Svensk Fastighetsmarknad

Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter TEMA: HÅLLBART FASTIGHETSÄGANDE OCH HÅLLBAR STADSUTVECKLING VÅREN 2016

Välkommen till Svensk Fastighetsmarknad! Innehåll Sid Analyschefen har ordet 1 Om NAI Svefa 2 Urval av referensuppdrag 3 NAI Svefa Fastighetsindex 4 Berättelsen om oss börjar den 1 juli 1995 då Svefa Svensk Fastighetsvärdering såg dagens ljus. Men egentligen börjar den långt tidigare. Svefa föddes ur Lantmäteriverket som hade svårigheter med att kombinera rollen som myndighet med den växande och framgångsrika konsultverksamheten inom värderingar. Resultatet blev en av de första bolagiseringarna av den affärsdrivande verksamheten i en statlig myndighet. Vår bakgrund har präglat oss starkt. Ta det faktum att vi finns i hela landet. Vi har från vårt ursprung valt att finnas nära våra uppdragsgivare. Det har nu utvecklats till en av våra största konkurrensfördelar. Se också på våra konsulter. De ses som seriösa, pålitliga och kunniga. Våra kunder överlåter med tillförsikt sina problem och utmaningar åt oss, eftersom de vet att vi med hög integritet aldrig tar några genvägar. Vi är inte som andra, och det är en stor förklaring till vår framgång. I 20 år har vi alltså arbetat med hela den svenska fastighetsmarknaden, från Malmö i söder till Luleå i norr. Våra kunder kommer till lika delar från offentlig och privat sida av branschen och varje år får vi förstås oändligt mycket kunskap om de lokala, regionala och nationella marknaderna. Sedan hösten 2009 ger vi två gånger om året ut rapporten Svensk Fastighetsmarknad som sannolikt är den bredaste sammanställningen i en öppen redovisning av den svenska marknaden. Till det väljer vi att koppla trender och möjligheter och spegla hur de olika delmarknaderna står sig mot varandra. Det är vårt sätt att ge tillbaka lite av allt det marknaden givit oss. Vi tackar alla våra kunder för det förtroende ni visat oss i 20 år. Tillsammans med er fortsätter vi att skapa värden. Marknadsförutsättningar 6 Hållbart fastighetsägande 8 Staden bär ansvaret 10 Hållbar stadsutveckling 12 Stockholm 14 Göteborg 16 Malmö 18 Uppsala 20 Linköping 22 Västerås 24 Örebro 26 Helsingborg 28 Norrköping 30 Jönköping 32 Umeå 34 Lund 36 Borås 38 Eskilstuna 39 Gävle 40 Sundsvall 41 Halmstad 42 Karlstad 43 Växjö 44 Luleå 45 Kalmar 46 Östersund 47 Trollhättan 48 Falun 49 Om Svensk Fastighetsmarknad 50 Svefa RealEstate 51 Mikael Lundström VD, NAI Svefa Om NAI Svefa Analys 52 Kontaktuppgifter 53 Detta verk, inklusive texter, illustrationer, bilder och övrigt material, är skyddat av lag (1960:729) om upphovsrätt till litterära och konstnärliga verk. Skyddet innebär bl.a. att det inte är tillåtet att utan tillstånd framställa exemplar av verket eller göra det tillgängligt för allmänheten, i ursprungligt eller ändrat skick, i översättning eller bearbetning, i annan litteratur- eller konstart eller i annan teknik. Kontakta gärna NAI Svefa för en licens att använda hela eller delar av verket. B n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 Utgivare: Svefa Holding AB Ansvarig utgivare: Mikael Lundström Grafisk form: Soformia AB Omslag: White / Göteborgs Stad Tryck: Sib-Tryck Holding AB

Fokus 24 orter Tema: Hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling Välkommen till vårens upplaga av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter. Lågräntemiljön ger ett fortsatt mycket gynnsamt klimat för fastigheter med ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Vad är utsikterna för 2016? Var finns möjligheterna och vilka är riskerna? Här ger vi vår syn på marknaden, aktuella trender samt utmaningar och möjligheter för fastighetsmarknadens aktörer. Rapporten innehåller analyser och marknadsdata från 24 delmarknader i Sverige, vårt eget NAI Svefa Fastighetsindex och ett tema som löper genom hela rapporten. I detta nummer har vi valt att titta närmare på hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Vad menar vi med hållbarhet utifrån ett ägande och utvecklingsperspektiv? Vilka är trenderna samt vilka är utmaningarna och framgångsfaktorerna för en hållbar stadsutveckling och ett hållbart fastighetsägande? Lågräntemiljön består och gapet mellan fastigheters avkastning och låneräntan tillsammans med en orolig start på börsåret gör att investeringsklimatet för fastigheter fortfarande är oerhört gynnsamt och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under 2015 har vi sett ett stigande intresse för investeringar i Sveriges större städer. I flera delmarknader är det bostadssegmentet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av offentliga säljare. Transaktionsvolymen under 2015 uppnår cirka 140 mdkr vilket är strax under nivån för 2014 men ändå en historisk toppnivå. Bostäder, industri och kontor står vardera för en fjärdedel av transaktionsvolymen. Investeringsintresset i handel och hotell ökar och vi ser fortsatt hög omsättningsvolym i segmentet samhällsfastigheter. Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på fastighetsinvesteringar till cirka 14,1 procent under 2015, en uppgång med hela 6,0 procentenheter jämfört med föregående år. Totalavkastningen ligger betydligt högre än genomsnittet för de senaste tio åren och direktinvesteringar i fastigheter uppvisar en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2015, 10,4 procent enligt SIXRX och en nivå över aktiemarknadens genomsnittliga totalavkastning under de senaste 10 åren om 12,3 procent. I vårens tema fokuserar vi på hållbarhet, utifrån fastighetsägarens perspektiv och utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv. Vad menar vi med hållbart fastighetsägande och vilka åtgärder i den löpande förvaltningen leder till ett långsiktigt hållbart fastighetsägande där hållbarhetsåtgärder inte endast blir engångsinsatser utan leder till en samverkan mellan fastighetsägare och hyresgäst och ett löpande, dagligt hållbarhetsarbete? Hur kan man redan i tidiga skeden vid stadsplanering och detaljplanering bidra till långsiktig hållbarhet i framtida förvaltning? I rapporten finner du sex temasidor om hållbart fastighetsägande och hållbar stadsutveckling. Temat löper också genom hela rapporten med exempel kring hållbar stadsutveckling I Fokus på respektive delmarknad. NAI Svefa Fastighetsindex är framtaget för att förse aktörer på den svenska fastighetsmarknaden med ett relationstal som underlag för en jämförelse av olika delmarknader. I detta nummer har indexet omarbetats och breddats med ett större antal underliggande parametrar. Sedan första mätningen hösten 2009 har Stockholm placerat sig etta vid samtliga mätningar. Stockholm får 92 poäng av 100 möjliga i vårens mätning jämfört med Göteborg på andra plats med 68 poäng. Malmö fortsätter att klättra och efter några tuffa år efter finanskrisen, som slog hårt framför allt mot dansk fastighetsmarknad, placerar sig Sveriges tredje största stad nu på fjärde plats. Motsvarande index presenterar vi också för samtliga förortskommuner till våra tre storstäder. Det är intressant att se att tre starka Stockholmsförorter; Solna, Sundbyberg och Nacka tar plats framför Göteborg och ytterligare två kommuner; Täby och Sollentuna tar plats framför Malmö. Vi hoppas att du får mycket nöje av rapporten och att den inspirerar till nya, spännande och hållbara fastighetsaffärer! Åsa Henninge Analyschef SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 1

Om NAI Svefa NAI Svefa erbjuder spetskompetens och kvalificerad rådgivning inom värdering, analys, fastighetsutveckling & samhällsbyggnad, transaktioner & uthyrning, fastighetsinformation och skog & lantbruk. Bland våra uppdragsgivare finns allt från stora fastighetsbolag, investerare, byggbolag och banker till mindre lokala fastighetsaktörer och offentlig sektor som alla uppskattar vår kombination av fastighetskompetens och affärsintelligens. Med närvaro i hela landet, medlemskap i det internationella nätverket NAI Global och tillgång till egenutvecklade marknadsledande informationssystem, baseras vår rådgivning på en omfattande kännedom om fastighetsmarknaden lokalt, regionalt och globalt. STRATEGISK RÅDGIVNING & ANALYS Med närvaro på fastighetsmarknaden i hela Sverige, vår samlade kompetens och marknadens bästa databaser, kan vi erbjuda kvalificerad rådgivning och heltäckande analyser som visar nya affärsmöjligheter och blir beslutsunderlag i din verksamhet. Hur ser strategin ut för kundens fastighetsinnehav? Vilka möjligheter kan skapas utifrån fastighetstillgångarna? Vilka marknader ska kunden satsa på? Bör fastighetsinnehavet förändras? Är kundens förvaltning och organisation effektiv? Vår kvalificerade strategiska rådgivning förstärks av en grupp seniora rådgivare som finns lokaliserade i hela Sverige. Vår rådgivning visar vägvalen men ger även rekommendationen om vilken väg vår kund bör gå. VÄRDERING Vi är landets ledande värderingsföretag och har fler än 30 fastighetsvärderare som värderar alla typer av objekt och fastighetsportföljer. Tillsammans med marknadens bästa geografiska täckning och databaser som står fria från partsintressen har vi en omfattande överblick av den svenska fastighetsmarknaden. System vi använder för fastighetsuttag, fastighetssök och ortsprisinformation är så väl utvecklade att vi även säljer de vidare till bland annat banker, kreditinstitut och stora fastighetsägare. NAI Svefa är även landets enda rikstäckande oberoende värderare av skog och lantbruk. Våra värderingar används ofta som underlag i rättssituationer, i förhandlingar och inför kreditgivning. FASTIGHETSUTVECKLING OCH SAMHÄLLSBYGGNAD Vi tar idé och vision genom detaljplan till affärsplan och genomförande och finns med som strategiska rådgivare och projektledare genom hela planerings- och genomförandeskedet såväl när det gäller privata som kommunala aktörer. Vi har lång erfarenhet av den politiska processen och av att arbeta med förankring och dialog med berörda parter. Vi arbetar tillsammans med myndigheter, kommuner, privata exploatörer och fastighetsägare vilket ger oss förståelse för samtliga intressenters perspektiv. Det gör att vi kan erbjuda en effektiv och kvalitetssäkrad process för alla inblandade parter. Med grund i vår gedigna kunskap om svensk fastighetsrätt utför vi fastighetsbildningstjänster som förädlar fastighetsinnehavet och lotsar kunden genom fastighetsjuridiken och förrättningsprocessen. Vi är särskilt specialiserade på 3D-fastighetsbildning. Vi hjälper alla inblandade att komma överens om färdvägen när det gäller frågor som rör markåtkomst i samband med planering och utbyggnad av infrastruktur. TRANSAKTIONER OCH UTHYRNING Transaktioner arbetar uteslutande med kvalificerad rådgivning vid sälj och köp av kommersiella och publika fastigheter, fastighetsbolag, utvecklings- och exploateringsfastigheter samt övrig rådgivning i samband med transaktioner. Vi arbetar i nära samarbete med bolagets övriga kompetenser och kan därmed erbjuda en bred rådgivning i samband med transaktioner, tillsammans med lokal närvaro. I anslutning till transaktion eller som del av fastighetsutveckling eller som fristående tjänst genomför vi även uthyrning av kommersiella lokaler. Med NAI:s internationella nätverk med över 9 000 medarbetare i 55 länder nås de största marknadsplatserna och de största aktörerna. FAKTA Ägare: Personalägt sedan 1997 Antal anställda: 130 Omsättning: 180 MSEK Kvalitet och miljö: Certifierade enligt ISO 9001 och 14 001 Globalt nätverk: Via vårt globala nätverk, NAI Global, har vi tillgång till information från fastighetsmarknaden i 55 länder KONCERNLEDNING Mikael Lundström Gustav Källén Ylva Melhus Åsa Henninge Peter Möller Helena Dalhamn Paul Nord Jan Tärnell VD Vice VD / Transaktioner CFO Analys Fastighetsinformation Fastighetsutveckling & Samhällsbyggnad Skog & Lantbruk Värdering 2 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

Urval av referensuppdrag BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING BOKSLUTSVÄRDERING Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Uppsala, Göteborg och Stockholms innerstad. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter med inslag av handel. Bokslutsvärdering av en portfölj av fastigheter i bland annat Luleå, Umeå, Sundsvall, Stockholm och Jönköping. Bokslutsvärdering av ett antal fastigheter i Stockholm och Göteborg. Fastigheterna utgörs i första hand av kontorsfastigheter. STADSUTVECKLING FASTIGHETSBILDNING MARKSTRATEGI Rådgivning kring utvecklingsstrategier för Lunds domkyrkas markinnehav i Brunnshög i Lund. CIRKA 185 000 KVM Rådgivning och strategiskt stöd inom plan- och 3D-fastighetsbildningsfrågor vid stationsetablering i samband med byggnation av Västlänken. Markstrategi för Mariehovsområdet ett större markområde nära Söderköpings tätort, väg E 22 och Göta kanal. Förslag på vilka delar som bör behållas i kommunens markreserv, både för rekreation och för exploatering, och vilka delar som bör avyttras. FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING FASTIGHETSUTVECKLING Genom detaljerade analyser över ett antal orter har NAI Svefa bistått Magnolia Bostad med relevant information inför beslut om förvärv samt rådgivning i vidareutveckling av specifika projekt. ANTAL ORTER: 7 Strategiskt samarbete med JR Kvartersfastigheter avseende deras markanvisning av Gasverket i Norra Djurgårdsstaden, Stockholm. CIRKA 90 000 KVM Avtalsförhandlare för Tätskiktsprojektet Sergels Torg på uppdrag av Stockholm Stad med uppgift att teckna s.k. genomförandeavtal med alla fastighetsägare och tomträttsinnehavare. SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING SÄLJRÅDGIVNING Försäljning av en stor del av Bergvik Köpcenter i Karlstad med en uthyrbar area om 19 300 kvm fördelat på 35 butiker. Underliggande fastighetsvärde om 600 miljoner kr. 19 300 KVM Försäljning av portfölj om 737 bostäder i områdena Sätra och Bomhus i Gävle. Affären genomfördes som bolagsöverlåtelse. 490 MSEK / 52 500 KVM Försäljning av handelsfastighet i Fjälkinge norr om Kristianstad. Inför försäljningen tecknades ett 15-årigt hyreskontrakt. 10 627 KVM SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 3

NAI Svefa Fastighetsindex 2016 Placering Våren Hösten Våren Våren våren 2016 Kommun 2016 2015 2015 2014 2013 1 Stockholm l 92 91 91 91 92 2 Göteborg l 68 65 64 62 64 3 Uppsala l 66 55 58 60 61 4 Malmö s l 63 50 48 47 55 4 Lund l 63 57 54 53 58 6 Umeå s l 57 48 49 47 50 7 Linköping l 54 44 51 47 50 7 Örebro s l 54 43 46 43 49 9 Helsingborg t l 53 54 52 51 54 9 Luleå s l 53 44 47 44 44 11 Växjö s l 51 38 34 34 45 12 Jönköping t l 49 48 52 53 52 12 Västerås s l 49 41 42 39 50 12 Karlstad s l 49 35 38 38 45 15 Halmstad t l 44 40 48 48 48 15 Kalmar s l 44 35 32 30 37 17 Norrköping t l 41 35 36 34 35 18 Sundsvall s l 39 31 33 30 37 19 Östersund t l 38 39 38 34 35 20 Borås t l 35 31 34 36 36 21 Gävle l 30 24 29 27 34 22 Falun t l 28 27 29 27 35 23 Eskilstuna l 23 22 23 24 25 24 Trollhättan l 17 12 18 19 14 s t Pilarnas riktning visar placeringsförändring sedan förra utgåvan av Svensk Fastighetsmarknad Fokus 24 orter hösten 2015. l l l Prickarnas färger redovisar hur orten står sig i förhållandet till genomsnittet. Grön prick indikerar ett bättre värde än genomsnittet, gul prick ett värde i nivå med genomsnittet och röd prick visar ett sämre värde än genomsnittet. 4 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

STOCKHOLMSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Stockholm l 92 Solna l 75 Sundbyberg l 71 Nacka l 69 Täby l 68 Sollentuna l 67 Järfälla l 58 Huddinge l 58 Danderyd l 55 Lidingö l 51 Värmdö l 51 Upplands Väsby l 46 Haninge l 46 Ekerö l 45 Tyresö l 45 Vallentuna l 43 Södertälje l 42 Vaxholm l 40 Österåker l 39 Upplands-Bro l 38 Salem l 34 Botkyrka l 31 Nynäshamn l 31 GÖTEBORGSREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Göteborg l 68 Mölndal l 58 Härryda l 50 Kungsbacka l 40 Partille l 39 Kungälv l 36 Lerum l 34 Ale l 28 Bollebygd l 24 Öckerö l 21 Upplands Bro Upplands Väsby Sollentuna Järfälla Sundbyberg Ekerö Solna Stockholm Salem Botkyrka Södertälje Kungälv Göteborg Öckerö Partille Härryda Mölndal Kungsbacka Nynäshamn Österåker Täby Vaxholm Danderyd Lidingö Nacka Värmdö Huddinge Tyresö Haninge Ale Lerum Vallentuna Bollebygd MALMÖREGIONEN Kommun NAI Svefa Fastighetsindex Malmö l 63 Lomma l 44 Vellinge l 39 Staffanstorp l 34 Burlöv l 33 Svedala l 26 Lomma Burlöv Malmö Svedala Vellinge Staffanstorp Poängsättningen för kommunerna i Storstadsindexet är satt utifrån det antal poäng respektive kranskommun skulle fått om de varit med i indexet för 24 orter. De är alltså inte poängsatta relativt varandra inom regionen. Detta för att kunna jämföra till exempel Härryda med Upplands-Bro. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 5

Den svenska ekonomin och utvecklingen på fastighetsmarknaden Lågräntemiljön fortsätter och gapet mellan fastigheters avkastning och låneräntan tillsammans med en orolig start på börsåret gör att investeringsklimatet för fastigheter fortfarande är oerhört gynnsamt och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under 2015 har vi sett ett stigande intresse för investeringar i Sveriges större städer. I flera delmarknader är det bostadssegmentet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av offentliga säljare. Trots en fortsatt mycket expansiv penningpolitik i flera länder blev 2015 ytterligare ett svagt år för den globala ekonomin. Återhämtningen fortsätter men osäkerheten kring den underliggande styrkan kvarstår. Orosmolnen avlöser varandra och en svag utveckling i tillväxtekonomierna gör att återhämtningen går långsamt. Konjunkturuppgången i Sverige är bred och till följd av den expansiva penningpolitiken är utvecklingen i svensk ekonomi fortsatt stark. De offentliga finanserna är i grunden i gott skick och statsskulden är låg samtidigt som arbetslösheten sjunker och exporten ökar. Den starka inhemska efterfrågan och en fortsatt, om än svag, återhämtning i omvärlden medför att svensk BNP växer. Inflationen vill dock inte ta fart och svårigheter att nå sitt inflationsmål har föranlett Riksbanken att vidta ytterligare penningpolitiska lättnader och stödåtgärder. I februari beslutade man att sänka reporäntan ytterligare till 0,50 procent. Samtidigt är beredskapen för fortsatta stödköp av statsobligationer hög. Riksbanken fortsätter därmed att bedriva en penningpolitik som är en av världens mest expansiva trots att tillväxten ligger på en globalt sett hög nivå. En bestående lågräntemiljö bidrar till fortsatt stigande bostadspriser och ökande skulder hos hushållen vilket ökar kraven på att vidta finanspolitiska åtgärder. DEN SVENSKA EKONOMIN 2006 2016 % % 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Relativt arbetslöshetstal BNP Reporänta Inflation (KPI) 12 10 8 6 4 2 0-2 -4-6 -8 Tillväxten i svensk ekonomi drivs till stor del av inhemsk efterfrågan med investeringar främst inom bostadssektorn samt offentlig och privat konsumtion. Den statliga och kommunala konsumtionen ökar tydligt till följd av den stora inströmningen av asylsökande. Flyktingströmmen påverkar framför allt områdena boende, undervisning samt hälso- och sjukvård. Flyktinginvandringen väntas å andra sidan bidra till en högre efterfrågan i Sverige och ett ökat arbetskraftutbud. Antalet nya asylsökande har minskat kraftigt sedan nya regler införts och det råder fortfarande stor osäkerhet om vilka effekter den ökade flyktinginvandringen kommer att få på svensk ekonomi. Ökningen av den offentliga konsumtionen har också demografiska orsaker. Den växande befolkningen, med fler barn och en större andel äldre, ökar behovet av vård, omsorg och skola. Läget på arbetsmarknaden fortsätter att förbättras och arbetslösheten sjunker. Arbetsförmedlingens senaste arbetsgivarundersökning av 10 000 arbetsställen i det privata näringslivet, och av samtliga kommuner och landsting, visar att arbetsgivarnas framtidstro har stärkts och att företagen kommer fortsätta att öka antalet anställda i ett gott tempo. Under 2016 beräknas antalet sysselsatta (16 64 år) öka med 68 000 personer för att öka med ytterligare 72 000 år 2017. Starka sysselsättningsökningar väntas inom såväl privat som offentlig tjänstesektor. Då befolkningen förväntas fortsätta öka snabbt kommer sysselsättningsgraden dock endast förändras marginellt. Sedan 2008 svarar utrikes födda för hela befolknings- och arbetskraftstillväxten i yrkesaktiva åldrar 16-64 år medan inrikes födda i yrkesaktiva åldrar minskar, en trend som kommer att fortsätta i flera år. Deltagande i arbetskraften har ökat påtagligt och de närmaste åren beräknas arbetskraften fortsätta att växa. Tillskottet kommer helt från utrikes födda. År 2016 och 2017 beräknas arbetskraften öka med 42 000 respektive 60 000 personer. Efterfrågan på arbetskraft är omfattande och sysselsättningen steg på bred front i ett såväl branschmässigt som geografiskt perspektiv. Under 2016 väntas en bred förstärkning av arbetsmarknaden och Arbetsförmedlingen bedömer att sysselsättningen kommer att växa 6 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

i samtliga län. De regionala skillnaderna förblir dock stora då storstadsregionerna, i synnerhet Stockholms län, väntas visa en betydligt starkare sysselsättningsutveckling än övriga län. Under 2016 väntas en särskilt god utveckling av antalet sysselsatta i framför allt Uppsala och Östergötlands län. Samtidigt väntas en betydligt svagare utveckling i Gävleborgs, Jämtlands och Dalarnas län. Jobbtillväxten fortsätter därmed i hög grad att vara tätt knuten till den regionala näringsstrukturen och befolkningsutvecklingen. De offentliga arbetsgivarna uppvisar även de expanderande verksamheter, men med en större spännvidd mellan länen än bland privata arbetsgivare. Särskilt expansiva verksamhetsplaner har de offentliga arbetsgivarna i Gotlands, Skånes och Västra Götalands län. I Jämtlands och Södermanlands län är planerna betydligt mer återhållsamma vilket dels kan kopplas till skillnader i ekonomiska förutsättningar, dels till skillnader i den demografiska utvecklingen. Från våren 2015 är nedgången i arbetslösheten tydlig och nedgången ökar alltmer. Bakom utvecklingen ligger en fortsatt god jobbtillväxt samtidigt som ökningen av arbetskraften tydligt understigit ökningen av sysselsättningen. Det betyder att arbetslösheten minskar tydligt under 2016. Arbetslösheten i åldrarna 16 64 år beräknas uppgå till 6,9 procent. För 2017 beräknas arbetslösheten till 6,6 procent. Lågräntemiljön ger ett fortsatt mycket gynnsamt klimat för fastigheter. Det låga ränteläget innebär ett mycket fördelaktigt gap mellan fastigheters avkastning och låneräntan vilket gör tillgångsslaget oerhört attraktivt att investera i. Den volatila utvecklingen på börsen talar ytterligare till fastigheters fördel och vi ser en fortsatt mycket stark utveckling på svensk fastighetsmarknad. Transaktionsvolymen under 2015 uppnår cirka 140 mdkr vilket är strax under nivån för 2014 men ändå en historiskt mycket god nivå. Bostäder, industri och kontor står vardera för en fjärdedel av transaktionsvolymen. Investeringsintresset i handel och hotell ökar och vi ser en fortsatt hög omsättningsvolym i segmentet samhällsfastigheter. Enligt IPD Svenskt Fastighetsindex uppgick totalavkastningen på fastighetsinvesteringar till cirka 14,1 procent under 2015, en uppgång med hela 6,0 procentenheter jämfört med föregående år. Värdeökningen stod för cirka 8,8 procent, den högsta noteringen sedan 2007. Totalavkastningen ligger betydligt högre än genomsnittet för de senaste tio åren. Högst totalavkastning uppvisar kontor och bostäder med 16,2 respektive 14,7 procent varav värdeutvecklingen står för drygt 10 procent för båda fastighetstyperna. Direktinvesteringar i fastigheter uppvisade således en högre avkastning än aktiemarknaden generellt under 2015, 10,4 procent enligt SIXRX, och en nivå över aktiemarknadens genomsnittliga totalavkastning under de senaste 10 åren om 12,3 procent. Obalans mellan utbud och efterfrågan och pressade direktavkastningskrav gör investeringar i storstadsmarknaderna dyra och under det senaste året har vi sett ett stigande intresse för investeringar i Sveriges större städer. I flera av de större städerna noteras en omsättning som överstiger 2 mdkr under 2015. I flera av dessa delmarknader är det bostadssegmentet som dominerar investeringsintresset med ett ökande inslag av offentliga säljare. I storstadsmarknaderna dominerar kontor investeringsintresset med ungefär en tredjedel av transaktionsvolymen. Pressade avkastningskrav tillsammans med en positiv utveckling på hyresmarknaden med få vakanser gör investeringar i nyproduktion av kontor attraktivt i våra storstäder. Tjänstesektorn växer på bekostnad av industrin och i tjänsteinriktade delmarknader växer behovet av kontor. Tillskottsbehovet tillsammans med en utveckling mot ett aktivitetsbaserat arbetssätt leder i sin tur till en moderniseringstrend med ett tillskott av nyproducerade, effektiva och flexibla kontorsytor. När fokus flyttas från kronor per kvadratmeter till kronor per arbetsplats skapas en hyrespotential som driver hyresnivåerna uppåt. I framför allt Göteborg syns denna utveckling tydligt och för kontorshyror i nyproduktion noteras en uppgång om 10 procent under året som gått. Det stora investeringsintresset under senare år har inneburit att mycket krediter har allokerats till fastigheter. Kreditgivare upplevs nu som något mer selektiva vid utlåning till fastighetsinvesteringar vilket indikerar att vikten i fastighetssegmentet kan vara nära taket för några av bankerna. Fastighetsbolagens möjligheter att ta in kapital via börsintroduktioner, nyemissioner, preferensaktie-emissioner, obligationer eller traditionell belåning bedöms ändå sammantaget vara fortsatt goda trots ett osäkert börsklimat. Förutsättningarna för investeringar i fastigheter i Sverige är fortsatt goda och mycket kapital söker investeringar i segmentet vilket borgar för ännu ett gott fastighetsår. Den höga transaktionsvolymen under 2014 och 2015 anses därmed ha goda förutsättningar att hållas uppe även under 2016. TOTALAVKASTNING TOTALAVKASTNING % % 60 60 40 20 0-20 -40 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 40 20 0-20 -40 Butiker Kontor Industrier Bostäder Alla fastigheter SIXRX SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 7

Hållbart fastighetsägande Hållbar utveckling förutsätter långsiktighet och helhetssyn. Hållbart fastighetsägande är därmed ett delat ansvar mellan de huvudmän som svarar för förutsättningar och funktioner i fastighetens omgivning. Det är också ett delat ansvar fastighetsägare emellan samt mellan fastighetsägaren och hyresgästen eller kunden. Stort fokus har under senare år lagts vid certifiering av olika slag vid nyproduktion. Det är givetvis positivt, men nyproduktion avser endast en bråkdel av beståndet. För ett verkligt hållbart fastighetsägande och tillvaratagande av den värdepotential som finns i det måste fokus riktas på åtgärder i det befintliga fastighetsbeståndet och på förutsättningar och system som leder till förändrade beteenden och hållbarhet i den löpande förvaltningen. Fastighetsvärdering handlar om att värdera en fastighets attraktivitet relativt andra fastigheter och att värdera dess långsiktiga kassaflöde och avkastningspotential. Som Sveriges största fastighetsvärderare får vi inte sällan frågan om hur miljöcertifiering av en byggnad påverkar dess fastighetsvärde. Ur ett attraktivitetsperspektiv har givetvis en certifiering eller grön stämpel ett värde. Det finns allt fler exempel på upphandlingar och förfrågningar där en viss miljöklassning är en förutsättning för att förhyrning ska vara aktuellt. Hållbarhetskrav drivs allt mer och oftare på av hyresgäster som vill agera hållbart och sitta i gröna fastigheter. Den miljömässiga prestandan och byggnadens miljöklassning utgör ett mjukt värde, vilket är utmanande att kvantifiera betalningsviljan för. Problematiken ligger till stor del i att certifiering hittills har skett främst i nyproducerade fastigheter, vilka utgör en bråkdel av det befintliga fastighetsbeståndet. Miljömärkta byggnader har således i mångt och mycket blivit synonymt med nyproducerade byggnader. Ett antal studier har utförts i syfte att kvantifiera värdet av certifieringar, men det har visat sig svårt att separera det miljömässiga premiumet från nyproduktionspremiumet som helhet. Urvalet av nyproducerade kontorsbyggnader utan miljöklassning blir alltså allt mindre, samtidigt som miljöklassade byggnader i det äldre beståndet är få, vilket försvårar en kvantitativ analys. Å ena sidan sker i stort sett all nyproduktion i nuläget utifrån någon av de befintliga certifieringssystemens kravspecifikationer. Då i princip all nyproduktion sker utifrån något av de befintliga certifieringssystemens kravspecifikationer bedöms värdet av en grön stämpel som relativt litet. Å andra sidan bedöms det rimligen vara en negativ värdepåverkan, om dock väldigt svår att kvantifiera, vid icke hållbar nyproduktion. Certifiering har i princip blivit en hygienfaktor för att vara konkurrenskraftig både på investeringsmarknaden och på hyresmarknaden vid nyproduktion. Om miljöklassningar skulle komma att bli en hygienfaktor även för hyresgästerna i allt större omfattning, skulle givetvis en tydlig värdepåverkan av certifiering i sig kunna skönjas. Miljöklassning och certifiering av byggnader utifrån byggnadsteknik har funnits sedan början av 1990-talet då brittiska BREEAM utvecklades (Building Research Establishment Environmental Assessment Method). Idéerna spred sig snabbt och ett internationellt samarbete startade för att nå en gemensam standard för miljöklassningar. Detta lyckades dock inte utan istället har olika certifieringsmodeller utvecklats och idag finns hundratals olika metoder. I Sverige har vi ett flertal möjliga system när det gäller certifiering av byggnader och det finns också internationella system som används i Sverige. BREEAM är det i särklass största systemet med över 200 000 certifierade byggnader i dagsläget. Först 1998 lanserades den amerikanska motsvarigheten till det brittiska systemet, LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) som är anpassat för amerikanska standarder och förhållanden. Inom EU finns certifieringssystemet GreenBuilding som till skillnad från flera andra system bara bedömer energianvändningen. Miljöbyggnad är ett resultat av Boverkets Bygga-Bo-Dialogen som nu administreras av Sweden Green Building Council. Miljöstatus för Byggnader är ett system för hållbarhetsarbete med det befintliga byggnadsbeståndet i Sverige. Det finns även Svanen-märkning av byggnader som innebär att byggnaden måste uppfylla ett antal bestämda energi-, miljö-, funktions- och kvalitetskrav. Ett hållbart fastighetsägande handlar dock inte om att bara märka om fastigheterna och få en grön stämpel utan det gäller också för fastighetsägaren att skapa förutsättningar och system som löpande och momentant kommunicerar driftresultatet utifrån ett visst agerande i det dagliga användandet av byggnaden. Det faktum att energianvändningen i våra byggnader står för 40 procent av landets totala energianvändning torde innebära att en stor värdepotential ligger i den löpande förvaltningen och i det hållbara användandet av byggnader. Genom åtgärder som leder till minskning av den långsiktiga resursförbrukningen och genom att medvetandegöra hyresgästernas förbrukning eller driftresultat kan fastighetsägaren förändra hyresgästernas beteenden. På så sätt jobbar fastighetsägare och hyresgäst tillsammans för att skapa hållbara värden 8 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

Sopsugstation i Stora Ursvik i Sundbyberg. Foto: Mikael Levander över tid. Hållbarhet i driften av en byggnad och att leva upp till de krav som ställs löpande är en förutsättning för hållbart fastighetsägande. Därmed blir hållbarhetsarbetet ett samverkansprojekt mellan fastighetsägaren och hyresgästen. Uppföljningssystem för att medvetandegöra goda och dåliga handlingar utifrån ett hållbarhetsperspektiv blir en framgångsfaktor. Det kan vara allt från displayer som gör tumme upp eller tavlor som går i grönt när du agerar hållbarhetsvänligt till gröna hyresavtal med olika hyrestillägg eller avgifter vid ett hållbarhetsovänligt agerande eller brott mot uppställda hållbarhetskriterier. Castellum är en av fastighetsbranschens största aktörer och hållbarhetstanken är en stor och väsentlig del i bolagets utvecklingsarbete. Idag är 114 av Castellums fastigheter miljöcertifierade vilket motsvarar cirka 20 procent av beståndet. Castellums målsättning är att all nyproduktion ska ske utifrån certifieringskrav samt att ombyggnader så långt som möjligt ska syfta till att samtliga fastigheter så småningom ska kunna certifieras. För att utveckla samverkan med kunderna tecknas gröna hyresavtal i ökande omfattning. I ett vidare perspektiv blir hållbarhetsarbetet ett samverkansprojekt mellan branschens alla aktörer, fastighetsägare emellan och mellan fastighetsägare och staden samt mellan fastighetsföretaget, leverantörer och forskning. Akademiska Hus är ett av Sveriges ledande fastighetsbolag vad gäller hållbarhetsarbete med högt ställda hållbarhetsmål och ett dagligt samarbete med kunderna kring hållbarhetsinitiativ. Bolagets övergripande hållbarhetsmål är att samarbeta med sina kunder kring hållbarhet och tillsammans med kunderna enas om gemensamma initiativ som engagerar båda parter. Syftet är att skapa engagemang och synlighet kring hållbarhetsfrågor och koppla samman lärosätenas kunskaper med ambitionen att ligga i framkant. Samarbetet ska bland annat leda till bolagets måluppfyllelse om att minska mängden köpt energi med 50 procent till 2025. Stockholms stads forum för hållbara fastigheter bildades 2014 och är ett annat exempel på ett samarbete kring hållbarhetsfrågor, i detta fall mellan Stockholms stad och 18 privata fastighetsägare och fastighetsförvaltare. Samarbetet syftar till att sätta ökat fokus på det hållbarhetsarbete som avser åtgärder för bättre miljö och energieffektivisering i det befintliga fastighetsbeståndet i Stockholm. Forumet har bildats utifrån insikten att utvecklingen mot hållbara fastigheter förutsätter god samverkan, mellan olika fastighetsägare, med hyresgäster och med staden. En utmaning som nämns är att hitta system för finansiering och debitering av anläggningar och tjänster utanför den egna fastigheten. Delningstanken är central utifrån ett hållbarhetsperspektiv och att arbeta fram affärsmodeller som ger incitament att finansiera nya kollektiva varor eller miljöer i staden som alla kan ta del av är en central utmaning att lösa. Det är i dagsläget svårt att fastställa att den direkta värdepåverkan av en certifiering är annat än marginell. Det är dock fullt tänkbart att såväl hyresnivå som avkastningskrav i närtid kan komma att påverkas väsentligt. Den stora värdepotentialen torde ligga i den löpande förvaltningen och i det hållbara användandet av byggnader och anläggningar inom fastigheten och delat med omgivande bebyggelse vilket sätter fokus på åtgärder och system som dels skapar förutsättningar för och dels leder till ett hållbart användande av byggnader och anläggningar. Det i sin tur kommer att påverka såväl kassaflödet och avkastningspotentialen som attraktiviteten relativt en bostad eller lokal vars egenskaper och system varken har förutsättningar eller uppmuntrar dig som hyresgäst eller nyttjare att agera hållbarhetsvänligt. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 9

Staden bär ansvaret för en hållbar framtid I syfte att redogöra för begreppet hållbar stadsutveckling och hur branschen jobbar med frågan har tre arkitekter från tre av Sveriges ledande arkitektkontor intervjuats. Anna Öhlin (White), Stellan Fryxell (Tengbom) och Ulrika Bergström (Nyréns Arkitektkontor) har även fått svara på vilka framgångsfaktorerna är för att skapa en hållbar stadsdel samt hur de ser på trender och framtiden för hållbar stadsutveckling. Vad innebär hållbar stadsutveckling? Först och främst måste man bestämma sig för vad hållbar utveckling innebär. En klassisk definition är den som togs fram i Brundtlandrapporten från 1987 En hållbar utveckling är en utveckling som tillfredsställer dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillfredsställa sina behov. När man sedan sätter denna definition i ett urbant sammanhang står det klart att det är många parametrar som ska tas hänsyn till för att möjliggöra en hållbar stadsutveckling. Områden som berörs är allt ifrån arkitektur och landskapsplanering till energi, byggmaterial, transport och avfallshantering. Men kanske framförallt; människan. En av de intervjuade menar att fokus på människan i staden är det enskilt viktigaste och vad det egentligen handlar om är att skapa platser där människor trivs. Den svåra frågeställningen är vad de kommer att efterfråga i framtiden. Kommer de att trivas på samma platser och i samma tillvaro då som nu? Urbaniseringen är vår tids stora folkvandring och allt tyder på att den bara har börjat. I dag bor över hälften av världens invånare i urbana områden och år 2050 väntas andelen ha ökat till 70 procent. 70 procent av den framtida befolkningstillväxten i Sverige kommer att ske i de tre storstadslänen. Fram till 2040 beräknas befolkningsmängden i storstadslänen uppgå till cirka 6,7 miljoner invånare, en ökning med cirka 1,6 miljoner invånare. Städerna står även för över 70 procent av de globala koldioxidutsläppen. Samtidigt är det utmaningarna i stadsmiljö som i huvudsak leder till innovationer och att nya idéer skapas vilket driver utvecklingen framåt. Enligt respondenterna kan inte städernas roll i hållbarhetsarbetet nog understrykas. Hållbar utveckling är helt enkelt mer relevant än någonsin och det är upp till stadens innevånare och beslutsfattare att sätta sig i förarsätet. Vad gör en stad framgångsrik över tid utifrån ett hållbarhetsperspektiv? Och hur får man människor att vilja stanna, verka och bo i staden? Det är dessa frågor planerare och arkitekter söker svaren på när man planerar för den hållbara staden. Från att från början främst handlat om de ekologiska aspekterna har begreppet hållbarhet, enligt en av de intervjuade, allt tydligare breddats och innefattar nu även sociala och ekonomiska aspekter. Detta har resulterat i en allt bredare frågeställning vilket gör dagens processer än mer komplexa. För att möta den ökade komplexiteten krävs multidisciplinära arbetsgrupper där arkitekter, byggherrar, kommuner, planerare, fastighetsekonomer och så vidare arbetar proaktivt tillsammans redan i ett tidigt skede. Just samarbete över disciplingränserna och en god dialog är något som samtliga respondenter påtalar som mycket viktigt. Från branschens sida efterfrågas samtidigt större detaljplaner och mer generella översiktsplaner för att möjliggöra snabbare processer vilket ställer än högre krav på samarbete. Samtidigt har medborgarkommunikation blivit allt viktigare i en samtid där både företag och människor är mer benägna att flytta än någonsin tidigare. Förr flyttade människorna till jobben. Idag, i den nya ekonomiska geografin, flyttar jobben dit människor helst vill leva. Dagens unga är allt mer livsstilsfokuserade och söker urbana kvalitéer samtidigt som de tjänstedrivna arbetstillfällena inte är, likt dåtidens industrier, beroende av geografi och transportleder i samma utsträckning. Rätt stad har blivit viktigare än rätt jobb och företagen får snällt följa efter. Konsekvensen av mer generella planer som kan ändras och anpassas över tid och en befolkning som allt mer sätter sin egen agenda över var de ska bo och verka gör att behovet av en god medborgardialog ökar allt mer och kommer vara direkt avgörande för vilka städer som når och inte når framgång. Ett av de främsta exemplen på modern och hållbar stadsutveckling är Frihamnsprojektet i Göteborg som just nu planeras för fullt. Här har White tillsammans med holländska West8 varit en del i arbetet med att utveckla den centrala Älvstaden i Göteborg. Frihamnen är från början Göteborgs innersta hamn men brukas idag snarare som ett eventområde med scener och racingbana samt lager och stora ytor för upplag. Tanken är här att bygga en helt ny stadsdel från grunden, innehållandes samtliga ingredienser för en modern och blandad innerstad i form av bostäder, arbetsplatser, handel och kultur. På sikt ska cirka 15 000 människor bo och lika många ha sin arbetsplats i Frihamnen. Kommunens mål är att Frihamnen ska bli en förebild för hållbar stadsutveckling och förverkliga de höga ambitioner avseende hållbarhet som Göteborgs Stad och dess samarbetspartners formulerat varför följande inriktningsmål tagits fram. 10 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

Frihamnen i Göteborg. Arkitekt / källa: White / Göteborgs Stad INRIKTNINGSMÅL FÖR HÅLLBAR UTVECKLING n Frihamnen är den del av innerstaden där det mångkulturella och blandade Göteborg blir synligt n Frihamnen stärker sammanhållningen mellan göteborgare n Frihamnen utvecklas med normbrytande mobilitet och kommunikationer n Frihamnens resurser är multifunktionella, flexibla och samutnyttjas fullt ut n Frihamnen siktar på att bli en klimatneutral del av innerstaden n Frihamnens hälsosamma stadsmiljö bidrar till att människor mår bra n Frihamnen utvecklas i delaktighet och skapar tillit för stadsutvecklingen n Frihamnens utveckling driver en diversifierad arbetsmarknad med nya tjänster, funktioner och samarbeten n Frihamnen är den plats i innerstaden där barn och unga kan vistas och verka på sina egna villkor n Frihamnen är tillgängligt för alla med fysiska kopplingar och starka band till stadens olika delar n Frihamnens utveckling tar avstamp i den historiska identiteten Målen är brett formulerade och inkluderar såväl ekologiska som sociala och ekonomiska aspekter. Det finns ett tydligt fokus på hur Frihamnen som stadsdel ska bidra till Göteborg som helhet och utgöra en brygga mellan såväl olika samhällsgrupper som mellan stadens olika delar. Enligt respondenterna går arbetet med hållbarhetsfrågor framåt, men det borde kunna gå snabbare. För att öka takten behövs något som kan förenkla och ge struktur till processen samt incitament för att motivera hållbart tänkande. En väg att gå är ökat fokus på hållbarhetscertifieringssystem. Hållbarhetscertifiering av hela stadsdelar är ett relativt nytt grepp men ett naturlig steg i utvecklingen av det hållbarhetstänk som genomsyrat branschen under senare år med en uppsjö av miljöcertifieringssystem som används för enskilda byggnader. I ett certifieringssystem för hållbar stadsutveckling finns nycklarna som kan underlätta en bred samverkan mellan olika aktörer redan från ett tidigt skede i processen. Här finns även verktygen för att få till en god och demokratisk medborgardialog som hjälper till att öka delaktigheten och engagemanget kring en framtida stadsomvandling. Förhoppningsvis kan en certifiering av en stadsdel även skapa incitament hos byggherrar och kommuner som ges möjligheten att visa på vilka kvalitéer de tillfört och på så sätt skapa värde, på samma sätt som många aktörer varit duktiga på att framhålla sina miljöcertifieringar för sina enskilda byggnader. En av respondenterna beskriver en certifiering som ett enkelt och konkret sätt att kommunicera fram vilka värden en hållbar stadsutveckling kan skapa och tror att vi kommer få se mer av det i framtiden. En möjlig väg att gå är att använda sig av ett poängsystem som det NAI Svefa tagit fram i samarbete med Upplands Väsby kommun i samband med utvecklingen av Väsby Labs. Syftet med poängsystemet är att koppla kvalitéer i utbyggnaden av ett område till ett rörligt markpris och på så sätt skapa ekonomiska incitament för byggherrar och exploatörer att bidra till kvalitéer som eftersträvas enligt Väsby Labs. De tre klasser som går att uppnå är Guld, Silver och Brons där Guld ger den största premien medan Brons utgör skallkrav. Denna premie utfaller sedan i form av ett förmånligare byggrättspris på upp till 1 000 kronor per kvadratmeter ljus BTA. Premien bedöms utifrån fem fokuspunkter; stadsmässighet, samarbete, innovation, parkering och lokaler. Ett liknande system skulle enkelt kunna användas som styrkort av till exempel en kommun som önskar höja sina ambitioner avseende hållbar stadsutveckling. Oavsett om hållbarhetscertifieringar eller poängsystem är vägen framåt så verkar branschen i vilket fall vara överens om att intresset för hållbar stadsutveckling kommer att öka i framtiden, om än med en förhoppning om att behovet av ett begrepp likt hållbar stadsutveckling slutligen spelar ut sin roll och blir den självklarhet det borde vara när vi bygger framtidens städer. SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 11

Hållbar stadsutveckling En hållbar utveckling innebär att tillgodose dagens behov utan att äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina. I en global konkurrens mellan länder och städer i en komplex miljö med många olika intressenter och i en nutid med akut bostadsbrist krävs nytänkande för att skapa en långsiktigt hållbar stadsbyggnad. Det gäller att tidigt identifiera förutsättningarna och planera utifrån ekologiska, sociala, ekomiska och kulturella aspekter med fokus på genomförbarhet. Stadsbyggnadsprocessen sträcker sig över lång tid med många aktörer som berörs. Kommunerna har möjligheter att skapa förutsättningar för en hållbar utveckling genom att bedriva en aktiv markpolitik, ta fram strategier och styra stadsbyggandet. En viktig del av processen är även samverkan med marknadens aktörer. Global konkurrens skapar, utmanar och ställer krav på städer och regioners utveckling. Det finns goda möjligheter för kommuner som aktivt planerar för hållbar utveckling, att positionera sig för att attrahera verksamheter och människor. Samtidigt råder obalans mellan flera faktorer, bland annat brist på bostäder, i huvudsak i storstadsregionerna, vilket leder till att företag som expanderar får svårt att rekrytera människor. Utmaningen ligger i att stimulera bostadsbyggandet och effektivisera plan- och byggprocesserna men utan för kraftiga inskränkningar i den demokratiska processen eller genom att helt nedprioritera andra viktiga delar i en hållbar stadsutveckling, så som integration och långsiktig ekonomisk balans. Stadsutvecklingen ska tillgodose dagens behov men får inte äventyra kommande generationers möjligheter att tillgodose sina samlade framtida behov. Tillväxt är en drivkraft för städers utveckling. För att skapa förutsättningar för tillväxt krävs en aktiv och strategisk stadsplanering och för att utveckla hållbara städer krävs långsiktiga investeringar. Att utveckla en hållbar stad ger konkurrensfördelar och skapar värden för alla intressenter på platsen. Det gäller att tidigt identifiera förutsättningarna och planera utifrån ekologiska, sociala, ekonomiska och kulturella aspekter med fokus på genomförbarhet. För ett kunskapsintensivt och innovativt land som Sverige ska det vara en självklarhet att investera i en hållbar utveckling. Att stadsutveckla med en tydlig hållbarhetsprofil är en process över lång tid. Förutsättningar kan under resans gång ändras på grund av politiska beslut, marknaden eller ekonomiska förutsättningar. Detta kräver en sammanhållen process och omfattar organisation, samverkan, engagemang och delaktighet. Hållbarhetstänkandet måste därför genomsyra och vara en naturlig del av hela samhällsbyggnadsprocessen från övergripande nivå till genomförande och utvärdering. Genom en aktiv markpolitik och markanvisningsstrategi går det att skapa strategiskt viktiga förutsättningar för en hållbar stadsbyggnad. Strategin och de markpolitiska processerna måste utgå från stadens långsiktiga mål och fånga upp de utmaningar samhället står inför. För en hållbar utveckling måste beslut tas utifrån ett längre tidsperspektiv och styra mot vad som är hållbart. En helhetssyn för samhällets behov, förutsättningar och problem behövs utifrån insikten att det som är bra för invånarna och miljön, är långsiktigt bra även för ekonomin. Under hösten 2015 har NAI Svefa, på uppdrag av SKL, Sveriges Kommuner och Landsting samtalat med ett antal kommuner med vitt skilda förutsättningar om hur de arbetar för att bedriva en aktiv markpolitik. Alla kommuner som vi har träffat har arbetat aktivt med att förvärva och utveckla det kommunala markinnehavet. Hos kommunerna har förutsättningarna skiljt sig åt, men gemensamt för deras agerande är att de arbetat brett. Istället för att fokusera enbart på sin traditionella roll i utvecklingsprojekt frågar de sig vad som krävs av kommunen för att nå målet. De faktorer för en framgångsrik samhällsbyggnadsprocess som vi kunnat se är att kommunerna gör långsiktiga åtaganden och utgår från ett samhällsekonomiskt perspektiv. Den långsiktiga ekonomin blir därigenom överordnad den sista kronan i varje enskild affär. Genom lyhördhet mot marknaden och medborgarna ges möjlighet att ge förutsättning för rätt projekt i rätt lägen. Slutligen visar också alla kommuner prov på nytänkande i processer och ett proaktivt agerande där de agerar utifrån möjligheten att påverka utvecklingen av samhället snarare än att reaktivt kontrollera den. Själva samhällsbyggnadsprocessen och tillämpningen av de regler och lagar vi har bör alltså ställas i centrum. Istället för att enbart fokusera på eventuella brister i lagstiftning bör processerna utvecklas. Genom att i tidigt skede analysera alla inblandade parters målbild, behov och engagemang ges möjlighet till effektivare processer och bättre förutsättningar att möta bostadsbristen. Här krävs samverkan mellan alla inblandade aktörer; stat, kommun och marknad för att öka förståelsen för varandras drivkrafter och att man kan dra nytta av varandras kompetens. 12 n SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016

Genom markanvisningar kan kommunerna också påverka möjligheterna att skapa attraktiva, hållbara städer. Alla kommuner som genomför markanvisningar är enligt lag ålagda att anta riktlinjer för markanvisningar och för exploateringsavtal. Riktlinjerna för markanvisningar ska innehålla kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelser eller upplåtelser av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning. Metoderna för markanvisning som praktiseras av kommuner skiljer sig åt. Medan direktanvisning är relativt vanligt förekommande i till exempel Stockholm, har Malmö Stad som policy att markanvisning för bostäder normalt bör ske efter ett jämförelseförfarande. Beroende på situation och plats kan olika modeller lämpa sig. Grundläggande för kommunens markanvisningsstrategi bör vara stadens långsiktiga vision, eftersom syftet med markanvisningen och efterföljande plan- och byggprocess är att utveckla staden. På så sätt är det enkelt att argumentera för att en markanvisningsstrategi som utgår från förutsättningen om ett hållbart samhällsbyggande också är ekonomiskt hållbar. Hållbarhetstanken måste med samma logiska följd genomsyra alla delprocesser i samhällsbyggnadsprocessen. Det går inte att fokusera på enskilda aktiviter inom hållbarhet. Genom att hitta effektiva arbetsprocesser i kommunens myndighetsutövning, skapa delaktighet och dialog med berörda invånare och övriga aktörer, verka värdeskapande för både mjuka och hårda värden samt säkerställa genomförbarhet läggs grunden för att uppnå ett framgångsrikt resultat. Inre hamnen i Norrköping. Illustratör / källa: Erik Telldén / Norrköpings kommun SVENSK FASTIGHETSMARKNAD VÅREN 2016 n 13