Vasakronan Fastigheter AB Bokslutsrapport Januari december 2009 Vasakronan Fastigheter AB (tidigare Vasakronan AB) är ett helägt dotterbolag till Vasakronan AB (tidigare AP Fastigheter). Denna bokslutsrapport ska inte förväxlas med Vasakronan-koncernens bokslutsrapport, som publicerats den 11 februari 2010. Hyresintäkterna minskade med 5 % till 2 906 (3 045) mkr främst beroende på genomförda fastighetsförsäljningar. Vakansgraden ökade och uppgick till 5 (3) % av hyresintäkterna per 31 december. Resultat efter finansiella poster före värdeförändringar förbättrades till 1 660 (1 639) mkr. Marknadsvärdet på fastigheterna minskade till 35 409 (36 956) mkr. Orealiserad värdeförändring uppgick till 1 948 ( 4 961) mkr, varav 535 mkr under fjärde kvartalet. Resultat efter skatt uppgick till 213 ( 4 833) mkr. Förbättringen beror på lägre realiserad och orealiserad värdeförändring i fastighetsbeståndet. EKONOMISKA DATA, Mkr Jan-dec 2009 Jan-dec 2008 Okt-dec 2009 Okt-dec 2008 Hyresintäkter 2.906 3.045 734 704 Resultat efter finansiella poster 1.660 1.639 392 289 Resultat efter skatt -213-4.833-111 -3.823 Vakansgrad, hyra % 5 3 5 3 Driftöverskottsmarginal % 68 72-2 1 Räntetäckningsgrad, ggr 6,0 4,1 5,9 3,2 Kassaflöde 1.544 1.430 212 216 Marknadsvärde fastigheter 35.409 36.956 35.409 36.956 Soliditet, % 52 48 52 48 Belåningsgrad, % 38 41 38 42
Kommentarer till resultaträkningen Hyresintäkter Hyresintäkterna för januari december minskade med 139 mkr och uppgick till 2 906 (3 045) mkr, en minskning med 5 (+7) %. Minskningen beror främst på fastighetsförsäljningar. Vakansgraden Vakansgraden ökade till 5 (3) % av hyresintäkterna. På helårsbasis motsvarar vakansgraden ett hyresbortfall på 124 (90) mkr. Vakansgraden i lokalarea var 6 (5) % och utgjorde 78 000 (67 000) kvm. Driftkostnader Driftkostnaderna ökade med 32 mkr och uppgick till 583 (551) mkr, en ökning med 6 ( 9) %. I driftkostnaderna redovisas dock vissa administrationskostnader som föregående år redovisades på raden Central administration. Justerat för detta har driftkostnader minskat 2009. Driftöverskott Driftöverskottet försämrades till följd av lägre hyresintäkter med 196 mkr och uppgick till 1 983 (2 179) mkr, en minskning med 9 (+14) %. Driftöverskottsmarginalen uppgick till 68 (72)%. Finansiella poster Ränteintäkter och räntekostnader netto minskade med 193 mkr och uppgick till 332 ( 525) mkr. Förbättringen beror på minskad räntebärande skuld och lägre låneräntor. Räntetäckningsgraden förbättrades till 6,0 (4,1) ggr. Realiserad värdeförändring fastigheter Realiserad värdeförändring uppgick till 128 ( 3 484) mkr. Förlusten beror på koncernintern fastighetsförsäljning till Vasakronan AB för skattemässigt värde, vilket understiger marknadsvärdet. Den externa fastighetsförsäljningen i koncernen Vasakronan medförde däremot en realiserad vinst. Orealiserad värdeförändring fastigheter Per 31 december 2009 har hela fastighetsbeståndet värderats externt av DTZ, Forum Fastighetsekonomi, Newsec eller NAI Svefa. Sammantaget har marknadsvärdet på fastigheterna i Vasakronan Fastigheter AB sjunkit sedan årsskiftet 2008 med 1 948 mkr ( 4 961), motsvarande 5,3 %, varav 535 mkr under tredje kvartalet. Skatter Aktuell skatt bestod av beräknad redovisningsmässig skatt på koncernbidrag och uppgick till 178 ( 125). Uppskjuten skatt uppgick till en intäkt 307 (2 300) mkr, främst beroende på orealiserad värdeminskning fastigheter.
Kommentarer till balansräkningen Förvaltningsfastigheter Fastigheternas bedömda värde inklusive pågående projekt och byggrätter minskade under fjärde kvartalet med 535 mkr till 35 409 mkr. Justerat för köp och försäljningar av fastigheter samt investeringar, uppgick den orealiserade värdeförändringen under 2009 till 1 948 ( 4 961) mkr. Räntebärande skulder Från och med den 1 december 2008 tas ingen ny upplåning upp i Vasakronan Fastigheter, utan all ny finansiering och refinansiering av förfallande lån sker internt från moderbolaget Vasakronan AB. Företagscertifikatsprogrammet avvecklades i fjärde kvartalet och utestående MTN obligationsprogram och företagscertifikatsprogram planeras komma att avvecklas när samtliga lån är lösta. Räntebärande skulder minskade med 1 997 mkr till 13 558 (15 555) mkr, till följd av fastighetsförsäljningar. Räntebärande skuld till moderbolaget Vasakronan AB uppgick till 5 627 ( 695) mkr. Banklån mot pantbrev och/eller aktier i dotterbolag som säkerhet uppgick till 2 500 mkr. Uppskjuten skatteskuld Uppskjuten skatteskuld minskade med 487 mkr till 3 354 (3 841) mkr främst på grund av realiserad och orealiserad värdeminskning på fastigheter. Eget kapital Eget kapital minskade med 713 mkr till 19 385 (20 098) mkr, huvudsakligen beroende på realiserad och orealiserad värdeminskning fastigheter under föregående år. Soliditet och belåningsgrad Soliditeten ökade till 52 (48) % och belåningsgraden minskade till 38 (42) % av det bedömda marknadsvärdet på fastigheterna. Kommentarer till kassaflödesanalys Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av kortfristiga fordringar och skulder ökade med 113 mkr till 1 544 (1 430) mkr. Ökningen beror främst på förbättrat finansnetto. Kassaflödet från investeringsverksamheten ökade till 2 430 ( 3 428) mkr. Investeringar i fastigheter minskade med 661 mkr till 1 477 ( 2 138) mkr. Försäljning av finansiella anläggningstillgångar ökade till +3 334 (0) mkr, vilket beror på att moderbolaget Vasakronan AB löst den skuld som uppstod i samband med interna fastighetsförsäljningar från Vasakronan Fastigheter till Vasakronan AB. Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 1 997 (+1 831) mkr. Upptagna lån med avdrag för amorterade lån resulterade i en minskning av lån med 1 997 (ökning 2 622) mkr.
Övriga uppgifter Risker och osäkerhetsfaktorer Styrelsen och företagsledningen arbetar kontinuerligt för att uppnå önskad riskprofil, utifrån en av styrelsen fastställd policy. Policyn innehåller enhetliga metoder för identifiering, värdering, ansvar, hantering och rapportering av risker. Vasakronans risker beskrivs i årsredovisningen för 2008 på sidorna 8-9. Inga väsentliga förändringar har därefter uppstått som påverkar styrelsens och företagsledningens bedömning. Det allmänna läget på fastighets- och finansmarknaderna 2009 kommenteras i bokslutsrapport januari - december för Vasakronan-koncernen. För att kunna upprätta redovisningen enligt god redovisningssed måste företagsledningen göra bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångs-och skuldposter respektive intäkts- och kostnadsposter samt lämnad information i övrigt. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar. Redovisningen är speciellt känslig för de bedömningar och antaganden som ligger till grund för värderingen av förvaltningsfastigheter. Redovisningsprinciper Denna delårsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34. Händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter rapportperiodens utgång. Rapportens undertecknande Bokslutsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolagets och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som moderbolaget och de företag som ingår i koncernen står inför. Stockholm den 11 februari 2010 Lars Johnsson Verkställande direktör Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.
Resultaträkning Koncernen Helår Helår Okt-dec Okt-dec Mkr 2009 2008 2009 2008 Hyresintäkter 2.906 3.045 734 704 Driftkostnader -583-551 -173-148 Underhåll -54-64 -23-24 Tomträttsavgäld -71-44 -16 23 Fastighetssk att -215-207 -53-37 Driftöverskott 1.983 2.179 469 518 Försäljningsintäkter, byggrätter 0 421 0-3 Anskaffningskostnad, byggrätter 0-400 0 0 Övriga rörelsekostnader 9-1 Resultat från andelar i intressebolag 6 130 3 5 Resultat tjänsteverksamheten -6 4 0 0 Central administration och marknadsföring 0-170 0-101 Rörelseresultat 1.992 2.164 471 419 Finansiella poster Ränteintäkter 52 57 2 48 Räntekostnader -384-582 -82-178 Summa finansiella poster -332-525 -80-130 Resultat efter finansiella poster 1.660 1.639 392 289 Realiserad värdeförändring fastigheter -128-3.484-68 -3.490 Orealiserad värdeförändring fastigheter -1.948-4.961-535 -2.160 Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 74-202 8-187 Resultat före skatt -342-7.008-203 -5.548 Aktuell skatt -178-125 -178-125 Uppskjuten skatt 307 2.300 270 1.850 Skatt 129 2.175 92 1.725 Resultat efter skatt -213-4.833-110 -3.823
Balansräkning Koncernen Mkr 2009-12-31 2008-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Immateriella anläggningstillgångar 1 2 Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 33.205 35.398 Pågående arbeten i fastigheter 2.204 1.558 Maskiner och inventarier 8 22 Summa materiella anläggningstillgångar 35.417 36.978 Uppskjutna skattefordringar 58 235 Andelar i intressebolag 67 160 Finansiella anläggningstillgångar 58 3.415 Summa anläggningstillgångar 35.600 40.790 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 1.872 380 Skattefordran 0 93 Kassa och bank 15 406 Summa omsättningstillgångar 1.887 879 SUMMA TILLGÅNGAR 37.487 41.669 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Aktiekapital 4.000 4.000 Reserver 0 1 Balanserade vinstmedel inkl periodens resultat 15.385 16.097 Summa eget kapital 19.385 20.098 Avsättningar och långfristiga skulder Uppskjutna skatteskulder 3.354 3.841 Avsatt till pensioner - 14 Räntebärande låneskulder 6.801 10.996 Icke räntebärande skulder 313 412 Summa avsättningar och långfristiga skulder 10.468 15.263 Kortfristiga skulder Räntebärande låneskulder 6.757 4.559 Icke räntebärande skulder 877 1.749 Summa kortfristiga skulder 7.634 6.308 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 37.487 41.669
Kassaflödesanalys Koncernen Mkr 2009 2008 Jan-dec Jan-dec Den löpande verksamheten Rörelseresultatet 1.992 2.164 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 62-84 Ränteintäkter 52 57 Räntekostnader -384-582 Betald skatt -178-125 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 1.544 1.430 Förändringar av kortfristiga fordringar -1.491 18 Förändringar kortfristiga skulder -874 308 Kassaflöde från den löpande verksamheten -822 1.756 Investeringsverksamheten Investeringar -1.477-2.138 Förvärv av fastigheter -651-3.615 Förvärv av dotterbolag och intressebolag 0 12 Försäljning fastigheter 1.205 3.823 Försäljning av bolag 23 1.737 Förvärv av finansiella anläggningstillgångar -4-3.247 Försäljning av finansiella anläggningstillgångar 3.334 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten 2.430-3.428 Finansieringsverksamheten Utbetald utdelning - -791 Upptagna lån 4.438 11.585 Amortering lån -6.435-8.963 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -1.997 1.831 Periodens kassaflöde -389 159 Likvida medel vid årets början 406 247 Likvida medel vid årets slut 15 406
Eget kapital Koncernen FÖRÄNDRING EGET KAPITAL Mkr 2009 2008 Ingående eget kapital 1 januari 20.098 25.736 Lämnade koncernbidrag -499 - Utdelning - -791 Orealiserad värdeförändring finansiella instrument -1-14 Periodens resultat -213-4.833 Utgående eget kapital 31 december 19.385 20.098
VASAKRONAN FASTIGHETER AB MODERBOLAGET RESULTATRÄKNING - MODERBOLAGET BALANSRÄKNING - MODERBOLAGET Jan-dec Jan-dec Mkr 2009-12-31 2008-12-31 Mkr 2009 2008 Hyresintäkter 2.138 2.419 TILLGÅNGAR Driftkostnader -405-463 Immateriella anläggningstillgångar 0 0 Underhåll -81-122 Materiella anläggningstillgångar 15.851 16.571 Tomträttsavgäld -67-37 Uppskjutna skattefordringar 0 172 Fastighetsskatt -167-177 Finansiella anläggningstillgångar 1.329 10.695 Driftöverskott 1.418 1.620 Summa anläggningstillgångar 17.180 27.438 Avskrivningar fastigheter -443-549 Kortfristiga fordringar 6.791 1.066 Nedskrivningar och återföringar fastigheter -159-162 Likvida medel 1 395 Bruttoresultat 816 909 Summa omsättningstillgångar 6.792 1.461 SUMMA TILLGÅNGAR 23.972 28.899 Resultat försäljning av koncernföretag 11 Resultat fastighetsförsäljningar -556-806 EGET KAPITAL OCH SKULDER Central administration och marknadsföring - -179 Eget kapital 9.854 10.353 Rörelseresultat 271-76 Obeskattade reserver 124 259 Avsättningar 112 233 Finansiella poster Räntebärande låneskulder 7.503 15.719 Resultat från andelar i koncernföretag 18 1.786 Icke räntebärande skulder 6.379 2.335 Ränteintäkter 48 329 Summa skulder 13.882 18.054 Räntekostnader -435-739 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 23.972 28.899 Summa finansiella poster -369 1.376 Resultat efter finansiella poster -98 1.300 Orealiserad värdeförändring finansiella derivat 74-202 Bokslutsdispositioner 135-40 Skatt -206-94 Resultat efter skatt -95 964