Produktion: Jupiter Reklam AB Tryck: Åtta45 Tryckeri AB, 2015 Papper: Multi design original White

FAMILJEBOSTÄDER

Produktion: Jupiter Reklam AB Tryck: Åtta45 Tryckeri AB, 2015 Papper: Multi design original White

Innehåll VD:s inledning... 5 2015 i siffror... 9 SAMHÄLLET Bostadsförsörjning... 11 Fastighetsägarsamarbeten...12 Demokratisamarbeten...12 Arbetsmarknad...12 Livet mellan husen...14 Fastighetsutveckling som verktyg...14 Det nya Stockholm växer fram... 16 KUNDERNA Mötet med hyresgästen... 19 Ett tryggt boende...20 Ett boende för alla...20 MILJÖN Systematiskt miljöarbete...23 Energieffektivisering...24 Ett hållbart byggande... 25 Avfall och återvinning...26 EKONOMI Fastighetsinnehavet...30 Lokalinnehavet...32 Marknadsvärdeutveckling...32 Hyresutveckling...32 Driftnettoutveckling...34 Underhåll och ombyggnationer...34 Förtroendekänsliga områden...34 MEDARBETARNA En hållbar organisation... 37 En attraktiv arbetsgivare... 39 Medarbetarskap och delaktighet... 39 Kompetensförsörjning...40 ÄGARDIREKTIV...44 STYRELSE... 46 FÖRETAGSLEDNING...48 ÅRSREDOVISNING Förvaltningsberättelse...52 Resultaträkning...58 Balansräkning...59 Förändring eget kapital...61 Kassaflödesanalys...62 Tilläggsupplysningar...63 Noter...65 Förslag till vinstdisposition...73 Revisionsberättelse...74 Granskningsrapport...75 FASTIGHETSFÖRTECKNING...76

VD:s inledning En hållbar affärsidé Jag skriver det här på dagen 80 år efter det att Aktiebolaget Familjebostäder bildades för att möta den tidens stora bostadsbrist. I din hand håller du ett skriftligt bevis för att det onekligen var en hållbar affärsidé som då tog sin början. Åttio år senare är vi fortfarande en nyckelspelare för Stockholms utveckling. det allmänna bostadsbolagets uppdrag innefattar verksamheter som enskilt och tillsammans verkar för en långsiktigt hållbar utveckling. Ekonomiskt levererar vi ett resultat på 324 miljoner med en fortsatt stabil soliditet om 64 procent. Resultatet ökar från föregående år då vi med nyproduktionen utökat vårt bestånd parallellt med lägre kostnader för underhåll och finansiering. Fastigheternas marknadsvärde har en ökande trend över åren och på ett års sikt konstaterar vi en kraftfull ökning om 8 procent, dels beroende på den generella marknadsvärdeutvecklingen i Stockholm men även på grund av fastigheter som är under produktion. Med ett stort fastighetsinnehav har vi ett stort miljöansvar. Investeringar, kombinerat med ett systematiskt effektiviseringsarbete, har minskat värmeanvändningen med mer än 20 procent under de senaste åtta åren. Även i nyproduktionen har miljöfrågorna en framträdande roll. Alla fastigheter projekteras för Miljöbyggnad Silver och miljökraven utvärderas genom ett prestandaindex. Förnybar egenproducerad el är ett av flera verktyg för minskad miljöpåverkan. Under året har våra solcellsanläggningar producerat totalt 350 000 kwh solel, ett resultat som kommer att öka över åren. Bostadsförsörjningen är centralt viktig för en hållbar samhällsutveckling. I år säkrade vi 1 275 byggrätter och påbörjade bygget av 445 nya hyresrätter i nyproduktion. De senaste årens framgångsrika ackvisition resulterar de kommande åren i en stadig ökning av nyproduktion. Här vill jag särskilt lyfta Stockholmshusen där Stockholms stad samlar sin bostadsbyggarkraft med målet att i hög takt skapa tusentals nya hyresrätter. Ett nytt och banbrytande arbetssätt som effektiviserar processen från markanvisning till färdiga bostäder och som medverkar till att tidsåtgång och kostnader kan hållas nere. Året som gått innehöll en mängd insatser och samarbeten för en socialt hållbar utveckling. I det sammanhanget måste så klart framhållas bolagets mångåriga vision som nu är verklighet, Rinkebystråket! Efter år av planering, beslut och byggtid är områdets nya handels- och mötesplats färdig. Det är svårt att tänka sig ett bättre inslag under vårt åttioårsjubileum än att inviga en helt ny del av Rinkebys stadsbild som dessutom har en viktig roll i områdets fortsatta utveckling. Med 2015 bakom oss ser jag fram emot att 2016 fortsätta att utveckla vår långsiktigt hållbara affärsidé, för Stockholm idag och i framtiden. Jag önskar dig en trevlig läsning av vår årsberättelse! Anette Sand VD Stockholm 26 februari 2016 05

I Norra Djurgårdsstaden, ett av Stockholms miljöprofilerade områden, ligger Kvarteret Gotska Sandön 2 med 109 lägenheter. 06

07

2015 i siffror 08

336 000 000 40 000 resultatet efter finansnetto, exklusive resultat från försäljning av fastighter, upp gick till 336 miljoner vilket är en ökning jämfört med föregående år främst på grund av färdigställd nyproduktion samt lägre kostnader för underhåll och finansiering. bolagets fastighetsinnehav motsvarar storleksmässigt cirka 210 allsvenska fotbollsplaner. På dessa ytor har ungefär 40 000 stockholmare sitt hem och här finns cirka 1 000 lokaler som erbjuder service och handel i närområdet. 1 275 Under året säkrades sammantaget 1 275 nya byggrätter genom markanvisning eller förvärv. Tre nyproduktionsprojekt byggstartades; Brevlådan Svedmyra m ed 126 hyresrätter, Rösträknaren Årstastråket med 186 hyresrätter och Kabelverket Älvsjöstaden med 133 hyresrätter. 10 Bolaget uppnår målet om att minska energiförbrukningen med 10 procent de senaste fyra åren. Ett exempel på energibesparingsprojekt är bostadsfastigheten Mjödet 2 på Hägervägen i Tallkrogen där energianvändningen har halverats genom tätare skalskydd, bergvärmeanläggning och solfångare på taket. 28 561 000 000 marknadsvärdet för fastighetsportföljen uppgick vid värdering till 28,6 miljarder. Den senaste femårs perioden har marknadsvärdet ökat med 27 procent, från 15 691 kr/kvm till 19 905 kr/kvm. 5 000 Inom ramen för Stockholmshusen samarbetar Familjebostäder, Svenska Bostäder och Stockholmshem med stadens förvaltningar för att fram till 2020 byggstarta 3 500 5 000 nya hyresrätter. Familjebostäder bygger sina första Stockholmshus i Bandhagen och Farsta. 594 250 15 Årets driftnetto uppgår till 594 kr/kvm, vilket är en ökning mot föregående års driftnetto 575 kr/kvm. Ökningen beror på hyreshöjning från 1 juni, helårseffekt för nyproducerade lägenheter samt intäkter för de lokaler som öppnade på Rinkebystråket. I årets underhållsplan fanns sammantaget cirka 250 åtgärder av olika investeringsgrad till ett sammantaget belopp om 183 miljoner. Många av åtgärderna är energibesparingar i syfte att verka ekologiskt och ekonomiskt hållbart då fastigheternas energiförbrukning utgör bolagets största miljöpåverkan och är en stor utgiftspost. I början av året färdigställdes ombyggnationen av Ormen Större 1 Södermalm. Fastigheten med byggår 1890 totalrenoverades parallellt med att 15 nya hyresrätter byggdes i tidigare vindsutrymmen och lokaler. 09

AIX Arkitekter vann Familjebostäders projekttävling för Älvsjöstadens tredje etapp med förslaget Dela&Delta som omfattar bostäder i varierad miljö med särskilt fokus på barn, grönska och park.

Samhället Som kommunalt bostadsbolag medverkar Familjebostäder på flera olika sätt till stadens utveckling. Bolagets kärnuppdrag att försörja Stockholm med hyresrätter och att vara en närvarande och aktiv förvaltare bidrar till att skapa socialt hållbara stadsdelar och bostadsområden. Genom samarbeten med andra aktörer i samhället skapas ytterligare värden för en hållbar samhällsutveckling och ett Stockholm som håller samman. Med ett stort fastighetsinnehav och det långsiktiga uppdraget att bidra till stadens utveckling är bolaget en tydlig och stark aktör som medverkar till en väl fungerande bostadsmarknad. BOSTADSFÖRSÖRJNING Bostadsefterfrågan i Stockholm är mycket hög. Vid årsslutet stod knappt 520 000 personer i bostadskö varav cirka 72 000 är aktiva bostadssökanden, det vill säga köande som gör minst fem intresseanmälningar per år. Den stora efterfrågan på bostäder ställer höga krav på en effektiv bostadsuthyrning där nya kontrakt skyndsamt kan tecknas vid vakanser. Under året var omsättningen av bostäder något högre än föregående år, 7,9 procent, och totalt tecknades 1 847 hyresavtal. Omsättningen beräknas genom en sammanslagning av olika slags avtalsförändringar. Som en del i arbetet för att friställa lägenheter till bostadsmarknaden arbetar bolaget sedan flera år tillbaka med systematiska utredningar av olaga andahandsuthyrningar. Under året har ett sjuttiotal lägenheter kunnat lämnas till bostadskön efter att hyreskontrakt på felaktiga grunder kunnat konstateras. Med försöks- och träningslägenheter ges människor som av olika skäl står utanför bostadsmarknaden tillgång till ett eget boende. Under året förmedlades 114 försöks- och träningslägenheter och vid årets utgång fanns sammantaget 381 lägenheter med denna kontraktsform i beståndet. För att sänka trösklarna till bostadsmarknaden ändrades den 1 januari godkännandereglerna för uthyrning. De nya reglerna fastställer ett belopp av månadsinkomsten som de sökande ska ha kvar efter betald hyra vilket är en sänkning av de tidigare reglernas krav om en månadsinkomst på tre gånger hyresbeloppet. Efter tolv månaders tillämpning fanns vid årsskiftet ingen tendens till att antalet hyreskrav eller avhysningar ökat till följd av de förändrade reglerna. Under året infördes tidsbegränsade så kallades kompiskontrakt för ungdomar i åldrarna 18 till 25 år. Kontraktsformen innebär att två sökande tillsammans tecknar kontrakt som gäller för max fyra år med avstående för besittningsskydd. Hyresgästerna behåller dock under kontraktstiden sin kötid hos Bostadsförmedlingen. Kontraktsformen ska prövas under två år och kommer sedan att utvärderas. samhället 011

FASTIGHETSÄGARSAMARBETEN Genom fastighetsägarsamarbeten i Rågsved och på Järva samordnas åtgärder som stimulerar en positiv utveckling och gynnar en långsiktig och god förvaltning. Inspirationen till fastighetsägarsamarbe tena kommer från den amerikanska modellen BID, Business Improvement District. Bland annat görs gemensamma upphandlingar av markskötsel, bevakning och avfallshantering. Ett helhetsgrepp som ökar kvaliteten på utförda tjänster vilket stärker områdenas attraktivitet. Samarbetet med andra fastighetsägare är också ett forum för kunskaps- och erfarenhetsutbyte och för gemensam verksamhetsutveckling. I Rågsved genomfördes under året en satsning för att öka kunskapen och stödja samtalet om våld i nära relationer. Fastighetsägarna tillsammans med polisen, socialtjänsten, Alla Kvinnors Hus, Störningsjouren och initiativet Huskurage utbildade husvärdar och mötte boende och föreningar i området för utbildning och samtal. Ett annat exempel på verksamhetsutveckling är en workshop under året för lokala aktörer i Rågsved där deltagarna utarbetade idéskisser för hur centrala Rågsved kan utvecklas. Farsta är en av de tyngdpunkter som utpekas i översiktsplanen för Stockholms stad. Området planeras de kommande åren växa med cirka 8 000 nya bostäder. Inom ramen för stadens initiativ Tyngdpunkt Farsta som samlar aktörer från såväl offentlig som privat sektor drivs olika slags utvecklingsfrågor. Bolaget, i egenskap av stor fastighetsägare i området, leder inom satsningen den fastighetsägargrupp som har i uppdrag att stärka den positiva bilden av Farsta. DEMOKRATISAMARBETEN Bolaget stöder föreningar inom både idrott och kultur i syfte att medverka till en meningsfull fritid för framförallt barn och unga. I alla bostadsområden finns möjlighet för föreningar och andra sammanslutningar att söka samarbete med bolaget för insatser som bidrar till att skapa trivsel och trygghet och som ger mervärden för hyresgästerna. Bolaget medverkar i det demokratiprojekt för Fagersjö som initierats av Farsta stadsdelsförvaltning. Samarbetet med stadens aktörer och lokala föreningslivet syftar till att stärka områdets utbud av service, kollektivtrafik och mötesplatser med utgångspunkt i de synpunkter som framkom vid boendedialogen 2011. Sommartid arrangerar bolaget sommar aktiviteter för barn och unga. Aktiviteterna arrangeras av idrotts- och kulturföreningar och genom samarbetet ges boende hos bolaget rabatterade deltagaravgifter. Sommarens utbud innehöll till exempel simning, friidrott, fotboll, boxning och kojbyggarkollo. ARBETSMARKNAD Bolaget ingår i Stockholms stads årliga satsning för sommarjobb. I år erbjöds 80 ungdomar att under sommaren jobba hos Familjebostäder, främst inom förvaltningsverksamheten. För att ge yngre vuxna möjlighet att under ett par sommarveckor utveckla sitt ledarskap och öka sin arbetslivserfarenhet initierades detta år även fyra handledartjänster. I samarbete med Jobbtorg Stockholm, Kista Gymnasium och högskolor erbjöds under året tio praktikplatser som ett steg in i arbetslivet. 012 samhället

Föreningssamarbeten Rågsved Hyresgästföreningen Rågstintan. Aktiviteter på Rågsveds festplats för alla boende i området. Medverkan vid nattvandringar i stadsdelens regi. Rågsveds IF. Spontanfotboll för flickor och pojkar, helger året runt samt som sommaraktivitet. Medverkan vid nattvandringar i stadsdelens regi. Rågsveds Boxningsklubb. Boxningsmaterial, ledarutveckling och boxningsskola under sommaren. Medverkan vid nattvandringar i stadsdelens regi. Läxhjälpen. Läxhjälpsprogram för 30 högstadieelever vid Bäckahagens skola. Remakebolaget. Konstnärlig utsmyckning av miljöstuga utförd av sommararbetande ungdomar. Samarbete med stadsdelen. Musketörerna. Utsmyckning av betongvägg vid föreningslokal. Vårstädning. Föreningsbidrag till Rågsveds IF, Musketörerna och Rågsveds Folkets Hus i samband med städdag i april. Farsta och Fagersjö Ung och Stolt. Föreningsutveckling, aktiviteter och coachning av ungdomar samt nattvandring. Ett Förenat Fagersjö. Arrangemang av Fagersjödagen. Järva Medborgarvärdar. Samarbete med Stockholms stad, Svenska Bostäder, Stockholmshem och stadsdelsförvaltningen. Vasalunds IF. Fotbollsskola under sommaren. Läxhjälpen. Läxhjälpsprogram för 66 högstadieelever vid Rinkebyskolan. Shanta Basket. Material och utrustning, barnoch damlag. Akropol. Bidrag till ungdomsverksamhet med fokus på flickor och på barn med funktionsnedsättning. Rinkeby United. Bidrag till ungdomsverksamhet med fokus unga vuxna. Järva IKF. Bidrag till verksamhet för barn i yngre åldrar inom fotbolls- och handbollsverksamheten. Qaran IKF. Bidrag till fotbollsverksamhet för deltagare i alla åldrar. Nationaldagsfirande. Bidrag till årligen återkommande arrangemang på Rinkeby Torg. Tensta Marknad/Tensta ungdomsfestival. Bidrag till årligen återkommande arrangemang. samhället 013

LIVET MELLAN HUSEN Utbudet av handel och service i ett område medverkar till trivsel, attraktivitet och trygghet för de boende. Butiker, restauranger, caféer, serviceföretag, förskolor och skolor skapar aktivitet och rörelse både dag- och kvällstid. Efter år av planering, beslut och byggtid blev Rinkebystråket verklighet. Den tidigare genomfartsgatan är nu en levande affärsgata med butiker, restauranger och torgbildningar och de så populära gångbroarna över gatan har bytts ut till nya, moderna genomsiktliga broar. Rinkebystråket bygger på tanken att genom stadsutveckling förstärka ett områdes värden och samtidigt tillföra nya. I dialogen med de boende i Rinkeby framkom i början av 2000-talet synpunkter på att utbudet av handeln i området behövde utvecklas. Parallellt hade Familjebostäder börjat diskutera möjligheten att utveckla och förädla bolagets bestånd i området genom att bygga en butiksgata längs med en del av Rinkebystråket. De här två spåren kom att sammanvigas i det som idag är en helt ny handelsplats! Först ut att öppna sin verksamhet var Medborgarkontoret i maj. Därefter följde två öppningsetapper med butiker och caféer. Öppningarna fortsätter under 2016. Som ett led i att skapa stolthet för stråket och för Rinkeby anordnades under våren en musiktävling - Låten om Rinkeby. Vinnaren, F.Y.R.E, med bidraget Där jag bor, röstades fram av rinkebyborna och presenterades på nationaldagsfirandet den 6 juni på Rinkeby Torg. Årsta Centrum uppfördes åren 1943 till 1954. Arkitekterna, bröderna Erik och Tore Ahlsén, hade en hög ambitionsnivå och resultatet blev det som idag anses vara det bästa svenska exemplet på ett grannskapscentrum enligt efterkrigstidens ideal. Medborgarhus, bibliotek, teater och biograf samlas kring ett intimt torg tillsammans med butikslokaler, kontor och restauranger. I stora delar är den ursprungliga strukturen bevarad, ett stycke av 1900-talets folkhemsepok i dagens Stockholm. För att bevara och förtydliga kulturvärdet färdigställdes under året ett så kallat vårdprogram som utgör grund i det löpande förvaltningsarbetet av centrumet. Med detta kan Årsta Centrum fortsätta att utvecklas och vara till nytta för dagens stockholmare samtidigt som platsens unika, kulturhistoriska värden bevaras för eftervärlden. Genom att tillföra konstnärlig gestaltning i nyproduktionen tar bolaget vidare en allmännyttig tradition av konst som inslag i fastigheter och områden. Konsten bidrar till trivsel och trygghet, ger karaktär och känsla till husen och gagnar både dem som bor och verkar i området. Precis som fastighetens arkitektur är ett tidsdokument säger konstverken något om samhället vid den tidpunkt då husen var nya. På det sättet talar konsten både till dem som lever i husen idag och till dem som kommer att bo där i en framtid. Konsten kan också fylla en funktion som del av det kollektiva minnet, minnet av en plats där människor i olika tider har levt. Platsen där vi bodde förändras när nya människor flyttar in i husen, nya hus växer upp längs med gatan, affärer stänger och nya öppnar - men konsten, den finns kvar. Under året inledde bolaget ett samarbete med Stockholm Konst för konstärlig gestaltning i tre olika projekt, nyproduktionerna Giggen Tallkrogen och Rösträknaren Årstastråket samt en muralmålning någonstans i Farstaområdet. Vidare pågick installationer för ett ljuskonstverk på Rinkebystråket som skapats i ett samarbete med en konstnär och elever från årskurs 7 i Rinkebyskolan. FASTIGHETSUTVECKLING SOM VERKTYG Genom att utveckla fastigheter kan områden utvecklas och nya samhällsbehov mötas. Efter en stor omorganisation sökte polismyndigheten i Stockholm lokaler för en större etablering på Järva. Efter inledande kontakter tecknade bolaget och polisen under året ett projekteringsavtal om utveckling och ombyggnation av delar av fastigheten Kvarnberget vid Rinkeby Centrum. Målsättningen är att under våren 2016 teckna hyresavtal för en polismyndighet med cirka 250 arbetsplatser. Att utveckla den tidigare bostadsfastigheten till en modern kontorsfastighet ger en markant ökning av antalet arbetsplatser i Rinkeby samtidigt som polisens närvaro i Järvaområdet stärks. Med stora fastighetsinnehav har bostadsbolagen varit en viktig part i Stockholms stads arbete för att möta flyktingtillströmningen till Sverige under hösten. Snabbt uppkom akuta behov av tillfälliga bostäder för nyanlända och bolaget iordningsställde med kort varsel boendeplatser för cirka 210 ensamkommande ungdomar genom att nyttja tillfälligt tomställda lokaler i Farsta, Rinkeby och på Södermalm. 014 samhället

Jag ska göra mitt bästa för att mina kunder blir nöjda. Det är det viktigaste. Nöjda kunder berättar för sina vänner och så sprids det goda ryktet. Redae Tesfazghi, Redae s Skrädderi Så snart jag hörde talas om storsatsningen på nya Rinkebystråket var det självklart för mig att jag ville vara med. Mako Mohamed Osman, FACE Stockholm

DET NYA STOCKHOLM VÄXER FRAM Som kommunalägt bostadsbolag är Familjebostäder Stockholms stads eget verktyg för att möta bostadsbristen och bolaget har i uppdrag att från 2019 byggstarta minst 1 000 nya hyresrätter per år. En hög nyproduktionstakt som kräver ett aktivt, brett ackvisitionsarbete, nytänkande och goda samarbeten och affärsrelationer. Under året säkrades sammantaget 1 275 nya byggrätter genom markanvisning eller förvärv. Tre nyproduktionsprojekt påbörjades; Brevlådan Svedmyra med 126 hyresrätter, Rösträknaren Årstastråket med 186 hyresrätter och Kabelverket Älvsjöstaden med 133 hyresrätter. På grund av överklagad detaljplan försenades den planerade byggstarten för Giggen Tallkrogen om 71 lägenheter. Familjebostäder vann under året en markanvisningstävling där Exploateringskontoret eftersökte förslag på 30 ungdomslägenheter som kombinerar en låg hyresnivå med innovation och nytänkande för yteffektivitet. Bolagets vinnande förslag för Oxläggen Midsommarkransen, framtaget i samarbete med Origo Arkitekter, visar små lägenheter med umgänges ytor, ordentligt kök, förvaring och sovalkov som kommer utföras med en kostnadseffektiv produktion som håller hyrorna nere. Älvsjöstaden på LM Ericssons gamla område vid Älvsjö Station är bolagets största nyproduktionsprojekt de kommande åren med sammantaget 835 nya bostäder. Projektet är ett samarbete med JM AB där parterna åren 2013 och 2014 gjort två stora förvärv av tidigare kontors- och industrifastigheter för bostadsutveckling. För den tredje och sista etappen genomfördes i samarbete med Sveriges Arkitekter en projekttävling i syfte att ta fram ett utvecklingsbart förslag till hur ett stort bostadsområde kan utformas med en hög volym bostäder och attraktiva miljöer. Det vinnande förslaget, Dela&Delta av AIX Arkitekter, visar bostäder i varierad miljö, för olika målgrupper och med ett särskilt fokus på barn och på grönska och park. Förslaget är även utformat för att kostnadseffektivt kunna bygga varierat och kvalitativt och på samma gång kunna hålla nere produktionskostnaderna. Etappens ursprungligt antagna 350 bostäder kommer genom förslaget att utökas till att istället planeras för 455 hyresrätter, 90 studentbostäder och ytterligare 140 bostäder i en intilliggande markanvisning. Redan 2007 hade Familjebostäder en idé om att utveckla området vid Årstabergs station. Utbyggnaden av Citybanan och ett önskemål från stadens sida om ett helhetsgrepp för området gjorde att planerna inte gick att genomföra då. Men 2015 var tiden mogen för att förverkliga bostadsplanerna genom ett förvärv av Jernhusens fastighet Årsta 1:7. Med förvärvet säkrades mark för cirka 220 nya hyresrätter i kollektivtrafiknära läge. Under året startade satsningen Stockholmshusen där Stockholms stad samlar sin bostadsbyggarkraft med målet att i hög takt skapa tusentals nya hyresrätter. Inom ramen för Stockholmshusen samarbetar Familjebostäder, Svenska Bostäder och Stockholmshem med stadens förvaltningar för att fram till 2020 byggstarta 3 500 5 000 nya hyresrätter. Skälet till satsningen är enkel; det finns tids- och kostnadskrävande utmaningar i hela processen från markanvisning tills dess att byggnaderna står färdiga och med ett gemensamt helhetsgrepp kan både tidsåtgång och kostnader hållas nere. Stockholmshusen kommer att kännetecknas av god arkitektur och bildar en ny årsring i Stockholms stadslandskap. Satsningen genomförs i etapper, den första med projekt som byggstartar 2017. Familjebostäder har i den första etappen sammantaget fyra projekt med cirka 330 hyresrätter Lådkameran Band hagen, Bjurö Farsta Strand, Väddö/Dalarö Farsta och Hammarö Farsta. 2016 PLANERAR VI ATT PÅBÖRJA Giggen Tallkrogen 71 hyresrätter Kabelverket 8A 90 studentlägenheter Reflexen Högdalen 37 hyresrätter Banken Växeln Hägerstensåsen 96 hyresrätter, varav 31 i kollektivhus. Sandaletten Älvsjöstaden 157 hyresrätter 016 samhället

Nyproduktion Verksamhetsår Färdigställt Påbörjade 2015 86 lägenheter 445 lägenheter Gyllene Ratten 1, Fruängen 2014 135 bostäder Gyllene Ratten 1, Fruängen 80 lägenheter Hasselbusken 1, Midsommarkransen 13 radhus Hallonbusken 3, Midsommarkransen 7 radhus Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter Brevlådan, Svedmyra 126 lägenheter Rösträknaren 1, Årstastråket 186 lägenheter Kabelverket 9, Älvsjöstaden 133 lägenheter 2013 275 bostäder 186 bostäder Kållandsö 4, Farsta 27 lägenheter Pendlaren 1, Älvsjö 104 lägenheter Gotska Sandön 2, Norra Djurgårdsstaden 109 lägenheter Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter Hasselbusken 1, Midsommarkransen 13 radhus Hallonbusken 3, Midsommarkransen 7 radhus Gyllene Ratten 1, Fruängen 166 lägenheter 2012 173 bostäder 139 bostäder Båtklubben 8, Södra Hammarbyhamnen 14 lägenheter Perrongen 1, Älvsjö 99 lägenheter Kållandsö 4, Farsta 60 lägenheter Pendlaren 1, Älvsjö 104 lägenheter Sandhamn 1, Farsta 35 lägenheter 2011 637 bostäder 196 bostäder Fodringsägare 1 3, Axelsberg 70 lägenheter Surtsö 1, Kista 127 lägenheter Välgången 1, Stadshagen 123 lägenheter Lusten 1, Stadshagen 203 lägenheter Sällheten 1, Stadshagen 76 lägenheter Båtklubben 8, Södra Hammarbyhamnen 38 lägenheter Kållandsö 4, Farsta 87 lägenheter Gotska Sandön 2, Norra Djurgårdsstaden 109 lägenheter

Kunderna Familjebostäder erbjuder stockholmarna trygga och attraktiva boenden i levande stadsdelar från Rinkeby i nordväst till Farsta Strand i söder. Att bolagets nära 40 000 kunder är nöjda med såväl bostaden och området som servicen och bemötandet är en förutsättning för att företaget ska lyckas långsiktigt. Unga och gamla, stockholmare sedan generationer eller nyligen inflyttade från andra delar av Sverige och resten av världen det är ett snitt av alla dem som bor hos Familjebostäder. Några har följt med på den långa resan från bolagets start på 30-talet fram till idag, andra har just flyttat in i sitt första boende i en helt ny stadsdel. Oavsett hyresgästens ålder, bakgrund eller boende vill Familjebostäder möta kunden på kundens villkor. Genom en öppen dialog samt en tydlighet om rättigheter och skyldigheter byggs en långsiktig och hållbar relation. MÖTET MED HYRESGÄSTEN Dialogen med hyresgästerna är viktig för att kontinuer ligt utveckla verksamheten och bli en ännu bät tre hyresvärd. Familjebostäders förvaltare har årligen möten med de lokala hyresgästföreningarna där hyresgästerna har möjlighet att lämna synpunkter på skötsel av fastigheten och önskemål om hur lokala underhållsmedel ska användas. Nya utemöbler, flaggstänger, julbelysning och cykelställ är exempel på den dialogen i år. I den enkät som årligen delas ut till hälften av hyresgästerna behåller Familjebostäder det goda resultatet för serviceindex. 82 procent av dem som besvarade enkäten angav att bolaget ger en ganska eller mycket bra service och drygt 91 procent var nöjda med hur de blir bemötta i kontakten med bolaget. I den dagliga förvaltningen och vid in- och utflyttning sker varje år tusentals möten mellan Familjebostäder och bolagets hyresgäster. Mötet sker personligen i området eller på något av besökskontoren, genom telefonsamtal till kundservice eller via bolagets kommunikationskanaler. Med en samlad kundservice, utveckling av digi tala tjänster och effektivare serviceprocesser har samtalen via Familjebostäders växel minskat från ca 6 000 (2012) till ca 2 400 (2015) med ökad effektivitet och mins kade kostnader som följd. Antalet samtal till hyresdebiteringen har också minskat genom att hyresgästerna kan se sin hyres avi på Mina sidor och att kundservice hanterar frågor och upplys ningar den tid då hyresdebi te ringen har stängt. Med en förbättrad digital service på bolagets webbplats sker nu också ett skifte från felanmälningar via telefon till digital felanmälan via Mina sidor. Under året har en särskild satsning gjorts på förbättringar av processen för felanmälan både när det gäller de interna rutinerna och den digitala tjänsten. Hyresgästen kan nu i större utsträckning följa status för sitt ärende och läsa meddelanden från förvaltningen gällande sin felanmälan. En annan del av servicen till hyresgästerna handlar om att ge tydlig information om vad som händer i fastigheten och i området. Under 2015 har de månatliga portnyheterna kompletterats med särskilda informationskampanjer om inomhusklimat och brandsäkerhet. kunderna 019

ETT TRYGGT BOENDE Närvaro i området, förebyggande åtgärder och systematiskt brandskyddsarbete är exempel på förvaltningsarbete som skapar trygga boendemiljöer. Bolagets störningshandläggare möter både de hyresgäster som upplever störningar och de hyresgäster som upplevs som störande av sina grannar. Målet är att skapa trygghet och att situationen ska lösas på bästa möjliga sätt för alla parter. Arbetet är framgångsrikt och endast ett fåtal ärende har under året gått så långt som till avhysning. Bolagets arbete med att identifiera och utreda olaga andrahandsuthyrning syftar också till att skapa trygghet i husen samtidigt som lediga bostäder frigörs för uthyrning via Bostadsförmedlingen. Regelbunden brandskyddsrondering är en av grunderna i det systematiska brandskyddsarbetet. Uppfölj ningen visar att en stor del av anmärkning arna handlar om att husens utrymningsvägar blockeras av hy res gästernas tillhörigheter. Av brandsäkerhetsskäl måste sakerna plockas bort. Därför har bolaget under året utvecklat nya arbetssätt som inkluderar ett tillägg på hyresavtalen om möjligheten att debitera hyresgäst som trots påminnelser inte tar bort sina föremål. Under en treårsperiod har bolaget genomfört ett brandvarnarbyte som omfattat närmare 16 000 nya brandvarnare. Brandvarnarna har inbyggda batterier som räcker i 10 år och brandvarnarbytet är därmed en långsiktig investering för trygga bostäder. För att minimera spisbränder, som är den vanligaste orsaken till bostadsbränder, installeras konceptet Brandsäkert hem med brandvarnare och släckande köksfläkt i nyproducerade och ombyggda lägenheter. Konceptet brandsäkert hem finns i cirka 1 100 lägenheter. Vid kontraktsskrivning och i återkommande hyresgästkommunikation påtalas vikten av hemförsäkring för att hyresgästerna inte ska drabbas ekonomiskt vid inbrott, brand eller vattenskada. Under 2015 upphandlade de tre allmännyttiga bostadsbolagen ett gemensamt avtal med Vardia Försäkring som därmed erbjuder en rabatterad hemförsäkring till bolagens hyresgäster. ETT BOENDE FÖR ALLA I ett demokratiskt hållbart Stockholm har alla samma rättigheter och möjligheter. Familjebostäders tillgänglighetsarbete är integrerat i bolagets dagliga förvaltning och utveckling av nya bostäder. Strategigruppen för tillgänglighet samordnar, följer upp och utvecklar arbetet som idag handlar om åtgärder i fastigheternas fysiska miljö likaväl som bemötandefrågor. Under 2015 har, i samband med mark- och avfallsombyggnad, bland annat entréer, vistelseplatser, lekytor och avfallsplatser gjorts tillgängliga och användbara för personer med funktionsnedsättning. En framkomlighetsbesiktning genomfördes som tillsammans med instruktioner i handboken Bygg Ikapp ska resultera i en checklista för åtgärder som är viktiga för ett självständigt boende. Kvarboendeåt gärder, utöver lagkrav, har inarbetats i bolagets byggstandards för nyproduktion. Familjebostäder har sedan tidigare inventerat fastigheterna med fokus på framkomlighet till lä genhetsdörren. För att bättre och mer enhetligt kunna informera bostadssökande om bostädernas till gänglighetsnivå har Familjebostäder, Stockholmshem och Svenska Bostäder i år enats om en gemensam tillgänglighetsmärkning. kundenkät 2011 2012 2013 2014 2015 Serviceindex 80 81,3 80,1 82 82 Trygghetsindex 75,6 78 77,7 79,4 78,3 Bemötande vid senaste kontakten 90,6 90,4 91,4 90,8 91,2 Kan tänka sig rekommendera Familjebostäder som värd och förvaltare 93,5 94,7 92,8 93,4 92,6 Enkelt att anmäla felet 93,1 92,3 92,7 93 94,3 Få felet reparerat inom rimlig tid 80,8 80,3 80,8 81,6 83,6 020 kunderna

Ingrid, Sonja, Ragnhild och Sam växte upp i Familjebostäders första barnrikehus på Olof Dahlins väg i Kristineberg.

Hela taket på Mjödet 2 i Tallkrogen är täckt med solfångare som producerar el som driver fastighetens ventilation och belysning. 022 miljön

Miljön I ett klimatsmart och energieffektivt Stockholm tar Familje bostäder ansvar för att bygga och förvalta miljömässigt och ekonomiskt hållbara bostäder. Bolaget arbetar också strukturerat med att underlätta för hyresgästerna att göra miljömedvetna och energieffektiva val i vardagen. Sedan 30-talet har Familjebostäder varit en långsiktig bostadsaktör angelägen om ett hållbart och stabilt förvaltande av bostäder. Genom energieffektiviseringar och utbyggnad av system för insamling av källsorterat avfall har bolaget tidigt tagit ansvar för att minimera verksamhetens negativa påverkan på miljön och minska utsläppen av växthusgaser. Idag är det viktigare än någonsin att möta kravet från hyresgästerna om att kunna göra miljömedvetna val i vardagen. Åtta av tio hyresgäster anger i årets hyresgästenkät att de har möjlighet att agera miljömedvetet i sitt boende. Lika många anger att de upplever att bolaget anstränger sig för en hållbar utveckling. SYSTEMATISKT MILJÖARBETE Genom ett systematiskt miljöarbete ver kar bolaget för att vara långsiktigt hållbart i alla delar av verksamheten. Vid sidan av energiförbrukning fokuserar bo laget miljöarbetet på åtgärder inom avfallshantering, byggnation, transporter och upphandling. För att säkerställa ett arbetssätt som ger ständiga miljöförbättringar är Familje bostäder miljöcertifierat enligt ISO 14001. I åre ts miljörevisioner framkom ett antal förbättringsförslag. Bolaget behöver förbättra uppföljningen av fastigheternas energianvändning och har därför infört ett nytt energistatistikprogram som bidrar till än mer kvalitetssäkrad energistatistik och bättre möjligheter till uppföljning. Dessutom kommer bolaget att utöka uppföljning och kontroll av leverantörer i upphand lade avtal för att garantera att de följer de miljökrav som ställts. Kompetensutveckling inom miljöområdet och interna system för uppföljning är förutsättningar för ett systematiskt miljöarbete. Under 2015 har bolagets miljöledningssystem uppdaterats och medarbetare har bjudits in till miljöutbildningar och miljöfrukostar som behandlat nya lagkrav, bolagets miljömål och slutsatser från miljörevisioner. Som en del i att minska verksamhetens miljöpåverkan har bolaget en ny resepolicy baserad på Stockholms stads miljö program. Bolagets medarbetare ska se digitala möten som ett alternativ till resor samt planera och genomföra nödvändiga tjänsteresor så att miljöpåverkan minimeras. Riktlinjer slår fast att bolagets med arbetare ska prioritera att gå, cykla och att åka kollektivt. Bolaget har även poolbilar som går på biogas och el. miljön 023

ENERGIEFFEKTIVISERING Energianvändningen för värme, el och varmvatten utgör bolaget största negativa miljöpåverkan. Genom investeringar och ett systematiskt arbete har värme användningen i fastigheterna minskat med mer än 20 procent under de senaste åtta åren, från 199,3 kwh/kvm/år (2008) till 161,2 kwh/kvm/år (2015). Ett viktigt bidrag till denna minskning är bolagets satsningar på ventilation med värmeåtervinning, värmepumpteknik och de investeringar som gjorts i energieffektiviseringar, såsom fasad- och fönsterrenoveringar, inom ramen för Stimulans för Stockholm (2009-2013). Under 2015 har bolaget haft fokus på ett aktivt optimeringsarbete av fastigheternas värmeoch ventilationssystem. Systemen har injus te rats och trimmats utifrån avvikelser, trendspaning och analys av enskilda fastigheters onormalt höga förbrukning. Arbetet utvärderas kontinuerligt via månatliga driftmöten och ett årligt energibokslut. För att säkerställa rätt temperaturer hos hyresgästerna har temperaturgivare installerats i cirka 30 procent av alla lägenheter. Ett exempel på ett framgångsrikt energibesparingsprojekt är bostadsfastigheten Mjödet 2 på Häger v ägen i Tallkrogen där energianvändningen har halverats genom tätare skalskydd, bergvärmeanläggning och solfångare på taket. energianvändning 210 200 190 Utfall (kwh/kvm/år) Mål 2008 2011 Mål 2012 2015 Mål 2016 2019 kwh/kvm/år 180 170 160 150 140 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Grafen visar bolagets graddagskorrigerade värmeanvändning (kwh/kvm/år) från 2008 till 2015. Målen är från Stockholms Stads miljöprogram för respektive programperiod. Målet för nya miljö programmet (2016 2019) innebär att bolaget ska sänka energiförbruk ningen till 144 kwh/kvm/år till 2019 vilket innebär en effektivisering med ytterligare10 procent. Utfall (kwh/kvm/år) Mål 2008 2011 Mål 2012 2015 Mål 2016 2019 024 miljön

ETT HÅLLBART BYGGANDE Familjebostäders mål är att alla nya fastigheter byggs för låg energianvändning samtidigt som en del av energin ska komma från förnybar egenproducerad energi, till exempel solel. Minst lika viktigt är att bygga giftfritt för hälsa och miljö samt att ha en resurseffektiv avfallshantering. För att uppnå miljömålen för nyproduktion arbetar Familjebostäder med metodiken utifrån certifieringssystemet Miljöbyggnad, nivå Silver. Miljömålen för nyproduktion utvärderas vid två tillfällen genom att energi- och miljöprestandaindex (EMP) följs upp och poängsätts. Vid slutbesikt ningen ligger fokus på giftfritt byggande medan garantibesiktningen fokuserar på minskad klimat påverkan och god inomhusmiljö. Vid slutbesiktning poängsätts miljömässig avfallshantering samt andel miljögodkända byggvaror granskade i Byggvarubedömningen. För att få en godkänd slutbesiktning ska entreprenörer redovisa en produktlista med minst 100 miljöbedömda och godkända produkter. Med hjälp av tekniska lösnin gar och goda rutiner för uppföljning uppfyller Familjebostäder majoriteten av alla miljökrav vid slutbesiktningen. Ett viktigt förbättringsområde är en resurseffektiv avfallshantering, både i byggproduktionen och för hyresgästen i den färdiga byggnaden. Vid nyproduktionens garantibesiktning, cirka två år efter färdigställande, poängsätts energianvändningen samt inomhusmiljön genom OVK-besiktnin gar, mätning av radonhalter och brukarenkäter. För att nå målet om att producera fastigheter med energiförbrukning på högst 55 kwh/kvm/år pågår en granskning och utveckling av hela produktionsprocessen från tidiga skeden till energibesiktning i den färdiga byggnaden. Förnybar energi Bolaget har som mål att andelen förnybar egenproducerad el ska utgöra 2,5 procent av det totala elbehovet. Under 2015 har Familjebostäders solceller totalt producerat 350 000 kwh solel. Målet om 500 000 kwh solel har inte nåtts främst beroende på att solcellernas växlare i perioder inte fungerat som tänkt. System för bättre övervakning av solceller ska nu göra att avvikelser upptäcks och åtgärdas kontinuerligt. Energiproduktionen i kiselsolceller och högeffektiva solceller utvärderas fortlöpande och jämförelser ligger till grund för valet av solcellstekniker i nyproducerade fastigheter. Under 2015 har fyra byggprojekt projekterats för solceller och solfångare. Dessa projekt kan bidra med ytterligare 200 000 kwh förnybar energi. miljön 025

AVFALL OCH ÅTERVINNING Avfallet är både en resurs som ska använ das och ett miljöproblem som ska minimeras. Familjebostäder har som målsättning att alla hyresgäster enkelt ska kunna källsortera sitt avfall i närheten av bostaden. För 2015 gick 40 procent av allt insamlat material i miljöstugorna till materialåtervinning. Resterande osorterat avfall återvinns via förbränning till värme och el. Familjebostäder prioriterar utsortering av matavfall, tidningar och glas, men har ur miljösynpunkt under senare år även fokus på att öka metallinsamlingen. Som ett resultat av att bolaget har satt ut behållare för metallåtervinning har den insamlade mängden metall under en treårs period ökat med 450 procent. För att bidra till att uppnå stadens mål om att år 2020 samla in 70 procent av allt matavfall, arbetar bolaget för en fortsatt utbyggnad av insamlingssystemet parallellt med motivationshöjande åtgärder för att öka hyresgästernas sortering. Vid slutet av 2015 hade totalt 9 915 lägenheter (52 procent), tillgång till matavfallssortering genom i huvudsak marktömmande behållare men även optisk sortering. Utbyggnaden av system för matavfallsinsamling fortsätter successivt med målet att nå 100 procent år 2020. Kommunikationsinsatser genomförs för att öka hyresgästernas motivation att sortera ut matavfall. Hittills har 1 851 hushåll omfattats av en matavfallskampanj där hyresgästerna fått startpaket innehållande påsar, påshållare, grön nyckel och sorteringsinstruktion. Satsningen har gett resultat och i dessa fastigheter är mängden insamlat matavfall större per hushåll än i övriga områden. Utvärderingar visar att återkoppling bidrar till att höja motivationen för att fortsätta sortera ut sitt matavfall. Bolaget kommer därför utarbeta rutiner för att återkommande förmedla statistik till hyresgästerna. utbyggnadstakt matavfallssortering 10 000 8 000 Antal hushåll 6 000 4 000 2 000 0 2011 2012 2013 2014 2015 026 miljön

miljömål Bolagsmål 2015 Kommentar Utfall 2015 Utfall 2014 Utfall 2013 Klimatpåverkan Kg/CO2e/BOA+LOA ska minska med 2,6% Den köpta fjärrvärmen och el samt bränsle till fordon är grunden till resultatet. Minus 2,9% Minus 9,6% Minus 10% Värmeanvändning kwh/kvm/boa+loa/år ska minska med 2,6% Förnybar energi Andelen förnybar egenproducerad el ska utgöra 2,5% av det totala elbehovet. Källsorterat avfall Andel källsorterat av utsorterat material ska öka till 45% Matavfall Andelen lägenheter som har möjlighet till matavfallsutsortering ska vara 53 % Nyproduktion Energi- och miljöprestanda ska vid slutbesiktning uppnå 270 poäng av maximalt 300 poäng. Investeringar i energieffektiviseringar samt fokus på förbättringar i driftsystemens styr- och reglerteknik har gett resultat. 3 950 kvm solceller har installerats under perioden 2013 2014. Under 2015 har anläggningar utvärderats och justerats. Mängden källsorterat material har ökat, dock inte i samma takt som den totala mängden avfall. Utbyggnaden av matavfallssystem har fortsatt under året i delar av beståndet. Möjlighet till matavfallssortering prioriteras i planeringen av nyproduktionens avfallshantering. Inga nya fastigheter har slutbesiktigats under 2015. Minus 2% Minus 2,6% Minus 1,6% 1,10% iu iu 40% 42% 37% 52% 49% 46% iu 267 211 Energi- och miljöprestanda ska vid garantibesiktning uppnå 200 poäng av maximalt 300 poäng. Radon Andelen fastigheter som klarar stickprovsmätkrav om radonhalt ej överstigande 200 Bq/m3 ska vara minst 85% Sedan 2014 utvärderas inomhusmiljö och faktisk energianvändning. 2015 uppfylls inte energikraven vid garantibesiktning av fastigheterna Gotska Sandön, Sandhamn och Pendlaren. Åtgärder för markradon har gett bra resultat. Bolaget har bra rutiner för radon mätningar. 110 110 95 88% 81% 71% Miljöindikatorer Stockholm stad Kommentar Utfall 2015 Utfall 2014 Utfall 2013 Elanvändning Mer el till uppvärmning genom värmepumpteknik 22,1 21,4 22 kwh/kvm/år gör att den totala elanvändningen ökar. Värmeanvändning 160 kwh/kvm/år Energieffektivisering vid ombyggnation Andel kvadratmeteryta av totalt bestånd som energieffektiviserat minst 50 % Elbilar Andel av fordonsflottan Fordon med dubbdäck Andel av fordonsflottan Miljöbilar Andel av fordonsflottan Miljöbränsle Andel av förbrukning Upphandling Andel av relevanta upphandlingar där krav ställts på att hälso- och miljöfarliga ämnen inte ingår Upphandling bygg Andel relevanta upphandlingar där krav ställts på att hälso- och miljö farliga ämmnen inte ingår Målet om att sänka energianvändningen för uppvärmning med 10 % under miljöprogramsperioden 2012 2015 är i princip uppnått. 161,2 164,6 169,2 Andelen fastigheter med underhållsbehov har 0,90% 2,42% 3,50% minskat till följd av Stimulans för Stockholm. Beståndet har inte längre något eftersatt underhållsbehov och genomförda åtgärder följer långsiktig underhållsplanering. När avtalsförhållanden så möjliggör 22% 10,34% 6% kompletteras elbilsinnehavet. Sedan 2011 använder Familjebostäders bilar 0% 0% 0% endast friktionsdäck. Sedan 2011 har bolaget endast miljöbilar i sin 100% 100% 100% fordonsflotta. Tillgången på biogas ökar i stockholmsområdet. 94% 93% 89% Krav ställs i alla relevanta upphandlingar. 100% 100% 100% Krav ställs i alla upphandlingar av byggprojekt. 100% 100% 100% miljön 027

Nåttarö 1 i Farsta Strand, byggd 2009, rymmer 125 lägenheter. 028

Ekonomi Med en kraftigt ökande investeringstakt för nyproduktion är det av avgörande betydelse att bolaget är finansiellt starkt och har en hållbar ekonomisk utveckling. En stabil värdetillväxt och goda driftnetton garanterar stockholmarna en ökad tillgång på hyresrätter samtidigt som en god förmögenhetsförvaltning säkerställs för ägaren Stockholms stad. Bolaget har en fortsatt stabil ekonomisk utveckling. Resultat efter finansnetto uppgick till 324 miljoner. Resultatet efter finansnetto, exklusive resultat från försäljning av fastigheter uppgick till 336 miljoner vilket är en ökning jämfört med föregående år främst på grund av färdigställd nyproduktion samt lägre kostnader för underhåll och finansiering. Soliditeten uppgick vid årets utgång till 64 procent. Med hänsyn tagen till fastigheternas marknadsvärde var den justerade soliditeten 71 procent. resultat 2015 2014 2013 2012 2011 Nettoomsättning, mnkr 1762 1 725 1 691 1 773 1 713 Resultat efter finansnetto, mnkr 324 867 736 1 221 531 Realisationsvinster/ förluster, mnkr -12 456 563 1 171 521 Avkastning på totalt kapital 3,0% 3,2% 3,1% 1,9% 1,8% Soliditet, % 64 64 61 74 73 Soliditet med hänsyn till marknadsvärdet, % 71 72 71 74 76 ekonomi 029

KISTA TENSTA RINKEBY HÄSSELBY STRAND JOHANNESFRED FASTIGHETSINNEHAVET Bolagets fastighetsinnehav uppgick under året till 364 fastigheter, 19 079 lägenheter och 172 629 kvm lokalarea. Innehavet gör bolaget till det minsta av Stockholms stads tre bostadsbolag samtidigt som bolaget i en nationell jämförelse är en stor hyresrättsaktör. Huvuddelen av beståndet ligger i de södra delarna av Stockholm med störst andel i Farsta och Farsta Strand. I stadens nordvästra delar är fastighetsinnehavet i Rinkeby i majoritet och i innerstaden är bolagets bestånd störst på Södermalm. Tydliga geografiska tyngdpunkter i beståndet ger förvaltningsmässiga fördelar vilket blir än mer viktigt när bolaget nu med en hög nyproduktionstakt utökar sitt fastighetsinnehav. Innehavets geografiska fördelning är även utgångspunkt för bolagets uppdrag att verka för en socialt hållbar utveckling i olika områden, en utveckling som i sin tur på längre sikt har potential att medverka till ökande marknadsvärden för fastighetsinnehavet. Beståndet omfattar fastigheter från alla stadens årsringar med en majoritet uppförda åren 1945 1959. Nyproduktionen (fastigheter uppförda 2005 2015) utgör cirka 16 procent av innehavet, en andel som kommer att öka mot bakgrund av bolagets omfattande nyproduktion de kommande tio åren. Koncentrationen av 40- och 50 tals fastigheter gör att 2-rumslägenheter är i majoritet. Inom ramen för nyproduktionen kartlägger bolaget vilka lägenhetsstorlekar det finns behov och efterfrågan av i ett visst område, dels som komplement till bolagets eget innehav, dels som komplement till bostadsutbudet i stort. Kartläggningarna stödjer en utveckling som skapar möjlighet för boende som behöver större lägenheter att kunna bo kvar i sitt eget närområde. NOCKEBYHOV ÅKESHOV RIKSBY ÅKESLUND AXELS- BERG VÄSTERTORP FRUÄNGEN fastghetssbestånd över byggår Byggperiod Antal Andel av beståndet 1929 1 061 5,6% 1930 1944 1 487 7,8% 1945 1959 7 996 41,9% 1960 1974 4 965 26% 1975 1989 342 1,8% 1990 2004 119 0,6% 2005 > 3 109 16,3% Totalt 19 079 100% 030 ekonomi

HJORTHAGEN N:A DJURGÅRDEN VASASTADEN KRISTINEBERG STADSHAGEN NORRMALM LADUGÅRDSGÄRDET ÖSTERMALM KUNGSHOLMEN STORA ESSINGEN GRÖNDAL SÖDERMALM ASPUDDEN MIDSOMMAR- KRANSEN ÅRSTADAL ÅRSTA DANVIKSKLIPPAN HAMMARBY SJÖSTAD ENSKEDE GÅRD HAMMARBYHÖJDEN ANTAL LÄGENHETER LÅNGBRO G:A ENSKEDE SOLBERGA ENSKEDEDALEN BAGARMOSSEN STUREBY ÄLVSJÖ CENTRUM SVEDMYRA SKARPNÄCKS GÅRD TALLKROGEN BANDHAGEN HÖGDALEN GUBBÄNGEN 1501 1850 1001 1500 RÅGSVED HÖKARÄNGEN 501 1000 FAGERSJÖ FARSTA LARSBODA FARSTA STRAND 301 500 101 300 0 100 ekonomi 031

LOKALINNEHAVET Bolagets lokalinnehav uppgick under året till 172 629 kvm varav huvuddelen utgörs av kommersiella lokaler. Övrigt lokalbestånd är små lokaler (mindre ytor såsom förråd) och utvecklingsfastigheter. Hyresnivåer för lokalbeståndet ligger i paritet med föregående år och några större avflyttningar skedde inte under året. Den sammantagna marknadsrelaterade vakansgraden (MEV) uppgick på helår till 3,4 procent vilket svarar väl mot bolagets mål om en vakansgrad som inte överstiger 4 procent. Vakansgraden för de kommersiella lokalerna utgjorde 8,6 procent på helårsbasis, en siffra som påverkas stort av vakansgraden för utvecklingsfastigheten kv. Perstorp Sköndal som i delar är tomställd inför kommande rivning för nyproduktion. Bolaget har ett antal kommersiella tyngdpunkter av småcentrumkaraktär, Årsta Centrum och Gubbängens Centrum. Vidare finns i dotterbolagsform kontorsfastigheten Torkhuset 1 i Hammarby Sjöstad där bolaget har sitt huvudkontor samt ytterligare kontorsytor för extern uthyrning. På Rinkebystråket, områdets nya handelsplats, påbörjades under hösten öppningar av butiker och restauranger. Närmare 90 procent av ytan är kontraktstecknad och vid årsskiftet hade hälften av aktörerna öppnat sina verksamheter. Resterande ytor kommer tillträdas under 2016. MARKNADSVÄRDEUTVECKLING Marknadsvärdet för bolagets fastighetsinnehav, ink lu sive dotterbolag, uppgår 2015 till cirka 28,6 miljarder vilket är en ökning om 8,4 procent jämfört med föregående år (26,3 miljarder). Ökningen beror till störst del på en generell marknadsvärdeutveckling i Stockholm (6,6 procent ökning jämfört identiskt bestånd 2014). Tillkommande 1,8 procent kommer av fastigheter under produktion vilka värderas utifrån kommande färdigt skick med avdrag för kvarvarande investeringar; Brevlådan Svedmyra (Avin 1, Brevlådan 4, Frimärket 2, Lagmanstinget 6 och 7), Älvsjöstaden (Kabelverket 9, Kabelverket 8A) samt Rösträknaren 1 Årsta. Den senaste femårsperioden har marknadsvärdet ökat med 27 procent från 15 691 till 19 905 kr/kvm. HYRESUTVECKLING I slutet av april undertecknades avtal med Hyresgästföreningen Region Stockholm om en hyreshöjning på 1,15 procent från den 1 juni 2015. Avtalet var en rak överenskommelse utan differentiering över exempelvis geografiskt område. För en genomsnittlig lägenhet i beståndet (3RoK 64 kvm) innebar avtalet en höjning av månadshyran med 75 kronor. På årsbasis gav avtalet en ökad hyresintäkt om ca 9,7 miljoner. Huvuddelen av bolagets fastigheter innefattades av avtalet undantaget fyra nyproducerade innerstadsfastigheter med presumtionshyra som gavs 0,9 procent i hyreshöjning. Under hösten upptogs arbetet i Hyreskommittén i vilken de tre bostadsbolagen, Hyresgästföreningen Stockholm och Fastighetsägarföreningen Stockholm ingår. Kommittéarbetet verkar för att genom en kommande förhandling ena parterna kring en ny hyressättningsmodell för Stockholms stad. Genom att förtydliga hur hyror i Stockholm sätts är parternas målsättning att göra det tydligare för hyresgästerna vad de betalar för och på motsvarande sätt göra det tydligt för fastighetsägarna vad de får betalt för. Hyresutveckling År Avtal Gällande f r om Kommentar 2015 1,15 procent 1 juni Rak överenskommelse 2014 1,5 procent 1 mars Differentiering 2013 1,6 procent 1 januari Differentiering. Förlängd årsintervall för komponenter i bolaget system för inre underhåll hyresgäststyrt lägenhetsunderhåll, HLU 2012 2,05 procent 1 januari Differentiering 2011 2,17 procent 1 mars Differentiering 032 ekonomi