Akt nr 1486-P157 Upphävande av detaljplan för Del av Grålös 4:56 m fl, Skee Centrum Triangeln Upprättad 2015-09-17 Reviderad 2015-11-19 Antagen av MBN: 2015-11-19 Laga kraft: 2015-12-23 Dnr MBN/2015-0572 PBL 2010:900, SFS 2014:900
Sammanfattning Planen syftar till att upphäva gällande detaljplan för del av Grålös 4:56 m fl, laga kraftvunnen 13 januari 2004 som till största del anger handel, icke störande småindustri och kontor. Tekniska förvaltningen har utvärderat möjligheter och svårigheter med en byggnation enligt aktuell detaljplan. Slutsatsen från Tekniska nämnden är att detaljplanen bör upphävas på grund av besvärliga geotekniska förhållanden med stora sättningsrisker i området. Kommunstyrelsen ställer sig bakom förslaget och har den 5 februari 2014 beslutat att ge Miljö-och byggförvaltningen i uppdrag att påbörja planarbetet med upphävandet av detaljplan för del av Grålös 4:56 m fl, Akt nr 1486-P53. Fastigheterna Grålös 4:36, 4:40 och 4:44 omfattas av allmän platsmark, skydd, i gällande detaljplan. Det innebär att kommunen kan begära inlösen av dessa fastigheter, och omvänt, att fastighetsägarna kan begära att bli inlösta. Den nya planen syftar även till att denna del av den gällande planen upphävs för att återkalla särskilda rättigheter för inlösen, samt för att möjliggöra för fastighetsägarna att genomföra byggnadsåtgärder inom sina fastigheter. Upphävandet hanteras enligt Plan- och bygglagen (PBL 2010:900, SFS 2014:900).
Innehållsförteckning INLEDNING... 2 Planens syfte och huvuddrag... 2 Plandata... 2 Markägoförhållanden... 3 Handlingar... 3 TIDIGARE STÄLLNINGSTAGANDEN... 4 Översiktliga planer... 4 Detaljplaner... 4 BEFINTLIGA FÖRHÅLLANDEN... 5 Beskrivning av området... 5 Geotekniska förhållanden... 5 BEHOVSBEDÖMNING... 5 KONSEKVENSER AV ETT UPPHÄVANDE... 5 GENOMFÖRANDE... 5 Preliminär tidplan och planförfarande... 5 Genomförandetid... 6 Fastighetsrättsliga frågor... 6 Kostnader... 6 Ersättning... 7 Handläggning... 7 Medverkande tjänstemän/samverkan... 7
Dnr MBN/2015-0572 Upphävande av detaljplan för del av Grålös 4:56 m fl, Skee centrum Triangeln Planbeskrivning Inledning Planens syfte och huvuddrag Planen syftar till att upphäva gällande detaljplan för del av Grålös 4:56 m fl, laga kraftvunnen 13 januari 2004 som till största del anger handel, icke störande småindustri och kontor. Tekniska förvaltningen har utvärderat möjligheter och svårigheter med en byggnation enligt aktuell detaljplan. Slutsatsen från Tekniska nämnden är att detaljplanen bör upphävas på grund av besvärliga geotekniska förhållanden med stora sättningsrisker i området. Kommunstyrelsen ställer sig bakom förslaget och har den 5 februari 2014 beslutat att ge Miljö-och byggförvaltningen i uppdrag att påbörja planarbetet med upphävandet av detaljplan för del av Grålös 4:56 m fl, Akt nr 1486-P53. Fastigheterna Grålös 4:36, 4:40 och 4:44 omfattas av allmän platsmark, skydd, i gällande detaljplan. Det innebär att kommunen kan begära inlösen av dessa fastigheter, och omvänt, att fastighetsägarna kan begära att bli inlösta. Den nya planen syftar även till att denna del av den gällande planen upphävs för att återkalla särskilda rättigheter för inlösen, samt för att möjliggöra för fastighetsägarna att genomföra byggnadsåtgärder inom sina fastigheter. Plandata Detaljplanen omfattar ett låglänt och till största delen obebyggt område i Skee, ca 6 km sydost om Strömstad. Den sammanlagda arealen för området är ca 19 ha. Översikt. Planområdet i förhållande till Strömstad tätort. 2
E6 Aktuellt område för upphävande av detaljplan för del av Grålös 4:56 m fl, Skee centrum. Grålösbäcken är markerad med streckad linje i bilden. Markägoförhållanden Större delen av området utgörs av kommunalägd mark. Ett fåtal privata fastigheter finns i det aktuella området. För en fullständig redovisning av fastigheter och rättigheter se tillhörande fastighetsförteckning. Handlingar Detaljplanen består av en plankarta som redovisar det område som ska upphävas. Till kartan bifogas en planbeskrivning och en redogörelse över de synpunkter som inkom under samrådet. Planbeskrivningen ska underlätta förståelsen av planförslagets innebörd, samt redovisa de förutsättningar och syften planen har. Den har ingen egen rättsverkan. Avsikten är att den ska vara vägledande vid tolkning av plankartan. Till planhandlingarna hör: Planbeskrivning (denna handling) Plankarta (upphävandekarta) Samrådsredogörelse Fastighetsförteckning 3
Tidigare ställningstaganden Översiktliga planer I Strömstads gällande översiktsplan, ÖP 2010, anges Skee som ett område för tätortsutveckling. Området ska reserveras för utbyggnad av bostäder och service samt för trafikanläggningar, verksamheter och handel väster och öster om väg E6. All ny bebyggelse och förändringar i den befintliga bebyggelsen ska prövas i detaljplan. Översvämningar vid extrema väderförhållanden har inträffat i Vättlandsån. Konsekvenserna av detta blev störst vid Skee där stora delar av det aktuella planområdet låg under vatten vid ett tillfälle år 1999. I översiktsplanen rekommenderar kommunen att länsstyrelsens rapport Stigande vatten en handbok för fysisk planering i översvämningshotade områden ska tillämpas vilket innebär att översvämningsrisker kartläggs i översvämningszoner. Översvämningsrisken i det aktuella detaljplaneområdet bedöms som stor. Strömstads kommun arbetar med att ta fram en fördjupad översiktsplan för Strömstads Centrum-Skee. Översvämningar i Skee 1999-12-25 Detaljplaner Tidigare detaljplan syftar till att medge byggrätter för handel och verksamheter. Området ansågs lämpligt då det i och med utbyggnaden av nya väg E6 och de nya infartsvägarna till Strömstad skulle få ett strategiskt läge. Eftersom Skee saknar ett naturligt centrum var det viktigt att planlägga området med utgångspunkt från de verksamheter som finns, såsom skola, ishall och tågstation, för att skapa nya mötesplatser och gångstråk. Planen omfattar också områden väster om gamla väg E6 som planerades för pendlingsparkering, bussterminal och tågperrong. Planbeskrivningen redogör för att översvämningsrisker som berör området aldrig kunde uteslutas. De geotekniska förhållandena inom planområdet var generellt sett ogynnsamma och all tillskottsbelastad jord skulle därför grundförstärkas. Eftersom ljud- och ljuspåverkan på de befintliga fastigheterna 4:36, 4:40 och 4:44 beräknades bli omfattande från väg E6 och det planerade handelsområdet upprättades speciella skyddsområden på vissa ställen i planen. Beteckningen SKYDD på plankartan ger vissa rättigheter och skyldigheter angående markinlösen. 4
Befintliga förhållanden Beskrivning av området Högre vegetation i form av lövträd (al) och buskar finns längs med Grålösbäcken men saknas i övrigt. Berg i dagen finns strax utanför området i söder och öster i form av brant uppskjutande berg. Markanvändningen inom den s.k. triangeln kan karaktäriseras som jordbruksmark i träda utan bebyggelse. Väg 990 (gamla väg E6) går i nord-sydlig riktning i områdets västra del och angränsar till järnvägsspår. Geotekniska förhållanden Tekniska förvaltningen anger att översvämningsriskerna och de besvärliga geotekniska förhållandena (stora sättningsrisker) tillsammans medför att större delar av planområdet är direkt olämpligt att exploatera. Beräkningsresultat, som har tagits fram av Norconsult, på uppdrag av Tekniska förvaltningen, påvisar att vattenståndet i Grålösbäcken vid högsta beräknade flöde maximalt kan nå en nivå om +4,96 m. Då större delen av planområdet är beläget lägre än så, riskerar en stor del av det aktuella planområdet bli översvämmat i samband med höga flöden i Grålösbäcken. Den yta som ligger över den maximala flödesnivån är ca 6500 kvm stor. Enligt Tekniska förvaltningens bedömning är ytan för liten för att uppfylla den ursprungliga planens ändamål. Behovsbedömning Miljö- och byggnämnden beslutade 2015-11-19 att upphävande av detaljplanen för del av Grålös 4:56 m fl inte kan antas medföra risk för betydande miljöpåverkan. Konsekvenser av ett upphävande Ett upphävande av detaljplanen skulle leda till en mer ändamålsenlig markanvändning. Eftersom större delar av området löper risk för översvämningar och sättningsskador vid höga flöden i Grålösbäcken lämpar sig inte platsen för bebyggelse av den typ som tidigare detaljplan avsett. Genom att upphäva planen försvinner även den allmänna platsmark vars ändamål är att skydda mot störning från planerad handelsverksamhet. Eftersom en etablering av handelsverksamhet i området inte längre är aktuell fyller skyddsområdena i dagens läge inte någon funktion. Ett upphävande av allmän platsmark (med beteckningen SKYDD i detaljplan) medför att rätten till markinlösen upphör. Ett upphävande av planen för fastigheterna bedöms inte ha någon direkt påverkan eller innebära betydande konsekvenser på omgivningen i övrigt. Genomförande Preliminär tidplan och planförfarande Planarbete handläggs med förenklat standardförfarande enligt Plan- och bygglagen (PBL) 2010:900, SFS 2014:900. Detta innebär att förslaget samråds för att därefter antas. Samrådet blir således det enda tillfället för berörda att inlämna synpunkter på förslag till upphävande av detaljplanen. 5
Förenklat standardförfarande vid upphävande av detaljplan kan tillämpas när genomförandetiden gått ut samt om detaljplanen är förenlig med översiktsplanen, inte är av betydande intresse för allmänheten och inte kan antas medföra en betydande miljöpåverkan (PBL 5 kap. 38 b ). I den här planen motiveras förenklat standardförfarande med att samtliga kravställningar som redovisas i PBL 5 kap. 38b bedöms som uppfyllda. Tidplan Samråd under hösten 2015 Antagande senast december 2015 Beslut om upphävande vinner laga kraft tre veckor efter antagande om inget överklagande inkommer. Genomförandetid Upphävandet av planen är genomfört när planförslaget har vunnit laga kraft. Därefter är området inte detaljplanelagt. Den ursprungliga planens genomförandetid gick ut den 13 januari 2009. Fastighetsrättsliga frågor Förslag till upphävande av detaljplan innebär inga förändringar vad gäller fastighetsindelning. Fastighetsrättsliga konsekvenser Fastighet Grålös 4:36 Grålös 4:40 Grålös 4:44 Grålös 4:56 Grålös 3:15 Grålös 3:17 Grålös 6:6 Grålös 6:7 Hjältsgård 6:1 Grålös S:3 Grålös S:4 Grålös S:5 Grålös S:6 Grålös 6:10 Hjältsgård 6:19 Konsekvens Särskild rätt för inlösen upphör. Bebyggelse prövas genom planbesked, förhandsbesked och/eller bygglov utanför plan. Återfår legalt stöd att använda fastigheterna för avsett ändamål. Byggrätter den gällande detaljplanen medger upphör. Återgår till att vara mark utanför detaljplanelagt område. Bebyggelse prövas genom planbesked, förhandsbesked och/eller bygglov utanför plan. Berörs inte längre av kvartersmark eller allmän platsmark som kan innebära att samfälligheten blir föremål för omprövning. Nuvarande reglering av delar av fastigheterna som allmän plats gata upphör. Fastigheterna kommer inte längre att kunna beröras av tvingande lantmäteriförrättningar för att nybilda allmän platsmark. Bebyggelse prövas genom planbesked, förhandsbesked och/eller bygglov utanför plan. Kostnader Upphävandet av detaljplanen bekostas av Kommunstyrelsen, Strömstads kommun. Förutom detta föranleder planen inga kommunala investeringar 6
Ersättning Upphävandet är inte ersättningsgrundande eftersom genomförandetiden för gällande detaljplanen har gått ut. Handläggning Beslut om upphävande avses antas av Miljö- och byggnämnden. Medverkande tjänstemän/samverkan Planen har utarbetats i samverkan mellan representanter från Miljö- och byggförvaltningen och Tekniska förvaltningen. Planförslaget har handlagts av Tove Asztély, plan- och byggavdelningen. Revideringar inför antagande Utifrån synpunkter från Lantmäteriet har planbeskrivningen kompletterats med en beskrivning av de fastighetsrättsliga konsekvenserna, och markeringen av området som upphävs har ersatts med en skraffering för att förtydliga ytan som berörs. Miljö- och byggförvaltningen Upprättad 2015-09-17 Reviderad 2015-11-19 Jimmy Magnusson Planeringsarkitekt 7