strand. I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter men också kontorsfastigheter i cityområdet. Beståndet i Uppsala har en tyngdpunkt på bostäder, bl.a. Studentstaden, men innehåller även centralt belägna kommersiella fastigheter, t.ex. Uppsala Science Park. Marknadsvärde fördelat efter lokalkategorier Marknadsvärde fördelat efter geografisk spridning Butik 12% Övrigt 8% Göteborg 12% Uppsala 20% Bostäder 17% Kontor 63% Stockholm 68% Övrigt 0% AP Fastigheters affärsidé är att äga fastigheter i svenska storstadsregioner med tillväxtförutsättningar. Mervärden skapas genom en aktiv transaktionsverksamhet, fastighetsutveckling, serviceinriktad förvaltning och synergier mellan dessa. AP Fastigheter ägs till lika delar av Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden. Fastighetsmarknaden Den svenska fastighetsmarknaden har under hösten kännetecknats av många och stora transaktioner. Transaktionerna gäller främst centralt belägna och moderna kontor på Stockholmsmarknaden. I transaktionerna kan sänkta direktavkastningsnivåer avläsas. Enligt DTZ är direktavkastningsnivån vid utgången av kvartal 3 2005 för kommersiella lokaler i genomsnitt i Stockholm innerstad 5,25 procent, Stockholm ytterstad 6,25 procent, Göteborg 6,00 procent och Uppsala 6,25 procent. Detta är en sänkning på samtliga AP Fastigheters delmarknader jämfört med årsskiftet 2004 / 2005. Intresset för den svenska fastighetsmarknaden är fortsatt stort hos utländska aktörer och då främst de nordiska aktörerna som på allvar har etablerat sig på den svenska fastighetsmarknaden.
3 (18) Lokalhyresmarknaden Lokalhyresmarknaderna på samtliga orter där AP Fastigheter verkar kännetecknas av viss optimism, även om svag tillväxt fortfarande gör att få hyresgäster expanderar och få nystartade företag tillkommer. I Stockholm, AP Fastigheters enskilt största marknad, medför detta att den efterfrågan som finns styrs främst till lokaler i centrala lägen samt flexibla och moderna lokaler i ytterområdena. Stockholm Stockholms hyresmarknad är differentierad mellan Stockholm innerstad och Stockholm ytterområden. I Stockholm innerstad bedöms nedgången i hyrorna ha upphört under 2004. Återhämtningen på kontorshyresmarknaden förväntas fortsätta under slutet av 2005. Även kan tendenser till återhämtning ses i välbelägna ytterstadsområden. AP Fastigheters har under september genomfört en större uthyrning i Nacka Strand med 26 000 kvm till WM-data. Samtidigt har Nobiskoncernen, som bland annat även äger Operakällaren, satsat i området genom att förvärva verksamheten i mäss- och konferensanläggningarna Factory, Tornvillan och Fabrikörsvillan. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per den sista september till 6 procent i Stockholms innerstad och 13 procent i Stockholms ytterområden. Snittet för marknaden som helhet var vid motsvarande tidpunkt enligt DTZ 11-15 procent i Stockholms innerstad. DTZ anger den generella vakansgraden i i Stockholms ytterområden till cirka 15 procent samtidigt som det finns delmarknader med vakansgrader överstigande 20 procent. Uppsala Uppsalas hyresmarknad uppvisar en stabil uthyrningsgrad för kommersiella objekt. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per sista september till 5 procent. Snittet för marknaden som helhet var enligt DTZ i storleksordningen 5 procent. AP Fastigheter har även ett stort innehav av bostadsfastigheter i Uppsala. Efterfrågan på bostadslägenheter är fortsatt mycket hög. Göteborg I Göteborg äger AP Fastigheter främst butiksfastigheter. Efterfrågan på bra välbelägna butiker är god i Göteborg city och förekommande vakanser beror vanligen på omflyttningar. Framöver förväntas hyresutvecklingen för butikslokaler uppvisar en fortsatt positiv trend beroende på gynnsamma förutsättningar för detaljhandeln. AP Fastigheters vakansgrad för det kommersiella beståndet uppgick per sista september till 4 procent. Snittet för marknaden som helhet var enligt DTZ runt 12 procent.
4 (18) Verksamhetsutfall Detta är AP Fastigheters tredje delårsrapport som är upprättad enligt IFRS. Jämförelsetalen för 2004 har omräknats enligt IFRS. Effekterna av övergången till IFRS beskrivs på sidan 9 och 10. Resultat januari - september 2005 Resultat efter skatt för perioden uppgick till 1 693 Mkr (846 Mkr) eller 42,32 kr (21,15 kr) per aktie. Ökningen i resultatet är främst hänförlig till orealiserad värdeförändring som ingår med 988 Mkr (46 Mkr). Periodens redovisade skatt uppgår till 16 procent av resultat efter finansiella poster. Avvikelsen mot 28 procent förklaras främst av bolagsavyttringar. Resultat före skatt, exklusive realiserad och orealiserad värdeförändring samt avskrivning, uppgick till 957 Mkr (1 083 Mkr). Förändringen i resultatet är främst hänförlig till beståndsförändringar. Resultat från finansiella poster uppgick till -462 Mkr (-505 Mkr). Det förbättrade finansnettot förklaras främst av en lägre genomsnittlig ränta i låneportföljen. Resultat juli - september 2005 Resultat efter skatt för det tredje kvartalet uppgick till 399 Mkr (320 Mkr). Förbättringen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras främst av en positiv skatteeffekt som uppkommit vid bolagsavyttring. Hyresintäkterna för det tredje kvartalet uppgick till 710 Mkr (780 Mkr) och driftnettot uppgick till 489 Mkr (521 Mkr). Förändringen i driftnettot är främst hänförlig till beståndsförändringar. Hyresintäkter AP Fastigheters hyresintäkter för januari - september uppgick till 2 239 Mkr (2 493 Mkr), en minskning jämfört med motsvarande period föregående år förklarad av beståndsförändringar, en något ökad vakans och något lägre hyresnivåer. I ett mellan åren jämförbart bestånd, rensat för engångseffekter i form av lösen av hyra, minskade hyresintäkterna med en procent. AP Fastigheters samlade hyresvärde per den 1 oktober 2005 uppgick till 3 133 Mkr. Den ekonomiska uthyrningsgraden uppgick vid periodens utgång till 92 procent (92 procent).
5 (18) Ekonomisk uthyrningsgrad 2005-09-30 % Stockholms innerstad 94 Stockholms ytterstad 87 Uppsala 95 Göteborg 96 Kommersiellt totalt 91 Bostäder 99 Totalt 92 AP Fastigheters hyresgäster återfinns inom flertalet branscher. Statlig verksamhet dominerar och står för 28 procent av den kontrakterade kommersiella hyran. De 10 största hyresgästerna står för 28 procent av den kontrakterade hyran. Ingen enskild hyresgäst representerar mer än 10 procent av den kontrakterade hyran. Genomsnittlig återstående löptid i den kommersiella kontraktsportföljen per den 1 oktober 2005 uppgick till 5,2 år. Driftnetto Driftnettot för årets tre första kvartal uppgick till 1 472 Mkr (1 611 Mkr). Försämringen jämfört med motsvarande period föregående år förklaras främst av beståndsförändringar. Överskottsgraden i beståndet på 66 procent (65 procent) är något högre jämfört med samma period föregående år. I ett jämförbart bestånd, justerat för förtida lösen av hyra, minskar driftnettot med en procent jämfört med motsvarande period föregående år. Förvaltning Lokaler Förvaltning Bostäder Koncernen totalt Jansepsept Jan- Jan- Jan- Jan- Jan- Helår sept sept Helår sept sept Helår 2005 2004 2004 2005 2004 2004 2005 2004 2004 Hyresintäkter 1 804 2 026 2 623 435 467 636 2 239 2 493 3 259 Fastighetskostnader -553-644 -884-214 -238-342 -767-882 -1 226 Driftnetto 1 251 1 382 1 739 221 229 294 1 472 1 611 2 033 Överskottsgrad, % 69 68 66 51 49 46 66 65 62 Investeringsverksamheten Under perioden uppgick nettoinvesteringen till -703 Mkr (-2 145 Mkr). Förvärv Under kvartal tre har inga förvärv genomförts. Tidigare under året har AP Fastigheter förvärvat 5 kontorsfastigheter samt ett antal arrenden i Stockholm för ett fastighetsvärde om 1 750 Mkr (0 Mkr). Det största enskilda förvärvet var resterande 50 procent av aktierna i Position Stockholm.
6 (18) Köpeskillingen för aktierna uppgick till 264 Mkr. Nedan redovisas påverkan på AP Fastigheters balansräkning genom förvärvet. Mkr Förvaltningsfastigheter 725 Goodwill* 26 Räntebärande skulder -420 Uppskjuten skatteskuld -45 Övrigt -22 Nettotillgångar 264 * Hänförlig till förvärvad uppskjuten skatteskuld I och med förvärvet byter de tidigare ägda aktierna i Position Stockholm karaktär, från att tidigare ha redovisats som ett joint venture i kvartal 1 2005 till att, från och med kvartal 2 2005 redovisas som ett dotterbolag. Förvärvet av Position Stockholm förväntas på helårsbasis öka AP Fastigheters hyresintäkter med 125 Mkr och resultat före skatt med 75 Mkr. I utfallet per den 30 september 2005 ingår hyresintäkter från innehavet med 39 Mkr och resultat före skatt med 44 Mkr hänförligt till tiden efter förvärvet. Projekt och lokalanpassningar Investeringar i projekt och lokalanpassningar uppgick under perioden till 202 Mkr (244 Mkr). Större projekt under perioden är anpassning av lokaler i kvarteret Lyckan vid Lindhagensplan, Västra Kungsholmen och kvarteret Tellus vid Telefonplan. Avyttringar och realiserad värdeförändring Under tredje kvartalet har AP Fastigheter avyttrat tre fastigheter. Hotell Sergel Plaza i Stockholm city och två fastigheter i Göteborg. Totalt har AP Fastigheter under januari till september avyttrat 51 fastigheter till ett fastighetsvärde om 2 696 Mkr (2 389 Mkr). Fastigheterna har avyttrats till ett pris överstigande vid årsskiftet bedömt marknadsvärde med 6,1 procent. Realiserad värdeförändring uppgår till 92 Mkr (109 Mkr) för perioden. Antal fastigheter Pris/ fastighetsvärde Realiserad värdeförändring Bostäder Stockholm 1 89-3 Bostäder Göteborg 6 189 13 Summa Bostadsfastigheter 7 278 10 Kommersiellt Stockholm 4 1 200 82 Kommersiellt Göteborg 1 38 10 Kommersiellt Övrigt 39 1 180-16 Summa Kommersiellt 44 2 417 76 Summa Övrigt - - 6 Totalt avyttrat 51 2 696 92 (för fastighetsförteckning se sidan 18)
7 (18) Fastighetsvärde samt orealiserad värdeförändring AP Fastigheters fastighetsbestånd har i redovisningen för kvartal 3 2005 klassificeras redovisningsmässigt som förvaltningsfastigheter, även om det i undantagsfall finns fastigheter där något mer än en obetydlig del nyttjas av ett koncernföretag för administrativa ändamål. Två gånger per år, vid helårs- och halvårsskiftet, värderar AP Fastigheter hela fastighetsbeståndet med hjälp av extern värderingsexpertis. Inför detta bokslut har ett urval av fastighetsbeståndet värderats av intern värderingsexpertis. Värdebedömningarna har utförts enligt riktlinjerna från Svenskt Fastighetsindex. För en mer detaljerad genomgång av värderingsmetodik se AP Fastigheters senaste årsredovisning sid 30-31. De fastigheter som valts ut för värdering är de fastigheter som bedöms ha haft störst värdeförändring sedan halvårsskiftet. I övrigt antas gjorda investeringar vara värdehöjande med aktiverat belopp. Värdeutvecklingen under tredje kvartalet på de internvärderade fastigheterna är svagt positiv och härrör sig främst till effekter av omförhandlade kontrakt. Värdeutvecklingen under året kan framförallt hänföras till marknadens sänkta direktavkastningskrav. Fastighetsbeståndets sammanlagda marknadsvärde per den 30 september 2005 har bedömts till 30 537 Mkr. Verkligt värde i balansräkningen uppgår till 30 477 Mkr (29 939 Mkr). Verkligt värde motsvarar fastigheternas marknadsvärde justerat med förvärvade uppskjutna skatteskulder uppkomna i samband med indirekta förvärv av fastigheter. Den orealiserade värdeförändringen uppgår till 988 Mkr (46 Mkr) för januari till september 2005. Finansiell ställning och likvida medel Eget kapital Det egna kapitalet uppgick per den 30 september 2005 till 14 370 Mkr (14 205 Mkr). Detta motsvarar en soliditet på 45 procent (45 procent). Räntebärande skulder och derivat Koncernens räntebärande skulder uppgick vid periodens utgång till 13 512 Mkr (13 835 Mkr). Den räntebärande skulden består främst av MTN-lån. Den säkerställda upplåningen motsvarar cirka 13 procent av fastigheternas marknadsvärde. Bekräftade och outnyttjade kreditfaciliteter och lånelöften uppgick på balansdagen till 5 050 Mkr.
8 (18) Säkerställda lån 29% Räntebärande skulders fördelning MTN-lån 50% Certifikat 21% Ränte- och kapitalbindningsstrukturen följer en av styrelsen fastlagd normportfölj. Den genomsnittliga räntan för låneportföljen uppgick vid periodens utgång till 3,6 procent (4,0 procent) och den genomsnittliga räntebindningstiden, uppgick till 41 månader (21 månader). Räntebindning Andel Ränta Kapitalbindning Andel Förfall Mkr % % Mkr % Inom 1 år 5 134 38 2,8 4 563 34 1-2 år 1 142 8 2,5 2 363 18 2-3 år 1 200 9 4,5 1 300 10 3-4 år 1 521 11 5,2 1 821 13 4-5 år 1 415 10 3,8 1 415 10 5-6 år 1 100 8 4,1 1 250 9 7 år och över 1 200 9 3,1 0 0 12 712 93 3,5 12 712 94 17 år 800 7 -* 800 6 13 512 100 3,6 13 512 100 *För detta lån gäller speciella villkor AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IFRS och IAS 39. Den redovisningsmässiga konsekvensen av detta är att det egna kapitalet i den ingående balansen per den 1 januari 2005 har minskats med 123 Mkr hänförligt till undervärdet i derivatinstrumenten. Under januari till september 2005 har värdeförändringen i derivatinstrumenten medfört att det egna kapitalet har ökat med 30 Mkr, varav 13 Mkr har haft en positiv resultateffekt som förbättrat finansnettot. Kostnad för förtidslösen av lån och derivat har belastat räntekostnaderna med 97 Mkr.
9 (18) Finansnetto Jan-Sept 2005 Jan-Sept 2004 Ränteintäkter 12 13 Räntebidrag 3 3 Värdeförändring av derivat 13 0 Räntekostnader -386-471 Förtidslösen av lån -97-43 Övriga finansiella kostnader -7-6 Finansnetto -462-505 Räntetäckningsgraden uppgick på balansdagen till 3,1 gånger (3,1 gånger). Justeras för förtidslösen av lån, orealiserad värdeförändring på derivat samt engångskostnader uppgår räntetäckningsgraden till 3,8 gånger. Kassaflöde och likvida medel Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring i rörelsekapital uppgick under perioden till 634 Mkr (755 Mkr), vilket motsvarar ett kassaflöde per aktie om 15,85 kr (18,88 kr). Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 949 Mkr (2 261 Mkr) och det totala kassaflödet efter investeringsverksamheten uppgick till 1 715 Mkr (3 025 Mkr). Likvida medel inklusive kortfristiga placeringar uppgick vid utgången av perioden till 666 Mkr (1 400 Mkr). Från årsskiftet är det en minskning med 439 Mkr som beror på amortering av lån. Redovisningsprinciper och IFRS I enlighet med IAS-förordningen som antogs av EU år 2002 tillämpar AP Fastigheter från och med 2005 internationella redovisningsstandarder, IFRS samt de av EU antagna tolkningarna vad gällande standarderna, IFRIC, i sin koncernredovisning. Denna delårsrapport är utformad i enlighet med IAS 34, Delårsrapportering. Jämförelsetal för 2004 har omräknats i enlighet med IFRS. Nedan genomgås översiktligt effekter av omräkning på resultat- och balansräkning. För mer detaljerad information se AP Fastigheters årsredovisning för 2004 samt en mer utförlig redogörelse publicerad på www.apfastigheter.se Den största förändringen av de förändrade redovisningsprinciperna är att förvaltningsfastigheterna nu upptas till verkligt värde i balansräkningen i enlighet med IAS 40. Detta har i resultaträkningen lett till att avskrivningar för dessa samt realisationsvinster har försvunnit och istället har realiserad och orealiserade värdeförändringar tillkommit. I balansräkningen har det egna kapitalet ökat på grund härav med cirka 3,0 Mdr per den 31 december 2004.
10 (18) AP Fastigheter tillämpar säkringsredovisning i enlighet med IAS 39. IAS 39 tillämpas dock ej retroaktivt varför jämförelsesiffrorna för 2004 ej har omräknats med avseende på denna. Nedan redovisas översiktligt gjorda justeringar av jämförelsesiffrorna för resultat efter skatt. I noten för avstämning av eget kapital återfinns även gjorda justeringar av eget kapital. Resultat - brygga gamla redovisningsprinciper - IFRS Jan- sept 2004 Juli-sept 2004 Resultat efter skatt enligt tidigare redovisningsprinciper 885 183 Återläggning avskrivning och reavinster -247 52 Realiserad och orealiserd värdeförändring 155 32 Övriga IFRS justeringar 53-24 Resultat efter skatt enligt IFRS 846 243 IFRS är föremål för löpande översyn och godkännande av EU. Förändringar kan fortfarande ske, vilket kan komma att påverka redovisade uppgifter för 2005. AP Fastigheters finansiella mål kommer inte att ändras i och med de nya redovisningsstandarderna då de redan sedan tidigare har tagit hänsyn till fastigheternas marknadsvärde. Moderbolaget tillämpar från och med den 1 januari 2005 RR 32, redovisning för juridiska personer. I sak innebär det att moderbolaget tillämpar samma redovisningsprinciper som i senaste årsredovisning. Medarbetare Antalet medarbetare i koncernen uppgick vid utgången av perioden till 284 personer (302 personer). Moderbolaget Verksamheten i moderbolaget AP Fastigheter AB (publ) består enbart av koncernsamordnande uppgifter och tillgångarna består huvudsakligen av aktier och andelar i fastighetsägande dotterföretag. Intäkterna i moderbolaget uppgick till 0 Mkr och resultatet efter finansiella poster uppgick till 510 Mkr (614 Mkr). De likvida medlen uppgick på balansdagen till 616 Mkr (1 257 Mkr). Framtidsutsikter Prognosen för 2005 är oförändrad jämfört med målet, det vill säga att resultatet efter finansnettot, exklusive värdeförändringar, ska överstiga 1 100 Mkr. Motsvarande resultat för årets första nio månader uppgick till 957 Mkr. Prognosen förutsätter ett oförändrat fastighetsbestånd, ett oförändrat konjunkturläge jämfört med situationen i slutet av kvartal tre 2005 och en genomsnittlig räntebärande skuld på 13,5 mdkr.
11 (18) Väsentliga händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser finns att rapportera efter periodens utgång. Kommande informationstillfällen 13 februari, 2006 Bokslutskommuniké 2005 Stockholm den 31 oktober 2005 Per-Håkan Westin, verkställande direktör Delårsrapporten har ej varit föremål för granskning av bolagets revisor. För vidare information om delårsrapporten vänligen kontakta: Christer Nerlich Chef ekonomi och finans Telefon 08-566 20 540 e-post: christer.nerlich@apfastigheter.se
12 (18) Koncernen AP Fastigheter AB Resultaträkning (Mkr) Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår 2005 2004 2005 2004 2004 Hyresintäkter 2 239 2 493 710 780 3 259 Fastighetskostnader Driftkostnader -395-428 -105-122 -583 Underhåll -111-163 -34-60 -268 Fastighetsadministration -119-123 -36-32 -165 Fastighetskatt -108-129 -37-33 -159 Tomträttsavgäld -34-39 -9-12 -51 Summa fastighetskostnader -767-882 -221-259 -1 226 Driftnetto 1 472 1 611 489 521 2 033 Avskrivningar -11-21 -1-7 -38 Resultat övriga rörelsegrenar -3 0-1 0 - Central administration och marknadsföring -55-42 -17-12 -58 Resultat från andel i joint ventures 5 19 1-5 70 Rörelseresultat före värdeförändring 1 408 1 567 471 497 2 007 Realiserad värdeförändring 92 109 59 109 265 Orealiserad värdeförändring 988 46 21 0 85 Rörelseresultat 2 488 1 722 551 606 2 357 Finansiella poster Finansiella intäkter och liknande resultatposter 28 15 17 7 20 Finansiella kostnader och liknande resultatposter -490-520 -179-176 -715 Resultat från finansiella poster -462-505 -162-169 -695 Resultat efter finansiella poster 2 026 1 217 389 437 1 662 Skatt -333-371 10-117 -355 Periodens resultat 1 693 846 399 320 1 307 Resultat per aktie 42,32 21,15 9,97 8,00 32,68 Kassaflöde från löpande verksamhet före förändring i rörelsekapital per aktie 15,85 18,88 5,40 7,33 26,50 Antal aktier 40 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000 40 000 000 Resultat före skatt, avskrivning, värdeförändring 957 1 083 310 335 1 350
13 (18) Balansräkning (Mkr) 2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 Anläggningstillgångar Goodwill 27 0 - Förvaltnings- och rörelsefastigheter 30 477 29 939 29 466 Maskiner och inventarier 26 31 29 Aktier och andelar i joint venture 1 195 257 Andra finansiella anläggningstillgångar 138 4 0 Summa anläggningstillgångar 30 669 30 169 29 752 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 346 186 454 Kassa och Bank 666 1 400 1.105 Summa omsättningstillgångar 1 012 1 586 1 559 Summa tillgångar 31 681 31 755 31 311 Eget kapital och Skulder Eget kapital 14 370 14 205 14 237 Skulder Långfristiga skulder Räntebärande skulder 8 949 8 533 8 308 Uppskjuten skatteskuld 2 519 2 567 2 439 Övriga avsättningar 1 8 4 Övriga långfristiga ej räntebärande skulder 273 2 2 Summa långfristiga skulder 11 742 11 110 10 753 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 4 563 5 302 4 764 Övriga kortfristiga skulder 1 006 1 138 1 557 Summa kortfristiga skulder 5 569 6 440 6 321 Summa eget kapital och skulder 31 681 31 755 31 311
14 (18) Förändring av Eget kapital 2005-09-30 2004-09-30 2004-12-31 Ingående balans tidigare redovisningsprinciper 11 222 12 500 12 500 Effekt av ändrad redovisningsprincip 3 015 2 838 2 838 IFRS justering -52 - - IAS 39, Finansiella instrument -123 - - Justerad ingående balans IFRS 14 062 15 338 15 338 Effekter av kassaflödessäkring -30 0 - Utdelning -1 366-2 000-2 000 Lämnat koncernbidrag 0 0-634 Skatteeffekt koncernbidrag 0 0 177 Justering av rörelsefastigheter till marknadsvärde 11 21 49 Periodens resultat 1 693 846 1 307 Vid periodens utgång 14 370 14 205 14 237
15 (18) Kassaflödesanalys (Mkr) Löpande verksamhet Jan-sept Jan-sept Juli-sept Juli-sept Helår 2005 2004 2005 2004 2004 Rörelseresultat 2 488 1 722 551 529 2 357 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -1 077-173 -118-64 -367 Finansiella poster -514-512 -136-172 -553 Betald skatt -263-282 -81 0-377 Kassaflöde från den löpande verksamheten 634 755 216 293 1 060 Förändring i rörelsekapital 132 9 241 252-75 Kassaflöde från den löpande verksamheten e. förändring i rörelsekapital 766 764 457 545 985 Investeringsverksamheten Investeringar i ägda fastigheter -203-244 -70-64 -330 Förvärv av förvaltningsfastigheter -1 790 0 0 0 0 Avyttring av förvaltningsfastigheter 2 925 2 501 626 1 852 2 751 Övriga anläggningstillgångar netto 17 4 9-8 13 Kassaflöde från investeringsverksamheten 949 2 261 565 1 780 2 434 Kassaflöde efter investeringsverksamheten 1 715 3 025 1 022 2 325 3 419 Finansieringsverksamheten Utdelning -2 000-2 000 0 0-2 000 Nettoförändring räntebärande lån 444 0-227 -1 298-689 Nettoförändring av övriga skulder -598 0-598 0 0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -2 154-2 000-825 -1 298-2 689 PERIODENS KASSAFLÖDE -439 1 025 197 1 027 730 Likvida medel vid periodens början 1 105 375 1 467 1 406 375 Periodens förändring av likvida medel -439 1 025 197 1 027 730 Likvida medel vid periodens slut 666 1 400 1 664 2 433 1 105
16 (18) Nyckeltal Jan-sept Jan-sept Helår Fastighetsrelaterade uppgifter 2005 2004 2004 Hyresintäkter 2 239 2 493 3 259 Uthyrningsgrad, hyra, % 92 92 92 Driftsöverskottsmarginal, % 66 65 62 Fastigheternas värde på balansdagen 30 537 30 500 30 170 Investeringar 202 244 330 Fastighetsförvärv 1 750 0 0 Fastighetsförsäljningar 2 696 2 389 3 150 Nettoinvesteringar -703-2 145-2 583 Area, Tkvm 2 033 2 273 2 185 Finansrelaterade uppgifter Soliditet på balansdagen, % 45 45 45 Räntetäckningsgrad, ggr 3,1 3,1 2,9 Säkerställda skulder / Marknadsvärde, % 13 13 11 Genomsnittlig ränta, % 3,6 4,0 3,9 Återstående genomsnittlig räntebindningstid, månader 41 21 33 Övrigt Antal anställda 284 302 300
17 (18) Avyttrade fastigheter Antal fastigheter Kvm Vargen 8 1 5 600 Bostäder Stockholm 1 5 600 Johanneberg 4:17 1 2 850 Johanneberg 47:2 1 1 860 Johanneberg 47:1 1 2 080 Johanneberg 15:24 1 1 660 Johanneberg 15:25 1 0 Johanneberg 7:1 1 2 177 Bostäder Göteborg 6 10 627 Summa Bostadsfastigheter 7 16 227 Polacken 25 1 2 475 Sparven 18 1 8 760 Rovan 1 1 17 000 Skansen 18 1 24 414 Kommersiellt Stockholm 4 52 649 Sävenäs 67:3 1 5 376 Kommersiellt Göteborg 1 5 376 Tingshuset 10 1 3 220 Gävle / Dala 38 201 000 Kommersiellt Övriga orter 39 204 220 Summa Kommersiella fastigheter 44 262 245 Summa 51 278 472 Förvärvade fastigheter Kontor Stockholm Antal fastigheter Kvm Getingen 11, Norrtull Stockholm 1 24 500 Pennfäktaren 11, Vasagatan Stockholm 1 11 400 50% Position Stockholm* *3 73 000 Summa 5 108 900 * Exklusive garage, byggrätter och arrenden
18 (18) Definitioner Area Uthyrningsbar area, exklusive area för garage och parkeringsplatser. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsanknuten administration samt fastighetsskatt och tomträttsavgäld. Driftsöverskottsmarginal Driftnetto i procent av hyresintäkter. Genomsnittlig ränta Genomsnittlig räntesats på den räntebärande låneportföljen vid periodens slut. Hyresvärde Kontrakterad hyra plus bedömd marknadshyra för outhyrda lokaler. Jämförbart bestånd De fastigheter som ingått i beståndet under hela rapporteringsperioden samt under hela jämförelseperioden. Kontrakterad hyra Summa hyra från kontrakt som löper per årsskiftet. Nettoinvesteringar Summan av köpeskilling för förvärvade fastigheter och kostnader som uppstår vid förvärvet som till exempel stämpelskatt plus investeringar i projekt minus försäljningspris för sålda fastigheter samt kostnader som uppstår i samband med avyttringen. Räntetäckningsgrad (EBITDA/finansnetto) Resultat före räntenetto justerat för avskrivningar, orealiserad och realiserad värdeförändring (EBITDA) dividerat med räntenettot. Räntabilitet på eget kapital Resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen vid periodens slut. Uthyrningsgrad, hyresvärde Hyresintäkter dividerat med hyresvärdet, uttryckt i procent.