Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2013 till 16,4 miljarder kr (15,1), vilket motsvarar knappt 12% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 140 miljarder kr och knappt 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 4 700 miljarder kr. Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Föreslagen utdelning Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,25 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 25 mars 2014, kommer aktien att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 20 mars 2014. Utbetalning av utdelningen beräknas ske fredag den 28 mars 2014. Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. Substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet viss risknivå. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 107 kr/aktie (100). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (92%) av långsiktigt substansvärde. Substansvärde Tillväxt, avkastning och finansiell risk Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 100,10 kr (92,30). Under 2013 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,95 kr, varit 13% (13%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och finansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år. 2013 3 år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt Hyresintäkt kr/aktie 6% 6% 6% Förvaltningsresultat kr/aktie 7% 6% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie 16% neg. 15% Utdelning kr/aktie 8% 6% 7% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 7% 5% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 8% 5% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 4% 6% 8% Värdeförändring fastigheter 0,9% 0,4% 1,4% Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde 10,4% 10,6% 11,0% Avkastning aktuellt substansvärde 13,2% 11,6% 11,1% Avkastning totalt kapital 6,4% 6,6% 7,0% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 13% 7% 13% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 28% 9% 12% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 21% 7% 15% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10% 9% 7% Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 13 127 80 Återläggning Derivat enligt balansräkning 683 4 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 3 700 23 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 17 510 107 Avdrag Räntederivat enligt ovan 683 4 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%* 887 6 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 15 940 97 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. Finansiell risk Räntetäckningsgrad 292% 284% 294% Belåningsgrad 52% 51% 49% Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr 2 448 1 804 1 612 48 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring Värdeförändring på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren och medföra volatila resultat. Som långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj bör värdeförändring på fastighet dock över tid vara minst i nivå med inflationen. För att ur ett aktievärderingsperspektiv få jämförbarhet med andra branscher kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas. Används detta synsätt på Castellum innebär det en avkastning på aktien (inverterat P/E-tal), utifrån en kurs om 100,10 kronor, och substansvärde om 11,0% respektive 11,2%. Beräkningen, som framgår av tabellen nedan, baseras på Castellums förvaltningsresultat 2013, fastighetsportföljens genomsnittliga värdeförändring senaste 10 åren, att derivatportföljens värde över tid är noll samt en effektiv aktuell skatt om 5%. Av tabellen framgår även en känslighetsanalys på långsiktig värdeförändring om /+ 1%-enhet. Resultat och avkastning med hänsyn till långsiktig värdeförändring Känslighetsanalys 1%-enhet +1%-enhet Förvaltningsresultat 2013 1 346 1 346 1 346 Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) 525 150 900 D:o % 1,40% 0,40% 2,40% Aktuell skatt, 5% 67 67 67 Resultat efter skatt 1 804 1 429 2 179 Resultat kr/aktie (inverterat P/E-tal) 11,00 8,72 13,29 Avkastning aktien 11,0% 8,7% 13,3% Avkastning långsiktig substans 11,2% 8,9% 13,6% Värdering Hur en aktie värderas vid varje enskild tidpunkt baseras på utbud och efterfrågan, vilka i sin tur styrs av en mängd parametrar såsom placerarnas avkastningskrav (inkl deras aktuella bedömning av bolagets långsiktiga avkastning, tillväxt och risk), alternativa investeringar, allokeringsaspekter, synen på makro och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av avkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Direktavkastning Den föreslagna utdelningen om 4,25 kronor (3,95) motsvarar en direktavkastning om 4,2% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång. Intjäning Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2013 till 8,04 kr (7,27), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 8,0% (7,9%), motsvarande en multipel om 12 (13). Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2013 till 10,41 kr (8,98), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 10,4% (9,7%) motsvarande en multipel om 10 (10). Aktieägare Vid årsskiftet hade Castellum ca 12 200 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 62%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och EII Capital Management B. V. EII Capital Management B. V har dock flaggat ner sitt innehav till under 5% efter årsskiftet. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Börsnoterade fastighetsbolag Aktieägare fördelat per land 2013-12-31 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49
Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se. Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn. Återköp av egna aktier Castellum har återköpt totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år 2000. Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till 164 000 000. Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma. Aktieägare per 2013-12-31 Aktieägare Antal aktier Andel röster/kapital Magdalena Szombatfalvy 4 935 000 3,0% Lannebo Småbolag 3 345 000 2,0% Stiftelsen Global Challenges Foundation 2 500 000 1,5% László Szombatfalvy 2 500 000 1,5% Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 482 499 1,5% Andra AP-fonden 1 856 721 1,1% Caceis Bank France 1 705 543 1,0% Fjärde AP-fonden 1 307 856 0,8% Tredje AP-fonden 1 227 623 0,7% SEB Världenfond 924 806 0,6% KPA Pensionsförsäkring AB 922 949 0,6% Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige 908 936 0,6% AFA Sjukförsäkrings AB 873 320 0,5% Skandia Fond Småbolag Sverige 720 358 0,4% Avanza Pension 677 355 0,4% SEB Sverigefond Stora Bolag 668 367 0,4% KAS Depositary Trust Company 639 217 0,4% SEB Sverigefond Småbolag 587 700 0,4% Livförsäkrings AB Skandia 560 790 0,4% Folksam Ömsesidig Livförsäkring 556 005 0,3% Styrelse och ledning Castellum 301 701 0,2% Svenska aktieägare < 500 000 aktier: 53 ägare, 100 000-499 999 11 862 827 7,2% 402 ägare, 10 000-99 999 9 501 885 5,8% 3 542 ägare, 1000-9 999 8 481 148 5,2% 7 464 ägare, 1-999 2 172 545 1,4% 707 aktieägare registrerade i utlandet 101 779 849 62,1% Totalt utestående aktier 164 000 000 100,0% Återköpta egna aktier 8 006 708 Totalt registrerade aktier 172 006 708 Pressmeddelanden 2013 2013-01-16 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) 2013-01-22 7% tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning 2013-02-01 Castellums årsredovisning 2012 finns nu på hemsidan www.castellum.se 2013-02-13 Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ) 2013-03-21 Årsstämma i Castellum AB (publ) 2013-04-17 10% tillväxt i Castellums förvaltningsresultat 2013-05-06 Castellum investerar för 178 Mkr 2013-05-15 Castellum investerar för 219 Mkr 2013-06-12 Castellum investerar för 239 Mkr 2013-07-16 Stabilt förvaltningsresultat och positiv nettouthyrning 2013-08-28 Castellum säljer för 249 Mkr 2013-09-16 Valberedning inför Castellum AB:s årsstämma 2014 2013-09-23 Castellum investerar för 250 Mkr och säljer för 84 Mkr 2013-10-16 Fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet 2013-11-05 Castellum förstärker koncernledningen med affärsutvecklingschef 2013-11-15 Castellum säljer för 181 Mkr 2014-01-20 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) 50 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2013 För aktuell aktiekurs Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde Avkastning vinst per aktie Castellums aktie är sedan 1997 noterad på NASDAQ OMX Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. IR-kontakt Henrik Saxborn, Verkställande direktör. Tel 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, Ekonomidirektör. Tel 031-60 74 74 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51
Tioårsöversikt 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Nyckeltal, kr/aktie Hyresintäkt 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77 12,28 11,63 11,32 Förvaltningsresultat 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS) 8,04 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 Årets resultat 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Utdelning (för 2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Fastighetsvärde 230 222 207 194 178 178 169 148 130 119 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 107 100 97 92 82 84 88 79 69 61 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 97 90 87 85 73 75 85 76 65 57 Värdering Förvaltningsresultat före skatt per aktie/kurs 8,2% 8,3% 8,6% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4% 5,9% 7,0% 7,6% Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs 8,0% 7,9% 8,4% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2% 5,6% 6,3% 7,0% Utdelning/Kurs (direktavkastning) 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5% 3,1% 3,7% 4,0% Långsiktigt substansvärde per aktie/kurs 94% 92% 99% 88% 72% 76% 116% 104% 98% 77% Aktuellt substansvärde per aktie/kurs 97% 103% 108% 99% 81% 79% 120% 110% 104% 82% Aktien Börsvärde, Mkr 16 416 15 137 13 989 15 014 11 890 9 963 11 029 14 965 11 726 9 758 Totalavkastning, Castellumaktien 13,1% 13,0% 3,1% 32,6% 27,4% 5,9% 24,2% 31,7% 25,0% 46,7% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 28,0% 16,5% 13,5% 26,7% 52,5% 39,0% 2,6% 28,1% 36,3% 20,8% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 20,6% 16,2% 13,0% 48,5% 24,0% 21,4% 18,5% 35,8% 40,2% 48,8% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10,1% 28,7% 9,2% 19,8% 33,7% 48,8% 32,2% 49,4% 25,8% 41,7% Utdelningsandel förvaltningsresultat 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 4% 4% 4% 4% 4% 4% 3% 4% 4% 4% Aktiekurs, kr stängningskurs årets sista handelsdag 100,10 92,30 85,30 91,55 72,50 60,75 67,25 91,25 71,50 59,50 högsta kurs under året 107,50 94,50 97,50 91,75 73,75 80,00 107,00 95,50 85,00 60,75 lägsta kurs under året 87,75 76,30 65,25 58,50 42,80 41,40 62,00 56,50 55,00 39,38 genomsnitt (högst/lägst per dag) 95,43 87,27 88,69 75,70 58,57 63,42 87,55 78,54 68,29 47,32 Antal aktier, tusental genomsnitt och utestående 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 registrerade 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 Antal aktieägare 12 200 9 900 9 400 10 000 8 900 7 300 7 300 7 700 7 900 8 900 Utländsk ägarandel 62% 60% 51% 46% 46% 47% 49% 53% 46% 37% Antal omsatta aktier per år, tusental 106 266 129 276 150 482 152 186 191 129 218 304 207 442 107 710 93 268 86 289 Omsättningshastighet per år 65% 79% 92% 93% 117% 133% 126% 66% 57% 53% EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). 52 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE