Q1 2016 DEL ÅRSR APPORT JANUARI MARS 2016
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Q1 2016 FÖRSTA KVARTALET JANUARI MARS 2016 Hyresintäkterna ökade till 309 Mkr (296) Driftnettot uppgick till 118 Mkr (120) Förvaltningsresultatet ökade till 37 Mkr (2) Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgick till 363 Mkr (133) Värdeförändring derivat uppgick till -76 Mkr (-75) Resultatet före skatt ökade till 263 Mkr (59) Resultatet efter skatt ökade till 246 Mkr (47) Vinst per aktie ökade till 3,47 kr (0,69) före utspädning, och ökade till 2,92 kr (0,67) efter utspädning* *Vid beräkningen av vinst per aktie efter utspädning har inte den årliga räntebesparingen avseende det konvertibla skuldebrevet på 51 Mkr beaktats. Effekten av denna besparing per aktie är 0,72 kr/år. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA KVARTALET Slutfört försäljning av Hammarkullen i Göteborg med 890 lägenheter och ett överenskommet fastighetsvärde om 493 Mkr, kassan stärktes med 281 Mkr Ingått avtal om återbetalning av konvertibla förlagslån, vilket reducerar utspädning och förbättrar fi nansnetto Förvärvat fastighet i Uppsala med ett underliggande fastighetsvärde på 78 Mkr, och samtidigt avyttrat en potentiell byggrätt i Solna med ett underliggande värde på 49 Mkr Vid extra bolagsstämma den 23 mars 2016 bemyndigades styrelsen att besluta om riktad emission av aktier av serie B VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER FÖRSTA KVARTALET D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemission om 6 559 900 aktier av serie B och tillfört 476 Mkr till det egna kapitalet före emissionskostnader Ingått avtal om att förvärva fastighetsportfölj i Katrineholm, med ett överenskommet fastighetsvärde om 619 Mkr Ingått avtal om att förvärva fastighetsportfölj i Eskilstuna, med ett överenskommet fastighetsvärde om 116 Mkr D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation på 1 000 Mkr NYCKELTAL jan mars 2016 jan mars Helår Hyresintäkter, Mkr 309,5 296,4 1 217,4 Driftnetto, Mkr 118,4 120,2 554,1 Överskottsgrad, % 38,2% 40,6% 45,5% Förvaltningsresultat, Mkr 37,1 2,2 186,2 Resultat efter skatt, Mkr 245,8 47,4 1 139,1 Vinst per aktie SEK, före utspädning 3,47 0,69 16,10 Vinst per aktie SEK, efter utspädning 2,92 0,67 13,50 Eget kapital, per aktie SEK 65,53 46,60 62,06 Justerat eget kapital (EPRA NAV) per aktie, SEK 79,79 54,25 73,50 Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr 13 873,3 11 700,1 13 826,40 Soliditet, % 29,5 25,6 28,2 Soliditet, justerad, % 35,9 29,8 33,4 2 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Kommentar från VD Vi har under det första kvartalet fortsatt på resan som en av Sveriges största bostadsförvaltare med fokus på förädling av vårt fastighetsbestånd. Det har varit ett fortsatt intensivt renoveringsarbete och under perioden har bland annat 251 lägenheter renoverats. Det omfattande förädlingsarbetet leder till substantiella värdeökningar, vilket syns i en ökning av det justerade egna kapitalet med 9 procent under kvartalet, vilket innebär 79,8 kronor per aktie. Även intjäningsförmågan har ökat upp 73 miljoner kronor eller 27 procent till 311 miljoner kronor på rullande tolv månader jämfört med sista mars ett år tidigare. Ökade hyror och lägre kostnader bäddar för att driftnettot stadigt kommer att förbättras. Under perioden har dock rekordmånga lägenheter lämnats till renovering vilket tillfälligt har ökat kostnaden för renoveringsvakansen med 9 miljoner kronor för kvartalet. Tack vare detta har över 450 lägenheter påbörjats utöver de 251 som färdigställdes under perioden. Detta innebär att vi kommer att ha minst 700 lägenheter renoverade under första halvåret, men det slår kortsiktigt på driftnettot. Med samma grad av renoveringsvakanser som för ett år sedan hade driftnettot varit 127 miljoner kronor första kvartalet. Utfallet blev i stället 118 miljoner kronor, i nivå med samma kvartal förra året (120 miljoner). Det bör också noteras att första kvartalet bl.a. på grund av höga värmekostnader normalt är det sämsta ur driftnettopersperspektiv. Den ökade renoveringstakten har dock skapat rejäla värdeökningar under kvartalet, 511 miljoner kronor och 363 miljoner kronor efter avdrag för investeringar. Sammantaget har förbättringarna inneburit en stark ökning i redovisat resultat. Kvartalets resultat före skatt uppgår till 263 miljoner kronor, att jämföras med 59 miljoner för första kvartalet. Nedbrutet till vinst per aktie efter skatt blir siffran 3,47 kronor jämfört med 0,69 kronor för samma period. I syfte att förenkla kapitalstrukturen, klargöra ägarbilden samt sänka finansieringskostnaden har vi under kvartalet ingått avtal om att återbetala tre konvertibla förlagslån på totalt 1 020 Mkr som emitterades i juli 2014 som dellikvid då ett stort fastighetsbestånd förvärvades av Svensk Bolig Holding. Nu har vi kunnat eliminera den osäkerhet som en potentiell utspädning inneburit bland placerare. För att säkerställa att kapitalstrukturen förbättras utgörs en del av finansieringen av en riktad aktieemission som genomfördes i början av april. Resterande del finansieras av en ny, icke säkerställd, treårig obligation som gavs ut i mitten av april. Båda emissionerna mottogs väl och övertecknades. Under året kommer vi att fortsätta på den inslagna vägen att leta ytterligare förvärv i Stockholmsregionen och fortsätta arbetet med att renovera vårt bestånd, vilket skapar förutsättningar för en fortsatt god tillväxt i lönsamhet. Efter periodens utgång har avtal träffats om förvärv av ytterligare totalt 853 lägenheter i två affärer. Ytterligare en åtgärd för att öka vår lönsamhet är driva på utvecklingen av byggrätter så att vi kan starta nybyggnation under nästa år. Stockholm den 26 april 2016 ULF NILSSON VD för D. Carnegie & Co D. Carnegie & Co AB (publ) 3
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 DETTA ÄR D. CARNEGIE & CO God avkastning låg risk ÄGA OCH UTVECKLA HYRESBOSTÄDER MED FOKUS PÅ STOCKHOLM D. Carnegie & Co är ett fastighetsbolag inriktat på att äga och utveckla hyresbostäder i miljonprogrammen i Stockholmregionen. Det finns goda möjligheter att skapa värden genom renovering eftersom få genomgripande upprustningar har skett sedan byggåren 1965-75 men byggnaderna har oftast mycket bra lägen och välbyggda stommar. Behovet av renovering gör också att de ofta kan förvärvas till förmånligt pris. Hyresnivåerna är generellt sett låga i miljonprogrammen. Därmed är potentialen hög för höjda hyror efter renovering. Genom upprustning minskar även underhållskostnaderna med betydande belopp. Renoveringarna får inte bara en positiv inverkan på kassaflödet, utan medför även kraftiga ökningar av värdet på fastigheterna. D. Carnegie & Co:s modell innebär att enstaka lägenheter renoveras vid naturlig omsättning istället för att en hel huskropp hanteras åt gången. På så sätt kan utdragna och dyra evakueringar undvikas och vakanskostnaden hållas på ett minimum. Sättet att renovera uppskattas också av hyresgästerna eftersom de sker när naturliga vakanser uppstår eller när en överenskommelse gjorts med hyresgästerna. Att ha fastigheterna samlade geografiskt betyder att D. Carnegie & Co kan förvalta fastigheterna på ett kostnadseffektivt sätt. Förvaltningen bedrivs genom lokala områdeskontor vilket också bidrar till att skapa en nära relation till hyresgästerna. För att minska kostnader och öka servicegraden är också en del hantverkare t.ex. målare anställda i koncernen. Det hårda trycket på bostäder i Stockholmsregionen väntas bestå inom överskådlig tid framöver. Därmed är vakansrisken i det närmaste obefintlig i D. Carnegie & Co:s bestånd. För närvarande är kötiden sex år i beståndet. UTVECKLINGEN FÖR ANTALET BOSTÄDER KONTRA BEFOLKNINGSÖKNINGEN I STOCKHOLMS LÄN Antal 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 1975 1977 Antal färdigställda bostäder i Stockholms län 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 Bostadsbehov (600 enheter per 1000 invånare) 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 Befolkningsökning i Stockholms län Trots att antalet nybyggda bostäder ökat rejält under senaste åren och att trenden väntas bestå så tilltar bristen på bostäder i Stockholmsregion då befolkning ökar betydligt snabbare än nybyggnationen. Källa: Statistiska Centralbyrån, SCB 4 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Marknaden där vi verkar STOR EFTERFRÅGAN PÅ BOSTÄDER I MILJONPROGRAMMET Det råder en stor brist på bostäder i Stockholmsregionen. En brist som väntas bestå under en överskådlig tid då inflyttningen till Stockholmsområdet vida överstiger nyproduktionen av bostäder. Det är på denna marknad D. Carnegie & Co äger fastigheter. När det gäller hyreslägenheter beräknas kötiden i Stockholmsområdet för en bostad ligga på i genomsnitt nio år. Över 500 000 personer står i dag i kö för en lägenhet. I fjol fick endast 12 000 personer ett nytt hyreskontrakt i Stockholm. Bristen på bostäder är så stor att det behövs 700 000 nya bostäder i Sverige fram till år 2025, enligt en prognos från Boverket. Till stor del beror bristen på en fortsatt kraftig befolkningsökning. En betydande del av detta behov finns i Stockholmsregionen. Även om nybyggnationerna av bostäder ligger på en hög nivå och nästa år väntas uppgå till 50 000 i antal så spås bristen på hyresrätter öka. Norrköping PROGNOS 2016: BRISTEN PÅ BOSTÄDER FORTSÄTTER ÖKA Antal 160 000 140 000 120 000 100 000 80 000 60 000 40 000 20 000 0 2011 2012 2013 2014 2016 Påbörjat bostadsbyggande Befolkningsökning Den stora befolkningstillväxten gör att bristen på bostäder väntas bestå under överskådlig tid. 2025 väntas bristen på bostäder i landet uppgå till 700 000 där en mycket stor del av behovet väntas finnas i Stockholmsregionen. D. Carnegie & Co AB (publ) 5
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 KONCERNENS RAPPORT ÖVER TOTALRESULTATET I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 jan mars jan mars jan dec Hyresintäkter 309 472 296 437 1 217 356 Övriga intäkter 44 2 688 3 459 Driftskostnader -156 457-139 141-496 163 Underhållskostnader -24 940-30 188-131 149 Fastighetsskatt -5 866-5 962-23 935 Tomträttsavgäld -3 898-3 676-15 445 Driftnetto 118 355 120 158 554 123 Central administration -17 290-30 979-96 779 Finansnetto -63 932-86 994-271 102 Förvaltningsresultat 37 133 2 185 186 242 Värdeförändring förvaltningsfastigheter 357 024 133 177 1 261 285 Värdeförändringar finansiella instrument -76 472-74 588-10 999 Nedskrivning goodwill -54 979-2 165-15 004 Resultat före skatt 262 706 58 609 1 421 524 Skatt -16 871-11 237-282 389 Periodens resultat 245 835 47 372 1 139 135 Övrigt totalresultat - - - Summa övrigt totalresultat 0 0 0 Summa totalresultat för perioden 245 835 47 372 1 139 135 Resultat hänförligt till: Moderbolagets ägare 245 835 48 050 1 138 559 Innehav utan bestämmande inflytande 0-678 576 Summa totalresultat för perioden 245 835 47 372 1 139 135 Vinst per aktie SEK 3,47 0,69 16,10 Vinst per aktie SEK, efter utspädning 2,92 0,67 13,50 6 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Perioden januari mars 2016 Resultatposterna nedan avser perioden januari-mars 2016. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Hyresintäkter och driftnetto Intäkterna för perioden ökade till 309 Mkr (296). Ökningen av intäkterna beror delvis på genomförda förvärv, att renoveringstakten för lägenheter har ökat, samt de generella hyreshöjningarna för som har legat i intervallet 0,5-1,3 procent, med ett viktat snitt på 1,1 procent. Perioden har präglats av en uppskalning av renoveringstakten. Det har varit en medveten strategi att ta hand om alla blivande vakanser i syfte att renovera, vilket under perioden inneburit en utebliven hyra motsvarande ca 9 Mkr. Detta har dock inneburit att ett stort antal lägenheter är under renovering. Fastighetskostnaderna för perioden uppgick till -191 Mkr (-179). De ökade kostnaderna beror främst på de genomförda förvärven. I kostnader ingår driftkostnader, löpande underhåll och reparationer, fastighetsskatt och andra kostnader direkt kopplade till förvaltningen av fastigheterna. Driftkostnaderna för de fastigheter som fanns med i beståndet även motsvarande period föregående år, är överlag lägre, vilket över tid förbättrar driftnettot. Säsongvariationer påverkar kostnaderna olika för de olika kvartalen, där första och fjärde kvartalet vanligtvis har de högsta kostnaderna, framförallt vad avser kostnader för uppvärmning och halkbekämpning. Det första kvartalet 2016 har dock uppvisat något högre uppvärmningskostnader än ett normalår, på grund av det kalla vädret i januari. Driftnettot för perioden uppgick till 118 Mkr (120), vilket ger en överskottsgrad på 38,2 procent (40,6). Det något lägre driftnettot är till största delen kopplat till den uppskalning av lägenhetsrenoveringarna och hyresbortfallet på ca -9 Mkr för de lägenheter som lämnats för renovering. Administrationskostnader Administrationskostnaderna under perioden uppgick till -17 Mkr (-31). Dessa kostnader består i huvudsak av personalkostnader och andra kostnader för koncerngemensamma funktioner, marknads- och försäljningskostnader. Under perioden har en rad aktiviteter genomförts i syfte att samla hela koncernen under varumärket D. Carnegie & Co, vilket har påverkat kostnaderna något. Finansnetto Finansnettot uppgick under perioden till -64 Mkr (-87). Finansiella kostnader utgörs främst av räntekostnader för lån från kreditinstitut avseende koncernens fastighetsbestånd, räntekostnader för det konvertibla förlagslånet på 1 020 Mkr, samt räntekostnader för det efterställda obligationslån på 1 000 Mkr som emitterades i april. Räntetäckningsgrad för perioden uppgår till 1,6 ggr (1,0). Förvaltningsresultat Förvaltningsresultatet, dvs resultatet före värdeförändringar och skatt, uppgick under perioden till 37 Mkr (2), där resultatförbättringen är hänförlig till ett bättre finansnetto och lägre administrationskostnader. Värdeförändringar förvaltningsfastigheter Koncernen genomför värderingar av fastigheterna kvartalsvis och fastigheterna redovisas till verkligt värde i enlighet med IFRS 13 nivå 3. Per bokslutsdatum har 25 procent av fastigheterna värderats externt och 75 procent av fastigheterna värderats internt, där motsvarande modell för värdering och antaganden använts som vid de externa värderingarna gjorda av Savills. Under perioden har värdeförändringar på förvaltningsfastigheter påverkat resultatet med 363 Mkr (133). Värderingarna har framför allt påverkats positivt av hyresökningar som resulterat i ett högre driftnetto, samt ett lägre genomsnittligt avkastningskrav 4,70 procent (5,27). Den totala ökningen av hyresvärdet under perioden uppgår till drygt 15 Mkr på årsbasis. Under perioden har värdehöjande investeringar gjorts till ett värde av 149 Mkr (46). Efter prövning av goodwillvärdet, som koncernen gör kvartalsvis, har en nedskrivning gjorts som under perioden påverkat resultatet med -55 Mkr (-2), vilket till största delen beror på försäljningar av fastigheter, som ingick i rörelseförvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB. Periodens resultat har påverkats positivt i motsvarande grad av försäljningen av fastigheter genom upplösning av uppskjuten skatt. D. Carnegie & Co AB (publ) 7
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 Vårberg Värdeförändringar derivat Koncernen använder swapderivat för att begränsa ränterisken i resultatet. Räntederivaten redovisas varje kvartal till marknadsvärde och värdet är beroende av ränteutvecklingen. Förändringen av värdet redovisas över resultaträkningen. Marknadsvärdet har för perioden påverkat resultatet med -76 Mkr (-75) beroende på att räntorna har fortsatt att gå ner under den redovisade perioden. Dessa värdeförändringar är inte kassaflödespåverkande. Skatt Skattekostnaden för perioden uppgick till -17 Mkr (-11), varav -57 Mkr (-41) avser uppskjuten skatt hänförlig till temporära skillnader på förvaltningsfastigheter, 19 Mkr (16) avser värdeförändring derivat, samt 21 Mkr (14) avser underskottsavdrag. Den effektiva skattesatsen för perioden är 6,5 (18,6) procent. Den låga effektiva skattesatsen förklaras av skattefria bolagsförsäljningar. Periodens resultat Periodens resultat efter skatt uppgick till 246 Mkr (47), vilket motsvarar 3,47 kr (0,69) per stamaktie före utspädning, 2,92 kr (0,67) efter full utspädning. 8 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT NYRENOVERAT KÖK: D. Carnegie & Co:s modell för renovering innebär att enstaka lägenheter renoveras vid naturlig omsättning istället för att en hel huskropp hanteras åt gången. D. Carnegie & Co AB (publ) 9
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 KONCERNENS RAPPORT ÖVER FINANSIELL STÄLLNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 31 mars 31 mars 31 december TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Goodwill 630 603 699 151 685 728 Förvaltningsfastigheter 13 873 267 11 700 060 13 826 439 Inventarier 4 404 4 869 4 661 Aktier och andelar 258-558 Långfristiga fordringar 86 172 819 6 662 Uppskjuten skattefordran 188 537 84 205 148 135 Summa anläggningstillgångar 14 697 155 12 661 104 14 672 183 Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar 466 001 82 522 412 134 Likvida medel 554 027 160 309 478 524 Summa omsättningstillgångar 1 020 028 242 831 890 658 SUMMA TILLGÅNGAR 15 717 183 12 903 935 15 562 841 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 4 637 423 3 298 827 4 391 588 Långfristiga skulder Långfristiga räntebärande skulder 7 027 324 6 716 609 7 587 332 Övriga långfristiga skulder 2 633 5 970 3 143 Uppskjuten skatteskuld 1 492 258 1 102 260 1 435 043 Räntederivat 147 411 139 741 60 487 Summa långfristiga skulder 8 669 626 7 964 580 9 086 005 Kortfristiga skulder Kortfristiga räntebärande skulder 2 068 178 1 334 954 1 650 286 Övriga kortfristiga skulder 341 956 305 574 434 962 Summa kortfristiga skulder 2 410 134 1 640 528 2 085 248 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 15 717 183 12 903 935 15 562 841 Eget kapital hänförligt till: Moderbolagets ägare 4 637 423 3 258 357 4 391 588 Innehav utan bestämmande inflytande - 40 470 - Summa eget kapital 4 637 423 3 298 827 4 391 588 10 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Rapport över finansiell ställning (koncernen) Balansposterna nedan avser ställningen vid periodens utgång 31 mars 2016. Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år. Förvaltningsfastigheter, goodwill Koncernens fastighetsbestånd uppgår vid periodens slut till 1 203 306 m 2 (1 168 287) med ett aktuellt hyresvärde om 1 164 Mkr (1 080). Förvaltningsfastigheterna redovisas till marknadsvärde och uppgår vid periodens slut per den 31 mars 2016 till 13 873 Mkr (11 700), vilket motsvarar ett värde om 11 529 kr/ m 2 (10 014). Se vidare sidorna 14-15. Goodwillvärdet uppgår vid periodens slut till 631 Mkr (699), ett värde som uppkom vid förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB. Värdet avser skillnaden mellan vid förvärvet förhandlad uppskjuten skatt och nominell skatt 22 procent. En prövning av goodwillvärdet har vid periodens slut resulterat i en nettonedskrivning av goodwillvärdet med -55 Mkr (-2), till största delen till följd av att fastigheter har sålts under perioden. Motsvarande upplösning av uppskjuten skatt har gjorts. Långfristiga fordringar Inga långfristiga fordringar finns vid periodens slut, de uppgår till 0 Mkr (173). Omsättningstillgångar Övriga omsättningstillgångar vid periodens slut uppgår till 466 Mkr (83), avser i huvudsak reversfordran 165 Mkr, placeringar i aktier 219 Mkr, kundfordringar 4 Mkr, samt förutbetalda kostnader 49 Mkr. Likvida medel Koncernens likvida medel uppgår vid periodens slut till 554 Mkr (160). Kassan har stärkts med bolagsförsäljningar under perioden, uppgående till 359 Mkr (-). Under perioden har nettoamortering gjorts uppgående till -59 Mkr (-43). Kassan kommer att användas för förvärv och fortsatt hög takt avseende lägenhetsrenoveringar. Eget kapital Koncernens egna kapital uppgår per den 31 mars 2016 till 4 637 Mkr (3 299) och soliditeten uppgick till 29,5 procent (25,6). Förändringen av koncernens egna kapital hänför sig till periodens resultat. Uppskjuten skatt Uppskjuten skattefordran uppgår till 189 Mkr (84) och avser väsentligen underskottsavdrag. Uppskjuten skatteskuld uppgår till 1 492 Mkr (1 102), och avser väsentligen skillnaden mellan verkligt värde och skattemässigt restvärde avseende fastigheter. Räntebärande skulder Koncernens totala räntebärande skulder uppgår till 9 096 Mkr (8 052). Långfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgår till 6 027 Mkr (5 463). Utöver skulder till kreditinstitut finns en icke säkerställd obligation på 1 000 Mkr, ett konvertibelt förlagslån som totalt uppgår till 1 020 Mkr, varav 10 Mkr upptas som eget kapital, och 1 010 Mkr upptas som kortfristig skuld. Bland de räntebärande skulderna finns en säljarrevers på 133 Mkr, hela denna säljarrevers upptas som kortfristig skuld. Koncernens kortfristiga räntebärande skulder till kreditinstitut uppgår till 925 Mkr (1 138). Dessa utgörs i huvudsak av s.k. rullande krediter som förlängs löpande. Övriga långfristiga skulder Övriga långfristiga skulder uppgår till 3 Mkr (6) och består i huvudsak av skuld till leasingbolag. Övriga kortfristiga skulder Övriga kortfristiga skulder uppgår till 341 Mkr (306) och består i huvudsak av leverantörsskulder, samt upplupna kostnader. D. Carnegie & Co AB (publ) 11
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 Rapport över förändring i eget kapital (koncernen) Koncernens egna kapital uppgår per den 31 mars 2016 till 4 637 Mkr (3 299), och soliditeten till 29,5 procent (25,4). Eget kapital per aktie uppgår till 65,53 kr (46,60). EPRA NAV per aktie uppgår till 79,79 kr (54,25). Jämförelseposterna angivna inom parentes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år. Förändring av eget kapital Förändringen av koncernens egna kapital hänförs till periodens resultat 246 Mkr. Aktiekapital Per den 31 mars 2016 omfattade det registrerade aktiekapitalet 5 369 855 A-aktier och 65 399 010 B-aktier. Aktierna har ett kvotvärde på 12,742349. A-aktien berättigar till 5 röster och B-aktien 1 röst. Övrigt tillskjutet kapital Avser eget kapital som är tillskjutet från ägarna. I denna post ingå genomförda kvittningsemissioner, nyemissioner, reglering av emissionskostnader vid börsintroduktion, samt förvärvat eget kapital vid förvärv av intressebolag. Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat I denna post ingår intjänade vinstmedel i moderbolag och deras dotterbolag och intressebolag RAPPORT ÖVER FÖRÄNDRINGAR I EGET KAPITAL FÖR KONCERNEN Belopp i Tkr Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Balanserade vinstmedel inklusive periodens resultat Eget kapital hänförligt till moderföretagets aktieägare Innehavare utan bestämmande inflytande Totalt eget kapital hänförligt till företagets ägare Ingående eget kapital -01-01 901 762 2 084 892 222 060 3 210 308 41 147 3 251 455 Periodens resultat januari-mars - - 47 372 48 050-678 47 372 Övrigt totalresultat januari-mars - - - 0-0 Eget kapital -03-31 901 762 2 084 892 269 432 3 258 358 40 469 3 298 827 Periodens resultat april-december - 42 742 1 091 763 1 132 233-1 091 763 Övrigt tillskjutet kapital vid förvärv - - - 0-0 Andel eget kapital konvertibelt förlagslån - 998-998 - 998 Övrigt totalresultat april-december - - - 0-0 Eget kapital -12-31 901 762 2 128 632 1 361 195 4 391 589 40 469 4 391 588 Periodens resultat januari-mars 2016 - - 245 835 245 835-245 835 Tillskjutet kapital, optioner - - - 0-0 Övrigt totalresultat januari-mars 2016 - - - 0-0 Utgående eget kapital 2016-03-31 901 762 2 128 632 1 607 030 4 637 424-4 637 423 12 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Rapport över kassaflöden (koncernen) Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. Löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten, före förändring i rörelsekapital, uppgick till 20 Mkr (-1). Efter en förändring av rörelsekapitalet på -226 Mkr (1), uppgick kassaflödet från den löpande verksamheten till -206 Mkr (0). Investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till 421 Mkr (-50) och utgörs till största delen av kassaflödespåverkande försäljning av förvaltningsfastigheter 359 Mkr, samt investeringar i befintliga fastigheter -149 Mkr (-46), kassaflödespåverkande köp av förvaltningsfastigheter -39 Mkr (-) och förändring av finansiella anläggningstillgångar 250 Mkr (-). Finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till -140 Mkr (-43). I kassaflödet ingår upptagande av nya lån på 86 Mkr (3 814), samt amortering av lån på -226 Mkr (-3 857). Periodens kassaflöde Periodens kassaflöde uppgick till 76 Mkr (-93) och likvida medel ökade till 554 Mkr (160) vid utgången av perioden. KONCERNENS RAPPORT ÖVER KASSAFLÖDEN I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 jan mars jan mars jan dec Förvaltningsresultat 37 134 2 185 186 242 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet -5 852-664 18 074 Betald skatt -11 050-2 557-1 891 Kassaflöde före förändring av rörelsekapital 20 232-1 036 202 425 Ökning (-) / minskning (+) av rörelsekapitalet -225 805 1 326 76 032 Kassaflöde från den löpande verksamheten -205 573 290 278 457 Investeringsverksamheten Investering i befintliga fastigheter -148 852-46 063-490 702 Förvärv av koncernbolag/fastigheter, rörelseförvärv - -2 919 - Förvärv av koncernbolag/fastigheter, tillgångsförvärv -38 783 - -372 785 Förvärv av materiella anläggningstillgångar -48-1 012-2 103 Förvärv av immateriella anläggningstillgångar - - - Försäljning av koncernbolag/fastigheter 359 001-243 154 Förändring finansiella anläggningstillgångar 249 945 - -107 Aktier och andelar netto - - - Kassaflöde från investeringsverksamheten 421 263-49 994-622 543 Finansieringsverksamheten Nyemission - - 998 Upptagna lån 85 500 3 813 532 5 316 247 Amortering lån -225 687-3 856 687-4 747 803 Utdelning - - - Kassaflöde från finansieringsverksamheten -140 187-43 155 569 442 Periodens kassaflöde 75 503-92 859 225 356 Likvida medel vid periodens början 478 524 253 168 253 168 Likvida medel vid periodens slut 554 027 160 309 478 524 D. Carnegie & Co AB (publ) 13
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 Fastighetsbestånd D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd utgörs huvudsakligen av bostadsfastigheter i Storstockholm och tillväxtområden i Mälardalen. Fastighetsbeståndet består till huvuddelen av bostadsfastigheter byggda mellan 1965-1974 och ingår i det s.k. miljonprogrammet. Av det totala fastighetsbeståndet är tyngdpunkten, 67 procent (62), beläget i Storstockholm. Under perioden har avyttringen av Göteborgsbeståndet slutförts. Jämförelser angivna inom parentes avser belopp för motsvarande period föregående år. STOCKHOLM Investeringar och avyttringar Under perioden har de totala investeringarna uppgått till 227 Mkr (46), varav 149 Mkr (46) avser investeringar i befintliga fastigheter och 78 Mkr (-) avser förvärv av nya fastigheter. Investeringar avser lägenhetsrenoveringar samt renovering av fasader och tak. Under perioden har tre fastighetsförsäljningar genomförts, som vid värderingen den 31 december motsvarade ett marknadsvärde på 543 Mkr (-). Lägenhetsrenoveringar Totalt har 940 (348) lägenheter i det nuvarande beståndet på 15 522 lägenheter renoverats med Bosystem-metoden sedan 2014, varav 251 lägenheter har renoverats under perioden (66). Hyran på de vid perioden färdigställda lägenheterna har ökat från ett ingående snitt om 1 034 kr/m 2 till 1 379 kr/m 2. Fastighetsportföljen har under perioden förändrats enligt nedan. FÖRÄNDRING REDOVISAT VÄRDE FASTIGHETER Belopp i Tkr Fastighetsbestånd vid periodens början 2016 Befintliga fastigheter 1 januari 13 826 439 11 520 820 Förvärv 78 000 - Investering i befintliga fastigheter 148 852 46 063 Avyttringar -542 551 - Värdeförändring förvaltningsfastigheter, orealiserade 362 527 133 177 Fastighetsbestånd vid periodens slut, 31 mars 13 873 267 11 700 060 Värdeförändring under perioden % 2,68% 1,15% Fastighetsvärde Per den 31 mars 2016 har D. Carnegie & Co:s fastighetsbestånd värderats till ett marknadsvärde om 13 873 Mkr. Fastighetsbeståndet har värderats enligt nedan beskriven metodik där 25 procent av beståndet värderats av extern part och 75 procent värderats internt. Den externvärderade delen av beståndet roteras varje kvartal, vilket leder till att hela fastighetsbeståndet har externvärderats under den senaste tolvmånadersperioden. De externa fastighetsvärderingarna har utförts av Savills. Jämförelseposterna inom parantes avser belopp för motsvarande period föregående år. 14 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Värdebedömningen grundar sig på kassaflödesanalys innebärande att fastighetens värde baseras på nuvärdet av prognostiserade kassaflöden under kalkylperioden fem år jämte restvärde. Avkastningskraven på ingående värderingsenheter varierar från 4,10 procent till 8,00 procent med ett totalt snitt på 4,70 procent (5,29). Antagandet avseende de framtida kassaflödena görs utifrån analys av: Marknadens/närområdets framtida utveckling Fastighetens marknadsförutsättningar och marknadsposition Marknadsmässiga hyresvillkor Drift- och underhållskostnader i likartade fastigheter i jämförelse med dem i den aktuella fastigheten Utifrån analysen resulterande driftnetton under kalkylperioden (2016-2020) och ett restvärde vid kalkylperiodens slut har sedan diskonterats med bedömd kalkylränta i intervallet 6,14-10,16 procent. Den genomsnittliga kalkylräntan som användes för perioden var 6,79 procent (7,39). De värdepåverkande parametrar som används i värderingen motsvarar den externa värderarens bedömning av hur en presumtiv köpare på marknaden skulle resonera och summan av nuvärdet av driftnetton och restvärde utgör marknadsvärdet. Potentiella byggrätter har värderats utifrån ortprisstudier och läge i planprocessen. Byggrätterna har värderats till 250-8.000 kr per kvadratmeter BTA vid färdig detaljplan. Avdrag från dessa värden görs för att reflektera uppskattat läge i detaljplaneprocessen. Total yta potentiella byggrätter med värde, uppskattas till 234 700 m 2 BTA (bruttoarea). De potentiella byggrätterna har per den 31 mars 2016 värderats till ett marknadsvärde om 331 Mkr. Den totala värdeförändringen i fastighetsbeståndet har under perioden varit 2,68 procent (1,15), väsentligen till lika delar, till följd av sänkta avkastningskrav och ökade hyror till följd av renoveringsprocessen. D. CARNEGIE & CO:S FASTIGHETSBESTÅND 2016-03-31 Ort/område Uthyrbar area Antal lägenheter Snitthyror bostäder Andel renoverade Marknadsvärde 31 mars Storstockholm Kista/Husby 110 024 1 528 1 050 13,2% 1 490 000 Bromsten/Rinkeby 112 132 1 303 1 048 14,9% 1 380 480 Sollentuna 33 730 454 1 100 4,8% 462 400 Flemingsberg 40 307 573 956 1,6% 469 000 Vårby/Vårberg 66 780 863 1 031 2,1% 675 000 Jordbro 157 798 1 953 1 088 5,8% 1 595 000 Södertälje 159 943 2 110 1 150 4,2% 2 057 760 Bro 43 749 540 995 3,9% 439 152 Märsta 56 965 690 1 001 4,2% 678 000 Totalt Storstockholm 781 428 10 014 1 067 7,0% 9 246 792 Uppsala 75 438 970 1 012 4,8% 896 200 Eskilstuna 135 605 1 828 978 5,0% 1 460 300 Strängnäs 35 540 411 1 092 2,4% 460 475 Norrköping 172 663 2 299 1 022 7,2% 1 768 400 Totalt övriga orter 419 246 5 508 1 012 5,7% 4 585 375 Kommersiella fastigheter, övrig mark 2 632 - - - 41 100 Totalt 1 203 306 15 522 1 045 6,5% 13 873 267 D. Carnegie & Co AB (publ) 15
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 Finansiering D. Carnegie & Co eftersträvar en balans mellan lånat och eget kapital, med det långsiktiga målet att soliditeten inte skall understiga 30 procent, samt att belåningsgraden långsiktigt inte skall överstiga 65 procent. Värdet på D. Carnegie & Co tillgångar uppgick per 31 mars 2016 till 15 717 Mkr (12 904), och finansieras genom eget kapital 4 637 Mkr (3 299), uppskjuten skatteskuld 1 492 Mkr (1 102), räntebärande skulder 9 096 Mkr (8 051), samt ej räntebärande skulder 492 Mkr (452). Jämförelseposterna angivna inom parantes avser belopp vid motsvarande periods utgång föregående år. Räntebärande skulder D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång totala räntebärande skulder uppgående till 9 096 Mkr, vilket motsvarar en belåningsgrad om ca 62 procent (67), varav skulder till kreditinstitut uppgår till 6 952 Mkr (6 644), vilket motsvarar ett LTV om cirka 51 procent (57). Av skulder till kreditinstitut avser -62 Mkr (-) förutbetalda uppläggningskostnader. Utöver skulder till kreditinstitut finns räntebärande konvertibla efterställda förlagslån på 1 020 Mkr, räntebärande säljarreverser som uppgick till 133 Mkr (200), samt ett obligationslån om 1 000 Mkr (-). Kapitalbindning Den genomsnittliga kapitalbindningen på krediter till kreditinstitut är 4,6 år. Av de räntebärande skulderna till kreditinstitut förfaller 1 011 Mkr under 2016. Förhandling om refinansiering av dessa skulder pågår, och kommer att vara slutförda under andra kvartalet 2016, vilket kommer att ytterligare förlänga kapitalbindningen. Vad avser de räntebärande konvertibla förlagslånen, totalt 1 020 Mkr, är avtal tecknat om förtida återbetalning. Denna förtida återbetalning kommer att genomföras senast den 1 juli 2016. Säkerställning av lån från kreditinstitut sker via pantbrev i fastigheter och/eller pant i aktier, samt åtagande om att upprätthålla vissa kovenanter, vilka i vissa fall begränsar dotterbolagens möjlighet att lämna utdelning. Kapitalförfallostrukturen på skulderna till kreditinstitut framgår av tabellerna på sid 17. Räntebindning och genomsnittlig ränta Den genomsnittliga räntan på de totala räntebärande skulderna uppgår vid periodens utgång till 2,77 (2,81). Den genomsnittliga räntan på skulderna till kreditinstitut vid periodens utgång uppgår till 2,31 procent (2,34). Räntan på de konvertibla förlagslånen uppgår till 5 procent, och räntan på säljarreversen avseende de återstående 133 Mkr uppgår till 3 procent. Räntan på obligationslånet uppgår under perioden till 3,75 procent. Räntebindningsstrukturen på de räntebärande skulderna framgår av tabellerna på sid 17. Räntederivat D. Carnegie & Co använder räntederivat för att säkerställa ränteförfallostrukturen. Räntederivat är ett flexibelt och kostnadseffektivt sätt att uppnå önskad räntebindning. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 marknadsvärderas räntederivaten. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, oaktat kreditmarginalen, uppkommer ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Per den 31 mars 2016 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 147 Mkr (-140). Finansiella mål D. Carnegie & Co har följande långsiktiga finansiella mål. Överskottsgrad i förvaltningen överstigande 50 procent Årlig värdetillväxt i befintligt bestånd om 10 procent Belåningsgrad om max 65 procent Soliditet om minst 30 procent Soliditeten uppgick per den 31 mars 2016 till 29,5 procent, vilket ligger i linje med det långsiktiga finansiella målet. Av de räntebärande skulderna utgör konvertibla förlagslån 1 020 Mkr, och vid genomförd konvertering skulle dessa 1 020 Mkr omvandlas från räntebärande skuld till eget kapital. Detta skulle medföra att soliditeten översteg långsiktigt mål. De investeringar som genomförs kommer löpande att skapa värdetillväxt, vilket också kommer att stärka soliditeten. Av ovan angivna skäl är soliditeten komfortabel trots att D. Carnegie & Co per 31 mars 2016 inte når det långsiktiga finansiella målet. Överskottsgraden i förvaltningen uppgår under perioden till 38,2 procent (40,6). Det första och det fjärde kvartalet belastas med de högsta driftkostnaderna, men med den ökade renoveringstakten samt den aktiva förvaltningen, kommer det långsiktiga målet att nås inom en tvåårsperiod. 16 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2016-03-31, RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Räntebindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) 2016 2 650 1,9% 38% 1 011 14% 2017 410 1,9% 6% 414 6% 2018 - - 0% 834 12% 2019 200 1,1% 3% 0 0% 2020 1 062 1,2% 15% 1 332 19% 2021 86 2,0% 1% 817 12% > 2022 2 606 3,2% 37% 2 606 37% Summa/genomsnitt 7 014 2,31% 100% 7 014 100% Förutbetald uppläggningskostnad -62-62 Summa 6 952 6 952 Kapitalbindning KAPITALBINDNING 2016-03-31 RÄNTEBÄRANDE SKULDER KREDITINSTITUT Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 KAPITALBINDNING 2016-03-31 TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Mkr 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 RÄNTE- OCH KAPITALBINDNING 2016-03-31, TOTALA RÄNTEBÄRANDE SKULDER Räntebindning Förfalloår Mkr Ränta Andel (%) Mkr Andel (%) 2016 2 990 2,2% 33% 1 418 15% 2017 410 1,9% 4% 480 5% 2018 1 473 4,0% 16% 2 174 24% 2019 540 3,5% 6% 340 4% 2020 1 062 1,8% 12% 1 332 15% 2021 86 0,0% 1% 817 9% > 2022 2 606 3,2% 28% 2 606 28% Summa/genomsnitt 9 167 2,77% 100% 9 167 100% Förutbetald uppläggningskostnad -62-62 Varav eget kapital -9-9 Summa 9 096 9 096 Kapitalbindning DERIVATAVTAL 2016-03-31 Belopp i Mkr Nominella belopp Andel Marknadsvärde 2016-03-31 Marknadsvärde -12-31 Periodens förändring Nominella ränteswappar 3 401 100% 147-60 207 Summa 3 401 100% 147-60 207 D. Carnegie & Co AB (publ) 17
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 Händelser Under perioden har D. Carnegie & Co bland annat fortsatt att förvärva nya fastigheter och genomfört avyttringen av fastighetsbeståndet i Göteborg, ett bestånd som av strategiska skäl inte ingår i de områden som omfattas av affärsmodellen. VÄSENTLIGA HÄNDELSER UNDER FÖRSTA KVARTALET D. Carnegie & Co har slutfört försäljningen av Göteborgsbestånd D. Carnegie & Co har slutfört försäljningen av Hammarkullen i Göteborg. Den slutförda affären innebar att D. Carnegie & Co stärkte kassan med 281 Mkr. Avyttringen ligger helt i linje med bolagets verksamhetsinriktning mot Storstockholm och Mälardalen. D. Carnegie & Co har ingått avtal om återbetalning av konvertibelt förlagslån D. Carnegie & Co har ingått avtal med Svensk Bolig Holding AB om återbetalning av konvertibla förlagslån, vilket reducerar utspädning och förbättrar finansnetto. För att finansiera återköpet genomför D. Carnegie & Co dels en nyemission av B-aktier, dels en emission av en obligation. D. Carnegie & Co förvärvar fastigheter i Uppsala D. Carnegie & Co har genomfört förvärv av fastighet i Uppsala med ett underliggande fastighetsvärde på 78 Mkr, och samtidigt genomfört försäljning av en potentiell byggrätt i Solna med ett underliggande värde på 49 Mkr. D. Carnegie & Co höll extra bolagsstämma D. Carnegie & Co har genom extra bolagsstämmobeslut bemyndigat styrelsen att genomföra en riktad nyemission av aktier serie B, i syfte att finansiera återköp av konvertibla förlagslån VÄSENTLIGA HÄNDELSER EFTER FÖRSTA KVARTALET D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemission D. Carnegie & Co har genomfört en riktad nyemission om 6 559 900 aktier av serie B och har tillfört 476 Mkr till det egna kapitalet, före emissionskostnader. D. Carnegie & Co har ingått avtal om förvärv av fastighetsportfölj i Katrineholm D. Carnegie & Co har ingått avtal om att förvärva en fastighetsportfölj i Katrineholm, med ett överenskommet fastighetsvärde om 619 Mkr. D. Carnegie & Co tar därmed över Lundbergs hela bestånd i Katrineholm. D. Carnegie & Co har ingått avtal om förvärv av fastighetsportfölj i Eskilstuna D. Carnegie & Co har ingått avtal om att förvärva sex fastigheter i Eskilstuna, med ett överenskommet fastighetsvärde om 116 Mkr. D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation D. Carnegie & Co har emitterat en icke säkerställd obligation på 1 000 Mkr, i syfte att säkerställa del av finansieringen av återköpet av de konvertibla förlagslånen som innehas av Svensk Bolig Holding. 18 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT Moderbolaget Verksamheten i D. Carnegie & Co består av koncernövergripande funktioner. Inga fastigheter ägs direkt av moderbolaget. Intäkterna i moderbolaget uppgick under perioden till 4 Mkr (1) och resultatet efter skatt för perioden uppgår till -25 Mkr (-31). Intäkterna avser främst tjänster till koncernbolag. Likvida medel uppgår vid utgången av perioden till 66 Mkr (14). RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Belopp i Tkr 2016 jan mars jan mars Nettoomsättning 4 144 522 Rörelsens kostnader -11 105-20 958 Resultat före finansiella poster -6 961-20 436 Finansiella poster Räntenetto -24 880-20 435 Resultat före skatt -31 841-40 871 Skatt 6 991 10 008 Periodens resultat -24 850-30 863 Belopp i Tkr 2016 31 mars 31 mars TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Inventarier 1 838 1 724 Aktier och andelar i dotterbolag 4 827 870 4 827 872 Aktier och andelar 252 - Fordringar hos dotterbolag 57 886 56 373 Långfristiga fodringar - 15 000 Uppskjuten skattefordran 61 943 32 219 Summa anläggningstillgångar 4 949 789 4 933 188 Omsättningstillgångar Fordringar hos koncernbolag 1 069 259 393 251 Fordringar hos intresseföretag - 75 Kortfristiga fordringar 19 726 2 015 Kortfristig placering 134 454 - Likvida medel 66 275 14 280 Summa omsättningstillgångar 1 289 714 409 621 SUMMA TILLGÅNGAR 6 239 503 5 342 809 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 2 773 700 2 883 128 Långfristiga skulder Räntebärande skulder 988 326 1 139 813 Summa långfristiga skulder 988 326 1 139 813 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 1 143 562 67 000 Ej räntebärande skulder 27 597 24 755 Skulder till koncernbolag 1 306 318 1 228 113 Skulder till dotterbolag - - Summa kortfristiga skulder 2 477 477 1 319 868 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 6 239 503 5 342 809 D. Carnegie & Co AB (publ) 19
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 Aktien och aktieägare Aktien D. Carnegie & Co hade vid periodens utgång 8 262 (7 750) aktieägare. Börsvärdet uppgick till 5 520 (4 069) miljoner kronor. D. Carnegie & Co har två aktieslag, stamaktier av serie A (fem röster) och B (en röst). Aktierna är noterade på Nasdaq Stockholm Midcap. Totalt finns netto 5 369 866 A-aktier, 65 399 010 B-aktier utestående, totalt 70 768 876 stamaktier. Efter full teckning av teckningsoptionsprogram 1 (1 473 000 aktier), teckningsoptionsprogram 2 (998 200 aktier) och konvertering av konvertibla skuldebrev (16 266 230 aktier) skulle antal aktier uppgå till totalt 89 506 306 stamaktier. Under perioden har D. Carnegie & Co tecknat avtal om återköp av de konvertibla skuldebreven, samt på extra bolagstämma beslutat att genomföra en riktad emission av nya aktier av serie B, dock att inte antalet aktier av serie B ökar med mer än 10 procent, totalt 6 539 900 aktier. Utdelning Styrelsens förslag till årsstämman är att ingen utdelning ska lämnas för räkenskapsåret. Teckningsoptionsprogram Bolaget har två teckningsoptionsprogram som ger rätt att teckna aktier av serie B. Teckningsoptionsprogram ett som emitterades 2014 omfattar 1 473 000 teckningsoptioner, vilket motsvarar 2,1 procent av antalet utestående stamaktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 1 januari 2017 till och med den 30 juni 2017. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 48,50 kronor. Optionsprogrammet riktades mot VD och CFO i D. Carnegie & Co AB, VD för Bosystem Nordic AB, samt all den personal som var anställd i Slottsfabriken Egendomsförvaltning AB, vid tiden för noteringen av D. Carnegie & Co på NASDAQ OMX First North, den 9 april 2014. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Teckningsoptionsprogram två som emitterades omfattar 998 200 teckningsoptioner, vilket motsvarar 1,4 procent av antalet utestående aktier. Teckningsoptionerna ger rätt att teckna en ny stamaktie av serie B i D. Carnegie & Co. Teckningsoptionerna får utnyttjas för teckning av aktier från och med den 21 maj 2018 till och med den 31 augusti 2018. Teckningskursen för stamaktie av serie B, med stöd av teckningsoptionerna, uppgår till 72,84 kronor. Optionsprogrammet riktades mot all den personal som var tillsvidareanställd i D. Carnegie & Co koncernen per den 12 maj. Vid erbjudandet av teckningsoptioner tillämpades en marknadsmässig prissättning. Om samtliga teckningsoptioner utnyttjas i de båda teckningsoptionsprogrammen (2014 samt ) skulle det innebära att antalet stamaktier av serie B ökar med 2 471 200, vilket motsvarar 3,5 procent av antalet utestående stamaktier vid periodens slut. Konvertibla skuldebrev I samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB utfärdades tre konvertibla förlagslån på vardera 340 Mkr. Innehavare av dessa tre konvertibla förlagslån är Svensk Bolig Holding AB. Löptiden för de olika lånen; lån 1 förfaller till betalning den 30 juni 2016, med möjlighet att till den 9 juni 2016 konvertera till 6 679 764 stamaktier serie B, med en konverteringskurs på 50,90 kr, lån 2 förfaller till betalning den 30 juni 2018, med möjlighet att till den 9 juni 2018 konvertera till 5 112 782 stamaktier serie B med en konverteringskurs på 66,50 kr, lån 3 förfaller till betalning den 30 juni 2019, med möjlighet att till den 9 juni 2019 konvertera till 4 473 684 stamaktier serie B med en konverteringskurs på 76,00 kr. Vid full konvertering emitteras 16 266 230 aktier i D. Carnegie & Co, motsvarande 23,0 procent av antalet utestående stamaktier. För samtliga dessa konvertibla förlagslån finns avtal tecknat om återköp senast den 1 juli 2016. Aktiens utveckling Aktien har under 2016 utvecklats positivt och aktien steg under perioden från kursen vid årsskiftet på 67,25 kronor/ B-aktie till 78,00 kronor per den 31 mars 2016, en uppgång på 16,0 procent. De senaste 12 månaderna har aktien stigit från 57,50 kronor, vilket motsvarar 35,7 procent. Från introduktionen på 39 kronor/b-aktie den 9 april 2014 har aktien stigit med 100,0 procent. Aktieägare På nästkommande sida finns en förteckning över de största aktieägarna i D. Carnegie & Co AB (publ). 20 D. Carnegie & Co AB (publ)
JANUARI MARS 2016 DELÅRSRAPPORT AKTIEKAPITALETS UTVECKLING Tidpunkt Händelse Förändring i antal A-aktier Förändring i antal B-aktier Totalt antal A + B-aktier Aktiekapital förändring Totalt Jul -14 Nyemission/vid förvärv - 26 000 000 70 768 876 331 301 084 901 761 744 Maj -14 Nyemission - 2 307 692 44 768 876 29 405 418 570 460 660 Apr -14 Nyemission - 15 384 615 42 461 184 196 036 139 541 055 242 Mar -14 Kvittningsemission 5 369 866 21 479 459 27 076 569 342 123 480 345 019 103 Mar -14 Inlösen av preferensaktier - - 227 244-98 893 2 895 623 Dec -13 Sammaläggning 2 000 / 1-227 244 227 244-2 994 516 Sept -13 Nyemission - 376 010 360 454 488 000 2 395 613 2 994 516 Sept -09 Nyemission preferensaktier - - 78 477 640 98 903 598 903 Juni -09 Minskning - - 78 477 640-156 457 912 500 000 Juni -07 Nyemission - 146 754 78 477 640 1 870 000 156 957 912 AKTIEN 80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 12 000 11 000 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 D. Carnegie & Co B (Totalavkastning) SIX Return Index Carnegie Real Estate Return Index Omsatt antal aktier i 1000-tal per vecka 20 0 A M J J A S O N D J F M A M J J A S O N D J F M 2014 2016 Källa: SIX Financial Information STÖRSTA AKTIEÄGARNA 2016-03-31 Innehav, A-aktier Innehav, B-aktier Kapital, % Röster, % Kvalitena AB 5 270 523 10 994 804 22,98 40,49 Svensk Bolig 0 10 252 874 14,49 11,11 Frasdale Int. BV 0 5 467 359 7,73 5,93 Länsförsäkringar Fastighetsfond 0 5 404 662 7,64 5,86 JP Morgan Clearing Corp 0 2 678 537 3,78 2,90 Didner & Gerge Småbolag 0 2 659 575 3,76 2,88 SEB Stiftelsen 0 1 650 000 2,33 1,79 Svenskt Näringsliv 0 1 500 000 2,12 1,63 Per Josefsson via bolag 0 1 500 000 2,12 1,63 Staffan Rasjö 0 1 107 316 1,56 1,20 Länsförsäkringar Småbolag Sverige 0 665 000 0,94 0,72 CBNY-Norges Bank 0 535 945 0,76 0,58 Humle Småbolagsfond 0 527 889 0,75 0,57 JP Morgan Europe Limited 0 514 000 0,73 0,56 Fidelity Funds European smaller companies pool 0 502 830 0,71 0,55 Försäkringsaktiebolaget, Avanza Pension 0 475 084 0,67 0,52 Cancerfonden 0 469 000 0,66 0,51 Danske Invest Sverige 0 459 976 0,65 0,50 Danske Invest Fokus 0 435 000 0,61 0,47 Lancelot Avalon 0 427 529 0,60 0,46 Investment Stångsundet AB 0 423 624 0,60 0,46 Övriga 99 343 16 748 006 23,81 18,68 Totalt 5 369 866 65 399 010 100,00 100,00 D. Carnegie & Co AB (publ) 21
DELÅRSRAPPORT JANUARI MARS 2016 Övriga upplysningar Medarbetare Vid utgången av perioden var antalet anställda i moderbolaget 12. I koncernen var antalet anställda 165 vid utgången av perioden. Fördelningen var 63 kvinnor och 102 män. Transaktioner med närstående Kvalitena AB; I samband med förvärvet av Hyresbostäder i Sverige II AB, uppkom ett närstående mellanhavande mellan Kvalitena AB och Markarydsbostäder Holding AB, dotterbolag till Hyresbostäder i Sverige II AB. Mellanhavandet utgörs av en reversfordran, där Markarydsbostäder Holding AB har en reversfordran mot Kvalitena AB på 150 Mkr. Denna revers förföll med 100 Mkr till betalning den 31 oktober, dessa har efter styrelsebeslut förlängts till den 30 juni 2016. Resterande 50 Mkr förfaller till betalning den 31 oktober 2016. Snitträntan under perioden har varit 6,75 procent, ränta under perioden uppgick till 2,8 Mkr. Under perioden har D. Carnegie & Co köpt tjänster från Slottfabriken Egendomsförvaltning AB till ett värde av 1,0 Mkr. Svensk Bolig Holding; I samband med förvärvet av Hyresbostäder II i Sverige AB utgjorde 200 Mkr av köpeskillingen en revers. Innehavare av denna revers är säljaren av Hyresbostäder i Sverige II AB, Svensk Bolig Holding AB. Den 4 juli amorterades 67 Mkr varav 133 Mkr återstår av denna reversskuld vid utgången av perioden. Reversen löper med 3 procent ränta p.a. Ingen ränta har utbetalts under perioden, men resultatet har belastats med 1 Mkr lägre hyresnivåer. Ökade driftskostnader som eventuellt inte kan kompenseras fullt ut i hyresavtal, oförutsedda och omfattande renoveringsbehov som kan leda till ökade underhållskostnader. Risk att hyresgäster inte betalar avtalade hyror i tid. Utöver dessa risker och osäkerhetsfaktorer, vilka beskrivs i D. Carnegie & Co AB:s (publ) årsredovisning sid 83, har inga andra väsentliga risker identifierats under den aktuella perioden. Redovisningsprinciper Denna bokslutsrapport är upprättad i enlighet med IAS 34 Delårsrapportering och Årsredovisningslagen. Samma redovisnings- och värderingsprinciper samt beräkningsmetoder har tillämpats som i den senast avgivna finansiella informationen, se D. Carnegie & Co AB (publ):s årsredovisning sidorna 84-88. Förvaltningsfastigheter värderas enligt IFRS 13 i enlighet med nivå 3. Verkligt värde för finansiella instrument överensstämmer i allt väsentligt med redovisade värden. Derivaten värderas i enlighet med nivå 2 i verkligt värde hierarkin, och baseras på extern värdering. Moderbolaget tillämpar Årsredovisningslagen och RFR 2 Redovisning för juridiska personer. Revisors granskning Denna delårsrapport har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer. Bosystem Nordic AB; Under perioden har D. Carnegie & Co-koncernen genomfört inköp från Bosystem Nordic AB, ett bolag som till 50 procent ägs av Kvalitena AB till ett värde av 2,4 Mkr. Dessa materialinköp har gjorts till marknadsmässiga villkor. Risker Risker och osäkerhetsfaktorer är främst relaterade till förändringar i makroekonomiska faktorer som kan leda till högre vakansgrad och räntor, ökade kostnader samt 22 D. Carnegie & Co AB (publ)