BESKATTNING AV BOSTÄDER -

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga Tekniska Högskolan Examensarbete nr 401 BESKATTNING AV BOSTÄDER - En jämförelse av upplåtelseformer utifrån olika skattesystem Författare: Stellan Björnlund Handledare: Hans Lind Stockholm 2007

Master of Science thesis Title: Author Department Taxation of Residential Housing - A comparison of tenure forms under different tax systems Stellan Björnlund Department of Real Estate & Construction Management Building and Real Estate Economics Master Thesis number 401 Supervisor Hans Lind Keywords Real Estate, Housing, Taxation, Tax systems Abstract The taxation of real estate and housing has in Sweden basically been under evaluation during most of the 20 th century and has now continued to play an important part of the political debate in the 21 th century, perhaps above all as arguments in the most recent general election. The owner of houses today meets several different taxes due to their holding of real estate. They are taxed for return on the capital invested in the house, and for the real estate's possible increase in value when selling. This work examines how taxes and subsidies influences the cost of accommodation for a household in newly produced houses, and how the tax payments changes when the household moves between the different tenure forms - rented home, tenant-owner home and a private ownership home. The comparison is done on the basis of three different tax systems; the system that where in force during 2006, a system that is an interpretation of what the new government has implied as desirable, and finally a system without real-estate taxes and subsidies and with highly reduced subsidies to the housing sector. The study shows that the rented home in all systems is taxed the hardest of the three types of accommodations in newly produced houses and that this gap will only grow with the proposals the new government has suggested. For the tenant in a rented home the cost of accommodation will increase when subsidies such as investment aids and interest contributions disappear. With the system without taxes and subventions we see the most balanced taxation in between the different tenure forms and it then also becomes more profitable to finance larger parts of the real estate purchases with private equity. When a household moves from a rented home to either a tenant-owned home or a private ownership house, it decreases its tax payments. With the first two systems the size of the household's profit comes to be highly associated with the size on the loans the household holds. The study then shows that if the real-estate tax is going to be reduced or entirely taken away the regulations for interest deduction should also change. If one wants not to favor any specific type of accommodation the introduction of a system without specific taxes and subsidies seems rather good. The system would be simpler to understand and probably the transparency on the housing market would increase.

Examensarbete Titel: Författare Institution Examensarbete nummer 401 Handledare Hans Lind Nyckelord Sammanfattning Beskattning av bostäder En jämförelse av upplåtelseformer utifrån olika skattesystem Stellan Björnlund Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och Fastighetsekonomi Fastigheter, Boende, Beskattning, Skattesystem. Beskattningen av fastigheter och bostäder har praktiskt taget varit under utredande hela 1900- talet och har nu fortsatt att vara en viktig del av den politiska debatten även på 2000-talet, inte minst som argument i det senaste riksdagsvalet. Ägaren av fastigheter träffas idag av flera olika skatter på grund av sitt fastighetsinnehav. Han beskattas både löpande för fastighetens avkastning på det egna kapitalet han investerat i sitt boende, samt för fastighetens eventuella värdestegring vid avyttring. Detta arbete undersöker hur skatter och subventioner påverkar boendekostnaden för ett hushåll i nyproducerade bostäder, samt hur skattebetalningarna förändras när hushållet flyttar mellan de olika boendeformerna hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Jämförelsen görs utifrån olika tre olika skattesystem, dels det system som var aktuellt under 2006, dels ett system som är en tolkning av vad den nuvarande regeringen har antytt som önskvärt samt dels ett system utan fastighetsskatter och subventioner och med starkt reducerade bidrag till bostadssektorn. Studien visar att hyresrätten i samtliga skattesystem beskattas hårdast av de tre boendeformerna vid nyproduktion. Denna klyfta kommer dessutom att växa i och med de förslag den nya regeringen lagt fram. För den boende i hyresrätt kommer boendekostnaderna att öka när subventioner så som investeringsstöd och räntebidrag försvinner. Med ett system utan skatter och subventioner får vi den mest balanserade beskattningen mellan de olika upplåtelseformerna och det blir även då lönsammare att finansiera större delar av fastighetsköp med eget kapital. När ett hushåll flyttar från hyresrätt till annan upplåtelseform minskar det i samtliga fall sina skatteutbetalningar. Under rådande av de första två system kommer storleken på hushållets vinst vara starkt förknippad med storleken på de lån hushållet tar. Studien visar därför att om fastighetsskatten skall reduceras eller helt tas bort måste även reglerna för ränteavdrag ses över. Vill man inte gynna någon specifik boendeform ter sig införandet av något sorts system utan specifika skatter och subventioner som ganska bra. Systemet skulle vara enkelt att förstå och transparensen på bostadsmarknaden skulle öka. 3

Förord Detta examensarbete har skrivits under våren 2007 vid avdelningen för Bygg- och Fastighetsekonomi vid Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Jag vill tacka min handledare Hans Lind, professor vid institutionen för Fastigheter och byggande på KTH, för idéer, kritik och motivation under hela arbetets gång, samt Märit Björnlund och JWN Fastighetsutveckling för stort stöd, information och tillgång till relevanta data. Jag vill även tacka vänner, familj och klasskamrater som tillsammans med mig livligt och länge diskuterat fastighetsskatten och dess framtid... Stockholm, september 2007 Stellan Björnlund 4

INNEHÅLLSFÖRTECKNING 1 Inledning...7 1.1 Bakgrund... 7 1.2 Syfte... 7 1.3 Metod & Disposition... 8 2 Bostadsbeskattningen i Sverige - kort historik...9 2.1 Beskattning av egnahem... 9 2.2 Beskattningen av bostadsrätter...10 2.3 Hyreshusavgiften...11 2.4 Skattereformen 1990...11 3 Dagens bostadsbeskattning...13 3.1 Den löpande fastighetsbeskattningen...14 3.1.1 Hyresrätt...14 3.1.2 Bostadsrätt...15 3.1.3 Äganderätt...16 4 Ett neutralt skattesystem...17 4.1 Nettohyresvärde - kapitalavkastning eller konsumtion?...17 4.2 Ett hållbart skattesystem...18 4.2.1 Kriterier för ett väl fungerande skattesystem...19 5 Balans mellan upplåtelseformerna...21 5.1.1 Jämförelsesituation 1 - Nyproduktion...21 5.1.2 Jämförelsesituation 2 - Flytt från hyresrätt till äganderätt/bostadsrätt...21 6 Olika system för bostadsbeskattning...22 6.1 System 1 - Läget under 2006...22 6.2 System 2 - Den nya regeringens mål...23 6.3 System 3 - Ett system utan skatter och subventioner...24 7 Jämförelse av tre skattesystem...26 7.1 Antaganden för beräkningarna...27 8 Situation 1. Nyproduktion...28 8.1 Hyresrätt kontra äganderätt...28 8.1.1 Utfall - System 1....28 8.1.2 Utfall - System 2....30 8.1.3 Utfall - System 3....30 8.2 Hyresrätt kontra bostadsrätt...31 8.2.1 Allmänt kring beskattningen samt antaganden...31 8.2.2 Utfall - System 1...32 8.2.3 Utfall - System 2...33 5

8.2.4 Utfall - System 3...33 8.3 Sammanställning av Situation 1: Nyproduktion...34 9 Situation 2. Flytt från hyresrätt...35 9.1 Flytt från hyresrätt till äganderätt...35 9.1.1 Utfall - System 1...35 9.1.2 Utfall - System 2...37 9.1.3 Utfall - System 3...38 9.2 Flytt från hyresrätt till bostadsrätt...38 9.2.1 Utfall - System 1...40 9.2.2 Utfall - System 2...41 9.2.3 Utfall - System 3...41 9.3 Sammanställning av Situation 2: Flytt från hyresrätt...42 10 Diskussion kring kalkylens förutsättningar...43 10.1 Inverkande variabler...43 10.2 Belåningsgrad...43 10.2.1 Belåningsgrad vid nyproduktion...44 10.2.2 Belåningsgrad vid flytt från hyresrätt...45 11 Resultat...47 11.1 Resultat - Nyproduktion...47 11.2 Resultat Flytt från hyresrätt...47 12 Avslutande kommentarer...49 6

1 Inledning 1.1 Bakgrund Innehavet av fast egendom har sedan lång tid varit föremål för beskattning i Sverige. Många utredningar och regeländringar har uppstått under årens lopp och ämnet alltid har varit kontroversiellt och ständigt föremål för debatt. Frågan om det lämpliga i en löpande beskattning och hur denna bör utformas har praktiskt taget varit under konstant utredande under hela 1900-talet och har nu fortsatt att vara en viktig del av den politiska debatten även på 2000-talet, inte minst som argument i det senaste riksdagsvalet. Beskattningen av bostäder har alltid upplevts som viktig för den enskilde. Bostaden utgör oftast den största delen av ett hushålls utgifter och kan inte undvikas eller förändras utan stora kostnader som följd. Beskattningen kan därför spela en avgörande roll för hur människor väljer att bo och flytta. Därför är det intressant att diskutera hur denna typ av beskattning bör utformas och vad man egentligen vill eftersträva med beskattningen. Vill man med skatter och subventioner styra valet av boendeform eller vill man låta marknadskrafterna spela fritt? Vill man att olika typer av bostäder skall beskattas olika, regellikformigt eller neutralt? Vill man likställa investeringen i en bostad med andra kapitalplaceringar så som aktier, obligationer etc. eller vill man se bostaden som en konsumtionsvara? 1.2 Syfte Syftet med detta arbete är att utreda de skattemässiga skillnaderna mellan de olika boendeformerna hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Detta görs via en jämförelse av tre olika skattesystem utifrån två jämförelsesituationer på bostadsmarknaden. Tidigare resonemang har oftast utgått från rent teoretisk grund varför jag nu vill sätta faktiska siffror på faktiska exempel. Denna jämförelse skall dels undersöka hur skatter och subventioner påverkar boendekostnaden för ett hushåll vid nyproduktion beroende på vilken upplåtelseform man väljer att bo i, dels hur skattebetalningarna förändras när ett hushåll flyttar mellan olika boendeformer. För att göra denna jämförelse förs dessutom ett resonemang kring bostadsbeskattningen i Sverige och hur den kan komma att förändras och utvecklas. 7

1.3 Metod & Disposition Detta examensarbete utgörs av en kvalitativ komparativ studie. Det ämnar jämföra tre i texten presenterade system för bostadsbeskattning utifrån två olika jämförelsesituationer på bostadsmarknaden. Detta görs med utgångspunkt från litteratur, artiklar och inlägg i den aktuella debatten. Först presenteras en historisk överblick av fastighetsbeskattningen i Sverige som leds in i dagens bostadsbeskattning. Efter detta framförs en del kritik mot detta beskattningssystem samt vilka kriterier och mål man anser ett hållbart system bör sträva efter. Tre olika system för bostadsbeskattning beskrivs sedan närmare och i efterföljande kapitel undersöks likheter och skillnader med dessa vid beskattningen av olika boendeformer. Sist presenteras resultat och en avslutande diskussion. 8

2 Bostadsbeskattningen i Sverige - kort historik Under 1800-talets senare hälft växte den kommunala självstyrelsen allt mer och i och med de ökande kommunala verksamheterna också ett ökat behov av skatteintäkter. Från att ha inneburit en ren beskattning på innehavet av fastighet genomgick den kommunala beskattningen en förändring och fick mer karaktär av en allmän inkomstbeskattning (SOU 2000:34, s. 44). Dock var det viktigt att fastigheterna inte bara beskattades med hänsyn till deras nettoinkomst. Bland annat många jordbruk var starkt skuldsatta och det skulle ofta innebära en allt för liten skatteintäkt för att kunna finansiera den kommunala servicen. Detta ledde i början av 1920-talet till en kommunal garantiskatt. Det var en kombinerad inkomst- och fastighetsskatt som skulle garantera kommunerna en minsta inkomst från fastigheterna belägna i kommunen oberoende av fastigheternas faktiska inkomster. Detta så kallade garantiskattesystem innebar dels att en objektskatt som räknades fram som en procentsats på taxeringsvärdet togs ut, dels att fastigheterna beskattades med hänsyn till deras inkomst. Objektskatten fick dock dras av från de beskattningsbara inkomsterna i inkomstbeskattningen för att undvika dubbelbeskattning. Över tiden fick detta garantiskattesystem åtskillig kritik. Framför allt framfördes att skatten inte överensstämde med principen om skatt efter förmåga. Men även att fastigheterna i sig inte har en förmåga att bära en beskattning, en förmåga som ansågs uppkomma först när fastigheten inbringar en inkomst. Garantiskattesystemet ansågs även orättvist eftersom inte några andra värdeobjekt än fastigheter belagts med en liknande garanti (SOU 2000:34, s. 49). Under 1950-talet förändrades därför denna garantiskatt för att genom en reform 1953 tas bort och ersättas av ett så kallat garantibelopp. Detta belopp utgjordes av 5 procent av taxeringsvärdet som togs upp som skattepliktig inkomst i den kommunala beskattningen. För att undvika dubbelbeskattning fick man från fastighetens nettointäkt göra ett procentavdrag lika stort som garantibeloppet. I takt med att taxeringsvärdena ökade minskade denna procentsats och med tiden reducerades omfattningen av denna garantibeskattning för att helt slopas för fysiska personer fr.o.m. 1988 års taxering. Man ansåg att skatten hade förlorat sitt ursprungliga syfte som garanti och att en nettointäktsbeskattning tillsammans med en garantibeskattning hade givit upphov till improduktiv skatteplanering från den skattskyldiges sida (SOU 2000:34, s. 49). 2.1 Beskattning av egnahem För egnahem som från början av 1900-talet beskattas genom den så kallade konventionella metoden, som innebär att avkastningen från fastigheten beskattas men samtidigt medges avdrag för kostnader, uppstod vissa problem. Bland annat hur värdet av själva boendet, hyresvärdet, skulle beräknas på intäktssidan, men även hur man skulle kontrollera avdragsrätten för t ex yrkanden av reparationsavdrag mm. Svårigheterna gjorde att man från 1955 års taxering avskaffade den konventionella beskattningen av egna hem och beskattade dem istället med en förenklad schablonmetod. 9

Införandet av denna schablonmetod gjordes dels av förenklingsskäl, dels för att skapa en rättvisare beskattning mellan skatteskyldiga. Man ansåg inte innehavet av ett eget hem som en förvärvskälla, som t ex innehavet av ett hyreshus, utan ägaren skulle i större grad jämföras med den boende i ett hyreshus. Dock fanns en väsentlig skillnad mellan hyresgästen och småhusägaren som gjorde att man inte helt ville utesluta egnahem från fastighetsbeskattningen: Ägaren till ett småhus har i regel kapital investerat i fastigheten som han inte behöver betala ränta på medan hyresgästens hyra inkluderar ränta på hela det kapital som lagts ner i fastigheten fast han inte äger någon del av detta. Om man utgår från att värdet på fastighetens nyttjande på lång sikt motsvarar omkostnaderna för innehavet, och däri inräknat en skälig ränta på det investerade kapitalet, borde man för att skapa likställdhet mellan egnahemsägaren och hyresgästen beskatta den avkastning som investeringen i fastigheten gett upphov till genom fastighetsägarens nyttjande. Man ansåg att bostadshyra var att betrakta som en normal levnadskostnad och eftersom bostadshyran normalt innefattar ränta på i fastigheten investerat kapital, sparade ägaren av det egna hemmet in denna extra utgift. Värdet av denna besparing kunde ses som inkomst och borde därför beskattas även om innehavet av ett småhus inte var att likställas med en förvärvskälla i traditionell mening. Denna utveckling av kapitalavkastningsperspektivet samt en strävan efter att förenkla deklarations- och taxeringsförfarandena, bidrog till avskaffandet av den konventionella beskattningen av egnahem 1953 och införandet av den så kallade schablonbeskattningen. Denna utgick som en procentsats av taxeringsvärdet med rätt till avdrag för skuldräntor och tomträttsavgäld. Schablonbeskattningen behölls i nästan 40 år med endast små förändringar, så som procentsatsens storlek och ett införande av progressiv skala på uttagandet av skatten. Under 1980-talet ifrågasattes denna typ av beskattning allt mer och i Bostadskommitténs slutbetänkande i SOU 1986:6 framfördes tanken på att helt avskaffa schablonbeskattningen. De framhöll att hyresgästens situation borde ligga till grunden för diverse neutralitetsbedömningar och för dessa är inte boendekostnaden beroende av inkomstförhållandena. Ur neutralitetshänsyn borde därför egnahemsbeskattningen göras mindre beroende av fastighetsägarens inkomster och istället göras mer beroende av huset som sådant (SOU 2000:34, s. 57). Vid skattereformen 1990/91 avskaffades därför schablonbeskattningen för egnahem och ersattes helt av den statliga fastighetsskatten. 2.2 Beskattningen av bostadsrätter De första skatterättsliga reglerna för bostadsrättsföreningar kom först år 1923. De innebar en form av konventionell beskattning där medlemmarna beskattades för värdet av bostadsförmån (Dahlqvist 2001, s. 10). Dessa regler var ibland mycket svårtillämpade och ofta användes förenklade schablonmetoder vid taxering. En ständigt stor fråga i beskattningen av bostadsrätter är vem som egentligen bör vara skattesubjektet, föreningen eller den enskilde medlemmen. Många har ansett, bland annat i ett förslag till riksdagen från 1954 (prop. 1954:37), att ur principiella synpunkter borde det vara mer riktigt att låta den enskilde medlemmen bära skattebördan. Det stora problemet då som än idag är bristen på lämpligt underlag för skatteberäkningen eftersom taxeringsvärdet inte avser medlemmens andel utan hela fastigheten. Bostadsrättsföreningen är därför den skattepliktige. På grund dessa av svårigheter samt i mångt och mycket av samma skäl som för egnahemmen, avskaffades den konventionella beskattningsmetoden för äkta bostadsrättsföreningar år 1954 10

och ersattes med en förenklad schablonmetod 1. Till en början skiljde sig denna något från egnahemsbeskattningen men blev från och med 1959 identisk med den för småhusen. Metoden syftar till att föreningarna inte skall beskattas för annat än räntan på det egna kapitalet som lagts ner i fastigheten. Schablonbeskattningen för äkta bostadsrättsföreningar behölls även efter skattereformen 1990/91 men avskaffades från och med den första januari 2007 då bostadsrättsföreningar endast betalar statlig fastighetsskatt. 2.3 Hyreshusavgiften Hyreshusavgiften är den avgift som mest liknar dagens statliga fastighetsskatt. Den uppkom som en motreaktion till regeringens höjda garanterade räntor i räntebidragssystemet. Dessa räntehöjningar skulle ge hyresvärdar högre kostnader och i slutändan resultera i högre hyror för hyresgäster. Även de hyresvärdar som inte skulle drabbas av de högre kostnaderna skulle på grund av bruksvärdesystemets utformning kunna höja sina hyror. De fastigheter som var byggda innan 1958 skulle särskilt gynnas eftersom räntebidragssystemet inte innefattade dem. Det ansågs inte skäligt att vissa fastighetsägare skulle kunna tillgodogöra sig ökade hyresintäkter på bekostnad av att andra fick ökade kostnader. Denna förmögenhetsomfördelning kunde inte rättas till inom ramen för bostadsfinansieringssystemet utan var tvunget att hjälpas upp via beskattningen. Hyreshusavgiften kom därför till av rent politiska skäl 1983. Den berörde flerbostadshus med värdeår före 1975 och utgick som 2 procent av taxeringsvärdet. För konventionellt beskattade hyreshus var avgiften avdragsgill vid beskattningen och för statligt belånade hyres- och bostadsrättsfastigheter som omfattades av räntebidragssystemet var avgiften undantagen. Denna avgift blev dock inte långvarig utan slopades redan ett par år senare och ersattes helt av den statliga fastighetsskatt som tillämpades första gången vid 1986 års taxering. Den nya statliga fastighetsskatten uppkom dels som ett sätt att skapa större rättvisa mellan olika boendeformer, men också till stor del på grund av fiskala skäl. Bostadssektorn hade de senare åren varit en stor belastning på stadsbudgeten varför helt enkelt mer pengar behövdes. 2.4 Skattereformen 1990 År 1990 genomfördes en skattereform i Sverige som på många sätt medförde stora förändringar även för bostadsbeskattningen. De övergripande målen för reformen var att åstadkomma en mer samhällsekonomiskt effektiv beskattning och skapa större likformighet då det gamla systemet var allt för svåröverskådligt och oenhetligt. Samtidigt ville man dessutom uppnå nya fördelningspolitiska mål. Fastigheter delades nu upp i privatbostadsfastigheter och näringsfastigheter. Enkelt uttryckt kan man säga att en fastighet utgör privatbostadsfastighet om det är ett småhus med tillhörande tomtmark som även utgör privatbostad. Alla fastigheter som inte uppfyller kraven för privatbostadsfastighet utgör näringsfastighet (SOU 2000:34, s. 63). Nytt med reformen var även tillkomsten av två nya inkomstslag, näringsverksamhet och kapital samt avskaffandet av inkomstslaget annan fastighet. Småhus av de slag som fram till årsskiftet 1990/91 beskattats i inkomstslaget annan fastighet ansågs nu inte längre utgöra en självständig förvärvskälla och de småhus som utgjorde privatbostadsfastighet skulle 1 För definition av äkta bostadsrättsföreningar se kap 3.1.2. 11

numera beskattas i inkomstslaget kapital. Beskattningen av hyreshus och småhus som utgjorde näringsfastigheter skulle ske i inkomstslaget näringsverksamhet. Schablonbeskattningen av småhus hade, som tidigare nämnts, ifrågasatts och som en vidareutveckling av förenklingssträvanden och mot den bakgrunden att en- och tvåfamiljshus inte typiskt sett utgör förvärvskällor, slopades denna i och med skattereformen. Den löpande beskattningen av småhus skulle nu istället ske via endast en proportionell statlig fastighetsskatt. Dessa nya regler byggde på Kommittén om reformerad inkomstbeskattnings (RINK) bedömning och övervägningar om en likformig beskattning av kapital och fastigheter. För att finansiera Sveriges inträde i EU 1995 beslutade man att bredda underlaget för fastighetsskatten. Därför belastades även kommersiella fastigheter och industrifastigeter med fastighetsskatt från och med detta år. Åren efter 1990/91 har skattesatsen av olika skäl förändrats. Både sänkningar som följd av framför allt snabbt stigande taxeringsvärden samt höjningar mestadels på grund av fördelningspolitiska men även av rent budgetförstärkande skäl, har förekommit och bidragit till att skattesatsen fluktuerat upp och ner de senaste åren för att hamna på dagens nivå. 12

3 Dagens bostadsbeskattning Ägaren av fastigheter träffas idag av flera olika skatter på grund av sitt fastighetsinnehav. Han beskattas både löpande för fastighetens avkastning på det egna kapitalet han investerar i sitt hus, samt för fastighetens eventuella värdestegring vid avyttring. Värdestegringen ett hus kan generera beskattas vid försäljning om vinst uppstår. Två tredjedelar av vinsten vid försäljning av en privatbostad är skattepliktig med 30 % kapitalskatt, dvs. endast 20 % av vinsten beskattas effektivt 2. För permanentbostäder finns även regler om uppskov av denna reavinstskatt. Dessa regler regleras i Inkomstlagens 47e kapitel och går ut på att man kan få skjuta upp sin reavinst till senare tillfälle om man köper en ny permanentbostad inom en viss tid. Reglerna har tillkommit för att motverka inlåsningseffekter som annars blir resultatet när beskattningen är lagd till avyttringstidpunkten. Vad gäller bostäder har dessa inlåsningseffekter ansetts särskilt problematiska då det inte alltid är möjligt att avstå från bostadsbyte vid till exempel byte av arbetsort. Man säger även att fastighetsinnehavet genererar en icke-monetär avkastning. Denna avkastning kallas ibland nettohyresvärde och det är detta värde som beskattas löpande via fastighetsskatten. Fastighetsskatt är en skatt som utgår på innehavet av en fastighet. Skattskyldig är den registrerade ägaren till fastigheten. Det är en objektskatt och utgår oberoende av innehavarens inkomstförhållanden. Skattepliktiga fastigheter är sådana som vid fastighetstaxeringen betecknats som småhusenhet, hyreshusenhet, industrienhet eller lantbruksenhet. Även en privatbostad i utlandet, ägd av en i Sverige bosatt skattskyldig, är skattepliktig. Fastighetsskatten regleras i lagen 1984:1052 om statlig fastighetsskatt. För nyproducerade bostäder utgår ingen fastighetsskatt under de fem första åren och endast halv fastighetsskatt utgår de därpå följande fem åren. Motivet till denna reglering var att basbreddningar avseende mervärdeskatt tillsammans med ändringarna av fastighetsskatten och begränsningar i rätten till ränteavdrag skulle leda till mycket kraftiga kostnadsökningar för nyproducerade bostäder. Detta bedömdes oacceptabelt ur bostadspolitisk och fördelningspolitisk synpunkt och det var därför nödvändigt att mildra denna utgiftsökning. Hur den Borgerliga Alliansen kommer ställa sig till denna subventionering tillsammans med införandet av en kommunal fastighetsavgift istället för statlig fastighetsskatt är ännu oklart. 2 Vid slopande av fastighetsskatten och införande av kommunal fastighetsavgift kommer dock denna reavinstskatt höjas till 30 % för att finansiera delar av den uteblivna fastighetsskatten. 13

3.1 Den löpande fastighetsbeskattningen För att i så stor utsträckning som möjligt skapa likformighet mellan olika kapitaltillgångar slogs det i skattereformen 1990 fast att privatbostäder skulle beskattas som en del av kapitalinkomstbeskattningen. Privatbostadsfastigheter beskattas idag därför i inkomstslaget kapital. Endast privatpersoner kan beskattas i det inkomstslaget varför näringsfastigheter beskattas i inkomstslaget näringsverksamhet. 3.1.1 Hyresrätt Ett hyreshus är alltid en näringsfastighet och beskattas med så kallad konventionell metod, dvs. den beskattas efter verkliga intäkter och kostnader i inkomstslaget näringsverksamhet. Till intäkterna hänförs bland annat kontanta inkomster från fastigheten, så som hyror från lägenheter och lokaler, samt hyresvärdet av den lägenhet som fastighetsägaren eventuellt själv utnyttjat 3. Vidare medges avdrag för bland annat räntor, värdeminskning och driftskostnader. Nettoresultatet utgör fastighetsinkomsten som sedan beskattas. Även fastighetsskatt utgår på näringsfastigheten, men denna är en avdragsgill kostnadspost vid inkomsttaxeringen. Ägaren av en hyresfastighet betalar fastighetsskatt förknippad med denna upplåtelseform. För ett flerbostadshus var fastighetsskatten 0,5 % av taxeringsvärdet 2006 men har sänkts till 0,4 % från och med 2007. Detta läggs på hyran men syns inte direkt för hyresgästerna eftersom hyran inte automatiskt specificeras. Hyran som sätts i enlighet med bruksvärdesystemet skall täcka fastighetsägarens kostnad för bland annat denna fastighetsskatt, eller fastighetsavgift som kan komma att bli aktuell från och med 2008. Denna fastighetsavgift kommer att vara 900 kr/lägenhet och år. Hem & Hyra, Hyresgästföreningens medlemstidning, menar i en artikel 2007-04-04 att de boende i hyresrätt i snitt betalar ungefär 25 kr/kvm och år för sin hyresrätt (Slopad skatt ger lägre hyra 2007). I Stockholm och storstadsregioner kan denna siffra dock vara betydligt högre, exempelvis upp emot 40 kr/kvm i Sundbyberg, eller hela 78 kr/kvm på Östermalm. Den siffra på 25 kr/kvm som Hyresgästföreningen talar om måste därför vara tagen från ett ganska grovt genomsnitt över hela Sverige. 3 Värdet av denna bostadsförmån beräknas utifrån det normala hyrespriset på orten för en likvärdig bostad. 14

3.1.2 Bostadsrätt Ägaren till en bostadsrätt äger rätten att bo i en viss lägenhet. Själva fastigheten, dvs. mark och byggnader, ägs av en bostadsrättsförening som är en ekonomisk förening för de boende. Som bostadsrättshavare och medlem i bostadsrättsföreningen äger man alltså rätten att bo i lägenheten, men man äger också en ekonomisk andel i bostadsrättsföreningen och tillsammans med övriga medlemmar i föreningen förvaltar man fastigheten. Beskattningen av bostadsrätter är något mer komplex än beskattningen av småhus och hyresrätter. Skattereglerna skiljer sig beroende på föreningens sammansättning. En bostadsrättsförening kan anses var äkta eller oäkta. Definitionen och gränsdragningen mellan dessa olika former kan vara något svår men är av stor vikt eftersom beskattningen skiljer sig mycket åt. Riksskatteverket menar i sina rekommendationer att: Fastigheter som ägs av bostadsrättsföreningar måste inrymma minst tre bostadslägenheter och att minst 60 procent av hela taxeringsvärdet för fastigheten ska belöpa på de till medlemmar eller delägare med bostadseller hyresrätt upplåtna bostadslägenheterna, för att anses vara en äkta bostadsrättsförening (RSV S 1999:43). De anser även att fördelningen av taxeringsvärdet mellan bostäder och lokaler bör ske i förhållande till hyresvärdena, till skillnad från andra idéer om t ex en areamässig fördelning. Äkta bostadsrättsföreningar, eller privatbostadsföretag som de egentligen heter, betalar även dem skatt på innehavet av fastigheter. 2006 betalade föreningar både fastighetsskatt och en så kallad schablonskatt. Fastighetsskatten var då 0,5 % av taxeringsvärdet men sänktes 2007 till 0,4 %, på samma sätt som för bostäder upplåtna med hyresrätt. Schablonskatten som kan ses som en inkomstskatt räknas fram genom att ta 3 % av taxeringsvärdet. Från denna schablonintäkt får kostnader för låneräntor och eventuell tomträttsavgäld dras bort och till intäkten läggs eventuella räntebidrag och intäktsräntor. Sedan beskattas denna schablonintäkt som om det vore en företagsvinst med en inkomstskatt på 28 %. Denna schablonbeskattning avskaffades dock från och med 1 januari 2007. Den nya regeringen föreslog i april 2007 att avskaffa även fastighetsskatten. Denna skall istället ersättas av kommunal avgift som kommer att uppgå till 900 kronor per lägenhet och år och kommer att betalas av föreningen. Den enskilde ägaren av bostadsrätten, en medlem i bostadsrättsföreningen, betalar ingen direkt skatt för sitt boende, trots att hon indirekt finansierar föreningens skatteutgifter genom månadsavgiften. Hon tar däremot upp sin lägenhets förmögenhetsvärde i deklarationen. Detta kunde fram till och med 2006 leda till att man var tvungen att betala förmögenhetsskatt. Detta om den enskildes tillgångar minus skulder översteg 1,5 miljon kronor. Denna skatt har numera avskaffats varför detta inte är aktuellt. Bostadsrättsinnehavaren har även som alla andra avdragsrätt för sina räntekostnader på eventuella bostadslån. 15

Oäkta bostadsrättsföreningar beskattas via så kallad konventionell metod på samma sätt som hyresfastigheter. I nedanstående kalkyler förutsätts dock att bostadsrättsföreningen faller under de regler som gäller äkta bostadsrättsföreningar. 3.1.3 Äganderätt Ägaren av en privatbostadsfastighet beskattas för innehavet av fastighet men kan även beskattas för inkomst av kapital. Då rör det sig oftast om eventuell ersättning för uthyrning, men annars är det fastighetsskatten som utgör den enda löpande beskattningen av privatbostadsfastigheter. För ett småhus är idag fastighetsskatten 1 % av taxeringsvärdet. Vid införandet av kommunal fastighetsavgift kommer istället varje småhus betala 4500 kr per år eller högst 1 % av taxeringsvärdet. Det finns dock begränsningsregler för uttagandet av fastighetsskatt gällande småhus: - Fastighetsskatten kan utgöra maximalt 4 % av hushållsinkomsten 4. - Fastighetsskatten hänförd till fastighetens markvärde får uppgå till 2 kr/kvm eller max 5000 kr 5. 4 Definierad som summan av hushållets förvärvsinkomst, kapitalinkomst och 15 % av förmögenheten minskad med den del av taxeringsvärdet som understiger 3 miljoner kronor. 5 Detta för att förhindra skenande priser på markvärdena. 16

4 Ett neutralt skattesystem Dagens system för beskattning av fastigheter har fått mycket kritik. Reglerna har blivit allt mer komplicerade att förstå, bidrag och subventioner har med tiden kommit att bli missriktade och ibland endast uppkommit för att kompensera för något annat. Detta gör skattesystemet svårt att överblicka och dyrt att administrera. I en artikel i Dagens Nyheter från den 18 maj 2006 menar Per Nuder att efter skattereformen i början på 90-talet har man i stor utsträckning lappat och lagat i systemet. En del av de principiella grunderna i skattesystemet har därmed ruckats på och en förändring bör inte ske genom att justera en skatt här och en där utan bör göras brett. 4.1 Nettohyresvärde - kapitalavkastning eller konsumtion? Mycket av den kritik som riktats mot fastighetsskatten i dess nuvarande form har även uttalats tidigare under årens lopp. Ofta har kritiken avsett frågan om hur en löpande beskattning av fastigheter stämmer överens med principen om skatt efter förmåga och de frågor som hänger samman med en beskattning av en icke-monetär avkastning. I 1990 års skattereform försköts neutralitetsmålet från en mer allmän kostnadsneutralitet för boende, till att avse skattemässig neutralitet mellan kapitalinvesteringar. Det grundläggande syftet med att beskatta bostadsfastigheter inom ramen för kapitalinkomstbeskattningen var att så långt som möjligt skapa likformighet i beskattningen av olika kapitaltillgångar. Detta synsätt förutsätter att man jämställer fastighetsköpet med en kapitalinvestering, något som inte behöver vara självklart, många har hävdat att fastighetsköpet skall likställas med vilken annan konsumtion som helst. Peter Englund menar i en artikel från 2001 att dessa två synsätt inte helt kan skiljas åt. Bostaden är ett kapitalföremål och därmed ett investeringsobjekt, men är i sig ingen konsumtionsvara. Det är först när den kombineras med drift och underhållsinsatser, uppvärmning mm som den genererar en nyttighet som kan konsumeras (Englund 2001, s. 80). Denna nyttighet brukar man kalla nettohyresvärde, fastighetens icke-monetära avkastning. Ett vanligt argument mot den löpande beskattningen av detta nettohyresvärde är att om detta skall ske måste boendenyttan antas stiga i takt med marknadsvärdet. Något som kanske inte alls är självklart. Marknadsvärdet är ju vad någon som mest är villig att betala. Denna någon behöver definitivt inte vara den nuvarande ägaren som kanske har kvar sina gamla preferenser och sin gamla betalningsvilja. För denna ägare behöver inget ha förändrats. På grund av höga transaktionskostnader väljer dessutom troligtvis många att stanna kvar även om alternativavkastningen man skulle fått om man investerade pengarna i annat är högre än själva boendenyttan. Många ser nog heller inte denna hypotetiska intäkt som en kostnad utan bara som pengar man aldrig haft. 17

Det är även problem att fastställa en referensnivå att matcha alternativa avkastningar om man väljer att flytta sitt kapital till andra former än sin bostad. Vilken bankränta får man, vad får man för avkastning om man istället investerar i aktier, obligationer mm? Kritiker menar därför att den löpande beskattningen av privatbostäder kan riskera att bli något godtycklig (Lind & Boije 2002, s. 233). Om fastighetsköpet istället ses som konsumtion i största allmänhet finns det ingen riktig grund för att beskatta nettohyresvärdet och fastighetsskatten kan därmed ha spelat ut sin roll. Viktigt att ta med i beräkningarna vid ett sådant skifte är dock ränteavdragens påverkan. Utan löpande beskattning av fastigheter måste denna avdragsrätt ses över för att inte i allt för stor utsträckning gynna ägare av vissa boendeformer. Ett argument för att förändra fastighetsskatten och avdragsrätten är ur statens synvinkel det rent ekonomiska: Endast korta perioder, så som de senaste åren, har systemet gett ett överskott. Ränteavdragen har över lag kostat mer än vad staten fått in i fastighetsskatt. 4.2 Ett hållbart skattesystem Hur ett skattesystem skall byggas upp kan vara nog så svårt i teorin, och i praktiken kanske utfallet ändå inte blir det man tänkt sig. Det är mycket ovanligt med skattesystem som är både effektiva, rättvisa, minimerar störningar på andra ekonomiska beslut och som inte utsätter skattebetalarna för allt för otillbörliga kostnader. Likformighetsprincipen som blev en viktig del av skattereformen 1990 hade sin bakgrund i att skattesystemet inte skulle leda till skatteplanering eller snedvridning av produktionsresurserna. Det kan vara lätt att säga att detta skall vara en viktig del i utformningen av ett skattesystem, men hur denna likformighetsprincip sen skall definieras eller hur strikt den skall efterlevas kan vara långt svårare. Man måste väga behovet av strikt tillämpade principer mot önskemål om begripliga och praktiska skatteregler. Man kan även fråga sig, som t ex i fallet med likformighetsprincipen, om den innebar att skattereglerna skall vara lika (regellikformighet) eller om innebörden är att reglerna skall vara neutrala? Skattemässig neutralitet brukar man säga föreligger om det ekonomiska utfallet av ett visst valt alternativ inte påverkas vare sig positivt eller negativt av skattesystemets utformning. Denna skattemässiga neutralitet kan uppnås även utan regellikformighet. Av praktiska skäl bör därför likformighetsnormen i regel tolkas som att skattesystemet i första hand skall vara neutralt och inte nödvändigtvis regellikformigt (Boije 2002, s. 76). 18

4.2.1 Kriterier för ett väl fungerande skattesystem Behovet av ett väl fungerande skattesystem är dock grundläggande och Stiglitz beskriver i Economics (1997) några karaktärsdrag ett bra skattesystem bör ha. Det bör vara: - Rättvist - Effektivt - Lättadministrerat - Flexibelt - Transparent Vidare kan man tala om några ytterligare kriterier man bör utgå från när man skall skapa eller utvärdera ett beskattningssystem, bland annat att det också bör vara neutralt, lättförståeligt och helst väl accepterat av allmänheten för att fungera smidigt. När man talar om att ett system skall vara rättvist kan man mena det på olika sätt. Dels genom att skatterna man betalar, t ex fastighetsskatt, skall spegla den service och de fördelar man erhåller från staten, dels genom att det skall vara rättvist med hänsyn till betalningsförmåga. Ska systemet vara rättvist med avseende på betalningsförmåga kan detta göras utifrån två olika perspektiv; horisontalt (horizontal equity) som innebär att individer som är i samma eller liknande situationer skall betala lika mycket skatt. Eller vertikalt (vertical equity) som innebär att de som har det bättre ställt bör betala mer i skatt. Ett skattesystem anses effektivt om det drar in hög avkastning och vinst, dvs. om staten får in mycket pengar och om stor procentuell del av den skatt som bör betalas faktiskt betalas. Det kan dock vara svårt, har det visat sig, att kombinera en sådan effektivitet med rättvisa. Men ett skattesystems huvudsyfte, får man inte glömma, är faktiskt att dra in så mycket pengar till staten som möjligt, även om det bör ske med så liten kostnad som möjligt för skattebetalarna. Systemet bör även vara enkelt i grunden för att underlätta administreringen och insamlandet av skatten. Att det är lättadministrerat bör sedan gå hand i hand med att det är lättförståeligt. Det är viktigt att alla skall förstå regler och rättigheter samtidigt som detta ger rum för lagstiftarna att förklara sig och hållas ansvariga. Detta görs bäst genom att ha ett enkelt system med få undantag och krångliga regler. Då kan kostnaderna för det administrativa arbetet som krävs för att driva skattesystemet också hållas nere. Annars går för mycket av skattepengarna åt till revisorer och advokater, klagomål och tvister och man slipper förlora timmar på att fylla i blanketter när man egentligen kunde ha producerat något. Skattesystemet bör dessutom vara flexibelt. Allt eftersom ekonomiska förutsättningar ändras kan man behöva ändra räntor och nivåer. Detta måste kunna ske smidigt, enkelt och kostnadseffektivt. Vidare bör det vara transparent på det viset att alla måste få insikt i vad deras pengar går till och hur mycket man själv och andra betalar. Neutraliteten i ett skattesystem är även den mycket viktig. Skatter som t ex fastighetsskatt eller realisationsskatt, bör inte störa eller påverka beslut som var man ska bo eller arbeta, eller hur man planerar att förändra sitt boende. Det är i grunden en fråga om effektivitet och fördelning: om skattesystemet inte vore neutralt och systematiskt gynnade en viss upplåtelseform skulle resurser investeras i den formen av boende i större utsträckning. 19

Det är viktigt att systemet för beskattningen av bostäder inkräktar så lite som möjligt på den övriga ekonomin. Detta är dock svårt eftersom alla typer av skatter innebär reduktioner i plånboken och detta påverkar folks köpkraft. Man måste då antingen arbeta mer för att matcha sin konsumtion, dra ner på den eller ändra sina preferenser, något som kan vara i stort sett omöjligt att undvika vid större förändringar av skattesystem. Ett högt uttag av skatt på vissa varor eller boendeformer kan styra konsumtionen beroende på varans priskänslighet. Att man väljer att beskatta olika upplåtelseformar olika kraftigt kan ha såväl sociala värden som politiska och fördelningsmässiga motiv men det skall inte påverka grundstrukturen i ett neutralt skattesystem. 20