Stadsbyggnadskontoret Birgitta Engstrand Norén bygglovarkitekt 08-5689 12 47 Birgitta.EngstrandNoren@danderyd.se Tjänsteutlåtande 2009-02-18 Dnr 2004-BN0941 Xx, xx, Djursholm Olovlig verksamhet och uppställning av lastbilar samt ansökan om marklov för parkering Förslag till beslut Stadsbyggnadskontoret föreslår att byggnadsnämnden beslutar att: 1. ansökan om marklov i efterhand för anläggande av parkeringsplats beviljas med stöd av 8 kap 18 PBL (Plan- och bygglagen) 2. byggnadsavgift tas ut, med stöd av 10 kap 1, 4, 8, 9 och 10 PBL, av fastighetens ena ägare, xx, med 3 520 kronor och av fastigheten andra ägare, xx, med 3 520 kronor. För den sammanlagda byggnadsavgiften (4 x marklovsavgiften) om 7 040 kronor är fastighetsägarna solidariskt betalningsskyldiga 3. fastighetens ena ägare, xx, föreläggs med stöd av 10 kap 14, 15 och 18 PBL, vid vite om 50 000 kronor att senast tre månader efter byggnadsnämndens beslut, i enlighet med 8 kap 1 3. och 4. PBL, 3 kap 15 1., 4. och 6. PBL samt 3 kap 17 PBL, ha: - upphört med den olovliga affärsverksamheten - avlägsnat de två uppställda lastbilarna - markerat gränsen mellan fastigheten och gaturummet med lövhäck eller staket, begränsat infarten till högst en bilbredd samt återställt förgårdsmarken till grönyta och parkering för två personbilar För varje månad därefter som åtgärd inte vidtagits föreslås vite om 10 000 kronor per månad. 4. fastighetens andra ägare, xx, föreläggs med stöd av 10 kap 14, 15 och 18 PBL, vid vite om 50 000 kronor att senast tre månader efter byggnadsnämndens beslut, i enlighet med 8 kap 1 3. och 4. PBL, 3 kap 15 1., 4. och 6. PBL samt 3 kap 17 PBL, ha: - upphört med den olovliga affärsverksamheten - avlägsnat de två uppställda lastbilarna - markerat gränsen mellan fastigheten och gaturummet med lövhäck eller staket, begränsat infarten till högst en bilbredd samt återställt förgårdsmarken till grönyta och parkering för två personbilar För varje månad därefter som åtgärd inte vidtagits föreslås vite om 10 000 kronor per månad. Lars Öhman Birgitta Engstrand Norén
2(7) UTLÅTANDE Bakgrund Efter klagomål från grannar angående uppställning av två lastbilar på fastighetens förgårdsmark samt anordnande av en parkeringsyta, inkom till Stadsbyggnadskontoret i november 2005 en ansökan om marklov i efterhand för utförda schaktningsarbeten. Byggnadsnämnden beslutade den 9 mars 2005 att avslå ansökan samt att förelägga ägarna till fastigheten xx, xx och xx, att vid vite avlägsna parkeringsytan på förgårdsmarken, att bortforsla de två lastbilarna och att återställa marken. Beslutet överklagades till Länsstyrelsen av xx. Länsstyrelsen upphävde det överklagade beslutet i dess helhet med motiveringen att: - urschaktningen inte var av sådan omfattning att den kunde anses stå i strid med 8 kap 18 PBL eller på annat sätt medföra några störningar för omgivningen - att parkeringsplatserna inte kunde anses strida mot de krav som uppställs i 3 kap 15 och 17 PBL - vitet inte var riktat till var och en av fastighetens ägare och att vitesföreläggandet därför inte var lagligen grundat Länsstyrelsen återförvisade den del av beslutet som avsåg ansökan om marklov i efterhand för meddelande av sökt åtgärd.
3(7) I maj 2008 inkom en klagoskrivelse angående verksamhet och långvarig uppställning av lastbilar på fastigheten xx undertecknad av ägarna till fastigheterna xx och xx, xx och xx samt xx, xx och xx (Bilaga A). I september 2008 inkom ett svarsbrev från xx och xx. De bemöter klagomålen med att fastigheten delvis används som hemmakontor för en egenföretagare och att det inte går att hävda att fordonen endast är yrkesfordon. De används även för privat bruk det ena fordonet är utrustat med trinett/badrum och båda med sovplatser (Bilaga B). xx och xx anser att frågan är utagerad eftersom Länsrätten beslutat till deras fördel. Påståendet är felaktigt eftersom ärendet endast prövats i Länsstyrelsen. Övergripande mål för kommunen, planförhållanden och kulturhistoriskt värde Enlig översiktsplanen, ett vägledande instrument, är ett av kommunens övergripande mål att tillvarata och utveckla trädgårdsstadens bebyggelsemiljö. Danderyds identitet och kulturarv är till stora delar uppbyggda utifrån trädgårdsstadens ideal. Gator, platser och kvarter är utformade efter naturens förutsättningar. Kännetecknande för trädgårdsstaden är ett tydligt avgränsat gaturum, tomtgränser markerade med lövhäckar eller staket och en grönskande förgårdsmark. Beträffande arbetsplatser i bostadskvarter bör kommunen enligt översiktsplanen positivt pröva verksamheter som inte är störande för omgivningen och i övrigt kan bedömas som lämpliga. Beträffande parkeringskravet, har 2 platser per fastighet angetts som riktvärde för enbostadshus under 200 kvm. För fastigheten gäller detaljplan nr S420 med beteckningen BFII 1500. Fastigheten får endast användas för bostadsändamål. Den sydöstra delen av kvarteret xx ingår enligt Kulturmiljöhandbok för Danderyds kommun i bevarandeområde B13. Fastigheterna i denna del har i detaljplanen betecknats med m - Miljöhänsyn: Fastighetsbildning och bebyggelse skall utformas på ett sådant sätt att hänsyn tas till områdets egenart eller kulturhistoriska karaktär. En byggnad som är av större värde från historisk, kulturhistorisk eller konstnärlig synpunkt får inte förvanskas vare sig genom arbeten på själva byggnaden eller genom bebyggelse i grannskapet. Gällande bestämmelser enligt PBL Enligt 3 kap 15 PBL skall tomter som tas i anspråk för bebyggelse anordnas på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen. Dessutom skall enligt 1., 4. och 6. samma lag tillses att: - naturförutsättningarna så långt som möjligt tas tillvara
4(7) - det finns en lämpligt belägen utfart från tomten samt anordningar som medger nödvändiga transporter till och från bebyggelsen på tomten - lämpligt utrymme för parkering, lastning och lossning av fordon i skälig utsträckning anordnas på tomten Vidare skall det finnas tillräckligt stor friyta som är lämplig för lek och utevistelse på tomten eller i närheten av denna. Om det inte finns tillräckliga utrymmen för att anordna både parkering och friyta, skall i första hand friyta anordnas. Enligt 3 kap 17 PBL skall tomter hållas i vårdat skick. De skall skötas så att betydande olägenheter för omgivningen och för trafiken inte uppkommer. Byggnadsnämnden kan besluta att planteringar skall utföras och att befintlig växtlighet skall bevaras. Enligt 8 kap 1 3. och 4. PBL krävs bygglov för att ta i anspråk eller inreda byggnader helt eller till viss del för väsentligen annat ändamål än det för vilket bygglov har getts, och göra sådana ändringar av byggnader som innebär att det inreds någon ytterligare lokal för handel. Enligt 8 kap 2 4. PBL krävs bygglov för att anordna parkeringsplatser. Bygglov krävs dock inte om det på fastigheten endast finns ett enbostadshus och parkeringsplatsens är avsedd uteslutande för fastighetens behov. Av 8 kap 18 1., 3. och 4. PBL framgår att ansökningar om marklov skall bifallas om den sökta åtgärden inte strider mot detaljplanen, inte medför olägenheter för användningen eller i annat fall medför störningar för omgivningen. Enlig 10 kap 1 PBL åvilar det byggnadsnämnden att ta upp frågan om påföljd eller ingripande så snart det finns anledning att anta att en överträdelse har skett av bestämmelserna om byggande enligt PBL. Utför någon utan lov en åtgärd som kräver bygglov skall en byggnadsavgift tas ut enligt 10 kap 4 PBL. Enligt 9 och 10 samma lag skall avgiften tas ut av den som, när åtgärden företogs, var ägare till fastigheten. Om fastigheten vid överträdelsen hade flera ägare svarar dessa solidariskt för avgiften. Avgiften motsvarar fyra gånger den avgift som enligt taxa skulle ha betalats om lov hade meddelats. Frågor om byggnadsavgift prövas enligt 10 kap 8 PBL av byggnadsnämnden. Om överträdelsen är ringa får avgiften bestämmas till ett lägre belopp eller helt efterges. Avgiften bortfaller om rättelse sker innan ärendet tas upp till överläggning vid sammanträde med byggnadsnämnden enligt 10 kap 5 PBL.
5(7) Av 10 kap 14, 15 och 18 PBL följer att byggnadsnämnden får förelägga ägaren till fastigheten att vidta rättelse. Ett sådant föreläggande får förenas med vite. Förvaltningens bedömning Länsstyrelsen återförvisade den del av ärendet som avsåg marklov för meddelande av sökt åtgärd. Med hänvisning till beslutet och med stöd av 8 kap 18 PBL föreslår kontoret att : - ansökan om marklov i efterhand för anläggande av parkeringsplats beviljas Eftersom schaktningsarbetena utförts utan lov anser kontoret, med stöd av 10 kap 1, 4, 8, 9 och 10 PBL att: - en byggnadsavgift skall tas ut av fastighetens båda ägare, xx och xx, med 3 520 kronor vardera. För den sammanlagda byggnadsavgiften (4 x marklovsavgiften) om 7 040 kronor är fastighetsägarna solidariskt betalningsskyldiga Till grund för Länsstyrelsens upphävande av beslutet avseende vitesföreläggandet, att avlägsna olovlig parkeringsplats och bortforsla lastbilar, låg bland annat att det inte kunnat visas att de uppställda lastbilarna inte användes för annat än privat bruk. Grannarnas klagoskrivelse (Bilaga A) och xx och xx svarsbrev (Bilaga B) beskriver dock en konflikt som pågått sedan 2004 beträffande pågående affärsverksamhet (xx). Grannarna påstår att 2 lastbilar, som används i verksamheten, under flera år varit långvarigt uppställda på fastighetens förgårdsmark. xx och xx bestrider inte påståendet men menar att fordonen
6(7) även används för privat bruk. Parterna delar således uppfattningen att lastbilarna varit uppställda på fastigheten en längre tid och att de används för affärsverksamhet men man är oense om verksamhetens omfattning. Enligt kontorets arkiverade handlingar uppfördes byggnaden 1950 efter ritningar av xx. Bygglov för tillbyggnader beviljades 1999. Något bygglov för att bedriva verksamhet i bostaden har dock varken sökts eller beviljats. Av xx framgår att xx bedriver verksamhet inom xx. Företaget xx, som registrerades 1993, har adress xx i Djursholm. Vid kontorets besiktning den 30 januari 2009 var fyra fordon parkerade på fastigheten. Samtliga fordon är registrerade på företaget, två som lastbilar och två som personbilar. Den ena lastbilen är oförsäkrad med körförbud sedan 2003. Av framkomna uppgifter i ärendet framgår att den verksamhet som bedrivs på fastigheten faller utanför översiktsplanens riktlinjer beträffande arbetsplatser i bostadskvarter och parkeringskrav för enbostadshus under 200 kvm. Med stöd av 8 kap 1 3. och 4. samt 2 4. PBL, är kontorets bedömning därför att: - den olovliga verksamhet som bedrivs på fastigheten är av sådan omfattning och art att den inte ryms inom det användningssätt som detaljplanen anger - bostadsändamål - den anlagda parkeringsplatsen är bygglovspliktig eftersom den inte är avsedd för fastighetens behov utan för verksamhetens och att den därmed bör betraktas som olovlig. Vidare bedöms, med stöd av 3 kap 15 PBL och 1., 4. och 6. samma lag, att: - tomtens förgårdsmark inte är anordnad på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till stads- eller landskapsbilden och till natur- och kulturvärdena på platsen - naturförutsättningarna, karaktärsskapande för trädgårdsstaden, inte har tagits till vara - anordningen för att medge transporter till och från bebyggelsen på tomten inte är nödvändig (utfart kan nämligen ske längs hela fastighetsgränsen mot xx) - utrymmet för parkering, lastning och lossning av fordon på tomten till sin utsträckning är oskäligt
7(7) De vidtagna åtgärderna på tomten är inte förenliga med översiktsplanens övergripande mål att tillvarata trädgårdsstadens bebyggelsemiljö. Åtgärderna är dessutom vidtagna i grannskapet till ett av kommunens bevarandeområden som inte får förvanskas. Kontoret anser därför, med stöd av 3 kap 17 PBL, att gränsen mellan fastigheten och gaturummet skall markeras med lövhäck eller staket, att infarten skall begränsas till högst en bilbredd samt att förgårdsmarken skall återställas till grönyta och parkering för två personbilar. Med stöd av 10 kap 14, 15 och 18 PBL anser kontoret att fastighetens båda ägare, xx och xx bör föreläggas vid vite om 50 000 kronor vardera att senast till tre månader efter byggnadsnämndens beslut, ha: - upphört med den olovliga affärsverksamheten - avlägsnat de två uppställda lastbilarna - markerat gränsen mellan fastigheten och gaturummet med lövhäck eller staket, begränsat infarten till högst en bilbredd samt återställt förgårdsmarken till grönyta och parkering för två personbilar För varje månad därefter som åtgärd inte vidtagits föreslås vite om 10 000 kronor vardera per månad. Avgiften för marklovet är 1 760 kronor Bilagor : A. Grannarnas klagoskrivelse B. Fastighetsägarnas svarsbrev C. Situationsplan redovisande bortschaktad mark