CO-WORKING. Leonie Selting; redovisning, inkomstskatt och moms Erik Darin och Sven Törnberg; civilrätt 23 januari 2019

Relevanta dokument
P M angående civilrättsliga funderingar kring Coworking/Coliving samt visst om IFRS 16

TANKAR KRING CO-LIVING. Leonie Selting; skatt och moms 3 april 2019

Hur avgör man vilken upplåtelseform som är den aktuella?

Kunskapsdagen 2018 IFRS 16 - kort tid kvar tills den nya leasingstandarden ska tillämpas Anna Lööw och Daniela Casadei

Välkommen till kursen

Rev HYRESJURIDIK

Sydsvenska Hem AB (publ) Delårsrapport juli 2017 mars 2018

Redovisningsnyheter. Finansiell leasing. Sara Fornelius. Redovisningsspecialist PwC

IFRS 16 Leasingavtal

CHECKLISTA. För uppsägning av lokalhyresavtal.

Lokalhyra viktiga punkter att känna till

ATT HYRA LOKAL. Det här är Företagarna. Här kan du vara social med oss! AVTAL

Välkommen till kursen

BRA ATT VETA OM LOKALER

Mälaråsen AB (publ) Bokslutskommuniké Jacob Anderlund

HYRA I Allmänna nyttjanderätter, bostadshyra, II Lokalhyra, andra nyttjanderätter

Lokalhyra T2, den 28 oktober 2014 Advokat Maria Ingelsson, Lindahl

Ny leasingstandard har publicerats under : 2016 Vad betyder den för dig? Claes Janzon

Mälaråsen AB (publ) Halvårsrapport Joachim Carlsson

KOMMANDE ÄNDRINGAR AV RFR 2 REDOVISNING FÖR JURIDISKA PERSONER

IFRS 16 Leases IFRS Symposium

Lokalhyra T2 Maria Ingelsson

Hur bor du egentligen?!

KOMMERSIELLA HYRESAVTAL

IFRS 16 moms respektive fastighetsskatt för leasetagaren

MARKNADSHYRA PÅ CAMPUSOMRÅDEN

KONCERNENS RESULTATRÄKNING

Uthyreskontrakt För uthyrning i andra hand eller uthyrning av egen bostad

Barents Center Haparanda Tornio

Körkort ID-kort Annat. Trappor. parkeringsplats nr mot en ersättning av kronor per. månad. garageplats nr mot en ersättning av kronor per.

Bråviken Logistik AB (publ)

Delårsrapport Sveavalvet AB (publ) Sveavalvet AB (publ) Storgatan Sundsvall

Delårsrapport Sveavalvet AB (publ) Sveavalvet AB (publ) Storgatan Sundsvall

Mälaråsen AB (publ) Delårsrapport Joachim Carlsson

HYRESAVTAL Uthyrning av privatbostad (bostadsrätt)

Bosjö Fastigheter AB (publ)

UPPSÄGNING AV LOKALHYRESAVTAL CHECKLISTA

HYRESAVTAL Inneboende

Bråviken Logistik AB (publ) Delårsrapport juli 2017 mars 2018

Leasingavtal, Avsnitt RR 6:99 Leasingavtal

TENTAMEN FEGA60 Externredovisning för affärsjurister 10 hp


Fastighetsbeteckning/kommun

Redovisning av leasingavtal

Leasing och Skatter. - Regelverk under förändring. Stora Skattedagen Stockholm, 9:e november, 2017

Uppsägning av lokalhyresgäst

KONCERNSAMMANSTÄLLNING FÖR

IFRS i fokus IFRS 16 Leases

Avtal som regleras av Hyreslagen (12 kap. Jordabalken)

Sydsvenska Hem AB (publ) Halvårsrapport juli 2018 december 2018

REKOMMENDATION R5. Leasing. November 2018

Bosjö Fastigheter AB (publ)

Bokslutskommuniké 2012

LE3 REDOVISNING & BOKFÖRING

BRF GLADA LAXEN. Org.nr ÅRSREDOVISNING 2014

Att vara hyresgäst: Vad du får och inte får göra

Utredning Alternativa lösningar för hyresavtal och ägande av Monteliusgården Ansvariga: Torstein Tysklind och Petter Börjesson

Årsredovisningen En sanning med variation

3. IFRS 16 - Leases Kunskapsdagen Malmö 21 november 2017

Rekommendation Redovisning av hyres-/leasingavtal September 2013

Nyttjanderätt i fastigheter - Hyra och bostadsrätt

Tjänsteskrivelse Hyresavtal för Vallentunas Ishallar

Å R S R E D O V I S N I N G

- Avstyrker förslaget om ändrade regler (tid) för ansökan om medling. - Tillstyrker förslaget om formulär/meddelande vid hyresvärdens uppsägning

HYRESAVTAL TILLFÄLLIG BOSTAD FÖR KURSDELTAGARE PÅ FOLKHÖGSKOLA

Datum EXEMPEL. kvm kvm kvm

Å R S R E D O V I S N I N G

Fibernät i Mellansverige AB (publ)

Bf Bulten Tips och råd: Om du ska hyra ut din lägenhet

Årsredovisning för räkenskapsåret

Bilaga 9 HYRESAVTAL TILLFÄLLIG BOSTAD FÖR KURSDELTAGARE PÅ LÖFTADALENS FOLKHÖGSKOLA. Löftadalens Folkhögskola

HYRESAVTAL ANDRAHANDSUTHYRNING När någon annan än bostadsrättshavaren självständigt nyttjar lägenheten

Årsredovisning. Anna Karin Pettersson Lektion 10

OBS! Återlämna alla blad som det finns lösningar på. Tentamen. Externredovisning A16:3 första delen om 2 poäng. Tentamen består av 2 delar

En snabbguide i K2. Förenklat regelverk för redovisning. kpmg.se/k2k3

Provkod: TEN1 Exam code: TEN1

Bråviken Logistik AB (publ)

Övergång till K

Brf Pennan 22. Årsredovisning för Räkenskapsåret Innehållsförteckning:

Ola Nordahl Applikationskonsult på Aaro Systems IFRS 16. Process och systemstöd

Sydsvenska Hem AB (publ) Delårsrapport juli 2018 mars 2019

KB Öckerö Sörgård 2:446

HÖGSTA DOMSTOLENS DOM

Remissyttrande över promemorian Hyresgästskydd när en lägenhet förstörs (Ds 2018:18)

Hyresavtal Tillfällig bostad för studerande på Edelviks folkhögskola

BRF Byggmästaren 13 i Linköping

Bråviken Logistik AB (publ) Delårsrapport juli september 2018

Å R S R E D O V I S N I N G

Bråviken Logistik AB (publ) Delårsrapport juli 2018 mars 2019

Stärkt ställning för hyresgäster (SOU 2017:33)

BRF Byggmästaren 13 i Linköping

Halvårsrapport januari juni 2012

RIKTLINJER FÖR LOKALFÖRSÖRJNING INOM VÄSTRA GÖTALANDSREGIONEN

Årsredovisning 2014 Brf Linnégatan 41-45

OBS! Återlämna alla blad som det finns lösningar på. Tentamen. Externredovisning A16:3 första delen om 2 poäng. Tentamen består av 2 delar

Nyttjanderätt till fast egendom

Mälaråsen AB (publ) Delårsrapport januari mars 2019

DELÅRSRAPPORT JANUARI JUNI 2014

AVTAL OM UPPLÅTELSE AV BOSTADSRÄTTSLÄGENHET I ANDRA HAND

Transkript:

CO-WORKING Leonie Selting; redovisning, inkomstskatt och moms Erik Darin och Sven Törnberg; civilrätt 23 januari 2019

REDOVISNINGSREGLER Vad är IFRS? International Financial Reporting Standards (IFRS) det internationella redovisningsregelverket ska enligt EU-förordningen 1606/2002 tillämpas i koncernredovisningen för alla bolag som är noterade på en reglerad marknad inom EU I Sverige gäller: Också andra företag i koncern får välja (och i vissa fall bör) att tillämpa IFRS-regelverket för sin årsredovisning i juridisk person (i det enskilda företaget)

REDOVISNINGSREGLER Nya regler från IFRS En ny normgivning inom IFRS har kommit; IFRS 16, ska som grundregel tillämpas på räkenskapsår som börjar 1 januari 2019 eller senare och tillämpas på sådant som definieras som, eller innehåller, leasing Syftet: Leasetagarens (i vårt fall exempelvis lokalhyrestagarens) koncernredovisning ska bli mer transparent, framtida betalningsskyldigheter ska framgå av koncernredovisningen

REDOVISNINGSREGLER Vad är leasing enligt IFRS 16? A contract is, or contains, a lease if the contract conveys the right to control the use of an identified asset for a period of time in exchange for consideration. Leasing är ett kontrakt som ger en part rätt att kontrollera användandet av en viss tillgång under en viss tidsperiod mot ersättning

REDOVISNINGSREGLER IFRS 16; Förändringar för leasetagaren, exempelvis lokalhyresgäst Värdet av avtalet ska läggas upp som en tillgång och en skuld i koncernbalansräkningen, fiktivt ska detta redovisas som om lån hade tagits i bank för att förvärva motsvarande tillgång. Värdet av den initiala skulden (och tillgången) bestäms genom att de framtida hyresbetalningarna nuvärdesberäknas. Före 2019 har hyreskostnaderna belastat resultatet årligen och inget värde av avtalet har behövt föras upp på koncernbalansräkningen. Med FRS 16 och tillgång/skuld i koncernbalansräkningen skrivs tillgången av linjärt med samma belopp per år. Avskrivningen och beräknad fiktiv ränta på skuld belastar resultatet årligen. Skulden anses bli amorterad årligen med ett belopp motsvarande den årliga hyresbetalningen minus den fiktiva räntan på skulden

REDOVISNINGSREGLER IFRS 16; Förändringar för leasetagaren, exempelvis lokalhyresgäst Nyckeltal förändras; skuldsättning soliditet förändras och driftnetto EBITDA; resultat före av-/nedskrivningar, finansiella intäkter och kostnader förändras då hyreskostnad görs om till räntekostnader och avskrivningar Undantag från skyldigheten att redovisa på detta sätt: Tillgångar till lågt värde, eller avtal med kort leasingtid (12 månader eller kortare)

REDOVISNINGSREGLER IFRS 16; påverkan för lokalhyrestagare och hyresvärd IFRS 16 påverkar som utgångspunkt enbart koncernredovisningen för leasetagare (lokalhyresgäst) och i mindre utsträckning fastighetsbolagen som i regel är leasegivare Dock: Förändringen för lokalhyrestagarna kan innebära att dessa ställer krav på fastighetsbolagen då de önskar minimera icke önskade nyckeltal i sin egen koncernredovisning

REDOVISNINGSREGLER Fördel för kontorshotell/co-working, med hänsyn till IFRS 16? Kontorshotell erbjuder ofta korta lokalhyresavtal och co-working har ibland inga lokalhyresavtal alls, när ingen exklusiv yta hyrs Lokalhyresavtal som är 12 månader eller kortare behöver inte tas upp i koncernbalansräkningen hos hyrestagaren och de besvärliga nuvärdesberäkningarna av framtida betalningar och omräkning hyra till ränta och avskrivning och amorteringar av skuld i samband med detta behöver inte göras Icke önskad påverkan på nyckeltal och resultat före finansiella intäkter/kostnader kan undvikas

INKOMSTSKATT I SVERIGE Nya regler 1/1-19 om avdragsbegränsningar för räntekostnader hos företag Lagtexten skulle kunna tolkas som att lokalhyresgäster med mycket långa avtalstider, behöver räkna om hyra till räntekostnader. Avdragsrätten för de fiktivt beräknade räntekostnaderna skulle då begränsas med dessa nya regler. Hyresvärden skulle då behöva ta upp intäkterna som ränta, i stället för som hyra. OBS: I skrivande stund är det ännu oklart hur lagtexten ska tolkas Fördel för kontorshotell/co-working Det kan därför ur denna osäkerhetsaspekt finnas en fördel för kontorshotell som tillhandahåller korta lokalhyresgästavtal (med exklusiv nyttjanderätt) och för coworking där ingen exklusiv area hyrs av de som nyttjar co-working; Risken för krav på fiktiv ränteberäkning som avdragsbegränsning kan träffa m.m. minimeras för avtalsparter med korta lokalhyresavtal

MOMS Fördel för kontorshotell/co-working Kontorshotell har fördelen att man utöver att tillhandahålla lokalyta också kan sälja andra tjänster såsom serverings-, kopierings-, konsult-, och receptionstjänster m.m. Den exklusiva yta en icke-momsad lokalhyresgäst behöver kan minimeras. På det sättet kan kontorshotell vara en fördelaktig lösning för såväl lokaluthyrare som för lokalhyresgäster som inte bedriver momspliktig verksamhet (icke-momsade). Hyresgäster som är ickemomsade kan annars ha svårt att bli accepterade som lokalhyresgäster eftersom fastighetsägarens avdragsrätt för ingående moms inte medges för lokalyta som förhyrs av icke-momsad gäst. Co-working som innebär att ingen exklusiv yta hyrs ut, utan endast olika typer av momspliktig service säljs; IT-, konferens-, café-, sekreterartjänster etc., gör att man inte behöver fundera på om nyttjaren/köparen bedriver momspliktig verksamhet eller inte. Man kommer då sannolikt att anse att hela lokalytan används i momspliktig verksamhet. Avdragsrätt för ingående moms för kostnader relaterade till hela lokalytan bör då kunna medges. Lokalytan ska då inte vara det som huvudsakligen efterfrågas av coworkingkunderna

CO-WORKING, VAD GÄLLER CIVILRÄTTSLIGT? ATT VARA ELLER INTE VARA Introduktion Hyresavtal eller inte Redovisningsreglerna gäller avtal som omfattar an identified asset och har en avtalstid som är längre än 12 månader

HYRESAVTAL Definition av ett hyresavtal civilrättsligt Avtal Hus eller delar av hus Upplåtelse till nyttjande Vederlag Ska nyttjas exklusivt dvs. med ensamrätt Rättsfall

HYRESAVTAL SOM OMFATTAS AV HYRESLAGEN OCH SAMTIDIGT LEASETAGARES SKYLDIGHETER ENLIGT IFRS 16 Traditionella hyresavtal som avser en identifierbar (avgränsad) area av ett hus som nyttjas exklusivt (med ensamrätt) med en hyrestid längre än 12 månader Omfattas av reglerna i Hyreslagen Hyrestagaren omfattas sannolikt av skyldigheten i IFRS 16 att lägga upp tillgången på balansräkningen

NÅGRA SAKER ATT TÄNKA PÅ ÄVEN OM AVTALET SKULLE UTGÖRA ETT HYRESAVTAL Hyresavtal med hyrestid på maximalt 9 månader Upphör automatiskt utan uppsägning Kan ej ta ut fastighetsskatt eller index samt vissa andra hyrestillägg Hyresgästen får ej besittningsskydd ej skadestånd Ej uppskov med avflyttning Kan passa bra vid förhyrningar av lokaler i kontorshotell Parterna kan lägga vissa faciliteter i separat avtal utanför hyresavtalet

VAD INNEBÄR DÅ CO-WORKING? Medlemskap Kan avse en glidande skala från ett traditionellt hyresavtal till ett avtal där medlemmen inte hyr någon specifik del av en lokal eller ett hus Avtalets bestämmelser avgör om en upplåtelse för Co-working omfattas av reglerna i Hyreslagen och (ofta då även IFRS 16) Co-workingavtal kan innebära att Hyrestagaren saknar exklusivitet till en viss area Hyrestagaren köper tjänster/hyr istället ett antal faciliteter

CO-WORKING RELATIONER I JURIDIKEN Vad är Coworking egentligen för en företeelse? Vad innebär medlemskapet? Exempelvis rätt att nyttja olika delar i en lokal under begränsad tid som har olika funktioner, via ett bokningssystem Konferensrum, sammanträdesrum, tysta rum, kreativ zon etc. Rätt att nyttja IT-system, abonnemang, kopiering, beställa mat, m.m.

CO-WORKING DELADE AREOR ELLER EGET KONTOR EGET KONTOR OCH KOMBINERADE AVTAL Eget kontorsrum (med exklusiv nyttjanderätt) Kombination nyttjanderätt andra olika typer av service Avsikten med upplåtelsen Finns ingen minimitid för avtalstiden Ej på balansräkningen enligt IFRS 16 även om avtalstiden är längre än 12 månader

HUR HANTERS DET INDIREKTA BESITTNINGSSKYDDET I CO-WORKING- KONCEPTET? Viktigt att kunna avgöra om medlemskapet innebär ett hyresförhållande eller ej Avtalstiden men även hyresförhållandets längd avgör Besittningsskydd kan avtalas bort i vissa fall Hyresnämndens tillstånd kan krävas

CO-WORKING SLUTSATS Försäljning av funktioner och tjänster Strategi Gråzon

KONTAKTUPPGIFTER Wollsén Albinsson Advokatbyrå KB Kungsgatan 24 111 35 Stockholm Telefon: 08 410 606 01 Erik Darin,073 155 29 00, erik.darin@wa-advokat.se Leonie Selting, 070 249 01 00, leonie.selting@wa-advokat.se Sven Törnberg, 070 834 71 25, sven.tornberg@wa-advokat.se