Beslutet i webbversion 1 (8) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om marknadsföring. Prövning av om omfattningen av fastighetsmäklarens uppdrag och de kända förutsättningarna för erbjudandet av det förmedlade objektet har framgått tillräckligt tydligt i mäklarens marknadsföring. Förmedlingsuppdraget har gällt en obebyggd fastighet, men marknadsföringen har gett intryck av att förmedlingen även omfattat nyproduktion av en byggnad på den aktuella tomten. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet I en anmälan till Fastighetsmäklarinspektionen har två köpare av en fastighet framfört kritik mot fastighetsmäklaren NN. Till anmälan har fogats kopior av marknadsföringen, köpekontraktet, depositionsavtalet, ett utdrag ur fastighetsregistret Fastighetsinfo samt e-postkorrespondens mellan den ena köparen och NN. NN har yttrat sig samt lämnat in kopior av uppdragsavtalet, köpebrevet och en objektsbeskrivning. Anmälan Anmälarna har uppgett sammanfattningsvis följande. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (8) De undertecknade köpekontraktet den 5 maj 2014 och mäklaren var NN. Processen var en mardröm. Det började vid kontraktsskrivningen. Först då, med pennan i handen, fick de veta att bygglovet hade gått ut för det hus som de hade anlitat ett företag för att bygga. Huset hade marknadsförts som nyckelfärdigt. De valde att fortsätta ändå eftersom husleverantörens säljare var förvissad om att det inte skulle vara något problem att få bygglovet förnyat, vilket de också fick. Trots att det i köpekontraktet framgick att fastigheten säljs gravitationsfri dvs. utan pantbrev, förmedlade mäklaren ett par veckor senare ett erbjudande från säljaren om att köpa pantbreven som tillhörde fastigheten till ett rabatterat pris. De tyckte att det var ett väldigt konstigt erbjudande och tackade nej. Som en konsekvens av detta blev tillträdesdatumet framflyttat därför att säljaren behövde flytta pantbreven till en annan fastighet. En sådan process tar tid. De var själva tvungna att leta runt ordentligt för att få information som vanligtvis mäklaren ska tillgodose köparen med. På grund av den undanhållna informationen om bygglovet var det svårt att lita på mäklaren under resten av processen. Mäklaren dök inte upp på tillträdesdagen och inte säljaren heller. Mäklaren företräddes av en kollega och säljaren hade undertecknat dokumentet i förväg. Med en månad kvar till husleveransen fick de veta att Energi AB hade satt stopp för att ansluta vatten och avlopp till nya hus i området på grund av en konflikt mellan Energi AB och markägaren (säljaren). De pratade med en annan familj som några månader tidigare hade köpt hus och genom dem upptäckte de problemet. Denna familj kan bekräfta att NN kände till problemet långt innan de köpte marken och huset. I annonsen, som de skrev ut innan tillträdesdagen, står det Vatten/avlopp kommunalt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (8) vatten och avlopp. Fastighetsmäklarens yttrande NN har bestritt att hon skulle ha åsidosatt god fastighetsmäklarsed i samband med den aktuella förmedlingen. Hon har anfört i huvudsak följande. Hon hade i uppdrag att förmedla en tomt, inte en entreprenad eller ett nyckelfärdigt hus. Detta framgår med all önskvärd tydlighet av uppdragsavtalet, objektsbeskrivningen samt köpekontraktet. Uppdragsgivaren var ett aktiebolag. Köparen av tomten kunde fritt välja vem som skulle uppföra entreprenaden. Majoriteten av de som hade köpt i området hade valt samma husleverantör som anmälarna sedan valde att anlita. Hon har inte fått någon ersättning från någon husleverantör eller annan entreprenör som har varit inblandad i byggnationen. Säljaren hade inte haft några som helst synpunkter på vem köparna valt som entreprenör. Det fanns därför inte behov av att villkora köpet på något sätt. Det är visserligen riktigt att bygglovet hade gått ut. Detta blev känt även för henne först i samband med kontraktsskrivningen. Säljaren visste dock att bygglovet var i enlighet med planbestämmelserna. Bygglovet behövde därför endast förnyas. Vad gäller vatten och avlopp (VA) står det i annonsen att det är kommunalt VA som finns, inte att anslutningsavgiften är erlagd. Kostnaden för en anslutning till VA ingick dessutom i kostnadsförslaget från den husleverantör som anmälarna hade valt att anlita. Detta innebar att det inte medförde någon oväntad merkostnad. Beträffande pantbreven skulle dessa dödas och ny-fastställas, något som är ett standardiserat förfarande vid nyproduktion. Erbjudandet från säljaren att köpa pantbreven var ett förmånligt sådant. Anmälarna uppfattade det tyvärr inte så eftersom de redan då hade taggarna utåt, vilket hon naturligtvis beklagar. Anledningen till att depositionsavtalet upprättades var för att hon har fått lära sig att en mäklare aldrig får ta emot medel utan att upprätta ett
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (8) depositionsavtal. Av ett rent förbiseende innehåller depositionsavtalet en hänvisning till ett svävarvillkor som inte finns. Handlingen Fastighetsmäklarinspektionen har uppmärksammat följande i det av anmälarna ingivna marknadsföringsmaterialet. På första sidan till höger finns följande text. Pris: 2 765 000 kr Ansvarig Mäklare NN Fastighetsmäklare Mobilnr: [numret] Skicka e-post Kontakta N Förnamn Efternamn E-postadress Telefonnummer Meddelande Skicka Till vänster om dessa uppgifter finns en bild på en villa. Under bilden anges det Se på karta respektive Alla bilder. Under detta står det följande. Villa Rum: 6 rum Boarea: 156 m2 Under rubriken Beskrivning anges följande. Sovrum: 4-5 sovrum I en vacker småstadsidyll [ ] kommer ytterligare 7 villor om totalt 95+61 kvm att byggas. Villans materialval kan fortfarande påverkas av köparen. [ ] Under rubriken Interiör vid rubriken Rumsbeskrivning anges på sidan 1 och 2 bland annat följande. Antal rum: 6 rum varav 4 5 sovrum Boarea: 156 kvm Rumsbeskrivning: Möjlighet att bygga en synnerligen välplanerad villa med möjlighet att påverka färgval och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (8) tillval. Det går att köpa huset med inredd övervåning med samma standard som bottenvåningen. Med tex två till tre sovrum och helkaklat badrum. Priset för att inreda övervåningen är ca 450.000kr. Det är inte [Husleverantör X] som bygger övervåningen utan en extern byggfirma. Bottenvåningen är 95 kvm och säljs fullt utrustad. Övre plan kan inredas efter egna önskemål, så att man får ytterligare 61 kvm boyta (totalt 156kvm). T ex 3 sovrum och badrum med allrum, klädkammare/bastu. Detta gör att huset även lämpar sig till den större familjen. Ljus och luftig entré välkomnar med rymd, fullhöjdsfönster och gott om plats för avhängning av ytterkläder. Snyggt och funktionellt kök från [ ] med generös förvaring, bra arbetsytor och god maskinell standard. Vitvaror från [...] med fullhöjds kyl och frys, diskmaskin, spishäll, infälld, inbyggnadsugn samt inbyggd mikrovågsugn. Här finns plats för stora middagsbjudningar. Hela entréplanen med luftig och rymlig atmosfär med öppen planlösning som gör det lätt att umgås. Vardagsrum med dekorativa fullhöjdsfönster som skänker både ljus och karaktär. Trevlig öppen planlösning mot hall och matplats. Utgång i sydvästläge med möjlighet att bygga stort trädäck. Två fina och välplanerade sovrum med garderober. Badrum utrustat med wc, handfat med underskåp, badrumsskåp och dusch. Tvättstuga/klädvårdsrum med tvättbänk och separat entré. Mediacentral med uttag för bredband, tv o telefon i alla rum. Alla ytor i huset är optimalt utnyttjade, allt för att tillgodose såväl det ekonomiska som det praktiska. Ett gott inomhusklimat hör också till prioriteringarna. Prislista [Villa ] 95+61 kvm Fast bet Adress Tomtyta Tomtpris Totalpris [Fastighetsbeteckning 1] [Adress] [ ] kvm 675.000 2.765.000kr [Fastighetsbeteckning 2] [Adress] [ ]kvm 800.000 2.890.000kr SÅLD [Fastighetsbeteckning 3 ] [Adress] [ ] kvm 800.000 2.890.000kr Osv. [ ] I priset ingår nyckelfärdig bottenvåning om 95kvm. För prisförslag för inredd övervåning kontakta mäklaren
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (8) [telefonnumret]. Tomten är grovplanerad dvs ingen gräsmatta. Tillval för 229.000kr ingår i priset. Priset påverkas således upp eller ner beroende på köparens tillval. I priset ingår inte borttagande/bortforsling av jordmassor och eventuella sprängningskostnader. OBS! SAMTLIGA BILDER I DENNA BESKRIVNING KOMMER FRÅN [HUSLEVERANTÖR X] BILDARKIV OCH AVVIKELSER FÖREKOMMER. Byggnad Byggnadstyp 1½-plansvilla i vinkel Uppvärmning Vattenburen luftvärmepump från [ ] Energideklaration Finns för närvarande inte. Byggnadssätt Grundläggning: Isolerad varmluftsgrund Stomme: Trä Fasad: Trä Fönster: 3-glas Bjälklag: Trä Tak: Betongpannor Fastighetsbet. [Y siffra] Allmänt om fastigheten Driftskostnad [siffra] kr/år Driftskostnad, varav Uppvärmning: [siffra] kr El: [siffra] kr VA: [siffra] kr Renhållning: [siffra] kr Försäkring: [siffra] kr Beräknat antal pers: 4 Kommentar Driftskostnaderna är beräknade för bottenvåningen. Taxeringskod: 210 Taxeringsvärde [siffra] kr Summa pantbrev [siffra] kr Vatten/avlopp Kommunalt vatten och avlopp Servitut etc. Andel i samfällighet/ga: [ ] Under rubriken Närområde vid rubriken Övrigt på sidan 3 anges följande. Nu har 25 hus byggts färdigt och ytterligare 9 hus kommer att uppföras inom kort.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (8) I marknadsföringens sidfot på sidan 3 anges adress, telefonnummer, och e-postadress till mäklarföretaget där NN arbetar. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Enligt 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska fastighetsmäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. I god fastighetsmäklarsed ingår det att fastighetsmäklaren följer även annan tillämplig lagstiftning. Enligt 5 marknadsföringslagen (2008:486) ska marknadsföring stämma överens med god marknadsföringssed. Det framgår av 6 samma lag att marknadsföring som strider mot god marknadsföringssed enligt 5 är att anse som otillbörlig om den i märkbar mån påverkar eller sannolikt påverkar mottagarens förmåga att fatta ett välgrundat affärsbeslut. Ett affärsbeslut är enligt 3 marknadsföringslagen ett beslut som fattas av en konsument eller en näringsidkare om hur och under vilka förutsättningar en produkt ska köpas, oavsett om konsumenten eller näringsidkaren beslutar att handla eller inte. Marknadsföringen I det av köparna ingivna marknadsföringsmaterialet finns det inledningsvis inte några uppgifter om det objekt som NN har haft i uppdrag att förmedla, nämligen en obebyggd fastighet. Annonsen inleds i stället med rubriken Villa. Största delen av annonsen innehåller sedan uppgifter om en typ av hus som säljs av en i annonsen angiven husleverantör. Exempel på uppgifter som nämns är boarean, antalet rum samt en utförlig och detaljerad beskrivning av dessa rum och övriga utrymmen. Uppgifter om olika fastigheter, varav en är den som har sålts i det aktuella förmedlingsuppdraget, anges först längre ned på sidan två. Men då nämns varje fastighets tomtpris endast som en del av totalpriset för den marknadsförda hustypen. Under rubriken Byggnad har uppgifter om byggnadstyp, uppvärmning och byggnadssätt angetts. Under rubriken
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (8) Allmänt om fastigheten har driftskostnader för uppvärmning, el, vatten och renhållning redovisats med kommentaren Driftskostnaderna är beräknade för bottenvåningen. I marknadsföringsmaterialet har Kommunalt vatten och avlopp angetts utan någon närmare beskrivning av vad detta har inneburit. Marknadsföringsmaterialet ger intryck av att det i NN:s uppdrag har ingått att medverka till en förmedling av det marknadsförda huset, trots att NN:s uppdrag har varit begränsat till att förmedla endast en obebyggd fastighet. NN har uppgett att köpet av fastigheten inte var villkorat på något sätt. Det framstår dock som att köpet av fastigheten förutsatte ett köp av ett hus från den i annonsen angivna husleverantören. En uppgift om möjlighet att bygga en synnerligen välplanerad villa med möjlighet att påverka färgval och tillval, finns visserligen med i marknadsföringen. Detta kan dock enligt Fastighetsmäklarinspektionens uppfattning inte anses tillräckligt klargörande för att beskriva erbjudandets verkliga förutsättningar eller omfattningen av NN:s uppdrag. Vid en sammantagen bedömning anser Fastighetsmäklarinspektionen att NN:s marknadsföring ger ett felaktigt intryck av att hennes förmedling inte bara gällde fastigheten, utan även nyproduktion av en byggnad på den aktuella tomten. Inspektionen anser att bristerna i marknadsföringen motiverar att NN meddelas en varning. Övrigt Det som har framförts av anmälarna, och i övrigt kommit fram i ärendet, ger inte anledning till någon åtgärd av Fastighetsmäklarinspektionen.