I DETTA NUMMER går vi igenom den nya lagen om medling i vissa privaträttsliga tvister samt förändringar i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder.

Experten i Huset NYHETSBREV FRÅN ADVOKATFIRMAN STEINMANN / Nummer 40 / September 2011 Välkommen till Experten i Huset nr 40 I DETTA NUMMER går vi igenom den nya lagen om medling i vissa privaträttsliga tvister samt förändringar i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. VI TAR OCKSÅ UPP fem rättsfall av intresse för de som arbetar med hyresjuridik. Det två första fallen rör båda vattenskador men fokus ligger på olika delar. Det första av de två behandlar hyresgästens skadeståndsskyldighet vid inträffad vattenskada och det andra fallet rör uppsägning av den som åkt ifrån sin lägenhet med en läckande vattenkran. Härefter behandlas en annan typ av misskötsamhet i boendet, nämligen misshandel av en boende i närområdet. Det fjärde rättsfallet tar upp något som uthyrare och förvaltare på fastighetsbolag påfallande ofta har att ta ställning till huruvida en lägenhet utgör ett nödvändigt bostadskomplement eller ej. Det femte och sista rättsfallet rör lokalhyresgästens indirekta besittningsskydd och hyresvärdens skyldighet att utge skadestånd vid uppsägning av ett lokalhyresavtal. VI VILL PÅMINNA OM VÅRA KURSER OCH FRUKOSTMÖTEN som du kan läsa om på sidan 16. Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Sofie Johansson Redaktörer - när det gäller fastigheter - Experten i Huset Nr 28 September 2008

Innehållsförteckning RÄTTSFALL Hyresgäst ersättningsskyldig för läckande bänkdiskmaskin... sid 3 Hyresgästs underlåtenhet att meddela hyresvärden om trasig kran ledde till att hyresavtalet upphörde...sid 6 Fråga om rätt till förlängning av bostadshyresavtal med anledning av att hyresgästen misshandlat närboende vid en gårdsfest i bostadsområdet... sid 8 Fråga om lägenhet utgjorde ett nödvändigt bostadskomplement...sid 10 Fråga om rätt till ersättning för lokalhyresgäst på grund av hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet samt fråga om storleken på eventuell ersättning... sid 12 ARTIKEL Medling och förlikning ökade möjligheter att komma överens... sid 14 KPI, referensränta m.m... sid 16 Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 2

Rättsfall Hyresgäst ersättningsskyldig för läckande bänkdiskmaskin Hyresgästen stängde ej av vattentillförseln till sin diskmaskin, vilket fick till följd att en slang mellan köksblandaren och diskmaskin släppte från kopplingen och vatten forsade ut. Fråga om hyresgästen varit försumlig och således har att ersätta hyresvärden för de uppkomna vattenskadorna i lägenheten. Hyresgästen hade låtit installera en bänkdiskmaskin i sin lägenhet. Under år 2004 kontaktades hyresvärden av en granne till hyresgästen som meddelade att det forsade vatten från hyresgästens lägenhet ned till grannens lägenhet. Då hyresvärden inte kunde komma i kontakt med hyresgästen tog sig rörmokare in i lägenheten med hjälp av låssmed och kunde då konstatera att det strömmade vatten från en slang som hade släppt från kopplingen till en bänkdiskmaskin som stod på diskbänken och som var ansluten till köksblandarens varmvattenkran. Vattnet till diskmaskinen hade inte stängts av efter användning vilket innebar att vattnet stått på tryck. Skadorna till följd av vattenläckaget blev omfattande. Hyresvärden begärde i tingsrätten att hyresgästen skulle utge ersättning för de uppkomna vattenskadorna med 60 301 kr. Som grund för sin talan uppgav hyresvärden att hyresgästen genom vårdslöshet vållat vattenskadan i sin lägenhet. Vårdslösheten bestod i att hon underlåtit att stänga av vattnet till diskmaskinen efter användning och att hon därmed var skyldig enligt 12 kap 24 jordabalken att ersätta hyresvärden för den uppkomna skadan. Enligt hyresvärden hade det i samband med ett stambyte i fastigheten installerats nya köksblandare som var försedda med en väl synlig avstängningsanordning. Således hade hyresgästen med lätthet kunnat stänga av vattentillförseln till diskmaskinen efter varje användning. Vidare stod det angivet i de ordningsregler som upprättats av hyresvärden, och som fogats som bilaga till hyresavtalet, att hyresgästen förband sig att vid varje tillfälle efter användandet stänga av vattnet till diskmaskinen. Hyresgästen bestred ersättningsskyldighet och anförde att det förhållandet att slangen till diskmaskinen hade lossnat inte är något förhållande som typiskt sett orsakas av vårdslöshet. Hyresgästen bestred även att det följde av ordningsregeln i avtalet att hon varit skyldig att stänga av vattnet till diskmaskinen efter varje användning. Regeln gällde enligt sin lydelse endast vanliga diskmaskiner och inte bänkdiskmaskiner som nu var aktuellt. Hyresgästen anförde vidare att det var oskäligt att en hyresgäst hade att stänga av vattnet efter varje gång diskmaskinen använts. Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 3

Avslutningsvis bestred hyresgästen att det fanns någon avstängningsanordning på blandaren som hyresvärden gjort gällande. Det enda sättet att stänga av vattentillförseln när maskinen använts var att vrida om en kran under diskbänken. Enligt tingsrätten var det ostridigt i målet att vattenskadan orsakats av att slangen mellan blandaren och diskmaskinen släppt från kopplingen till blandaren så att vatten forsat ut. Det var vidare ostridigt att vattenskadan hade kunnat undvikas om vattnet mellan diskmaskinen och blandaren hade varit avstängt. Tvisten i målet gällde huruvida hyresgästen vållat vattenskadan genom att inte säkerställa att vattentillförseln mellan blandaren och diskmaskinen varit avstängd. Det var i målet inte utrett huruvida det funnits en lättillgänglig avstängningsanordning till blandaren. Hyresgästen och dennes sambo hade båda under ed förklarat att enda sättet att stänga av vattnet var att vrida om en kran under diskbänken medan hyresvärden påstått att en avstängningsanordning var installerad på blandaren. Tingsrätten ansåg här att hyresgästen som bott i lägenheten under flera år torde vara bäst lämpad att uttala sig om detta och lade hennes uppgifter till grund för bedömningen. Vid detta förhållande ansåg tingsrätten att hyresgästen inte hade brutit mot det aktsamhetskrav som anges i 12 kap 24 jordabalken genom att inte stänga av vattnet till diskmaskinen efter användning av denna. Hyresvärdens skadeståndstalan ogillades därmed. Hyresvärden överklagade avgörandet till hovrätten och hyresgästen bestred hyresvärdens överklagande. Hovrätten prövade först frågan om det varit möjligt för hyresgästen att stänga av vattnet på det sätt som hyresvärden gjort gällande, d v s i första hand med hjälp av en avstängningsanordning som funnits på blandaren i den aktuella lägenheten. Hyresgästen bestred att det funnits en sådan avstängningsanordning och hade som stöd för sin inställning åberopat sin egen utsago samt vittnesförhör med sin sambo. Hovrätten anförde att deras uppgifter måste värderas med stor försiktighet med hänsyn till att det var fråga om utsagor från en part respektive en till parten närstående person. Mot dessa utsagor stod hyresvärdens uppgifter, vilka bland annat inbegrep vittnesförhör med den aktuella rörmokaren som stängde av vattnet. Samtliga av hyresvärden åberopade vittnen har förklarat sig vara säkra på att det funnits en avstängningsanordning på blandaren och det hade enligt hovrätten inte framkommit något som utgör skäl att ifrågasätta riktigheten av dessa uppgifter. Därmed lade hovrätten deras uppgifter till grund för bedömningen och fann det utrett att det funnits en avstängningsanordning på blandaren. Hovrätten hade därefter att pröva frågan om det förhållandet att hyresgästen inte stängt av vattnet till diskmaskinen skulle medföra att hon skulle anses ha vållat vattenskadan i den mening som avses i jordabalken. Hovrätten ansåg i denna del att det ålegat hyresgästen att stänga av vattnet till diskmaskinen efter varje användning. Genom att hon underlåtit att göra det hade hon visserligen åsidosatt de ordningsregler som gällt för hyresförhållandet. Frågan var emellertid om hon genom sin underlåtenhet också ska anses ha handlat vårdslöst enligt 12 kap 24 jordabalken. Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 4

Av utredningen framgick att vattenskadan orsakades av att slangen till diskmaskinen gick av vid koplingen till blandaren, troligtvis beroende på materialutmattning. Det hade varit enkelt för hyresgästen att stänga av vattnet till maskinen med den avstängningsanordning som funnits på blandaren. Bänkdiskmaskinen var ca sex år gammal när skadan inträffade och den hade fram till skadan fungerat utan anmärkning. Hovrätten anförde vidare att det inte framkommit att det skulle vara vanligt att en vattenskada uppkommer på det sätt som skett i detta fall. Det fanns därför inte något underlag som tydde på att risken för att en vattenskada skulle inträffa bara för att vattentillförseln till diskmaskinen inte stängdes av efter varje användning av maskinen var särskilt stor. Vid en samlad bedömning ansåg hovrätten att hyresgästen inte kunde anses ha handlat vårdslöst i jordabalkens mening genom att inte stänga av vattnet till diskmaskinen med den avstängningsanordning som fanns på blandaren. Tingsrättens avgörande fastställdes. Hyresvärden överklagade domen till Högsta domstolen som meddelade dom den 30 juni 2011. Av domen framgår följande. Enligt Högsta domstolen var orsaken till att slangen mellan diskmaskinen och köksblandaren brast inte utredd. Det ligger dock närmast till hands att anse att det varit fråga om en olyckshändelse. Någon vattenskada skulle emellertid inte ha uppkommit om vattnet till diskmaskinen hade varit avstängt. Frågan var då om hyresgästens underlåtenhet ska tillräknas henne som vårdslöshet, med följd att hon hade att ersätta skadan. Den regel om avstängning av vattnet som fanns i hyresavtalets ordningsregler måste anses omfatta även bänkdiskmaskiner. Varje överträdelse av en ordningsregel kan dock inte utan vidare anses utgöra ett skadeståndsgrundande brott mot plikten att väl vårda lägenheten. Istället måste en friare bedömning av omständigheterna göras. Vid denna bedömning har man enligt Högsta domstolen att mot varandra väga risken för skada både sannolikheten för att skada ska uppkomma och möjliga skadors storlek och hyresgästens möjligheter att inse denna risk, dennes möjligheter att förebygga skada samt kostnaderna för och olägenheterna med sådana åtgärder. Sannolikheten för att slangen skulle brista måste enligt Högsta domstolen anses vara tämligen liten. Det hade inte heller tidigare inträffat några problem med maskinen som kunde tyda på att någon särskild aktsamhet var nödvändig att företa. Samtidigt utgör en slanganslutning där vattnet står på tryck ett stort riskmoment och det är uppenbart att en eventuell skada kunde bli mycket stor, och detta måste hyresgästen ha insett. Några kostnader för att stänga av vattnet skulle givetvis inte uppkomma. Mot bakgrund av att vattnet enkelt kunde stängas av vid blandaren ovanpå diskbänken, och inte endast med en anordning under diskbänken, måste även olägenheterna för hyresgästen betraktas som obefintliga. Högsta domstolen ansåg således att det måste anses ha varit vårdslöst av hyresgästen att inte efter användning av diskmaskinen stänga av vattnet till maskinen. Överklagandet bifölls därmed och hyresgästen hade att ersätta hyresvärden för de uppkomna vattenskadorna. Vill du läsa mer >> se Högsta domstolens dom i mål T 2966-09 Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 5

Hyresgästs underlåtenhet att meddela hyresvärden om trasig kran ledde till att hyresavtalet upphörde En hyresgäst hade dragit sönder en kran i sin lägenhet och sedan, utan att meddela hyresvärden om den trasiga kranen, lämnat lägenheten för en månads sommarvistelse på annan ort. Hovrätten konstaterar att detta utgör ett så allvarligt åsidosättande av hyresgästens förpliktelser som hyresgäst att det är skäligt att hyresavtalet upphör. Av bestämmelserna i 24 hyreslagen framgår att en hyresgäst har en skyldighet att väl vårda sin lägenhet. Som en del av denna vårdplikt har hyresgästen en skyldighet att underrätta hyresvärden om en skada eller brist i lägenheten. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 24 maj 2011, mål nr ÖH 276-11, behandlas frågan om en hyresgäst som dragit sönder en kran och sedan, utan att meddela hyresvärden om den trasiga kranen, lämnat lägenheten för en månads sommarvistelse på annan ort utgör ett så allvarligt åsidosättande av hans förpliktelser som hyresgäst att det är skäligt att hyresavtalet upphör. Hyresvärden yrkade hos hyresnämnden att hyresavtalet skulle förklaras ha upphört att gälla samt att hyresgästen skulle förpliktas avflytta från lägenheten. Grunden för hyresvärdens uppsägning var att hyresgästen utsatt lägenheten för grov vanskötsel och dessutom utsatt fastigheten för fara. Detta bl.a. då en kran var borta och vatten rann direkt ut ur ledningen samtidigt som hyresgästen var bortrest vilket hade lett till att skador uppstått i badrummet. Hyresgästen bestred hyresvärdens yrkande på den grunden att han inte hade vanvårdat lägenheten i sådan omfattning att hyresavtalet skäligen borde upphöra. Badrummet hade inte förstörts och det hade inte uppstått någon vattenskada p.g.a. den trasiga vattenkranen. Han var bortrest under ca en månad och medgav att ena kranvredet i handfatet inte kunde tillslutas helt och hållet när han reste bort. Han förnekade dock att vattnet forsade ut ur kranen när han lämnade bostaden. Hyresnämnden fann att det mot hyresgästens bestridande inte var visat att han lämnat lägenheten med kranen öppen. Vidare anförde hyresnämnden att den omständigheten att hyresgästen inte uppmärksammar hyresvärden på en läckande kran i och för sig innebär ett åsidosättande av den vårdnadsplikt som en hyresgäst har beträffande sin lägenhet. Dock ansåg hyresnämnden mot bakgrund av den långa hyrestiden (som var 27 år) och omständigheterna i övrigt att det vore oskäligt mot hyresgästen att låta hyresavtalet upphöra på denna grund. Hyresvärdens ansökan lämnades utan bifall. Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle bifalla hyresvärdens talan vid hyresnämnden. Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 6

I hovrätten berättade hyresgästen, utöver det som framkommit vid hyresnämnden, att kranen till tvättstället i toalettutrymmet varit otät en längre tid samt att han så småningom drog sönder vredet med följd att vattnet därefter rann okontrollerat ur kranen. Hovrätten fann att som en del av hyresgästens vårdplikt enligt 24 hyreslagen har denne en skyldighet att underrätta hyresvärden om en skada eller brist i lägenheten. Skador som ofördröjligen måste avhjälpas för att allvarlig olägenhet inte skall uppstå är hyresgästen skyldig att genast underrätta sin hyresvärd om. Hovrätten ansåg att det inte var visat att vattenläckaget ur kranen orsakat några skador i toalettutrymmet. Dock var den trasiga kranen i sig en sådan skada som det ålegat hyresgästen att genast meddela sin hyresvärd om. Hyresgästen hade istället lämnat lägenheten för en längre sommarvistelse på annan plats. Även med beaktande av den långa hyrestiden och hyresgästens uppgifter om bristande hälsa under aktuell period ansåg hovrätten att hyresgästens underlåtenhet att underrätta hyresvärden om skadan var ett så allvarligt åsidosättande av hans förpliktelser som hyresgäst att det var skäligt att hyresavtalet upphörde. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut 2011-05-24 i mål nr ÖH 276-11 Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 7

Fråga om rätt till förlängning av bostadshyresavtal med anledning av att hyresgästen misshandlat närboende vid en gårdsfest i bostadsområdet Hyresvärden gjorde gällande att hyresavtalet inte skulle förlängas på grund av att hyresgästen genom att misshandla närboende på en gårdsfest utsatt de boende för särskilt allvarlig störning och därmed förverkat sin hyresrätt. Därtill menade hyresvärden att hyresgästen i vart fall åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. Hovrätten biföll hyresvärdens yrkande och konstaterade att misshandeln av de närboende innebar en särskilt allvarlig störning. När en hyresvärd har sagt upp ett hyresavtal gäller att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet utom när hyresavtalet är förverkat (12 kap 46 första stycket p 1 jordabalken) eller att hyresgästen har åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas (12 kap 46 första stycket p 2 jordabalken). Enligt 12 kap 25 första stycket jordabalken ska en hyresgäst när han använder lägenheten se till att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som i sådan grad kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras boendemiljö att de skäligen inte bör tålas (störningar i boendet). Hyresvärden yrkade i hyresnämnden att hyresavtalet inte skulle förlängas och att hyresgästen skulle åläggas att avflytta från lägenheten. Som grund för yrkandena anförde hyresvärden i första hand att hyresgästen genom misshandel av närboende utsatt de som bor i omgivningen för så allvarliga störningar att hyresrätten därmed var förverkad. I andra hand anförde hyresvärden att hyresgästen i vart fall åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. I ärendet framkom följande uppgifter. En kräftskiva hölls på gården i boendeområdet. Bråk uppstod. En hyresgäst hade i samband med bråket slagit en närboende i ansiktet vid två tillfällen, vilket fått till följd att den närboende drabbades av en mindre hjärnblödning, fraktur i ansiktet samt behövdes sys med åtta stygn i huvudet. Hyresgästen hade därtill sannolikt oavsiktligt slagit ytterligare en närboende i ansiktet så att denna föll till marken. Hyresgästen menade att upprinnelsen till bråket var att han uppfattat att ett våldtäktsförsök pågick och att han kände sig provocerad. Hyresnämnden prövade först om händelsen kunde anses vara en särskilt allvarlig störning enligt 12 kap 25 tredje stycket jordabalken så att hyresrätten var förverkad. Hyresnämnden angav härvid att sådan allvarlig störning kan vara att en hyresgäst har gjort sig skyldig till allvarlig brottslighet som har samband med boendet, exempelvis våld mot någon som bor i fastigheten. Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 8

Vid prövningen i det aktuella fallet konstaterade hyresnämnden att den såg allvarligt på misshandeln, men att det inte gick att bortse från den omständigheten att händelsen inträffade på en fest där samtliga inblandade var berusade. Vidare hade det, enligt hyresnämnden, betydelse att misshandeln skett på en festplats i bostadsområdet och inte i anslutning till hyresgästens lägenhet. Vid en samlad bedömning ansåg hyresnämnden att händelsen inte kunde anses utgöra en sådan allvarlig störning som medför att hyresrätten är förverkad. Hyresnämnden gick därefter över till att pröva om hyresgästen hade åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas. I denna del konstaterade hyresnämnden att det inträffade framstod som en engångshändelse och att det mot denna bakgrund skulle vara oskäligt att hyresavtalet upphör. Hyresnämnden lämnade således hyresvärdens yrkanden utan bifall. Hyresvärden överklagade till hovrätten. Vid tidpunkten för hovrättens prövning hade hyresgästen dömts för misshandel i tingsrätten, men överklagat denna dom. Hovrätten konstaterade att händelsen inträffat i ett bostadsområde av radhuskaraktär, på gård B. Den närboende bodde i en lägenhet på gård A. Hovrätten menade att detta inte hindrade att den närboende fick anses bo i omgivningen till den plats där händelsen ägt rum. Vidare framhöll hovrätten att även om det rört sig om en engångshändelse och hyresgästen i övrigt inte misskött sig utgjorde misshandeln av den närboende som utan föregående provokation tilldelats två slag med förhållandevis allvarliga skador som följd en särskilt allvarlig störning i boendet. Vid en sådan allvarlig störning finns inget krav på att en uppsägning ska föregås av en rättelseanmaning (jfr 12 kap 42 första stycket 6 och fjärde stycket jordabalken). Hovrätten biföll hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra på grund av förverkande. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts dom meddelad den 23 juni 2011 i mål ÖH 10484-10 Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 9

Fråga om lägenhet utgjorde ett nödvändigt bostadskomplememt Hyresgästerna, som var makar, hade sitt permanentboende i Eskilstuna. Ena maken arbetade i Stockholm. Frågan om ena maken har behov av prövningslägenheten som ett s.k. nödvändigt bostadskomplement för övernattning och om det därför skulle vara oskäligt mot hyresgästerna att hyresavtalet upphör har besvarats nekande. Hovrätten bifaller nu hyresvärdens talan och hyresavtalet upphör. Enligt 46 första stycket 10 hyreslagen föreligger rätt till förlängning av hyresgästens hyresavtal utom när det inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller annars är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör. I beslut meddelat av Svea hovrätt den 18 april 2011, mål nr ÖH 855-10, behandlas frågan om två hyresgäster, som var makar, har behov av prövningslägenheten som ett s.k. nödvändigt bostadskomplement och om det därför skulle vara oskäligt mot dem att hyresavtalet upphör. Hyresvärden yrkade hos hyresnämnden att hyresförhållandet skulle upphöra och att hyresgästerna åläggas att avflytta. Bakgrunden till hyresvärdens uppsägning var att hyresgästerna saknade behov av lägenheten, som ligger i Stockholm, då de är bosatta i Eskilstuna. Hyresvärdens sakliga skäl för att hyresavtalet skulle upphöra var att lägenheten skulle upplåtas till bostadssökande. Hyresgästerna bestred hyresvärdens yrkande om hyresavtalets upphörande på den grunden att ena maken hade behov av prövningslägenheten som övernattningsbostad eftersom han arbetade i Stockholm och hade oregelbundna arbetstider. Hyresnämnden konstaterade först att ena makens tjänstgöringsförhållanden talade för att han hade behov av att kunna övernatta i Stockholm ett par gånger i veckan. Lägenheten hade ostridigt varit uthyrd i andra hand sedan 2006 men maken kunde nyttja den vid behov för övernattningar eftersom den var uthyrd till makens släktning. Sedan december 2008 hyrdes lägenheten dock ut i andra hand till en av hyresvärdens släktingar vilket hade inneburit att maken inte haft tillgång till densamma. Att uthyrningen dragit ut på tiden berodde enligt maken på att hyresvärden hindrat honom att återfå den. Sistnämnda förhållanden borde enligt hyresnämnden inte läggas hyresgästen till last vid bedömningen av hans behov. Sammantaget ansåg hyresnämnden att hyresgästen hade behov av lägenheten som komplementbostad och att detta behov vägde över hyresvärdens intresse av att disponera den. Det skulle strida mot god sed i hyresförhållanden eller annars vara oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphörde varför hyresvärdens talan lämnades utan bifall. Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 10

Hyresvärden överklagade hyresnämndens beslut och yrkade bifall till sin talan vid hyresnämnden. Hovrätten konstaterade inledningsvis att för att prövningslägenheten skall bedömas som ett s.k. nödvändigt bostadskomplement förutsätts enligt praxis dels att arbetsplatsen inte ligger inom pendlingsavstånd från permanentbostaden, dels att komplementbostaden i viss omfattning används i samband med arbete eller studier. Då det var ostridigt att hyresgästerna hade sitt permanentboende cirka två mil utanför Eskilstuna och att avståndet mellan bostaden och ena makens arbetsplats i Stockholm var omkring elva mil, var avståndet enligt hovrättens mening inte längre än att arbetsplatsen låg inom pendlingsavstånd från permanentbostaden. Då det inte fanns något som hindrade den bilburna maken från att köra bil mellan bostaden och arbetet, då restiderna normalt inte är längre än sammanlagt tre timmar samt att han tidigare pendlat med bil då prövningslägenheten varit uthyrd i andra hand ansåg hovrätten att det inte kunde strida mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning vara oskäligt mot hyresgästerna att hyresförhållandet upphörde. Hovrätten biföll således hyresvärdens överklagande. Vill du läsa mer >> se Svea hovrätts beslut 2011-04-18 i mål nr ÖH 855-10 Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 11

Fråga om rätt till ersättning för lokalhyresgäst på grund av hyresvärdens uppsägning av hyresavtalet samt fråga om storleken på eventuell ersättning Hyresvärden hade sagt upp lokalhyresgästen (som bedrev restaurangrörelse) för avflyttning. Som skäl för uppsägningen angav hyresvärden att hyresgästen var i dröjsmål med betalning av hyran samt att byggnaden skulle genomgå en om- och nybyggnation till nöjes- och shoppingcentrum. Hyresgästen krävde ersättning av hyresvärden och gjorde gällande sitt indirekta besittningsskydd med hänvisning till 12 kap 57 jordabalken. Hyresgästen ansökte om stämning vid tingsrätten och yrkade att hyresvärden skulle förpliktigas att betala 1 400 000 kr jämte ränta på beloppet. Som grund för sitt krav gjorde hyresgästen gällande att hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet till upphörande utan att erbjuda en godtagbar ersättningslokal. Den begärda ersättningen avsåg den förlust som hyresgästen drabbats av på grund av uppsägningen. Förlusten motsvarade marknadsvärdet av restaurangrörelsen inklusive hyresrätten vid tidpunkten för uppsägningen. Hyresvärden bestred hyresgästens krav och anförde i första hand att hyresavtalet visserligen sagts upp, men att förlängning av hyresförhållandet inte vägrats, utan att det var hyresgästen som själv valt att avflytta från lokalen. I andra hand bestreds ersättningsskyldigheten på den grunden att förlängning i vart fall medgetts på skäliga hyresvillkor i enlighet med 12 kap 57 p 5 jordabalken. I sista hand bestreds ersättningsskyldighet på den grunden att en godtagbar lokal hade anvisats hyresgästen i enlighet med 12 kap 57 p 3 jordabalken. Hyresvärden bestred även att hyresgästen lidit större skada än vad som motsvarar schablonersättningen om en årshyra enligt 12 kap 58 b jordabalken. Därtill gjorde hyresvärden gällande att hyresgästen inte begränsat sin skada, varför en eventuellt utdömd ersättning i vart fall skulle jämkas. Tingsrätten prövade inledningsvis om det förelåg någon ersättningsskyldighet i sig för hyresvärden. Härvid konstaterade tingsrätten att en hyresgäst som huvudregel har rätt till ersättning om hyresvärden har sagt upp hyresavtalet och vägrar att förlänga hyresförhållandet. Rätten till ersättning är dock utesluten vid vissa angivna omständigheter, exempelvis ombyggnation. För att en hyresvärd ska undgå ersättningsskyldighet vid ombyggnation krävs att hyresvärden har erbjudit hyresgästen en ersättningslokal. I målet var det ostridigt att hyresvärden inte hade erbjudit hyresgästen någon ersättningslokal i samband med uppsägningen eller fram till dess att hyresavtalet upphörde. Hyresvärden hade i ett senare läge erbjudit hyresgästen att fortsätta hyra lokalen på oförändrade villkor och gjort gällande att detta agerande skulle anses vara jämställt med att hyresvärden inte hade vägrat förlängning av hyresförhållandet eller i vart fall jämställas med att hyresvärden hade erbjudit en godtagbar ersättningslokal. Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 12

Tingsrätten konstaterade att den omständigheten att hyresvärden i ett senare skede erbjudit fortsatt förhyrning inte i sig kan ses som en förlängning av hyresavtalet enligt 12 kap 57 jordabalken. En uppsägning är en oåterkallelig rättshandling som hyresvärden inte ensidigt kan ändra. Med hänsyn till de aktuella omständigheterna ansåg tingsrätten att erbjudandet om fortsatt hyresavtal inte heller kunde jämställas med ett erbjudande om ersättningslokal. Mot denna bakgrund ansågs hyresvärden vara ersättningsskyldig enligt 12 kap 57 kap jordabalken. Tingsrätten övergick därefter till att bedöma ersättningens storlek. En hyresgäst som har bedömts ha rätt till ersättning har alltid rätt till en minimiersättning motsvarande en årshyra, se 12 kap 57 och 58 b jordabalken. Om en hyresgäst kan visa att denne har drabbats av skada som inte täcks av beloppet motsvarande en årshyra ska hyresvärden i skälig omfattning ersätta hyresgästen för denna skada. Hyresgästen kunde i målet visa att de bedrivit restaurangverksamhet mellan åren 2003 och 2009 och att de kunnat försörja både sig själva och en anställd kock. Det stod också klart att verksamheten upphörde till följd av hyresförhållandets upplösning. Hyresgästen hävdade att marknadsvärdesmetoden skulle tillämpas vid beräkningen av ersättningens storlek. Något underlag för att använda sig av avkastningsmetoden hade inte lämnats in i målet. Hyresgästen hade förvärvat rörelsen för 1 100 000 kr år 2003 och därefter genomfört renoveringsarbeten till ett belopp om 300 000 kr. Tingsrätten konstaterade att dessa siffror inte sa något om rörelsens värde vid tidpunkten för hyresavtalets upphörande. Av bevisningen i målet (ett vittnesförhör med en fastighetsmäklare) framgick att en restaurangrörelse som har en fungerande teknisk standard, inventarier, goodwill och ett hyreskontrakt som kan övertas åtminstone borde ha ett marknadsvärde mellan 600 000 kr och 800 000 kr även om restaurangen går dåligt. Fastighetsmäklaren uppskattade att den aktuella rörelsens värde, med hänsyn till lokalens läge och de uppgifter som företrädarna lämnat om verksamhetens resultat, borde vara strax under en miljon kronor. Tingsrätten bedömde, i avsaknad av utredning som utvisade rörelsens omsättning och resultat, att marknadsvärdet uppgick till 800 000 kr. Tingsrätten fann inte skäl att jämka ersättningens storlek. Ersättningen enligt 12 kap 58 jordabalken bestämdes därmed till 800 000 kr. Hyresvärden överklagade tingsrättens dom och yrkade att hovrätten skulle sätta ned ersättningsbeloppet till 273 638 kr, vilket motsvarade en årshyra. Ersättningsskyldigheten som sådan överklagades inte. Hyresgästen yrkade anslutningsvis att hovrätten skulle bifalla dess yrkande i dess helhet (1 400 000 kr). Hovrätten som avgjorde målet utan muntlig förhandling, gjorde ingen annan bedömning än tingsrätten, utan fastställde att hyresvärden skulle utge 800 000 kr till hyresgästen. Vill du läsa mer >> Svea hovrätts dom meddelad den 20 juni 2011 i mål T 8601-10 Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 13

Artikel Medling och förlikning - ökade möjligheter att komma överens Riksdagen har antagit en proposition som ger ökade möjligheter att komma överens på frivillig väg. Nedan kan ni läsa om dels den nya lagen, dels om de ändringar som skett i bland annat lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Riksdagen har beslutat att anta proposition 2010/11:128, Medling och förlikning ökade möjligheter att komma överens, vilket innebar att lagförslagen trädde i kraft den 1 augusti 2011. Bakgrunden till den nya lagen om medling i vissa privaträttsliga tvister, samt de ändringar som gjorts i bland annat lagen om arrendenämnder och hyresnämnder är att den dåvarande regeringen under 2005 tillsatte en särskild utredare som fick till uppgift att analysera orsakerna till varför medling inte är så vanligt förekommande i Sverige. Utredaren hade även att ta ställning till om det borde vidtas några åtgärder i syfte att få till stånd en ökad användning av medling. Utredningen utmynnade i att en ny lag om medling i vissa privaträttsliga tvister lades fram. Lagen gäller som nämnts privaträttsliga tvister och ärendet måste vara sådant att förlikning är tillåtet, d v s dispositiva tvistemål. Lagen gäller däremot inte medlingsverksamhet som sker inom ramen för ett redan pågående mål i domstol. Enligt lagen ska inte olika talefrister eller preskriptionstider kunna löpa ut under pågående medling och vidare ska tystnadsplikt gälla för medlare och medlarens eventuella biträde. Vad medlingen utmynnar i ska också kunna verkställas om parterna begär det, d v s medlingsresultatet ska kunna stadfästas i dom som sedan är möjlig att verkställa. Vidare har förändringar skett i lagen om arrendenämnder och hyresnämnder. Det har även tidigare förekommit en tämligen utbredd medlingsverksamhet vid hyresnämnden men den stora svagheten har varit att hyresnämnden inte haft möjlighet att stadfästa en eventuell förlikning genom beslut. Detta har inneburit att även om parterna vid sittande bord träffat en överenskommelse så har den ena parten, för den händelse den andra parten inte levt upp till förlikningen, inte kunnat vända sig till exempelvis kronofogdemyndigheten för att utkräva det som parterna varit överens om. Genom denna nyhet har nu hyresnämnden möjlighet att stadfästa förlikningen i ett beslut som är verkställbart. En annan nyhet är att medlingssammanträdet inte är offentligt. Skälet för detta är att avsaknaden av konfidentialitet anses ha varit något som påverkat användningen av medlingsinstitutet negativt. Konfidentialitet i en eller annan form är ett genomgående inslag i de internationella och EU-rättsliga instrument som finns på medlingsområdet. Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 14

Enligt ett medlingsdirektiv har medlemsstaterna att säkerställa att varken medlarna eller de som är involverade i hanteringen av medlingsprocessen åläggs att i domstolsförfaranden rörande privaträttsliga frågor eller skiljeförfaranden lämna vittnesmål om information som framkommer till följd av eller i samband med ett medlingsförfarande. Genom de ovan redogjorda ändringarna samt nyheterna förväntas medlingsinstitutet bli mer frekvent använt mellan parter. Det möjliggörs även för parterna att komma överens med hjälp av domstol och utan att väcka talan med risk att ådra sig stora rättegångskostnader för den händelse en dom går en emot. Vill du läsa mer >> se proposition 2010/11:128 angående medling och förlikning ökade möjligheter att komma överens Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 15

KPI, referensränta m m Referensränta (källa: Riksbanken) 1 juli 2011 -...2,0 % 1 jan 2011-30 juni 2011...1,5 % 1 juli 2010-31dec 2010...0,5 % 1 jan 2010-30 juni 2010...0,5 % 1 juli 2009-31 dec 2009...0,5 % 1 jan 2009-30 juni 2009...2,0 % 1 juli 2008-31 dec 2008...4,5 % 1 jan 2008-30 juni 2008...4,0 % 1 juli 2007-31 dec 2007...3,5 % 1 jan 2007-30 juni 2007...3,0 % 1 juli 2006-31 dec 2006...2,5 % 1 jan 2006-30 juni 2006...1,5 % Prisbasbelopp (källa: SCB) 2011...42 800 kr 2010...42 400 kr 2009...42 800 kr 2008...41 000 kr Konsumentprisindex (källa: SCB) Index, basår 1980 KPI Juli 2011... 311,13 Juni 2011... 311,28 Maj 2011... 312,02 April 2011... 311,44 Mars 2011... 310,11 Februari 2011... 308,02 Januari 2011... 306,15 December 2010... 308,73 November 2010... 306,58 Oktober 2010... 305,57 September 2010... 304,60 Augusti 2010... 302,06 Juli 2010... 302,04 Juni 2010... 302,97 Maj 2010... 302,92 April 2010... 302,36 Mars 2010... 302,32 Kurser, seminarier och frukostmöten i hyresjuridik och bostadsrätt Våra seminarier, kurser och frukostmöten ger möjlighet till fördjupning inom fastighetsrättens olika områden. Vid dessa presenteras aktuell lagstiftning och praxis med tillfälle till diskussion och egna frågor. Vissa kurser innehåller även grupparbeten och rättegångsspel. Frukostmöten Torsdagen den 22 september uppsägning av lokalhyresavtal Torsdagen den 20 oktober uppsägning av bostadshyresgäst Torsdagen den 10 november hinder och men i nyttjanderätten Torsdagen den 24 november lokalhyresgästs obestånd och rekonstruktion Läs mer om våra frukostmöten Kurser Advokatfirman anordnar löpande olika kurser, bland annat: Hyresrättslig grundkurs, Hyresrättslig fortsättningskurs samt Lokalhyresjuridik. Det går även att skräddarsy kurser anpassade till klientens specifika behov och önskemål. Kontakta oss gärna för mer information. Läs mer om våra kurser Experten i Huset Nr 40 September 2011 / sid 16

Vi på Advokatfirman Steinmann är Advokat Harry Steinmann Advokat Agneta Gothenby Advokat Niklas Lidquist Advokat Maria Liljeblad Advokat Carl Westling Biträdande jurist Anders Hildebrand Biträdande jurist Josefin Landqvist Biträdande jurist Petter Ingemarsson Biträdande jurist Camilla Kjelldén Ekdahl Biträdande jurist Sofie Johansson Ekonomi Katarina Heijbel Sekreterare Ann-Kathrin Eriksson Sekreterare Gabriella Karlsson Ansvarig utgivare: Harry Steinmann. Redaktion: Anders Hildebrand, Petter Ingemarsson och Sofie Johansson. Redaktionen tar emot frågor och synpunkter kring Experten i Huset samt adressändringar, prenumerationsuppgifter m m. E-post: petter.ingemarsson@steinmann.se, anders.hildebrand@steinmann.se och sofie.johansson@steinmann.se Advokatfirman Steinmann AB, 2010. Box 5220, 102 45 Stockholm, Besöksadress: Linnégatan 7 Tel 08-663 97 96, Fax 08-663 97 99 www.steinmann.se, info@steinmann.se