Ett familjeägt företag som varit med och byggt upp Stockholm.

Årsberättelse 211

Ett familjeägt företag som varit med och byggt upp Stockholm. Byggnadsfirma Olov Lindgren AB är ett familjeföretag som grundades 1938. Samma år satte vi spaden i marken för att bygga vårt första hus i Hammarby. Vår byggmästartradition och långa erfarenhet av att förvalta, renovera och bygga har gett oss helhetsperspektiv och en unik kompetens. Vår förvaltningsfilosofi är baserad på omsorg och trygghet genom personlig närvaro och snabb service. AFFÄRSIDÉ Koncernen Olov Lindgren ska äga, förvalta, förvärva och bygga hyresfastigheter, företrädesvis i Stockholm. Vi ska erbjuda marknaden bostäder, butiker och kontor av hög kvalitet. Med hyresgästernas behov som utgångspunkt ska vi förvalta och utveckla vårt fastighetsbestånd med motiverad och välutbildad egen personal. TRADITION Vi är sedan 193-talet en aktör på Stockholms bygg- och fastighetsmarknad och har härigenom skaffat en gedigen branschkunskap som kopplas till långsiktiga ekonomiska och kvalitativa mål. Låg belåning, återinvestering av vinstmedel samt självfinansierad verksamhet har resulterat i en mycket stabil ekonomi. FRAMTIDEN Vi kommer att fortsätta förvärva fastigheter. Bevara, förbättra och behålla dem, samt arbeta för ett tryggt, sunt och komfortabelt boende eller yrkesutövande för våra hyresgäster. Vår filosofi har förädlats genom åren men grundtanken, att arbeta långsiktigt och hålla hög servicenivå, är och förblir densamma. En daglig och snabb länk för effektiv kommunikation och service är våra fastighetsvärdar, som bor i grannskapet. Att arbeta med fastigheter är också att vara delaktig i att bygga och förvalta i vår framtida stad, en fortgående process som engagerar oss. STOCKHOLM l Utsiktsvy från Urvädersklippan Mindre 3, Klevgränd 8/Urvädersgränd 9.

OLOV LINDGRENS HISTORIA 1938 bygger vi vårt första hus i Hammarbyhöjden. 1954 inledes satsningen på innerstaden genom förvärv av fastigheten Veken 12 på Södermalm, där en bostadsfastighet uppförs i egen regi. 1964 står vårt huvudkontor på Drottninggatan 97, Stjärnfallet 16, inflyttningsklart. 198-1986 förvärvas 25 fastigheter med renoveringsbehov, samtliga i innerstaden. 1991-1992 uppförs vår senaste nyproduktion, fastigheten Klarbäret 3 på Ruddammen, med 19 lägenheter. 25 börjar vi förvärva kommersiella fastigheter i innerstaden. 211 omfattar vårt fastighetsbestånd över 1 fastigheter med cirka 34. kvadratmeter uthyrbar bostads- och lokalyta.

Innehållsförteckning Affärsidé... 2 Olov Lindgrens historia... 3 VD:s kommentar... 5 Nyförvärvade fastigheter... 6 Avslutade ombyggnadsprojekt... 8 Pågående ombyggnadsprojekt... 1 Kommande ombyggnasprojekt... 14 Våra entréer... 16 Kundenkät... 18 Miljö... 19 Fastighetsmarknad... 2 Organisation... 21 Resultaträkning... 22 Balansräkning... 23 Nyckeltal... 24 Karta fastighetsbestånd... 26 Fastighetsbestånd förteckning... 29 4

Vd:s kommentar LEDNING l Styrelseordförande Rune Nämberg och vd Jan Ellström. I förra årets vd-ord var jag tveksam till om den så kallade Stockholmsmodellen skulle komma att införas. Tyvärr fick jag rätt även om det var nära en uppgörelse då parterna i princip var överens om hur den skulle se ut. Mot bakgrund av att förhandlingar pågick godkände Fastighetsägarna en ganska låg hyreshöjning för 21. Efter sommaren valde dock Hyresgästföreningen att hoppa av förhandlingarna då de ansåg att det ska vara ett nollsummespel och att hyreshöjningar i innerstan ska motsvaras av hyressänkningar i Stockholms förorter. Ett problem med detta synsätt är att hyran då skulle bli lägre i Stockholms kommun jämfört med kommunerna längre ut, vilket inte avspeglar allmänhetens syn. Detta är också bakgrunden till att hyresförhandlingarna inför 211 har strandat. Vi erbjuds en differentiering vilket är positivt men från en alltför låg nivå i förorterna. Tyvärr kan jag bara upprepa mina tidigare ord OM att hyresrätten är på väg att försvinna i centrala Stockholm på grund av avsaknaden av en rimlig hyressättning. Svaret till alla som skriver eller ringer till mig är köp en bostadsrätt eller stå minst tio år i bostadskön. Stockholmarna känner till omständigheterna så det är framförallt inflyttande som är desperata, men även svenska myndigheter försöker gå runt köerna när de ska lösa problem för sina anställda. Beroende på ombildning till bostadsrätter och därmed höga priser på bostadshyreshus har vi under senare år istället köpt kommersiella fastigheter. Eftersom vi inte anser oss kunna bedöma prissvängningarna i förväg har vi kontinuerligt förvärvat fastigheter vilket så här i efterhand har visat sig vara ganska lyckosamt. Inför framtiden måste vi välja vilka fastigheter vi ska förvärva, om vi ska vänta på de som bäst passar oss eller om vi ska köpa de som är till salu. Vår inställning är att det är bättre att betala lite mer för rätt fastighet då vi inte ägnar oss åt att göra affärer där vi avyttrar fastigheter om några år. Vår affärsidé är istället att under lång tid förvalta de förvärv vi gör och leva på den avkastning det ger. Sedan kan vi även konstatera att utöver en direktavkastning så har fastigheter i centrala Stockholm normalt gett en gynnsam värdeökning. Om man ska behålla fastigheterna måste de underhållas långsiktigt. Vi är inne i en fas där vi renoverar de sista av våra bostadshus som uppfördes under första halvan av 19-talet. Ombyggnaden görs då grundligt med nya planlösningar där kök flyttas, sovrum förläggs mot gård och badrum utvidgas. Självklart installeras ny eller större hiss som dras ner till källarvåningen med bland annat ny tvättstuga och källsorteringsrum. Lönsamheten är inte hög men vi får en lägre underhållsnivå under många år framöver. Kommande år ser vi ett behov av att renovera de fastigheter som Byggmästare Olov Lindgren själv byggde från slutet av 195-talet. Dessa hus har ofta en bra planlösning, tillräckligt stora badrum och kök med många gånger minst lika bra snickerier som dagens standard. Dessutom finns det större hissar och med enkla medel kan entréerna handikappanpassas. Dock behöver avloppsstammar och tätskikt i badrum bytas ut och även elledningar dras nya. Vi genomför nu en omfattande planering av hur dessa fastigheter ska renoveras. Även om varje fastighet är unik så är metodvalen viktiga då det är många hus som berörs. En viktig fråga är hur mycket hyresgästerna vill ha förnyat, och då inte bara nuvarande boende utan också kommande hyresgäster? Vill man ha nya kök, nya ytskikt? Måste vi evakuera hyresgästerna under renoveringen eller kan de bo kvar? Här kommer även hyressättningen att spela in. Vår inställning är att vi ska genomföra detta och inte som många andra fastighetsägare låta underhållet förfalla under en period och därefter sälja till hyresgästerna. Eftersom vi inte kan konkurrera med bostadsrättsföreningarna och köpa fler bostadsfastigheter i innerstan eller närförorter försöker vi öka vårt bostadsbestånd genom nybyggnad. Dock är det även på detta område svårt att konkurrera med de bolag som bygger bostadsrätter då marknadsekonomin ger dem bättre avkastning än för oss på den reglerade hyresmarknaden. Vi är då hänvisade till att få markanvisning av Stockholms stad, men dessa anvisningar är inte tillräckligt många och vi är fortfarande i en lärande process hur vi ska hantera detta. Årets ekonomiska resultat får anses tillfredsställande då det inrymmer en hög underhållsnivå. Vakansgraden i Stockholms innerstad har sjunkit kraftigt och vi har den lägsta nivån på många år vilket känns skönt när alla pratar om kommande lågkonjunktur. På kostnadssidan finns vi i en storstad med konkurrens inom de flesta områden som ger en rättvis kostnadsnivå. Dock finns det ett undantag inom fjärrvärme och fjärrkyla där det inom denna miljövänliga verksamhet råder monopol, inte statligt eller kommunalt monopol med insyn utan ett privat monopol där enbart vinstintresset styr. Vår enda möjlighet är att byta till egna lokala system som är mer krångliga och oftast mindre miljövänliga. Eftersom Stockholm stad är minoritetsägare kanske dess intresse är mindre för att skapa konkurrens vilket skulle gynna både oss och hyresgästerna. Utöver att vi strävar efter ett rimligt ekonomiskt resultat försöker vi förvalta fastigheterna så att våra hyresgäster vill ge oss bra omdömen i den årliga kundundersökning som administreras av AktivBo. Även om allt kan bli bättre får vi jämförelsevis höga siffror vilket jag får anse bekräftar att Olov Lindgrens fastighetsvärdar och övrig personal gör ett gott jobb. Stockholm i mars 212 Jan Ellström, Verkställande Direktör 5

Nyförvärvade fastigheter Härolden 1 Huset uppfördes 1884 som bostadshus och har senare konverterats till kontor med några mindre bostäder kvar i trapphuset på Fleminggatan 1. Fastigheten har ett fritt läge i fonden på Kungsbron och med utsikt över Klara sjö. Totala ytan uppgår till 3 6 kvm varav 43 kvm är bostäder. Fastigheten har en bra blandning av hyresgäster, en eller två per våningsplan, däribland Belgiska ambassaden. Fakta Härolden 1 Adress: Kungsbroplan 2/ Flemminggatan 1 Byggår: 1884, 24 Antal lägenheter: 8 Antal lokaler: 12 Yta lokaler: 317 KUNGSBROPLAN l Den nyförvärvade fastigheten Härolden 1 ligger till höger om Olov Lindgrens fastighet Drabanten 2.

Ångmaskinen 3 Under januari 211 tillträdde Olov Lindgren fastigheten Ångmaskinen 3 som ligger vid Bergunds strand på Södermalm. Med sjöutsikt över Mälaren och kvällssol är detta kanske ett av det finaste bostadslägena i hela Stockholm. Fakta Ångmaskinen 3 Adress: Bergsunds strand 13 Byggår:1942, 1998 Antal lägenheter: 28 Antal lokaler: 3 Yta lokaler: 16 kvm Garageplatser: 6 Parkeringsplatser: BERGSUNDS STRAND l Från fastigheten Ångmaskinen 3 vid Bergsunds strand har man fin utsikt över Mälaren.

Avslutade projekt BAGGEN 12 Under året har vi avslutat renoveringen av kvarteret Baggen 12 som vi förvärv-ade 27. Den förre ägaren hade delvis renoverat och beslut togs att vi skulle genomföra en totalombyggnad. Bygg-nadsprojektet påbörjades med invändiga rivningsarbeten i mars 21. Alla ytskikt och installationer har uppdaterats och huset har fått ytterligare en vindslägenhet. I samband med detta har huset kompletterats med hiss. Husets lägenheter har fått balkonger in mot gården och tilläggsisolering av fasaden. Samtliga kakelugnar har bevarats och befintliga stuckaturer har lagats och kompletterats. Huset stod återigen inflyttningsklart i maj 211. Fastigheten, som är belägen i Vasastan, omges av hus från samma tid. Rådande detaljplan från 194 kommer inte till uttryck här, utan gårdsmiljön minner om det tidiga 19-talet. Gårdarna är relativt trånga och bebyggda både med gårdshus och med flygelbyggnader. Gårdarna är avgränsade med murar där gårdsmiljön har förändrats under senare tid. Gårdsfasaderna i grannfastigheterna har fått balkonger och nya kupor på vindar samt takterrasser. Kvarteret Baggen 12 uppfördes omkring 195 efter ritningar utförda av arkitekt H Sandberg. Byggmästare liksom bygg-herre var J G Lindell. Huset bestod av källarplan, botten våning och fyra bostadsvåningar. Ursprungligen var alla planen utom källarplanet bostadsvåningar. En lägenhet i bottenvåningen var förbunden med en butikslokal med direkt ingång från gatan. Efter kontorisering i slutet av 6-talet består nu bottenvåningen av en lägenhet och resten är lokaler. Våning ett och två har den ursprungliga planlösningen med två ettor, en tvåa och en trea.

Fakta Baggen 12: Adress: Tulegatan 3 Byggår/Ombyggnadsår: 196/211 Arkitekt: H Sandberg Byggmästare: J G Lindell Antal lägenheter: 15 Antal lokaler: 1 Yta lägenheter: 1 148 kvm Yta lokaler: 19 kvm 9

Pågående projekt VALLONEN 1 Kvarteret Vallonen 1 är beläget på Norr-malm mitt bland shoppingstråk och bra kommunikationer. Fastigheten bygg-des i början av 188-talet av byggherre Greve von Rosen. Olov Lindgren förvärvade fastigheten 28. Bakom denna skönhet återfinns samma arkitekter som ritade Grand Hotel; Bröderna Axel och Hjalmar Kumlien. Den anrika fastigheten renoveras nu till toppskick för att möta tidens alla krav på funktionella och moderna kontor. Dessutom ställs höga krav från Stadsmuseet då de klassar fastigheten som grönt. Ombyggnaden av fastigheten har pågått under hela 211 och kommer att fortgå fram till sommaren 212. Huset uppdateras i alla sina tekniska installationer för att möta marknadens krav på en fastighet med toppkvalitet i detta centrala läge. Flexibilitet i plan-lösningarna genomsyrar projektet samtidigt som stora ansträngningar görs för att bevara husets olika tidstypiska kvaliteter. Glädjande konstaterar vi ett stort intresse för Kungsgatan 56 och Västra city, nu när uthyrningsarbetet gått in i en mer intensiv fas. Totalt handlar det om cirka 4 3m2 uthyrbar yta. Förutom kontor kommer fastigheten att innehålla en stor restaurang satmt frisersalong. Kungsgatan 56 har världen runt hörnet med landets bästa kommunikationer på några minuters gångavstånd. Ett mer centralt läge är svårt att finna med Hötorget, shoppingstråk, restauranger, saluhall och biografer alldeles i närheten.

Fakta Vallonen 1: Adress: Kungsgatan 56/ Apelbergsgatan 53/ Målargatan 6 Byggår:1883 Byggherre: Greve von Rosen Antal lägenheter: Antal lokaler: 17 Yta lokaler: 4 197 kvm FYND l Föremål som hittats under renoveringen av Vallonen. 11

Fakta Hugin 7: Adress: Vanadisvägen 2 Byggår: 1916 Arkitekt: Mauritz Lundstedt Antal lägenheter: 16 Antal lokaler: 4 Yta lägenheter: 1 83 kvm Yta lokaler: 326 kvm

HUGIN 7 Fastigheten är belägen i Vasastan och uppfördes 1916-17 efter ritningar av arkitekt Mauritz Lundstedt. Fastigheten består av ett gathus på sex våningar och en gårdsflygel på fyra våningar. Huset har branta tak, smidesbalkonger och burspråk mot gården. Under 211 har vi påbörjat ett omfattande renoveringsarbete av denna charmiga gamla fastighet. Bottenvåningens lokal-ytor samt de allmänna ytorna ses över med delvis nya dispositioner. Bostadslägenheter får till viss del ny planlösning med bland annat flytt av sovrum mot den tystare gårdssidan samtidigt som små serveringskök byts ut mot större kök som ger mer yta till matplatser. De tidstypiska gamla serveringsskåpen i lägenheterna bevaras, likaså bevaras parkett till en viss utsträckning. Tillgängligheten förbättras bland annat genom en större hiss som når både källare med tvättstuga och möjlighet till gatuentré utan trappsteg. Vindens rymliga möjligheter nyttjar vi genom att tillföra huset två nya lägenheter med ett härligt läge bland takåsarna. Huset får mekanisk till- och frånluftsventilation. I denna fastig-het installerar vi luftvärmepumpar som primär uppvärmnings- källa. Sommaren 212 kommer huset att stå inflyttningsklart igen, med nya fräscha ytor, renoverad fasad samt upp-daterat i alla sina installationer. 13

Kommande projekt STOLMAKAREN 7 Denna fastighet i Vasastan uppfördes 196-8 efter ritningar av arkitekt E. Hollinder. Byggherre var C.A. Carlzons Bageri AB och byggmästare N.L. Lundberg. Gathuset består av fem våningar med souterrängvåning. Ursprungligen var hela källaren och bottenvåningen i gathuset bageri och brödbod. Arbetslokalerna under gården belystes via en stor lanternin. På 194-talet byggdes lokalerna om till glassliperi. Då uppfördes även ett lagerskjul i söder och en direkt entré från gatan. I dag är entrén igensatt och alla gårdslokaler kontor. Fastigheten har körport med smidesgrind. Bygglovsritningen från 195 och den nutida gatufasaden är nästan identiska, med undantag för att fönster och dörrar har bytts ut och förenklats. Gårdshuset som byggdes 199 har 1½ våning och släta putsfasader. Ytterligare ett gårdshus i trä finns utmed södra tomtgränsen. Bostadsrummen värmdes med kakelugnar och i köken fanns vedspisar. De senare finns inte kvar. Stadsmuseet klassificerar huset som grönt, det vill säga bebyggelse som är särskilt värdefull från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synvinkel. Det innebär att Stadsmuseet är remissinstans vid bygglov. Förbättringar för denna fastighet ska nu utredas inför kommande renovering. Förutom en allmän standardhöjning kommer vi bland annat att belysa tillgängligheten, sopsorter-ingen, säkerheten, alla tekniska installationer samt utreda vilka energi- och miljöpåverkande faktorer som kan förbättras. Fakta Stolmakaren 7: Adress: Döbelnsgatan 65 Byggår/Ombyggnadsår: 195, 1998 Byggherre: C.A. Carlzons Bageri AB, Byggmästare: N.L. Lundberg Antal lägenheter: 8 Antal lokaler: 4 Yta lägenheter: 54 kvm Yta lokaler: 555 kvm 14

TRÄDGÅRDSMÄSTAREN 7 Kvarteret Trädgårdsmästaren 7 som är beläget i Vasastan uppfördes 193-5 efter ritningar av arkitekt Edvard Ohlsson. Bygg-herrar var J. Johansson och A. Ekman. Projekteringen av fastigheten har intensifierats under 211 för byggstart i april 212. Fastigheten består av ett gathus och ett gårdshus och kommer att totalrenoveras samt få en uppdatering av alla installationer. Nya hissar kommer avsevärt att förbättra tillgängligheten. Tvättstugan ska uppdateras och bastu installeras. Lägenhetsförråden flyttas ner i källaren för att bland annat ge utrymme för nya vindslägenheter med tak-terrasser. Gårdshuset behåller sin huvudsakliga planlösning men får nymonterade balkonger. Ett sophus byggs på gården för att åstadkomma en betydligt förbättrad hantering av hushållssopor och sopsortering. Fakta Trädgårdsmästaren 7: Adress: Odengatan 46 A-B Byggår: 197 Arkitekt: Edvard Ohlsson Byggherrar: J. Johansson och A. Ekman Antal lägenheter: 23 Antal lokaler: 1 Yta lägenheter: 1 927 kvm Yta lokaler: 467 kvm

16

Kundenkät Extern Benchmark jämförelse med 45 lägenheter i Sverige. SERVICEINDEX Ta kunden på allvar - bemötande, komma fram på telefon m.m. Trygghet - skydd, belysning m.m. SERVICEINDEX 82,6 % Rent och snyggt - städning, möjlighet till källsortering. Hjälp när det behövs, få reda på vem som åtgärdar, få 76% 78% reda på när det är avhjälpt 8% PRODUKTINDEX 74% 82% Lägenheten - temperaturen, värme, ljud Allmänna utrymmen - underhåll, utrustning Utemijön - lekplatser, utrustning, trädgård 72% 84% PROFIL Känna igen personalen Rekommendera bolaget till andra Viktigt att bo hos Olov Lindgren 7% 86% 68% 88% Av alla fastigheter 211 Nedre fjärdedel Hälften Övre fjärdedel ATTRAKTIVITET Trivsel i huset/bostadsområdet Rekommendera någon att flytta till huset/kvarteret/ bostadsområdet PRISVÄRDET Valuta för hyran Hur prisvärt är boendet Ta kunden på allvar 85,9 % Trygghet 84,1 % 83% 77% 81% 85% 73% 8% 79% 87% 7% 77% 89% 83% Rent och snyggt 76,2 % Hjälp när det behövs 85,8 % 69% 72% 83% 85% 81% 87% 66% 75% 79% 89% 63% 78% 77% 91% 75% 91% 67% 86% 6% 81% 75% 93% 73% 93% 64% 89% 57% 84% 73% 95% Lägenheten 78,7 % Allmänna utrymmen 87,6 % Utemiljön 76,7 % Produktindex 79,9 % 74% 76% 78% 8% 75% 77% 8% 82% 69% 71% 74% 76% 73% 75% 77% 79% 73% 84% 67% 78% 72% 82% 71% 86% 65% 8% 71% 81% 7% 84% 69% 88% 63% 82% 69% 83% 68% 86% 67% 9% 61% 84% 67% 85% Profil 86,5 % Attraktivitet 91,7% Prisvärdhet 84,8 % Trend 8,2 % 72% 75% 78% 8% 83% 86% 73% 7% 76% 79% 83% 86% 89% 92% 65% 68% 72% 75% 78% 82% 85% 72% 75% 78% 8% 83% 86% 69% 89% 67% 95% 61% 89% 69% 89% 18 66% 92% 64% 98% 58% 92% 66% 92%

Miljö Olov Lindgren bedriver kontinuerligt ett arbete med att för-bättra verksamheten inom miljöområdet. Olika arbetsgrupper följer utvecklingen inom sina delar i vårt miljö- och energiledningssystem. Ett exempel är byggande av källsorteringsrum. Svårigheten är att samordna detta med kommunens insatser så att den totala miljöbelastningen i samhället blir så liten som möjligt. Från 211 betalar vi ett mindre påslag per kwh för att få el från 1 procent förnyelsebara energikällor. Glädjande är att alla nedanstående förbrukningar per kvadratmeter har minskat under 211 vilket visar att våra insatser ger resultat. Samtidigt försöker vi att inte sänka rumstemperaturen så lågt att våra hyresgäster upplever en försämrad inomhusmiljö eller i sämsta fall skaffar extra elvärmare. Förvånansvärt många kontorsanställda i Stockholm klagar på låga rumstemperaturer speciellt efter helgerna. Detta bör beaktas när hyresvärden ska utvärderas. Miljöpolicy: Byggnadsfirma Olov Lindgren AB är ett fastighetsbolag som långsiktigt äger, förvaltar och bygger hyresfastigheter i samklang med omgivning och samhälle. Vår vision är den hållbara staden, som tar hänsyn till natur och estetiska värden. Vårt energi- och miljöarbete ska präglas av en helhetssyn och en engagerad personal. För att uppnå vår miljöpolicy ska vi Minimera klimatpåverkan Hushålla med jordens resurser Kontinuerligt och systematiskt arbeta för att minska energianvändningen i byggnaderna, samt tillse att resurser finns tillgängliga för detta Förebygga föroreningar och minimera användningen av miljöfarliga ämnen Samverka med våra hyresgäster för att utveckla hållbara lösningar och en god inomhusmiljö Ställa energi- och miljökrav på våra leverantörer av produkter och tjänster och miljöarbete Följa lagstiftning och övriga myndighetskrav gällande energi- och miljöfrågor VÄRME (klimatkorrigerad) KYLA (fastigheter med fjärrkyla) 146,3 147,7 147,4 146,9 143,3 32,3 29 36 26,6 25,3 27 28 29 21 211 Värme, kwh/m 2 27 28 29 21 211 Kyla, kwh/m 2 VATTEN FASTIGHETSEL (ej hyresgästel) 29,2 29,4 27,5 1411 1389 1343 1343 1342 27 28 29 21 211 29 21 211 Vatten, l/m 2 El, kwh/m 2 19

Fastighetsmarknaden Sedan 25 har Olov Lindgren förvärvat fastigheter i Stockholms innerstad för ca 2,5 miljarder kronor. Konkurrensen med bostadsrättsföreningar har tvingat oss att framförallt köpa kommersiella fastigheter där avkastningen (yielden) är avsevärt högre än för bostadsfastigheter. I nedanstående diagram syns marknadens utveckling i Stockholms centrala delar. TRANSAKTIONSVOLYM STOCKHOLM CBD (per investerares ursprung, miljarder kronor) GSEK 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Svenska investerare Norska investerare Tyska investerare Övriga internationella investerare YIELD GAP STOCKHOLM CBD % 7 6 5 4 3 2 1-1 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 Yield gap Prime yield kontor Stockholm CBD 5-årig swapränta (SEK) Källa: Leimdörfer 2

Organisation På bilden från vänster: Susanne Eliasson Byggchef, Anders Dahlquist Fastighetschef Norr, Andreas Mårtenson Ekonomichef, Hans Gineman Fastighetschef Söder och VD Jan Ellström. Antal anställda i Olov Lindgren var vid senaste årsskifte 12 personer, varav 42 tjänstemän. Inom varje fastighets-avdelning finns det tre förvaltare som till sin hjälp har varsin uthyrare och ett flertal fastighetsvärdar. De flesta fastighetsvärdarna är heltidsanställda med ansvar för några fastigheter och de bor vanligtvis i en av dessa fastigheter. Tolv fastighetsvärdar är så kallade betingsanställda och sköter på deltid en fastighet där de också är bosatta. Normalt sett har de då ett annat yrke, till exempel brandman. Olov Lindgren har en linjeorganisation där både intäkter och utgifter är tydliga för varje led från fastighetsvärd, förvaltare och fastighetschef till VD. Detta möjliggör, förhoppningsvis, beslutskraft på varje nivå som är till gagn för en balans mellan kundnöjdhet och ekonomiskt resultat. 21

Resultaträkning RESULTATRÄKNING 211 21 Tkr 1 Hyresintäkter 523 382 496 639 2 Driftskostnader -146 634-147 42 3 Underhållskostnader -165 675-169 364 Fastighetsskatt -26 4-25 98 Tomträttsavgäld -3 857-4 655 Driftsnetto 181 176 15 12 4 Avskrivningar fastigheter -29 956-25 973 Centrala administrationskostnader -14 47-13 393 Övriga rörelseposter 117-1 445 Rörelseresultat 136 867 19 39 5 Finansiellt netto -88 16-47 322 Resultat efter finansiella poster 48 851 61 987 Skatt -14 844-17 748 Årets resultat 34 7 44 239 1. Hyresvärde Bostadshyror: 278 Mkr Lokalhyror: 25 Mkr Garage och p-platser: 16 Mkr Bostadshyrorna förhandlas normalt varje år med Hyresgästföreningen. Lokalhyresavtal är normalt på tre år och justereras med konsumentprisindex varje årsskifte. 2. Driftskostnader Driftskostnaderna består till ca 42% av förbrukningskostnader där uppvärmning är störst med 4 Mkr. I de flesta fastigheterna finns fjärrvärme indraget. Elenergi köps för 15 Mkr. 3. Underhållskostnader Jämfört med framförallt börsnoterade fastighetsbolag väljer Olov Lindgren att bokföra huvuddelen av underhållskostnaderna på resultaträkningen. Endast rena nyinstallationer förs som investering på balansräkningen. 4. Avskrivningar fastigheter Avskrivning på fastigheter görs med 1% årligen. 5. Finansiellt netto Under 211 har Olov Lindgren haft rörliga räntor större delen av året. Under hösten 211 har räntan för ca halva lånestocken säkrats med swappar på löptider om 1-5 år. Snitträntan för 211 blev 3,%. HYRESINTÄKTER DRIFTSKOSTNADER Tkr Kr/kvm Tkr Kr/kvm 6 2 2 5 5 1 5 15 4 4 3 3 1 1 2 2 1 5 5 1 27 28 29 21 211 27 28 29 21 211 Hyresintäkter, Tkr Hyresintäkter, Kr/kvm Driftskostnader, Tkr Driftskostnader, Kr/kvm 22

Balansräkning BALANSRÄKNING 211 21 Tkr Tillgångar 6 Förvaltningsfastigheter 3 517 86 3 471 917 7 Pågående nyanläggning 1 338 27 254 Övriga anläggningstillgångar 1 644 15 683 Summa anläggningstillgångar 3 628 788 3 514 854 Omsättningstillgångar 153 711 12 574 Summa tillgångar 3 782 499 3 635 428 Eget kapital och skulder 6. Förvaltningsfastigheter Angivet värde är fastigheternas bokförda värde. Ingen extern marknadsvärdering av fastighetsinnehavet görs. 7. Pågående nyanläggning Huvuddelen av underhållet i fastigheterna bokförs på resultaträkningen. På balansräkningen bokförs nyinstallationer som tidigare inte funnits i fastigheten. Värdet av pågående nyanläggning för 211 är högt p.g.a. den stora ombyggnaden av fastigheten Vallonen 1. 8. Eget kapital Eget kapital utgörs utöver aktiekapital på 5 Mkr av bundna reserver på 199 Mkr och balanserade vinstmedel på 429 Mkr. 9. Skulder Långfristiga räntebärande skulder utgörs i huvudsak av lån i svenska banker. 8 Eget kapital 633 154 624 286 Avsättningar 28 728 22 462 9 Långfristiga räntebärande skulder 2 947 28 2 843 454 Kortfristiga räntebärande skulder 5 639 8 759 Kortfristiga ej räntebärande skulder 167 698 136 467 Summa kortfristiga skulder 173 337 145 226 Summa skulder 3 12 617 2 988 68 Summa eget kapital och skulder 3 782 499 3 635 428 UNDERHÅLLSKOSTNADER RÄNTEBÄRANDE SKULDER Tkr Kr/kvm Tkr 2 6 3 15 1 5 5 4 3 2 1 2 5 2 1 5 1 5 27 28 29 21 211 Underhållskostnader, Tkr Underhållskostnader, Kr/kvm Räntebärande skulder 27 28 29 21 211 23

Nyckeltal NYCKELTAL 211 21 29 28 27 Nettoomsättning, Tkr 523 382 496 639 471 465 423 91 394 45 Resultat efter finansiella poster, Tkr 48 851 61 987 67 94 22 461 46 711 Resultat i % av nettoomsättningen 9,3% 12,5% 14,4% 5,3% 11,9% Balansomslutning, Tkr 3 782 499 3 635 428 3 151 37 2 627 67 2 97 93 Synlig soliditet (%) 16,7% 17,2% 2,% 17,8% 23,1% Avkastning på totalt kapital (%) 3,7% 3,2% 4,% 4,6% 5,1% Driftsnetto, kr/kvm 526 436 446 421 528 Vakansgrad, yta% 1,5 2,1 3,3 2,4 2,1 Vakansgrad, hyra% 1,7 2,5 4,3 2,6 2,5 Räntetäckningsgrad 1,5 2,3 2,4 1,3 1,8 TOTAL YTA Kvm 35 RESULTAT Tkr 15 3 25 1 2 15 1 5 5 27 28 29 21 211 27 28 29 21 211 Bostäder Lokaler Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster 24

26 Karta Stockholms innerstad

27

28 Karta norr- och söderort

Fastighetsbestånd Gäller per 211-12-31. Alla fastigheter är belägna i Stockholms stad. Den angivna siffran framför adressen återfinns på kartorna. Ytor anges i kvadratmeter. Stadsdel/ Gatuadress Fastighetsbeteckning Byggår/ Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-plats Total yta GAMLA STAN 1 Drakens Gränd 2-4 Castor 9 16, 1852 8 548 5 839 3 1 387 2 Drakens Gränd 6-8/Österlånggatan 25-27/ Stora Hoparegränd 3-7 Castor 1 16, 18 13 1 38 8 715 1 753 3 Stora Nygatan 21 A-C Ulysses 1 16, 1974 13 597 1 1 75 1 672 4 Västerlånggatan 66/Kornhamnstorg 49 Typhon 16 16, 196 6 655 19 1 854 2 59 KUNGSHOLMEN 5 Fleminggatan 64-68 Dykaren 32 1973 114 6 6 5 779 161 6 839 6 Fleminggatan 75/Kronobergsgatan 27 Grinden 13 1899, 22 15 1 583 15 1 218 2 81 7 Fridhemsgatan 4-42 Arbetaren 7 1981 33 2 759 5 1 942 59 4 71 8 Frödingsvägen 8 Balen 6 1931, 26 22 1 481 2 4 1 485 9 Hantverkargatan 52/Polhemsgatan 24 Morellträdet 8 1816, 1976 26 1 821 12 696 2 517 1 Hantverkargatan 59/Polhemsgatan 22 Körsbärsträdet 1 19, 1992 18 1 968 5 344 2 312 11 Kungsbroplan 1 Drabanten 2 1886, 29 9 842 24 2 676 9 3 518 12 Pilgatan 11 Päronträdet 9 1931, 1993 25 1 667 1 133 1 8 13 Pipersgatan 11/Coldinutrappan 1 Äpplet 1 1926, 1995 3 2 49 3 127 2 176 14 S:t Göransgatan 63 Väktaren 32 191, 23 3 3 685 3 685 15 S:t Göransgatan 8 Knoppen 2 1974 24 1 479 3 616 2 95 16 S:t Göransgatan 84 Knoppen 4 1963 18 1 626 9 2 369 32 3 995 17 Snoilskyvägen 36 Vikingen 2 1937, 27 32 1 781 1 781 NORRMALM 18 Drottninggatan 71 C-D Fenix 2 1974, 1994 1 18 29 6 733 6 913 19 Drottninggatan 75/Wallingatan 1 Rörstrand 33 1969 28 2 559 7 1 713 29 4 272 2 Kungsgatan 26 Polacken 25 1929, 1981 11 2 467 2 467 21 Kungsgatan 56 Vallonen 1 1883, 1983 1 147 17 4 179 4 326 22 Norrmalmstorg 11 Styrpinnen 21 1878, 1978 9 2 616 2 616 23 Vasagatan 15 Hasseln 5 196, 1996 3 3 96 3 96 SÖDERMALM 24 Allhelgonagatan 2-4/Älvsborgsgatan 2 van der Huff 8 1931, 196 1 5 98 8 5 98 25 Bergssundsgatan 24 Bergsund 39 193, 2 36 1 188 1 77 1 265 26 Bergssunds strand 1/Högalidsgatan 41 Slipen 39 194, 21 29 956 2 54 9 1 1 27 Bergsunds strand 13 Ångmaskinen 3 1942, 1998 28 1 285 3 16 6 1 391 28 Bergssunds strand 21 Bergsund 45 1931 39 1 438 1 438 29 Björns Trädgårdsgränd 1/Östgötagatan 16 Björns Trädgård 3 1928, 1996 2 6 127 9 6 127 3 Blekingegatan 22/Assessorsgatan 1-12 Ritaren 6 194, 1985 44 2 346 3 759 3 15 31 Borgmästargatan 12 Pahl 3 1961 29 2 335 3 1 1 29 3 336 32 Borgmästargatan 16/Skånegatan 97 Keders 16 1914, 1982 26 1 859 5 622 2 481 33 Brännkyrkagatan 97-11 Tapeten 7 1896, 1974 45 3 6 5 627 3 633 34 Erstagatan 25-27 Järnet 1 1981 36 3 266 6 374 2 3 64 35 Erstagatan 29 Erstagatan 31 Järnet 5 (f d 6) Järnet 5 (f d 5) 1953, 21 1958 3 3 1 665 2 551 1 5 112 814 25 1 777 3 365 36 Erstagatan 32-34 Kopparn 11 1928, 1995 5 2 787 4 499 3 286 37 Folkungagatan 132 Signalen 3 1929, 1988 37 2 26 4 271 2 477 38 Folkungagatan 132 B Signalen 4 1929, 199 2 1 363 1 61 1 424 29

Stadsdel/ Adress Fastighet Byggår/ Ombyggnadsår Antal bostäder Yta bostäder Antal lokaler Yta lokaler Antal garage Antal p-plats Total yta SÖDERMALM 39 Folkungagatan 44 Fyrtornet 4 1914, 1982 21 1 416 2 175 1 591 4 Götgatan 32/Repslagargatan 15 A-D Västergötland 6 1756, 24 6 781 17 2 94 3 721 41 Götgatan 58-62/Folkungagatan 48 Nattugglan 19 1931, 1999 52 4 175 37 3 17 7 282 42 Hornsgatan 16 Tapeten 3 196, 1976 27 1 68 8 27 1 878 43 Hornsgatan 18-112 Tapeten 5 1896, 2 34 3 42 7 551 3 971 44 Hornsgatan 114-116 / Brännkyrkagatan 13-15 Tapeten 6 1896,1975 53 3 731 14 1 131 4 862 45 Hornsgatan 73 Mullvaden Andra 33 1887, 1979 18 997 3 158 1 155 46 Hornsgatan 79 Mullvaden Andra 35 1889, 22 11 1 665 6 914 2 579 47 Klevgränd 8/Urvädersgränd 9 Urvädersklippan Mindre 3 197 16 1 296 2 174 1 1 47 48 Klippgatan 11/Åsögatan 178 Veken 12 1957 18 1 669 7 1 14 1 2 683 49 Krukmakargatan 4 Mullvaden Andra 29 1971 48 2 634 3 329 28 2 963 5 Kvarngatan 14 Paris 2 196 27 2 392 3 85 19 3 197 51 Mosebacke Torg 16/Östgötagatan 2 Kejsaren 1 1911, 1984 41 3 164 6 1 278 4 442 52 Nytorgsgatan 23 B/Kocksgatan 39 Båtsmannen Mindre 1 1933, 1991 41 2 62 8 49 3 11 53 Nytorgsgatan 25 A-B/Åsögatan 149-151 Schultz 12 1978 48 3 658 2 737 34 4 395 54 Renstiernas Gata 31/Skånegatan 91 Keders 19 1936, 1987 49 3 62 6 814 3 876 55 Renstiernas Gata 44-46/ Gotlandsgatan 8-86 Rovan 11 1978 84 5 83 8 517 62 6 347 56 S:t Paulsgatan 33 A-B Vattumannen 33 188, 1973 12 1 366 6 744 2 11 57 S:t Paulsgatan 34 Hagen 16 1962 15 1 163 1 125 23 1 288 58 Skånegatan 53-53 A Bonden Större 35 1936, 1993 55 2 733 5 67 3 43 59 Svartensgatan 6 Kejsaren 29 1967 36 2 93 4 518 34 3 421 6 Tavastgatan 21 Kattryggen 1 1981 21 1 594 12 1 594 61 Varvsgatan 12/Hornsbrukgatan 1 Spettet 15 1917, 1985 35 1 881 7 42 2 31 62 Wollmar Yxkullsgatan 2/Björngårdsgatan 4 S:t Paulsgatan 27/Björngårdsgatan 2 Källan 5 (f d 6) Källan 5 (f d 5) 1927, 1997, 1878, 27 42 39 3 19 2 574 1 1 96 492 3 25 3 66 63 Wollmar Yxkullsgatan 9 Draken 22 194, 1982 15 1 234 2 221 1 455 64 Östgötagatan 91 A-B-93 Masken 46 1931, 1984 96 6 32 7 228 6 26 VASASTAN 65 Drottninggatan 97-99/Kungstensgatan 38 Stjärnfallet 16 1966 1 72 28 9 382 84 9 454 66 Döbelnsgatan 65 Stolmakaren 7 195. 1998 8 54 4 555 1 59 67 Frejgatan 26 Vale 17 1926, 1991 15 998 1 319 1 317 68 Frejgatan 62/Hälsingehöjden 1 Urd 5 1914, 1994 16 2 236 6 449 2 685 69 Kungstensgatan 26 Sjölejonet 4 193, 1995 38 2 257 11 1 171 3 428 7 Kungstensgatan 54 Kometen 5 1886, 1988 2 1 559 1 559 71 Odengatan 46 A-B Trädgårdsmästaren 7 197 23 1 927 1 467 2 394 72 Rörstrandsgatan 26 Ugnen 11 198, 1977 23 1 666 8 33 12 1 996 73 Rörstrandsgatan 28/Norrbackagatan 34-38 Ugnen 16 195, 1976 58 3 284 9 348 28 3 632 74 S:t Eriksgatan 68 Loket 3 1928, 1986 21 1 121 4 433 1 554 75 S:t Eriksgatan 76 Loket 6 1928, 1987 25 1 494 4 292 1 786 76 Sveavägen 81 Nejlikan 22 1924, 24 12 1 485 2 179 1 664 77 Tulegatan 3 Baggen 12 196, 211 15 1 148 1 19 1 257 78 Vanadsvägen 2 Hugin 7 1 916 16 1 83 4 326 2 156 ÖSTERMALM 79 Birger Jarlsgatan 12 Styckjunkaren 6 1897, 1998 11 1 669 1 669 8 Birger Jarlsgatan 58/ Eriksbergsgatan 44-46 Häggen 2 1916, 2 1 1 677 22 4 319 1 5 996 81 Brunbärsvägen 5-9 Klarbäret 7 192, 1992 2 1 859 1 859 82 Grevgatan 3 A-B Lindormen 1 1897, 1996 21 1 68 4 18 1 716 3