C-UPPSATS 2008:013 Hur den moderna tekniken förhåller sig till jordabalkens 2 kapitel 2 paragrafen om Byggnadstillbehör Carin Isaksson Luleå tekniska universitet C-uppsats Rättsvetenskap Institutionen för Industriell ekonomi och samhällsvetenskap Avdelningen för Samhällsvetenskap 2008:013 - ISSN: 1402-1773 - ISRN: LTU-CUPP--08/013--SE
Förord Jag skulle vilja tacka alla personer som har ställt upp och hjälpt mig med information och material till denna uppsats. Jag vill tacka de sex mäklarfirmorna i Luleå som har ställt upp och svarat på enkäterna som jag lämnat ut. Jag vill tacka Magnus Josefsson på advokatbyrån Mannheimer Swartling i Stockholm, Skandia Mäklarna samt Svenska mäklarhuset i Stockholm som har ställt upp i en intervju. Ett sista tack vill jag framföra till Anders Tjärner från El-giganten Luleå som också har gett mig nödvändig information som jag behövde om stag till väggfasta tv-apparater.
Abstract The purpose with this essay was to find out how modern technology relate to Swedish law concerning building accessories. The aim being avoiding possible future conflicts between the seller and buyer concerning for example whether a TV fixed to the wall should be included in the sale of a real estate. A careful examination on the meaning of building accessories and a short explanation of real estate accessories are also included. The essay also discusses current rules concerning objects purchased by installments or objects supplied to the building by a person other than the owner of the real estate. The essay is conducted through studies made with the help of doctrine, the law, proposition and practice. Interviews and a poll were also used to research the view on building accessories among other people in the business. The different material has been compared with each other to reach a final result. The final result was that a TV fixed to the wall should not be included if it is only hung on the wall. A TV mounted in the wall on the other hand should be included as a building accessory and the same goes for a surround system. Spotlights should be included if they are fitted in the building in such a way that removing them would cause a lot of damage.
Sammanfattning Syftet med denna uppsats var att ta reda på hur den moderna tekniken förhåller sig till jordabalkens andra kapitel andra paragraf om byggnadstillbehör. Detta för att undvika eventuella tvister för säljare och köpare i framtiden, om till exempel en väggfast TV skall ingå vid försäljning av en fastighet. Vidare har även behandlats vad som menas med byggnadstillbehör samt en kort beskrivning av fastighetstillbehör. Uppsatsen behandlar också vad som gäller för föremål köpta på avbetalning eller om någon annan än fastighetsägaren tillfört ett föremål till byggnaden. Uppsatsen bygger på studier som jag har genomförts med hjälp av doktrin, lag, proposition samt praxis. Jag använde även intervjuer och en enkätundersökning för att ta reda på hur andra personer i branschen ser på byggnadstillbehör. En jämförelse mellan de olika materialen har också gjorts. Resultatet blev att en väggfast TV inte skall ingå om den bara är upphängd på väggen men om den däremot är inmonterad i väggen så skall den ingå, detsamma gäller en surround-anläggning. Däremot så skall spotlights ingå om de är infogade i byggnaden på sådant sätt att det skulle uppstå för mycket skada om de plockades bort.
Förkortningslista JB Jordabalken RH Rättsfall från Hovrätten NJA Nytt Juridiskt arkiv Prop Proposition F Följande sida
Innehållsförteckning 1. Inledning... 7 1.1 Syfte... 7 1.2 Frågeställning... 7 1.3 Avgränsning... 7 1.4 Metod... 8 1.5 Disposition... 8 2. Begreppsbestämning... 9 2.1 Fastighet och fastighetstillbehör... 9 2.2 Byggnad och byggnadstillbehör... 10 2.2.1 Varför det är viktigt att veta om Bygg- och fastighetstillbehör... 12 2.2.2 Föremål köpta på avbetalning... 12 2.2.3 Presumtionsbrytning... 13 2.2.4 Tillbehör som blir lös egendom... 15 3. Empiri... 16 3.1 Sammanställning intervju med Magnus Josefsson... 16 3.2 Sammanställning intervju med Andreas Tjärner... 17 3.3 Sammanställning enkät... 17 3.3.1 Resultatet av enkäten... 17 3.3.2 Intervju med Mäklare i Stockholm... 18 4. Slutdiskussion... 19 5. Källförteckning... 22 Bilagor... 23 Bilaga 1... 23 Bilaga 2... 25 Bilaga 3... 26
1. Inledning I dagens samhälle säljs fastigheter i hög omfattning och köpare och säljare kanske inte alltid reflekterar över vad som skall ingå vid överlåtelsen. Det finns en del praxis som säger vad som skall anses vara byggnadstillbehör och ingå vid försäljning. Detta handlar då om typisk utrustning som diskmaskin och parabolantenn. Vad händer den dagen då det börjar ifrågasättas om en platt-tv skall räknas som byggnadstillbehör. Idag anses det som en självklarhet att en TV inte skall ingå för att den inte anses vara tillförd fastigheten på sådant vis som är en presumtion för att det skall räknas som byggnadstillbehör. Idag monteras TV-apparater i större utsträckning fast på väggen. Frågan blir då om de skall anses vara byggnadstillbehör eller inte. Jag ville ta reda på detta, för att underlätta både för säljare och för köpare vid kommande försäljningar. 1.1 Syfte Syftet med denna uppsats är att ta reda på hur den moderna tekniken förhåller sig till jordabalkens andra kapitel om byggnadstillbehör. Detta för att undvika eventuella tvister i framtiden för säljare och köpare, om till exempel en väggfast TV skall ingå vid försäljning av en fastighet. Uppsatsen behandlar också vad som gäller för föremål köpta på avbetalning eller om någon annan än fastighetsägaren tillfört ett föremål till byggnaden. Detta är viktigt att veta eftersom det köps en hel del föremål på avbetalning, och det inte heller är helt ovanligt att en hyresgäst installerar något i sin hyrda lägenhet. 1.2 Frågeställning Frågeställningen som jag utgått ifrån är vad som skall ingå vid en försäljning av en bostadsfastighet. Vad räknas som byggnadstillbehör och hur skall man förhålla sig till det? Vad händer med föremål som är att anse som byggnadstillbehör, om dessa är köpta på avbetalning? Eller om någon annan än fastighetsägaren har installerat något i byggnaden? 1.3 Avgränsning Jag har i denna uppsats valt att avgränsa mig till vad som menas med byggnadstillbehör och en kort beskrivning av vad som menas med fastighetstillbehör och vad som skall ingå vid försäljning av en bostadsfastighet. Däremot så kommer ingen mer utförlig genomgång av vilka fastighetstillbehör som generellt skall ingå. Jag kommer även kort att beröra vad som gäller för föremål som köps på avbetalning, dock bara föremål som är att anse som byggnadstillbehör. Denna uppsats berör bara de fysiska tillbehören och då alltså inte de rättsliga tillbehören. 7
1.4 Metod Uppsatsen bygger på studier som jag har gjort med hjälp av doktrin, lag, proposition samt praxis. Jag använde även intervjuer och enkätundersökning för att ta reda på om det finns några saker som är allmänt vedertaget av både köpare och säljare och skall anses som byggnadstillbehör. De olika materialen har jämförts med varandra för att komma fram till en slutsats som förhoppningsvis skall vara till hjälp för säljare samt köpare av fastigheter i framtiden. 1.5 Disposition Uppsatsen är disponerad så att i de första två kapitlen kommer en teoretisk del om vad som är att anse som byggnadstillbehör samt fastighetstillbehör enligt lagen, doktrin, praxis samt proposition. I tredje kapitlet följer en empiridel innehållandes intervjuer med advokat Magnus Josefsson från Mannheimer Swartlings advokatbyrå i Stockholm, Andreas Tjärner från El-giganten i Luleå samt Skandia Mäklarna och Svenska mäklarhuset i Stockholm. I empiridelen finns även en sammanställning av en enkätundersökning som har gjorts på sex mäklarfirmor i Luleå. I uppsatsens fjärde kapitel presenteras slutdiskussionen där det utifrån teori och empiri diskuteras uppsatsens frågeställning 8
2. Begreppsbestämning 2.1 Fastighet och fastighetstillbehör Inom fastighetsrätten bör två viktiga begrepp kännas till. De förmögenhetsrättsliga tillgångarna delas nämligen in i två grupper, fast egendom och lös egendom. Det som skiljer begreppen åt är att fast egendom finns stadgat i lag medan den lösa egendomen ej finns lagstadgad. Det som inte kan stödjas med hjälp av de lagställda rekvisiten är då alltså att betrakta som lös egendom. När det talas om fast egendom säger lagen att fast egendom är jord, JB 1:1. Jorden i sin tur delas in i fastigheter genom lantmäteriförrättningar, dessa redovisas i fastighetsregistret. Varje fastighet får då en registerbeteckning, exempelvis Grävlingen 1:12. Vissa föremål som finns angivna i lag är att betrakta som fast egendom då dessa knyts till en fastighet. En förutsättning för detta är att föremålet och fastigheten finns i samma ägares hand samt är ägnade för stadigvarande bruk 1. Till fastighet hör byggnad, ledning, stängsel och annan anläggning som anbragts i eller ovan jord för stadigvarande bruk, JB 2:1 1 st. Vad som även är viktigt att veta är att det finns olika typer av fast egendom, det fysiska tillbehöret och även det rättsliga tillbehöret. Det fysiska tillbehöret är olika föremål. Det rättsliga tillbehöret är till exempel servitut. 2 Det som omfattas av de rättsliga åtgärder som finns i lag är att anse som fastighetstillbehör. En rättslig åtgärd är att vid en försäljning av fastigheten skall den fasta egendomen (fastighetstillbehöret) ingå. 3 Om fastighetstillbehör bör vidare kännas till att en subjektiv bedömning görs för att bedöma om något är att anse som tillbehör. Detta innebär att hänsyn tas till vad fastighetsägaren har för avsikt med föremålet, om han har tänkt ha föremålet för stadigvarande bruk eller om det bara är tillfälligt ställt på fastigheten. 4 I rättsfallet nedan illustreras detta. RH 1986:84 I målet prövas frågan om pontonbryggor är att anses som fastighetstillbehör. Domstolarna gick igenom de olika rekvisiten för vad som var att anses som fastighetstillbehör. I hovrätten kom de fram till att dessa skulle kategoriseras som fastighetstillbehör, för att de var ägnade för stadigvarande bruk enligt fastighetsägaren själv. 1 J. Andersson, K. Björklund, O. Lydén, L. Sandin, Fastighetsköp, panträttsupplåtelse mm s.12 2 A. Victorin, J-O. Sundell, Allmän Fastighetsrätt s 155 3 J. Andersson, K. Björklund, O. Lydén, L. Sandin, Fastighetsköp, panträttsupplåtelse mm s.12 4 F. Grauers, Fastighetsköp 2001 s 81 9
2.2 Byggnad och byggnadstillbehör När det nu är utrett vad som avses med fastighet och fastighetstillbehör skall det nu vidare förklaras vad som menas med byggnad och byggnadstillbehör. Byggnad är exempelvis ett bostadshus som i vardagligt tal felaktigt benämns fastighet. Byggnadstillbehör är sådana föremål som är knutna till en fastighet via en byggnad. Exempel på byggnadstillbehör kan vara spis, badkar och kylskåp. 5 Fast inredning och andra föremål som byggnaden blivit försedd med är att anse som byggnadstillbehör om de finns där för stadigvarande bruk. 6 Uttrycket blivit försedd med tolkas såsom att det inte räcker med att ett föremål bara befinner sig i fastigheten, det måste även vara installerat. Så till exempel ett kylskåp som räknas till byggnadstillbehör men som bara står i hallen och ej är installerat uppfyller inte JB:s rekvisit för byggnadstillbehör. Däremot om ett tillbehör tillfälligt har monterats ut ur byggnaden för reparation så är det ändå att se som tillbehör. 7 I JB 2:2 finns det exemplifierat vissa saker som är att anses som byggnadstillbehör, dock finns det andra saker som räknas till tillbehör även om de inte finns uppräknade i paragrafen. Denna paragraf har gjorts flexibel för att kunna omfatta föremål som är typiska i tiden och därigenom anses som byggnadstillbehör. För att avgöra vad som räknas som byggnadstillbehör utöver de föremål som räknas upp i JB 2:2 finns två uppställda rekvisit. Dessa är: Det skall vara ägnat för stadigvarande bruk för byggnaden eller en del av den. Det skall finnas ett direkt yttre samband mellan föremålet och byggnaden. Byggnaden skall ha blivit försedd med föremålet. Föremålet och byggnaden skall vara sammanfogade samt fylla en funktion och finnas installerat i byggnaden. Ett föremål som befinner sig i byggnaden uppfyller inte kraven för stadigvarande bruk. 8 När det skall bestämmas om ett föremål räknas till byggnadstillbehör så görs en objektiv bedömning. Med detta avses att föremålet skall typiskt vara till nytta för vem som helst, oavsett vem som nyttjar fastigheten. 9 Enligt propositionen finns det fyra olika typer av tillbehörskategorier enligt propositionen; Fast inredning Ledning Föremål som är inmurat/intimrat i byggnaden Föremål som finns för stadigvarande bruk. 10 5 JB 2:2 6 J. Andersson, K. Björklund, O. Lydén, L. Sandin, Fastighetsköp, panträttsupplåtelse mm s.126 7 A. Victorin, J-O. Sundell, Allmän Fastighetsrätt s 158 8 J. Andersson, K. Björklund, O. Lydén, L. Sandin, Fastighetsköp, panträttsupplåtelse mm s.126 f 9 F. Grauers, Fastighetsköp s 83 10 Prop 1966 nr 24 s 13 10
En parabolantenn som inte finns uppräknad i lag anses vara byggnadstillbehör genom rättsfallet NJA 1997 s 699. Rättsfallet handlade om en man som köpte en fastighet genom exekutiv underhandsförsäljning. Mannen sökte om handräckning hos kronofogden för att utfå viss egendom, bland annat en parabolantenn, som enligt honom skulle ingå i köpet. Kronofogden meddelade att parabolen inte är att anses som byggnadstillbehör, dels för att den inte uppfyller kraven i jb om stadigvarande bruk, men även för att parabolen inte togs upp i beskrivningen av fastigheten. Mannen överklagade vidare till tingsrätten om bifall av sin förda talan. Parabolen fanns inmonterad och fungerade under visningen av fastigheten. Mannen hade utgått från att den skulle ingå i köpet då den var monterad. Säljaren bestred ärendet och menade att när värderingen skett fanns den ej nämnd och därför skulle den ej ingå i köpet. Ingen diskussion hade heller förekommit om att den skulle ingå. Enligt tingsrättens domskäl förvärvade köparen en fast egendom. Tingsrätten räknade upp de olika rekvisiten för att den skulle anses ingå, men kom fram till att så länge den inte ingår i de allra flesta hushåll skall den inte ingå. De lämnade talan utan bifall. Mannen överklagade tingsrättens domslut till hovrätten. Hovrätten ansåg att parabolen skulle ingå på grund av att den fanns monterad på byggnaden vid tiden för köpet och är vanligt förekommande i hushåll idag. De beviljade därmed handräckning. Säljaren överklagade till Högsta domstolen där överklagan lämnades utan bifall. Vissa föremål kan vara oklara om de är att anses som byggnadstillbehör eller ej. I praxis finns vissa saker utredda, exempelvis vad som gäller för parabolantenner. Det finns även utrett i praxis om vad som gäller för centraldammsugare och diskmaskin. Dessa föremål beskrivs i rättsfallet NJA 1996 s 139 Köparen hade förvärvat en villafastighet och efter köpet har säljaren bortfört viss egendom bland annat en diskmaskin och en motorenhet till en centraldammsugare. Köparen ansökte om handräckning hos kronofogden som medgav handräckning. Säljaren överklagade hos tingsrätten som lämnade ärendet utan bifall. Säljaren överklagade vidare till hovrätten som meddelade prövningstillstånd. Säljaren ansåg att diskmaskinen och motorenheten ej var förankrade i byggnaden och att dessa föremål inte ingår som standard. Hovrätten gick igenom rekvisiten för byggnadstillbehör i JB 2:2. De gjorde en tolkning med tiden och ansåg att diskmaskin hade blivit vanligt förkommande i bostäder. De ansåg att det möjligtvis inte varit att anse som det tidigare, men att det nu var vanligt förekommande. Gällande motorenheten till centraldammsugaren ansåg de att det inte var så vanligt förekommande och därmed inte kunde räknas som standard. Därför skulle den inte ses som byggnadstillbehör. Hovrätten medgav ingen handräckning för motorenheten. Säljaren samt köparen överklagade till Högsta domstolen där de gick igenom rekvisiten för byggnadstillbehör. De ansåg att diskmaskin numera är så vanligt förekommande att den skall ingå vid försäljning. Högsta domstolen fastställde hovrättens dom för denna del. Vad som gällde för motorenheten var att rören till centraldammsugaren var inbyggda i väggarna och skulle därför anses vara tillbehör. Centraldammsugaren var dock inte en 11
typisk inredningsdetalj vid tiden för avgörandet men på grund av den höga standarden i just denna byggnad så fick den anses finnas för stadigvarande bruk. Högsta domstolen beslutade om handräckning av både diskmaskinen och motorenheten. 2.2.1 Varför det är viktigt att veta om Bygg- och fastighetstillbehör Varför är då detta av intresse? Det vill säga när skall ett föremål räknas till byggnadstillbehör/fastighetstillbehör. Detta är viktigt för om det är byggnadstillbehör eller fastighetstillbehör så är det lika med fast egendom. Denna fråga blir speciellt viktig vid pantsättning och överlåtelse av fastigheten. Det vill säga byggnadstillbehör och fastighetstillbehör skall ingå vid pantsättning eller överlåtelse då de klassas som fast egendom. Reglerna som handlar om köp av fast egendom gäller bara för fast egendom och inte lös egendom. Det är därför viktigt att begreppen fast- och lös- egendom är definierade. 11 Vid köp av fastighet kan det ofta bli diskussion om vad som skall ingå. Vid pant av fastighet skall all fast egendom som utgör tillbehör ingå, något som inte går att avtala bort. Detta medför att det inte genom avtal går att avtala bort föremål som enligt lag är att betrakta som fast egendom. Däremot när det gäller överlåtelse kan det avtalas om undantag från regeln vad gäller att all fast egendom skall ingå. Regeln är därigenom dispositiv. 12 2.2.2 Föremål köpta på avbetalning Vad händer med föremål som är köpta på avbetalning och som omfattas av äganderättsförbehåll? Med äganderättsförbehåll menas att säljaren har äganderätt på föremålet till dess att det är betalt. Vad händer då om föremålet sammanförs med fastigheten så att det är att anses som tillbehör? Huvudregeln är att äganderättsförbehållet upphör när föremålet sammanförs och placeras i byggnaden. Detta gäller för byggnadstillbehör. 13 I propositionen var förslaget att äganderätten skulle förlora sin verkan mellan säljaren och köparen av föremålet när föremålet blivit infogat i fastigheten för stadigvarande bruk och var att anse som tillbehör. Förbehållet skulle förlora sin verkan mot tredje man, det vill säga den nya ägaren av fastigheten. 14 Senare i propositionen framkommer det att gällande rätt skall vara att ett förbehåll om äganderätt är gällande mellan säljare och köpare av visst föremål. Det är dock inte gällande mot tredjeman, alltså inte mot den nye ägaren av fastigheten. 15 11 U. Cervin, Fastighetsköpet s 25 12 F. Grauers, Fastighetsköp s 78 13 U. Cervin, Fastighetsköpet s 26 14 Prop 1966 nr 24 s 1 15 Prop 1966 nr 24 s 10 12
2.2.3 Presumtionsbrytning Sambandet mellan fastigheten och föremålet skapar bara en presumtion om att något är tillbehör och skall ingå vid försäljning. Presumtionen bygger på att personen som äger fastigheten också har tillfört fastigheten ett visst föremål. Om fastighetsägaren själv tillfört ett visst föremål så består presumtionen. 16 Det finns dock undantag från presumtionen som kallas presumtionsbrytning. Ett föremål som normalt, enligt lag, räknas som byggnadstillbehör kan dock i vissa fall undantas på grund av att det finns en regel i jb 2:4 som behandlar presumtionsbrytning. Detta innebär att det finns omständigheter som talar mot att ett föremål skall ses som byggnadstillbehör. En sådan omständighet kan vara att föremålet inte tillförts av fastighetsägaren själv. Dessa olika omständigheter bestämmer om presumtionen skall bestå eller inte; Vem har tillfört fastigheten föremålet? Vem äger föremålet? Vilken tillbehörskategori omfattar föremålet? 17 Om det är någon annan än fastighetsägaren som tillfört fastigheten ett visst föremål så bryts tillbehörspresumtionen, detta är ett så kallat generellt fall. Genom detta sätt så bryts presumtionen i alla kategorier. 18 I propositionen redogörs detta i lagförslaget, det måste vara fastighetsägaren själv som tillfört föremålet samt att fastigheten och föremålet måste finnas i samme ägares hand, för att de skall räknas som tillbehör. 19 Ett exempel på hur presumtionsbrytning kan gå till illustreras i rättsfallet NJA 1996 s 693. Detta fall handlar om en försäljning av en fastighet. En del av denna fastighet var uthyrd. När fastigheten blivit såld flyttade hyresgästen ut och tog med sig en vedspis som hyresgästen själv ägde. Denna vedspis fanns i fastigheten vid tidpunkten av försäljningen. Köparen ville ha handräckning av spisen. Hyresgästen motsatte sig detta och menade att det var hennes egen spis som hon hade som prydnad. Tingsrätten ansåg att spisen och fastigheten inte var i samme ägares hand och skulle därför inte ingå enligt JB 2:4. Köparen överklagade till hovrätten, som menade att hyresgästen förlorat sin rätt till spisen i och med försäljningen, detta på grund av att spisen fanns i fastigheten vid köpet. Hyresgästen överklagade till Högsta domstolen som sade att i JB 2:4 framgår det att om ett föremål tillförs av en nyttjanderättshavare, eller annan än fastighetsägaren själv, så skall den inte ingå eftersom den inte fanns i samme ägares hand. 16 F. Grauers, Fastighetsköp s 88 17 F. Grauers, Fastighetsköp s 88 f 18 F. Grauers, Fastighetsköp s 89 f 19 Prop 1966 nr 24 s 3 13
Dock skall regeln inte uppfattas bokstavligen på grund av att det kan ha varit en byggmästare som installerat föremålet, på fastighetsägarens begäran. Det är viktigt att komma ihåg vem som bestämmer att föremålet skall installeras. 20 Det kan även förekomma att en köpare kan anta att något skall ingå, då finns det dock ett skydd för köpare som var i god tro, JB 4:17 2 st. Även om det skett en presumtionsbrytning kan det vid ett senare tillfälle bli tillbehör om föremålet kommer i samme ägares hand. Detta till exempel genom att en hyresgäst säljer en redan inmonterad tvättmaskin till fastighetsägaren när hyresgästen flyttar ut. 21 Det kan även handla om en gåva som det är frågan om i rättsfallet nedan. Hur lös egendom kan bli fast egendom genom gåva beskrivs i NJA 1986 s 513. Rättsfallet handlar om en person som, på sin före detta sambos fastighet, hade anbragt vissa föremål som enligt JB 2:1 och 2:2 utgjorde tillbehör till fastighet. Frågan gällde vem som hade äganderätten till dessa föremål. Den före detta sambon, Roland, hade stämt fastighetsägaren Britt inför tingsrätten och ville ha tillbaka de föremål som han anbragt på hennes fastighet. Han ville få tillbaka föremålen utan kostnad för honom själv, eller om hon kunde tänkas betala för föremålen. Föremålen var, ett staket, yttertrappa, insynsplank, altan, betongtaktegel samt en friggebod. Roland menade att föremålen kunde särskiljas från fastigheten utan väsentliga skador. Britt menade att föremålen inte kan frigöras från fastigheten utan väsentlig skada. Domstolen kom fram till att Roland kunde hämta sin egendom, men hans yrkande att Britt skulle förpliktas utge egendomen utan kostnad för Roland kunde inte bifallas. Tingsrätten kom fram till att Britt skulle utge följande egendom: staketet, yttertrappan, insynsplanket, betongteglet. Dock fick Roland själv bekosta lösgörandet av egendomen samt reparera skador som uppkom på Britts fastighet. Britt överklagade till hovrätten och yrkade ändring av tingsrättens domslut. Roland bestred. Roland hade dock frånfallit sitt andrahandsyrkande om ersättning i pengar. Hovrätten fastställde tingsrättens dom. Britt överklagade till Högsta domstolen som ansåg att föremålen som det var frågan om var anpassade till en viss fastighet. När egendom av detta slag har tillförts en fastighet som i målet aktuella förhållanden framstår det som naturligt att den kommer i fastighetsägarens ägo. Att den som anbragt egendomen skulle behålla äganderätten, skulle särskilt i fråga om yttertrappan och takteglet, men även i övrigt, vara både opraktiskt och från allmän synpunkt olämpligt. I sådana fall får därför en överlåtelse till fastighetsägaren antas ha skett. Han hade inte i övrigt visat någon omständighet som 20 F. Grauers, Fastighetsköp s 90 21 F. Grauers, Fastighetsköp s 91f 14
skulle ge honom rätt att återkräva egendomen. Denna fick därför anses tillkomma Britt. Högsta domstolen ändrade där med hovrättens dom. 2.2.4 Tillbehör som blir lös egendom För att tillbehör skall undantas vid överlåtelse av fastighet så skall föremålet skiljas från byggnaden. För att ett föremål skall anses vara skiljt från byggnaden så skall föremålet plockas bort från byggnaden så att den helt saknar kontakt. På så sätt kan det undvikas att ett visst föremål skall ingå vid en försäljning, förutsatt då att föremålet plockas bort innan en visning av fastigheten. 22 Saker som egentligen skulle anses vara byggnadstillbehör kan, som tidigare nämnts, även vara lös egendom enligt presumtionsbrytningen som finns i JB 2:4. 23 Exempel på presumtionsbrytning är om ett föremål tillförts av annan än fastighetsägaren och ägs av någon annan. Det räcker alltså inte att de bara tillförts av någon annan, på grund av att föremålet kan ha blivit tillfört på fastighetsägarens begäran av till exempel en fackman. 22 F. Grauers, Fastighetsköp s 95f 23 F. Grauers, Fastighetsköp s 88 f 15
3. Empiri 3.1 Sammanställning intervju med Magnus Josefsson Enligt Advokat Magnus Josefsson tolkas endast de föremål som följer av lag om byggnadstillbehör, det vill säga föremål som tillförts byggnaden för stadigvarande bruk JB 2:2 med de undantag som följer av JB 2:4. Josefsson menar att det främsta motivet/praktiska betydelse till lagen om byggnadstillbehör är att skapa trygghet i vad som ingår och inte ingår vid en fastighetsöverlåtelse eller pantsättning. Lagen kan även motiveras av effektivitetsskäl som talar för att dylika föremål skall tillhöra byggnaden då det knappast är motiverat att fundamentala föremål för nyttjandet av en byggnad avlägsnas ur byggnaden inför en överlåtelse för att sedan av den nya ägaren ersättas med likadana föremål. För att något skall anses som byggnadstillbehör skall rekvisiten vara uppfyllda. Rekvisiten anges i JB 2:2 med inskränkningen som framgår av JB 2:4. Byggnaden skall ha blivit försedd med föremålet för stadigvarande bruk, varvid förutsätts ett ändamålssammanhang mellan föremålet och byggnaden som objektivt, det vill säga inte knutet till en viss ägares nyttjande av byggnaden utan till vilket ändamål byggnaden av det slag det är fråga om normalt används. Därav innefattar JB 2:2 en exemplifiering avseende olika byggnadstyper. Enligt Josefsson är det vanligt att klienter frågar om vad som räknas som byggnadstillbehör. Erfarenhetsmässigt är det bestämmelserna om byggnadstillbehör, och då särskilt vad som krävs för att separera byggnadstillbehör från en byggnad som skapar problem för fastighetsägare. Det är också ett problem för säljare som saluför utrustning som skall monteras i byggnaden som omfattas av återtagandeförbehåll eller liknande, detta gäller då exempelvis när något köps på avbetalning. Vid fråga angående ny teknik som blir vanligare i våra hushåll och som inom en snar framtid kan komma att uppfylla rekvisiten för byggnadstillbehör redogör Josefsson: I den mån som byggnaden har anpassats för viss utrustning, exempelvis en inbyggd TV eller kabeldragningar för högtalare i väggarna, talar detta enligt min uppfattning för att utrustningen skall klassificeras som byggnadstillbehör då byggnadens design kräver den typen av utrustning för att fullt ut utnyttjas. Endast den omständigheten att den monterats hängande på väggen innebär dock inte att byggnaden är särskilt anpassad för en sådan TV eller att en sådan TV krävs för att kunna utnyttja byggandens design, varför en sådan TV (eller högtalare eller dylikt) enligt min uppfattning inte bör klassificeras som byggnadstillbehör. Vidare exemplifierar Josefsson bredband de s.k. trehålsuttagen som ny teknik, detta är i likhet med vanlig teleledning och elledning att betrakta som byggnadstillbehör om de ägs av fastighetens ägare. Josefsson tror inte att det kommer att komma någon ny mer uttömmande paragraf om byggnadstillbehör, detta för att en ny bestämmelse riskerar att i någon mån förändra rättsläget vilket kan medföra problem i enskilda fall. Det finns en relativt riklig praxis på området vilket bör räcka som vägledning. Däremot anser Josefsson att det vore bra med en beskrivning för att tillse och säkerställa att parterna är införstådda med vad som är byggnadstillbehör och vad som är lös egendom i samband med en försäljning. 16
3.2 Sammanställning intervju med Andreas Tjärner Jag har varit och pratat med en försäljare vid namn heter Anders Tjärner som arbetar på El-giganten i Luleå, för att ta reda på hur TV-apparater monteras fast på väggarna i våra bostadsfastigheter. Svaret som jag fick var att det finns många olika sorters stag som kan monteras på väggen för att fästa en platt-tv. Oftast så är det stag som är universal som skall passa alla platta tv-apparater som är mellan 32-60 tum så det är inte olika stag för olika märken. Däremot om det handlar om en tv som är större än 60 tum så måste den ha ett speciellt stag för att den skall sitta ordentligt. Men det finns även tv-apparater, till exempel Panasonic, som har stag som bara passar för just deras apparater. Det är dock mer ovanligt förekommande. Vad som mer nämndes om att hänga upp en tv på väggen var att när den väl är upphängd så bör det vara för stadigvarande bruk på grund av att det blir många, relativt stora hål i väggen. Så om det en dag bestäms att den inte skall sitta där längre så krävs förmodligen omtapetsering på grund av att den lämnar sådana märken. 3.3 Sammanställning enkät Jag har varit runt på olika mäklarfirmor i Luleå, för att ta reda på vad mäklare upplyser sina kunder om gällande byggnadstillbehör, vad mäklarna själv anser vara att räknas som byggnadstillbehör samt för att få veta om de har någon form av beskrivning som de kan lämna ut till sina kunder och även nyttan med en sådan. Jag ville samt få en bättre inblick i hur väl bevandrade mäklarna är gällande rekvisiten för byggnadstillbehör och om de känner till regeln i JB 2:4 om presumtionsbrytning. Samtliga frågor återfinns i bilaga 1. 3.3.1 Resultatet av enkäten Enkäten lämnades ut till sex mäklarfirmor i Luleå och det var totalt åtta personer som svarade på enkäten. På den första frågan angående upplysningar kring byggnadstillbehör till kunder var svaren likartade. De upplyser sina kunder att exempelvis kylskåp, parabol, tvättmaskin, köksskåp och garderober är att anse som byggnadstillbehör. De upplyste även om att mäklarsamfundet har skrivit ihop ett informationsblad angående byggnadstillbehör 24 se bil 3. Vad mäklarna själva anser vara byggnadstillbehör är precis samma sak som svaret på fråga ett. På frågan om de hade en mall för att lätt få veta vad som är byggnadstillbehör svarade samtliga ja. Gällande rekvisiten i JB 2:2 så var 25 procent ovetandes om dessa. Enkäten visade att avseende kunskap om JB 2:4 om presumtionsbrytning så saknade 38 procent kunskap om detta. Sista frågan i enkäten berörde behovet av en mall för att kunna hjälpa kunderna snabbt och effektivt, utfallet på denna blev att 62 procent tycker sig behöva en mall/beskrivning. 24 http://www.maklarsamfundet.se/upload/köpa%20&%20sälja/pdf/fast%20o%20löst.pdf 17
3.3.2 Intervju med Mäklare i Stockholm Jag har ringt till två stycken mäklarfirmor i Stockholm, Skandia Mäklarna och Svenska mäklarhuset, för att ta reda på lite mer om vad mäklare tycker kan räknas som byggnadstillbehör av den nya tekniken. Varför jag ringde till dessa mäklare var för att jag inte var så nöjd med resultatet i enkätundersökningen som jag gjorde. Jag frågade då om det fanns något som blivit allmänt vedertaget av både säljare och köpare som skall ingå vid försäljning av en fastighet, trots att det inte finns utrett i vare sig praxis eller lagtext. Svaret jag fick var att de inte hade stött på något problem med detta. De kunde inte heller svara på om något blivit allmänt vedertaget. Svaret blev istället att de numera brukar göra en mer tydlig och ingående beskrivning i objektsbeskrivningen, för att undvika frågetecken om vad som skall ingå eller inte. De anser att de flesta verkar vara medvetna om vad som skall ingå och inte ingå. De kunde dock inte ge något exempel på något som inte redan finns utrett i praxis eller lagtext. De vågade inte riktigt uttala sig om detta, troligtvis för att de inte vet om något som borde kunna anses som byggnadstillbehör eller inte. 18
4. Slutdiskussion Jag har i denna uppsats valt att utreda vad, av den nya tekniken, som kan komma att räknas som byggnadstillbehör. Eftersom paragrafen i JB 2:2 inte är så uttömmande och skall kunna fungera i tiden. Som tidigare nämnts så har olika saker genom praxis kommit att anses vara byggnadstillbehör trots att de inte räknats upp i lagtexten. Men vad händer den dagen då någon börjar ifrågasätta om en platt-tv eller en surround-anläggning skall ingå vid köpet? Detta finns inte utrett i vare sig praxis eller lag så jag har nu tänkt att jag skall försöka hitta en lösning på det som i framtiden kan komma att bli ett problem. Som jag tidigare nämnt i uppsatsen så var jag på El-giganten för att ta reda på hur vi monterar fast en platt-tv på väggen, för att jag skulle få en inblick i vad som krävs för att fästa en TV på väggen. Med hjälp av informationen jag fick har jag utvärderat om det kan tänkas att en TV uppfyller rekvisitet om stadigvarande bruk som är uppställt i JB 2:2. Egentligen skulle jag vilja påstå att en TV som sitter i en byggnad är för stadigvarande bruk av den anledningen att den kräver en så omfattande upphängning. Det är ingenting som bara flyttas runt som en TV som bara står på golvet. Men det är dock en relevant fråga som advokat Josefsson ställer, skulle rekvisitet om att användbarheten av byggnaden skulle förstöras om TV:n plockades bort verkligen uppfyllas? Detta är knappast troligt eftersom det inte måste finnas en TV för att en byggnad skall uppfylla användbarhetsrekvisitet. Så i och med detta faller resonemanget redan på denna punkt att den skulle räknas som byggnadstillbehör. Skall de dessutom se det ur vinkeln att bara för att ett föremål lämnar stora hål i väggen, så borde även stora tavlor ses som byggnadstillbehör. Dessutom har ju de flesta hushållen tavlor på väggarna så att de skulle anses som vanligt förekommande. Skulle rekvisiten i JB 2:2 vara så lätta att uppfylla riskerar hela systemet att urholkas och i slutändan leda till att säljaren inte fick ta med sig något från byggnaden då allt skulle räknas som vanligt förekommande och därmed byggnadstillbehör. Advokat Josefsson tror inte att en monterad TV kan komma att anses som byggnadstillbehör eftersom byggnaden inte är särskilt anpassad för en sådan TV eller att en sådan TV krävs för att kunna utnyttja byggandens design. Efter noggrant övervägande kommer jag fram till precis samma slutsats som Josefsson. Dock anser han att TV:n kan anses räknas som byggnadstillbehör om den är inmonterad i väggen, jag tror och tycker precis som han i den frågan, eftersom den i så fall är inbyggd precis som den diskmaskin som illustrerades i NJA 1996 s 139. Skulle TV:n vara inbyggd i byggnaden på sådant sätt att den var infälld i väggen, så torde läget bli annorlunda eftersom hålet som gjorts för TV:n är anpassat för just den TV:n. Det kan då dras paralleller till diskmaskinen som är att anses som inbyggd eftersom den har en särskild plats att stå på och vad skulle hända med platsen om det var så att ingen diskmaskin stod där. Kanske skulle det bli så att den nya ägaren ersatte den förra diskmaskinen med en ny. Effektivitetsskälet skulle möjligen kunna motivera att dylika föremål ska tillhöra byggnaden. Det är knappast hållbart att fundamentala föremål för nyttjandet av en byggnad avlägsnas ur denna inför en överlåtelse, för att sedan ersättas med likadana föremål av den nya ägaren. Det kan även diskuteras om det skulle bli för stor skada på 19
byggnaden om det var så att TV:n bara plockades bort från det anpassade hålet. Då skulle det helt plötsligt finnas ett stort hål i väggen som inte skulle fylla någon som helst funktion. Då har det uppkommit en form av skada i byggnaden. Detta torde kunna jämföras med rättsfallet som handlade om sakerna som tillförts av någon annan än fastighetsägaren och som egentligen inte skulle ingå eftersom sakerna inte fanns i samme ägares hand. Men borttagande av dessa föremål skulle bringa fastigheten för stor skada, vilket gjorde att de ansågs finnas för stadigvarande bruk och att de var anpassade för en viss byggnad. Situationen med TV:n borde då kunna motiveras på samma sätt och räknas som byggnadstillbehör. TV:n uppfyller också kriteriet stadigvarande bruk i och med inmonteringen i väggen. Den uppfyller även rekvisitet att den har ett direkt fysisk samband med byggnaden eftersom byggnaden är anpassad för denna TV. Det sista rekvisitet om föremålet är så vanligt förekommande att det finns i stort sett alla hushåll idag, är definitivt uppfyllt eftersom de flesta har en TV. Frågan är då vad som händer vid en försäljning av fastigheter om en TV som är inbyggd i väggen nu kommer att anses vara byggnadstillbehör? Det blir i så fall något som en mäklare måste ta hänsyn till vid värderingen av huset. En platt-tv är idag en ganska kostsam apparat som säljaren i så fall bör kunna få höja utgångspriset för. De måste även komma ihåg att upplysa sina kunder om detta så att de själva kan välja om de vill att TV:n skall sitta kvar vid visningen av huset. Väljer de dock att ta bort TV:n så måste de förstås göra något åt hålet i väggen. För om det är så att TV:n inte finns där under visningen skall den inte behöva ingå om den har separerats från byggnaden, på ett sådant sätt så att den inte räknas vara byggnadstillbehör längre. Vad köparen alltid bör ha i åtanke, är att det vid avtalsslutet är bättre att avtala om för mycket än för lite för att undvika en tvist. Då kan säljaren och köparen avtala om det är så att de vill ha kvar TV:n eller inte och om de inte vill det så kan de ju komma fram till att de ska reparera skadan som blev efter TV:n. Vad gäller surround-anläggningen som jag även diskuterat kring tror jag inte att det är ett föremål som kommer att anses vara byggnadstillbehör på grund av att den inte är så pass tillförd att den inte skulle kunna föras bort utan för stor skada i byggnaden. För oftast så är högtalarsystemet uppställt på egna pelare som står direkt på golvet eller så är högtalarna så små att de bara hängs upp som en liten tavla på väggen med en liten skruv eller spik. Därmed anser inte jag att de uppfyller kraven för stadigvarande bruk. Jag vet inte heller om det är så vanligt förekommande att en surround-anläggning kan komma att ses som standardutrustning. Däremot så kan det förekomma att vissa kommer att bygga in högtalarna i väggen, till exempel när ett nytt hus byggs. Men inbyggnationer är dock ovanligt enligt Anders Tjärner från El-giganten i Luleå, detta eftersom många vill ha möjlighet att möblera om i sitt vardagsrum och det vore då väldigt opraktiskt. Men om det skulle komma att ske i framtiden och surround-anläggning blir vanligt förekommande i flertalet hushåll och de faktiskt börjar byggas in, så vore det inte osannolikt att detta också skulle vara en sak som blir att betrakta som byggnadstillbehör. Magnus Josefsson nämner även bredband de så kallade. trehålsuttagen som ny teknik, och att detta är i likhet med vanlig teleledning och elledning och kommer troligtvis att betraktas som byggnadstillbehör om de ägs av fastighetens ägare. Jag tycker precis som han eftersom detta borde gå att likställa med vanliga eluttag och telefonjack. 20