Från skiss till färdig spelyta - Ombyggnation av Forsgårdens Golfklubb med hjälp av skotsk golfentreprenör HGU 13/15 Robin Eriksson Forsgårdens Golfklubb
Bakgrund/Inledning Forsgårdens Golfklubb är en 27 hålsanläggning belägen i centrala Kungsbacka. Banan är uppdelad i en 18 hålslinga och en 9 hålslinga som är permanenta. Klubben startades 1982 som en intresseförening under namnet Lundens GK. Efter ett intensivt arbete av intresseföreningens styrelse kunde till slut Forsgårdens Golfklubb bildas. Det dröjde ytterligare tre år innan de första 18 hålen kunde invigas år 1989 av friherre Niclas Silversköld, ägare till Gåsevadsholms fideikommiss, vars mark banan är belägen på. Dessa 18 hål kallas idag för Mastersbanan. Forsgården har vid två tillfällen stått värd för Volvo Scandinavian Masters, nuvarande Nordea Masters. Första gången var 1993, då Peter Baker stod som segrare efter särspel mot Anders Forsbrandt. Tre år senare, 1996, var det dags igen. Denna gång stod en ung Lee Westwood som segrare. Hans första seger på Europatouren. Året efter Lee Westwoods seger, 1997, öppnades de resterande nio hålen för spel under ett par veckor i september månad, vilket också blev invigningen för den nya 18 hålslingan. De tidigare sista nio hålen blev därmed dagens niohålsslinga. Idag är Forsgården en väldigt välmående förening med ca 1650 seniormedlemmar. Klubbens medlemmar har två alternativ av medlemsformer, antingen är man fullvärdig medlem där båda banorna får spelas eller så väljer man att endast bli medlem på niohålsbanan. Organisationen består idag av nio personer som är anställda på årsbasis. På banan arbetar fem personer inklusive fastighetsansvarig. Under högsäsong växer personalstyrkan till mellan nio och elva heltidsanställda. Forsgårdens Golfklubb har beslutat via årsmöte att under en obestämd tid göra en omfattande renovering av banan. Därför antogs en masterplan av golfbanearkitekt Christian Lundin. 2014 sattes masterplanen i bruk med ombyggnation av två teekomplex i egen regi, kallad etapp ett. Etapp två startades och slutfördes under våren 2015 och är det som ligger till grund för det här arbetet då det till stora delar utfördes av en skotsk entreprenör, Nelson & Vecchio. Det här arbetet kommer att beskriva hur hela projektet, steg för steg, har gått till. Allt ifrån framtagande av masterplan till budget, kostnader och utförande av den skotska entreprenören, Nelson & Vecchio. Det jag har utgått ifrån är någonting som kallas för Schedule of services, ett dokument som är framtaget av EIGCA, (European institute of golf course architects). I avslutningen kommer jag redogöra för positiva och negativa saker samt att ge en reflektion hur detta på sikt kommer att påverka Forsgårdens Golfklubb och dess skötsel. Till sist vill jag belysa en del saker som vid en eventuell nästa etapp med en entreprenör som byggare bör finnas med i en upphandling.
Förstudie Bakgrunden till att Forsgården valde att satsa på en masterplan var dels att banan behövde göras mer spännande och konkurrenskraftig och dels för att minska bankommitténs inflytande över ständiga förändringar och byggnationer kring banan. Klubben ansåg att det behövdes en röd tråd som skulle genomsyra alla åtgärder och förbättringsarbete samtidigt som man långsiktigt kan budgetera och planera dessa arbeten. Detta ledde till att bankommittén slopades och istället bildades en Banutvecklingsgrupp (BUG). BUG har som sin största uppgift att tillsammans med banpersonalen göra en prioriteringslista över kommande byggnationer i enighet med den antagna masterplanen. Banutvecklingsgruppen fick som sin första uppgift, tillsammans med banchefen, att hitta rätt arkitekt. Valet föll till slut på Christian Lundin, dels för att dennes presentation och ideér var fantastiskt bra, dels för att han bor endast 15 minuter ifrån Forsgården. Detta gjorde att valet till slut blev ganska enkelt. Det som var prioritet för denna etapp av masterplanen (etapp 2) var först och främst bunkrar. BUG tillsammans med banpersonalen gjorde en lista på de bunkrar, främst greenbunkrar, som var i störst behov av en renovering. Grundproblemet med dessa bunkrar var att de samlade upp vatten vid regn. Det här ledde till stora washouts som krävde stora arbetsinsatser att återställa. För att den nya designen på bunkrarna skulle passa in beslutades även att nio greenområden, utan att för den delen göra några större justeringar på själva greenytan, skulle byggas om. Även en ny teeplatta på hål 17 och ett helt nytt teekomplex på hål nummer fem, ett kort par trehål, beslutades att bygga om. Där var tidigare en relativt liten teeyta där alla längder var samlade som snabbt blev uppslagen. Det blev också högt prioriterat. Framtagandet av denna prioriteringslista var helt fri ifrån inblandning av konsulter. Det var helt och hållet klubbens egna prioriteringar och önskemål inom ramen av den ursprungliga masterplanen som till slut ledde fram till vad som blev bestämt att göras i etapp två. När det fastställts vad som skulle innefattas av ombyggnationen fick arkitekten i uppdrag att ta fram upphandlingsdokument till eventuella entreprenörer.
Upphandlingsprocess Utifrån ovan nämnda prioriteringslista blev det arkitektens uppdrag att ta fram ritningar till upphandlingsdokumentet. Det var i huvudsak tre olika ritningar som fanns med. Översiktsritning, Layoutritning och slutligen en ritning över massförflyttning och dränering. För att göra det enkelt för entreprenör att sätta ett pris på vad de olika arbetena kom att kosta användes ett väldigt enkelt och bra enhetsdokument som heter Bill of Quantities. I det här dokumentet, som är ett okomplicerat exceldokument, står det utförligt hur de specifika delmomenten ska utföras i tur och ordning och hur stora arbetsytor det är som berörs. Nedan redogörs i punktform ett exempel för hur processen gick till på hål nummer fem, där både greenområde och tee gjordes om. Tee: Avskalning av matjord. Materialimport. Formning (Shaping). Dränering. Installering av bevattning (utförs av banpersonalen). Klubben står för sandleverans som entreprenör sedan importerar. Installation av växtbädd på tee. Matjord läggs tillbaks runt om teeområdet. Förgödsling. Förberedelser för sådd. Sådd. Mulch (utförs av banpersonalen)
Greenområde: Avskalning av greenomrråde. Materialimport. Formning av ytor och bunkrar. Hylla grävs ut i bunkerkanter för att senare torvas. Dränering. Läggning av bunkerkanter. 3-8 torvor läggs i tjocklek runt om hela bunkern för att skapa naturliga och mjuka former. 15cm såbädd att installeras över greenområdet. Installation av bunkerliner (Capillary Concrete, utförs av banpersonal). Bunkerkanter torvas med rätt angivet gräs. Preparering av såbädd. Krattning m.m. Torvning av ytor. Sådd av resterande ytor. Mulch (utförs av banpersonalen). De tre företag som fick förfrågan var Nelson & Vecchio, 1st golf och MSC. Efter att ha fått svar från de här tre entreprenörer startade utvärderingen av anbuden. Det som skulle tas med i beaktning var givetvis vilket totalpris de olika entreprenörerna lämnat men också vad de egna kostnaderna skulle bli beroende på vilket av anbuden som skulle väljas. En av de stora posterna för egna kostnader var Capillary Concrete. Inte bara i materialkostnader utan också personalkostnader att installera. Vid installering av Capillary Concrete rekommenderar försäljaren att man är minst tre stycken som är involverade i arbetet, helst fyra personer. Den andra stora posten för egna kostnader var material i form av sand och torv. Sanden beställdes av Forsgården men importerades till de olika arbetsplatserna av entreprenören. Det samma gällde torv, det beställdes av klubben men lades på plats av entreprenör. För att göra denna ombyggnation möjlig tog klubben in lermassor från ett lokalt företag. Utan import av dessa massor hade inte de ytor som byggnationen innefattade kunnat formas enligt de ritningarna som banarkitekten skapat. Det blev även en del utav finansieringen av hela projektet då klubben fick betalt för att ta emot massorna. Intäkterna för massmottagning budgeterades till 300tkr.
Genomförande Efter noggranna utvärderingar av de olika entreprenörerna och dess anbud föll valet till slut på Nelson & Vecchio. De lämnade det i särklass billigaste priset och gav ett oerhört förtroendeingivande och seriöst intryck. Även den tidsram som var uppsatt passade dem väl. Den tidsramen innefattade inget startdatum men deadlinen var ursprungligen satt till den 1:e april. 1st Golf var det andra företaget som kom in med ett anbud. Dessa låg ca 400tkr över Nelson & Vecchios anbud. Det här projektet låg även bra tidsmässigt för dem men priset gjorde till slut valet av entreprenör relativt enkelt. MSC, den tredje entreprenören som fick inbjudan att sätta pris på detta projekt var tyvärr fullbokade inom den uppsatta tidsramen och lämnade därför aldrig in något anbud. Den förste februari var det överenskommet att projektet skulle dra i gång. Problemet var att vid det datumet låg det 15 cm snö över Kungsbacka och det beslutades att skjuta upp byggstarten tio dagar. När snön smält bort, anlände Nelson & Vecchio till Forsgården. Ägaren, David Nelson, var själv med för att starta upp arbetet tillsammans med sitt team. Teamet bestod inledningsvis av en mätingenjör som hade till uppgift att mäta och sätta ut korrekta höjder enligt arkitektens ritningar. Ingenjörens uppgift bestod även av att räkna ut hur mycket massor som skulle köras in på de olika byggställena. För att säkerställa volymen på de massor som körts in till klubben fick ingenjören också i uppgift att kontrollräkna att det stämde överens med de volymer som uppgavs från lastbilsföretaget. Teamet bestod även av två grävmaskinister, en försteshaper och en andreshaper. Andreshaperns huvudsakliga uppgift var att skala av matjorden på de olika arbetsytorna. Denna matjord sparades för att vid slutfasen återplaceras och blandas upp med sand för att få en bättre markstruktur.
Avskalning av matjord. När all matjord var avskalad och placerad i högar började importern av lermassor som försteshapern stod och tog emot. De portionerades ut med två smidiga dumprar som kördes av Douglas, som fungerade som arbetsledare när inte David var på plats. På de ytor som senare skulle bli bunkrar formade shapern (Graham) först kullar i rätt höjder för att sedan gräva ur dem och med stor precision forma till de nya moderna bunkrarna. Efter att bunkrarna formats enligt arkitektens ritningar och godkänts av den samme lades dränering. Dräneringen grävdes efter att bunkern var färdigformad för att säkerställa att den hamnade på lägsta punkten. Det sista som gjordes med bunkrarna innan banpersonalen kunde börja installationen av Capillary Concrete var att det grävdes en hylla längst upp i bunkerkanten. På den hyllan lades sen torv i olika antal på höjden som sen var tanken att bli en levande bunkerkant med gräs. Så fort de var färdiga med en bunker kom banpersonalen efter och installerade bunkerlinern. Att installera Capillary Concrete i en normalstor bunker tog lite mindre än en dag.
Efter installation av Capillary concrete och torvade bunkerkanter. Tre veckor in i arbetet anlände resten av Nelson & Vecchios team. Deras huvuduppgift var att lägga torv. Sammanlagt under projektet lades nästan ett hektar färdigt gräs. För att så snabbt som möjligt kunna öppna upp mastersbanan för spel lades torven i greenområdena där det i normala fall förekommer mycket spel. De ytor som inte direkt var i spel såddes. De ytorna uppgick till ungefär det samma som de torvade ytorna, alltså ca ett hektar. Greenområde, hål nummer 7.
Greenområde, hål nummer 14. Greenområde, hål nummer 5.
Uppföljning Tidigt i processen bestämdes det att betalningen av arbetet som Nelson & Vecchio utförde skulle fördelas på fyra fakturor. Dessa fakturor utgick ifrån enhetsdokumentet Bill of Quantities. Redan från start av byggnationen var de olika momenten i arbetet prissatt och utefter hur mycket av arbetet som var utfört skickades fakturor ca varannan vecka. För att ha koll och underlätta uppföljningen av de fakturor som rörde våra egna kostnader, så som bunkerlinern och sand t ex, uppfördes ett helt vanligt excelark, där de olika posterna var märkta med speciella färgkoder. I tabellen nedan visas budget och utfall över hela projektet. En kortfattad förklaring följer varför utfallet skiljer sig från budgeten. Budgeten för hela projektet var på 1,9 mkr och landade till slut på 2,45 mkr. De stora skillnaderna låg på de egna kostnaderna. Det som drog iväg var framförallt åtgången av bunkerlinern och antalet timmar det tog att installera. Även fyllnad av sand i bunkrarna var tid som inte var budgeterad. Den sammanlagda bunkerytan som täcktes med bunkerliner och sand var ca 3000kvadratmeter. Den andra stora orsaken var att vi inte fick in de volymer lermassor som var planerat. Det berodde i stor utsträckning på att vi var tvungna att tacka nej till de massor som kördes till klubben på grund av att de helt enkelt var för dåliga och otroligt blöta. Budget Utfall Anbud, Nelson & Vecchio 1,5 mkr 1,5 mkr Eget arbete/materialkostnader 0,7 mkr 1,1 mkr Materialimport 0,3 mkr 0,15 mkr Summa 1,9 mkr 2,45 mkr
Avslutning, sammanställning och reflektioner Sammanfattningsvis tycker jag att projektet i helhet har flutit på väldigt bra. Den försening som orsakades av snötäcket som låg vid tilltänkt byggstart samt en miss i kommunikationen mellan klubb och entreprenör gällande de olika bansträckningarna, jobbades till viss del in och arbetet blev ändå färdigt inom en rimlig tidsplan. Att jobba nära en entreprenör som livnär sig på att bygga golfbanor eller större ombyggnationer/renoveringar har varit väldigt nyttigt och lärorikt. Framförallt att se vilken inställning och yrkesstolthet dessa besitter är fascinerande. De egenskaperna tillsammans med ett grundligt arbete och en fantastisk masterplan av arkitekt Christian Lundin har gjort att Forsgårdens Golfklubb fått ett rejält lyft och att projektets mål har blivit genomfört med ett mycket tillfredsställande resultat. Resultatet har enligt mig, lett till att gäster och medlemmar som kommer till Forsgården för att spela golf får en betydligt bättre och roligare golfupplevelse. Med de stora förändringarna som skett har banan fått ett nytt, modernt utseende som dels är vackert och naturligt men också utmanande och ställer relativt höga krav på spelstrategi. Något som också var väldigt bra var dispositionen mellan sådd och torv. I mitt tycke och som uttryckts från många medlemmar är att det torvades på de ställen där vi visste att det förekommer mycket spel och såddes där spelfrekvensen inte var lika hög. Gehöret på detta har varit väldigt positivt och spelet har flutit på (givetvis förutom de första veckorna) väldigt bra. Påverkan av spelet har därför varit minimalt. Vad var det då som var negativt och inte fungerade helt tillfredställande? Det som inte fungerade och där det internt brast var bland annat den egna uppföljningen. I ett projekt av den här digniteten är det av yttersta vikt att ha koll på var pengarna tar vägen och hur man ligger till mot budget. Här har arkitekten, som kvalitetsansvarig och projektledare ett stort ansvar, tillsammans med personal från klubben. De ska följa upp och reflektera över hur väl budgeten följs och att höja ett varningens finger vid misstankar om överskridande av den uppsatta pengaramen. Alla fakturor som inkommer till klubben som rör byggnationen ska arkitekten få kopior på så uppföljningen sker kontinuerligt istället för att sitta med ett avslutat projekt och fråga sig vart pengarna tog vägen. Innan ett projekt startas måste arbetsfördelningen internt vara glasklar. Alla måste veta vem som gör vad. Det är väldigt viktigt så inte en sådan här sak faller mellan stolarna.
Tidigare i arbetet har jag redogjort för hur stora ytor som torvades och såddes. De torvade ytorna hade vi en oerhört bra etablering på och de rotade sig väldigt fort. Däremot hade vi inte alls lika bra etablering på de sådda ytorna. En orsak till det var bland annat att vädret var så pass dåligt med mycket regn, att det knappt gick att gå på dessa ytor. Därför togs beslutet att sprutså de flesta områdena. Med facit i hand skulle vi väntat med sådden tills marken torkat då min fasta övertygelse är att täckningsgraden på fröna blir oerhört mycket bättre vid användning av en klassisk fallspridare. Efter det hade sprutsåmaskinen kunnat användas men då endast för fuktbindningsmedlet (mulch). Även här ska vi vara lite självkritiska. I ärlighetens namn hade vi inte riktigt de resurser som krävdes för att hålla fröna på de sådda ytorna ständigt fuktiga. Att bara åka runt och vattna under torra perioder krävde i stort sett en heltidstjänst. Även var vattnet ska tas ifrån där inte vattenuttag finns tillgängligt eller att spridarna inte täcker, är något som ska tas med i beräkningarna vid projektering. För att uppnå bästa möjliga resultat är det en viktig del för en snabb och bra etablering. Tidsåtgången att utföra det egna arbetet med bunkrarna dvs. bunkerlinern och sandfyllnad krävde mer personal och mantimmar än vad som var grundtanken från första början. Endast i personalkostnader gick det på ungefär 165tkr. Även materialåtgången blev betydligt mer än vad som hade räknats på. Det tackvare att den hyllan som de torvade bunkerkanterna ligger på kläddes med Capillary Concrete, vilket inte fanns med i den ursprungliga beräkningen. Ett annat problem som stötts på efter avslutat bygge, under spelsäsongen var bunkersanden. Problemet var att vi inte fick den att stanna kvar i slänterna. Sanden var helt enkel för grov med för liten andel fint material i sig. Det gjorde att sanden aldrig packade sig mer än i botten av bunkern, där bunkerlinern hjälpte till att hålla sanden fuktig. Så fort sanden torkade blev den väldigt vindkänslig, började kasa ner och betongen blottades. Det ska tilläggas att vissa bunkerslänter är på gränsen till för branta för att vara riktigt lättskötta. De spelare som hamnade med sin boll i bunkerkanten löpte i vissa bunkrar stor risk för att slå klubban i betongen eller toppa bollen på grund av rädsla för att slå ner i sanden/betongen.
Blottad bunkerliner i bunkerslänt. Branta bunkerslänter som gör det svårt att hålla kvar sanden i kanterna.
Tankar och visioner Klubbens tankar och visioner med den här etappen av masterplanen och framtida projekt är som jag nämnt tidigt i detta arbete, att skapa en röd tråd som genomsyrar hela anläggningen. Den röda tråden går ut på att få en, ur spelsynpunkt mer utmanande bana och en bättre golfupplevelse och ur ett arbetsmässigt perspektiv få en mer naturlig och mer lättskött bana. Med mer lättskött menar jag att vi kommer släppa upp mer ruff bakom bunkrar som inte alls kräver samma skötsel som tidigare och hittar vi rätt sand i våra bunkrar betyder det att vi inte behöver kratta våra bunkrar med samma frekvens som tidigare, dvs. att vi med lätthet kan minska ner till två krattningar i veckan mot tidigare tre krattningar. Med uppsläppt ruff bakom bunkrar minskar även vissa klippmoment. Det märks speciellt när vi klipper semiruff runt våra greener. Det momentet tog ungefär 10 till 12 timmar tidigare för en person att klippa, redan idag hinns det med på en dag. Även ur miljösynpunkt är det positivt då det inte går åt lika mycket diesel som tidigare. Sammantaget tror och hoppas vi att det blir mer tid över till finisharbeten. I och med att klubben disponerar 27 hål är tanken att mittenpartiet av banan görs färdigt först i kommande byggnationer. Det skulle medföra att när den delen av banan är färdig, kan man stänga av nio hål åt gången och fortfarande ha en fullständig 18hålsbana att tillgå för spel. Hur ska då en eventuell nästa etapp genomföras vid anlitande av entreprenör? I det stora hela har projektet genomförts mycket professionellt av entreprenör Nelson & Vecchio. Det stora bekymret har istället varit att våra egna resurser inte riktigt har räckt till för att slutprodukten skulle bli som vi önskat redan i år. Nu har förändringarna blivit väldigt bra ändå men för att nå upp till maximalt resultat och att inget övrigt arbete på banan kommer på efterkälken krävs det mer resurser. När vi nu vet vad som krävs och vilken tidsåtgång olika moment tar för att t ex installera bunkerliner eller fylla sand i bunkrar tror jag att vi från klubbens sida är överens. Vid en eventuell nästa etapp av vår masterplan ska allt det här finnas med i upphandlingen av projektet. Det betyder i så fall att entreprenören tar hand om allt som innefattar byggnationen. Efter avslutat bygge är min tanke att det till och med ska finnas kvar en gubbe från entreprenören under en månads tid som enbart ska ägna sig åt vattning och gödsling på de
ytor som sås och torvas beroende på årstid. På det sättet uppnår vi det resultat som önskas med snabb etablering av sådd och att torven rotar sig snabbt, vilket också betyder att banpersonalen kan ägna sig åt allmän banskötsel. Det är givetvis en fråga om ekonomi men för att uppnå maximalt resultat och bibehålla kvaliteten på övriga banan är det här den rätta vägen att gå. Det är möjligt att kostnaden gör att nästa etapp inte blir lika omfattande, då det är pengarna som styr, men att kvaliteten på ombyggnationen blir mycket bättre och övriga banan inte blir lidande. Ny greenbunker på hål 16. En sak kan vi vara säkra på, när masterplanen är helt genomförd, kommer Forsgården att vara en toppmodern golfanläggning som kommer att konkurrera med de stora anläggningarna runt om i Sverige. Robin Eriksson Forsgårdens Golfklubb
Källförteckning: - Dokument från Banarkitekt Christian Lundin. - Arbetet är skrivet utifrån EIGCA:s dokument Schedule of services. - Klubbens egna handlingar.